Понятие залога недвижимости как способа обеспечения исполнения обязательств

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Гражданское законодательство Российской Федерации закрепляет меры, направленные на обеспечение гарантий исполнения должником обязательств, принятых им в рамках гражданско-правового договора, с целью обеспечить защиту интересов кредитора. Указанные меры призваны стимулировать должника надлежащим образом исполнить основное обязательство. По общему правилу, эти меры приводят к созданию для должника неблагоприятных последствий. Указанные меры законодатель называет способами обеспечения обязательства, они возлагают на должника дополнительные обязанности (обременения) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Ипотека как вид залога является одним из наиболее надежных средств обеспечения обязательств. Ее преимущества состоят в том, что заложенная недвижимость, как правило, является высоко ликвидным товаром, и залогодержатель имеет достаточно надежное обеспечение по основному обязательству.

Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью исследования проблем правового регулирования отношений по ипотеке. В частности, существует необходимость разработки и обоснования внесения дополнений и изменений в Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон об ипотеке в целях упрощения юридической процедуры возврата кредита путем обращения взыскания задолженности гражданина - должника по договору об ипотеке или целевого займа на принадлежащий ему жилой дом (квартиру), построенный или приобретенный за счет средств ипотечного кредита.

Целью исследования является проведение комплексного исследования правового регулирования залога недвижимости (ипотеки) для выявления правовых проблем в указанной сфере на современном этапе, а также поиск путей их решения.

Задачи исследования. Достижение поставленной цели обеспечивается решением следующих задач:

• охарактеризовать нормативную базу регулирования залога недвижимости;
• представить договор ипотеки как основание возникновения залоговых обязательств;
• выявить существенные условия и форму договора ипотеки;
• рассмотреть основания и порядок обращения взыскания на отдельные виды ипотечного имущества.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в процессе ипотеки.

Предметом исследования является ипотека как правовой институт гражданского права.

Методы исследования. Работа построена на основе использования общенаучных методов (анализ, синтез, индукция, дедукция), частно-научных методов (формально-юридический).

Нормативной основой исследования выступают основные нормативно-правовые акты по заявленной теме. Прежде всего, это Конституция Российской Федерации^[1], Гражданский Кодекс Российской Федерации (ГК РФ)^[2], Земельный Кодекс Российской Федерации (ЗК РФ)^[3], Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)^[4] и другие источники.

1. ПОНЯТИЕ, СОДЕРЖАНИЕ И СУЩНОСТЬ ИНСТИТУТА (ЗАЛОГА) ИПОТЕКИ КАК РАЗНОВИДНОСТИ ЗАЛОГА

1.1. Понятие залога недвижимости как способа обеспечения исполнения обязательств

Возникнув изначально в качестве особого вещного права на объекты недвижимого имущества, ипотека служила и продолжает служить исключительно целям обеспечения прав залогового кредитора. Этот функциональный признак предопределило расположение норм о залоге в структуре ГК РФ (глава 23 «Обеспечение исполнения обязательств»). Следовательно, ипотека как особая разновидность залога и обязательство из залога считаются действующими, пока между сторонами имеется основное обязательство. При отсутствии последнего отпадает необходимость и самой конструкции залога. Обеспечительная функция залога признана доктринально в качестве его основной функции. Иные функции залога, как и всякого иного способа обеспечения (стимулирующая, компенсационная, охранительная, резервирующая), существуют и реализуются лишь постольку, поскольку реализуется его основная функция - обеспечительная.

Будучи направленной в первую очередь на обеспечение кредиторских прав, ипотека дает кредитору возможность пустить в ход свое залоговое право и получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества в размере, необходимом для восстановления нарушенного права из неисполненного обязательства. Сущность обеспечительности в том и состоит, что из имущественной массы должника выделяется специально оговоренное договором или указанное в законе для целей ипотеки индивидуально-определенное недвижимое имущество.

Ипотека (залог недвижимости) является одной из разновидностей залога и в связи с этим формулировка договора ипотеки в п. 1 ст. 1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»^[5] по существу является идентичной формулировке договора залога, данной в ст. 334 ГК РФ. Ипотека представляет собой комплексное обеспечительное средство, поскольку защищает обязательство в целом.

Как отмечает М.А. Проскуряков «юридическая природа залогового правоотношения и определение его места в системе гражданских правоотношений являются одной из наиболее сложных проблем цивилистики. На стадии возникновения залогового правоотношения главным является установить предмет залога и определить очередность возможного обращения взыскания на него. Вид объекта залога не имеет значения, так же как нельзя считать, что залогу должно быть обязательно присуще ограничение в любой форме права собственности залогодателя»^[6]. Это ограничение, если оно касается элементов владения и пользования, делает невозможным использование предмета залога, в том числе и с целью получения дохода, а если оно распространяется на право распоряжения предметом залога, то исключает возможность залогодателя отчуждать принадлежащее ему на праве собственности имущество. Таким образом, рассматривая залог «как правоотношение с характерной юридической природой, отличающей его от иных типов правоотношений, следует признать, что преимущественность субъективного права залогодержателя состоит в правомочии удовлетворить свое требование первым среди других кредиторов данного должника (за некоторыми исключениями, прямо предусмотренными законом), а также запрете любому лицу своими действием или бездействием уменьшать стоимость заложенного имущества (за исключением случаев, предусмотренных договором)»^[7].

В основу выделения такого понятия, как «требования, обеспечиваемые ипотекой», положен принцип специальности ипотеки, распространяющий свое действие в отношении обеспечиваемого ею требования, а также предмета ипотеки. Специальность ипотеки по объему требования предполагает установление в договоре размера обеспечения или объема (состава) требований, подлежащих удовлетворению за счет стоимости заложенного имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 3 Закона об ипотеке ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Тем самым установлено, что, как вид залога, ипотека обеспечивает в первую очередь договорный долг - основную сумму долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Данное правило фактически ничем не отличается от общих правил залогового права об обращении взыскания, согласно которым законодатель не проводит связи между возникающим правом залогодержателя обратить взыскание на предмет залога и характером поведения должника. Для целей обеспечения основного долга не имеет значения факт неправомерности поведения должника, то есть виновным он был или нет. Важен факт неисполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, для того, чтобы обеспечительный механизм в отношении основной суммы обеспеченного долга начал работать. В этом (в отличие от норм гражданско-правовой ответственности) состоит назначение обеспечительных мер, в числе которых залог и его разновидность - ипотека.

Исходя из того что обязательства должны исполняться в полном объеме, характер поведения должника не связывается также и с обязанностью выплаты процентов по кредитному договору и договору займа. Указанные договоры, как разновидности денежных обязательств, являются возмездными. Эквивалентом возмездности выступают проценты за пользование кредитными (заемными) средствами. Отсутствие связи между обязанностью уплатить проценты, причитающиеся по таким видам обеспечиваемых обязательств, как кредитный договор и договор займа, и виновностью поведения должника означает, что ипотекой обеспечивается исполнение обязательства в полном объеме.

Указанные объекты обеспечения - основная сумма долга и проценты по кредитному договору, договору займа образуют группу требований, именуемую основными требованиями ипотечного кредитора.

Распространение объема ипотечного обеспечения на другие суммы, причитающиеся залогодержателю, отнесено законодателем на усмотрение сторон и подчиняется договорному режиму. В силу этого, в отличие от основных требований, подчиняющихся законному режиму, эти требования именуются факультативными. В числе таких сумм, кроме прочих, названы суммы в возмещение убытков и (или) уплаты неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, и в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами.

Возмещение убытков (ст. 15 ГК РФ), уплата неустойки (ст. 330 ГК РФ) и взыскание процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) законодателем отнесено к мерам гражданско-правовой ответственности. По общему правилу такая ответственность наступает при наличии состава гражданского правонарушения, необходимым элементом которого является вина должника в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства. Поэтому право кредитора на покрытие этих сумм за счет средств ипотечного обеспечения возникает при наличии двух обязательных условий:

- наличие в обеспечительном договоре (в отношении процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами это может быть федеральный закон) согласованного условия об этом;

- характер поведения должника должен быть виновным и противоправным. Иными словами, налицо должен быть состав гражданского правонарушения.

Наличие договорного условия о том, что предмет ипотеки покрывает заявленную в нем неустойку, не исключает впоследствии оспаривания заявленного залогодержателем размера неустойки. Например, Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2014 г. № 17АП-12602/2014-ГК рассмотрено дело, в котором заявитель, не оспаривая наличия задолженности по кредитному договору, а также не оспаривая наличия оснований для начисления договорной неустойки, ее расчета с учетом периодов просрочки погашения кредита, суммы задолженности, настаивал на том, что взысканная сумма неустойки должна быть уменьшена судом первой инстанции в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса РФ. Суд, не выявивший оснований для такого снижения, указал, что неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств^[8].

Резюмируя вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что ипотека отно­сится к вещному способу обеспечения обязательства. В то же время вопрос о пра­вовой природе ипотеки в отечественной литературе остается спорным.

1.2. Договор ипотеки как основание возникновения залоговых
обязательств

По договору ипотеки залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (п. 1 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Как установлено п. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Общие тенденции, происходящие в залоговом праве, свидетельствуют о снижении набора требований, относящихся к содержанию договора залога, признаваемого самостоятельным титулом. Наиболее заметной явилась либерализация в отношении предпринимательского залога - залога, по которому залогодателем является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность. Предмет договора предпринимательского залога, - начиная с 1 января 2015 г., «может быть описан любым способом, позволяющим идентифицировать имущество в качестве предмета залога на момент обращения взыскания, в том числе, путем указания на залог всего имущества залогодателя или определенной части его имущества, либо на залог имущества определенных рода или вида» (п. 2 ст. 339 ГК РФ). Подобные законодательные шаги направлены на упрощение для сторон процесса вступления в залоговые отношения. Для ипотечного права послабления пришли только в сферу государственной регистрации договора об ипотеке, процесс которой признан дублирующим процедуру государственной регистрации прав, возникающих по итогам такой сделки, а потому отменен с 1 июля 2014 г.

В отличие от общих норм залогового права в договоре ипотеки должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, под угрозой признания данного договора незаключенным. Эти условия для договора об ипотеке являются существенными. В силу ст. 432 ГК РФ к таковым отнесены условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Тем самым законодатель предусматривает отражение в договоре об ипотеке условий обеспеченного обязательства в полном объеме. Последствия расхождения таких условий в договоре об ипотеке и в договоре, который породил эти обязательства, сформулированы в п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке, согласно которому «предпочтение отдается условиям договора об ипотеке».

Законодательному описанию предмета ипотеки и его оценки посвящены п. 2 и п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке.

Указание на существо обязательства, обеспеченного ипотекой, связано с акцессорным (зависимым) характером собственно обеспечительного обязательства. Так, если, например, ипотекой обеспечивается обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре об ипотеке указывается, кто выступает на стороне банка, на стороне покупателя и какая сумма кредита является предметом договора. Это связано с тем, что, несмотря на собственный правовой титул, ипотечное обязательство по цели своего установления тесно связано с обязательством основным - обеспечиваемым. Фактически законодатель предписывает соотносить юридическую обязанность должника по основному обязательству, размер этого обязательства и его срок с тем имуществом, которое является предметом ипотеки^[9].

Отсылка к существу обязательства позволяет учитывать особенности конкретного вида обеспечиваемого обязательств, что важно для формирования обеспечительного обязательства (п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке), а также для восполнения пробелов в законе, иных правовых актах и договоре. Существо основного обязательства можно обозначить через характеристику обязанности заемщика, обеспеченной обязательственным обременением (ограничением) имущественных прав залогодателя на объект недвижимости, из стоимости которого залогодержатель может, в случае неисполнения данного обязательства, получить удовлетворение своих денежных требований преимущественно перед другими кредиторами. В эту характеристику с учетом ст. 3 Закона об ипотеке, посвященной требованиям, обеспечиваемым ипотекой, должны входить: указание на основную сумму долга; условие о процентах за пользование заемными средствами. Если договором согласована уплата неустойки, процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, то указание их в существе обеспечиваемых требований является также обязательным. Это же относится и к суммам по возмещению судебных издержек, расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество, а также сумм в возмещение расходов по реализации имущества.

Договор ипотеки должен содержать срок исполнения обеспечиваемого обязательства. Данное условие отнесено к числу существенных в силу того, что основное и ипотечное обязательства сосуществуют, как правило, в едином временном промежутке. При возникновении спора относительно того, выполнено ли это условие в договоре ипотеки или нет, суды, как правило, руководствуются положениями Гражданского кодекса РФ о правилах исчисления сроков. Как установлено в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 г. № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»^[10], изменение срока исполнения обеспеченного залогом обязательства (например, вследствие срока возврата кредита) по сравнению с тем, как такое условие определено в договоре о залоге, само по себе не является основанием для прекращения залога.

В связи с тем, что установленный срок может определяться или указанием календарной даты, или указанием на событие, которое неизбежно наступит, не считается согласованным условие о сроке, согласно которому договор действует до полного исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору.

Как показывает анализ судебной практики, в случае спора стороны нередко прибегают к расширительному толкованию таких понятий, как «существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой».

В одном случае к числу несогласованных существенных условий было отнесено право кредитора (залогодержателя) на изменение процентной ставки за пользование кредитом. Как указал суд, это исключало из объема обеспечения ипотекой ответственность залогодателя за неисполнение заемщиком кредитного договора в размере измененной ставки за пользование кредитом, но не являлось основанием для признания договора ипотеки незаключенным, поскольку стороны договора ипотеки согласовали все существенные условия, относившиеся к обеспеченному ипотекой обязательству по уплате должником суммы основного долга по кредитному договору^[11].

В другом случае незаключенность договора спорящая сторона связывала с обязанностью согласования сторонами периодичности платежей по основному обязательству и их размера, порядка уплаты процентов, срока (периодичности) и размера платы за пользование лимитом кредитной линии, условий платежей за обслуживание кредита. Как указал Высший Арбитражный Суд РФ, сославшись на п. 1 ст. 339 ГК РФ, п. п. 1, 4, 5 ст. 9, п. 1 ст. 3 Закона об ипотеки, договор ипотеки при отсутствии таких условий не мог считаться незаключенным. Такое толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел^[12].

Периодичность платежей как условие платы за кредит является существенным для договоров ипотеки, в которых предусмотрено исполнение по частям. Как указал в связи с этим суд, в договоре об ипотеке с исполнением по частям должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры^[13].

Отметим также, что, как неоднократно указывали и указывают судебные инстанции, для признания незаключенным договора ипотеки необходимо установление факта несогласованности существенных условий договора^[14].

Определить в договоре ипотеки его предмет означает указать то недвижимое имущество, которое может быть надлежащим предметом ипотеки, тем самым юридически его обособить, зарезервировать, одновременно персонифицировать то недвижимое имущество, которое может поступить в собственность залогодержателя в случае неисполнения основного (обеспечиваемого) обязательства. Для залогодателя это та имущественная масса, принадлежащая ему на праве собственности (праве хозяйственного ведения), которая явится объектом обременения на срок действия договора и на которую может уменьшиться его актив в случае неисполнения обеспеченной обязанности. Как указано в актах судебных инстанций, последующая реконструкция предмета ипотеки в период действия договора не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога и по смыслу п. п. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ не влечет за собой прекращения залога^[15].

В основу определения предмета ипотеки положена концепция правоустановления, что фактически отменяет усилия судов по индивидуализации предмета ипотеки, описанного с учетом техники государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав, дающем бесспорное доказательство как залогоспособности объекта недвижимости, так и его идентификационных характеристик. На основании ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права^[16].

Договор залога недвижимого имущества должен содержать оценку предмета ипотеки независимо от предусмотренного способа реализации заложенного имущества. Это означает, что все названные в ст. 5 Закона об ипотеки объекты недвижимого имущества, а также не названные в ней, например доля в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество (ст. 7 Закона об ипотеке), могут служить предметом ипотеки в силу того, что могут быть проданы, ибо то, что не продается, предметом залога быть не может. Способность к продаже в первую очередь связана с наличием цены. Отсюда вытекает обязанность оценки предмета залога и включение этого условия в число существенных.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке). Но законодатель не исключает включения соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор (п. 3 ст. 10 Закона об ипотеке). Стороны могут определить, что кредитный договор является приложением к договору об ипотеке и его неотъемлемой частью; в этом случае условия об обязательстве, обеспечиваемом ипотекой, также могут быть признаны согласованными^[17].

Согласно п. 3 ст. 339 ГК РФ договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма. Специальные требования к форме договора об ипотеке установлены на случай обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке:

- если стороны избрали внесудебную нотариальную форму обращения взыскания на заложенное имущество;

- если ипотека возникла в силу закона, однако стороны выбрали внесудебный порядок обращения взыскания.

Договор об ипотеке также будет подлежать нотариальному удостоверению, если обеспечивает обязательства по договору, который должен быть нотариально удостоверен (подп. 2 п. 3 ст. 339 ГК РФ).

Несоблюдение требований о нотариальном удостоверении договора об ипотеке влечет его недействительность.

В прочих случаях, при отсутствии намерения самих сторон придать договору нотариальную форму (ст. 163 ГК РФ), он может быть заключен в простой письменной форме.

2. ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ИНСТИТУТА (ЗАЛОГА) ИПОТЕКИ КАК РАЗНОВИДНОСТИ ЗАЛОГА И НЕКОТОРЫЕ ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ

2.1. Проблемы правового регулирования возврата долга путем обращения взыскания на жилой дом (квартиру)

Согласно Федеральному закону 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст. 77, 78) допускается обращение взыскания на жилой дом или квартиру, которые построены или приобретены за счет средств ипотечного кредита или целевого займа, даже если они являются единственным пригодным для проживания должника с членами его семьи помещением.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При продаже с публичных торгов заложенных жилых помещений, на которые обращено взыскание, к приобретателю жилого помещения переходит право собственности на него. Заложенное жилое помещение может быть обременено правом пользования членов семьи собственника жилого помещения, правами нанимателей по договору найма жилого помещения, правом пользования по завещательному отказу.

Согласно п. 2 ст. 292 ГКРФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Статья 78 Закона об ипотеке подтверждает это правило и указывает на то, что при продаже заложенного имущества с публичных торгов право пользования членов семьи собственника жилого помещения прекращается. Выселение членов семьи собственника в этом случае осуществляется на основании п. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ.

Между тем согласно ст. 675 ГКРФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Исходя из этого правила, продажа жилого помещения с публичных торгов не прекращает действие договора найма жилого помещения, даже если он был заключен после возникновения ипотеки^[18].

Закон об ипотеке допускает как судебный, так и внесудебный порядок обращения взыскания на жилое помещение в соответствии с главой 9 данного Закона. Судебный порядок обращения взыскания на предмет залога является базовым и предусмотрен ст. 52 Закона об ипотеке. Внесудебный порядок обращения взыскания на жилое помещение по исполнительной надписи нотариуса возможен на основании ст. 55 Закона об ипотеке при условии, что залогодержатель и залогодатель достигли соглашения о применении внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество. При отсутствии такого соглашения используется судебный порядок.

В силу п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке реализация заложенного жилого помещения, на которое обращено взыскание на основании судебного решения, осуществляется с публичных торгов в форме аукциона. Если соглашением сторон установлен внесудебный порядок реализации заложенного жилого помещения на основании исполнительной надписи нотариуса, то согласно п. 2 ст. 55 и ст. 56 Закона об ипотеке проводятся публичные торги в форме аукциона. Таким образом, реализация заложенных жилых помещений путем проведения публичных торгов в форме конкурса Законом об ипотеке не предусмотрена^[19].

Если договор найма жилого помещения или договор аренды жилого помещения были заключены до возникновения ипотеки в силу закона или договора ипотеки, то при продаже заложенного жилого помещения с публичных торгов право пользования жилым помещением сохраняется на основании ст. 675 ГКРФ. В таком случае при продаже заложенного жилого помещения судебный пристав-исполнитель на основании ст. 460 ГКРФ обязан предупредить потенциальных покупателей о наличии прав нанимателей на продаваемое с публичных торгов жилое помещение.

Расторжение договора найма жилого помещения осуществляется в порядке, предусмотренном ст. ст. 450, 687 ГКРФ. Основания для расторжения договора социального найма предусмотрены ст. 91.10 Жилищного кодекса РФ.

После принятия Жилищного кодекса РФ обращение взыскания задолженности по договору об ипотеке или целевого займа стало более реальным в связи с тем, что появилась возможность предоставления лицам, проживающим в жилом доме (квартире), на который обращено взыскание, жилых помещений маневренного фонда.

Хотя по закону предусмотрено предоставление жилых помещений маневренного фонда для выселения должника с членами его семьи для обращения взыскания задолженности по кредиту на принадлежащий ему жилой дом, однако и эта возможность не обеспечивает реальных прав кредиторов по взысканию долга, так как муниципальные образования не заинтересованы в предоставлении жилых помещений маневренного фонда для этих целей.

При таких обстоятельствах, как отмечает С.А. Иванова «предоставленная банкам и другим кредиторам возможность обратить взыскание задолженности по кредиту на принадлежащий гражданину-должнику жилой дом, приобретенный за счет средств кредита, и реализовать его без обременения правами проживающих в нем лиц поставлена в зависимость от предоставления органами местного самоуправления в этих целях жилых помещений маневренного фонда. Между тем такая обязанность на них законом не возложена. В результате даже предоставленная законом возможность заключить договор найма жилого помещения маневренного фонда с гражданами, утратившими жилое помещение в результате обращения взыскания на него, не в полной мере обеспечивает реализацию права кредиторов на возврат принадлежащих им денежных средств, если указанным лицам, проживающим в таком жилом помещении, не будет предоставлено жилое помещение маневренного фонда»^[20].

Таким образом, нормами действующего законодательства не соблюден баланс интересов гражданина-должника и членов его семьи, имеющих конституционное право на жилое помещение, и интересов кредитора (банка, иной кредитной организации, другого юридического лица), имеющего законное право на возврат принадлежащих ему денежных средств непогашенного кредита путем обращения взыскания на принадлежащий гражданину жилой дом, приобретенный на средства кредита.

Для восстановления баланса их интересов в целях обеспечения реальной возможности банков погасить задолженности по ипотечным кредитам, на наш взгляд, было бы целесообразным внести в Гражданский кодекс РФ и в Федеральный закон об ипотеке изменения и дополнения.

Предлагается в Гражданский кодекс РФ (с учетом проекта изменений, предлагаемых внести в ГК РФ) включить дополнительно ст. 288.1 следующего содержания:

«Кредитор (банк, другая кредитная организация, иное юридическое лицо), предоставивший по договору об ипотеке или целевого займа денежные средства гражданину для строительства или приобретения жилого дома, в случае неисполнения им обязательства по погашению кредита вправе для обращения взыскания задолженности по кредиту на принадлежащий ему жилой дом, приобретенный за счет средств кредита, требовать раздела в натуре такого дома с выделом гражданину-должнику части этого жилого дома, соответствующей его доле, определяемой размером общей площади помещения, необходимого для его проживания совместно с членами его семьи, в пределах социальной нормы, и с предоставлением кредитору права обратить взыскание задолженности по кредиту на остальную часть жилого дома, составляющую долю, определяемую в соответствии с размером общей площади остальной части дома.

Такое требование кредитор вправе предъявить только в случае, если задолженность по договору ипотечного кредита или целевого займа не погашена, а у гражданина-должника недостаточно средств для уплаты долга и нет имущества, на которое можно было бы обратить взыскание задолженности».

В связи с введением этой нормы в статью 78 Федерального закона об ипотеке предлагается внести следующее дополнение:

в абз. 1 п. 1 ст. 78 после слов «жилого дома или квартиры» включить дополнительно предложение следующего содержания: «Кредитор по договору ипотечного кредита или целевого займа в указанных случаях вправе также предъявить в суд требование о разделе такого дома в натуре по правилам и в порядке, которые предусмотрены ст. 288.1 Гражданского кодекса РФ».

Такие дополнения, на наш взгляд, могли бы упростить обращение взыскания на жилой дом, его продажу с публичных торгов и тем самым обеспечить более реальную возможность возврата непогашенного ипотечного кредита.

2.2. Проблемы правового регулирования ипотеки

Под обращением взыскания на заложенное имущество в настоящее время понимаются не только его арест (опись), изъятие и принудительная реализация (п. 1 ст. 46 ФЗ от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»), но также и иные действия, направленные на удовлетворение издержек залогодержателя из стоимости заложенного имущества.

Пункт 1 статьи 50 Закона об ипотеке предусматривает несколько оснований (casus) для обращения взыскания на заложенное имущество. Указанный пункт существенно уточняет перечень оснований, кратко упомянутых в общей норме п. 1 ст. 348 ГК РФ, именуя частным (и наиболее типичным) случаем неисполнения обязательства - неуплату суммы долга полностью, а случаями ненадлежащего исполнения - неуплату суммы долга в части или несвоевременную уплату, «если договором не предусмотрено иное». Добавим, что из буквального толкования рассматриваемого пункта следует еще один частный случай ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства: несвоевременная и неполная уплата долга, причем как в части основного долга, так и в части процентов. Например, заемщик может возвращать основной долг в строгом соответствии с графиком, однако допускать неоднократную просрочку в уплате процентов, а может частично погасить основной долг и просрочить уплату процентов и т.д.

Таким образом, Закон выделяет две разновидности нарушения, являющихся основанием для обращения взыскания на заложенное имущество: неисполнение и ненадлежащее исполнение обеспеченного ипотекой обязательства.

Как видно из текста данного пункта, важнейшие и типичные основания для обращения взыскания на предмет ипотеки связаны с существенными нарушениями обеспеченного ипотекой обязательства (как договорного, так и внедоговорного характера), что подчеркивает акцессорную природу залогового правоотношения.

Вместе с тем Закон предусматривает и иные юридические факты, влекущие возникновение охранительного правоотношения. Юридико-технически это сделано как путем прямого упоминания (абз. 2 п. 1), так и путем отсылки к нормам ст. ст. 12, 35, 39, 41, 46 и 72 Закона об ипотеке и другим федеральным законам. Таким образом, перечень оснований для обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество является открытым и может быть дополнен по соглашению сторон договора ипотеки иными юридическими фактами, помимо указанных в Законе.

Пункт 4 ст. 50 Закона об ипотеке уточняет и дополняет перечень юридических фактов, влекущих по усмотрению залогодержателя возможность обратить взыскание на предмет ипотеки, если залогодатель и должник не выполнят требования о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства. Данные условия диспозитивны - залогодатель вправе при их наступлении не обращать взыскания на заложенное имущество, а ограничиться применением других мер защиты либо заключить с должником и залогодателем соглашение об изменении условий основного обязательства либо его новации. Это напрямую следует из гражданско-правового принципа диспозитивности, свободы осуществления субъектами гражданского оборота принадлежащих им прав.

Законодатель не перечисляет эти основания непосредственно в п. 4 ст. 50 Закона об ипотеке. Из приведенного далее перечня статьей Закона и отсылок к «другим федеральным законам» следует, что специальными основаниями считаются:

1) сокрытие от залогодержателя информации обо всех известных залогодателю к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (ст. 12 Закона об ипотеке);

2) действия либо бездействие залогодателя, увеличивающие риск утраты заложенного имущества и иные подобные действия (ст. 35 Закона об ипотеке). Например, грубое нарушение залогодателем правил пользования заложенным имуществом (п. 1 ст. 29 Закона об ипотеке), правил содержания или ремонта заложенного имущества (ст. 30 Закона об ипотеке), нарушение обязанности принимать меры по сохранению данного имущества (ст. 32 Закона об ипотеке), если таковое создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также нарушение обязанностей по страхованию заложенного имущества (п. п. 1 и 2 ст. 31 Закона об ипотеке) или необоснованный отказ залогодержателю в проверке заложенного имущества;

3) отчуждение имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил п. п. 1 и 2 ст. 37 Закона об ипотеке;

Касаясь данного основания, Верховный Суд РФ отметил, что «при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 Закона об ипотеке залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ либо досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит»^[21];

4) изъятие предмета ипотеки для государственных или муниципальных нужд, его реквизиция или национализация без предоставления равноценного обеспечения в виде другого имущества или соответствующего возмещения, а также конфискация предмета ипотеки (ст. 41 Закона об ипотеке);

5) обращение взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой и предшествующей ипотекой (ст. 46 Закона об ипотеке);

6) непринятие залогодателем мер по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования этого имущества, что может привести к уменьшению его стоимости (ст. 72 Закона об ипотеке).

Однако следует отметить, что помимо прямо предусмотренных законом оснований существуют и договорные основания для обращения взыскания на заложенное имущество, поскольку норма носит диспозитивный характер, и стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке иные условия (п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке).

К таким юридическим фактам относится, в частности, так называемая оговорка о перекрестном неисполнении или «кросс дефолт» (англ. cross-default provision, cross-default clause), в соответствии с которой наступление просрочки не по основному обеспеченному обязательству, а по другому, связанному с ним, является основанием для досрочного истребования всей суммы долга (как правило, по займу или кредиту, реже - гарантии) и обращения взыскания на заложенное имущество.

Примечательно, что в отступление от базового принципа персонального характера гражданско-правовой ответственности, согласно которому третьи лица, как правило, не несут ответственность за действие должника, в рассматриваемом случае может возникнуть ситуация, когда добросовестный залогодатель несет риск «за другое лицо». Однако в этом нет никакого глубинного противоречия, поскольку в данном случае за ненадлежащее поведение должника отвечает не залогодатель, как субъект права, а предоставленное им в залог имущество (предмет ипотеки). Иными словами, центр тяжести перенесен не на личность залогодателя, а на имущество. Условие же о том, что это имущество «отвечает» за исполнение не только основного обязательства, но и перекрестное с другими взаимосвязанными обязательствами, не противоречит закону и принимается залогодателем добровольно, в соответствии с принципом свободы договора.

Акцессорность ипотеки проявляется и в том, что при утрате, прекращении, признании недействительным или незаключенным основного договора отпадают и основания для обращения взыскания на заложенное по договору ипотеки имущество, в том числе в случаях, когда о таких фактах сторонам стало известно в процессе рассмотрения иска об обращении взыскания на заложенное имущество. В этом случае суд отказывает в удовлетворении исковых требований^[22].

Например, рассматривая требование агентства об обращении взыскания на заложенное имущество, суд пришел к выводу, что поскольку договор купли-продажи спорной квартиры и зарегистрированное за залогодателем право собственности на квартиру признаны недействительными, то данная квартира не может являться предметом залога по договору займа, в связи с чем оснований для удовлетворения требований об обращении взыскания на заложенное имущество не имеется^[23].

Конструкция ст. 51 Закона об ипотеке последовательно реализует диспозитивный потенциал гражданского законодательства. Она устанавливает два возможных порядка обращения взыскания на предмет ипотеки: судебный порядок в качестве основного, применяемого по умолчанию, и внесудебный порядок в качестве альтернативного, который может быть предусмотрен по соглашению сторон либо в соответствии с закладной. Такой подход не означает вторичности либо неполноценности внесудебных способов обращения взыскания, но отражает систему принципов гражданского права. Так, указание на судебный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки в качестве основного полностью соответствует принципу судебной защиты гражданских прав (ст. 1 ГК РФ), из которого, в частности, следует, что судебная защита по умолчанию должна быть доступна для любого договора ипотеки. В то же время стороны, руководствуясь принципом свободы договора (ст. ст. 1, 421 ГК РФ), могут исключить его применение своим отдельным соглашением. Именно поэтому выбор внесудебного порядка защиты должен осуществляться на основе соглашения сторон. Необходимость заключения такого отдельного соглашения отражает необходимость соблюдения баланса юридически значимых интересов сторон в залоговом правоотношении. Законодатель предусматривает необходимость для залогодержателя заручиться согласием залогодателя на применение внесудебных мер лишь постольку, поскольку для последнего такой способ является более рискованным в смысле гарантий справедливой цены реализации заложенного имущества в случае недобросовестного поведения залогодержателя. Таким образом, иерархия судебного и внесудебного способов обращения взыскания на залог отвечает интересам публичного порядка в залоговых правоотношениях. При этом внесудебное обращение взыскания выступает не в качестве субсидиарного способа защиты прав залогодержателя, а как один из двух равнозначных вариантов поведения, выбор которого стороны должны закрепить своим соглашением.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы:

В общем и целом, ипотека, как способ обеспечения исполнения основного обязательства, на данный момент является наиболее предпочтительным способом для кредиторов, так как не просто стимулирует должника к надлежащему исполнению обязательства, но и в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства, способно полностью обеспечить исполнение основного обязательства, тем самым снижая риски кредитора понести убытки. При этом ипотека способна обеспечить любое гражданско-правовое обязательство, ведь ипотека может обеспечивать исполнения обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, вытекающего из договора купли-продажи, подряда, или ином договоре, если иное не предусмотрено федеральным законодательством.

В то же время правовое регулирование залога недвижимости (ипотеки) содержит определенные законодательные пробелы, из-за которых ипотека не получает широкого распространения.

Для восстановления баланса их интересов в целях обеспечения реальной возможности банков погасить задолженности по ипотечным кредитам, на наш взгляд, было бы целесообразным внести в Гражданский кодекс РФ и в Федеральный закон об ипотеке изменения и дополнения.

Предлагается в Гражданский кодекс РФ (с учетом проекта изменений, предлагаемых внести в ГК РФ) включить дополнительно ст. 288.1 с названием: «Особенности раздела принадлежащего гражданину на праве собственности жилого дома, приобретенного или построенного за счет средств по договору об ипотеке или целевого займа в случае непогашения задолженности по кредиту». Указанная статья должна включать правило следующего содержания:

«Кредитор (банк, другая кредитная организация, иное юридическое лицо), предоставивший по договору об ипотеке или целевого займа денежные средства гражданину для строительства или приобретения жилого дома, в случае неисполнения им обязательства по погашению кредита вправе для обращения взыскания задолженности по кредиту на принадлежащий ему жилой дом, приобретенный за счет средств кредита, требовать раздела в натуре такого дома с выделом гражданину-должнику части этого жилого дома, соответствующей его доле, определяемой размером общей площади помещения, необходимого для его проживания совместно с членами его семьи, в пределах социальной нормы, и с предоставлением кредитору права обратить взыскание задолженности по кредиту на остальную часть жилого дома, составляющую долю, определяемую в соответствии с размером общей площади остальной части дома.

Такое требование кредитор вправе предъявить только в случае, если задолженность по договору ипотечного кредита или целевого займа не погашена, а у гражданина-должника недостаточно средств для уплаты долга и нет имущества, на которое можно было бы обратить взыскание задолженности».

В связи с введением этой нормы в статью 78 Федерального закона об ипотеке предлагается внести следующее дополнение:

в абз. 1 п. 1 ст. 78 после слов «жилого дома или квартиры» включить дополнительно предложение следующего содержания: «Кредитор по договору ипотечного кредита или целевого займа в указанных случаях вправе также предъявить в суд требование о разделе такого дома в натуре по правилам и в порядке, которые предусмотрены ст. 288.1 ГКРФ».

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативные правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // «Собрание законодательства РФ». - 04.08.2014. - № 31. ст. 4398.
2. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ // «Собрание законодательства РФ». - 05.12.1994. - № 32. ст. 3301.
3. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 № 14-ФЗ // «Собрание законодательства РФ». - 29.01.1996. - № 5. ст. 410.
4. «Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» от 24.07.2002 № 95-ФЗ // «Собрание законодательства РФ». – 29.07.2002. - № 30. ст. 3012.
5. «Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» от 14.11.2002 № 138-ФЗ // «Собрание законодательства РФ». – 18.11.2002. - № 46. ст. 4532.
6. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // «Собрание законодательства РФ». – 20.07.1998. -№ 29. ст. 3400.

Научная литература:

1. Алексеева Е.В., Комиссарова Е.Г., Микшис Д.В., Торкин Д.А., Труба А.Н. Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный) // СПС КонсультантПлюс. 2016.
2. Ахметьянова З.А. Вещное право: Учебник. М.: Статут, 2012. 360 с.
3. Ахметьянова З.А. К вопросу о залоге недвижимости и его государственной регистрации // Нотариус. 2015. № 7. С. 14 - 17.

Бевзенко Р.С. Акцессорность обеспечительных обязательств. М.: Статут, 2017. 323 с.

Добрачев Д.Б. Денежные обязательства: тенденции развития доктрины и судебной практики. М.: Инфотропик Медиа, 2017. 234 с.

1. Емелькина И.А. Залог недвижимости (ипотека) как ограниченное вещное право // Правоведение. 2012. № 1. С. 170-172.
2. Жилые помещения: права граждан при приобретении и управлении. Комментарии и разъяснения специалистов юридической фирмы «АВЕЛАН» / В. С. Костко, С. Л. Казинец, Н. В. Севе­рина [и др.]. М. : Б-ка «Российской газеты», 2013. Вып. 22. 144 с.
3. Иванова С.А. О проблемах правового регулирования возврата долга путем обращения взыскания на жилой дом (квартиру), построенный или приобретенный за счет средств ипотечного кредита // Современный юрист. 2015. № 2. С. 40 - 49.
4. Ипотека в России / Под ред. А.В. Толкушкина. М.: Юристъ, 2014 . 315 с.
5. Казаченок О.П. Особенности правовых оснований возникновения ипотеки в силу договора и в силу закона // Вестн. Волгогр. гос. ун-та. Сер. 5, Юриспруд. 2016. № 1 (30). С.115.
6. Фирсова Н.В. Правовая природа договора ипотеки // Новое слово в науке: перспективы развития. 2016. № 1-2 (7). С. 382-385.
7. Хуснетдинова Л. Порядок оформления ипотеки жилого помещения // Жилищное право. 2013. № 12. С. 75.

Материалы судебной практики:

1. Определение Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. № 80-В12-2. Документ официально опубликован не был [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс».
2. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» // Вестник ВАС РФ. 2011. № 4.
3. Постановление Президиума ВАС РФ от 17.09.2013 № 755/13 по делу № А45-5119/2009 // Вестник ВАС РФ. 2013. № 12.
4. Постановление Президиума ВАС РФ от 15 февраля 2012 г. № 6737/11. Документ официально опубликован не был [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс».
5. Апелляционное определение Челябинского областного суда от 01.07.2016 по делу № 11-9036/2016. Документ официально опубликован не был [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс».
6. Постановление ФАС Центрального округа от 24 января 2012 г. по делу № А14-4977/2011/124/32. Документ официально опубликован не был [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс».
7. Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 марта 2014 г. № 11АП-19120/13 по делу № А55-7154/2012. Документ официально опубликован не был [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс».
8. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2014 г. № 09АП-4085/14. Документ официально опубликован не был [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс».
9. Определение Санкт-Петербургского городского суда от 20 июня 2012 г. № 33-7739/2012. Документ официально опубликован не был [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс».
10. Определение Челябинского областного суда № 11-6414/2013. Документ официально опубликован не был [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс».
11. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 мая 2012 г. № 527/12. Документ официально опубликован не был [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс».
12. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 10 февраля 2014 г. по делу № А40-14261/2013. Документ официально опубликован не был [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс».

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.93 № // Российская газета. 1993. № 197 ↑

2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.94 № 51-Ф. Часть первая. // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301 ↑

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 11. ↑

4. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) // СЗ РФ. 1998. № 7. Ст. 76. ↑

5. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400. ↑

6. Проскуряков М.А. Залог недвижимости как разновидность договора залога исторический аспект // Сборник аспирантских научных работ. Вып. 9. Казань: Изд-во Казан. ун-та, 2008. С. 261. ↑

7. Попова Г.Е. Ипотека в России. Проблемы и перспективы // Вестник Елецкого государственного университета. Вып. 26. Елец: Изд-во ЕГУ им. И.А. Бунина, 2010. С. 160. ↑

8. Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2014 г. N 17АП-12602/2014-ГК. Документ официально опубликован не был [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс». ↑

9. Алексеева Е.В., Комиссарова Е.Г., Микшис Д.В., Торкин Д.А., Труба А.Н. Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный) // СПС КонсультантПлюс. 2016. ↑

10. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» // Вестник ВАС РФ. 2011. № 4. ↑

11. Постановление ФАС Центрального округа от 24 января 2012 г. по делу N А14-4977/2011/124/32. Документ официально опубликован не был [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс». ↑

12. Постановление Президиума ВАС РФ от 15 февраля 2012 г. N 6737/11. Документ официально опубликован не был [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс».. ↑

13. Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 марта 2014 г. N 11АП-19120/13 по делу N А55-7154/2012. Документ официально опубликован не был [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс». ↑

14. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2014 г. N 09АП-4085/14. Документ официально опубликован не был [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс». ↑

15. Определение Санкт-Петербургского городского суда от 20 июня 2012 г. N 33-7739/2012. Документ официально опубликован не был [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс». ↑

16. Определение Челябинского областного суда N 11-6414/2013. Документ официально опубликован не был [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс». ↑

17. Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 16 марта 2012 г. N Ф01-223/12 и от 27 февраля 2012 г. N Ф01-220/12. Документ официально опубликован не был [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс». ↑

18. Определение Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. N 80-В12-2. Документ официально опубликован не был [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс». ↑

19. Иванова С.А. О проблемах правового регулирования возврата долга путем обращения взыскания на жилой дом (квартиру), построенный или приобретенный за счет средств ипотечного кредита // Современный юрист. 2015. N 2. С. 40 - 49. ↑

20. Иванова С.А. О проблемах правового регулирования возврата долга путем обращения взыскания на жилой дом (квартиру), построенный или приобретенный за счет средств ипотечного кредита // Современный юрист. 2015. N 2. С. 40 - 49. ↑

21. Определение Верховного Суда РФ от 13 октября 2014 г. N 304-ЭС14-1731. Документ официально опубликован не был [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс». ↑

22. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 мая 2012 г. N 527/12, Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 10 февраля 2014 г. по делу N А40-14261/2013 и от 16 декабря 2013 г. N Ф05-15930/13 по делу N А40-1579/2013 [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс». ↑

23. Определение Кассационной судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 18 января 2012 г. по делу N 33-115/2012 [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс». ↑