Порядок проведения приватизации (Теоретические основы приватизации)

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность исследования. Отношения в сфере приватизации жилища в нашей стране зародились в период глобальных преобразований государства и общества в 90-е годы XX века. Участником отношений приватизации, представляющей собой особый способ распоряжения государственным и муниципальным имуществом, при котором происходит отчуждение этого имущества в собственность юридических и физических лиц, стал практически каждый.

Законность сделки приватизации жилого помещения влияет на последующие отношения купли-продажи, дарения, наследования данного помещения. Такое положение вещей будет сохраняться еще длительное время после отмены, прекращения приватизации жилых помещений. А между тем данной теме юристами уделяется не так много внимания. Количество публикаций о приватизации жилого помещения незначительно по сравнению с количеством теоретических статей и монографий. И это при том, что в судах ежедневно рассматриваются дела об оспаривании сделок приватизации, признании права собственности на жилые помещения в порядке приватизации, включении в наследственную массу жилого помещения, договор приватизации которого умерший не успел заключить, и другие дела из отношений приватизации жилья.

Попытаемся разобраться в гражданско-правовых аспектах порядка проведения приватизации и последствиях применения законодательства о приватизации на основе сложившейся судебной практики.

Таким образом, проблематика приватизации по-прежнему остается дискуссионной и актуальной, о чем свидетельствуют множество примеров правоприменительной практики, неоднозначных научных дискуссий об институте приватизации и существующая необходимость реформирования данного института

Теоретическую базу исследования составили труды российских цивилистов, а также зарубежных ученых и практиков: М.М.Агаркова, М.И. Брагинского, В.П.Камышанского, Крашенинникова П.В., К.П. Победоносцева, Самойлова Е.И., Ситдикова Л.Б.,Е.А. Суханова, Трофимова Е.Н., Формакидова Д.А., ШаповаловойЕ.Ви др.

Объектом исследования являются общественные отношения в сфере приватизации государственного и муниципального имущества.

Предмет исследования – национальное нормативно-правовое регулирование порядка приватизации государственного и муниципального имущества.

Цель и задачи исследования. Целью исследования является комплексное изучение вопросов правового регулирования порядка приватизации на основе анализа норм отечественного законодательства, практики их применения, научных теорий в этой сфере.

Достижению поставленной цели исследования способствуют решения следующих задач:

• дать понятие приватизации;
• рассмотреть порядок проведения приватизации;
• исследовать порядок приватизации квартир учреждения
• выявить правовые проблемы по делам приватизации жилых помещений
• исследовать правоприменительную практику по отказу в приватизации жилых помещений
• проанализировать правовые проблемы по делам приватизации жилых помещений

Методологической основой исследования являются общенаучные методы познания общественных явлений с использованием специальных и частнонаучных методов: исторического, системно-структурного анализа, сравнительного правоведения, формально-юридический, структурно-функциональный и другие.

Структура и содержание работы обусловлены целями и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающихшесть параграфов, заключения, библиографического списка использованных нормативных актов и литературы.

ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПРИВАТИЗАЦИИ

1.1 Понятие приватизации

Приватизация в широком смысле означает передачу имущества, находящегося в собственности государства, в собственность юридических или физических лиц, т.е. в частную собственность^[1].

Приватизация (от лат. privates– частный) – передача государственной или муниципальной собственности (жилищного фонда, земельных участков, промышленных предприятий, банков, предприятий и организаций транспорта, связи, торговли, зданий и других объектов недвижимости, культурных ценностей и т.д.) за плату или безвозмездно в частную собственность^[2].

Приватизация жилья – бесплатная передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фондах, осуществляемая на основе безусловной добровольности и однократно^[3].

Приватизацию жилья можно определить как бесплатную передачу жилых помещений из государственной и муниципальной собственности в собственность граждан России, проживающих в указанных помещениях на условиях социального найма, в порядке, установленном законом^[4].

Приватизация жилищного фонда – в РФ бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения - по месту бронирования жилых помещений (ст. 1 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»)^[5].

Данное определение приведено в «Юридической энциклопедии» под ред. М.Ю. Тихомирова. Однако представляется, что оно является не совсем точным в силу того, что приведенное определение относится не к приватизации жилищного фонда, а к приватизации жилого помещения. Так, это закреплено и в ст. 1 Закона о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации. То есть в энциклопедии проводится тождество между приватизацией жилищного фонда и приватизацией жилого помещения, что является абсурдным.

Приватизация жилых помещений – бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, по месту бронирования жилых помещений^[6].

Процедура приватизации возможна лишь при соблюдении определенных принципов, которые закреплены в Законе о приватизации, а именно:

• добровольность – для граждан (ст. 1);
• безвозмездность независимо от занимаемого жилья (п. 1 ст. 11);
• однократность бесплатной приватизации (за исключением несовершеннолетних граждан, которые вправе участвовать в приватизации жилых помещений, занимаемых по договору найма, дважды – до достижения 18 лет в составе семьи; после достижения совершеннолетия – приватизировать предоставленное им жилое помещение в соответствии с п. 2 ст. 11);
• сохранение у граждан права на приватизацию жилья при переходе государственных или муниципальных предприятий в иную форму собственности или их ликвидации. При этом жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья (ст. 18).

Участниками приватизации, согласно ст. 2 Закона о приватизации, могут быть граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, в том числе несовершеннолетние, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.

Важно отметить, что Закон о приватизации не указывает объекты приватизации, отмечая лишь, что приватизация жилья – бесплатная передача в собственность граждан РФ занимаемых ими жилых помещений на условиях социального найма (ст. ст. 1, 2 Закона о приватизации).

Однако п. 1 ст. 4 Закона о приватизации содержит перечень жилых помещений, не подлежащих приватизации, а именно: жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Обозначая круг объектов, не подлежащих приватизации, законодатель прежде всего учитывал целевое назначение жилого помещения, место его положения и другие обстоятельства, связанные с особенностями правового режима жилого помещения, исключающие возможность передачи его в частную собственность.

Итак, приватизация – это процесс реформирования государственной и муниципальной собственности посредством передачи данного имущества в собственность физических и юридических лиц в целях формирования новых собственников и освобождения государства от затрат по содержанию части имущества и управлению им.

1.2 Порядок проведения приватизации

Первыми этапами процедур, связанных с оформлением правовых отношений в государственных органах, как правило, являются подготовка документов и непосредственное взаимодействие с ответственными лицами.

Этап 1. Решение о приватизации.

На данном этапе все члены семьи принимают решение о переводе недвижимости в частное владение и определяют состав будущих хозяев (одного или нескольких), на которых будет оформлена квартира или иное помещение. При решении вопроса о целесообразности приватизации жилья нужно учитывать как плюсы, так и минусы передачи его в собственность.

Главным положительным моментом является возможность свободно распорядиться помещением – продать, поменять, подарить, оставить наследникам, отдать в залог и т. д. В то же время на собственниках лежит обязанность осуществлять капремонт не только самой квартиры, но и их доли в общедомовом имуществе, а также уплачивать налог на недвижимость. Кроме того, владелец несет риск уничтожения жилья в силу случайных обстоятельств.

Этап 2. Обращение в государственные органы.

Для реализации процедуры заявителю необходимо будет обратиться в специализированный отдел местной администрации. Именно эта служба будет принимать решение о заключении договора приватизации. Незаконный отказ в оформлении сделки может быть обжалован в суде. После подписания договора на приватизацию заявителю понадобится также передать документы на регистрацию в Росреестр. Данный орган уполномочен вести единый реестр прав на недвижимое имущество. Процедура будет считаться завершенной только после того, как будет сделана запись в ЕГРП.

Этап 3. Сбор документов.

Подготовка пакета необходимых документов, в том числе оформление недостающих бумаг в соответствующих инстанциях. Для проведения процедуры приватизации понадобятся следующие документы: заявление по форме, утвержденной компетентным органом; документ, который свидетельствует о наличии законных прав на владение жилым помещением (договор социального найма или ордер); технический паспорт жилья, предоставляемый БТИ; кадастровый паспорт, который может быть получен в государственном кадастре недвижимости.

Воспользоваться сведениями можно через Интернет на портале услуг Росреестра; выписка из домовой книги, содержащая полный перечень лиц, зарегистрированных в квартире; справка ЕГРП предоставляется в регистрационной палате; свидетельство о браке (при наличии такового); справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам; документы, удостоверяющие личность заявителя; квитанция о внесении денежных средств в счет государственной пошлины. Данные документы необходимы для предоставления в специализированный отдел местной администрации. В некоторых случаях органы власти требуют дополнительные акты. О наличии специального списка необходимо заранее узнать в жилищном отделе.

Этап 4. Проверка документов.

После передачи документов они будут проверены на соответствие требованиям комплектности, а также правильности оформления. Следует учитывать, что подписание договора приватизации – это не заключительный этап процедуры. После совершения сделки она должна быть зарегистрирована в Росреестре. Только после внесения записи регистрирующим органом в ЕГРП и получения свидетельства можно считать, что приватизация проведена успешно. В Росреестр помимо договора необходимо представить следующие документы: паспорта всех лиц, участвующих в приватизации; заявление по утвержденной форме; квитанцию об оплате государственной пошлины.

Этап 5. Результаты рассмотрения.

Конкретные сроки проведения процедуры не установлены. Кто-то может пройти приватизацию за пару месяцев, а у кого-то та же деятельность займет целый год. Многое будет зависеть от наличия документов на руках у заявителя, самого помещения и прочего. Законодатель ограничил срок на принятие решения жилищным отделом местной администрации 2 месяцами с момента поступления заявления и документов от граждан. Кроме того, существует определенное временное ограничение для регистрации прав в Росреестре– 10 рабочих дней. В случае нарушения этих сроков заявитель может обратиться в суд или вышестоящие инстанции для обжалования бездействия должностных лиц.

Этап 6. Заключение договора.

По действующему закону при возникновении права собственности на недвижимость по любым основаниям (в том числе в результате приватизации жилья) требуется государственная регистрация этого права.

Подписание договора о передаче жилища в собственность (при одобрении приватизации). Он заключается между жилотделом администрации с одной стороны и обитателями квартиры с другой. Подписать этот документ должны все лица, участвующие в приватизации жилья.

Для этого необходимо после оформления договора о приватизации обратиться в подразделение Росреестра. Помимо самого договора потребуются такие документы, как паспорта заявителей, кадастровый паспорт на жилище, заявление о регистрации, квитанция об уплате пошлины. После чего в срок не более 10 рабочих дней службой Росреестра на каждого совладельца квартиры будет оформлено свидетельство о праве собственности.

Таким образом, главным условием приватизации жилых помещений является фактическая смена собственника. Ранее им было государство в лице местных властей. Теперь – это один гражданин или несколько. У данного процесса есть свои преимущества и недостатки.

Положительные стороны приватизации жилого помещения. После оформления прав на владение человек может распоряжаться помещением так, как пожелает (сдать, продать, подарить, обменять и так далее).

Согласно законам Российской Федерации та жилая площадь, которая находится в частной собственности, может быть передана по наследству. Выселение хозяина из квартиры невозможно без предоставления аналогичного жилья или возмещения полной стоимости. Согласно законам Российской Федерации в своем личном помещении можно сделать перепланировку, получив соответствующее разрешение. Человек, в чьем частном владении находится квартира, может вписать или выписать из нее кого-либо, руководствуясь лишь своим желанием. В случае оформления ипотеки собственная жилая площадь может послужить залогом.

Отрицательные стороны приватизации жилого помещения. За частную собственность в виде недвижимости необходимо ежегодно платить налоги. Если вы хотите приватизировать квартиру в здании, которое находится в аварийном состоянии, то хорошо подумайте, ведь это дело закончится скорым расселением дома, при котором владельцы жилья получают квартиры с аналогичным метражом, в то время как арендаторы – 18 метров на каждого прописанного человека.

Увеличение ежемесячных платежей за квартиру, которое связано с принятием обязательств и участием в содержании МКД и общего имущества (несущие стены, подъезды, лестничные клетки и так далее). Если собственник не составил завещание, то право на его недвижимость после его смерти будут иметь все законные наследники.

ГЛАВА 2 ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ПОРЯДКА ПРОВЕДЕНИЯ ПРИВАТИЗАЦИИ

2.1 Порядок и способы приватизации государственного и муниципального имущества

В соответствии с Законом о приватизации процесс приватизации включает несколько этапов: планирование приватизации государственного и муниципального имущества; принятие полномочным государственным органом или органом местного самоуправления решения о приватизации конкретного объекта; составление и утверждение плана приватизации; порядок приватизации государственного и муниципального имущества; заключение с приобретателем приватизируемого предприятия (имущества) договора.

На этапе определения порядка приватизации компетентные органы власти с учетом особенностей объекта государственного или муниципального имущества, подлежащего приватизации, составляют прогнозный план (программу) приватизации имущества, на основании которого определяются существенные условия приватизации конкретного объекта государственного или муниципального имущества.

В Законе о приватизации общей характеристике способов приватизации государственного и муниципального имущества посвящена ст. 13^[7], п. 5 которой закрепляет, что перечень способов приватизации государственного и муниципального имущества является закрытым. Это означает, что отчуждение имущества другими способами невозможно.

Способ приватизации далеко не всегда определяется собственником или уполномоченным им органом: существуют ситуации, в которых возможен только один способ приватизации либо возможны различные вариации.

На практике отчуждение государственного имущества осуществляют следующими способами:

• внесение муниципального имущества в счет оплаты доли в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью. Постановлением ФАС Уральского округа от 15 декабря 2008 г. N Ф09-1133/08-С4 по делу N А76-3065/2007-16-224/163 признан недействительным учредительный договор в части внесения в уставный капитал вновь создаваемого юридического лица недвижимого имущества в счет оплаты доли^[8];
• выкуп арендованного помещения. Постановлением ФАС Западно-Сибирского округа от 9 сентября 2008 г. N Ф04-5329/2008(10820-А45-28) по делу N А45-12413/2007-41/317^[9] истцам отказано в понуждении органов местного самоуправления закрепить в договоре пункт о выкупе арендованного имущества, а также заключить договор купли-продажи арендованного имущества на основании отсутствия в ст. 13 Закона о приватизации такого способа приватизации. Кроме того, проведение реконструкции в арендованном помещении не является основанием для возникновения права собственности. Необходимо обратить внимание на то, что в российском законодательстве существует отдельный закон, регулирующий особенности приватизации арендуемого имущества, но со специальным субъектом - покупателем^[10];
• мена одного имущества на другое. Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 24 июля 2008 г. по делу N А52-4722/2007 признано недействительным распоряжение администрации, в соответствии с которым в собственность предпринимателя передано нежилое помещение в обмен на принадлежащую ему на праве собственности квартиру^[11];
• передача муниципального имущества в собственность по договору на участие в долевом ремонте или путем внесения капитальных вложений. Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 8 сентября 2008 г. N Ф08-4836/2008 по делу N А22-1098/07/14-142 договор о долевом участии в капитальном ремонте муниципального имущества, предусматривающий передачу дольщику в собственность части реконструируемого объекта, признан недействительным^[12].

В отношении имущественного комплекса унитарного предприятия Закон о приватизации устанавливает ограничение по способу приватизации. Размер уставного капитала соответствует балансовой стоимости подлежащих приватизации активов унитарного предприятия, рассчитанных в соответствии со ст. 11 данного Закона.

Итак, анализируя положения п. п. 3 и 4 ст. 13 Закона о приватизации, пришли к выводу, что законодатель определяет способы приватизации двух видов государственного имущества: с одной стороны, рассматриваются имущественные комплексы федеральных унитарных предприятий и находящихся в федеральной собственности акций открытых акционерных обществ, балансовая стоимость основных средств которых на последнюю отчетную дату превышает 5 млн. минимальных размеров оплаты труда (5000000,00руб.), а также имущество, соответствующее иным критериям, установленным Правительством Российской Федерации; с другой - иное имущество, которое не соответствует указанным критериям. Таким образом, законодатель разделил способы приватизации крупных предприятий и остальных предприятий.

Для первой группы (крупных предприятий) установлены следующие способы приватизации: преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество, аукцион, специализированный аукцион, посредством продажи за пределами территории Российской Федерации находящихся в государственной собственности акций открытых акционерных обществ, посредством внесения в соответствии с нормативными правовыми актами Президента РФ федерального имущества в качестве вклада в уставный капитал стратегического акционерного общества.

Для второй группы (остальные предприятия) установлены следующие способы приватизации: преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество, аукцион, специализированный аукцион, конкурс, посредством внесения акций в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества.

При этом необходимо отметить, что при приватизации имущества второй группы, если аукцион, специализированный аукцион или конкурс по продаже такого имущества были признаны несостоявшимися в силу отсутствия заявок либо участия в нем одного покупателя, приватизация может быть осуществлена другим способом в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 13 Закона о приватизации.

В то же время п. 16 ст. 43 Закона о приватизации устанавливает исключение из комментируемой статьи: открытое акционерное общество имеет первоочередное право приобретения имущества, если оно было выявлено как подлежавшее внесению в уставный капитал ОАО и не включено при его создании в состав приватизированного имущества.

Подводя итог, можно сделать следующие выводы. В соответствии со ст. 13 Закона о приватизации приватизация государственного и муниципального имущества может осуществляться одним из рассмотренных способов. Использование того или иного способа приватизации согласно п. п. 3, 4 ст. 13 Закона о приватизации ставится в зависимость от того, к какой категории относится приватизируемое имущество. При этом предусмотренный Законом о приватизации перечень способов приватизации является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

2.2Порядок приватизации квартир учреждения

Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»^[13] устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории РФ, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилище.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 91.2 ЖК РФ^[14]наймодателем по договору социального найма может быть в нашем случае орган государственной власти, уполномоченный выступать от имени Российской Федерации, либо уполномоченная указанным органом организация.

В соответствии со ст. 4 Закона о приватизации не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.

В соответствии со ст. 6 Закона о приватизации передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

Согласно ст. 7 Закона о приватизации передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, действующее законодательство позволяет бюджетному учреждению передать указанные квартиры гражданам РФ, имеющим право пользования данными квартирами на условиях социального найма. Но при этом собственник квартир должен принять решение о передаче квартир гражданам в порядке приватизации. Договор передачи квартир может быть заключен с физическим лицом учреждением или уполномоченным собственником органом государственной власти.

Лица, которым будут отчуждаться квартиры в порядке приватизации, должны быть признаны нуждающимися. В целях заключения договора социального найма и выдачи ордера в отношении квартир необходимо, чтобы данные лица ранее не использовали свое право на приватизацию.

Также при принятии указанного собственником решения следует иметь в виду, что не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения. Поэтому, если в отношении названных квартир имеются перечисленные ограничения, необходимо их предварительно устранить.

Постановлением Правительства РФ от 25.03.2010 N 179^[15] установлено, что федеральные органы исполнительной власти принимают решения по вопросам включения жилых помещений жилищного фонда РФ, закрепленных за федеральными органами исполнительной власти, а также подведомственными им федеральными государственными учреждениями и федеральными государственными унитарными предприятиями на праве оперативного управления и хозяйственного ведения, в специализированный жилищный фонд с отнесением таких помещений к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда и исключения жилых помещений из специализированного жилищного фонда.

Схематично порядок приватизации в данном случае можно изобразить следующим образом:

Рисунок 1.Порядок приватизации

Таким образом, если квартиры отнесены к специализированному жилому фонду, то есть являются служебными жилыми помещениями, перед приватизацией федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный собственником, должен принять решение об исключении этих квартир из специализированного жилищного фонда.

ГЛАВА 3 АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ПОРЯДКА ПРИВАТИЗАЦИИ

3.1 Правовые проблемы по делам приватизации жилых помещений

Закон о приватизации жилищного фонда неоднократно изменялся и разъяснялся Верховным Судом РФ. Изменения в основном касаются расширения прав граждан на приватизацию жилых помещений. Так, ВС РФ разъяснил, что переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности не влияет на право граждан, проживающих в домах таких предприятий, на бесплатную приватизацию жилья; требования граждан о бесплатной передаче жилого помещения в общую собственность всех проживающих в нем лиц либо в собственность одного из них подлежат удовлетворению независимо от воли лиц, на которых законом возложена обязанность по передаче жилья в собственность граждан^[16].

Положения Закона о приватизации жилищного фонда не раз проверялись Конституционным Судом РФ на предмет соответствия Конституции РФ^[17]. Так, в Определении КС РФ от 10.12.2002 N 316-О указано: положения ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда, запрещающие приватизацию находящегося в сельской местности жилого фонда стационарных учреждений социальной защиты населения, не могут применяться судами, другими органами и должностными лицами^[18].

Начало массовой приватизации жилья следует отнести к 1992 году. Именно тогда было совершено наибольшее количество ошибок при оформлении договоров приватизации жилого помещения органами, исполняющими обязанность по передаче жилья в собственность граждан. Такие ошибки дают о себе знать и теперь, спустя 25 лет. Исправить их нелегко и в судебном порядке.

Например, обмен жилых помещений еще несколько лет после начала приватизации жилищного фонда производился по постановлению главы администрации района. Работники жилищного отдела администрации, в котором чаще всего трудились бывшие сотрудники исполкомов местных Советов, готовили постановление об обмене квартир и обменные ордера по той же схеме, по которой готовились обмены жилья в советское время. Только теперь в обменную цепочку включались и приватизированные квартиры, которыми глава администрации района распоряжаться уже не мог. Потом у обменянных квартир появлялись новые владельцы, не имеющие законных прав на них. Таким образом, страдали ни в чем не повинные люди.

Достаточно частыми были иски проживающих в приватизированной квартире о признании сделки приватизации жилого помещения недействительной по тому основанию, что договор приватизации заключен только с одним из членов семьи, проживающей в квартире, так как именно он явился для оформления приватизации. Остальные члены семьи при этом отказа от приватизации не заявляли. Это касалось и несовершеннолетних, согласие органа опеки и попечительства на приватизацию жилого помещения не требовали^[19]. Нарушались и права недееспособных граждан^[20].

Первостепенная роль при формировании правоприменительной практики приватизации жилых помещений принадлежит именно судам. Суды разъяснили, что участие гражданина в несовершеннолетнем возрасте в приватизации жилого помещения не лишает его права на получение вместе с родителями другого жилого помещения.

Согласно положениям ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда служебные жилые помещения не подлежат приватизации. Отношения по поводу возможности приватизации служебного жилья непростые не только с точки зрения права, но и с позиций морали и нравственности. Почему должны быть ущемлены в праве приватизировать жилое помещение лица, годами проживающие на служебной жилой площади и другого жилья не имеющие, когда при прекращении существования СССР перспектива получения новой квартиры представляется весьма туманной? С другой стороны, в случае продолжения работы предприятия ему необходим служебный жилой фонд.

Согласно разъяснению ВС РФ служебные жилые помещения, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, при передаче их в муниципальную собственность утрачивают статус служебных помещений и могут быть приобретены гражданами в порядке приватизации^[21].

Однако споры о приватизации служебного жилья продолжаются. Сложился определенный порядок действий, необходимых при приватизации служебного жилого помещения, среди которых исключение жилого помещения из числа служебных и предоставление его лицу по договору социального найма. Суды указывают, что само по себе наличие у жилья статуса служебного не влечет запрета на его приватизацию.

Подлежат приватизации и жилые помещения в коммунальных квартирах с соблюдением правил о разделе общего имущества^[22].

В определенных случаях суды признают законной приватизацию жилого помещения в доме, признанном аварийным. Например, если между сторонами не достигнуто соглашения о предоставлении другого жилого помещения^[23]. Хотя ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда запрещает приватизацию жилого помещения, находящегося в аварийном состоянии.

Разъяснение права на включение жилого помещения в наследственную массу, признание права собственности на жилое помещение за наследниками гражданина, который подал заявление о приватизации с необходимыми документами, но умер до заключения договора приватизации, - заслуга именно судов. В судебных актах указывалось и указывается, что в этом случае наследодатель выразил при жизни волю на приватизацию жилого помещения, но по не зависящим от него причинам был лишен возможности закончить оформление приватизации жилого помещения, в котором ему не могло быть отказано^[24].

Однако споры о признании права собственности на такие жилые помещения в порядке наследования продолжаются по сей день. Ситуации бывают разные, суды не всегда верно определяют действия по выражению наследодателем воли на приватизацию жилого помещения, необходимые и достаточные для признания за наследниками права собственности на данное жилое помещение. Возможность включения жилого помещения в наследственную массу по требованию наследника допускается лишь в том случае, если наследодатель, желавший приватизировать жилое помещение, подал заявление о приватизации и необходимые для этого документы, не отозвал его, но умер до заключения договора приватизации или до государственной регистрации права.

Другие способы выражения наследодателем воли на приватизацию жилого помещения, как то: разговоры с родственниками, выдача доверенности на приватизацию и т.п., без обращения в уполномоченный орган с заявлением о приватизации правового значения не имеют и основанием для включения в наследственную массу после смерти наследодателя жилого помещения, занимаемого им по договору социального найма, не являются.

Так, суд первой инстанции в такой ситуации отказал наследникам в иске. Судебная коллегия по гражданским делам областного суда решение отменила. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ решение суда первой инстанции оставила в силе^[25]. Таким образом, суды не всегда одинаково понимают выражение воли наследодателя.

Приведем конкретный случай. Гражданин С. 22 января 2014 г. подал заявление о приватизации квартиры и необходимые для этого документы, однако 9 апреля 2014 г. не явился в Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы для заключения договора приватизации. Ранее, т.е. 24 февраля 2014 г., С. также приглашался для подписания договора передачи занимаемого им жилого помещения в собственность. Предоставление государственной услуги в связи с неявкой С. приостанавливалось на срок 30 дней. В связи с повторной неявкой С. для заключения договора приватизации в заключении данного договора ему было отказано. Первого июня 2014 г. С. умер.

Суд первой инстанции отказал наследнику в иске о включении жилого помещения в наследственную массу, признании права собственности на жилое помещение, так как между обращением С. с заявлением о приватизации и его смертью прошел значительный промежуток времени. С. без уважительных причин не являлся для заключения договора передачи занимаемой им квартиры в собственность и таким образом отказался от приватизации жилого помещения.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ данные судебные акты отменила, иск удовлетворила, указав, что наследодатель С. выразил волю на приватизацию квартиры, а для заключения договора передачи занимаемой им квартиры в собственность не являлся по уважительной причине - по болезни, так как проходил амбулаторное лечение в лечебном учреждении за пределами Москвы в периоды с 3 марта 2014 г. по 14 марта 2014 г., с 21 марта 2014 г. по 4 апреля 2014 г., с 14 апреля 2014 г. по 28 апреля 2014 г.

Таким образом, ВС РФ счел причину неявки С. для подписания договора передачи занимаемой им квартиры в собственность в назначенные дни (24 февраля 2014 г. и 9 апреля 2014 г.) уважительной, хотя в это время С. в лечебном учреждении не находился^[26].

Также судами неоднократно разъяснялось, что жилая площадь в домах, принадлежащих совхозам, подлежит приватизации на общих основаниях.

Само понятие «жилище», «жилое помещение» в науке жилищного права формулируется по-разному. Между тем правильное определение данного понятия непосредственно влияет на правильность проведения приватизации жилого помещения.

Д.Ю. Матвеев и Т.А. Николаева поясняют, что понятие «жилище», согласно практике Европейского суда по правам человека, связано с охраной имущественных и неимущественных интересов личности; жилищем обычно является физически определенное пространство (помещение), в котором развивается личная и семейная жизнь человека^[27].

В соответствии со ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам, нормам и иным требованиям законодательства).

М.В. Бандо полагает, что только изолированность и отнесение к недвижимому имуществу являются признаками жилого помещения^[28]. Третье качество, указанное М.В. Бандо, - пригодность для постоянного проживания - признаком жилого помещения не является. Автор разделяет признаки жилого помещения и требования, предъявляемые к жилому помещению, и полагает, что непригодные для проживания помещения также являются жилыми, но их правовой режим имеет особенности. Эти доводы заслуживают внимания, однако на сегодня в правовых актах применяется понятие, данное ст. 15 ЖК РФ^[29].

Актуальна и недостаточно освещена в юридической литературе тема прав граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении. Не все знают, что требуется согласие на приватизацию и бывшего супруга нанимателя.

Появилось понятие и деприватизации жилого помещения, например, военнослужащими - для получения нового жилья или субсидий на строительство или приобретение жилья от Министерства обороны РФ (Минобороны России) по избранному месту жительства после увольнения с военной службы. Е.Н. Трофимов справедливо полагает такую деприватизацию законной, но требующей четкого нормативного регулирования^[30].

До настоящего времени идут споры о возможности приватизации жилых помещений, расположенных в военных городках, и даже о подведомственности дел о приватизации жилых помещений судам.

Вот одно из недавних дел. Гражданка Л. обратилась в суд с иском к департаменту жилищного обеспечения Минобороны России, ФГКУ «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России, ФГКУ «Восточное региональное управление жилищного обеспечения» Минобороны России о признании права собственности в порядке приватизации на жилое помещение. В обоснование требований истец указала, что ее мужу была предоставлена квартира по договору социального найма в жилом доме военного городка. Истец вселилась в квартиру в качестве члена семьи нанимателя. С военного городка статус закрытого снят, однако в бесплатной приватизации квартиры было отказано ответчиками.

Суд первой инстанции отказал в иске, полагая, что вопрос о приватизации жилья отнесен к компетенции соответствующих органов и суду неподведомственен. Это решение принято судом, несмотря на 25 лет практики применения законодательства о приватизации жилых помещений и такой же длительной практики рассмотрения судами споров о приватизации жилья, невзирая на регулярно публиковавшиеся обзоры судебной практики, наличие Постановления Пленума ВС РФ от 24.08.1993 N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила судебные постановления, указав, что дело подведомственно суду и иск подлежит удовлетворению: Л. имеет право на приватизацию жилого помещения, так как оно не включено в исчерпывающий перечень жилых помещений, не подлежащих приватизации, определенный ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда^[31].

Если сейчас ВС РФ приходится отменять подобные решения, значит, и в настоящее время Закон о приватизации жилищного фонда недостаточно изучен и проработан даже специалистами.

Есть и необоснованные иски о признании права собственности в порядке приватизации на жилое помещение, построенное коммерческой организацией за счет собственных средств и предоставленное истцу для проживания по договору найма, который договором социального найма не является; о признании права собственности на служебные квартиры в военных городках^[32]; иски лиц, не только не имеющих права на приватизацию служебного помещения, но и утративших право пользования им в связи с увольнением^[33]; иски о приватизации жилых помещений в общежитиях^[34].

Вряд ли все подобные требования можно отнести к фактам злоупотребления правом. В большинстве случаев не обеспеченные жильем люди полагают, что имеют право на жилые помещения, в которых проживают. Но закон не позволяет судам такие требования удовлетворить.

Так, суд отказал истцу в признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, несмотря на то что он вселился на законных основаниях в помещение, которое не было отнесено к специализированному жилищному фонду, хотя должно было быть отнесено к данному фонду, о чем истец не знал. Возможно, не знали об этом и ответчики^[35].

Как следует из анализа судебной практики по делам из отношений по поводу приватизации жилых помещений за прошедшие десятилетия, с течением времени несколько изменились предметы иска, формулировки исковых требований, но мало изменились основания иска, суть споров. Сейчас меньше требований о признании ордера недействительным^[36] при рассмотрении дел об оспаривании приватизации жилого помещения или признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации. Появились требования о признании права собственности в порядке приватизации на жилое помещение, предоставленное в рамках реализации программы «Жилище»^[37]. Несмотря на неоднократные разъяснения ВС РФ, по-прежнему предъявляются требования о признании права собственности на жилое помещение, согласно которым наследодатель обращался в орган, осуществляющий приватизацию, с заявлением о приватизации, но в связи со смертью не смог приватизацию завершить.

Настораживает тот факт, что повторяются ошибки при оформлении договоров приватизации жилого помещения, которые сейчас, накануне отмены приватизации как бесплатной передачи в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений, выглядят по меньшей мере странно.

Итак, с прекращением приватизации жилых помещений проблема не исчезнет: незаконная приватизация жилого помещения будет осложнять последующие жилищные отношения, отношения собственности, последующие отчуждения приватизированных таким образом квартир.

Выход видится в недопущении новых ошибок в оставшееся время приватизации жилых помещений. Следуют дать рекомендации органам, осуществляющим заключение договоров приватизации жилого помещения, провести ревизию архива приватизационных дел, пересмотреть дела о приватизации, выявить возможности внесудебного способа исправления ошибок, когда нет спора, пригласив граждан для внесения необходимых исправлений в документы, если это позволяет закон. Именно сейчас, когда времени для приватизации жилого помещения осталось совсем немного, надо интенсивно проводить обучение сотрудников, отдавая предпочтение посещениям ими семинаров и лекций с рассмотрением материалов судебной практики.

Представляется эффективным обучение на основе обобщения судебной практики, которая сложилась в данном регионе. Возможно, сотрудники увидят в этих материалах последствия своих неверных действий и сделают соответствующие выводы. Иначе конца спорам о событиях двадцатилетней давности не будет. Эта работа сократит количество трагедий лиц без определенного места жительства.

3.2 Правоприменительная практика по отказу в приватизации жилых помещений

Сейчас получила широкое распространение практика отказа жителям в приватизации жилых помещений, которые предоставлены по договорам социального найма. В такой ситуации для признания права собственности на жилое помещение жителям ничего не остается, как обратиться в суд (ст. 8 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»^[38]).

В соответствии со ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных этим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего.

Основной причиной отказа в приватизации является особый статус помещения:

• общежития (нужно уточнять статус помещения, а именно, к какому фонду оно относится: к муниципальной или федеральной собственности. Если речь идет о муниципальном имуществе, то при передаче прав собственности статус помещения изменяется автоматически. Такой тип помещения можно приватизировать без каких-либо ограничений);
• помещения, относящиеся к категории служебного жилья (служебное жилье можно подвергнуть процедуре приватизации в ситуациях, когда получено согласие собственника помещения на данное действие);
• аварийное жилье (когда граждане сталкиваются с отказом в приватизации жилья, относящегося к аварийному фонду, основания отказа в приватизации более серьезные. Чаще всего постановление о признании многоквартирного дома в качестве аварийного жилья нельзя признать недействительным через подачу судебного иска. Если дом рассматривается как аварийный, но данный факт документально не зафиксирован, то отказ в передаче квартиры в частную собственность можно обжаловать в судебной инстанции);
• квартиры, расположенные на территории военных городков;
• жилой фонд, подведомственный учреждениям социальной защиты.

Также есть иные основания для отказа в приватизации:

• факт незаконной перепланировки;
• неоплаченные услуги;
• обнаружение документации, которая утратила юридическую силу;
• выявление документальных подделок;
• отсутствие законных прав на имущественные объекты у администрации города или иного населенного пункта.

Бесплатная приватизация квартиры может произойти только однократно.

Проведем анализ судебной практики рассмотрения споров, возникающих из-за отказа в приватизации жилого помещения.

Как показывает практика, высшая судебная инстанция при рассмотрении надзорных жалоб на решения нижестоящих судов о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета лиц, давших согласие на приватизацию жилого помещения и отказавшихся от доли в занимаемом жилом помещении, принимает решения в пользу ответчиков, то есть пользователей жилого помещения, не приобретших права собственности на приватизированное жилье.

Так, Верховный Суд РФ в Определении N 5-В08-78 от 26 августа 2008 г^[39]. признал право постоянного бессрочного пользования жилым помещением - комнатой за ответчицей, которая имела равное право на приватизацию жилого помещения с членом своей семьи, но отказалась от реализации данного права в пользу последнего, который в дальнейшем подарил приватизированное жилое помещение истице.

В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2008 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 28 мая 2008 года^[40], разъяснено, что, исходя из содержания статьи 2 Закона о приватизации жилья, передача жилого помещения в собственность граждан возможна только при обязательном согласии на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, в том числе бывших членов семьи нанимателя (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ).

Как указано в Апелляционном определении Московского областного суда от 22 мая 2013 г. по делу N 33-11158/2013^[41], граждане обратились в суд о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации. Свои требования мотивировали тем, что указанная часть была предоставлена семье в 1976 году как работнику совхоза «Серединский». Данная часть принадлежала совхозу «Серединский», и после реорганизации совхоза квартира перешла на баланс АОЗТ «Середа». 06.04.2011 истец обратился к ответчику с заявлением о приватизации спорного жилого помещения, но ему было отказано в связи с отсутствием ордера на жилое помещение. Однако семья истца другого жилья не имеет, в приватизации жилья ранее не участвовала. Решением Шаховского районного суда Московской области от 18 марта 2013 года исковые требования удовлетворены. В апелляционной жалобе АОЗТ «Середа» просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Судебная коллегия, рассмотрев апелляционную жалобу ответчика, считает, что исковые требования о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации удовлетворены правомерно, поскольку истец и члены его семьи были вселены в спорное жилое помещение до приватизации совхоза и приобрели право пользования им на условиях договора социального найма, в связи с чем оснований для отказа в приватизации истцам не имеется. Установленные по делу фактические обстоятельства не противоречат действующему законодательству.

Судебная коллегия Московского городского суда установила, что А.С. и О.И., действующие в интересах несовершеннолетней А.А., обратились с иском к ФУП «Главное производственно-коммерческое управление по обслуживанию дипломатического корпуса при Министерстве иностранных дел РФ», Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, ТУ ФАУГИ (Росимущество) в г. Москве о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, мотивируя свои требования тем, что 13 января 1992 г. А.С. в порядке расселения была получена квартира на основании ордера, выданного исполнительным комитетом Октябрьского районного совета народных депутатов г. Москвы. Занимаемая квартира является единственным жильем, истцы в приватизации не участвовали. Обратившись с заявлением на приватизацию квартиры к ГлавУпДКприМИД России, ДЖП и ЖФ по г. Москве, Росимущество по г. Москве, истцы получили отказ. Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что квартира, которую истцы просят передать в собственность в порядке приватизации, не находится в аварийном состоянии, не является жилым помещением в общежитии, а также не является служебным жилым помещением.

На основании вышеизложенного Московским городским судом Апелляционным определением от 20 сентября 2013 г. по делу N 11-28749 решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 15 мая 2013 года оставлено без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Апелляционное определение Московского городского суда от 04.09.2013 по делу N 11-28434/2013^[42]. Иск о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации удовлетворен правомерно, поскольку спорное жилое помещение является для истца единственным и постоянным местом жительства, истец пользуется жилым помещением на законных основаниях и надлежащим образом исполняет обязанности по договору социального найма.Судебная коллегия установила, что П.В. обратился в суд с иском к Министерству обороны РФ, Департаменту жилищного обеспечения Министерства обороны РФ, Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы о признании права собственности в порядке приватизации на отдельную квартиру и обязании УФРС по г. Москве произвести регистрацию права собственности на указанное жилое помещение в установленном законом порядке. В обоснование требований истец указал, что квартира была предоставлена по договору социального найма, и П.В. обратился в КЭЧ района Минобороны России, а также в ДЖП и ЖФ г. Москвы в лице УДЖП и ЖФ ЮВАО с заявлением о приватизации указанной квартиры, однако получил отказ по причине отсутствия необходимых документов.

При рассмотрении спора судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для его разрешения, правильно применены нормы материального и процессуального права.

Апелляционным определением Московского городского суда от 14 октября 2013 г. по делу N 11-31868/13 в удовлетворении требований о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации отказано правомерно, поскольку на момент постановки истца на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий на каждого члена его семьи размер жилой площади превышал установленную учетную норму.

Верховный суд Республики Башкортостан, рассмотрев в судебном заседании 12 мая 2011 года гражданское дело по кассационной жалобе администрации г. Уфы на решение Орджоникидзевского районного суда г. Уфы РБ от 7 апреля 2011 года, которым постановлено признать за истцами право собственности на самовольную постройку в равных долях, определил решение отменить. Вынести новое решение и отказать истцам в удовлетворении иска о признании за ними права собственности в порядке приватизации на квартиру и на самовольную постройку, на пристрой к этому дому. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РБ считает, что выводы суда первой инстанции основаны на неправильном толковании и применении норм материального права к отношениям сторон.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ^[43] самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Земля при доме является государственной собственностью. Судом установлено, что собственник земельного участка при доме (администрация г. Уфы) возражала против признания права на самовольную постройку, как в суде первой инстанции, так и в кассационной жалобе.

Пристрой к занимаемой истцами по договору социального найма квартире не мог быть узаконен еще и потому, что не только земля при доме является государственной собственностью, но и спорная квартира является собственностью г. Уфы.

Установлено и не оспаривается то, что истцы по данному гражданскому делу в Межведомственную комиссию относительно сохранения занимаемой ими квартиры в перепланированном состоянии не обращались.

При указанных обстоятельствах обжалуемое решение суда первой инстанции нельзя признать законным и в части сохранения занимаемой истцами квартиры в перепланированном состоянии. Поскольку спорная квартира в том состоянии, в каком истцы вправе ею пользоваться по договору социального найма и вправе ее приватизировать, не сохранена ввиду ее самовольной перепланировки, а произведенная перепланировка квартиры не узаконена, то в удовлетворении требований заявителей о признании за ними права собственности на квартиру в порядке приватизации следует отказать.

Таким образом, судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела было допущено существенное нарушение вышеприведенных норм материального права. При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Определение Ленинградского областного суда от 21 ноября 2013 г. по делу N 33-5304/2013^[44]. В удовлетворении требования обязать заключить договор социального найма, признать право на приватизацию жилого помещения отказано, поскольку занимаемые гражданином комнаты в коммунальной квартире являются служебными, в связи с чем не подлежат приватизации.

Апелляционное определение Пермского краевого суда от 13 августа 2013 г. по делу N 33-4212/2013^[45]. Исковые требования о признании права собственности на часть квартиры в порядке приватизации и признании права пользования помещениями общего пользования удовлетворены правомерно, поскольку установлено, что истец проживает в квартире и занимает отдельное жилое помещение на условиях договора социального найма, ранее право приватизации не использовал.

Апелляционное определение Пермского краевого суда от 29 октября 2013 г. по делу N 33-6858/2013^[46]. В удовлетворении исковых требований о признании права собственности на жилой дом в порядке приватизации отказано, так как объектом договора приватизации может служить только жилое помещение, находящееся в государственной или муниципальной собственности, занимаемое на условиях договора социального найма.

Апелляционное определение Тульского областного суда от 14 ноября 2013 г. по делу N 33-2856/2013^[47]. Иск о признании права собственности на квартиру в порядке приватизации удовлетворен правомерно, так как переход государственного предприятия в иную форму собственности не влияет на жилищные права граждан, в том числе и на право бесплатной приватизации.

Апелляционное определение Тульского областного суда от 7 ноября 2014 г. по делу N 33-2686/2014^[48]. Апелляционное производство по апелляционной жалобе по делу об оспаривании отказа от приватизации квартиры и признании права собственности на квартиру в порядке приватизации; об оспаривании постановления администрации и договора социального найма и выселении из занимаемого жилого помещения прекращено в связи с отказом заявителя от апелляционной жалобы.

Апелляционное определение Верховного суда Республики Тыва от 5 июня 2014 г. по делу N 33-2856/2014^[49]. В удовлетворении заявления о признании отказа в приватизации квартиры недействительным отказано правомерно, так как спорная квартира по договору приватизации уже была передана в собственность умершему супругу заявителя. Внесение изменений в договор приватизации, а также повторное заключение договора приватизации в случае смерти основного нанимателя законодательством не предусмотрено.

Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 26 ноября 2014 г. по делу N 33-9291/2014^[50]. В удовлетворении исковых требований о признании незаконным отказа в приватизации жилого помещения, признания права собственности на квартиру удовлетворены правомерно, так как истец проживает и состоит на регистрационном учете в спорной квартире, право на приватизацию жилого помещения ранее не использовал.

Проанализировав судебную практику, можно сделать вывод, что для обращения в суд лицам, которым отказано в приватизации, необходимы следующие документы:

1) справка, что в приватизации жилого помещения не участвовали;

2) документ, подтверждающий отказ в приватизации;

3) справка из Управления Росреестра об отсутствии жилых помещений, принадлежащих на праве собственности.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, приватизация – это процесс реформирования государственной и муниципальной собственности посредством передачи данного имущества в собственность физических и юридических лиц в целях формирования новых собственников и освобождения государства от затрат по содержанию части имущества и управлению им.

В соответствии со ст. 13 Закона о приватизации приватизация государственного и муниципального имущества может осуществляться одним из рассмотренных способов. Использование того или иного способа приватизации согласно п. п. 3, 4 ст. 13 Закона о приватизации ставится в зависимость от того, к какой категории относится приватизируемое имущество. При этом предусмотренный Законом о приватизации перечень способов приватизации является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

С прекращением приватизации жилых помещений проблема не исчезнет: незаконная приватизация жилого помещения будет осложнять последующие жилищные отношения, отношения собственности, последующие отчуждения приватизированных таким образом квартир.

Выход видится в недопущении новых ошибок в оставшееся время приватизации жилых помещений. Следуют дать рекомендации органам, осуществляющим заключение договоров приватизации жилого помещения, провести ревизию архива приватизационных дел, пересмотреть дела о приватизации, выявить возможности внесудебного способа исправления ошибок, когда нет спора, пригласив граждан для внесения необходимых исправлений в документы, если это позволяет закон. Именно сейчас, когда времени для приватизации жилого помещения осталось совсем немного, надо интенсивно проводить обучение сотрудников, отдавая предпочтение посещениям ими семинаров и лекций с рассмотрением материалов судебной практики.

Представляется эффективным обучение на основе обобщения судебной практики, которая сложилась в данном регионе. Возможно, сотрудники увидят в этих материалах последствия своих неверных действий и сделают соответствующие выводы. Иначе конца спорам о событиях двадцатилетней давности не будет. Эта работа сократит количество трагедий лиц без определенного места жительства.

Возвращаясь к вопросу о необходимости разъяснений в популярных изданиях проблем приватизации жилого помещения, следует отметить, что и через 25 лет после начала процесса приватизации жилого фонда они остаются наиболее острыми. Приватизация жилья касается практически каждого гражданина нашей страны. Не случайно проблема прекращения приватизации жилья и действия Закона о приватизации жилищного фонда стояла еще 10 лет назад, однако сроки прекращения бесплатной приватизации неоднократно переносились. До сих пор не все лица, приватизировавшие квартиры, понимают последствия приватизации. Это подтверждают работники органов исполнительной власти и местного самоуправления, ведущие прием граждан, адвокаты, особенно те, которые проводят бесплатные консультации, и, к сожалению, прокуроры. Иногда простой профессиональный анализ судебной практики позволяет избежать ошибок, принять правильное решение.

Проанализировав судебную практику, можно сделать вывод, что для обращения в суд лицам, которым отказано в приватизации, необходимы следующие документы:

1) справка, что в приватизации жилого помещения не участвовали;

2) документ, подтверждающий отказ в приватизации;

3) справка из Управления Росреестра об отсутствии жилых помещений, принадлежащих на праве собственности.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Нормативно-правовые акты

1. Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 01.07.2017)// Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1). Ст. 14
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 01.71.2017)// Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. N 32, ст. 3301
3. Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 29.02.2016) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»// Ведомости СНД и ВС РСФСР. 11.07.1991. N 28, ст. 959
4. Постановление Правительства РФ от 25.03.2010 N 179 (ред. от 07.11.2014) «О полномочиях федеральных органов исполнительной власти по распоряжению жилыми помещениями жилищного фонда Российской Федерации»// Собрание законодательства РФ. 29.03.2010. N 13 ст. 1511

Литература

1. Гражданское право: Учебник: В 2 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: ВолтерсКлувер, 2004. Том II. Полутом I. – 704 с.
2. Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Развитие кодификации жилищного права // Кодификация российского частного права / Под ред. Д.А. Медведева. М.: Статут, 2008
3. Самойлов Е.И. Защита жилищных прав бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения // Вестник гражданского права. 2013. N 4. С. 96 - 116.
4. Самойлов Е.И. Правовая природа права пользования жильем бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения // Законы России: опыт, анализ, практика. 2013. N 8. С. 95 - 98.
5. Ситдикова Л.Б. Жилое помещение как особый объект гражданско-правовой сделки // Российская юстиция. 2016. N 8. С. 9 - 11.
6. Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридическая энциклопедия / Под ред. М.Ю. Тихомирова. Издание 9-е, дополненное и переработанное. М., 2012.- 482 с.
7. Трофимов Е.Н. К вопросу о праве военнослужащего на обеспечение жилым помещением от Министерства обороны Российской Федерации в случае, когда он и (или) члены его семьи имеют в собственности жилое помещение (жилые помещения), полученные им (ими) в порядке приватизации // Право в Вооруженных Силах. 2014. N 3. С. 43 - 48.
8. Управление государственной и муниципальной собственностью: право, экономика, недвижимость и природопользование: монография / А.И. Галкин, С.Г. Еремин, Г.М. Кадырова и др.; под ред. С.Е. Прокофьева, О.В. Паниной, С.Г. Еремина. М.: Юстицинформ. – 2014. – 336 с.
9. Формакидов Д.А. Отказ от приватизации жилого помещения и отказ от участия в его приватизации // Российская юстиция. 2008. N 10. С. 25 - 26.
10. Шаповалова Е.В. Права на жилое помещение бывших членов семьи собственника жилого помещения, отказавшихся от участия в его приватизации // Семейное и жилищное право. 2015. N 5. С. 44 - 47.

Судебная практика

1. Определение КС РФ от 05.11.2003 N 350-О. URL: http://www.sudbiblioteka.ru/ks/.(дата обращения: 10.07.2017)
2. Определение КС РФ от 02.11.2000 N 220-О. URL: http://www.sudbiblioteka.ru/ks/. (дата обращения: 10.07.2017)
3. Определение Верховного Суда РФ от 16.02.2016 N 33-КГ15-25// Режим доступа СПС «Консультант Плюс»
4. Определение Верховного Суда РФ от 02.12.2014 по делу N 24-КГ14-8// Режим доступа СПС «Консультант Плюс»
5. Определение Верховного Суда РФ от 25.11.2014 N 78-КГ14-36 // Режим доступа СПС «Консультант Плюс»
6. Определение Верховного Суда РФ от 26.08.2008 N 5-В08-78//Режим доступа СПС «Консультант Плюс»
7. Определение Верховного Суда РФ от 23.12.1997 N 74-В97пр-27 // Режим доступа СПС «Консультант Плюс»
8. О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»: Постановление Пленума ВС РФ от 24.08.1993 N 8 // Доступ из СПС «Консультант Плюс»
9. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2008 года»// Бюллетень Верховного Суда РФ. N 8. август, 2008
10. Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 26 ноября 2014 г. по делу N 33-9291/2014 // Режим доступа СПС «Консультант Плюс»
11. Апелляционное определение Верховного суда Республики Тыва от 5 июня 2014 г. по делу N 33-2856/2014 // Режим доступа СПС «Консультант Плюс»
12. Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 26 ноября 2014 г. по делу N 33-9291/2014 // Режим доступа СПС «Консультант Плюс»
13. Апелляционное определение Тульского областного суда от 14 ноября 2013 г. по делу N 33-2856/2013// Режим доступа СПС «Консультант Плюс»
14. Апелляционное определение Тульского областного суда от 7 ноября 2014 г. по делу N 33-2686/2014 // Режим доступа СПС «Консультант Плюс»
15. Апелляционное определение Пермского краевого суда от 29 октября 2013 г. по делу N 33-6858/2013// Режим доступа СПС «Консультант Плюс»
16. Апелляционное определение Московского городского суда от 04.09.2013 по делу N 11-28434/2013// Режим доступа СПС «Консультант Плюс»
17. Апелляционное определение Пермского краевого суда от 13 августа 2013 г. по делу N 33-4212/2013// Режим доступа СПС «Консультант Плюс»
18. Апелляционное определение Московского областного суда от 22.05.2013 по делу N 33-11158/2013// Режим доступа СПС «Консультант Плюс»
19. Постановление Президиума Кировского областного суда от 30.06.1993 // Доступ из СПС «Гарант».
20. Определение Ленинградского областного суда от 21 ноября 2013 г. по делу N 33-5304/2013// Режим доступа СПС «Консультант Плюс»
21. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15 декабря 2008 г. N Ф09-1133/08-С4 по делу N 76-3065/2007-16-224/163 // Режим доступа СПС «Консультант Плюс»
22. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 9 сентября 2008 г. N Ф04-5329/2008(10820-А45-28) по делу N А45-12413/2007-41/317 // Режим доступа СПС «Консультант Плюс»
23. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 сентября 2008 г. N Ф08-4836/2008 по делу N А22-1098/07/14-142 // Режим доступа СПС «Консультант Плюс»
24. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24 июля 2008 г. по делу N А52-4722/2007 // Режим доступа СПС «Консультант Плюс»
25. Постановление Президиума Кировского областного суда от 30.06.1993 // Доступ из СПС «Гарант».

1. Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридическая энциклопедия / Под ред. М.Ю. Тихомирова. Издание 9-е, дополненное и переработанное. М., 2012.С.693. ↑

2. Гражданское право: Учебник: В 2 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: ВолтерсКлувер, 2004. Том II. Полутом I. С. 434. ↑

3. Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Развитие кодификации жилищного права // Кодификация российского частного права / Под ред. Д.А. Медведева. М.: Статут, 2008. С. 163. ↑

4. Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю.Указ.соч. С. 695. ↑

5. Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Указ.соч.С. 695. ↑

6. Там же ↑

7. Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 29.02.2016) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»// Ведомости СНД и ВС РСФСР. 11.07.1991. N 28, ст. 959 ↑

8. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15 декабря 2008 г. N Ф09-1133/08-С4 по делу N 76-3065/2007-16-224/163 // Режим доступа СПС «Консультант Плюс» ↑

9. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 9 сентября 2008 г. N Ф04-5329/2008(10820-А45-28) по делу N А45-12413/2007-41/317 // Режим доступа СПС «Консультант Плюс» ↑

10. Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ (в ред. от 02.07.2010) // Собрание законодательства Рос. Федерации. 2008. N 30. Ст. 3615; 2010. N 32. Ст. 4018. ↑

11. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24 июля 2008 г. по делу N А52-4722/2007 // Режим доступа СПС «Консультант Плюс» ↑

12. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 сентября 2008 г. N Ф08-4836/2008 по делу N А22-1098/07/14-142 // Режим доступа СПС «Консультант Плюс» ↑

13. Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 29.02.2016) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»// Ведомости СНД и ВС РСФСР. 11.07.1991. N 28, ст. 959 ↑

14. Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 01.07.2017)// Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1). Ст. 14 ↑

15. Постановление Правительства РФ от 25.03.2010 N 179 (ред. от 07.11.2014) «О полномочиях федеральных органов исполнительной власти по распоряжению жилыми помещениями жилищного фонда Российской Федерации»// Собрание законодательства РФ. 29.03.2010. N 13 ст. 1511 ↑

16. О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»: Постановление Пленума ВС РФ от 24.08.1993 N 8 // Доступ из СПС «Консультант Плюс» ↑

17. Определение КС РФ от 05.11.2003 N 350-О. URL: http://www.sudbiblioteka.ru/ks/.(дата обращения: 10.07.2017) ↑

18. Определение КС РФ от 02.11.2000 N 220-О. URL: http://www.sudbiblioteka.ru/ks/. (дата обращения: 10.07.2017) ↑

19. Определение Верховного Суда РФ от 23.12.1997 N 74-В97пр-27 // Режим доступа СПС «Консультант Плюс» ↑

20. Определение Верховного Суда РФ от 25.11.2014 N 78-КГ14-36 // Режим доступа СПС «Консультант Плюс» ↑

21. Определение Верховного Суда РФ от 02.12.2014 по делу N 24-КГ14-8// Режим доступа СПС «Консультант Плюс» ↑

22. Определение Верховного Суда РФ от 16.02.2016 N 33-КГ15-25// Режим доступа СПС «Консультант Плюс» ↑

23. Определение Верховного Суда РФ от 02.12.2014 по делу N 24-КГ14-8// Режим доступа СПС «Консультант Плюс» ↑

24. Постановление Президиума Кировского областного суда от 30.06.1993 // Доступ из СПС «Гарант». ↑

25. Определение Верховного Суда РФ от 26.07.2016 N 13-КГ16-9 // Режим доступа СПС «Консультант Плюс» ↑

26. Определение Верховного Суда РФ от 09.08.2016 N 5-КГ16-93 // Режим доступа СПС «Консультант Плюс» ↑

27. Матвеев Д.Ю., Николаева Т.А. Право на уважение частной и семейной жизни в условиях вооруженного конфликта. Толкование права в свете понимания Конвенции как «живого инструмента» // Российский ежегодник Европейской конвенции по правам человека. Вып. 2. М.: Статут, 2006. С. 238 - 249. ↑

28. Бандо М.В. К вопросу о признаках жилого помещения // Частное право. Преодолевая испытания. К 60-летию Б.М. Гонгало. М.: Статут, 2016. С. 166 - 177 ↑

29. Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 01.07.2017)// Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1). Ст. 14 ↑

30. Трофимов Е.Н. К вопросу о праве военнослужащего на обеспечение жилым помещением от Министерства обороны Российской Федерации в случае, когда он и (или) члены его семьи имеют в собственности жилое помещение (жилые помещения), полученные им (ими) в порядке приватизации // Право в Вооруженных Силах. 2014. N 3. С. 43 - 48. ↑

31. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016) // Режим доступа СПС «Консультант Плюс» ↑

32. Определение Верховного Суда РФ от 16.02.2016 N 33-КГ15-25 // Режим доступа СПС «Консультант Плюс» ↑

33. Определение Верховного Суда РФ от 28.09.2007 N 81В07-32 // Режим доступа СПС «Консультант Плюс» ↑

34. Определение Верховного Суда РФ от 05.04.2016 N 41-КГ16-6 // Режим доступа СПС «Консультант Плюс» ↑

35. Определение Верховного Суда РФ от 22.03.2016 N 41-КГ15-41 // Режим доступа СПС «Консультант Плюс» ↑

36. Определение Верховного Суда РФ от 29.09.1998 N 11-В98-22 // Режим доступа СПС «Консультант Плюс» ↑

37. Определение Верховного Суда РФ от 13.01.2015 N 5-КГ14-130 // Режим доступа СПС «Консультант Плюс» ↑

38. Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 29.02.2016) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»// Ведомости СНД и ВС РСФСР. 11.07.1991. N 28, ст. 959 ↑

39. Определение Верховного Суда РФ от 26.08.2008 N 5-В08-78//Режим доступа СПС «Консультант Плюс» ↑

40. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2008 года»// Бюллетень Верховного Суда РФ. N 8. август, 2008 ↑

41. Апелляционное определение Московского областного суда от 22.05.2013 по делу N 33-11158/2013// Режим доступа СПС «Консультант Плюс» ↑

42. Апелляционное определение Московского городского суда от 04.09.2013 по делу N 11-28434/2013// Режим доступа СПС «Консультант Плюс» ↑

43. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 01.71.2017)// Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. N 32, ст. 3301 ↑

44. Определение Ленинградского областного суда от 21 ноября 2013 г. по делу N 33-5304/2013// Режим доступа СПС «Консультант Плюс» ↑

45. Апелляционное определение Пермского краевого суда от 13 августа 2013 г. по делу N 33-4212/2013// Режим доступа СПС «Консультант Плюс» ↑

46. Апелляционное определение Пермского краевого суда от 29 октября 2013 г. по делу N 33-6858/2013// Режим доступа СПС «Консультант Плюс» ↑

47. Апелляционное определение Тульского областного суда от 14 ноября 2013 г. по делу N 33-2856/2013// Режим доступа СПС «Консультант Плюс» ↑

48. Апелляционное определение Тульского областного суда от 7 ноября 2014 г. по делу N 33-2686/2014 // Режим доступа СПС «Консультант Плюс» ↑

49. Апелляционное определение Верховного суда Республики Тыва от 5 июня 2014 г. по делу N 33-2856/2014 // Режим доступа СПС «Консультант Плюс» ↑

50. Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 26 ноября 2014 г. по делу N 33-9291/2014 // Режим доступа СПС «Консультант Плюс» ↑