Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

Понятие ипотеки и классификация ипотечных кредитов

Содержание:

Введение

Ипотечный кредит-это способ привлечения финансовых ресурсов в форме кредитов под залог недвижимости. По ФЗ РФ «О залоге» залогом для ипотечного кредита могут быть: здания и сооружения, жилые дома, квартиры, части жилых домов. Предметом залога не могут быть: государственный и лесной фонд, земли, примыкающие к земной границе, залог которых запрещен федеральным законом.

Ипотека сформирована хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника. Возрождение института ипотеки в России связывают с введением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16 июля 1998г. С принятием этого закона возникла правовая база для предоставления ипотечных кредитов населению на приобретение жилья.

Еще в 2016 году экономисты начали прогнозировать искусственное увеличение цен на рынке ипотечного кредитования.

Всплеск начался в декабре 2013г. После нескольких громких случаев отзыва лицензии у крупных игроков банковского сектора доверие физических лиц снизилось к банковскому сектору в надежности вкладов. Начал падать рубль, и владельцы крупных сбережений озаботились сохранностью своих средств. Население начало массово снимать деньги с банковских счетов и направлять их в покупку недвижимости, что в разы увеличило спрос на жилищные займы. Центральный банк старался сократить выдачу необеспеченных займов, сосредоточившись на ипотеке как на наиболее надежном виде кредитования. Произошла конфликтная ситуация России с Западом, ударила первая волна санкций, затем вторая, и начались проблемы. Российские банки потеряли доступ к западному финансированию, стоимость фондирования для них возросла, и в сочетании с повышением депозитных ставок это вынудило банки повышать стоимость займов.

Состояние физических лиц снизилось в связи с экономическим состоянием, ожидали дальнейшего снижение цен на жилье. Наконец, регулярное повышение депозитных ставок внесло свою лепту, и часть населения решилась разместить средства на депозиты.

В то же время бум ипотеки на фоне снижения реальных доходов населения и негативной динамики цен на жильё вряд ли можно назвать здоровой тенденцией.

Так как, 2018 год-не первый год, когда россияне берут больше ипотечных кредитов. По данным ЦБ на 1 января 2018 года банки выдали ипотеки на 2,02 трлн. руб., для сравнения - на 1 января 2017 года объем выданных ипотечных кредитов составил чуть менее 1,5 трлн. руб.

Особенности ипотечного жилищного кредитования, как:

Кредитование под жилую недвижимость;
Приобретение жилья для заемщика в качестве целевого назначения;
Длительность срока кредитования от 10 до 30 лет.

Цель работы – изучение процесса развития ипотечного кредитования в России.

Для достижения поставленной цели в работе были поставлены следующие задачи:

рассмотрение понятия и сущности ипотечного кредитования;
плюсы и минусы ипотечного кредитования;
изучение системы ипотечного кредитования в России;
анализ динамики российского ипотечного рынка, современное состояние и перспективы развития ипотеки.

Глава 1. Понятие и сущность ипотечного кредитования

1.1. Понятие ипотеки и классификация ипотечных кредитов

На сегодняшний день ипотечный кредит – один из самых распространённых способов решения вопроса приобретения жилья. По статистике, россияне в каждом месяце всё больше и больше доверяют ипотеке, интерес к ней растёт. С помощью ипотеки можно достаточно быстро решить квартирный вопрос.

Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами:

Ипотека, как всякий залог, - это способ обеспечения надлежащего исполнения обязательства - займа или кредитного договора, договора аренды и т.д.
В качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.
Предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжаться им, по крайне мере без согласия кредитора, на время залогового периода.
Договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом - закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.
При значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т.е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.
В случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Классификация ипотечных кредитов:

По объекту недвижимости:

земельные участки;
предприятия, здания, сооружения;
жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир;
дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
воздушные, морские суда, космические объекты, объекты незавершенного строительства.

2. По целям кредитования:

приобретение готового жилья в многоквартирном доме, либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;
приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.

3. По виду кредитора:

банковские;
небанковские.

4. По виду заемщиков:

а) как субъектов кредитования:

кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

б) кредиты могут предоставляться сотрудникам банков, сотрудникам фирм клиентов банка, клиентам риэлтерских фирм и лицам, проживающим в данном регионе, а также всем желающим.

5. По способу амортизации долга:

постоянный ипотечный кредит;
кредит с переменными выплатами;
кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

6. По виду процентной ставки:

кредит с фиксированной процентной ставкой;
кредит с переменной процентной ставкой.

7. По возможности досрочного погашения:

с правом досрочного погашения;
без права досрочного погашения;
с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

8. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа):

сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества;
обычные ипотечные кредиты;
комбинированные (выдаваемыми несколькими кредиторами);
субсидируемые кредиты;
выданные на общих условиях.

По данному параграфу можно сделать вывод, что ипотечный кредит один из самых распространённых кредитов в России. И с помощью ипотеки физическое лицо может быстро решить квартирный вопрос.

1.2. Плюсы и минусы ипотечного кредитования

Главным плюсом ипотечного кредитования является возможность для человека получить квартиру и проживать в ней уже сейчас, не выстаивая длительных очередей и не дожидаясь смерти кого-либо из родственников. И квартира, которая покупается по ипотечному кредиту, сразу же становится собственностью заемщиков. Жильцы регистрируются в новой квартире, хотя сама квартира оформляется банком в залог обеспечения своевременности выплаты кредита. Все действия, осуществляемые при оформлении кредита – безопасны в силу того, что обеспечиваются страхованием всех рисков.

Предоставление ипотечного кредита осуществляется по такой схеме.

Заёмщик (клиент) берёт у банка (кредитора) кредит для приобретения недвижимости.
На полученные средства заёмщик покупает необходимую ему недвижимость.
Приобретенная недвижимость оформляется в качестве залога, но её владельцем и пользователем остаётся заёмщик.
Покупатель (заёмщик), при приобретении квартиры, сразу оплачивает первоначальный взнос в размере от 10 до 30 процентов от всей стоимости квартиры. Далее покупатель проживает в новом жилье, является его собственником и выплачивает выданный банком кредит. Сроки кредита могут быть 10-15 лет.

Для предоставления ипотеки проводятся следующие действия:

банком проверяется платежеспособность заемщика;
страховыми компаниями страхуется риск банка, возникающий во время предоставления ипотечного кредита;
полная рыночная стоимость квартиры оценивается оценочными компаниями.

Плюсы ипотечного кредита заключаются в следующем:

возможность приобрести жилую недвижимость и заселиться в неё в сжатые сроки;
кредит предоставляется на достаточно продолжительный срок;
ежемесячные выплаты по кредиту не увеличиваются, даже если стоимость квартиры повышается;
деньги, которые можно было бы выплачивать за аренду аналогичной чужой квартиры, вы выплачиваете за квартиру, которая уже находиться у вас в собственности;
возможность прописки (регистрации) заёмщика и членов его семьи в приобретённой в кредит новой квартире;
процентная ставка по долгосрочному ипотечному кредиту очень выгодна, исходя из стабильного роста на 15%-30% цен на недвижимость, она получается гораздо меньше данного роста;
на весь срок ипотечного кредита предоставляется налоговая льгота, она рассчитывается с учётом суммы процентов, выплачиваемых по кредиту, помимо льготы, производится налоговый вычет с суммы около миллиона рублей.

Минусы ипотечного кредита заключаются в следующем:

Высокая стоимость ипотечных кредитов и низкая покупательная способность населения;
Переплата за ипотеку получается очень существенной, поскольку большинство ипотечных кредитов оформляются как долгосрочные в целях минимизации ежемесячного платежа;
Высокий уровень процентных ставок по ипотечным кредитам обусловлен высокой стоимостью привлечения денежных средств для банков – ставки рефинансирования;
Текущая экономическая и политическая нестабильность, вызывающая проблемы в банковском секторе;
Недостаточная государственная поддержка и отсутствие эффективных социальных программ;
ежемесячно на протяжении длительного срока вносить немалые суммы для погашения кредитной задолженности;
переплата за квартиру;
имущество будет находиться под залогом у банковского учреждения.

Со слов главы Министерства Финансов, ипотечное кредитование в 2019 году будет весьма выгодным для тех граждан, которые собираются воспользоваться этим видом кредитования. К этим словам присоединились и специалисты из Государственного агентства по жилищному кредитованию. По их прогнозам, процентные ставки по ипотеке будут составлять не больше 9 – 10 % в год. Эти показатели будут наиболее низкими за всю историю отечественного кредитования.

1.3. Инструменты ипотечного жилищного кредитования

Инструмент ипотечного кредитования - это способ погашения долга.

В системе мер по становлению и развитию жилищного ипотечного кредитования в банке важное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования.

Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту.

Инструменты ипотечного кредитования:

обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возвратности средств кредитора, защиты его средств от инфляции;
снижение рисков ипотечного кредитования;
обеспечения таких условий кредитования, при которых кредит становится доступным для заемщика.

Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых можно назвать следующие:

ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т.п.);
источники и цена привлеченных средств для выдачи ипотечных кредитов;
необходимость обеспечения простоты и доступности для понимания расчетов по кредитам.

Ипотечные кредиты могут быть обеспечены путем привлечения ресурсов различными способами, таких как:

продажей кредитов на вторичном рынке ипотечных кредитов;
эмиссией ипотечных ценных бумаг;
кредитными линиями;
межбанковскими кредитами;
вкладами населения;
депозитами юридических лиц.

Основным фактором, определяющим цену ипотечного кредита, является цена привлекаемых ресурсов.

При разработке кредитного инструмента нельзя ориентироваться только на экономические параметры. Необходимо принимать во внимание, что кредит предоставляется обычному гражданину, который должен понять, каким образом рассчитываются его платежи по кредиту. Излишняя запутанность кредитного инструмента может отпугнуть потенциального клиента банка и, следовательно, помешать развитию этого направления банковского бизнеса.

1.4. Риски ипотечного кредитования

Риски ипотечного кредитования

Изменение рыночной процентной ставки Рыночный риск

Риск изменения валютного курса

Риск неплатежа Имущественные риски Риск ликвидности

Страховка наиболее вероятных рисков Риск досрочного погашения кредита

Рисунок 1. Риски ипотечного кредитования в России

Рассмотрим каждый из них более подробно.

Изменение рыночной процентной ставки представляет собой последствие изменения уровня инфляции. Для кредитора этот риск заключается в уменьшении сумм прибыли, получаемой в результате осуществления операций по ипотечному кредитованию (денежные потоки, предусмотренные по договору об ипотечном кредитовании, из-за увеличения темпов инфляции оказываются ниже, чем ожидаемые) и несбалансированности активов и пассивов. Помимо этого, в случае снижения рыночной процентной ставки значительно увеличивается вероятность досрочного погашения кредита заемщиком (что производится заемщиком для снижения процентной ставки по ипотечному кредиту).

В традиционных случаях ипотечного кредита процентная ставка постоянна в течение всего срока кредитования. Это позволяет равномерно распределять суммы обязательств заемщика по возврату кредита. Однако это возможно и оптимально при незначительном проценте инфляции. В случае резкого увеличения уровня инфляции при ипотечном кредитовании с фиксированной ставкой процента банк может оказаться в положении, когда у него возникнет недостаток средств на покрытие затрат по выдаче ипотечного кредита.

Для решения этой проблемы банки применяют альтернативу выдачи ипотечного кредита с фиксированной ставкой — выдают кредиты с переменной ставкой процента.

Рыночный риск появляется при значительном и резком уменьшении стоимости жилья. Заемщик в данном случае оказывается в невыгодном положении, так как он приобретает по ипотеке квартиру высокой стоимости с расчетом, что ее цена хотя бы не уменьшится в будущем, в период, пока заемщик возвращает кредит. Если это не выполняется, переплата за ипотечный кредит будет высока для заемщика.

Кредитор при резком уменьшении стоимости жилья также оказывается в неудобной ситуации, потому что он не в состоянии компенсировать свои расходы на выдачу ипотечного кредита из суммы этого кредита в случае, если заемщик не может вернуть заем.

Риск изменения валютного курса. Эти риски в большей степени воздействуют на заемщиков. Это происходит в результате того, что значительная часть ипотечных кредитов размещается на кредитном рынке в валюте — долларах или евро. Соответственно, расчет обязательств по ипотеке рассчитывается в валютном эквиваленте, а прибыль заемщика чаще всего определяется в рублевом эквиваленте.

Риск неплатежа, или, как его еще называют, кредитный риск, представляет собой риск уплаты долгов по ипотеке не вовремя или полного невозврата ипотечного кредита. Этому риску подвергается кредитор (неполучение ожидаемых и прогнозируемых им денежных доходов в результате неплатежеспособности заемщика).

Для снижения риска неплатежа требуется работа специально занимающихся изучением платежеспособности потенциального заемщика квалифицированных специалистов служб кредитной организации — андеррайтеров.

При правильном расчете этого вида риска, который можно произвести еще на стадии определения условий кредита и размера регулярных платежей, он не представляет особой опасности для кредитора.

Риск ликвидности. Он появляется в случае, когда банк не в состоянии заплатить по ипотеке своим кредиторам, что возможно при несбалансированных суммах активов и пассивов у банка на момент возврата обязательств. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов.

Низкая ликвидность активов приводит к снижению общего рейтинга и ухудшению баланса банка и повышает риск совместных операций с ним.

Риск утраты трудоспособности, напротив, относится только к заемщику.

В случае его наступления заемщик уже не имеет возможности зарабатывать деньги и возвращать кредит, что приводит к обращению взыскания на заложенное имущество и к еще большему усугублению ситуации.

Риск досрочного погашения кредита. Как правило, заемщикам предоставляется право досрочно погасить кредит, хотя запрет на досрочное погашение на первые несколько месяцев или лет может быть специально отражен в договоре об ипотеке.

Для кредитора досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать.

Основной проблемой при этом является то, что кредитору заранее неизвестно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение, а рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.

Имущественные риски. Помимо рисков кредитора и заемщика, есть еще одна условная группа рисков: имущественные риски, т. е. риски, имеющие отношение к объекту залога. К ним относятся риск повреждения имущества и риск утраты титула собственности на объект залога.

Суть первого риска: если переданная в залог квартира каким-то образом пострадает (от пожара, затопления и т. п.) и уже будет непригодна для проживания, обязательства заемщика по возврату кредита формально не прекратятся. Именно поэтому риски повреждения имущества страхуются, и тогда фактические затраты по возврату кредита банку несет не заемщик, а страховая компания.

Страховка наиболее вероятных рисков. На рынке ипотечного кредитования сложилась практика страховать в обязательном порядке три основных риска: жизнь и здоровье заемщика; риск утраты или повреждения объекта залога; реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т. д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производство, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции, — все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.

По данной главе и параграфу можно сделать вывод, что профессиональные и не очень участники рынка недвижимости ждут перемен, и они наверняка будут. В 2019-м вступают в силу новые правила финансирования строительных проектов, ожидается рост ипотечных ставок.

Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова считает, что: «Основная масса жилья приобретается с ипотекой, поэтому фактор стоимости кредитов очень важен. Ситуация будет усугубляться переходом рынка недвижимости на новые правила работы. С 1 июля 2019-го эскроу-счета станут обязательными для застройщиков, что приведет к изменению экономики выводимых проектов, повысит их себестоимость и в итоге скажется на конечной цене реализации».

А также по словам Ирина Доброхотовой, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» считает, что: «В среднем по рынку стоит ожидать роста цен — он будет связан с появлением у застройщиков новых издержек. При этом ипотека в следующем году будет по-прежнему поддерживать спрос, так как ставки хоть и выросли, но еще находятся на психологически комфортном для заемщиков уровне, им далеко до значений 2013-2015 годов. Размер среднего ипотечного займа также может увеличиться, если цены на жилье продемонстрируют ожидаемый рост».

Глава 2. Анализ финансового состояния ипотечного кредитования в России

2.1. Перспективы развития системы ИЖК России

Согласно закону, об ипотеке с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022 года, правительство утвердило программу субсидирования ипотеки для семей с детьми. Для семей, у которых с 2018г. родится второй и третий ребенок, будет действовать льготная ипотечная ставка в 6% годовых при покупке жилья в новостройке или рефинансирования старого кредита. Такая ставка полагается в течение трех лет с даты выдачи кредита при рождении второго ребенка и пяти лет третьего. Принятое решение позволит выдать гражданам, родившим второго и третьего ребенка, до 600 млрд. руб. жилищных кредитов с пониженной процентной ставкой, рассчитывают в правительстве.

Государственная поддержка направлена на повышение рождаемости в стране. Претендовать на льготы могут только те семьи, которые планируют рождение второго или третьего ребенка в срок 01.01.2018—31.12.2022 года. При рождении второго ребенка оформление льготы на 3 года (36 месяцев) с даты выдачи кредита. При рождении третьего ребенка оформление льготы на 5 лет (60 месяцев) с даты выдачи кредита. При рождении 2 и 3 ребенка оформление льготы на 3 года, затем продления срока субсидирования еще на 5 лет.

После окончания льготной программы процентная ставка по ипотечному кредиту возвращается на уровень ключевой ставки ЦБ плюс 2%.

Первоначальный взнос по новому закону Минимальный размер первоначального взноса по льготной ипотеке составляет 20% от стоимости жилья. Для внесения первоначального взноса разрешается использовать материнский капитал, средства работодателя и другие государственные субсидии. Размер кредита и первоначального взноса зависит от региона РФ:

Максимальная сумма ипотечного кредита для регионов РФ составляет 3 млн. рублей. В этом случае первоначальный взнос должен быть не менее 600 тысяч рублей. Молодые семьи в Москве и Московской области, а также в Санкт-Петербурге и Ленинградской области могут взять ипотеку на сумму до 8 млн. рублей. При максимальном размере кредита необходим первоначальный взнос 1,6 млн. рублей. Кроме того, новым указом вводится финансовая помощь при рождении первого ребенка — в среднем 10 500 рублей в течение 18 месяцев. Это соизмеримо с зарплатой в регионах.

Льготная процентная ставка доступна в банках-участниках государственной программы, а также в Агентстве ипотечного жилищного кредитования. Кроме того, в этих же финансовых организациях доступна реструктуризация ипотеки.

Таблица 1.

Условия получения ипотеки в России

Банк	Льготная % ставка	Возраст, лет
Альфа-Банк	11,75	20-64
Банк Возрождение	10,9	18-65
Бинбанк	10,75	21-65
Газпромбанк	9,5	21-65
Абсолют Банк	10,9	21-65
АИЖК	10,75	21-65

Процедура получения льготы сделана максимально простой и прозрачной для новых заемщиков. Чтобы воспользоваться возможностями ипотечной госпрограммы по указу Президента РФ, необходимо:

оформить стандартную ипотеку в банке;
предоставить в банк список документов после рождения ребенка для оформления льготы;
оплачивать регулярные платежи по ипотеке по сниженной ставке 6%.

Банк получает компенсации из бюджета без каких-либо дополнительных действий со стороны заемщика. Тем не менее относительно льготной ипотеки 2018 по указу Владимира Путина остаются моменты, требующие внимания:

рождение близнецов. Прямо в Постановлении Правительства РФ вопрос рождения близнецов не рассмотрен. Если близнецы — это 1 и 2 ребенок в семье, то длительного льготного периода — 3 года. Если близнецы — 2 и 3 ребенок в семье, то льготный период составит 8 лет (3 и 5 лет).

Президент Российской Федерации очень обеспокоен тем, что уровень жизни многих семей не позволяет им улучшить жилищные условия. В результате Правительству было дано поручение разработать программу субсидирования социально необеспеченных граждан при оформлении ипотеки. Благодаря Постановлению №1711 и ряду других нормативно-правовых актов, в 2018 году многие семьи получили возможность на льготных условиях принять участие в ипотечных программах:

Под 6,00% годовых могут приобрести в кредит жилье с первичного рынка недвижимости россияне, у которых, начиная с 01.01.2018 года и до 31.12.2022 года, родился второй или третий ребенок;
Российские семьи, которые оформили ипотеку после 01.01.2018 г. и в которых родится второй или третий наследник до 31.12.2022 г., могут принять участие в программе рефинансирования, благодаря чему годовая процентная ставка будет снижена до 6,00%;
Государством будет осуществляться субсидирование ипотечных кредитов при условии своевременного внесения заемщиками обязательных платежей: на второго ребенка в течение 3-х лет, на третьего – 5 лет;
Для получения субсидии от государства заемщикам придется оформить договор личного страхования.

Таким образом, развитие ипотеки в 2019 г. напрямую будет зависеть от политических и экономических факторов. В случае падения цены на нефть, а также снижения покупательной способности рубля, может резко измениться направление всех прогнозов развития ИЖК. К сожалению, зависимость экономики нашей страны от экспорта сырья все еще очень высока.

2.2. Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию

В России на сегодняшний день развитие ипотечного кредитования происходит по двум направлениям. Первое – централизованное внедрение схем ипотеки государством. Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение разнообразных моделей в регионах РФ.

Задача Агентства, действующего в качестве национального института на вторичном рынке ипотечных кредитов, является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки этих кредитов у банков на средства, привлекаемые от частных инвесторов. Эти средства привлекаются на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых Агентством под гарантию Правительства Российской Федерации.

С накоплением опыта управления собственным портфелем и рисками, присущими ипотечным активам, Агентство будет расширять количество предоставляемых им услуг за счет увеличения объема принимаемых на себя рисков.

Основными функциями Агентства являются:

Определение стандартов и правил ипотечного кредитования:

разработка и установление стандартов и норм ипотечного кредитования;
оценка качества жилищных ипотечных кредитов, приобретаемых Агентством;
проведение экспертизы различных инструментов ипотечного кредитования;
осуществление постоянной работы с банками по вопросам методологии ипотечного кредитования;
анализ деятельности банков, продающих кредиты.

Осуществление операций на вторичном рынке ипотечных кредитов:

покупка ипотечных кредитов;
выпуск и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами;
выплата инвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами.

Оказание технической помощи и обучение специалистов в области ипотечного кредитования:

оказание технической помощи кредиторам в области организации ипотечного кредитования;
осуществление разработок по экономическим и юридическим аспектам ипотечного кредитования;
проведение семинаров, учебных курсов;
оказание консультативной помощи;
оказание технической и учебной помощи покупателям ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

В основе системы ипотечного жилищного кредитования России лежит двухуровневая модель, адаптированная под российские условия. Ипотечные кредиты выдают коммерческие банки, а в роли специализированного агентства, выкупающего кредиты, выступает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. АИЖК использует все необходимые механизмы для поддержки и развития рынка ипотечного кредитования в России.

Агентство разрабатывает и внедряет механизмы для повышения инвестиционной привлекательности жилищного сектора, обеспечивая при этом устойчивость, ликвидность, конкуренцию инновационного развития рынка жилья, формируя тем самым платежеспособный спрос на жилье. Кроме того, оно обеспечивает земельными ресурсами и стимулирует строительство жилья, развивает рынок ипотечных бумаг и других финансовых инструментов.

2.3. Порядок и условия предоставления кредита на примере Сбербанка России

Банк №1 по ипотеке в России — это Сбербанк. Данный банк занимает практически 50% всего рынка ипотечного кредитования и является лидером в данном сегменте.

Особенности условия предоставления ипотеки в Сбербанке на 2019 год:

ипотечный займ предоставляется гражданам РФ для приобретения объектов жилой недвижимости на первичном и вторичном рынке;
обслуживать открытую кредитную программу можно с привлечением материнского капитала и военных сертификатов;
увеличен размер жилищного займа для военнослужащих. Предельная сумма кредита составляет 2,502 млн. рублей;
заявление рассматривается в течение 5 рабочих дней, а решение о выдаче кредита действительно 122 рабочих дня;
владельцы зарплатных карт и клиенты, застраховавшие свою жизнь в партнерской страховой компании, пользуются особыми льготами с пониженными процентными ставками;
скидка 0,3% для всех зарплатников;
сохраняется возможность досрочного погашения ссуды без штрафных санкций;
кредитная карта. При взятии жилищной ссуды можно оформить кредитку с одобренным лимитом до 200 тысяч рублей;
размер ипотечного кредита от 600 тыс. руб. до 60 млн. руб.
максимальный срок кредитования 30 лет;
запущена семейная ипотека в Сбербанке под 6% годовых.

Обязательные условия ипотеки от Сбербанка:

недвижимость приобретается на территории РФ;
валюта кредитования – российские рубли;
объект недвижимости передается в залог, страхуется заемщиком на весь срок займа.

Перед тем, как рассмотреть предложения банков, необходимо выделить те аспекты, на которых следует заострить внимание, прежде чем подписывать договор, связанный с получением кредита наличными.

Безусловно, основными моментами при получении кредита являются процентная ставка и тот срок, на который вы берете деньги. И если на процентную ставку многие обращают свой взор, то вот о сроках иногда забывают. В результате чего получается так, что даже при ставке в 11% выплачивают двойной размер от изначальной суммы. Помните, лучше взять кредит со средним ежемесячным платежом, но на короткий срок, нежели с очень низким, но на большой период.

Предлагаются брать кредиты под оптимальные условия кредитования, такие как:

использования субсидий бюджета и банка, положенные вашей семье (военный сертификат, материнский капитал, условия госпрограммы «Молодая семья», льготы бюджетникам и корпоративным клиентам банка). Снижение ставки на 1-1,5 % годовых даст ощутимую выгоды при оформлении крупного кредита на длительный срок;
дать банку максимально полную информацию о своем финансовом положении. Это поможет получить одобрение кредита на стандартных и специальных условиях;
оформить имущественный налоговый вычет при покупке недвижимости. Полученные деньги можно направить на досрочные расчеты с кредитором или на благоустройство нового жилья;
выбирать условия ипотеки, оценивая свои возможности в 2019 году и перспективы изменения дохода;
подать заявку через партнеров банка. Это позволит увеличить шансы на одобрение и получить определенные преференции по ставке.

2.4. Состояние рынка ипотечного кредитования

Рынок ипотеки, согласно статье «Эксперт Ра» стремительно растет из-за отложенного спроса на жилье со стороны населения. Люди долго не могли себе покупку недвижимости и начали покупать из-за того, что упали ставки по кредитам, а цены на само жилье остаются стабильными.

Самыми популярными остаются кредиты меньше 3 млн рублей. Чаще всего россияне берут кредиты на срок от 10 до 20 лет.

Лидером по итогам первого полугодия по темам роста кредитования стал Альфа-Банк, который вернулся на рынок ипотечного кредитования лишь в конце 2017 года. При этом после санации «Открытия» и «Бинбанка» доля государственных банков в ипотечном кредитовании выросла.

Рисунок 2. Темпы прироста объемов выданных кредитов в %

В 2018 году из-за уменьшения платежеспособного спроса на жилье темпы роста кредита замедляются, а банки не выдадут россиянам столько же кредитов, сколько выдали за 2018 год. Ставки по ипотеке начнут расти уже в конце этого года. Это будет происходить на фоне роста цен недвижимость, например, цены на первичном рынке цены уже начали расти, пишут аналитики агентства. Цены на вторичном рынке во втором квартале этого года, стабилизировались после того, как они падали 2,5 года.

Рост цен на жилье в "Эксперте РА" объясняют новыми требованиями к застройщикам и запретом на долевое строительство. В июле этого года президент Владимир Путин подписал закон об усилении контроля в сфере долевого строительства, который запрещает привлекать средства граждан для него. В частности, с 1 июля 2019 года нельзя будет заключать новый договоры на долевое строительство. Застройщикам теперь придется полагаться на банковские кредиты, что приведет к росту их издержек. И это можно наблюдать по графику, что стали меньше брать кредитов. Основная причина в недостаточном спросе - у большей части населения просто нет денег на покупку квартиры.

Рисунок 3. Объем предоставленных ипотечных кредитов, трлн. руб.

Судя по графику объем ипотечного кредитования в России на 2018 год составил 2,7 трлн. руб. 18-20%, а в 2019 году замедлился до 2,5 трлн. руб. АКРА ожидает прирост портфеля ипотечных кредитов на 15% к концу 2019 года. Однако с учетом ряда мероприятий, проводимых банками и государством для поддержки ипотечного кредитования, годовые темпы прироста рынка в 2019 году не опустятся ниже 15-20%.

Таким образом, из выше перечисленных графиков, можно сделать вывод, что ипотечный рынок в России за 2018 год поставил новый рекорд - его объем по итогам года вырос на 35% до 2,7-2,8 трлн рублей, прогнозирует рейтинговое агентство "Эксперт РА". Население сейчас покупает квартиры, потому что снижаются ставки по кредитам, а цены на недвижимость остаются стабильными. В 2019 году ипотечный бум в России закончится, прогнозируют аналитики агентства.

Заключение

Ипотечное кредитование – это показатель развития и стабильности экономики страны, поэтому государство активно поддерживает развитие столь важного финансового института различными законопроектами и программами. Однако государственное планирование зачастую базируются на недостоверных статистических данных, в результате таких многолетних реформ в экономике появилась некоторая стабильность с признаками стагнации. В России преобладает двухуровневая модель ипотечной компании - АИЖК на первом уровне и банки на втором.

ПАО Сбербанк по-прежнему занимает лидирующие позиции в большинстве субъектов Российской Федерации по ипотечному кредитованию, его доля на рынке ипотечных кредитов составляет около 45%.

Можно выявить основные достоинства ипотечного кредитования в Сбербанке. Во-первых, банк ограничил максимальный возраст заемщиков пенсионным возрастом до 75 лет. Во-вторых, ПАО Сбербанк широкий спектр продуктов ипотечного кредитования. В-третьих, у банка срок выплаты кредита – до 30 лет.

Ипотека представляет собой особую форму кредитования, имеющую характерные отличительные черты, в то же время ей присущи и общие, фундаментальные признаки и принципы кредита. Несмотря на то, что ипотечный бизнес и его составная часть - ипотечное жилищное кредитование, довольно новое направление в России, к настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотеки.

С развитием ипотечного кредитования банки предлагают множество различных ипотечных программ с разными условиями: это ипотечные программы на первичном и вторичном рынке, ипотека на покупку земли или дома. Кроме того, появляется все больше доступных схем ипотеки молодым семьям.

Но все же, как показал анализ, развитие ипотечного жилищного кредитования проходит в сложной экономической ситуации. Статистические данные фиксируют, с одной стороны, недостаточную обеспеченность российских граждан жильем, с другой - небольшие объемы ипотечных жилищных кредитов, выданных коммерческими банками. Анализ регионального опыта реализации моделей ипотечного кредитования свидетельствует о глубокой дифференциации степени развития систем жилищного финансирования, что обусловлено региональной асимметрией в становлении и функционировании рынка жилья в России.

Также распространение ипотеки в России сдерживается рядом факторов, в первую очередь, несовершенством законодательной и нормативной базы. Следует указать здесь и еще один немаловажный момент. Для использования системы ипотечного кредитования как мощного стимулятора стабилизации и роста современной российской экономики необходимо создавать именно систему ипотечного кредитования, а не просто ипотечное законодательство и ипотечные банки. Для полноценной работы системы ипотечного кредитования должны быть развиты такие обеспечивающие функции, как оценка стоимости недвижимости и страхование.

Основные причины развитие ипотеки в России, являются:

недостаточность правового обеспечения ипотеки, связанная с медленной реализацией Федеральных законов "Об ипотеке" и "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
неразвитость судебной практики оперативного решения вопросов об отчуждении имущества, являющегося объектом залога, и урегулирования финансовых интересов заемщика и кредиторов по первой и младшим закладным при продаже заложенного имущества с аукционов;
особенности политической, социально-экономической и финансовой ситуации в России;

Ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин считает, что: «Основным фактором, влияющим на рынок недвижимости в 2019 году, будут регулирующие воздействия государства — как те, о которых еще неизвестно, так и те, которые уже приняты и вступят в силу. Как показал опыт последних лет, в любой момент власть может принять как решения, ведущие к торможению продаж новостроек и снижению возможностей финансирования строительства, так и к оживлению на рынке. При этом с учетом того, что в последнее время часто изменения в законодательство принимаются без учета экономических реалий, широкого обсуждения и подготовки, прогнозировать их сложно, а значит, непрогнозируемыми становятся и планы застройщиков, и цены на рынке новостроек. На этом фоне более стабильным и предсказуемым для покупателей выглядит вторичный рынок, а на первичном лучше выбирать объекты с высокой стадией готовности или уже получившие проектное финансирование от банков».

Все это напрямую влияет на доступность ипотеки, и как следствие, на возможность людей приобрести жилье или улучшить свои жилищные условия. При этом уровень доходов граждан, как потенциальных заемщиков, так и уже переехавших в новое жилье благодаря ипотечному кредитованию, начал снижаться.

Таким образом, по итогам курсовой работы можно сказать, что перспективы развития ипотечного кредитования в России довольно неоднозначны, с одной стороны он является наиболее удобной формой кредитования населения для приобретения товаров и услуг, однако в настоящий момент существуют достаточно весомые сдерживающие факторы, которые замедляют рост сегмента и даже могут вызвать общий кризис банковской системы за счет роста невозвращенных кредитов.

Список литературы

Корсунова Н.Н.«Развитие системы ИЖК России в 2017 г.»/Издательство «Проблемы науки»/Вестник науки и образования.-с.61 №12(36)2017 г.;
Ипотека Путина по указу 2018 года — кому дают под 6% и какие условия;
Семибратова О.И. Банковское дело: Учебник для нач. проф. образования / О.И. Семибратова. – М.: Издательский центр «Академия»;
Официальный сайт Центрального банка Российской Федерации https://www.cbr.ru;
moluch.ru;
cyberleninka.ru;
www.bbc.com;
finlit.online;
textb.net;
bugabooks.com;
www.vedomosti.ru;
www.eduherald.ru;
www.kalkulyator-ipoteki.ru;
ipotekaved.ru;
knowledge.allbest.ru;
https://lenta.ru/articles;
https://spravochnick.ru