Порядок проведения приватизации (Правовые основы приватизации жилых помещений в Российской Федерации)

Содержание:

Введение

Потребности в жилье на протяжении всей истории человечества остается для большинства людей одной из самых острых и трудно разрешимых проблем. На различных этапах своего существования государство всевозможными способами пыталось помочь своим гражданам в ее решении. Но, не смотря на все предпринимаемые меры, число граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, постоянно увеличивается. Связано это, прежде всего, со снижением темпов строительства, с общим ухудшением экономического положения в России, с разрушением старого жилья, отсутствием его ремонта и так далее.

Государством был выбран разумный путь для передачи жилья в частную собственность граждан (приватизации). Каждый человек, занимающий определённую жилплощадь (один или с семьей), получил право перевести ее в собственность и распоряжаться затем этой собственностью по своему усмотрению. Большинство россиян имели и имеют полное право на то, чтобы быть реальными хозяевами своих квартир и комнат – хотя формально они были получены от государства бесплатно. Идея бесплатной приватизации справедлива и актуальна.

Сроки бесплатной приватизации периодически продлеваются из-за того, что граждане в силу тех или иных причин не успевают приватизировать свои жилые помещения. 20 февраля 2013 года Государственной Думой Российской Федерации был принят Закон о продлении до 2015 года срока бесплатной приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда, занимаемых гражданами на условиях социального найма.

Объектом  работы являются отношения, возникающие при приватизации жилых помещений.

Предмет работы – нормы жилищного законодательства, устанавливающего правовые основы  приватизации жилых помещений.

Цель работы состоит в том, чтобы выявить содержание такого правового института как приватизация жилых помещений.

Задачами, рассматриваемыми в работе, являются:

1. Исследование  правовых основ приватизации жилых помещений в Российской Федерации;
2. Изучить приватизацию жилых помещений на современном этапе;
3. Рассмотрение отдельных вопросов правового регулирования приватизации жилых помещений.

Дипломная работа состоит из: введения, трех глав, заключения и списка используемой литературы.

Первая глава основной части дает понятие правовых основ приватизации жилых помещений, рассматривает правовую природу и сущность права на жилье, а так же раскрывает вопрос становления и развития законодательства о приватизации жилых помещений.

Вторая глава рассматривает жилые помещения как объекты права собственности, основные принципы и понятия приватизации, а также порядок приватизации и расприватизации.

Третья глава охватывает отдельные вопросы правового регулирования приватизации жилых помещений, практика применения законодательства о приватизации жилых помещений, а так же защита прав несовершеннолетних при приватизации жилья.

1. Правовые основы  приватизации жилых помещений в Российской  Федерации.

1.1. Правовая природа  и сущность права  на жилище

Конституция Российской Федерации (далее Конституция РФ) в ст. 40 закрепила за гражданами право на жилище, в связи, с чем перед отечественной наукой гражданского права возникла сложная как в правовом, так и в экономическом, социально – политическом и нравственном смысле проблема, связанная с понятием, содержанием и правовой природой права на жилище, механизмом его реализации и особенностями защиты.^[1]

Исследование литературы показало, что достаточно большое внимание уделяется различным аспектам проблемы правовой природы и сущности права на жилище. П.В. Крашенинников, анализируя природу названного права, констатировал, что это право является конституционным.

Анализ специальной литературы дает основание утверждать, что наиболее полно проанализировал право на жилище П.И. Седугин, указавший, что данное право имеет шесть юридически значимых возможностей:

• стабильность пользования имеющимся жильем;
• улучшение своих жилищных условий;
• использование жилья в интересах других граждан;
• обеспечение жильцам здоровой среды обитания;
• недопустимость произвольного лишения граждан жилья;
• неприкосновенность жилища.

П.И. Седугин утверждает, что право на жилище на стадии пользования жилым помещением реализуется в конкретных правоотношениях, в которых соответствующие органы государства, частные, кооперативные и общественные организации, иные лица выступают в качестве наймодателей, а граждане – в качестве нанимателей жилых помещений. В то время как право на получение гражданами жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда социального использования реализуется в основном в правоотношениях административно–правового характера, а в домах частного жилищного фонда – отношениях гражданско–правового характера.   Однако, в исследованиях П.И. Седугина остаются не до конца раскрытыми вопросы о природе, содержании права на жилище и специфике его отдельных проявлений.

Термин «право на жилище» появился в России в конце 19 века. В этот период времени, обозначилась тенденция к возникновению права на жилище – закрепляющего за гражданами право пользования жилым помещением собственника. В 20 веке право на жилище, как одно из социально – экономических прав человека получило закрепление в Конституции СССР 1977 года, Конституции РСФСР 1978 года и в Конституции РФ 1993 года.

Человек должен иметь свое пристанище, исходя из своих потребностей. Жилище для человека – среда обитания, существования. Жилье, важное значение для, создания и функционирования семьи, воспитания детей. Вряд ли можно усомниться, что к правам человека следует отнести право на жилище.

При анализе природы и сущности права граждан на жилище необходимо обязательно учитывать то, что Россия является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека (ст.7 Конституции РФ).   Следует отметить, что в науке гражданского права до сих пор остается неразрешенным вопрос: исчерпывается ли право на жилище понятием правоспособности или же оно является субъективным правом граждан. При исследовании вопроса о соотношении правоспособности и субъективного права необходимо руководствоваться такими философскими категориями, как возможность и действительность. Правоспособность можно рассматривать, как возможность для гражданина иметь когда – либо какую-то меру определенного поведения. Субъективное право – это уже осуществляемая или осуществленная возможность, реализуемая или реализованная правоспособность, это нечто, что уже составляет известную меру поведения конкретного лица.   В этом случае правовой категории «субъективное право» соответствует философская категория «действительность».^[2]

Анализ ст. 40 Конституции РФ позволяет сделать вывод, что в содержание права на жилище в качестве элементов входят следующие правомочия граждан: право пользования имеющимся жилым помещением; право на получение в установленном порядке жилого помещения в домах государственного и муниципального фондов и право на удовлетворение жилищной потребности путем приобретения жилого помещения в собственность по гражданско-правовым сделкам или в результате участия в жилищном строительстве.^[3]

Если внимательно проанализировать в совокупности ч.1 и 2 ст.40 Конституции РФ, то можно установить следующее: каждый гражданин РФ имеет право на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления создают условия для осуществления права на жилище. Таким образом, право на жилище признано государством за всеми гражданами РФ и в отношении их всех органы государственной власти и органы местного самоуправления должны создавать условия для осуществления названного права.

Государство приняло на себя обязанность по созданию условий для осуществления гражданами права на жилище, поскольку не может быть права без соответствующей обязанности и, наоборот, обязанности без корреспондирующего ей права. Государство обязано выполнить целый комплекс мероприятий для удовлетворения притязаний граждан: развивать строительную индустрию; осуществлять программу строительства благоустроенного жилья; обеспечивать справедливое распределение жилой площади, охрану жилищного фонда и т.п. Следовательно, граждане и государство находятся в правовой связи, то есть в правоотношениях.

Однако, праву на жилище и правоотношениям, элементом которого оно является, присущи весьма специфические свойства:^[4]

• правом наделены все граждане без строгой их индивидуализации, а обязанность по созданию условий для осуществления права на жилище приняло на себя государство, соответственно, и органы местного самоуправления;
• право на жилище возникает у граждан непосредственно из закона и поэтому оно прекращается только в связи со смертью конкретного лица или отменой закона.

Следовательно, право на жилище является постоянным правом граждан, а правоотношения – длящимися. Исходя из изложенного можно сделать вывод, что в данном случае имеют место не конкретные отношения, а правовые отношения общего порядка.

В российском законодательстве предопределены условия, при которых граждане принимаются на квартирный учет, органы, на которые возложена обязанность осуществления квартирного учета, а также определен порядок защиты права гражданина быть принятым на учет. В случае необоснованного отказа в постановке на учет гражданин вправе обжаловать такие действия в суде. После принятия на учет право на получение жилого помещения в домах государственного или муниципального фондов проявляется вовне в праве гражданина состоять на квартирном учете вплоть до получения жилища, соответствующего определенным требованиям.

В жилищном законодательстве исчерпывающим образом указаны обстоятельства, при которых гражданин снимается с квартирного учета. Снятие с учета по иным основаниям является незаконным и может быть обжаловано в суд.

Все это свидетельствует о том, что гражданин находится в правовой связи с соответствующим компетентным органом государства или муниципального образования, которая может быть охарактеризована как правоотношение с четким определением субъекта, объекта, прав и обязанностей, а если еще принять во внимание наличие в законодательстве системы юридических гарантий, то можно сделать вывод о субъективном характере исследуемого права.

Некоторые исследователи относят право на получение жилого помещения в домах государственного или муниципального фондов к числу субъективных административных прав, мотивируя это тем, что на стадии предоставления жилища исследуемое отношение является не имущественным, а организационным, поскольку на момент постановки, на учет еще нет конкретного объекта (жилища), на которое гражданин мог бы притязать.

Правоотношение, возникающее между гражданином и компетентным органом по поводу предоставления ему конкретного жилого помещения, характеризуется юридическим равенством сторон. Никто не может обязать нуждающегося в жилье гражданина встать на квартирный учет или поселиться в предоставленном жилом помещении. В то время как для административных правоотношений всегда характерно, что один орган государственного управления подчиняет своему решению другой орган или гражданина. Значит, что касается исследуемых отношений, то правомерно утверждать об основании их на началах равенства, а не властности.

Действительно, реализация права на получение жилого помещения связана с организационной деятельностью государственных органов, однако это обстоятельство не может расцениваться в качестве аргумента, опровергающего гражданско–правовую природу указанного права, поскольку в процессе такой организационной деятельности происходит формирование имущественного правоотношения, так как в законе указаны все характеристики предоставляемого жилища.

Представляется, что право на жилище можно определить как государственно–правовой институт только в смысле закрепления и гарантирования права на жилище Конституцией РФ. Принимая же во внимание, что реализация права на жилище осуществляется в различных по юридической природе правоотношениях регулируемых правовыми нормами нескольких отраслей законодательства, более правильным будет определить право на жилище, как комплексный правовой институт, ядро которого составляют нормы Конституции РФ.

Следует отметить, что необходимо включить в содержание права на жилище еще одно правомочие – право на получение гражданином в установленных случаях и порядке финансовой помощи со стороны государства (жилищная субсидия, государственный жилищный сертификат).

Таким образом, можно сделать  следующие выводы:

• право на жилище – конституционное право человека;
• право на жилище можно определить как государственно-правовой институт, ядро которого составляют конституционные нормы. 

1.2.    История становления и развития законодательства о приватизации жилых помещений в Российской Федерации

История становления и развития законодательства о приватизации жилых помещений в РФ  включает несколько этапов, в ходе которых формировалась нормативно – правовая база института приватизации, развивались непосредственно сами правовые отношения по приватизации жилого фонда. Рассмотрим предпосылки возникновения института приватизации жилых помещений.

Следует отметить, что приватизация жилых помещений – это достаточно новое явление в нашей общественной жизни, это часть жилищной реформы, реализация которой идет в РФ.

В советский период государство брало на себя социальную функцию и юридическую обязанность обеспечивать жилыми помещениями граждан, нуждающихся в жилье или его улучшении, на условиях найма. Невысокая плата за пользование жилым помещением и коммунальными услугами позволяла малообеспеченным слоям,   иметь благоустроенное жилье, качество которого не зависело от материального положения семьи,  такие благоприятные условия поддерживались   миллиардными государственными затратами.   

В связи с этим большая часть населения была привязана к государству в решении жилищной проблемы, а также к хозяйственным организациям, что использовалось работодателем в своих целях.  

Реалиями жизни  были значительные очереди на жилье в городах, которые продвигались достаточно медленно (10 – 15 лет), за исключением ряда случаев.  Из года в год росла задолженность государства перед семьями, признанными нуждающимися в жилье. ^[5]

Жилищная проблема на всем протяжении существования СССР была одной из самых острых социальных проблем. Предпринятая в годы перестройки попытка ее решения  не дала ощутимых результатов.  К числу нуждающихся в улучшении жилищных условий добавились те, кто вообще не имеет жилой площади: вынужденные переселенцы, в связи с выводом Вооруженных Сил из дальнего и ближнего зарубежья, беженцы, военнослужащие и члены их семей, уволенные с военной службы в запас или отставку и т.д.^[6]

Таким образом, можно  сказать, что государство не справилось с решением задач массового жилищного строительства, решения жилищной проблемы.   

Смело можно заявить, что приватизация жилья имела социально-экономические предпосылки:

• хроническая нехватка жилья в  стране (жилищная проблема);
• отсутствие рынка жилья;
• невозможность иметь жилье, соответствующее международным стандартам;
• несоизмеримые расходы государства, как собственника, по обслуживанию жилого фонда;

Признание в неэффективности действующей системы, привело к необходимости перехода на рынок жилья. Это произошло в ходе демократических рыночных реформ, начиная с 1992 года. Этот переход меняет экономическую, социальную и юридическую роль государства: оно постепенно перестанет быть главным инструментом в решении жилищной проблемы.

Цель перехода – сбалансировать спрос на жилье и его предложение, нехватки средств на эксплуатацию и ремонт домов, уйти от хронического дефицита свободного жилья, выйти на более высокий уровень технического и санитарного обслуживания жилья. 

Зарубежный опыт показал, что приватизация жилых помещений, не есть чисто российское явление. Она широко применяется в разных странах мира. На примере  Великобритании рассмотрим опыт приватизации жилого фонда.

В 80 – 90е годы 20 века приватизация в Великобритании охватила не только отрасли промышленности, но и социальную сферу (жилищный сектор, здравоохранение, образование). Программа приватизации государственного жилья оказалась весьма масштабной. Программа приватизации жилья 80 – 90х годов непосредственно касалась жилого фонда муниципалитетов, а также жилищных ассоциаций.^[7]

К 1983 году, рост продаж муниципального жилья стал замедляться. Это было связано с уменьшением предложения привлекательного жилья и сокращением численности квартиросъемщиков, имеющих средства для его приобретения. В Законах о жилье были предусмотрены меры по стимулированию продаж муниципального жилья. Необходимый срок проживания в выкупаемом жилье был уменьшен с трех до двух лет, была увеличена максимальная скидка при продаже жилья. Штраф за досрочную перепродажу жилья был уменьшен.

С 1990 года продажи муниципального жилья снова начали снижаться по сравнению с 80 – ми годами, что объясняется экономическим спадом и резким ухудшением ситуации на рынке недвижимости в начале 90 – х годов, а также дальнейшим уменьшением, как числа квартиросъемщиков, имеющих право на покупку арендуемого ими жилья, так и количества подходящего для продажи жилья в муниципальном секторе. Крах рынка недвижимости начала 90 – х годов поставил под угрозу продолжение политики правительства по расширению числа собственников жилья.

Негативным  результатом приватизации жилья  в Великобритании стало то, что  приватизация государственного жилья  затруднила функционирование муниципальных  жилищных служб.

Объем муниципального жилищного фонда уменьшился, его  структура ухудшилась, поскольку продавалось обычно самое хорошее жилье. Главным отличием приватизации жилья в Великобритании от приватизации жилья в России является принцип платности приватизации жилья, тогда как в России приватизация жилых помещений пока остается бесплатной. Также существует различие в темпах приватизации – в России они более высокие.
Приватизация жилья была начата во всех странах бывшего социалистического лагеря, в период перехода к рыночной экономики.     

Зарубежный опыт показывает, что жилье, для социально-незащищенных слоев населения построенное за счет бюджетных ассигнований, будет сильным противовесом рынку жилья, причем с расчетом, чтобы это была немалая часть в общей структуре жилого фонда. 

Кроме того, важное значение имеет  то, что  доходы населения должны позволять не только приобретать жилье, но и содержать его, что требует больших затрат. 

Правовой основой для начала приватизации жилого фонда в нашей стране послужил Закон РСФСР « О приватизации жилого фонда», принятый Верховным советом РСФСР 4 июля 1991 года. Закон неоднократно изменялся и дополнялся. В декабре 1992 года изменилось наименование Закона – он стал Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее – Закон «О Приватизации»). Конечно, этот Закон возник не сам по себе, а на базе правовых положений, которые уже были приняты в связи с переходом страны к рыночным отношениям. Принятию Закона о приватизации предшествовали Закон СССР «О собственности в СССР» и Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» (1990 г.), которые сняли различные ограничения по отношению к собственникам жилых помещений, в том числе заложили основу приватизации жилья. Так ст. 13 Закона «О собственности в РСФСР» устанавливала, что наниматель жилого помещения и члены его семьи вправе приобрести в собственность занимаемую квартиру, дом путем выкупа или по другим основаниям, предусмотренным законодательством РСФСР и республик, входящих в состав Российской Федерации. Но, фактическая приватизация жилья, то есть передача жилых помещений в собственность граждан, началась не со дня вступления в силу Закона о приватизации, а в конце 1980 – х гг., когда были приняты постановление Совета Министров СССР от 02.12.1988 № 1440 «О продаже гражданам в собственность жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда» и Положение о продаже гражданам квартир в личную собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт, утвержденное постановлением Совета Министров РСФСР и ВЦСПС от 21.04.1989 № 134. Указанными нормативными правовыми актами была разрешена продажа гражданам жилых помещений по договору купли – продажи. Несмотря на то, что продажная стоимость жилых помещений была невысокой, широкого применения практика продажи квартир в тот период не получила.

Вопрос о приватизации жилых помещений нашел отражение и в других законах, так например, в соответствии со ст. 106 Гражданского кодекса РСФСР (далее ГК РСФСР) нельзя было иметь в собственности более одного жилого помещения; кроме того, предельный размер жилого дома или его части не должен был превышать 60 кв. м жилой площади. Если в личной собственности гражданина (или совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей) оказывалось более одного дома, то другой дом подлежал отчуждению в течение года. Не разрешалось также иметь одновременно в собственности жилой дом (часть дома) и квартиру в доме жилищно–строительного кооператива.

Ситуация изменилась после принятия нижеперечисленных законодательных актов:

• статьей 54.1 Жилищного кодекса РСФСР (далее ЖК РСФСР), внесенной в 1991 г., было установлено, что граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе, совместную и долевую, на условиях, установленных законодательством РСФСР и республик в составе РСФСР;
• в статье 19 Основ федеральной жилищной политики содержались более конкретные положения: «граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность, путем приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилых фондов»;
• согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности, может быть передано собственником в собственность граждан или юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. В этой статье также содержится принципиальное положение о приоритете норм специальных законов (к которым относится и Закон о приватизации) перед нормами ГК РФ: «при приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное». Это выражается, например, в том, что жилое помещение передается гражданину в порядке приватизации не собственником государственного или муниципального жилья, а предприятием или учреждением, за которыми, оно закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.     

В настоящее время какие–либо ограничения в законодательстве отсутствуют. В частности, ст. 213 ГК РФ установлено, что количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан (а данное положение относится и к жилым помещениям), не ограничивается. Ранее аналогичное положение содержалось в ст. 6 Закона об основах жилищной политики в РФ, которые утратили силу с 1 марта 2005 года.

В России с 1 марта 2005 года начал действовать Жилищный кодекс РФ (далее – ЖК РФ). И. Стадник, исследуя достоинства и недостатки ЖК РФ, отмечает, что в начале 90 - х жилищное законодательство стало обновляться: появился закон о собственности, согласно которому члены ЖСК, выплатившие паевой взнос, становились полноправными собственниками квартир, и закон о приватизации жилья — сначала половинчатый, разрешавший бесплатно приватизировать лишь 18 кв. метров на человека плюс 9 кв. метров на семью, а вскоре – в окончательном варианте, снявшем эти ограничения и сделавшем возможной полную бесплатную приватизацию жилья. Постепенно начал складываться жилищный рынок.

Следующим шагом было принятие закона о федеральной  жилищной политике, который подробно рассматривал проблемы собственности  граждан, совместной собственности  на объекты общего пользования.

К моменту принятия нового ЖК РФ в 2005 году, по данным, опубликованным в статье И. Стадника, 70 % жилья находилось в частной собственности. В очереди на получение жилья стояли 4,4 миллиона человек.
ЖК РФ является базовым в системе актов жилищного законодательства. Другие нормативные правовые акты, содержащие нормы жилищного права, не должны противоречить нормам ЖК РФ, принимаются в соответствии с нормами ЖК РФ и в их развитие. В частности, это нашло отражение в ст. 5 ЖК РФ, которая посвящена именно жилищному законодательству.
Закон о приватизации установил основные принципы и условия осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории России, а также определил порядок обслуживания и ремонта приватизированного жилья. С принятием нового ЖК РФ его действие стало ограниченным. Данное ограничение было установлено в законе о введении в действие ЖК РФ. Первоначально жильцы неприватизированной квартиры сохранили право на приватизацию вплоть до 1 января 2007 года. Очереди на оформление приватизации появились не только в связи с объявлением конечного срока, но и с замедлением и усложнением процедуры приватизации, что сказалось на росте числа желающих оформить квартиры в собственность.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 2 Федерального закона «О введении в  действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с 1 января 2007 г. были признаны утратившими силу положения Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», устанавливающие право граждан приватизировать жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда, занимаемые ими на условиях социального найма, а также порядок приватизации таких жилых помещений. Другими словами, с 1 января 2007 г. предусматривалась отмена права приватизации жилых помещений для всех граждан   РФ. На основании статьи 12 Федерального закона было внесено изменение в часть 1 статьи 4 Закона Российской Федерации, содержащую перечень жилых помещений, которые не подлежат приватизации. В указанный перечень также включались жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года.

Введение  в  РФ института приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов было обусловлено переходом к многообразию форм собственности, к свободе экономической деятельности, гарантированным, в частности, статьями 8 и 34 Конституции РФ. Приватизация жилых помещений способствовала решению стоящих на тот период задач государственной жилищной политики, связанных с отказом от плановой формы хозяйствования, при которой государство играло ведущую роль в сфере жилищного обеспечения граждан, и с признанием необходимости передать часть жилых помещений государственного жилищного фонда в частную собственность граждан.

На  протяжении следующих пяти лет выявились  новые правовые проблемы, связанные с приватизацией. Законодатель, установив запрет на приватизацию жилых помещений, полученных по договору социального найма после 1 марта 2005 г., создал предпосылки для возможного умаления прав граждан, которые принимались на учет с целью последующего предоставления жилого помещения из государственного или муниципального жилищного фонда наравне с другими гражданами в порядке, установленном Жилищным кодексом РСФСР. Отдельные из указанных граждан, не успевшие получить жилое помещение до момента введения в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации, лишаются возможности реализовать право на приватизацию жилого помещения. По мнению Т.А. Семиной законодатель не учел того, что объем прав указанных граждан не совпадает с объемом прав граждан, принятых на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий на основании норм Жилищного кодекса Российской Федерации и получивших жилые помещения после 1 марта 2005 года.

Ввиду данных изменений огромная категория граждан, получивших квартиры, оказалась лишенной возможности их бесплатной приватизации.

Большое количество граждан обратились в Конституционный суд РФ с жалобой на несправедливое решение. Параллельно в Конституционный суд РФ поступил запрос из Верховного суда РФ о том, соответствуют ли Конституции РФ положения закона о введении в действие ЖК РФ и закона о приватизации жилищного фонда в РФ об отмене приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. В итоге постановлением Конституционного суда данные положения были признаны противоречащими Конституции РФ.^[8]

В результате, благодаря активности граждан и защите их прав Конституционным и Верховным судами РФ, граждане, получившие свои квартиры по договорам социального найма после 1 марта 2005 года, получили возможность их бесплатно приватизировать. Депутаты Государственной думы приняли федеральный закон «О внесении изменения в статью закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»» от 11 июня 2008 года № 84-ФЗ, который внес изменения в статью 4 закона о приватизации жилищного фонда в РФ, что дало возможность гражданам, получившим жилье после 1 марта 2005 года, бесплатной приватизации его.

Однако, несмотря на то, что постановление  Конституционного суда РФ было опубликовано в конце июня 2006 года, законодательная инициатива в виде данного законопроекта поступила в Думу только в январе 2008 года. Конечно, можно предположить, что в 2006 году правительство не решило этот вопрос, так как решался вопрос о том, будет ли прекращена с 1 января 2007 года бесплатная приватизация или ее продлят до 2010 года. Продление бесплатной приватизации состоялось. Законодатель установил срок бесплатной приватизации жилых помещений до 1 марта 2010 года.
Считалось, что после 1 марта 2010 года наниматели жилья уже не смогут перерегистрировать жилье в собственность. Однако сроки приватизации жилого фонда были вновь продлены до 1 марта 2013 года. Противники продления сроков приватизации настаивали, что далеко не всем квартиросъемщикам необходимо приобретать права собственника на жилплощадь.

Но и эти не закончилось, сроки приватизации были продлены еще на два года до 2015 г. Вопрос фактической целесообразности продления приватизации на сегодняшний момент – вопрос спорный. В России приватизация идет уже 20 лет, и за это время было оформлено в собственность около 70% всего жилого фонда в стране. Около 30%, соответственно, находится в муниципальной собственности. Действительно сложных случаев, где требовались бы радикальные изменения в законодательстве для реализации приватизации, осталось не много. Да и изменение в законе, вступившие в силу с 1 января 2013 года позволили ряду категорий граждан своевременно завершить процесс приватизации.

В настоящее время институт приватизации жилого фонда регулируется источниками  жилищного права, которые подразделяются на две основные группы:

• федеральные жилищные законы и иные принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты;
• законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ.
       Основными нормативными правовыми актами, регулирующими процесс приватизации жилых помещений наряду с Законом РФ о приватизации жилищного фонда являются: Положение о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденное решением коллегии Комитета Российской Федерации по муниципальному хозяйству от 18 ноября 1993 г. и Федеральный Закон РФ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г.

Конституция РФ является правовой основой развития всего российского законодательства, в том числе, жилищного законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие; законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, должны полностью соответствовать положениям Конституции РФ. Развитие жилищного законодательства субъектов РФ, очевидно, будет идти главным образом по пути издания отдельных законов и иных нормативных правовых актов по вопросам, относящимся к компетенции субъектов Федерации.

В ходе развития и реализации законодательной базы по приватизации жилого фонда сформировался полноценный рынок жилья, многие граждане стали собственниками своих квартир. Представляется, что будут планомерно расширяться  масштабы приватизации жилых помещений, купли – продажи жилья, дарения его, наследования и т.д.

Переход к принципиально новой системе решения жилищных вопросов, который произошел в нашей стране,  преследует основную задачу – заменить нанимателя жилого помещения на собственника, что позволит гражданам иметь больше правовых возможностей для решения своих личных жилищных вопросов.

Остается острой проблемой  проблема нехватки жилья, проблема очередей на жилье, особенно в крупных городах. Только небольшой процент населения может позволить приобретение жилых помещений хотя бы на рынке вторичного жилья. Основная масса населения не в состоянии  это сделать. Тем не менее, в стране создан и активно функционирует рынок жилья с соответствующей инфраструктурой. Жилье стало объектом гражданско-правового оборота.

2. Приватизация жилых помещений в РФ на современном этапе.

2.1 Жилые помещения как объекты приватизации

В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК РФ под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, например, противопожарным, градостроительным и техническим).

Действующий ЖК РФ жилым помещением считает только то помещение, которое пригодно для постоянного, а не временного проживания. При этом следует иметь в виду, что указанное жилое помещение может предоставляться гражданам как во временное, так и в постоянное пользование.

Жилые помещения формируют понятие жилищного фонда. Жилые помещения отличаются от иных строений и помещений функциональным предназначением – конструктивной возможностью проживания в них. В строениях смешанного типа, в которых наряду с жилыми помещениями имеются и нежилые помещения (административные, лечебные, коммунально-бытовые и т.п.), к жилищному фонду относятся только собственно жилые помещения.

К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

ЖК РФ в ст. 16 дает краткую юридическую характеристику указанных помещений.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Следовательно, жилым домом признается постройка (строение), предназначенная для проживания людей и отвечающая соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям. Иногда в это понятие в широком смысле включаются также земельный участок, на котором находится дом, подсобные хозяйственные постройки, многолетние зеленые насаждения и т.д.

В отличие от квартир право собственности на жилые дома (изолированные части жилых домов) допускалось при любой социально-экономической ситуации, ограничения были только по количеству и размеру. Вместе с тем на практике возникает вопрос о праве собственников жилых домов на земельные участки, надворные постройки и другое имущество, расположенное вне строения. Как справедливо отмечается в юридической литературе, только в единстве всех своих частей, связанных общим хозяйственным назначением, располагаясь на земельном участке, жилой дом и является объектом права собственности.

В числе построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке.

Анализ норм, изложенных в гл. 17 «Право собственности и другие вещные права на землю» и в других главах ГК РФ, позволяет говорить о том, что наряду с правом собственности на жилой дом собственник всегда обладает определенными правами на земельный участок и некоторое другое имущество, обслуживающее жилой дом. При этом объем прав на земельный участок может быть различным.

В обоснование сказанного можно привести конструкцию, предложенную ГК РФ в ст. 552, где регламентируются отношения, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости.

Принимая во внимание то обстоятельство, что жилое помещение относится к недвижимости, следует, что одновременно с передачей права собственности на жилой дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для ее использования.

К жилым помещениям относится и часть жилого дома, которая также должна отвечать определенным критериям, т.е. предназначаться для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Кроме того, в качестве особой разновидности жилого дома ЖК РФ называет многоквартирный дом. Однако ЖК РФ не содержит нормативного определения понятия «многоквартирный дом». В то же время это вид жилого дома, к которому применимо общее определение жилого дома, установленное в ст. 16 ЖК РФ. Многоквартирный жилой дом как специфический комплексный объект состоит: а) из жилых помещений; б) из нежилых помещений; в) из помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним (вспомогательные помещения), тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений. Жилые и нежилые помещения могут находиться в частной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательные помещения - только в общей долевой собственности указанных субъектов.

Многоквартирный дом может быть объектом правоотношений, например, объектом договора купли-продажи, но только в тех случаях, когда он не заселен и когда не сформированы (не выделены в натуре) такие объекты, как помещения (жилые и нежилые). Собственно говоря, многоквартирным дом называется скорее в техническом смысле этого слова и только до выделения внутри него обособленных объектов. После этого объектами гражданского, жилищного права становятся помещения со всеми вытекающими правовыми последствиями.[40]

Часть жилого дома как объект жилищного права может состоять из квартир (в многоквартирном доме) и комнат. Следовательно, в составе жилых домов (части жилого дома) особо следует выделить квартиры и жилые комнаты, которые непосредственно служат жилищем для граждан.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. На практике квартирой считается предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу (во двор, на лестничную клетку или в общий коридор) и отдельную кухню.[41] В качестве признаков квартиры называется также отсутствие в ее пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования).

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Комната - это обособленная постоянными стенами часть квартиры. предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в том числе одна или несколько комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.

Вплоть до начала 90-х гг. XX в. объектами права собственности не могли выступать комнаты в квартирах, они могли быть только объектами договора найма жилого помещения. Некоторое отступление от данного правила впервые наметилось с принятием законодательных актов так называемого переходного периода.

Впоследствии Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» предоставил нанимателям, проживающим в коммунальной квартире, при освобождении соседних комнат наряду с другими возможностями возможность приобрести по договору купли-продажи освободившуюся комнату.

С принятием части второй ГК РФ окончательно закреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям. Такое решение вряд ли можно отнести к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан. Однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат по существу означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с гражданами – пользователями других жилых помещений.

Важное практическое значение имеет выделение внутри помещения: 1) полезной (общей) площади, т.е. площади всех жилых комнат квартиры и имеющихся в ней вспомогательных (подсобных) помещений (коридоры, кухня, ванная комната, кладовые и т.д.), и 2) жилой площади, которая включает только площадь жилых комнат, в том числе площадь спальных и столовых комнат, комнат для игр, учебы и отдыха, а также площадь утепленных веранд, оборудованных для проживания.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ). К общей площади относятся площади всех жилых комнат квартиры и имеющихся в ней вспомогательных (подсобных) помещений (коридоры, кухня, ванная комната, кладовые и т.д.)

Жилые помещения (строения) делятся также на следующие группы:

- помещения (строения) квартирного типа. В таких жилых помещениях вся или преобладающая часть площади занята квартирами;

- строения типа общежития;

- строения дачного типа, приспособленные для постоянного, круглогодичного проживания (летние дачи к ним не относятся), однако по нашему мнению, в состав жилищного фонда они могут быть включены только в случае придания указанным строениям юридического статуса жилого дома;

- помещения казарменного типа для размещения отдельных категорий военнослужащих. Требования к ним и порядок пользования ими определяются Уставом внутренней службы Вооруженных Сил Российской Федерации и ведомственными нормативными правовыми актами.

По нашему мнению, жилые помещения целесообразно классифицировать также по характеру пользования ими на жилые помещения постоянного пользования и жилые помещения непостоянного пользования.

К первым относятся: жилые помещения, предоставляемые в домах государственного и муниципального жилищных фондов по договору социального найма; жилые помещения, предоставляемые в домах ЖСК и ЖК; жилые помещения, находящиеся в собственности граждан. Сроки проживания в указанных помещениях ничем не ограничены, а выселение из них возможно лишь в исключительных случаях.

Ко вторым относятся: специализированные жилые помещения.

Понятие «специализированные дома» впервые появилось в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (ст. 1 и 12), в котором определялось, что данные дома предназначены для проживания отдельных категорий граждан в порядке и на условиях, установленных законодательством Российской Федерации и ее субъектов.

В ЖК РФ используются понятия «специализированный жилищный фонд», «специализированные жилые помещения».

К специализированным жилым помещениям относятся:

– служебные жилые помещения;

– жилые помещения в общежитиях;

– жилые помещения маневренного фонда;

– жилые помещения в домах системы социального обслуживания

населения;

– жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

– жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

– жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением установленных требований. При этом отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого пользования, аренды, а также если имеются обременения прав на это имущество (п. 3 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 26 января 2006 г. № 42)

В соответствии со ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предоставляется для проживания в нем. В то же время допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. В данном случае к гражданам, осуществляющим указанную деятельность, например, относятся нотариусы в соответствии с Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года, адвокаты в соответствии с Федеральным законом «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» от 31 мая 2002 года и другие категории граждан.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Иное использование может повлечь расторжение договора социального найма в силу ч. 4 ст. 83 ЖК РФ. Указанное положение ЖК РФ сообщается с ч. 1 п. 3 ст. 288 ГК РФ, запрещающей размещение промышленных производств в жилых домах в целом, то есть, как в жилых, так и в нежилых помещениях, которые могут находиться в таком доме.Проблема заключается в отсутствии легального раскрытия понятия «промышленное производство», в том числе в целях жилищного законодательства. В иных законодательных актах также нет определений данного понятия, что на практике может привести к сложностям при решении вопросов об отнесении какого-либо вида деятельности к «промышленному производству».

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации.[

Одним из производных способов приобретения права собственности на жилые помещения, то есть, при котором происходит передача права собственности на жилые помещения, является приватизация, порядок которой урегулирован жилищным законодательством, которая имеет свои особенности и принципы.

2.2 Понятие и принципы приватизации жилых помещений

 

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной (муниципальной) собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ). Согласно ст. 235 ГК РФ по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.

Из указанных положений следует, что:

1) к сделкам по приватизации публичной собственности применяется специальное законодательство, которое устанавливает порядок приватизации;

2) к сделкам по приватизации ограниченно применяются принципы автономии воли и свободы договора, поскольку орган государственной власти или местного самоуправления, действующий от имени публичного собственника, не может отчуждать имущество как частный собственник: по своему выбору любому лицу, любым способом, на любых условиях и за любую цену.

Следует иметь в виду, что сделки по отчуждению имущества государственным (муниципальным) унитарным предприятием или учреждением не являются приватизацией, хотя и влекут переход из публичной собственности в частную. Сделки по распоряжению имуществом учреждений и унитарных предприятий совершаются ими от собственного имени и по своему усмотрению и регулируются нормами ГК РФ в соответствии с содержанием права хозяйственного ведения (оперативного управления).

Как уже упоминалось выше, основанием для начала приватизации жилья стал Закон РФ от 4 июля 1991 г. за № 1541 — 1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Несмотря на то, что за прошедшие годы в него было внесено много изменений, дополнений, уточнений, передача квартир и комнат в собственность граждан стала реально выполнимой.

В последующие годы, вплоть до настоящего времени, различными государственными органами принимались другие законы и распоряжения, уточняющие и прописывающие процедуру оформления жилья в собственность, ее регистрацию, налогообложение. Но основными нормативными правовыми актами, регулирующими процесс приватизации жилых помещений на ряду с Законом РФ о приватизации жилищного фонда являются: Положение о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденное решением коллегии Комитета Российской Федерации по муниципальному хозяйству 18 ноября 1993 г. и Федеральный Закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация жилых помещений — бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фондах, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений. Таким образом, объектом приватизации жилых помещений, являются жилые помещения, находящиеся в государственном или муниципальном жилом фонде.

Приватизация является основанием приобретения права собственности на жилое помещение, которое уже находилось в пользовании у лиц, участвующих в приватизации, но не является одним из способов жилищного обеспечения граждан.

Граждане - наниматели жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда имеют право на бесплатную приватизацию занимаемых ими жилых помещений путем заключения с органами местного самоуправления (либо с государственными предприятиями или учреждениями) договора о безвозмездной передаче жилого помещения в их собственность.

Способ приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда - их безвозмездная передача нанимателям.

К основным принципам приватизации жилых помещений относятся следующие:

1) право приватизации предоставлено только гражданам Российской Федерации.

Указанное правило следует из Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 15 мая 2001 г. № 54-ФЗ, которым в Закон о приватизации внесены существенные изменения, в соответствии с которыми с 31 мая 2001 г. (дата вступления Закона в действие) приватизировать жилые помещения могут только граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на основании договора социального найма.

До вступления в силу указанного Закона участие в приватизации не было связано с наличием гражданства Российской Федерации. Указанный Закон установил запрет на участие в приватизации жилья иностранных граждан, что допустимо в силу п. 3 ст. 62 Конституции Российской Федерации, согласно которому иностранные граждане и лица без гражданства обладают теми же правами и обязанностями, что и граждане Российской Федерации, кроме случаев, установленных законом или международным договором;

2) приватизации подлежат только жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда.

Граждане могут приватизировать жилые помещения только в домах государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе жилые помещения, находящиеся на праве хозяйственного ведения и оперативного управления у предприятий и учреждений, а также жилищный фонд, временно находящийся у приватизированных предприятий, который не вошел в уставный капитал этих предприятий и в соответствии с планом приватизации подлежит передаче в муниципальную собственность.

В зависимости от того, к какой форме собственности относится предприятие или учреждение, жилищный фонд, находящийся у предприятий и учреждений на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, является либо государственной собственностью (федеральной или субъекта Российской Федерации), либо муниципальной собственностью.

Л. обратилась в суд с иском к предприятию, где она работала долгие годы, о приватизации жилого дома. Решением городского суда иск был удовлетворен.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решение отменила, указав следующее. Удовлетворяя иск, суд принадлежность спорного жилого дома не проверил, тогда как выяснение этого вопроса имело значение для правильного разрешения заявленных Л. требований, поскольку Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено, что приватизации подлежат жилые помещения, относящиеся к государственному и муниципальному жилищному фонду. Однако в нарушение требований процессуального законодательства суд в своем решении на конкретные доказательства не сослался, приобщив к материалам дела лишь копию технического паспорта, изготовленного Бюро технической инвентаризации задолго до возникновения спора в суде, причем без указания собственника (владельца) дома. Между тем, согласно объяснениям представителя ответчика дом находится на балансе организации, являющейся акционерным обществом.

Закон о приватизации не распространяется на передачу гражданам занимаемых ими жилых помещений, находящихся в собственности хозяйственных обществ (например, акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью), поскольку безвозмездная передача указанными юридическими лицами жилья в собственность граждан не является сделкой приватизации, а является гражданско-правовой сделкой дарения, которая регулируется нормами ГК РФ.

В отношении жилищного фонда, находящегося в собственности общественных объединений (организаций), законодательство о приватизации жилых помещений содержит рекомендательную норму, согласно которой общественным объединениям было рекомендовано осуществлять передачу и продажу находящегося в их собственности жилья в собственность граждан на условиях, предусмотренных для государственного и муниципального жилищного фонда. Аналогичные рекомендации относились и к приватизации жилищного фонда колхозов.

В соответствии с Положением о реорганизации и приватизации государственно-кооперативных (кооперативно-государственных) предприятий агропромышленного комплекса, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 1992 г. № 708, при реорганизации колхоза или совхоза в отношении объектов жилого фонда могло быть принято одно из следующих решений:

а) передача в муниципальную собственность;

б) передача или продажа гражданам занимаемых ими помещений в порядке, установленном Законом о приватизации и соответствующим решением Советов народных депутатов;

в) включение в уставный капитал реорганизуемого колхоза или совхоза.

Соответственно если жилищный фонд, ранее принадлежащий колхозу или совхозу, был передан в муниципальную собственность, то его передача в собственность граждан осуществляется в соответствии с Законом о приватизации.

До реорганизации и в момент реорганизации колхозы и совхозы могли заключать договоры приватизации жилья. С момента окончания реорганизации и регистрации нового юридического лица жилищный фонд, включенный в уставный капитал реорганизованного юридического лица, не подлежит приватизации, поскольку не может быть отнесен ни к объектам государственной или муниципальной собственности, ни к объектам, находящимся в собственности общественных организаций.

Е. обратился в суд с иском к Товариществу с ограниченной ответственностью «Агата» о передаче в собственность занимаемой квартиры. В обоснование своего требования он сослался на то, что работал в органах внутренних дел участковым инспектором. По согласованию с правлением колхоза «Большевик» и руководством ОВД в его обязанности входило обслуживание территории двух сельских Советов народных депутатов. Колхоз предоставил семье истца трехкомнатную квартиру. Решением Товарищества «Агата», образованного на базе колхоза «Большевик», в приватизации квартиры Е. отказано, что и послужило основанием для обращения в суд. Решением суда первой инстанции иск был удовлетворен.

Отменяя данное решение, суд кассационной инстанции указал, что спорная квартира не является жилым помещением, находящимся в государственном или муниципальном жилищном фонде. Поскольку жилищный фонд Товарищества создавался за счет средств колхоза, передать квартиру в собственность истца возможно лишь с учетом мнения собственника жилья.

3) приватизации подлежат только жилые помещения, пользование которыми осуществляется на основании договора социального найма.

Наниматель однокомнатной квартиры П. обратилась в местную администрацию с заявлением о бесплатной передаче ей в собственность в порядке приватизации занимаемого жилого помещения, однако вопрос о приватизации жилья в течение установленного законом срока решен не был. Через несколько месяцев П. умерла. Ее дочь – К., не являвшаяся пользователем данной квартиры, обратилась в суд с заявлением о признании права на ее приватизацию. Определением судьи районного суда в удовлетворении иска К. отказано по мотиву того, что правом на бесплатное получение в собственность жилья в порядке приватизации обладают лишь те граждане, которые занимают жилые помещения по договору социального найма. К. такого права, по мнению судьи, не имела, так как пользователем спорной квартиры не являлась ни до, ни после смерти своей матери.

Суд надзорной инстанции определение отменил, указав следующее. Нарушение права П. на бесплатное получение в собственность занимаемого жилого помещения, вызванное несвоевременным оформлением документов, могло повлечь нарушение права К., являющейся ее дочерью, на получение наследственного имущества, в том числе, спорной квартиры. При таком положении К. имеет право обратиться в суд за защитой своего нарушенного права. Если же, указал суд, при рассмотрении дела будет установлено, что истица не вправе претендовать на квартиру, ранее занимаемую ее матерью, как на собственность наследодателя, это обстоятельство может служить основанием для отказа в удовлетворении материально-правового требования по существу. В данном случае, судья районного суда был не прав, так как у К., как у наследницы П., есть право быть собственницей спорной квартиры, так как, если бы не нарушение срока приватизации местной администрацией, то ее мать П. давно бы приватизировала квартиру, так как у нее были на это все основания – она осуществляла пользование жилым помещением на основании договора социального найма.

Жилые помещения, занимаемые гражданами на основании коммерческого найма или ином основании, приватизированы быть не могут. Незаселенные жилые помещения не могут быть приватизированы путем безвозмездной передачи.

4) возникновение права на приватизацию должно следовать из волеизъявления на приватизацию или отказа от участия в ней.

Жилые помещения подлежат передаче в собственность только на добровольной основе, при наличии согласия на приватизацию всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 2 Закона о приватизации). Следовательно, законность приватизации будет соблюдена тогда, когда в ней участвуют все проживающие в жилом помещении лица либо достигнуто соглашение на передачу жилья только одному или нескольким из них (отказ от приватизации).

Необходимо учитывать жилищные права граждан, которые в данной квартире на момент приватизации не проживают, но имеют законное право на проживание. Статьей 71 ЖК РФ установлено, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.

Таким образом, для приватизации жилого помещения необходимо получить согласие не только членов семьи нанимателя, фактически проживающих на жилой площади, вопрос о приватизации которой ставится, но и тех лиц, которые членами семьи нанимателя не являются, но имеют равное с нанимателем и членами его семьи право пользования жилым помещением. Такое согласие необходимо и в тех случаях, когда бывшие члены семьи нанимателя по не зависящим от них причинам на приватизируемой жилой площади не проживают.

Согласно п. 4 ст. 71 СК РФ ребенок, в отношении которого родители (один из них) лишены родительских прав, сохраняет право собственности на жилое помещение или право пользования жилым помещением, а также сохраняет имущественные права, основанные на факте родства с родителями и другими родственниками, в том числе право на получение наследства.

Что касается отказа от участия в приватизации несовершеннолетнего, то Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 24 августа 1993 г. № 8 указал следующее: «Учитывая, что в соответствии со статьями 28 и 37 ГК опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать некоторые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения указанных выше органов».

Несмотря на то, что Пленум Верховного Суда Российской Федерации указал на порядок отказа от участия в приватизации несовершеннолетних лиц, их участие в приватизации фактически обязательно. Согласно ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации в договор передачи включаются несовершеннолетние лица, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Таким образом, право на приватизацию сохраняют несовершеннолетние, снятые с регистрационного учета по различным основаниям, направленные в образовательные и лечебные учреждения, к родственникам и опекунам (попечителям), в том числе и к приемным родителям.

5) бесплатность.

Данный принцип означает, что жилое помещение передается в собственность граждан в порядке приватизации бесплатно. Однако следует отметить, что в целом на территории Российской Федерации бесплатной приватизация жилья стала не сразу, а с декабря 1992 г. (после внесения Законом РФ от 23.12.92 № 4199-1 изменений и дополнений в действующий Закон). До этого приватизация осуществлялась на смешанных условиях: общая площадь в размере 18 кв. м на человека и 9 кв. м на семью предоставлялась бесплатно, а остальная площадь - за плату. В ряде регионов размер бесплатно передаваемой площади был иным (например, 20 кв. м + 10 кв. м или 18 кв. м + 12 кв. м). В некоторых регионах по решению государственных органов сразу же был установлен бесплатный порядок передачи жилья в собственность граждан.

6) однократность.

Использовать право на бесплатное приобретение в собственность жилого помещения в домах государственного и муниципального фонда гражданин Российской Федерации может только один раз. Это правило не относится к несовершеннолетним, ставшим собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации. По достижении совершеннолетия они не утрачивают право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения. При этом несовершеннолетние граждане могут приватизировать жилое помещение также только один раз. В абз. 1 ст. 11 Закона о приватизации четко установлено право всех граждан без указания возраста приватизировать занимаемое жилое помещение один раз, а для несовершеннолетних в соответствии с абз. 2 установлено дополнительное право однократной приватизации по достижении совершеннолетия. Таким образом, гражданин может участвовать в приватизации жилья два раза: первый раз в возрасте до 18 лет, второй раз - после его достижения.

Районный суд, рассмотрев дело по заявлению М. к и местной администрации об устранении нарушения права на приватизацию жилья, обязал ответчика заключить с истцом договор о передаче в его собственность в порядке приватизации спорного жилого помещения. При этом, как следует из материалов дела, ордер на занятие квартиры семьей истца выдан в 2000 году, однако вопрос о том, получал ли истец ранее в собственность жилое помещение путем его бесплатной приватизации, суд на обсуждение сторон не ставил, что существенно нарушает принцип однократности приватизации. Вышестоящий суд отменил постановление районного суда, в виду того, что районный суд не исследовал доказательства отсутствия у М. заключенного ранее договора о передаче жилья в собственность в порядке приватизации. По другому делу суд, напротив, ошибочно пришел к выводу об использовании гражданином права на приватизацию. Между тем по прежнему месту жительства квартира была приобретена хотя и в порядке приватизации, однако не безвозмездно, а по договору купли-продажи с оплатой ее полной стоимости.

Таким образом, в юридической и судебной практике часто встречаются случаи нарушения основных принципов приватизации жилых помещений, в большинстве случаев, из – за недостаточной изученности этого вопроса в юридической практике и в литературе.

3. Отдельные вопросы правового регулирования приватизации жилых помещений

3.1 Правовое регулирование и практика применения законодательства о приватизации жилых помещений

Приватизация жилых помещений - одно из основных направлений социальной политики государства в период перестройки. За время проведения бесплатной приватизации на основании и во исполнение Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 4 июля 1991 г. десятки миллионов граждан стали собственниками жилых помещений, обретя устойчивый социальный статус, возможность распоряжаться этими помещениями и решать тем самым свои социальные и экономические потребности.

Прокурору, участвующему в процессе о признании сделок по приватизации жилых помещений недействительными, необходимо владеть соответствующим нормативным материалом.

Основные положения, регулирующие порядок осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории Российской Федерации, установлены Законом Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон о приватизации).

Согласно статье 1 названного Закона, приватизация жилья - это бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.

В связи с изменением социально-экономических условий Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. № 675 утверждена Федеральная целевая программа "Жилище" на 2002 - 2010 гг., принят Жилищный кодекс Российской Федерации, а также Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29 декабря 2004 г. Этими актами существенно изменен порядок приватизации жилищного фонда.

В соответствии с пунктом 2 статьи 2 и статьей 12 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с 1 января 2007 г. статья 1 Закона о приватизации признается утратившей силу. Это означает, что бесплатной приватизации жилья после указанной даты уже не будет.

Согласно статье 12 "Вводного" закона, не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г.

То есть бесплатной приватизации подлежат лишь те жилые помещения, которые предоставлены гражданам до 1 марта 2005 г., и только в срок до 1 января 2007 г.

Кроме того, в связи с предстоящим прекращением бесплатной приватизации жилых помещений "Вводным" законом ограничен срок действия до 1 января 2007 г. других статей Закона о приватизации, которые регулируют порядок приватизации и расприватизации, определяют жилые помещения, не подлежащие приватизации. Однако до указанной даты Закон о приватизации продолжает действовать.

В соответствии со статьей 2 Закона о приватизации приватизация жилья возможна только в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

К государственному относится жилищный фонд, находящийся в федеральной собственности и в собственности субъектов Российской Федерации. Он может находиться в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий, учреждений.

Совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, относится к муниципальному жилищному фонду. Этот фонд также закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями, которые владеют, пользуются и распоряжаются им в соответствии с законодательством.

Приватизировать занимаемые на условиях социального найма жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, вправе граждане Российской Федерации с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Жилые помещения передаются в общую долевую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

В отношении последней категории граждан Законом о приватизации предусмотрены дополнительные условия:

- несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет дают согласие, наравне с совершеннолетними членами семьи, на приватизацию жилых помещений;

- жилое помещение может быть передано в порядке приватизации и несовершеннолетнему (статья 2);

- оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, производится за счет местного бюджета (статья 2);

- для отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства (статья 3). Это положение позднее нашло закрепление в пункте 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации;

- в договор передачи жилого помещения в собственность граждан должны включаться несовершеннолетние (статья 7);

- несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, не утрачивают права на однократную бесплатную приватизацию после достижения ими совершеннолетия (статья 11).

Предусмотрен порядок передачи жилья в собственность несовершеннолетних, если они одни проживают в жилом помещении (статья 2): жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей.

Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.

В соответствии с Законом занимаемое жилое помещение передается гражданину бесплатно независимо от размера и стоимости этого помещения.

Оценка приватизируемого жилья производится лишь для последующего взимания налога с собственности и не влияет на решение вопроса о бесплатной передаче жилья в собственность граждан.

Приватизации не подлежат жилые помещения:

- предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г.;

- находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков;

- служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Аварийными считаются жилые дома (жилые помещения), имеющие значительный износ или повреждения несущих конструкций, то есть непригодные для проживания граждан.

Служебные жилые помещения предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него.

В настоящее время действует ряд нормативных актов, которыми предусмотрено предоставление служебного жилья.

В частности, согласно пункту 1 статьи 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих", служебные жилые помещения предоставляются на весь срок военной службы в закрытых военных городках военнослужащим, проходящим военную службу по контракту, и совместно проживающим с ними членам их семей, а также другим военнослужащим.

Необходимо также иметь в виду, что часть 2 статьи 4 Закона о приватизации предоставила право принимать решение о приватизации служебных жилых помещений как собственнику жилищного фонда или уполномоченному им органу, так и предприятию, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, и учреждению, в оперативное управление которого передан жилищный фонд.

Положение данной правовой нормы, запрещающее приватизацию находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения, - в той мере, в какой оно распространяется на жилищный фонд, находящийся вне территорий соответствующих учреждений социальной защиты населения, в соответствии с Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 10 декабря 2002 г. № 316-О, не может применяться судами, другими органами и должностными лицами как не соответствующее Конституции Российской Федерации.

Содержащийся в части 1 статьи 4 Закона о приватизации перечень жилых помещений, которые не подлежат приватизации, не является исчерпывающим.

Имеются и другие законы, которыми предусмотрены ограничения в приватизации жилья. Например, Федеральным законом "Об особо охраняемых природных территориях" от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ установлено, что с учетом особенностей режима особо охраняемых природных территорий (национальных, дендрологических парков и ботанических садов) не подлежат приватизации расположенные на этих территориях жилые помещения.

Жилое помещение может быть передано в собственность всех проживающих в нем граждан, в собственность нескольких лиц или в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

При передаче квартиры, по согласию всех проживающих в жилом помещении, одному или нескольким лицам возникает вопрос о реализации права на бесплатную приватизацию жилья лицами, которые не стали собственниками.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 24 августа 1993 г. № 8, рассматривая эти обстоятельства, указал на то, что за гражданами, выразившими согласие на приобретение другими лицами занимаемого жилого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение жилья в собственность в порядке приватизации другого, впоследствии полученного жилого помещения, поскольку в таком случае предоставленная этим лицам возможность бесплатно приватизировать занимаемое жилое помещение только один раз не была реализована при даче согласия на приватизацию жилья другим лицом.

Частью 2 статьи 7 Закона о приватизации установлено, что "в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние".

Это положение следует применять с учетом части 1 статьи 2, где говорится о порядке передачи жилого помещения в общую собственность членов семьи, в том числе несовершеннолетних.

Тем не менее, не следует делать вывода об обязательном включении лиц несовершеннолетнего возраста в указанный договор и, следовательно, о передаче им в собственность части жилого помещения.

Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений: органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

Оформление приватизации жилого помещения является бесплатным только для несовершеннолетних: детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, поскольку покрывается за счет средств местного бюджета. Другие граждане обязаны внести за оформление приватизации жилья плату, установленную субъектом Российской Федерации.

Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.

Хотелось бы обратить внимание, что Верховным Судом Российской Федерации дан ряд разъяснений по вопросам приватизации жилья. Особый интерес представляет позиция Верховного Суда в отношении сохранения права пользования жилым помещением у бывшего члена семьи собственника жилого помещения, отказавшегося от участия в приватизации жилья, при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу.

При этом соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять такие жилые помещения в собственность и заключить договоры социального найма данных жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований. Хотелось бы обратить внимание, что Верховным Судом Российской Федерации дан ряд разъяснений по вопросам приватизации жилья. Особый интерес представляет позиция Верховного Суда в отношении сохранения права пользования жилым помещением у бывшего члена семьи собственника жилого помещения, отказавшегося от участия в приватизации жилья, при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу.

Вряд ли будет преувеличением утверждение, что Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ, Кодекс) главенствует по количеству публикаций, посвященных проблемам применения его положений (наличие противоречий Конституции Российской Федерации, Гражданскому кодексу РФ; определенные неточности и несогласованность между собой его норм и пр.).

Вопрос "о равенстве" прав нанимателя и членов его семьи рассматривался в юридической литературе. Было отмечено, что это равенство проявляется, главным образом, как равенство прав по пользованию жилым помещением. Что касается реализации положений ст. 70, 72, 76, 81, 83 ЖК РФ (обмен, сдача жилья в поднаем, замена жилого помещения на жилье меньшего размера и пр.), то они предусматривают права нанимателя, которые могут быть осуществлены нанимателем с согласия членов семьи. То есть согласие членов семьи нанимателя является условием реализации нанимателем предоставленных ему прав.

3.2 Защита прав несовершеннолетних при приватизации жилья

Реформирование жилищно-правовой системы в России началось с принятия 24 декабря 1990 г. Закона РСФСР "О собственности в РСФСР", который снял ограничения на предельный размер жилого дома, принадлежащего гражданину на праве собственности, и установил, что право собственности на квартиру у члена жилищного или жилищно-строительного кооператива возникает с момента внесения паевого взноса в полном объеме. В развитие жилищной реформы 4 июля 1991 г. был принят Закон РСФСР № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон), основной целью которого являлось создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребности в жилье; кроме того, ставились задачи достичь более эффективного использования жилищного фонда и заботиться о его сохранности. Впоследствии Закон претерпел значительные изменения, в результате чего при его применении возникли некоторые проблемы.

Так, редакция Закона от 4 июля 1991 г. предусматривала бесплатную передачу в собственность граждан жилых помещений в размере не менее 18 м² общей площади на одного человека и дополнительно 9 м² на семью. Площадь квартиры, превышающей нормы бесплатно передаваемого жилья, подлежала оплате гражданами. После внесения 23 декабря 1992 г. в Закон изменений и дополнений передача в собственность занимаемого гражданами жилья стала производиться бесплатно, независимо от его размера. Суммы, ранее выплаченные гражданами за часть общей площади, превышающей по размеру установленные нормы, подлежали возврату.

Федеральным законом от 11 августа 1994 г. № 26-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"" в некоторые статьи Закона были внесены существенные поправки, касающиеся правового положения несовершеннолетних. В первоначальной редакции для приватизации жилого помещения необходимо было получить согласие только совершеннолетних членов семьи, совместно проживающих с нанимателем. Со вступлением в силу Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"" к этому условию добавилось требование о получении согласия также несовершеннолетних членов семьи, достигших 15 лет. Необходимо отметить, что появление такой нормы являлось лишь закреплением в Законе разъяснения, содержащегося в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"": в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения несовершеннолетние наравне с совершеннолетними пользователями вправе участвовать в установлении общей собственности на это помещение. Такой вывод можно сделать, исходя из содержания ч. 1 ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР, где сказано, что "члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения", - иными словами, права совершеннолетних и несовершеннолетних пользователей государственным и муниципальным жильем на приватизацию занимаемого помещения равны. Следовательно, при приватизации жилья необходимо получить согласие детей, как достигших, так и не достигших 15 лет - только при этом от имени несовершеннолетнего будет действовать его законный представитель (родитель, опекун, попечитель).

Статья 7 Закона была дополнена частью второй, предусматривающей обязательное включение в договор передачи жилого помещения несовершеннолетних, имеющих право пользования данным жилым помещением и проживающих совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, а также несовершеннолетних, проживающих отдельно от указанных лиц, но не утративших право пользования жилым помещением.

Отсутствие в Законе прямого указания на необходимость получения согласия несовершеннолетних на приватизацию и обязательное включение их в договор передачи в период между принятием Закона о приватизации и внесением в него изменений породило на практике немало злоупотреблений заключались договоры без включения в число собственников несовершеннолетних, что существенно ущемляло их права. Пленум Верховного Суда РФ в своем постановлении от 24 августа 1993 г. разъяснил, что согласно Кодексу о браке и семье РСФСР. 1969 г. (действовавшему в то время) опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать сделки, выходящие за пределы бытовых, в частности, касающихся отказа от принадлежащих подопечному прав, а попечитель - давать согласие на совершение таких сделок, поэтому отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями только при наличии разрешения указанных органов. Следовательно, на заключение договора передачи без внесения несовершеннолетних в число собственников необходимо было получать согласие органов опеки и попечительства, что часто не выполнялось жилищными органами.

Вместе с тем положительным является тот факт, что при возникновении спора суды, как правило, выносят решение в пользу несовершеннолетних.

К сожалению, нередки случаи, когда несовершеннолетние не включаются в договор передачи при приватизации жилья. Так, в определении Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 6 мая 1997 г. приводится аналогичный пример нарушения жилищных прав несовершеннолетних. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ по протесту заместителя Генерального прокурора РФ отменила определение районного суда о прекращении производства по делу о признании недействительными сделок (приватизации, затем мены и купли-продажи), осуществленных без предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Дело направлено на новое рассмотрение.

Благодаря тому, что на начальном этапе преобразований нашей действительности, в том числе и по совету крупнейших зарубежных юристов, в нашей стране был сохранен прокурорский надзор, малообеспеченные граждане могут защитить свои права в суде, не прибегая к услугам высокооплачиваемых юристов. Действующим Гражданским процессуальным кодексом РФ предусмотрен институт прокурорского надзора в гражданском судопроизводстве. Прокурор вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан.

Заключение

Приватизация – это возможность стать полноправным собственником своего жилья – распоряжаться ею по своему усмотрению, продавать, дарить, завещать, сдавать ее в аренду. Приватизация жилья – это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. О приватизации жилищного фонда регулируется Законом Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, выполняемых органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим помещения в собственность в порядке, установленном законодательством. Во время нотариального удостоверения договора передачи не требуется. Предметом договора, и в качестве объекта приватизации жилого помещения является жилья за счет государственного или муниципального жилищного фонда Российской Федерации.
Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилья в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.
Договор передачи жилого помещения граждан, считается заключенным с момента его подписания сторонами и не подлежит государственной регистрации. Обязательной государственной регистрации подлежит только переход права собственности граждан.

Деприватизация – это признание в судебном порядке договора передачи квартиры – недопустимым. Этот метод использовался раньше, когда законодательством предусмотрено не было возможности вернуть квартиру в коммунальную собственность без суда и следствия, и в настоящее время продолжает использоваться в некоторых случаях. Договор приватизации, может быть признан недействительным на основании поданного искового заявления и решения суда. Для этого в суде нужно доказать, что договор приватизации, заключен с нарушением действующего гражданского законодательства. Времени этот процесс может занять много.
Деприватизация - это принципиально иной способ передачи квартиры в собственность государства или муниципального образования, на основе принципа добровольности. Например, жилые помещения, переданные гражданам города, будут доступны для использования на основе договорам социального найма.

На основе анализа законодательства о приватизации жилых помещений, специальной, учебной и научной литературы по данному вопросу, юридической и судебной практики по делам с участием в приватизации жилого помещения, можно сделать следующие выводы.
1) Граждане, давшие согласие на приватизацию жилого помещения на одного из членов семьи, и отказался, таким образом, доли в приватизированных жилых помещений, приобретают право постоянного бессрочного пользования этим жильем. Указанные права собственности является абсолютным, не может быть, расторгнут против воли его владельца, независимо от будущей юридической судьбы этого жилого помещения. Это право принадлежит гражданам, независимо от того, что раз они использовали право приватизировать жилые помещения.

2) Процессуальные формы добровольного волеизъявления граждан на приватизацию жилья не может быть только письменное заявление на приватизацию занимаемых жилых помещений, но доверенности совершать действия, связанные с жилищной приватизации, в которой выражена воля завещателя о приобретении жилого помещения в собственность. При этом следует учитывать чрезвычайных обстоятельств, повлекших смерть наследодателя и помешало ему правильно подать заявление о приватизации и других документов.

3) Приватизации комнаты в коммунальной квартире не может быть поставлено в зависимость от согласия других лиц, проживающих в данной квартире. Основой для ее передачи в собственность граждан-это воля людей, живущих в этой комнате.

4) Принцип бесплатной приватизации жилых помещений, является временным и будет снят в ближайшие годы.

С каждым годом растет число приватизированного жилья, что в дальнейшем может привести к существенному сокращению в муниципальных жилых помещений и жилья для муниципальных и государственных фондов практически остановился.

На мой взгляд, лучшим вариантом было бы расширение жилищного строительства, который позволит всем гражданам, которые не имеют своих домов, чтобы получить квартиру на условиях договора социального найма, а также я думаю, что законодатели приняли правильное решение, расширение приватизации жилых помещений, как и многие граждане нашей страны, и вы не сможете купить жилого помещения в собственность за деньги.

Список используемой литературы

1. Конституция Российской Федерации. Принята Всенародным голосованием 12 декабря 1993 года (с учетом поправок, внесенных Законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30.12.2008 №6-ФКЗ и от 30.12.2008 №7-ФКЗ) [Текст] // Российская газета. - 2009. - №7 - 21 января.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая [Текст]: федеральный закон от 30 ноября 1994 года №51 - ФЗ. Принят Государственной Думой РФ 21 октября 1994 года (ред. от 27.12.2009) // Российская газета. - 1994. - №238-239. - 8 декабря.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая [Текст]: федеральный закон от 26 января 1996 года №14-ФЗ. Принят Государственной Думой РФ 22 декабря 1995 года (ред. от 17.07.2009) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - №5. - ст. 410. - 29 января.

4. Семейный кодекс Российской Федерации [Текст]: федеральный закон от 29 декабря 1995 года №223-ФЗ. Принят Государственной Думой РФ 8 декабря 1995 года (ред. от 30.06.2008 // Российская газета. - 1996. - №17 - 27 января.

5. Жилищный кодекс Российской Федерации [Текст]: федеральный закон от 29 декабря 2004 года №188-ФЗ. Принят Государственной Думой Российской Федерации 24 декабря 2004 года (ред. от 17.12.2009) // Российская газета. - 2005. - №1. - 12 января.

6. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации [Текст]: Закон РФ от 4 июля 1991 года №1541-1. Принят Верховным Советом РСФСР 4 июля 1991 года (ред. от 11.06.2008) // Ведомости СНД и ВС РСФСР. - 1991. - №28. - ст. 959. - 11 июля.

7. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации [Текст]: федеральный закон от 29 декабря 2004 года №189-ФЗ. Принят Государственной Думой Российской Федерации 22 декабря 2004 года (ред. от 01.02.2010) // Российская газета. - 2005. - №1. - 12 января.

8. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате [Текст]: Утверждены Верховным Советом РФ 11.02.1993 №4462-1 (ред. от 19.07.2009) // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. - 1993. - №10. - Ст. 357.

9. О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» [Текст]: федеральный закон от 15 мая 2001 года №54-ФЗ. Принят Государственной Думой РФ 11 апреля 2001 года (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 29.12.2004 №189-ФЗ в ред. от 01.02.2010) // Российская газета. - 2001. - №103. - 31 мая.

10. Жилищный кодекс РСФСР [Текст]: закон РСФСР. Утвержден Верховным Советом РСФСР 24 июня 1983 года (утратил силу с 1 марта 2005 года) // Ведомости ВС РСФСР. - 1983. №26. - ст. 883.

11. Гражданский кодекс РСФСР [Текст]: закон РСФСР. Утвержден Верховным Советом РСФСР 11 июня 1964 года (полностью утратил силу с 1 января 2008 года) // Ведомости ВС РСФСР. - 1964. - №24 - ст. 407.

12. Бойцов, Г.В. Приватизация, деприватизация жилья [Текст]: комментарий / Г.В. Бойцов - М.: Гроссмедиа, 2005. - 235 с.

13. Бондарев, Е.С. Приватизация жилых помещений в общежитиях: теоретические и практические проблемы [Текст] / Е.С. Бондарев // Нотариус. - 2008. - №5 - С. 32 -33.

14. Былков, В.В. Новое в правовом регулировании признания жилья непригодным для проживания [Текст] / В.В. Былков // Жилищное право. - 2006. - №12. - С. 12-13.

15. Васильева, Ю. Метрам вернули право [Текст] / Ю. Васильева // Российская Бизнес-газета. - 2008. - №650. - 22 апреля. - С. 14.

16. Качалова, И.В. Право собственности и иные вещные права граждан на жилые помещения [Текст]: Автореф. дисс. канд. юрид. наук / И.В. Качалова. - М., 2006. - 267 с.

17. Киндеева, Е.А. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов) [Текст]: комментарий / Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. - М.: Юрайт-Издат, 2004. - 389 с.

18. Крашенинников, П.В. Жилищное право [Текст]: учебник / П.В. Крашенинников. - М.: Статут, 2008. - 379 с.

19. Макеев, В.П. Приватизация и расприватизация(деприватизация) жилого помещения как основания для изменения особого правового режима жилого помещения [Текст] / В.П. Макеев // Гражданин и право. - 2009. - №2. - С. 25 - 26.

20. Нестерова, О. «Окно» в свою квартиру [Текст] / О. Нестерова // Российская газета. - 2009. - №106. - 15 июня. - С. 12.

21. Семина, Т.А. Проблемы прекращения приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда в Российской Федерации [Текст] / Т.А. Семина // Жилищное право. - 2006. - №4. - С. 22.

22. Сокол, П.В. Приватизация жилых помещений в общежитиях [Текст] / П.В. Сокол // Право и экономика. - 2006. - №8. - С. 20 - 22.

23. Стадник, И. Новый жилищный кодекс: его достоинства и недостатки [Текст] / И. Стадник // Отечественные записки - 2005. - №1 (25). - С. 21-23.

24. Титов, А.А. Приватизация жилья: новый порядок, судебная практика, образцы документов [Текст]: учебное пособие / А.А. Титов. - М., 2006. - 180 с.

1. Сокол, П.В. Приватизация жилых помещений в общежитиях [Текст] / П.В. Сокол // Право и экономика. - 2006. - №8. - С. 20 - 22. ↑

2. Сокол, П.В. Приватизация жилых помещений в общежитиях [Текст] / П.В. Сокол // Право и экономика. - 2006. - №8. - С. 20 - 22. ↑

3. Киндеева, Е.А. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов) [Текст]: комментарий / Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. - М.: Юрайт-Издат, 2004. - 389 с. ↑

4. Сокол, П.В. Приватизация жилых помещений в общежитиях [Текст] / П.В. Сокол // Право и экономика. - 2006. - №8. - С. 20 - 22. ↑

5. Киндеева, Е.А. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов) [Текст]: комментарий / Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. - М.: Юрайт-Издат, 2004. - 389 с. ↑

6. Киндеева, Е.А. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов) [Текст]: комментарий / Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. - М.: Юрайт-Издат, 2004. - 389 с. ↑

7. Киндеева, Е.А. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов) [Текст]: комментарий / Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. - М.: Юрайт-Издат, 2004. - 389 с. ↑

8. Киндеева, Е.А. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов) [Текст]: комментарий / Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. - М.: Юрайт-Издат, 2004. - 389 с. ↑