Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

Проблемы оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости (здания, сооружения или земельные участки)

Коммерческая недвижимость − здания, сооружения или земельные участки, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода. Особенной чертой коммерческой недвижимости является ярко выраженная направленность на получение дохода. Рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке. На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно. Приобретая права на аренду нежилых помещений у муниципального фонда, арендаторы обязаны проводить за свой счет текущий ремонт, благоустраивать прилегающую территорию и т. д. Величина арендной ставки зависит от типа и месторасположения помещения, наличия отдельного входа, охраны, мест для парковки автомобилей, количества телефонных линий, близости к основным городским магистралям, удобства подъезда. [1] Внутри коммерческой недвижимости, несмотря на общую функцию, все-таки существует определенная классификация, связанная, прежде всего, с характером и типом помещения, которые дифференцируются по функциональному назначению: офисные, торговые, складские, производственные. На рынке офисов сформировалось три основных сектора.

Первый сектор − престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для административных помещений. Арендная ставка в таких помещениях очень высокая. [2] По этой причине некоторые российские предприниматели часто арендуют первоклассные офисы за рубежом по более доступным ценам.

Второй сектор образуют офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а иногда и в расселенных и качественно отремонтированных квартирах большого размера. Арендные ставки здесь приемлемы для успешно работающих фирм, на этом секторе наблюдается активный спрос, который постоянно растет.

Третий сектор составляют помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий (в основном научных учреждений), кооперативных и частных предприятий. Это помещения без отделки и ремонта и сопутствующих услуг. Арендные ставки здесь невысокие. [4]

Рынок офисных помещений имеет хорошую перспективу для своего развития, так как свобода ведения предпринимательской деятельности ведет к созданию все новых предпринимательских структур, нуждающихся в помещениях для их функционирования.

Рынок торговых помещений − главным фактором успешной деятельности предприятий торговли является выгодное месторасположение, именно оно определяет объем товарооборота.

Наибольшим спросом пользуются торговые помещения, расположенные рядом с главными транспортными узлами, станциями различных видов сообщения. Преобладающей формой сделок на рынке торговых помещении в центре города является купля-продажа торговых помещений, за пределами центра − аренда помещений. Ставки арендной платы в центре и на окраине отличаются в несколько раз. Многие покупатели сначала берут торговое предприятие в аренду, чтобы проверить, пойдет или нет торговля в данном месте, а затем покупают его. Получает развитие практика, когда арендуется земельный участок, на котором осуществляется торговля с автомашин или из контейнеров. [3]

Динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости является рынок складских помещений. Для него характерна стабильность, устойчивость спроса и предложения, цен. На рынке предлагаются специализированные склады, оснащенные погрузоразгрузочной техникой, отапливаемые, имеющие надежную охрану, ангары, подвальные и полуподвальные помещения в административных зданиях и др. Особо выделяются таможенные склады.

В настоящее время применяются следующие основные формы предоставления складских помещений: аренда, ответственное хранение груза, ответственное хранение со страхованием. Ставки арендной платы на рынке складских помещений дифференцированы в зависимости от степени автоматизации склада и наличия специального оборудования, месторасположения склада, удаленности от транспортных узлов. Предложение на рынке складов имеет тенденцию роста. Затраты на складское хозяйство значительно ниже затрат на жилье, офисные помещения. Увеличение потребности на складские объекты по мере увеличивающегося числа хозяйствующих субъектов будет предъявлять гарантированный спрос на складские помещения. [5]

Рассмотрим более подробно особенности рынка промышленной недвижимости. Для вновь образующихся производственных структур, для перепрофилирования действующих нужны производственные площади. Большая часть производственных площадей предлагается в долгосрочную аренду. Требования к производственным помещениям зависят от специфики и технологии производства, требований по пожарной и экологической безопасности. В связи с продолжающимся экономическим кризисом продажа предприятий как имущественных комплексов не получила широкого распространения. Из-за несовершенства методической базы и опасений социального характера пока не распространяется процедура банкротств. Наибольший интерес деловые круги проявляют к промышленной недвижимости, расположенной в регионах, из-за значительной дешевизны. Перспектива этого рынка зависит от перспективы развития национальной экономики. [6]

Трудности при оценке коммерческой недвижимости связаны с рядом проблем, возникающих в связи с некорректностью или несогласованностью законов и постановлений в этой области. Рассмотрим эти вопросы чуть подробнее.

Одна из проблем − выбор ставки капитализации и дисконтирования. Существует несколько рекомендаций по выбору ставки:

Стоимость ссуды (стоимость капитала) – для предприятий, не имеющих самостоятельного поведения (отсутствует рынок ценных бумаг);
Средняя маржинальная стоимость собственных финансов – для предприятий, акции которых котируются на рынке;
На основе средней производственной рентабельности предприятия или собственной отрасли.
Доходность альтернативного вложения (например, депозитный счет в банке);
Минимальная безрисковая доходность, с точки зрения инвестора;
Реальная краткосрочная процентная ставка, определяемая как разность между доходностью казначейских векселей и индексом потребительских цен.

Чтобы сделать оценку разным специалистам, следует величину сложной процентной ставки принять законодательно и отразить в методике, как было в свое время, по нормативному коэффициенту эффективности капитальных вложений. Первоначально норма эффективности была разной для каждой отрасли, затем была принята одна норма для всех отраслей. [4]

Следует подчеркнуть, что нормативный коэффициент эффективности выполнял ту же роль, что и ставка капитализации (ставка эффективности, ставка сравнения, ставка помещения инвестиций).

Еще одна проблема связана с применением точечной оценкой стоимости собственности. Ситуация такая, что десять экспертов, работающих независимо друг от друга, дадут десять разных оценок стоимости одной и той же собственности. Это связано с процедурой расчета и выбором нормативных коэффициентов.

Важна другая проблема по выбору весовых коэффициентов при согласовании расчетов стоимости собственности, выполненных по трем подходам. Каждый автор (эксперт, оценщик) принимает весовые коэффициенты (коэффициенты значимости метода расчета) по своему усмотрению, и разница между оценками бывает существенна. Одним из выходов из этой ситуации является принятие весового коэффициента, равномерно распределенного в определенном диапазоне по каждому методу (подходу) оценки. [3]

Острая проблема возникает при сравнительной (рыночной) оценке стоимости собственности, когда необходимо вводить поправочные коэффициенты для приведения к сопоставимому виду оцениваемого объекта и рыночных аналогов. Здесь тоже имеется значительный произвол. Особенно это касается поправочных коэффициентов при сопоставлении мест территориального размещения оцениваемых объектов собственности и ряд других.

Одна из самых сложных проблем – достоверность информации. Это касается как рыночной информации о запрашиваемой и проданной цене оцениваемой стоимости собственности, так и информации по нормативам при расчете стоимости нормативным методом в затратном подходе. Раньше эта информация была у проектных и технологических институтов всех отраслей народного хозяйства. Такая информация либо потеряна, либо устарела.

Если на рынке жилой недвижимости в этом плане все просто, квартиру кроме как для проживания или сдачи в аренду для проживания использовать никак нельзя, то с офисами ситуация обстоит куда более сложно. В процессе оценки подбирается наиболее эффективный способ использования помещений, и фактически производит оценку бизнеса. Результат такой работы может оказаться неожиданностью для владельца оценки, если вдруг окажется, что помещение используется совершенно неэффективно, и потенциально может приносить доход гораздо больший, чем приносит сейчас. [5]

Другая сторона – оценка помещений с уникальными свойствами. К таким свойствам можно отнести дизайнерскую отделку современных офисов на вкус владельца (арендатора). Отделка может стоить больше помещения, но при определении стоимости последнего большой роли не сыграет. В таких случаях процесс оценки несколько усложняется. Так же можно выделить общие и основные моменты: местоположение объекта оценки – часто удаленность объекта от основных центров делает затруднительным подбор аналогов для оценки. Нестандартность конструктивных элементов объекта оценки – когда здание значительно отличается от типичных объектов его группы – в таких случаях сравнение его характеристик будет достаточно сложным, так как в нем будет много коэффициентов доводящих до объектов аналогов. Правовые проблемы на объекты недвижимости – когда владелец объекта не располагает четкими правоустанавливающими документами на объекты недвижимости – в связи, с чем оценщик вынужден ставить понижающие коэффициенты и делать множество поправок. Чем больше количество коэффициентов, тем ниже качество отчета по оценки и рыночной стоимости самого объекта.

Для оценки коммерческой (т.е. предназначенной непосредственно для извлечения дохода) недвижимости хорошо работает «доходный» подход –совокупность оценочных методов, основанных на определении ожидаемых доходов от использования недвижимого имущества. Определение стоимости недвижимости с позиции доходного подхода основано на предположении о том, что потенциальный покупатель (инвестор) не заплатит за недвижимость больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате эксплуатации этой недвижимости. При этом предполагается, что для данного покупателя важна не недвижимость как таковая, а право получения будущих доходов от владения этой недвижимостью. Приведение будущих доходов к текущей стоимости на дату проведения оценки основано на концепции изменения стоимости денег во времени, согласно которой доход, полученный в настоящий момент времени, имеет для инвестора большую ценность, чем такой же доход, который будет получен в будущем. Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и рыночным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. [6] Доходный метод как нельзя лучше учитывает основную цель деятельности предприятия – получение прибыли. С этих позиций он наиболее предпочтителен для оценки бизнеса, так как отражает перспективы развития предприятия, будущие ожидания. Кроме того, он учитывает экономическое устаревание объектов, а также через ставку дисконта принимает во внимание рыночный аспект и инфляционные тенденции. При всех неоспоримых преимуществах этот подход не лишен спорных и негативных моментов:

он довольно трудоемкий;
ему свойственен высокий уровень субъективизма при прогнозировании доходов;
высока доля вероятностей и условностей, так как устанавливаются различные предположения и ограничения;
велико влияние различных факторов риска на прогнозируемый доход;
проблематично достоверное определение реального дохода, показанного предприятием в отчетности, причем не исключено преднамеренное отражение убытков в различных целях, что связано с непрозрачностью информации отечественных предприятий;
некорректна оценка убыточных предприятий.

Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных. Применение этого подхода к объектам, не предназначенным напрямую для извлечения дохода, может привести к получению не точных результатов оценки. В обязательном порядке нужно с особым вниманием подходить к возможности достоверно определить будущие потоки доходов предприятия и развитие деятельности компании ожидаемыми темпами. На точность прогноза сильно влияет и стабильность внешней экономической среды, что актуально для довольно неустойчивой российской экономической ситуации. Итак, доходный подход целесообразно применять для оценки компаний, когда:

они имеют положительную величину дохода;
имеется возможность составления достоверного прогноза доходов и расходов;

Помимо доходного подхода к оценке объектов коммерческой недвижимости, адекватные результаты можно получить, применив сравнительный подход и затратный. [2] В рамках сравнительного подхода обычно используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не больше той суммы, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты – аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. Проблема применения этого подхода заключается в том, что его применение возможно только при наличии разносторонней информации о проданных объектах-аналогах, а в России рынок недвижимости является теневым, что не дает получения полной и достоверной информации как об объекте недвижимости, так и об условиях совершения аналогичных сделок. [3]

Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что никто из рационально мыслящих людей не заплатит за объект коммерческой недвижимости больше той суммы, которую он может затратить на строительство другого объекта с одинаковой полезностью. Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. [1] Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний. Как правило, затратный подход применяется для оценки зданий. Для оценки помещений использовать его не совсем верно, в связи с вероятностью большой погрешности. Вся трудность в том, что помимо самого здания оценивается и земельный участок. В случае, когда объект оценки здание, мы легко можем определить, какое количество земли связанно с этим объектом, что затруднительно сделать в случае с помещением. Это связанно с тем, что помещение, как правило, является частью какого либо здания. Довольно трудно рассчитать какая часть земли, приходящаяся на всё здание, отводится именно этому помещению.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Асаул А.Н. Оценка объектов недвижимости: учебник / А.Н. Асаул – Москва : Проспект, 2017. - 384 с;
Ефимова Е.В. Практическое применение методов оценки недвижимости: монография / Е. В. Ефимова – Астрахань: Изд-во АГТУ, 2017. - 175 с;
Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости: учебное пособие / Т. Г. Касьяненко – Москва: КНОРУС, 2016. - 751 с.;
Кольцова А.В. Оценка недвижимости: учебно-методическое пособие / А. В. Кольцова – Ярославль: Издательский дом ЯГТУ, 2017. - 123 с;
Лепихина О.Ю. Массовая оценка недвижимости: учебное пособие / О. Ю. Лепихина – Санкт-Петербург: Лема, 2017. - 111 с;
Рожкова О.Н. Основы экономики и оценки недвижимости: учебно-методическое пособие/ О. Н. Рожкова: Изд-во РГАУ-МСХА, 2016. - 112 с.