Сущность ипотечного кредитования и его роль в экономике

Содержание:

Введение

Актуальность выбранной темы обусловлена тем, что система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Роль ипотеки в обеспечении экономического роста страны достаточно велико. Ипотека как раз и позволяет мобилизовать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего, связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт, да и опыт тех российских регионов, где ипотека уже развивается, показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырехкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырех рублей средств населения.

Ипотечное кредитование - тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банки и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики. Именно таким образом, развитие ипотечного бизнеса позитивно влияет на реальный сектор экономики, вследствие чего приостанавливается спад производства в ряде отраслей промышленности, возникает возможность модернизации производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции практически во всех отраслях. Именно это в свою очередь: повышает экономический потенциал страны, содействует ее выходу не только из инвестиционного, но и из инфляционного кризиса. Формирование рынка ипотечного жилищного кредитования способствует преодолению социальной нестабильности в обществе, которая сопровождает экономический кризис. Российские банки, изучая богатый исторический опыт России в данном направлении и практику других стран, стараются разработать собственные модели кредитования и банковские продукты, способные реально функционировать в сложной экономической ситуации. Однако дальнейшее развитие ипотечного жилищного кредитования тормозится из-за проблем экономического и гражданско-правового характера.

Цель работы: анализ ипотечного кредитования в РФ.

Для достижения этой цели были поставлены следующие основные задачи:

- исследовать теоретические основы ипотечного кредитования;

- изучить нормативно-правовую основу ипотечного кредитования;

- определить формирование институциональной структуры ипотечного кредитования в России;

- рассмотреть виды ипотечных кредитов в России;

- проанализировать современное состояние рынка ипотечного кредитования в России;

- выявить перспективы развития ипотечного кредитования.

Объектом исследования выступает рынок ипотечного жилищного кредитования.

Предметом исследования является ипотечное жилищное кредитование.

Теоретической базой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых, в том числе И.Т. Балабанова, Д.А. Шевчук, О.И. Лаврушина, Т.С. Коростелевой, Т.М. Костериной, Г.Г. Коробовой.

Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка используемой литературы и приложений.

В первой главе представлен теоретический материал, отражающий теоретические аспекты ипотечного кредитования. Особенности развития ипотечного кредитования в России рассмотрены во второй главе. В третьей главе проанализированы проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования. В заключении подводятся итоги проделанного исследования.

Глава 1 Теоретические аспекты ипотечного кредитования

1.1 Сущность ипотечного кредитования и его роль в экономике

Ипотека (гр. hypoteke - залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю) Цыганенко В.С. Экономика рынка недвижимости.

Широкая интерпретация понятия ипотеки рассматривает ее и как способ получения кредита под залог недвижимости, и как способ получения кредита для покупки недвижимости. Термин "ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". ^[1] Для некоторых случаев употребим термин "смешанная ипотека", когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.

Ипотечный кредит - это денежные средства, предоставляемые банком клиенту взаймы под залог недвижимости. За пользование предоставленным кредитом клиент должен заплатить банку проценты, а также ежемесячно производить возврат заемных средств в сроки, установленные кредитным договором. Ипотечный кредит обычно выдается на длительный срок.

В соответствии с Федеральным законом № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 (в ред. от 01.07.2011) ипотечный кредит предоставляется банками на территории Российской Федерации юридическим и физическим лицам на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества.^[2]

Юридической и экономической предпосылкой возникновения ипотечного кредита является наличие развитой системы права частной собственности на недвижимость и на землю. Без частной собственности на землю и институционального обеспечения ее купли-продажи, широкое развитие ипотечного кредита невозможно.

Ипотечное кредитование рассматривается как инструмент реализации следующих функций:

реализация конституционных прав граждан на жилье;

регулирование темпов развития экономики страны и ее отдельных отраслей;

"перелив" капитала и привлечение инвестиций в сферу материального производства;

страхование рисков и обеспечение гарантий возврата заемных средств;

стимулирование сбыта (оборота) недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

формирование фиктивного капитала в виде закладных и производных ценных бумаг.

Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге.

Кредитные условия жилищного кредитования устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. При этом возможно использование плавающей процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика.

Итак, коммерческие банки России могут предоставлять три вида жилищных ипотечных кредитов на цели приобретения готового жилья, как на первичном (вновь построенного жилья, продаваемого застройщиками), так и на вторичном (уже находившегося в частной собственности жилья) рынке: земельный кредит, строительный кредит и кредит на приобретение жилья.

В условиях современной России ипотека - это единственная реальная возможность для большинства нашего населения приобретать жильё на условияхдолгосрочного кредита, после погашения которого квартира переходит в собственность залогодателя.

1.2 Правовая основа ипотечного кредитования

Развитие жилищного ипотечного кредитования в Российской Федерации в настоящее время регулируется следующими основными нормативно правовыми актами:

1. Ипотечное законодательство:

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ред.06.12.2011 № 405-ФЗ) регулирует отношения участников ипотеки;

Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (ред. от 21.11.2011 № 327ФЗ) регулирует отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам;

Указ Президента Российской Федерации от 20 апреля 2005 г. № 449 "Вопросы накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" регулирует функции уполномоченного органа, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, возложенные на Минобороны России;

Федеральный закон от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" (ред.21.11.2011 № 327-ФЗ), предметом правового регулирования закона являются отношения, связанные с формированием, особенностями инвестирования и использования средств для жилищного обеспечения военнослужащих с целью государственной поддержки жилищного обеспечения военнослужащих путем формирования жилищных накоплений за счет средств федерального бюджета и поддержания платежеспособности военнослужащих при ипотечном жилищном кредитовании;

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 218-ФЗ "О кредитных историях" (ред.03.12.2011 № 389-ФЗ), определяет понятие и состав кредитной истории, основания, порядок формирования, хранения и использования кредитных историй, регулируется связанная с этим деятельность бюро кредитных историй, устанавливаются особенности создания, ликвидации и реорганизации бюро кредитных историй, а также принципы их взаимодействия с источниками формирования кредитной истории, заемщиками, органами государственной власти, органами местного самоуправления и Банком России;

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" (ред. от 23 июля 2008 г. № 160-ФЗ), определяет правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищных накопительных кооперативов по привлечению и использованию денежных средств граждан своих членов на приобретение или строительство жилых помещений в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам жилищных накопительных кооперативов, а также устанавливаются гарантии защиты прав и законных интересов граждан членов жилищных накопительных кооперативов;

Федеральный закон от 18 июля 2009 г. № 190-ФЗ "О кредитной кооперации" (изм. от 21.11.2011 № 327-ФЗ), определяет новые основы создания и деятельности кредитных потребительских кооперативов;

2. Законодательство по оценочной деятельности:

Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (ред. от 21 ноября 2011 г.327-ФЗ), определяет правовые основы оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки. Установлено, что Российская Федерация, ее субъекты или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов;

3. Жилищное законодательство:

Федеральный Закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (ред. от 30.11.2011 № 362-ФЗ), регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у его участников права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливаются гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства;

Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (ред. от 4 июня 2011 г. № 123ФЗ), вводится в действие новый ЖК РФ по жилищным отношениям;

Федеральный закон от 25 октября 2002 г. № 125-ФЗ "О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей" (ред. от 17 июля 2011 г. № 212ФЗ), устанавливает условия предоставления и порядок определения размера жилищных субсидий, выделяемых за счет средств федерального бюджета гражданам РФ, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, а также гражданам, выехавшим из указанных районов и местностей не ранее 1 января 1992 года;

Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ред.07.12.2011 № 417-ФЗ), регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, доверительное управление, аренда, сделки с землей и другим недвижимым имуществом;

4. Налоговое законодательство:

Налоговый Кодекс Российской Федерации. Глава 23. Налог на доходы физических лиц.

Основным документом для дальнейшего совершенствования нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, стала одобренная постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 года № 28 "Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (ред. от 18.07.2011 № 218ФЗ), заложившая основные принципы и подходы в вопросах решения жилищной проблемы с помощью ипотечного кредитования. ^[3]

Таким образом, по результатам теоретического исследования сделаны следующие выводы. Не смотря на наличие большого количества нормативно-правовых актов, единого понятия ипотеки в России не установлено, поэтому ученые вправе предлагать собственные толкования.

Глава 2 Развитие ипотечного кредитования в России

2.1 Особенности зарождения и развития ипотечного кредитования в России

Российская ипотека, существовавшая до 1917 года, имела совершенное и законченное развитие. Ипотечное кредитование в стране зарождалось вместе с возникновением права частной собственности на землю.

Дореволюционная Россия располагала разветвленной кредитной инфраструктурой. Она включала такие элементы, как специализированные земельные банки, сельские банки, ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, общество взаимного поземельного кредита. Эти учреждения, как правило, выдавали кредиты под залог земли. Вот почему в дореволюционных изданиях такие кредиты часто назывались поземельными, а не ипотечными.

С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно пропагандировались, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью. В годы октябрьского переворота ипотечные банки в России были полностью ликвидированы.

Элементы российской ипотеки были взяты разными странами для применения и дальнейшего развития, поэтому многое из современных западных новаций сегодня воспринимается как "чужое”, несмотря на истинно российские корни.

В настоящее время ипотека рассматривается как залог недвижимости, т.е. залог наиболее ценного и неизменяемого имущества: земельных участков, зданий, строений, предприятий, квартир и др. недвижимого имущества. Выдавая кредиты, банки требуют оформить залоговый документ.

В соответствии с этим документом имущество не передается кредитору (залогодержателю) в собственность, а остается у должника (залогодателя), что дает ему возможность по-прежнему пользоваться предметом залога для удовлетворения собственных нужд. Залогодержатель (кредитор) вправе лишь контролировать это использование, чтобы не допустить ухудшения качества или исчезновения предмета залога. Если это все же происходит, то кредитор вправе потребовать дополнительное обеспечение. закономерности, проблемы и перспективы развития.

В настоящее время слова "ипотека”, "ипотечное кредитование” присутствуют в многочисленных публикациях, выступлениях на радио и телевидении. Но самую возможность ипотечного кредитования любое кредитное учреждение неразрывно увязывает с проблемой рефинансирования денежных средств, выданных в виде ипотечных кредитов, с использованием в качестве основы для привлечения долгосрочного ссудного капитала активов, возникающих у них после выдачи кредитов под залог недвижимости.

В результате этого финансовые и кредитные институты рассматривают ипотечное кредитование как системное образование, способное обеспечить устойчивое, прибыльное ведение дел.

В свою очередь ипотечное кредитование рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства.^[4]

Для абсолютного большинства рядовых граждан ипотечное кредитование представляется единственно возможным источником решения извечного для россиян жилищного вопроса.

2.2 Состояние российского рынка ипотечного кредитования на современном этапе

2012 год стал для рынка ипотеки в России крайне противоречивым. В этот период было выдано 126 951 ипотечный кредит на общую сумму 181,1 млрд. рублей, что в 1,7 раза превышает уровень I квартала 2011 года в количественном и денежном выражении о состоянии рынка ипотечного жилищного кредитования. За I полугодие 2012 ипотечных кредитов было выдано на общую сумму 248 млрд. рублей.

Рост ставок (а также, во многом, ожидания дальнейшего роста в условиях экономической нестабильности) заставил многих потенциальных заемщиков поторопиться с решением жилищного вопроса.

По итогам I полугодия 2012 года средневзвешенная ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях составила 12,2%, что на 0,4 п. п. выше показателя 2011 года. Тем не менее, анализ месячной динамики ставок выдачи по ипотечным кредитам в рублях свидетельствует о появлении тенденции к росту ставок. Устойчивый рост ставок начался с января 2012 года - тогда они выросли с 11,6% до 11,8%, в феврале - до 11,9% и в июле - до 12,2%. Таким образом, за полугодие ставки по кредитам в рублях, выданным в течение месяца, выросли на 0,6 п. п.

Это является прямым следствием внешних факторов, вылившихся в удорожание стоимости внутреннего фондирования (максимальная процентная ставка по вкладам в российских рублях десяти кредитных организаций, привлекающих наибольший объём депозитов физических лиц, выросла с 7,9% в июне 2011 года до 9,5% на конец I квартала 2012 года). В этих условиях можно констатировать, что рынок ипотечного жилищного кредитования был вынужден отойти от минимальных уровней ставок выдачи IV квартала 2011 года; в тоже время уровень ставок по итогам I полугодия 2012 года выше аналогичного показателя прошлого года.

Ставки по валютным кредитам сейчас находятся на уровне 9,6%, что является низкой ставкой для российского рынка. Однако, доля валютных кредитов в общем количестве выдаваемых кредитов сейчас незначительна 0,25%. За I квартал 2012 года выдан 321 кредит в валюте из почти 127 тысяч - таким образом, можно констатировать, что выдача валютной ипотеки в России практически прекращена и носит единичный характер.

Среди положительных тенденций первого полугодия следует отметить продолжающийся рост объемов ипотечной задолженности на балансах банков (новые кредиты выдаются быстрее, чем гасятся старые).

На конец I полугодия 2012 года доля задолженности по ипотечным жилищным кредитам без просроченных платежей достигла максимального значения (94,2%). Соответственно доля просроченной задолженности со сроками задержи платежей от 30 дней и больше (30+) достигла минимального значения в 4,4% (7,3% на 01.04.2011). В абсолютном выражении просроченная задолженность 30+ также снижалась - с 84 млрд. руб. на 01.04.2011 до 67,2 млрд. руб. на 01.04.2012.

Данное улучшение структуры портфеля сопровождалось снижением совокупной доли просроченных платежей в общем объеме просроченной задолженности. Общая доля просроченных платежей в суммарном объеме накопленной ипотечной задолженности снизилась на 01.08.2012 до 2,7%, что соответствует уровню конца 2009 - начала 2010 гг.

Доля просроченной задолженности по валютным кредитам продолжает расти, т.к. объём просроченной задолженности в абсолютном выражении медленно растёт, а суммарная задолженность плавно снижается. На 01.08.2012 г. объём просроченной валютной задолженности вырос до 19 млрд. руб., а объём суммарной валютной задолженности по выданным кредитам снизился 165 млрд. (на 01.08.2012) до 141 млрд. руб., что составляет 8,7% от всей задолженности по ипотечным кредитам. Таким образом, доля просроченной задолженности по валютным кредитам достигла 14,6%.

По итогам I полугодия 2012 года можно говорить о том, что дальнейшая динамика рынка ипотечного кредитования России находится под влиянием внешних факторов. Главную роль здесь будет играть степень влияния мировой финансовой нестабильности на экономику России и, соответственно, положение заемщиков. Оформившаяся тенденция роста ставок, скорее всего, приведет к снижению темпов роста рынка.

Признаки углубления мирового финансового кризиса не позволяют надеяться на скорый перелом ситуации со ставками. В случае, если события не будут развиваться по наихудшему сценарию, ставки по ипотеке к концу года не должны преодолеть уровень в 12,5%, а, при благоприятном развитии событий, возможен их возврат на уровень, близкий к уровню 2011 года. По итогам первого полугодия 2012 года населению будет предоставлено порядка 275300 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму около 400450 млрд. рублей. В случае отсутствия сильных внешних шоков средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях составит около 12,012,2%, а общая доля просроченных платежей составит около 2,72,8%.

2.3 Проблемы ипотечного кредитования и возможные пути их решения

Не смотря на появление в 2012-2013 гг. позитивных тенденций на рынке ипотечного кредитования и в строительном секторе экономики страны, выполнение установленных государством целевых индикаторов по большинству пунктов весьма сомнительно, а в ряде случаев утопично. Расцвету ипотеки в России препятствует целый комплекс причин как макроэкономического, так и микроэкономического характера.

К основным проблемам, сдерживающим развитие ипотеки в России, можно отнести следующие.

1. Низкий платежеспособный спрос населения, обусловленный, во-первых, высокими процентными ставками по ипотечным кредитам, во-вторых, низким уровнем доходов большинства российских граждан, а в-третьих, низкой степенью подтвержденности этого дохода в некоторых случаях.

2. Неразвитость рынка жилой недвижимости, характеризуемая в первую очередь недостаточными объемами ввода в эксплуатацию новостроек, во вторую очередь - высокой (в некоторых регионах РФ даже запредельной) стоимостью квадратного метра жилья, а в третью очередь - малыми объемами строительства доступного жилья эконом - класса и отсутствием действенных механизмов его реализации отдельным категориям, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

3. Недостаток дешевых долгосрочных ресурсов финансирования ипотечных программ.

4. Низкая ликвидность ипотечных банков и других финансово-кредитных учреждений на рынке ипотечного кредитования, обуславливаемая долгосрочным характером ипотечных ссуд.

5. Несовершенство законодательной базы в части налогообложения и реализации залоговой недвижимости.

6. Неразвитость системы защиты неплатежеспособных заемщиков.

Все эти факторы свидетельствуют о необходимости разработки путей совершенствования российской системы ипотечного жилищного кредитования.

Рассмотрим возможные направления повышения эффективности данной системы в нынешних условиях.

Для стимулирования спроса на ипотечные жилищные кредиты необходимы следующие действия.

1. Разрабатывать и внедрять специальные кредитные программы, направленные на улучшение жилищных условий отдельных категорий граждан, в том числе учителей, врачей, госслужащих и т.п. Им должны предоставляться ипотечные кредиты на льготных условиях, а финансирование таких программ должно возлагаться на государство. Особенно важно, чтобы подобные проекты распространялись на покупку строящегося жилья, что, в свою очередь, станет поддержкой строительного сектора экономики.

2. Обеспечивать поддержание уровня процентной ставки на приемлемом для надежных заемщиков уровне за счет привлечения различных источников финансирования. При этом за оптимальный размер процентной ставки следует принять уровень 56 %, что соответствует ипотечным ставкам промышленно развитых стран Евросоюза и США.

Однако реализация этой меры возможна только при грамотной политике Центрального банка РФ, направленной на существенное снижение ставки рефинансирования. Целевой ориентир превышения ставки над уровнем инфляции, по заявлениям заместителя генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Андрея Семенюка, должен составлять не более 22,5 % Андрей Семенюк: Ставка сейчас находится на минимальном уровне 11,7% годовых, и мы не ожидаем существенного колебания ставки.

3. Предоставлять заемщикам со сформированной положительной кредитной историей возможность снижения первоначального взноса в рамках реализуемых АИЖК кредитных программ. Также необходимо оказывать государственную поддержку определенным категориям граждан при оплате первоначального взноса.

4. Развить и тиражировать систему страхования ипотечных кредитов. Речь идет о страховании риска неисполнения заемщиком обязательств по договору кредитования, что актуально в случае недостаточности денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, для погашения задолженности неплатежеспособного заемщика по кредитному договору.

На сегодня данный вид страхования позволяет снизить требования кредиторов к минимально допустимому размеру первоначального взноса на приобретаемое жилое помещение.^[5] Однако уплачиваемая заемщиком за данный вид страхования единовременная премия при высоких тарифах, действующих в настоящее время, выливается в серьезные затраты, которые необходимо нести при оформлении кредита. Этот факт существенно сокращает число потенциальных заемщиков.

В России данный вид страхования начал применяться только с конца мая 2010 г. и нуждается в дальнейшей проработке его механизмов для повышения доступности и повсеместного введения в практику кредитования отечественных банков.

Для развития рынка строительства жилой недвижимости необходимы следующие действия.

1. Повышать доступность ипотечных жилищных кредитов на приобретение строящегося жилья, и прежде всего сегмента экономкласса.

2. Разработать и внедрить государственные программы по строительству жилья экономкласса.

3. Предоставлять строительным компаниям участникам ипотечных программ гарантии реализации построенного жилья, а гражданам, приобретающим по ипотеке объекты первичного рынка жилья, гарантии завершения жилищного строительства.

4. Разработать и внедрить программы субсидирования для граждан, покупающих по ипотеке жилье экономкласса. При этом в качестве одной из форм субсидирования может быть предоставление заемщику ипотечного кредита на рыночных условиях, а затем получение им компенсации со стороны государства. Это, во-первых, будет содействовать развитию строительного сектора экономики и переселению населения из старого и ветхого фонда в районы новостроек, а во-вторых, позволит сохранить рыночный механизм развития ипотеки, что позволит коммерческим банкам развивать свои программы наряду с государственными.

5. Оптимизировать схему взаимодействия субъектов жилищного рынка, а именно строительных компаний, банков, страховых компаний, риелторских и оценочных агентств, при совершении сделки купли-продажи жилья с целью снижения расходов заемщика и повышения эффективности работы системы в целом.

Для привлечения ресурсов в систему ипотечного жилищного кредитования необходимы следующие действия.

1. Оптимизировать структуру и условия выпусков ипотечных ценных бумаг в целях максимального соответствия спросу на рынке ценных бумаг.

2. Создать и развить систему целевых жилищных накоплений, основанную на немецкой системе стройсбережений. Ключевым отличительным признаком такой модели является ссудно-сберегательный принцип функционирования. Важным достоинством этой системы является то, что используемые в ее рамках уровни процентных ставок автономны и не зависят от общего состояния кредитно-финансового рынка. Именно поэтому немецкая модель стройсбережений значительно меньше зависима от функционирования вторичного рынка ценных бумаг под закладные на недвижимость.

Для поддержания ликвидности ипотечных банков и других финансово-кредитных учреждений на рынке ипотечного кредитования необходимы следующие действия.

1. Всесторонне развивать двухуровневую модель ипотечного жилищного кредитования, основанную на рефинансировании ипотечных обязательств и последующей секьюритизации ипотечных активов. Примером может послужить действующая двухуровневая модель ипотечного кредитования, реализуемая АИЖК.

2. Оказывать методологическую и технологическую поддержку первичным и вторичным кредиторам в выпуске ипотечных облигаций, а также в выдаче поручительств по выпускаемым ипотечным ценным бумагам. Эта обязанность может быть возложена на крупнейшего российского оператора вторичного рынка АИЖК.

Наиболее очевидный способ - создание рынка надежных и привлекательных для инвесторов ипотечных ценных бумаг. Для того, чтобы эти бумаги были востребованы, в части надежности лучшим вариантом представляется государственное гарантирование выплат инвесторам со стороны специализированного агентства, использующего резервный фонд, пополняемый за счет эмитентов. В части доходности - на фоне растущей стоимости заимствований - субсидирование эмитентов или инвесторов за счет прибыли институтов развития в целях создания благоприятного ценового фона для вложений в ипотечные бумаги. Создание и расширение контингента инвесторов - еще одна сторона этой большой задачи. Это тем более актуально в условиях планируемого сокращения накопительного компонента пенсионных отчислений.

Озабоченность участников рынка вызывает и монополизация ипотечной сферы. К сожалению, малые и средние банки не могут рефинансировать ипотеку. У них нет "длинных" денег, которые можно выдавать заемщикам на длительный период - до 30 лет. К тому же вероятно, что ставка, по которой были выданы 30-летние кредиты, вскоре окажется ниже, чем ставка по депозитам.

Более того, малые и средние банки могут рассчитывать только на себя, тогда как крупные банки, в том числе с государственным участием, вполне обоснованно могут ожидать помощи от государства в случае форс-мажорных обстоятельств.

Заключение

Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. Ипотека представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора к должнику.

Становление ипотеки и системы ипотечного кредитования в России осложнено недостатком ресурсов коммерческих банков для долгосрочного инвестирования; отсутствием государственной поддержки и льготного налогообложения для инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредиты; недостаточностью разработанности законодательной базы ипотечного кредитования. Самым существенным недостатком ипотеки является "переплата" за квартиру, которая может достигать 100 процентов и более, а также большое количество требований ипотечных банков к заемщикам.

Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме), а также:

- заемщику ИЖК предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке;

- длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными.

В работе проанализированы виды кредитов с условиями их выдачи на рынке ипотечного кредитования России, рассмотрено состояние рынка ипотечного кредитования на современном этапе.

В качестве определяющих факторов Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года (утв. распоряжением Правительства РФ от 19 июля 2010 г. № 1201р) выделены рефинансирование ипотеки и развитие рынка ипотечных ценных бумаг.

Для модернизации программ приобретения ипотечных ценных бумаг выдвинуты следующие предложения:

1. Увеличение объема средств на поддержку рынка ипотечных ценных бумаг.

2. Создание рынка ипотечных ценных бумаг.

3. Возможность промежуточного финансирования ипотечного агента.

4. Совершенствование законодательства в части выпуска ипотечных ценных бумаг.

5. Повышение доступности беззалогового финансирования.

6. Создание более гибких к интересам участников программ.

7. Повышение эффективности использования акционерного капитала.

8. Внедрение инструмента фондирования инвесторов.

9. Стимулирование предложения ипотечных кредитов.

10. Создание условий для инвестирования ресурсов системы пенсионных накоплений и страховых резервов в ипотечные ценные бумаги.

Проведенный анализ показал: несмотря на то, что развитие и совершенствование системы ипотечного жилищного кредитования является приоритетной социально-экономической задачей России на современном этапе, по большинству ключевых целевых индикаторов, обозначенных в Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года и ФЦП "Жилище", наблюдается либо существенное отставание от установленных ориентиров роста, либо полный провал.

В исследовании выявлен целый комплекс причин как микроэкономического, так и макроэкономического характера, препятствующих развитию ипотеки в РФ. Разработаны направления повышения эффективности функционирования системы ИЖК по каждой из выявленных проблемных зон для обеспечения устойчивого развития ипотечных инструментов в России и повышения доступности ипотечного кредита для населения.

Список использованной литературы

Нормативно-правовые акты и законы

1. Федеральный закон "О залоге" от 29.05.1992 № 2872-1.

2. Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" от 11 ноября 2003 г. N 152 - ФЗ с изменениями.

3. Федеральный закон Российской Федерации "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 № 102-ФЗ с изменениями.

4. Литература

5. Аналитика и статистика. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию // ahml.ru/ru/agency/analytics/diagrams/

6. Афонина А.В. "Все об ипотеке. Получение и возврат кредита". М.: Омега-Л, 2008.

7. Банки и банковское дело / Под ред. Балабанова И.Т. СПб.: Питер, 2008.

8. Банковское дело: учебник / под ред. д-ра экон. наук, проф.Г. Г. Коробовой. изд. с изм. М.: Экономией, 2010.

9. Банковское дело. Экспресс-курс: учебное пособие. /кол. авторов; под ред.О.И. Лаврушина.3-е изд., перераб. и доп. М: КНОРУС, 2009.

10. Горемыкин В.А. Ипотечное кредитование. Учебник. - М.: МГИУ, 2007

11. Грудцына Л.Ю., Филиппова Е.С. "Ипотека". М.: Эксмо, 2006 г.

12. Ипотека 2011: правила игры меняются. http://www.rusipoteka.ru/rusnow/

13. Кириенко А.А. Ипотека в вопросах и ответах. Изд-во: Юстицинформ, 2007 г.

14. Коростелева Т.С. Система ипотечного жилищного кредитования в России: сравнительный анализ, закономерности, проблемы и перспективы развития / Т.С. Коростелева, А.В. Кириллов. Межд. изд. дом LambertAcademicPublishing, Германия, 2012.

15. Костерина Т.М. Банковское дело: Учебно-практическое пособие. М.: Изд. центр ЕАОИ, 2009.

16. Назаров В. "Ипотека. Руководство к действию". М.: Эксмо, 2007 г.

17. О состоянии рынка ипотечного жилищного кредитования. http://ahml.ru/ common/img/uploaded/files/agency/reporting/quarterly/report1q2012. pdf

18. Полтерович В.М. "Формирование ипотеки в догоняющих экономиках: проблема трансплантации институтов", 2007г.

19. Разумова И.А. Ипотечное кредитование.2-е издание. СПб: Питер, 2009.

20. Рейтинг стоимости ипотечных кредитов на рынке новостроек http://kzndom.ru/content/rejtingstoimostiipot

21. Сущность и особенности ипотечного кредита. / http://okreditah1.ru/kredit/ipotechnyjkredit/suwnostipotechnogokredita.html

22. Шевчук Д.А. Ипотека. Организация ипотечного кредитования. /http://fictionbook.ru/author/denis_shevchuk/ipoteka_organizaciya_ipotechnogo_kreditovaniya/read_online.html? page=1#part_78

1. Ипотека 2011: правила игры меняются. http://www.rusipoteka.ru/rusnow/ ↑

2. Федеральный закон Российской Федерации "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 № 102-ФЗ с изменениями. ↑

3. Грудцына Л.Ю., Филиппова Е.С. «Ипотека». М.: Эксмо, 2006 гс. ↑

4. Коростелева Т.С. Система ипотечного жилищного кредитования в России: сравнительный анализ, закономерности, проблемы и перспективы развития / Т.С. Коростелева, А.В. Кириллов. ↑

5. Назаров В. "Ипотека. Руководство к действию". М.: Эксмо, 2007 г. ↑