Содержание:

Введение

Недвижимость — один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы всех граждан и юридических лиц.

Деление вещей на движимые и недвижимые было хорошо известно римскому праву. К недвижимым вещам, прежде всего, относилась земля (praedia, fundi) и недра земли, а также, и все созданное трудом на земле собственника (постройки, посевы, насаждения). ^[1] Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями и подчинялись правилу: "сделанное над поверхностью следует за поверхностью" (superticie solo cedit). Воздушное пространство над земельным участком также рассматривалось как часть поверхности. Поэтому не допускалось установления отдельного права собственности на дом и соответственно на земельный участок. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как часть поверхности.

В России понятие «недвижимость» берет свое начало в XVIII веке. Термин "недвижимое и движимое имущество" появился в законодательстве Российской империи, во времена правления Петра I. Он объединил смысл существовавших тогда понятий, регулировавших правовое положение земельных участков и строений. Этот термин тогда имел значение для ограничения оборота недвижимого имущества и его наследования.

В Гражданском кодексе РСФСР 1964 года^[2] понятия недвижимости не было. Но при отсутствии права собственности на землю, для строений был создан особый правовой режим, близкий к режиму недвижимости, имелись некоторые нормы, позволявшие выделять права собственности граждан на отдельные вещи и на совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (право личной собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи).

В современное российское законодательство деление вещей на движимые и недвижимые было возвращено законом "О собственности в РСФСР". ^[3]

Сначало, понятие "недвижимое имущество" было лишь упомянуто применительно к институту приобретательной давности в п. 3 ст. 7 этого Закона. Его формулировка не отличалась должной четкостью. Часть 1 п. 4 ст. 2 Закона содержала перечень объектов права собственности, среди которых назывались предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения, земельные участки. В п. 3 ст. 7 закона употреблялся термин "недвижимое имущество", хотя определения его данный закон не давал.

В Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятых Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г. (далее – Основы),^[4] содержались нормы, делящие имущество на движимое и недвижимое. Именно в п. 2 ст. 4 Основ, кроме перечисления (земельные участки, здания, сооружения и т.д.) впервые дается "критерий недвижимости": прочная связь с землей и невозможность перемещения имущества без существенного ущерба его назначению. Данное определение недвижимости было воспроизведено в Указе Президента РФ от 27.10.1993 № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России".

Существенный шаг в развитии понятия недвижимости был совершен в связи с принятием Конституции Российской Федерации 1993 г. После того, как было возрождено право частной собственности на землю, впервые предусмотренное в Законах РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"^[5] и "О земельной реформе",^[6] ситуация изменилась. Недвижимость возвращалась в гражданский оборот, так как одним из правомочий собственника является распоряжение собственностью.

Согласно нормативным актам, принятым в период рыночных отношений с 1990 - 1996 г. г., уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается.

Решающий шаг в утверждении категории недвижимого имущества в российском законодательстве сделал новый Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ), который не только посвятил специальную статью классификации вещей на недвижимые и движимые (ст. 130 ГК РФ), но и ввел целый ряд статей и положений, определяющих специальный правовой режим недвижимого имущества.

Итак, в данной работе будет всесторонне рассмотрен вопрос о правах на недвижимое имущество и земельные участки.

Задачами исследования выступают:

- определение понятия и критериев отнесения объектов к недвижимому имуществу;

- определение земельного участка и другой недвижимости – как объекта гражданских прав;

- определение видов прав на недвижимость и земельные участки;

- порядок приобретения и прекращения прав на недвижимость и земельные участки, их государственное признание;

- защита прав на недвижимое имущество и земельные участки.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся по поводу возникновения прав на недвижимое имущество, общие тенденции возникновения, изменения и прекращения данных правоотношений.

Предметом исследования является законодательство, регулирующее возникновение и осуществление (владение, пользование, распоряжение) субъективных прав на недвижимость.

1. Критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу

Статьей 130 ГК РФ определены критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу, по которым все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы^[7].

К первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе: земельные участки и участки недр.

Критерий второй группы — прочная связь объектов с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

К объектам, являющимся недвижимостью по физическим свойствам, относятся здания, сооружения и другие объекты.

Леса и многолетние насаждения в настоящее время исключены из объектов недвижимого имущества (ст. 16 Федерального от 04.12.2006 № 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации»). Согласно вступившему в действие 1 января 2007 г. Новому Лесному кодексу РФ (далее – ЛК РФ) объектом недвижимости в лесных отношениях является лесной участок — земельный участок из земель лесного фонда или земель иных категорий, на котором расположен лес.

В связи с принятием нового Водного кодекса РФ от 03.06.2006 №74-ФЗ (далее - ВК РФ) обособленные водные объекты из недвижимого имущества также исключены. Поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии (п. 3 ст. 5 ВК РФ). Согласно ст. 102 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) (в ред. Закона о введении в действие ВК РФ) земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах, являются землями водного фонда.

По общему правилу водные объекты (моря, реки, ручьи, каналы, озера, водохранилища и пр.) находятся в собственности Российской Федерации (п. 1 ст. 8 ВК РФ). Права на пруды и обводненные карьеры определяются правом на земельный участок: такие водные объекты, целиком расположенные в границах земельного участка, принадлежат на праве собственности собственнику участка, если иное не установлено федеральными законами (п. 2 ст. 8 ВК РФ).

К третьей группе относятся объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона.

Если вещи по своей физической природе являются движимыми вещами, но в силу указания закона («недвижимость по закону») отнесены к недвижимым вещам, то с правовой точки зрения они — недвижимое имущество. ГК РФ относит к недвижимым вещам воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Недвижимостью признается и особый объект гражданских прав — предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ).

Жилые и нежилые помещения могут быть отнесены к недвижимости как по второму критерию (невозможность перемещения без ущерба назначению), так и в силу специального указания в законе.

Например, согласно ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Можно сказать, что независимо от физической природы и сущности в гражданско-правовых отношениях недвижимое имущество — это объекты с особым юридическим режимом, оборот которых подчиняется специальным правилам, в том числе о государственной регистрации прав и сделок на недвижимое имущество.

Таким образом, можно сформировать перечень объектов недвижимости со ссылкой на соответствующие законодательные акты:

1) земельные участки (ст. 130 ГК РФ, ст. 6 ЗК РФ, ст. 1 Закона о кадастре, ст. 1 Закона от 21.07.1997 № 122 - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации прав), в том числе:

- лесные участки (ст. 6 ЛК РФ);

2) здания (ст. 130 ГК РФ, ст. 1 Закона о регистрации прав), в том числе:

- жилые дома (ст. 558 ГК РФ, ст. 16 ЖК РФ, ст. 5 Закона об ипотеке^[8]), включая жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях^[9]);

- дачи (п. 4 ст. 218 ГК РФ, ст. 56 Основ законодательства о нотариате^[10], ст. 5 Закона об ипотеке), включая жилые строения на дачных участках без права регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);

- садовые дома (ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке), включая жилые строения на садовых участках без права регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);

- другие строения потребительского значения (ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке), включая приусадебные хозяйственные постройки, хозяйственные строения на садовых и дачных участках (ст. 1 Закона о дачных объединениях);

- гаражи (п. 4 ст. 218 ГК РФ, ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке);

3) сооружения (ст. 130 ГК РФ, ст. 1 Закона о регистрации прав), в том числе:

- хозяйственные сооружения на садовых и дачных участках (ст. 1 Закона о дачных объединениях);

4) помещения (ст. 1 Закона о кадастре недвижимости, ст. 1 Закона о регистрации прав), в том числе:

- нежилые помещения, включая части помещений (ст. 26 Закона о регистрации прав);

- квартиры (ст. 289, 558 ГК РФ, ст. 16 ЖК РФ);

- части квартир (ст. 558 ГК РФ, ст. 16 ЖК РФ) (состоящие из одной или нескольких комнат — ст. 5 Закона об ипотеке);

- комнаты (ст. 16 ЖК РФ);

- части жилых домов (ст. 558 ГК РФ, ст. 16 ЖК РФ);

5) объекты незавершенного строительства (ст. 130 ГК РФ, ст. 1 Закона о кадастре недвижимости, ст. 25 Закона о регистрации прав);

6) предприятия как имущественные комплексы (ст. 132 ГК РФ, ст. 1 Закона о регистрации прав);

7) участки недр 1 (ст. 130 ГК РФ, ст. 1 Закона о регистрации прав).

2. Виды прав на недвижимость и земельные участки, основания их приобретения

Главная особенность правового режима недвижимости - особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на эти объекты, специальные требования, предъявляемые к сделкам с недвижимым имуществом.

Законодательством предусмотренны следующие виды прав: право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, право пожизненного наследуемого владения земельными участками, право аренды, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), право безвозмездного срочного пользования земельными участками.

Четыре из указанных видов прав - право собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и сервитут - являются вещными правами (ст. 216 ГК РФ), а право аренды и безвозмездного срочного пользования земельным участком - так называемыми обязательственными правами. С точки зрения гражданского законодательства и прав на имущество вообще два вида прав - постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение - являются исключительно земельно-правовыми, поскольку применяются только в отношении земельных участков, а не иного имущества.

Рассмотрим подробнее приведенные виды прав.

2.1. Право собственности

Определяя право собственности, ГК РФ ограничивается перечислением традиционной триады правомочий, составляющих содержание права собственности: согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

ГК РФ предусмотрел ряд особенностей приобретения и осуществления права собственности в отношении объектов недвижимого имущества.

Исходя из положений ст. 218 ГК РФ можно выделить перечень оснований приобретения права собственности на объекты недвижимого имущества, который хотя и не является исчерпывающим, но традиционно устанавливает первоначальные («оригинальные») и производные («деривативные») способы приобретения права собственности. Из них к первоначальным способам приобретения права собственности на объекты недвижимого имущества относятся:

- создание недвижимого имущества;

- признание права собственности на самовольную постройку;

- признание права собственности в порядке приобретательной давности;

- признание права собственности на бесхозяйные объекты недвижимости.

К производным способам приобретения права собственности относятся:

- гражданско-правовые договоры и иные сделки, направленные на отчуждение объектов недвижимости;

- наследование имущества;

- переход права собственности на имущество при реорганизации юридического лица;

- выплата пая членом жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное кооперативом этому лицу.

Среди указанных оснований возникновения права собственности на объекты недвижимости можно выделить установленный ст. 225 ГК РФ специальный порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи, предусматривающий постановку бесхозяйного объекта недвижимости на учет в качестве такового в органе, осуществляющем регистрацию прав на объекты недвижимости. По истечении года с момента учета бесхозяйного объекта недвижимого имущества муниципальное образование вправе в судебном порядке приобрести право собственности на данную недвижимость, если нет иного добросовестного владельца данной вещи.

Статья 222 ГК РФ определила специальные требования и судебный порядок приобретения права собственности на самовольную постройку, представляющую собой жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. На сегодняшний день право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка в случае если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

До принятия Федерального закона от 30.06.2006 г. № 93-Ф3 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» признание права собственности на самовольную постройку, возможно, было только в судебном порядке.

Вступившая в силу с 1 марта 1996 года часть вторая ГК РФ (ФЗ от 26.01.1996 г. «О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ») установила специальные требования для договоров, направленных на передачу в собственность недвижимого имущества. В развитие ст. 164 ГК РФ были определены договоры, подлежащие и не подлежащие государственной регистрации. В результате, в отношении договоров купли-продажи, мены недвижимого имущества нежилого назначения, за исключением предприятий как имущественных комплексов, не предусматривалось требование об их государственной регистрации, а договоры купли-продажи, мены предприятий, объектов недвижимости жилого назначения (ст.ст. 558, 560, 567 ГК РФ), договоры дарения недвижимого имущества (574 ГК РФ), договоры постоянной, пожизненной ренты и договоры пожизненного содержания с иждивением, предусматривающие передачу недвижимости (ст.584 ГК РФ) были определены как договоры, подлежащие государственной регистрации и считающиеся заключенными с момента такой регистрации (ст.433 ГК РФ). Вступившая в силу 1 марта 2002 года часть третья ГК РФ предусмотрела ряд особенностей приобретения права собственности на объекты недвижимости (предприятия ст. 1178 ГК РФ, земельные участки ст.ст. 1181, 1182 ГК РФ) в порядке наследования.

По общему правилу в соответствии с п.2 ст.8, ст. 131 ГК РФ право собственности на объекты недвижимости подлежит государственной регистрации и считается возникшим с момента такой регистрации. ГК РФ определены исключения из данного правила.

Особенность права собственности на недвижимое имущество состоит и в специфике его ограничений (обременений), заключающейся в необходимости их государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ, ст.4 Закона о регистрации прав), а также в установлении специальных ограничений (обременений) права собственности на объекты недвижимого имущества. Современное законодательство позволяет выделить такие ограничения (обременения) которые могут стеснять только право собственности на недвижимое имущество: право пользования жилым помещением, сервитут, ипотека и др.

Согласно ст. 244 ГК РФ недвижимое имущество может находиться в собственности двух или нескольких лиц (общая собственность) с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (п. 3 ст. 244 ГК РФ). К таким исключительным случаям относится: 1) имущество, входящее в состав крестьянского (фермерского) хозяйства (земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, иное имущество необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства) является общей совместной собственностью членов такого хозяйства (ст.257 ГК РФ, ст. 6 ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»); 2) имущество общего пользования в том числе земельные участки, водонапорные башни, заборы, котельные, противопожарные сооружения, приобретенное или созданное садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим товариществом за счет целевых взносов, является совместной собственностью его членов. (ст. 1.4 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»); 3) имущество, в том числе недвижимое, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Наряду с ГК РФ вопросы права собственности на объекты недвижимого имущества регулирует Семейный кодекс РФ (далее – СК РФ).

Подзаконный режим имущества супругов в виде общей совместной собственности (ст. 33 СК РФ, ст. 256 ГК РФ) подпадает недвижимое имущество нажитое супругами во время брака, за исключением того, которое приобретено каждым из супругов во время брака по безвозмездным сделкам (основаниям) (наследование, дарение, приватизация и др.) (ст.ст. 34,36 СК РФ, ст. 256 ГК РФ), Также не является общей совместной собственностью недвижимость, приобретенная каждым из супругов до заключения брака (ст. 36 СК РФ, ст. 256 ГК РФ). Кроме того, ст. 37 СК РФ и п. 2 ст. 256 ГК РФ устанавливают, специальное основание возникновения права общей совместной собственности на недвижимое имущество каждого из супругов: в случае если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция), то такое имущество может быть признано их совместной собственностью. По общему правилу владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляется по их обоюдному согласию, при этом в случае совершения одним из супругов сделки по распоряжению таким имуществом, согласие другого предполагается (ст. 253 ГК РФ, п.п. 1,2 ст. 35 СК РФ). Однако при совершении сделки с недвижимым имуществом данная презумпция не действует. Согласно п. 3 ст. 35 СК РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. При несоблюдении данного требования последний вправе требовать признания такой сделки недействительной в судебном порядке.

Значительную роль в правовом регулировании вопросов, связанных с осуществлением права собственности на объекты недвижимого имущества сыграл Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу 1 марта 2005 года. Развивая положения главы 18 ГК РФ в Жилищном кодексе РФ более глубоко рассматривается жилое помещение как объект недвижимого имущества и объект права собственности. В соответствии со ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Статьей 16 ЖК РФ определены виды жилых помещений (жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната), приведены их определения. Указанная статья не дает понятий только «части жилого дома» и «части квартиры», под которыми следует, по-видимому, понимать «несколько комнат этого дома или квартиры, являющихся объектом жилищных прав». На первый взгляд выделение частей жилого дома и квартиры в самостоятельные виды жилых помещений может показаться излишним. Однако, такое решение законодателя направлено на исключение возможности буквального применения ст. 16 ЖК РФ, которое могло бы привести на практике к заключению, например, нескольких договоров дарения или купли-продажи в отношении каждой комнаты, в то время, как собственник желает распорядиться сразу несколькими.

Жилищный кодекс РФ не только закрепил право пользования жилым помещением членами семьи собственника жилого помещения (ст. 31 ЖК РФ) и иными лицами (ст. 33 ЖК РФ - право пользования по завещательному отказу; ст. 34 ЖК РФ — право пользования на основании договора пожизненного содержания с иждивением) как ограниченное вещное право, чем расширил законодательный перечень ограниченных вещных прав, приведенный в ст. 216 ГК РФ, но предусмотрел гарантии собственнику жилого помещения в виде прекращения такого ограниченного вещного права в случае, если лицо перестает быть членом семьи собственника жилого помещения. Согласно п. 4 ст. 31 ЖК РФ при прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения по общему правилу не сохраняется, иное может быть установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи либо решением суда.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ определила состав общего имущества многоквартирного жилого дома и установила в отношении него режим общей долевой собственности. Таким образом, в структуре многоквартирного жилого дома можно выделить две части: 1) жилые и нежилые помещения, являющиеся собственностью физических и юридических лиц, публично правовых образований и 2) общее имущество в многоквартирном доме, находящееся на праве общей долевой собственности у названных правообладателей помещений в многоквартирном доме.

Собственники жилых и нежилых помещений самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащими им помещениями. Осуществление данных правомочий в отношении общего имущества многоквартирного дома осуществляется собственниками помещений сообща с учетом особенностей, предусмотренных ЖК РФ. Так, общее имущество в многоквартирном доме не подлежит отчуждению и может передаваться только в пользование, его размер может быть уменьшен в результате реконструкции при согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме (п.п. 3,4. ст. 36 ЖК РФ). Право на долю в общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в силу закона в момент возникновения права собственности на помещение в доме и всегда следует судьбе такого помещения, не подлежит выделу в натуре и отчуждению отдельно от помещения (ст.ст. 37, 38 ЖК РФ). Сособственники не имеют преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Действующее законодательство предусматривает следующие способы приобретения права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах: договоры купли-продажи (ст.ст. 218, 549, 558 ГК РФ), мены (ст.ст. 218, 567 ГК РФ), дарения (ст.ст. 218, 572, 582 ГК РФ), договор пожизненной или постоянной ренты (ст.ст.218,583 ГК РФ), договор пожизненного содержания с иждивением (ст.ст. 218, 601 ГК РФ), брачный договор (ст.ст. 218 ГК РФ, ст. 40 СК РФ), наследование (ст.ст. 218, 1110, п. 3 ст. 1168 ГК РФ), приватизация (ст. 218 ГК РФ, Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»^[11]), выплата пая членом ЖСК, ЖНК (ст. 218 ГК РФ, ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»^[12]), участие в долевом строительстве многоквартирных домов (ст. 218 ГК РФ, ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»).

2.2. Право пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования

Земельным кодексом РФ установлены также иные основания приобретения права собственности гражданами: это безвозмездное оформление права собственности гражданами, использовавшими земельные участки до вступления в силу ЗК РФ, - на основании права пожизненного наследуемого владения (ст. 21 ЗК РФ), постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20 ЗК РФ).

Следует отметить, что права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков, закреплены в ст. 264 ГК РФ. Так, согласно п. 2 и 3 названной статьи, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, осуществляют принадлежащие им права владения и пользования участками на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Владельцы земельных участков, не являющихся собственниками, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом. Перечень вещных прав лиц, не являющихся собственниками имущества, содержится в ст. 216 ГК РФ.

Как сказано выше, порядок предоставления земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование закреплен в ст. 20 ЗК РФ и в ст.ст. 268, 269 ГК РФ.

Статья 216 ГК признает право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком вещным правом. Как следует из ст. 20 ЗК РФ и 268 ГК РФ, в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Согласно ст. 269 ГК РФ, лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование и вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью. При так называемом первичном предоставлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком основанием приобретения этого права является решение органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении его пользователю (ст. 20 ЗК РФ).

Гражданам (как и юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо федеральными казенными предприятиями), земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются (п. 2 ст. 20 ЗК РФ). Однако право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. На основании п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность.

Владение и пользование земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения регулируется ст. 21 ЗК РФ, а также ст.ст. 265, 266, 267 ГК РФ.

Важно, что соответствии со ст. 21 ЗК РФ предоставление земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения с принятием Земельного кодекса от 2001г. прекращено. Это означает, что после принятия ЗК РФ органы государственной власти или местного самоуправления, уполномоченные распоряжаться земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (ст. 29 ЗК РФ), не могут предоставить земельный участок гражданину на основании этого права.

Однако та же ст. 21 ЗК РФ указывает, что право пожизненного наследуемого владения, предоставленное гражданам до принятия ЗК РФ, за ними сохраняется. В связи с этим земельные участки могут на основании данного права перейти к иным гражданам и в настоящее время в порядке наследования (часть третья ГК РФ).

Право владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, могут обладать только граждане. Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности. Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству.

2.3. Право аренды

Порядок предоставления недвижимости в аренду регулируется гл. 34 ГК РФ, а земельных участков, в том числе - ст. 22 ЗК РФ. Право аренды или субаренды возникает на основании договора аренды или субаренды соответственно. Также данные права возникают у лиц, приобретающих эти права на основании сделки по распоряжению ими арендаторами и субарендаторами.

Как следует из ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). В соответствии со ст. 22 ЗК РФ, по общему правилу, иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды. Изъятые из оборота земельные участки (ст. 27 ЗК РФ) не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Кроме того, ст. 609 ГК РФ особо оговорено, что Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме; договор аренды подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом, а договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

2.4. Сервитут

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) закреплено в ст.ст. 274 - 277 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ. При этом, ЗК РФ закрепляет два вида сервитутов: частные и публичные. Порядок установления частных сервитутов регулируется гражданским законодательством, а публичных - земельным и иным специальным законодательством.

Сервитут устанавливается на чужом земельном участке (т.е. на участке, право на который у лица отсутствует). Правила установления частных сервитутов регулируются ст. ст. 274 - 277 ГК РФ. Суть их заключается в том, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Основанием возникновения сервитута по ГК РФ (в соответствии с ЗК РФ сервитута частного) является соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Это соглашение подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами. Если соглашение об установлении и условиях сервитута между сторонами не достигнуто, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. В данном случае подчеркнем то обстоятельство, что соглашение заключается по требованию, т.е. по инициативе собственника соседнего земельного участка. Возникновение права сервитута по инициативе собственника земельного участка, где он будет установлен, не предусматривается.

Право сервитута не может возникнуть у лица, которому предоставлено иное право пользования участком (аренда, безвозмездное срочное пользование). Если владелец сервитута приобретает иное право на земельный участок, право сервитута прекращается.

В отличие от частного сервитута публичный сервитут устанавливается не на основе соглашения сторон, а на основе закона или нормативного правового акта, которые предусматривают в соответствующей ситуации возможность установления сервитута. Главным основанием возникновения утвержденного ЗК РФ публичного сервитута является решение соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления. Публичный сервитут устанавливается в государственных, муниципальных и общественных интересах. Виды публичных сервитутов перечислены в п. 3 ст. 23 ЗК РФ.

2.5. Право безвозмездного срочного пользования

Статья 24 ЗК РФ определяет условия предоставления земельных участков на титуле безвозмездного срочного пользования. На данном титуле могут быть, во-первых, предоставлены земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, во-вторых, земельные участки, находящиеся в частной собственности, и, в-третьих, земельные участки, которые используются организациями.

В первом случае основанием приобретения права безвозмездного срочного пользования является административный акт органа исполнительной власти или органа местного самоуправления. Срок пользования земельным участком не может превышать один год.

Во втором случае таким основанием служит гражданско-правовой договор, в котором указывается срок, на который предоставляется земельный участок.

В третьем случае земельный участок может быть предоставлен только гражданам - работникам определенных организаций в виде служебного земельного надела на период действия трудовых отношений.

В-четвертых, на данном титуле могут использовать земельные участки религиозные организации.

В-пятых, на данном титуле может быть предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности, лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет бюджетных средств, на срок строительства этого объекта.

Наконец, в-шестых, на данном титуле предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, предусмотренных Лесным кодексом РФ (ст. 71).

3. Неразрывна связь земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости

Как указывалось выше, в отечественном законодательстве значительная роль отводится такому объекту недвижимости как земельный участок.

Определяет земельный участок ст. 6 ЗК РФ, в соответствии с которой земельный участок - часть земной поверхности, имееющая характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

С вступлением в силу 30 октября 2001 г. ЗК РФ введены новые правила на рынке недвижимости. Земельный кодекс установил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, согласно которому недвижимость должна следовать юридической судьбе участка, а сделка с недвижимостью — сопровождаться приобретением прав на занятый ею участок. Таким образом, ЗК РФ существенным образом изменил не только земельные правоотношения, но и установил новые требования к сделкам с другой недвижимостью: зданиями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями.

Положения ГК РФ о праве собственности на землю были введены в действие 29 октября 2001 года одновременно с ЗК РФ, что сразу обнаружило противоречия между двумя кодифицированными законодательными актами, ряд из которых, не смотря на внесенные изменения в названные документы, продолжают оставаться актуальными и сегодня. Одно из главных противоречий сводится к разрешению вопроса о единстве судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости. В частности гражданское и земельное законодательства не одинаково подходят к решению проблемы перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, расположенные на чужом земельном участке к другому лицу. Гражданский кодекс РФ (ст. 271, п.3 ст. 551 ГК РФ) устанавливает, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Статья 35 Земельного кодекса РФ предусматривает в аналогичной ситуации переход к приобретателю недвижимости права на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования. Проблема на первый взгляд кажущегося незначительного разночтения кроется в том, что согласно ст.ст. 3, 6 ЗК РФ Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения), объектом которых могут быть, в том числе, и части земельных участков. С точки зрения гражданского права объектом недвижимого имущества и объектом права собственности могут быть только земельные участки (ст.ст. 130, 260 ГК РФ) поскольку только они являются обособленными, отграниченными на местности объектами, обладающими такими характеристиками, которые позволяют выделить их среди других объектов в качестве индивидуально-определенных предметов материального мира, что, в свою очередь, и позволяет включать их в гражданский оборот как самостоятельные объекты гражданских правоотношений. Отношения, регулируемые ст.ст. 271,551 ГК РФ и ст.35 ЗК РФ относятся к имущественным и, следовательно, в силу п.3 ст.3 ЗК РФ подпадают под регулирование нормами гражданского законодательства.

Не смотря на провозглашенный ст. 1 ЗК РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, действующее законодательство, в том числе и сам ЗК РФ, содержит ряд положений явно не согласующихся с данным принципом. В соответствии со ст.212 ГК РФ, ст.ст.15,16,19 ЗК РФ земельные участки и расположенные на них здания, сооружения по общему правилу могут находиться как в государственной или муниципальной собственности, так и в частной собственности физических и юридических лиц, однако собственник земельного участка и расположенного на нем объекта могут не совпадать (ст.ст. 271, 272 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ). Положения п.п. 3,4 ст. 36 ЗК РФ не согласуясь с указанным принципом, предусматривают различные права на земельный участок и расположенную на них недвижимость в зависимости от вида объекта и субъектов, являющихся их обладателями. Существенное различие в правовых режимах земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости кроется в установленной законодательством возможности нахождения данных объектов на различных ограниченных вещных правах.

Земельные участки, являющиеся государственной или муниципальной собственностью могут предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование (ст. 20 ЗК РФ) и находиться на праве пожизненного наследуемого владения (ст. 21 ЗК РФ), а в отношении объектов недвижимости, расположенных на земельных участках установление таких ограниченных вещных прав невозможно, зато здания, сооружения могут находиться у учреждений, государственных и муниципальных предприятий на правах оперативного управления (ст. 296 ГК РФ) и хозяйственного ведения (ст. 294 ГК РФ).

Принцип единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости нарушается и диспозитивными нормами п. 4 ст. 340 ГК РФ и п.1 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке», предусматривающих возможность передачи в ипотеку земельного участка без расположенного на нем здания, сооружения, в случае если стороны предусмотрят это в договоре, в то время как согласно ст. 69 названного закона ипотека зданий, сооружений допускается только с одновременной передачей в ипотеку земельных участков или права аренды земельных участков на которых они расположены. Статья 35 ЗК РФ, установившая запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений в случае их принадлежности одному лицу, вместе с тем для аналогичной ситуации определила случаи возможного отчуждения здания, сооружения без земельного участка на котором они расположены. Данная ситуация усугубилась в связи с изменениями, внесенными ФЗ от 26.06.2007 г. №118-ФЗ в ст. 273 ГК РФ. На сегодняшний день данная норма звучит следующим образом: «При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом».

Таким образом, речь идет не только о возможности отчуждения расположенного на земельном участке объекта недвижимого, имущества, но и о переходе в этом случае к ее приобретателю в силу закона права на некий земельный участок, представляющий собой соответствующую часть первоначального земельного участка, необходимую для использования здания, сооружения. Вместе с тем, законодатель не определил, кто и в каком порядке должен формировать земельный участок, переходящий к приобретателю здания, сооружения, что делать, в случае если сформировать такой участок не представляется возможным в силу неделимости первоначального земельного участка. В связи с изложенным представляется, что данная норма должна быть приведена в соответствие с п.4 ст.35 ЗК РФ и предусматривать возможность отчуждения здания, сооружения только одновременно с земельным участком, на котором данные объекты расположены, не выделяя случай, когда такой земельный участок по своим размерам больше той части, которая необходима для использования расположенной на нем недвижимости.

4. Недвижимость изъятая либо ограниченная в обороте

По общему правилу объекты недвижимости, как и иные вещи, считаются не ограниченными в обороте (п. 1, 2 ст. 129 ГК РФ). Объекты, изъятые из оборота, должны быть прямо указаны в законе. Ограниченно оборотоспособные объекты также определяются в порядке, установленном законом. Иначе говоря, изъятие или ограничение оборота есть исключения из общего правила свободы оборота. Обычные объекты недвижимости — здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения — свободно участвуют в обороте, если они не исключены из оборота законом.

Из гражданского оборота в первую очередь изымаются объекты государственной собственности, которые находятся в общественном пользовании и не могут в силу публичных интересов быть предметами гражданско-правовых сделок. Перечень объектов, которые могут находиться исключительно в федеральной собственности и приватизация которых запрещена, содержит Программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденная Указом Президента РФ от 24.12.1993 № 2284. В перечень, в частности, входят:

недра, лесной фонд, водные ресурсы;

охраняемые или особым образом используемые природные территории с находящимися на них объектами недвижимости;

штатное и табельное военное имущество (в том числе арсеналы);

специальные полигоны для испытания вооружений и военной техники;

недвижимые объекты исторического и культурного наследия федерального значения по перечню, утверждаемому Правительством РФ;

водохозяйственные и мелиоративные системы и сооружения;

портовые гидротехнические сооружения и объекты, объекты и сооружения, входящие в системы управления движением судов;

объекты, предприятия и оборудование для захоронения твердых и жидких радиоактивных и ядовитых химических отходов, скотомогильники;

атомные станции;

стационарные объекты социального обслуживания, включая детские дома, дома ребенка, территориальные центры социального обслуживания, а также школы-интернаты для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, школы-интернаты для детей с недостатками умственного и физического развития, дома для престарелых, дома сестринского ухода, интернаты, госпитали, санатории, пансионаты для инвалидов, детей и престарелых;

объекты управления воздушным движением аэропортов и авиапредприятий, аэродромы федерального значения;

радиотелевизионные передающие центры, радиоцентры;

защищенные объекты органов государственного управления, защитные сооружения гражданской обороны;

федеральные автомобильные дороги общего пользования;

объекты непроизводственной сферы, находящиеся в ведении федеральных органов представительной власти;

крематории и кладбища;

скважины глубокого бурения, находящиеся в пределах горных отводов или площадей, по которым выданы лицензии добывающим или иным предприятиям;

метрополитен.

Запрещена также приватизация предприятий и объектов целого ряда федеральных министерств и ведомств: санитарной эпидемиологической и ветеринарной службы, службы защиты растений, охраны и воспроизводства ресурсов охотничьих животных, Министерства внутренних дел, Федеральной службы контрразведки, Министерства обороны, пограничных войск, Государственного таможенного комитета Российской Федерации, объектов научной и опытно-производственной сферы, входящих в состав Российской академии наук, Российской академии сельскохозяйственных наук, Российской академии медицинских наук, Российской академии образования и Российской академии художеств, переданных им в установленном порядке в соответствии с указами Президента РФ по перечням, утвержденным Правительством.

При регулировании оборота объектов, имеющих жизненно важное значение для общества, применяется принцип невосполняемых природных ресурсов. Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК РФ).

Правовая регламентация гражданского оборота земель не исчерпывается ГК РФ, нормы которого применяются лишь в части, не противоречащей земельному законодательству (ст. 13 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»). Правовой режим недр, лесов, водных объектов в значительной степени является предметом соответствующих отраслей права и регулируется ГК РФ в той степени, в какой это допускается соответственно Законом о недрах, ВК РФ и ЛК РФ. Для земельных участков, участков недр, участков лесного фонда действует принцип: данные объекты включаются в оборот законом.

Перечень ограниченных в обороте земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, содержится в п .5 ст. 27 ЗК РФ.

5. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Главная особенность правового режима недвижимости - особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на эти объекты, специальные требования, предъявляемые к сделкам с недвижимым имуществом.

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. вступил в силу с 31 января 1998 г. Он не имеет обратной силы и применяется к правоотношениям, которые возникают только с введением его в действие. Поэтому права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу данного Закона, признаются действительными и не требуют дополнительной государственной регистрации. Но по желанию обладателя этих прав государственная регистрация может быть произведена.

Как следует из ст. 12 Закона о регистрации прав, права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой связи данный реестр составляет основу документов, удостоверяющих права на недвижимость. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (ст. 14 Закона о регистрации прав). Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Таким образом, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделки с ними представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с законодательством, значение которого заключается в следующем:

Во-первых, только после осуществления названной юридической процедуры право на недвижимость можно считать возникшим (ст. 8.1 ГК РФ).

Во-вторых, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ст. 2 Закона о регистрации прав).

В-третьих, зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке (ст. 2 Закона о регистрации прав). Данное правило фактически является одной из предусмотренных законодательством гарантий устойчивости зарегистрированного права, поскольку означает, что при наличии у юридического или физического лица документов, свидетельствующих о произведенной регистрации его права на недвижимость, данное право может быть прекращено или признано недействительным лишь на основании судебного решения, а не в административном порядке.

В-четвертых, в соответствии со ст. 14 Закона о регистрации проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (например, свидетельством о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования, свидетельством о государственной регистрации права собственности).

Стоит отметить, что Свидетельство о государственной регитсрации прав, на практике не рассматривается в качестве достаточного доказательства наличия прав на недвижимость, посколько актуально практически только на дату его выдачи. При осуществлении каких-либо сделок с недвижимостью заинтересованным лицом всегда запрашивается выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающая сведения об объекте недвижимости и его владельце на дату выдачи такой выписти.

В соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регистрация носит заявительный характер и осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах. В настоящее время таким уполномоченным органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и ее территориальные органы (управления и Главные управления Росреестра).

Порядок, условия, сроки, перечень необходимых документов для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество содержатся в Законе о регистрации прав.

6. Судебная защита прав на недвижимое имущество.

Защита права на недвижимое имущество может осуществляться как специальными способами, так и рядом общих способов, предусмотренных ст. 12 ГК РФ. Специальная, вещно-правовая, защита права собственности осуществляется с помощью абсолютных исков. Современное гражданское законодательство закрепляет два вещно-правовых иска, предназначенных для защиты права собственности и иных вещных прав: виндикационный иск - иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ); негаторный иск - иск об устранении препятствий в пользовании, не связанных с лишением владения вещью (ст. 304 ГК РФ). Однако, правоприменительная практика свидетельствует, что такие специальные меры не всегда являются достаточными и обеспечивающими защиту от любых нарушений прав на недвижимость. Поэтому для защиты права используются и обязательственно-правовые способы защиты: иски, связанные, как правило, с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств между собственником и контрагентом, и иски к публичной власти (государственным и муниципальным органам): иски о возмещении убытков, причиненных незаконными действиями государственных органов или органов местного самоуправления или их должностными лицами и иски о признании недействительными ненормативных актов указанных органов.

Разновидность судебных споров о правах на недвижимое имущество и сделок с ним невероятно обширна, что обусловлено огромным гражданским оборотом недвижимости. Таким образом, можно назвать огромное количество судебных актов, разрешающих указанные споры, устраняющих пробелы в Российском законодательстве по рассматриваемому вопросу, а также регламентирующие существующие коллизии законодательства о правах на недвижимое имущество и сделок с ним.

Среди таких судебных актов и информационных писем судов, можно назвать:

- Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав";

- Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации";

- Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав";

- Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем";

- Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 (ред. от 06.02.2007) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом";

- Постановление Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 54 "О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество»;

- Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 <Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке>;

- Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Данный перечень далеко не полный, что еще раз подтверждает колоссальную роль недвижимого имущества в жизни гражданского общества и непрерывное развитие оборота недвижимого имущества, а также необходимости совершенствования законодательства в этой области.

Заключение

Всесторонне рассмотрев вопросы, поставленные в начале данной работы можно с уверенностью утверждать, что жизнь и деятельность людей в любой сфере связана с вопросами прав на недвижимое имущество и земельные участки, в том числе.

Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещевой форме, приносящий доход. Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер.^[13]

В ходе проделанной работы установлено, что каждый объект недвижимости удовлетворяет как социальные потребности отдельного человека и общества в целом, так и экономические (в качестве источника дохода).

Объекты недвижимости создаются в природных условиях без участия (или с участием) человека и являются частью неразрывного целого, в качестве второй части которого рассматривается земля (земельный участок).

Установление ценности объектов недвижимости - процесс многофакторный. Чтобы определить содержание объекта недвижимости в соответствии с поставленной целью, прежде всего, необходимо выявить правильность его отнесения к недвижимому по наличию определенных признаков.

Все существующие классификации призваны обеспечить дифференцированный подход к выявлению особенностей группы однородных объектов недвижимости, осуществлению оценки отдельных объектов, применению одинаковых юридических процедур к объектам одного класса и т. д. Это свидетельствует о необходимости создания в стране единых многоуровневых классификаций объектов недвижимости.^[14]

Имущественные отношения с объектами недвижимости основываются на действующих правах собственности на них. В России существуют три нормы права на объекты недвижимости: владение, пользование и распоряжение, которые могут относиться к одному и тому же объекту как совместно, так и порознь.

Особенность прав на земельные участки состоит в том, что на них кроме прав собственности распространяются вещные и обязательственные права, которые регламентируются Земельным кодексом РФ.

Основной целью любой сделки с объектами недвижимости является приобретение (продажа) или передача определенных прав на эти объекты, а сущность сделки составляет связанное с этим волеизъявление сторон.

Институт единой государственной регистрации прав на объект недвижимости и сделок с ним является неотъемлемой частью цивилизованного рынка недвижимости. Он обеспечивает эффективный доступ участников производства и потребления полезных свойств недвижимости к ресурсам и минимизацию риска утраты прав собственности, иных вещных и обязательственных прав на объект недвижимости.

Существенно влияет на особенности гражданского оборота недвижимости складывающаяся судебная практика.

Подводя итоги проделанной работы считаю, что развитие правовых основ оборота недвижимости в Российской Федерации является одной из главных задач современного общества.

Список используемой литературы

1. нормативно-правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. (с учетом поправок, внесенных Законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ)

2. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.01.2016)

3. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 N 223-ФЗ (ред. от 30.12.2015)

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 № 14-ФЗ (ред. от 29.06.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2015)

5. Земельный Кодекс Российской Федерации: Федеральный Закон принят 25 октября 2001 года № 136 – ФЗ (ред. от 30.12.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016)

6. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 31.01.2016)

7. Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 N 74-ФЗ (ред. от 28.11.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016)

8. Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 N 200-ФЗ (ред. от 13.07.2015, с изм. от 30.12.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016)

9. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Федеральный закон от 21 июля 1997 № 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016)

10 Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (ред. от 31.01.2016)

11. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ред. от 05.10.2015)

12. О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации Федеральный закон от 25 октября 2001 № 137-ФЗ (ред. от 08.06.2015)

13. Федеральный закон от 30.06.2006 г. № 93-Ф3 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (ред. от 23.06.2014)

14. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 30.12.2015) "О государственном кадастре недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016)

1. учебная литература:

1. Асаул А.Н., Иванов С.Н., Старовойтов М.К/Экономика недвижимости/СПб.: АНО «ИПЭВ» - 2009;

2. Волков С.Н. Жариков Ю.Г./Комментарий к Земельному кодексу РФ./М.: Юстицинформ – 2009;

3. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г./Недвижимость: права и сделки/М.: Юрайт – 2013;

4. Крассов О.И./Комментарий к Земельному кодексу РФ. /М.: Норма – 2009;

5.Новицкий И.Б., Перетерский И.С./Римское частное право/М.: Кнорус – 2014;

6. Сергеев А.П./Учебник Гражданское право части 1 и 2/М.: Проспект – 2014;

7. Сухова Е.А./Постатейный комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации./М.: ГроссМедиа – 2008;

8. Толстой Ю.К./Жилищное право/М.: Проспект – 2014;

9. Чистяков О.И./История отечественного государства и права/М.: Юристъ - 2005.

III. интернет ресурсы

1. http://base.consultant.ru/

2. http://base.garant.ru/

3. https://www.lawmix.ru

4. http://www.aup.ru/books/m63/4.htm

1. Римское частное право /под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского: Издательство Кнорус, 2014 – С. 169. ↑

2. Гражданский кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г. ↑

3. Закон РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР» ↑

4. «Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик» от 31.05.1991 № 2211-1

   ↑

5. Закон РСФСР от 22.11.1990 № 348-1 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» ↑

6. Закон РСФСР от 23.11.1990 № 374-1 (ред. От 28.04.1993) «О земельной реформе» ↑

7. «Недвижимость: права и сделки» - Е.А.Киндеева, М.Г.Пискунова - М-2013 ↑

8. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ↑

9. Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» ↑

10. «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» от 11.02.1993 № 4462-1 ↑

11. Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» ↑

12. Федеральный закон от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» ↑

13. Экономика недвижимости./Автор: Слугин О.В., редактор: Касаткина М.А 2015 электронный курс лекций ↑

14. Экономика недвижимости/А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов: СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с. ↑