Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

Оценка рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 940 кв.м. с земельным участком кадастровый номер 50:23:0110204:00ТТ

Содержание:

1. Задание на оценку

1.1. Объект оценки. Объектом оценки является нежилое здание общей площадью 940 кв. м с земельным участком кадастровый номер 50:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г.Электросталь, ул.Чернышевского, д.6

1.2. Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки. Право собственности.

1.3. Цель оценки. Определение рыночной стоимости объекта оценки.

1.4. Предполагаемое использование результатов оценки Результаты оценки используются для подтверждения стоимости залогового обеспечения банковского кредита.

1.5. Вид стоимости. Рыночная стоимость.

1.6. Дата оценки. Оценка проведена по состоянию на 10 февраля 2018 г.

1.7. Допущения, на которых должна основываться оценка. Оценка проводится без учета обременения.

1.8. Иная информация, предусмотренная федеральными стандартами оценки

состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии). Объектом оценки является нежилое здание общей площадью 940 кв. м с земельным участком кадастровый номер 50:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г.Электросталь, ул.Чернышевского, д.6
характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики

Для установления характеристик объекта оценки были использованы следующие документы.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.;

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;

Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.;

Постановление главы г.Электросталь Московской обл. №4717 от 22.11.2004 г.;

Акт приема – передачи от 05.12.2009 г.;

Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.;

Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.

Копии документов по объекту оценки представлены в Приложении 1.

права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

Право собственности.

Собственник объекта оценки. ООО «Заказчик».

Балансовая стоимость. 16 410 265 рублей.

Срок проведения оценки. 10.02.2018 г. - 15.02.2018 г.

2. Применяемые стандарты ОЦЕНКИ

При проведении оценки объектов оценки применялись следующие стандарты:

Федеральные стандарты оценки (ФСО):

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1)
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2)
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3)
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611«Оценка недвижимости (ФСО № 7)

Стандарты профессиональной практики Российского общества оценщиков (ССО РОО):

ССО РОО 1-01-2010. Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки;
ССО РОО 2-01-2010. Рыночная стоимость как база оценки;
ССО РОО 2-02-2010. Составление отчета об оценке;
ССО РОО 2-05-2010. Оценка стоимости недвижимого имущества.

3. Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения

Оцениваемое имущество рассматривается свободным от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено Договором об оценке.

Исходные данные, использованные оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где возможно, делаются ссылки на источник информации.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что рассматриваемый объект будет продан по указанной цене (сумма денежного выражения ценности недвижимости, указанная в отчете об оценке, является рекомендуемой).

Мнение оценщика относительно стоимости действительно только на дату проведения оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.

В процессе проведения работ по оценке рассмотрению подлежало только недвижимое имущество и оборудование, являющееся его неотъемлемой частью (инженерные сети, вентиляционное оборудование и т.д.).

Все прогнозы, сделанные в отчете, базируются на существующей рыночной ситуации на дату оценки.

4. Сведения о заказчике оценки и об оценщике

4.1. Сведения о Заказчике:

Общество с ограниченной ответственностью «ЗАКАЗЧИК», юридический адрес: 144000, Московская область, г.Электросталь, ул.Чернышевского, д.6, ИНН 7701258988, КПП 770101001, ОГРН № 1037789046547, расчетный счет: 40702810200000001606 в «КБ «Крокус-Банк» ООО, г. Москва, корреспондентский счет 30101810000000000881, БИК 044585881.

4.2. Сведения об оценщике:

4.2.1. Юридическое лицо, с которым Оценщик заключил трудовой договор. ООО «Оценщик», 125009, г. Москва, Газетный пер., д. 9, стр. 4. ОГРН 1027739889649 от 25 декабря 2002 г.

Страховой полис ООО «Оценщик» № 1406МВ40R5492 от 23.12.2017 г. с ОАО «Военно-страховая компания». Период страхования с 1 января 2018 г. по 31 декабря 2018 г.

4.2.2. Иванов Виктор Николаевич - член саморегулируемой организации оценщиков - Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» - и включен в реестр оценщиков 31.07.2007 г. за регистрационным
№ 000502. Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 542691, выдан 21.04.2003 г. Страховой полис № 6952 от 06.05.2017 г. ОСАО «ИНГОССТРАХ», ОАО «АльфаСтрахование». Период страхования с 01 июля 2017 г. по 30 июня 2018 г. Стаж работы в оценочной деятельности с апреля 2003 года.

4.2.3. Петров Виктор Леонидович – член саморегулируемой организации оценщиков - Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» - и включен в реестр оценщиков 31.07.2007 г. за регистрационным № 00503. Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 559295, выдан 20.01.2003 г. Страховой полис № 2349 от 06.05.2017 г. ОСАО «ИНГОССТРАХ», ОАО «АльфаСтрахование». Период страхования с 01 июля 2017 г. по 30 июня 2018 г. Стаж работы в оценочной деятельности с января 2003 года.

4.2.4. Сведения об организации, являющейся саморегулируемой организацией оценщиков.

Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» (РОО) включена в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков 09.07.2007 г. за № 0003. Местонахождение РОО: г. Москва, 1-й Басманный пер., д. 2а, стр. 1.

5. Информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах

К проведению оценки и подготовке отчета об оценке иные организации и специалисты (кроме указанных в разделе 4) не привлекались.

Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения

№ п/п	Перечень использованных данных	Источники получения данных
1	Состояние и тенденции на российском рынке недвижимости	www.cbr.ru, www.gks.ru ежемесячный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «Rway»
2	Данные о ценах предложений и сделок с недвижимостью	Ежемесячный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «Rway», интернет-сайты организаций, занимающихся операциями с недвижимостью

Кроме того, оценщиками были использованы другие источники получения данных, необходимых для проведения расчетов, ссылки на используемые источники помещены в отчете далее по тексту.

6. Основные факты и выводы

6.1. Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки.
Договор № 1 от 10.02.2018 г.

6.2. Общая информация, идентифицирующая объект оценки. Объектом оценки является нежилое здание общей площадью 940 кв. м с земельным участком кадастровый номер 50:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г.Электросталь, ул.Чернышевского, д.6

6.3. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке (руб.).

Подход к оценке
*Затратный*	*Сравнительный*	*Доходный*
48 989 109	33 374 700	22 850 305

6.4. Итоговая величина стоимости объекта оценки.

Рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 940 кв. м с земельным участком кадастровый номер 50:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г.Электросталь, ул.Чернышевского, д.6, по состоянию на дату оценки составляет:

32 424 000

(Тридцать два миллиона четыреста двадцать четыре тысячи) руб.

6.5. Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости

Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость объекта оценки: 28 533 000 руб. – 36 315 000 руб., включительно.

7. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Объект оценки. Объектом оценки является нежилое здание общей площадью 940 кв. м с земельным участком кадастровый номер 50:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г.Электросталь, ул.Чернышевского, д.6

Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки. Право собственности.

Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии). Объектом оценки является нежилое здание общей площадью 940 кв. м с земельным участком кадастровый номер 50:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г.Электросталь, ул.Чернышевского, д.6.

Характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.;

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;

Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.;

Постановление главы г.Электросталь Московской обл. №4717 от 22.11.2004 г.;

Акт приема – передачи от 05.12.2009 г.;

Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.;

Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.

Копии документов по объекту оценки представлены в Прил. 1.

Права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки. Право собственности.

Собственник объекта оценки. ООО «Заказчик».

Балансовая стоимость. 16 410 265 рублей.

Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки

Для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки были использованы следующие документы.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.;

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;

Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.;

Постановление главы г.Электросталь Московской обл. №4717 от 22.11.2004 г.;

Акт приема – передачи от 05.12.2009 г.;

Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.;

Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.

Описание объекта оценки, приведенное ниже, выполнено с использованием данных Заказчика. Фотографии объекта оценки представлены в Прил. 1.

Объектом оценки является является нежилое здание общей площадью 940 кв. м с земельным участком кадастровый номер 50:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г.Электросталь, ул.Чернышевского, д.6.

Характеристики здания

Наименование	Показатель
Дата постройки	2001 г.
Группа капитальности	I
Площадь земельного участка, кв. м	1 920,0
Площадь застройки, кв. м	342,4
Этажность	3 этажа
Общая площадь здания, кв. м	940
Средняя высота потолка в помещениях, м	2,7
Износ по данным технического паспорта, %	-
Наличие сервитутов	не зарегистрированы
Сведения о принадлежности к памятникам архитектуры	нет
Текущее использование оцениваемых помещений	офисное

Здание в хорошем состоянии. Износ конструктивных элементов низкий.

Описание конструктивных элементов и характеристика здания

Конструктивные элементы		Материал
Фундамент		монолитные бетонные колонны
Наружные и внутренние капитальные стены		Пеноблоки, утеплённые пенополистиролом
Перекрытия		ж/бетонные
Кровля		кровлелон (полимерная мембрана)
Полы		плитка, паркет, ламинат, мрамор
Проемы	Оконные	пластик, алюминий
	Дверные	дубовый шпон, пластик
Отделка		плитка в с/узлах, покраска
Инженерное обеспечение		отопление, центральное отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система.

Местоположение объекта характеризуется хорошей транспортной доступностью. Сообщение с г. Москва осуществляется автобусами, маршрутными такси, электропоездами. Здание находится в ~1,5 км от железнодорожной станции «Электросталь». Местоположение объекта оценки представлено на рис. 1.

Рис. 1. Местоположение объекта оценки

Особенности местоположения объекта оценки

Электроста́ль — город областного подчинения с административной территорией в Московской области России. Образует городской округ Электросталь. Население — 158 508 чел. (2017). Площадь города — 51,45 км², городского округа — 135,37 км². Городской округ Электросталь расположен в 52 километрах (38 км от МКАД) к востоку от Москвы. В окрестностях Электростали берёт начало река Вохонка (приток Клязьмы), а также притоки Вохны — Марьинка и Ходца. На севере Электросталь граничит с землями Ногинского мехлесхоза, а с юга и юго-востока — с землями Павлово-Посадского района. На западе и востоке к городской территории вплотную подходят лесные массивы.

В рамках муниципального устройства, он образует муниципальное образование городской округ Электросталь, образованный в 2004 году и включивший в себя один населённый пункт — одноимённый город. 1 января 2018 года в состав городского округа вошли также 10 сельских населённых пунктов упразднённого сельского поселения Стёпановское Ногинского муниципального района.

Электросталь является центром металлургии и тяжёлого машиностроения — город обладает крупнейшим в стране производством ядерного топлива, высококачественной стали, тяжёлого машиностроения и химической продукции. Кроме этого, в городе работают более сотни средних и малых предприятий, которые производят строительные материалы, одежду, книги и журналы, школьную и офисную мебель, продукты питания и многое другое.

По инициативе Главы городского округа и руководства ведущих организаций и предприятий научно-промышленного комплекса города был образован Научно-промышленный совет городского округа Электросталь Московской области. Совет создан с целью оказания поддержки органам местного самоуправления в решении задач устойчивого социально-экономического развития города, выработке рекомендаций по эффективному использованию научно-технического потенциала города.

Уровень занятости в городе довольно высокий, что связано с наличием крупных промышленных предприятий. Основные предприятия г.Электросталь - ПАО «Машиностроительный завод», АО «Металлургический завод «Электросталь», ОАО «Электростальский завод тяжёлого машиностроения», ОАО «Электростальский химико-механический завод им. Н. Д. Зелинского», Котельно-строительная компания, Завод теплообменного оборудования «Бойлер», Завод «ОСТ-Тара» группы «ОСТ», ОАО ЭНПО «НЕОРГАНИКА», ЗАО «Электростальский домостроительный комбинат», ЗАО НИКБООР.

Кроме этого, в городе функционирует крупный молокозавод, рыбные хозяйства, чайные компании и хлебозавод. Торговые центры обеспечивают работой более 3000 человек, помимо этого есть сотни магазинов, аптек, парикмахерских, турагентств, банков и т.д.

На западе, поблизости от города, проходит кольцевой газопровод Московской области (КГМО), на северо-востоке от города размещена Ногинская подстанция (район пос. Красный Электрик), подающая в город электроэнергию от ЕЭС.

Прямое автобусное сообщение с городами Москва (маршруты № 399 и 588) и Ногинск (№ 20, 23, 42 и 49, маршрутные такси № 49, 65, 69 и 42). Пригородные автобусы до станции Фрязево (№ 103, 38, 40, 42, 60,) деревни Пушкино (№ 39), посёлка имени Воровского (станция Храпуново, автобусы и маршрутные такси № 49). Развита сеть внутригородских автобусных перевозок, включающая 15 маршрутов.

Беспересадочное сообщение электропоездами с г. Москва (время движения до платформы Серп и Молот (пересадка на станции метро «Римская» и «Площадь Ильича») составит примерно 1 час 15 минут.), Железнодорожный, Электроугли, Реутов.

8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

8.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки

Итоговые данные о социально-экономическом развитии РФ по итогам 2017 года сделаны на основании данных Федеральной службы государственной статистики, которые опубликованы на момент проведения оценки.

В таблице представлены ключевые показатели развития экономики РФ за 2017 год (в том числе за декабрь 2017 года).

Таблица 1. Основные экономические и социальные показатели.

Объем ВВП России за 2017г., по первой оценке, составил в текущих ценах 92081,9 млрд. рублей. Индекс его физического объема относительно 2016г. составил 101,5%. Индекс-дефлятор ВВП за 2017г. по отношению к ценам 2016г. составил 105,5%.

Индекс промышленного производства в 2017г. по сравнению с 2016г. составил 101,0%, в декабре 2017г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года - 98,5%.

Объем производства продукции сельского хозяйства всех сельхозпроизводителей (сельхозорганизации, крестьянские (фермерские) хозяйства, хозяйства населения) в 2017г. в действующих ценах, по предварительной оценке, составил 5654,01) млрд.рублей, в декабре 2017г. - 220,5 млрд.рублей.

Оборот организаций с основным видом деятельности "Рыболовство и рыбоводство" в 2017г. составил 310,1 млрд.рублей, что в действующих ценах на 8,9% больше, чем в 2016г., в декабре 2017г. - 31,2 млрд.рублей и на 1% больше, чем в соответствующем периоде предыдущего года.

Объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство", в 2017г. составил 7545,9 млрд.рублей, или 98,6% (в сопоставимых ценах) к уровню 2016г., в декабре 2017г. - 1087,9 млрд.рублей, или 101,3% к соответствующему периоду предыдущего года. Из числа введенных в действие в 2017г. зданий 93,6% составляют здания жилого назначения.

В соответствии с федеральной адресной инвестиционной программой, утвержденной Минэкономразвития России на 2017г. (с уточнениями на 1 января 2018г.), выделены ассигнования в размере 636,4 млрд.рублей, из них из федерального бюджета - 615,6 млрд.рублей, на строительство 1384 объектов капитального строительства, приобретение объектов недвижимости и реализацию мероприятий (укрупненных инвестиционных проектов). Из общего количества объектов по 242 объектам было намечено провести только проектные и изыскательские работы. Из 441 объекта, намеченного к вводу в 2017г., введено в эксплуатацию 208 объектов, из них 189 - на полную мощность, 19 объектов - частично.

Оборот розничной торговли в 2017г. составил 29804,0 млрд.рублей, что в сопоставимых ценах составляет 101,2% к 2016г., в декабре 2017г. - 3081,5 млрд.рублей, или 103,1% к соответствующему периоду предыдущего года.

В 2017г., по данным оперативной отчетности, населению было оказано платных услуг на 8831,9 млрд.рублей, в декабре 2017г. - на 802,6 млрд.рублей. Удельный вес расходов на оплату услуг в потребительских расходах населения в 2017г. остался на уровне 2016г. (21,2%), в декабре 2017г. составил 19,2% против 19,3% в декабре 2016 года.

По результатам выборочного обследования деловой активности сферы услуг, в IV квартале 2017г. баланс оценок изменения экономической ситуации, в отличие от III квартала 2017г., имел отрицательное значение.

Индикатор делового климата в сфере услуг - индекс предпринимательской уверенности в IV квартале 2017г. составил (-7)%.

Как и в предыдущие периоды, в IV квартале 2017г. основными факторами, ограничивающими деятельность организаций сферы услуг, является сокращение платежеспособного спроса населения (отметило 47% опрошенных руководителей организаций сферы услуг), недостаток финансовых средств (44%), существующий уровень налогообложения (37%), большая отчетная нагрузка (32%).

Баланс оценок ожидаемого изменения экономической ситуации (разность долей респондентов, отметивших "улучшение" и "ухудшение" показателя) в I квартале 2018г. по сравнению с IV кварталом 2017г. в целом в сфере услуг составил 0%, в то же время в организациях, занимающихся творческой деятельностью, деятельностью в области искусства и организацией развлечений - 20%, рекламной деятельностью и деятельностью в ломбардах - 15%, в организациях, деятельность которых подвержена влиянию сезонного и календарного факторов, например, в туристических агентствах и прочих организациях, предоставляющих услуги в сфере туризма, баланс оценок имеет отрицательное значение (-13%).

Внешнеторговый оборот России, по данным Банка России (по методологии платежного баланса), в ноябре 2017г. составил (в фактически действовавших ценах) 55,0 млрд. долларов США (3237,9 млрд.рублей), в том числе экспорт - 33,2 млрд.долларов (1958,2 млрд.рублей), импорт - 21,7 млрд.долларов (1279,7 млрд.рублей). Сальдо торгового баланса в ноябре 2017г. сложилось положительное, 11,5 млрд.долларов (в ноябре 2016г. - положительное, 9,0 млрд.долларов).

В ноябре 2017г. зарегистрировано 34 тыс. организаций (в ноябре 2016г. - 38,1 тыс.), количество официально ликвидированных организаций составило 50,8 тыс. (в ноябре 2016г. - 52,7 тыс. организаций).

В декабре 2017г. по сравнению с предыдущим месяцем индекс потребительских цен составил 100,4%, в том числе на продовольственные товары - 100,6%, непродовольственные товары - 100,3%, услуги - 100,3%.

В IV квартале 2017г. по сравнению с предыдущим кварталом индексы цен на первичном и вторичном рынках жилья, по предварительным данным, составили соответственно 100,6% и 100,1%. На первичном рынке жилья рост цен составил от 0,1% на элитные квартиры до 0,8% на квартиры среднего качества (типовые). На вторичном рынке повышение цен составило от 0,1% на элитные квартиры до 0,3% на квартиры среднего качества (типовые). Вместе с тем квартиры низкого качества подешевели на 0,8%.

На рынке коммерческой недвижимости по итогам декабря 2017 года лидером по объему предложения остаются офисные помещения, доля которых по площади составляет 48%. Далее идут производственно-складские помещения (20%), помещения торговые помещения (18%) и свободного назначения (14%).

8.2. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Объектом оценки является нежилое здание общей площадью 940 кв. м с земельным участком кадастровый номер 50:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г.Электросталь, ул.Чернышевского, д.6.

Объект недвижимости относится к рынку коммерческой недвижимости, сегмент - отдельно стоящие здания нежилого назначения, которые возможно использовать как офисные помещения.

8.3. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект

Для сравнительного анализа офисных помещений были отобраны следующие объекты-аналоги.

Московская область, г. Электросталь, Фрязевское шоссе, д.114, двухэтажное отдельно стоящее здание офисного назначения общей площадью 235 кв.м, земельный участок 1500 кв.м. Интернет-сайт www.cian.ru. Цена предложения с учетом НДС 12 000 000 руб.
Московская область, г. Электросталь, ул. Николаева, д.9, двухэтажное торгово-офисное здание общей площадью 775,3 кв.м, капитальный ремонт произведен в 2004 году. Интернет-сайт www.avito.ru . Цена предложения с учетом НДС 34 888 500 руб.
Московская область, г. Электросталь, ул. Карла Маркса,д.26, офисное помещение общей площадью 120 кв.м, площадь земельного участка 3400 кв.м.. Интернет-сайт www.cian.ru . Цена предложения с учетом НДС 4 900 000 руб.

Ставки арендной платы за нежилые помещения

№ п/п	Объект-аналог	Ставка арендной платы, руб. за 1 кв. м/год
1	Московская область, г.Электросталь, ул.Горького, д.14, на третьем этаже офисного центра сдается блок помещений общей площадью 201 кв.м, ремонт не требуется. Арендная ставка с учетом НДС 85000 рублей в месяц (5074,6 рублей за 1 кв.м. в год) (Интернет-сайт www.avito.ru).	5074,6
2	Московская область, г.Электросталь, Строительный переулок, д. 5, на 1 и 2 этажах сдаются офисные помещения общей площадью 500 кв.м, ремонт сделан в 2010 году. Арендная ставка с учетом НДС 450 рублей за 1 кв.м в месяц (5400 рублей за 1 кв.м. в год) (Интернет-сайт www.avito.ru).	5400
3	Московская область, г.Электросталь, ул.Горького, д.10, в офисном центре сдаются помещения общей площадью 200 кв.м, сделан ремонт. Арендная ставка с учетом НДС 100000 рублей в месяц (6000 рублей за 1 кв.м. в год) (Интернет-сайт www. realty.yandex.ru).	6000
4	Московская область, г.Электросталь, ул. Карла Маркса, д.6А, сдаются в аренду офисные помещения общей площадью 823 кв.м., расположенные на 3 этаже 5-ти этажного здания, имеется парковка. Арендная ставка с учетом НДС 373,7 рублей за 1 кв.м в месяц (4484,4 рублей за 1 кв.м. в год) (Интернет-сайт www. elektrostal.cian.ru).	4484,4

8.4. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены. Общие выводы по рынку недвижимости.

Анализ рынка коммерческой недвижимости Московской области говорит о том, что в области отсутствует профицит предложений коммерческих объектов: на рынке представлен не весь спектр объектов коммерческой недвижимости различных классов и назначения. На конец первого полугодия 2017 года в Московской области предлагается к продаже и аренде более 7 000 объектов офисной, торговой и производственно-складской недвижимости.

Больше всего на рынке представлено предложений по аренде коммерческой недвижимости.

Доля торговой недвижимости из общего числа заявленных предложений по продаже объектов коммерческой недвижимости Московской области составляет – 40%, доля производственно-складской недвижимости составляет – 36%, наименьшую долю рынка занимает офисная недвижимость, которая составляет – 24%.

Доля торговой недвижимости из общего числа заявленных предложений по аренде объектов коммерческой недвижимости Московской области составляет – 25%, доля производственно-складской недвижимости составляет – 55%, наименьшую долю рынка занимает офисная недвижимость, которая составляет – 20%.

В 2017 году рынок коммерческой недвижимости находился под воздействием отрицательных внешних факторов, которые негативно влияют на все отрасли экономики страны, в том числе продолжающееся снижение инвестиционной активности, падение ставок аренды и цен продажи объектов, перепрофилирование и реконцепция объектов и других

Несмотря на общее ухудшение ситуации в экономике, ключевые эксперты-аналитики не предрекают рынку коммерческой недвижимости особых потрясений. Скорее всего, его ожидает стабильность с нулевой или небольшой отрицательной динамикой. Согласно базовому сценарию обновленного прогноза Министерства экономического развития, признаки выхода экономики России из рецессии ожидаются не раньше окончания 2017 г. Однако рынку коммерческой недвижимости понадобится не менее двух лет для выхода в показатели роста.

9. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.

Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

Анализ наиболее эффективного использования частей объекта недвижимости, например встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта.

Анализ наиболее эффективного использования части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом наиболее эффективного использования всего реконструируемого объекта недвижимости

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости.

Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Оцениваемый объект – отдельно стоящее здание, относится к рынку коммерческой недвижимости, сегмент - отдельно стоящие здания нежилого назначения, которые возможно использовать как офисные помещения. Земельный участок выделен из земель поселений в жилой зоне. Фактическое использование объекта оценки – является наиболее эффективным использованием.

10. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Используемая терминология и процесс оценки

Понятие "рыночная стоимость", используемое в данном Отчете, раскрывается в соответствии с Федеральным Законом № 135-ФЗ от 29.07.98г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Таким образом, вывод о рыночной стоимости объекта оценки представляет собой взвешенное предположение об уровне цены, по которой собственность может перейти из рук в руки по обоюдному согласию сторон. Необходимо принять во внимание, что цена, установленная в случае реальной сделки, может отличаться от цены, определенной в ходе оценки, вследствие таких факторов как: мотивы сторон, умение сторон вести переговоры, условия сделки (например, финансовые условия, условия перехода контроля над компанией и т.д.) и иных факторов, непосредственно относящихся к особенностям конкретной сделки.

Объект оценки - объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте

Цена – это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.

Стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».

Итоговая величина стоимости – стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации.

Подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки – это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке

Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) – это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.

Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

Обзор подходов к оценке

В соответствии со стандартами оценки при проведении оценки используются три классических подхода: затратный, сравнительный и доходный, в рамках которых могут использоваться различные методы оценки.

Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;

б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);

г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

- определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

- расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

- определение прибыли предпринимателя;

- определение износа и устареваний;

- определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;

- определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;

д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;

е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:

- данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;

- данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;

- сметных расчетов;

- информации о рыночных ценах на строительные материалы;

- других данных;

ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав, строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ;

з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;

и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных
на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

Определение итогового значения рыночной стоимости объекта

В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ

и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).

После проведения процедуры согласования оценщик помимо указания в отчете об оценке итоговой величины стоимости объекта оценки имеет право приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации.

Выбор применяемых подходов к оценке

Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется исходя из наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то есть наиболее вероятного использования объекта недвижимости, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, и в результате которого расчетная величина стоимости объекта недвижимости будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Для оценки стоимости объекта оценки применялись сравнительный, затратный и доходный подходы.

10.4. Оценка стоимости объекта оценки сравнительным подходом

В рамках сравнительного подхода будет использован метод количественных корректировок, так как имеется база данных по аналогичным объектам, приведенная в разделе 8. Анализ рынка данного отчета, позволяет выбрать достаточное количество сопоставимых объектов-аналогов, относимых к одному сегменту рынка, а также были изучены аналитические материалы по рынку недвижимости для обоснования вносимых корректировок по каждому элементу сравнения.

Для подбора объектов-аналогов был произведен поиск предложений о продаже объектов коммерческой недвижимости в городе расположения объекта оценке. Согласно анализу рынка объекта оценки на дату оценки к продаже предлагается значительное количество аналогичных объектов. В результате были выбраны объекты, наиболее близкие к объекту оценки по функциональному, конструктивному и параметрическому сходству.

В качестве единицы сравнения была принята цена 1 кв. м, что используется для сравнения объектов недвижимости на рынке продаж.

В своих исследованиях рынка недвижимости оценщики пользовались информацией по ценам предложений продажи объектов недвижимости, размещенной в сети Интернет.

Для сравнительного анализа офисных помещений были отобраны следующие объекты-аналоги.

Московская область, г. Электросталь, Фрязевское шоссе, д.114, двухэтажное отдельно стоящее здание офисного назначения общей площадью 235 кв.м, земельный участок 1500 кв.м. Интернет-сайт www.cian.ru. Цена предложения с учетом НДС 12 000 000 руб.
Московская область, г. Электросталь, ул. Николаева, д.9, двухэтажное торгово-офисное здание общей площадью 775,3 кв.м, капитальный ремонт произведен в 2004 году. Интернет-сайт www.avito.ru . Цена предложения с учетом НДС 34 888 500 руб.
Московская область, г. Электросталь, ул. Карла Маркса,д.26, офисное помещение общей площадью 120 кв.м, площадь земельного участка 3400 кв.м.. Интернет-сайт www.cian.ru . Цена предложения с учетом НДС 4 900 000 руб.

Как правило, при корректировке стоимости объектов-аналогов применяются следующие поправки: на передаваемые имущественные права, на условия финансирования, на условия продажи (уторговывание, на расходы, сделанные сразу после покупки, на рыночные условия (время продажи), на местоположение, на размещение, на отличие количества единиц измерения, характеризующего объект-аналог (площадь, строительный объем объекта недвижимости и др.), на дополнительные улучшения, на ремонт, на компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

Объект оценки и объекты-аналоги расположены в г.Электросталь Московской области, являются отдельно стоящими офисными или торгово-офисными зданиями, в качестве корректирующих поправок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объекта оценки, приняты следующие поправки: на условия продажи (уторговывание), на отличие площадей. Остальные поправки не применялись ввиду схожести условий и параметров, характеризующих объекты-аналоги и объект оценки.

Поправка на условия продажи (уторговывание). Учитывает разницу между ценой предложения и ценой реальной сделки, которая образуется в процессе переговоров между покупателем и продавцом. Цена предложения не совпадает с ценой продажи и является завышенной, т.к. продавец желает продать свое имущество с максимальной выгодой для себя. Покупатель, в свою очередь, стремится приобрести имущество за более низкую цену. При продаже помещений коммерческого назначения, расположенных в Московской области, данная поправка составляет в настоящее время от -10% до -13% для офисных помещений[12]. Здесь и далее поправка на условия продажи (уторговывание) была принята средней. В данном отчете, принято среднее значение поправки для оцениваемого объекта недвижимости -11,5%.

Поправка на отличие площадей. Поправка учитывает различие в площадях объекта оценки и объектов сравнения. Поправка делалась в относительных величинах (%). Для объектов-аналогов, имеющих меньшую площадь относительно объекта оценки, поправка принимается со знаком «-». Для объектов-аналогов, имеющих большую площадь относительно объекта оценки, поправка принимается со знаком «+». Для определения поправок на отличие площадей использовался справочник оценщика недвижимости выпуск 2016 года, авторы Лейфер Л.А., Шегурова Д.А., Том 2, перечень поправок отражен в таблице 2.

Таблица 2.

Результаты расчетов приведены в таблице ниже.

Результаты сравнительного анализа и корректировки стоимости объектов-аналогов

Характеристика	Объект оценки	Объект-аналог 1	Объект-аналог 2	Объект-аналог 3
Стоимость, тыс. руб.		12000	34888,5	4900
Площадь, кв. м	940	235	775,3	120
Стоимость 1 кв. м, руб.		51064	45000	40833
Площадь земельного участка, кв.м.	1920	1500	Нет данных	3400
Поправка на передаваемые имущественные права, руб.		0	0	0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		51064	45000	40833
Поправка на условия финансирования, %.		0	0	0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		51064	45000	40833
Поправка на условия продажи (уторговывание),, %.		-11,5	-11,5	-11,5
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		45192	39825	36137
Поправка на рыночные условия (время продажи), %.		0	0	0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		45192	39825	36137
Поправка на местоположение, %		0	0	0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		45192	39825	36137
Поправка на дополнительные улучшения, %		0	0	0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		45192	39825	36137
Поправка на размещение, %.		0	0	0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		45192	39825	36137
Поправка на отличие площадей, %		-18	0	-18
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		37057	39825	29632
Поправка на этаж, %		0	0	0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		37057	39825	29632
Поправка на компоненты стоимости, не входящие в состав объекта-аналога, руб.		0	0	0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		37057	39825	29632
Поправка на расходы, сделанные сразу после покупки, руб.		0	0	0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		37057	39825	29632
Поправка на ремонт, руб.		0	0	0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.	35505	37057	39825	29632
Стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом, с учетом НДС, руб.	33374700

Коэффициент вариации скорректированных стоимостей 1 кв. м объектов-аналогов составил 21%, что позволяет считать выборку однородной.

10.5. Оценка стоимости объекта оценки доходным подходом

В рамках доходного подхода к оценке в данном отчете будет использован метод прямой капитализации, так как объект оценки не требует значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование объекта оценки соответствует его наиболее эффективному использованию.

При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой. в расчет модели возврата капитала, способов - и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.

Метод прямой капитализации позволяет пересчитывать годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на ставку капитализации. В зависимости от целей анализа и наличия доступной информации осуществляется выбор конкретного уровня дохода. В качестве базового уровня годового дохода применялся чистый операционный доход.

Общая процедура оценки по методу прямой капитализации включала в себя следующие последовательные шаги:

определение ожидаемого потенциального валового дохода (ПВД) (в рублях) от сдачи в аренду оцениваемых помещений в течение года путем перемножения площадей оцениваемых помещений на рыночные арендные ставки;
определение загрузки помещений (в % от ПВД), учитывающей возможные потери от простоя (незагруженности) помещений и потери при сборе арендной платы (К_загр);
определение действительного валового дохода (ДВД);

ДВД = ПВД – ПВД × К_загр

определение операционных расходов, связанных с эксплуатацией объекта оценки (ОР);
определение чистого операционного дохода (ЧОД) по зависимости:

ЧОД = ДВД – ОР;

определение ставки капитализации (R);
определение стоимости оцениваемого объекта по формуле:

V = ЧОД / R.

В своих исследованиях рынка недвижимости оценщики пользовались информацией по ценам сделок с недвижимостью и данными по аренде нежилых помещений, размещенными в сети Интернет организациями, занимающимися операциями с недвижимостью.

Как правило, при корректировке арендных ставок применяются следующие поправки: на передаваемые имущественные права, на условия финансирования, на условия продажи, на расходы, сделанные сразу после покупки, на рыночные условия, на уторговывание, на местоположение, на размещение, на отличие количества единиц измерения, характеризующего объект-аналог (площадь, строительный объем объекта недвижимости и др.), на дополнительные улучшения, на ремонт, на компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

Объект оценки и объекты-аналоги расположены в непосредственной близости друг от друга и являются помещениями офисного назначения. В качестве корректирующих поправок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объекта оценки, приняты следующие поправки: на условия продажи (уторговывание), на отличие площадей. Остальные поправки не применялись ввиду схожести условий и параметров, характеризующих объекты-аналоги и объект оценки.

Поправка на условия продажи (уторговывание). Учитывает разницу между ценой предложения и ценой реальной сделки, которая образуется в процессе переговоров между покупателем и продавцом. Цена предложения не совпадает с ценой продажи и априорно предполагается завышенной, т.к. арендодатель желает сдать свое имущество с максимальной выгодой для себя. Арендатор, в свою очередь, стремится снять имущество за более низкую цену. Цены предложения на коммерческие помещения, предлагающиеся к сдаче, превышают цены реальных сделок не более чем на 6-9% для офисных помещений. В отчете, принята средняя поправка на уторговывание
7,5% [12].

Поправка на отличие площадей. Поправка учитывает различие в площадях объекта оценки и объекта-аналога. Практика показывает, что аренда одного кв.м большей площадью ниже, чем цена аналогичного объекта с меньшей площадью. Корректировка взята на основании данных – «Справочник оценщика недвижимости – 2016, Том 2 Офисно-торговая недвижимости и сходные типы объектов», Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2016 г.

Таблица 3

Матрица вводимых корректировок

Общая площадь (фактор масштаба)
Площадь, кв.м	<100	100-300	300-1000	>1000
<100	1,00	1,02	1,10	1,16
100-300	0,98	1,00	1,08	1,14
300-1000	0,91	0,93	1,00	1,06
>1000	0,86	0,88	0,95	1,00

Для расчета поправка делалась в относительных величинах (%). Для объектов-аналогов, имеющих меньшую площадь относительно объекта оценки, поправка принимается со знаком «-». Для объектов-аналогов, имеющих большую площадь относительно объекта оценки, поправка принимается со знаком «+»

После анализа объектов-аналогов производилась проверка однородности полученных стоимостей, путем расчета коэффициента вариации, который не должен превышать 33%.

Ставки арендной платы за нежилые помещения

№ п/п	Объект-аналог	Ставка арендной платы, руб. за 1 кв. м/год
1	Московская область, г.Электросталь, ул.Горького, д.14, на третьем этаже офисного центра сдается блок помещений общей площадью 201 кв.м, ремонт не требуется. Арендная ставка с учетом НДС 85000 рублей в месяц (5074,6 рублей за 1 кв.м. в год) (Интернет-сайт www.avito.ru).	5074,6
2	Московская область, г.Электросталь, Строительный переулок, д. 5, на 1 и 2 этажах сдаются офисные помещения общей площадью 500 кв.м, ремонт сделан в 2010 году. Арендная ставка с учетом НДС 450 рублей за 1 кв.м в месяц (5400 рублей за 1 кв.м. в год) (Интернет-сайт www.avito.ru).	5400
3	Московская область, г.Электросталь, ул.Горького, д.10, в офисном центре сдаются помещения общей площадью 200 кв.м, сделан ремонт. Арендная ставка с учетом НДС 100000 рублей в месяц (6000 рублей за 1 кв.м. в год) (Интернет-сайт www. realty.yandex.ru).	6000
4	Московская область, г.Электросталь, ул. Карла Маркса, д.6А, сдаются в аренду офисные помещения общей площадью 823 кв.м., расположенные на 3 этаже 5-ти этажного здания, имеется парковка. Арендная ставка с учетом НДС 373,7 рублей за 1 кв.м в месяц (4484,4 рублей за 1 кв.м. в год) (Интернет-сайт www. elektrostal.cian.ru).	4484,4

Результаты расчетов арендной платы

Характеристика	Объект оценки	Объект-аналог 1	Объект-аналог 2	Объект-аналог 3	Объект-аналог 4
Площадь, кв. м	940	201	500	200	823
Ставка арендной платы, руб./кв. м/год		5074,6	5400	6000	4484,4
Поправка на передаваемые имущественные права, руб.		0	0	0	0
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		5074,6	5400	6000	4484,4
Поправка на условия финансирования, %.		0	0	0	0
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		5074,6	5400	6000	4484,4
Поправка на условия продажи (уторговывание), %.		-7,5	-7,5	-7,5	-7,5
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		4694	4995	5550	4148,1
Поправка на рыночные условия (время продажи), %.		0	0	0
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		4694	4995	5550	4148,1
Поправка на местоположение, %		0	0	0
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		4694	4995	5550	4148,1
Поправка на дополнительные улучшения, %		0	0	0	0
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		4694	4995	5550	4148,1
Поправка на размещение, %.		0	0	0	0
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		4694	4995	5550	4148,1
Поправка на отличие площадей,%		-7	0	-7	0
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		4365,4	4914	5161,5	4080,8
Поправка на компоненты стоимости, не входящие в состав объекта-аналога, руб.		0	0	0	0
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		4365,4	4914	5161,5	4080,8
Поправка на расходы, сделанные сразу после покупки, руб.		0	0	0	0
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год	4630,4	4365,4	4914	5161,5	4080,8

Коэффициент вариации стоимостей аренды объектов-аналогов составил 18,5%, что позволяет считать выборку однородной.

Среднее значение арендной ставки с учетом НДС (18%), руб./кв. м/год.	4630,4
Среднее значение арендной ставки без учета НДС (18%), руб./кв. м/год.	3924,1

Эксперты связали возможную недозагрузку здания Объекта с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению экспертов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса - простой здания составит около 2,5%.

Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды здания достаточно редки, однако среднерыночный риск недополучения арендной платы при сборе составляет 1%.

По данным, предоставленными строительными организациями, расходы на текущий ремонт составляют для офисных помещений в среднем 250 руб. /кв.м./год.

Налоговые платежи

Налоговые платежи включают налог на недвижимость и земельный налог.

Налог на имущество является постоянной статьей расходов и составляет в соответствии с действующим законодательством 2,2% от остаточной стоимости объекта недвижимости. По документам, представленным в бухгалтерии, годовая норма амортизации составляет 1%.

Остаточная стоимость имущества на дату оценки 16 410 265 руб.

Величина земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость по данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости составляет 4 560 465,00 руб.

Затраты на управление объектом

Для оцениваемой недвижимости считаем расходы на управление объектом равны 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью (www.gud.ru).

Прочие расходы

К расходам по прочим услугам можно отнести расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта. Величина прочих расходов будет составлять 2 % от действительного валового дохода. (www.cre.ru)

Резервы на замещение

Капитальные резервы (расходы на замещение). Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности). Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от затрат на строительство; капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279), производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности.

Расчет и обоснование ставки капитализации

При расчете ставки капитализации для объекта оценки в качестве расчетной величины принято значение ожидаемой текущей доходности недвижимости на ближайшие пять лет, усредненные по городам России, и границы доверительных интервалов. Ставка капитализации была определена на основании данных – «Справочник оценщика недвижимости – 2016, Том 2 Офисно-торговая недвижимости и сходные типы объектов», Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2016 г. Результаты исследований приведены в разделе 7, подразделе 7.4, в таблице 4.

Таблица 4

Класс объектов	Активный рынок
Класс объектов	Среднее	Доверительный интервал
1. Офисно-торговые объекты и сходные типы недвижимости	12,1%	11,6%	12,7%
2. Высококлассные офисы (офисы классов А и В)	12,4%	11,8%	13,0%
3. Высококлассная торговая недвижимость	12,9%	12,3%	13,5%

Таким образом, коэффициент капитализации для объекта оценки (принимается среднее значение) составляет 12,1%.

Результаты расчетов стоимости объекта оценки доходным подходом представлены в таблице ниже.

Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом

Наименование показателей	Значение показателей
Общая площадь помещений, кв. м	940
Арендная плата, руб./кв. м/год	3924,1
Потенциальный валовой доход, руб.в год	3688654
Потери от недозагрузки помещений и недополучения арендной платы, %	3,5
Действительный валовой доход, руб.в год	3559551,1
Операционные расходы, руб., в том числе:	1216426,6
расходы на текущий ремонт (250 руб. /кв.м./год), руб.	235000
налог на имущество (2,2% от остаточной стоимости), руб.	361026
земельный налог (1,5% от кадастровой стоимости земельного участка), руб.	68407
расходы на управление (3% от от величины действительного валового дохода)	106994
прочие расходы (2% от от величины действительного валового дохода)	71329,4
резерв на замещение, руб. в год – капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности). Затраты составляют около 30% от восстановительной стоимости, подсчитанной затратным подходом	373670,2
Чистый операционный доход, руб.в год	2343124,5
Ставка капитализации, % в год	12,1
Общая стоимость, без НДС , руб.	19364665,3
Общая стоимость с учетом НДС (18%), руб.	22850305,1
Стоимость объекта оценки, полученная доходным подходом (с учетом НДС) округленно, руб	22850305

10.6. Оценка стоимости объекта оценки затратным подходом

Согласно ФСО 7, в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;
расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
определение прибыли предпринимателя;
определение износа и устареваний;
определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;
определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

Для объекта оценки затратный подход применен справочно, поскольку объект оценки является встроенным помещением, расчет будет строится на определении стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний.

Расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:

данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;

данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;

сметных расчетов;

информации о рыночных ценах на строительные материалы;

других данных.

Затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав, строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок.

Величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

С учетом объема предоставленной оценщикам информации для определения стоимости объекта оценки использовался метод сравнительной единицы.

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 м, 1 кв. м, 1 куб. м, 1 шт. и т.п.) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (по объемно-планировочным и конструктивным параметрам, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства).

На основании данных сборника «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ был выбран объект-аналог для оцениваемого здания. Информационной основой стоимостных показателей послужил сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания» в ценах 2009 года. Индекс пересчета цен с 2009 г. на дату оценки определялся в соответствии с информационно-аналитическим бюллетенем КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» №90 и составляет 2,117.

Информация для расчета

Наименование объекта – аналога в сборниках КО-ИНВЕСТ	Сборник КО-ИНВЕСТ	№ Табл.	Единичная расценка в ценах 2009 года, руб. / м²	Поправка
Офисы от 2-х до 4-х этажей, площадью 500 - 2000 кв. м, высота этажа до 3,5 м	Общественные здания	3.3.3.050	15 913,21	1

Для расчета стоимости строительства оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем и пр.).

З_созд =С₁ м²·* S_стр *·К_н·* К_рег * К_в * К_ндс ,

где Зсозд – затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

С₁ м² – стоимость 1 м² площади типичного сооружения на базовую дату;

S – площадь здания (количество единиц сравнения);

К_н – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта К_н= 1);

К_рег – коэффициент, учитывающий регион, где построено здание;

К_в – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки;

К_ндс – коэффициент, учитывающий НДС.

Посчитаем затраты на замещение здания:

Показатели	Величина показателя
Сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания» в ценах 2009 года	3.3.3.050
Единичная расценка в ценах 2009 года, руб. / м²	15 913,21
Коэффициент перехода от группы капитальности аналога к группе капитальности объекта оценки	1,0
Коэффициент расхождения технических характеристик прочих элементов здания	1,0
Коэффициент учета стоимости строительно-монтажных работ в Московской области	1,0
Индекс пересчета цен с 2009 г. на дату оценки определялся в соответствии с информационно-аналитическим бюллетенем КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» №90	2,117
Коэффициент, учитывающий НДС	1,18
Площадь здания, кв.м.	940
Полная стоимость замещения здания, руб.	37 367 024,17

Расчет износа здания

С позиции оценки недвижимости под износом понимается потеря стоимости под воздействием различных факторов.

Физический износ здания определялся путем визуального обследования основных конструктивных элементов. Был использован нормативный метод расчета физического износа на основании «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р). Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со сборником «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ.

Описание физического износа конструкций и элементов здания применительно к объекту оценки

Конструктивные элементы	Удельный вес элемента, %	Физический износ элемента, %
Фундаменты	2,35%	5%
Каркас	1,56%	5%
Стены наружные с отделкой	5,46%	5%
Внутренние стены и перегородки	4,26%	5%
Перекрытия и покрытия	4,39%	5%
Кровля	4,15%	5%
Окна и двери	5,05%	10%
Полы	15,25%	10%
Отделка	14,62%	10%
Прочие	2,93%	10%
Спец. конструкции	7,11%	5%
Инженерные системы	32,88%	10%
Общий физический износ здания, %	100,0%

Таким образом, физический износ, рассчитанный как средневзвешенное, составляет 8,54%.

Определение прибыли предпринимателя

Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа или эксплуатация – это самостоятельный бизнес, требующий вознаграждения. Эта прибыль выражает вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и берущего на себя риск, связанный со строительством. Прибыль предпринимателя отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с предпринимательством риск.

Прибыль инвестора – это премия за риски, которым подвергаются капиталовложения инвестора в строительный проект, или ставка отдачи на капитал при его альтернативном по уровню риска и времени реализации инвестирования.

Практические оценщики определяют эту величину по данным, которые приводятся в периодических изданиях информационно-аналитических компаний, изданиях Российского общества оценщиков, «КО–ИНВЕСТ» и т. п., а также на основании информации, полученной от коммерческих застройщиков.

Величина предпринимательской прибыли составляет в среднем 20-30%, для объектов недвижимости находящихся в Московской области, обычно используют верхнюю границу данного диапазона прибыли предпринимателя (30%), т.е. коэффициент прибыли инвестора (К_ин) – 1,3.

В соответствии с пунктом 24 ФСО №7 «Оценка недвижимости» стоимость объекта капитального строительства рассчитывается путем суммирования затрат на создание объектов капитального строительства и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний.

Стоимость объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке рассчитаем по формуле:

V_окс = (З_созд +ПП) – И

где

V_окс – стоимость объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке;

З_созд – затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

ПП – прибыль предпринимателя;

И – физический износ и устаревания.

На основе п. 24 и) ФСО №7 «Оценка недвижимости» величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний.

Таким образом, З_созд= 37 367 024,17 руб., ПП = 30%, И=8,54%,

V_окс = 44 428 644,4 руб.

Расчет стоимости земельного участка

В соответствии с пунктом 24 ФСО №7 «Оценка недвижимости» для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования.

На этапе сбора информации не удалось собрать достаточно объективных данных ни о сделках купли продажи аналогов, ни о предложениях на продажу земельных участков под размещение коммерческих объектов, площадь которых была бы соизмерима с площадью земельного участка объекта оценки. Абсолютное большинство продаваемых земельных участков в г.Электросталь категории «земли населенных пунктов» имеют вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства». Проанализировав рынок земельных участков оценщиком было принято решение отказаться от расчета сравнительным подходом земельного участка объекта оценки, так как предлагаемые объекты-аналоги не отражают реальную рыночную стоимость земли и их некорректно использовать при оценке.

В связи с указанным, стоимость земельного участка оценщик определил на основе его кадастровой стоимости, которая на дату оценки составила 4 560 465 рублей.

Базовая формула затратного подхода к оценке недвижимости имеет вид:

V = Vзу + Vокс

где

V – стоимость объекта недвижимости;

Vзу –стоимость земельного участка;

Vокс – стоимость объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке.

V = 4 560 465 руб.+44 428 644,4 руб.=48 989 109,4 руб.

Стоимость Объекта оценки, полученная с применением затратного подхода на дату оценки, составляет 48 989 109,4 руб.

Описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам

В результате применения различных подходов к оценке рыночной стоимости объекта оценки с учетом принятых допущений получены значения, приведенные в таблице ниже.

Результаты расчетов стоимости объекта оценки, полученные в раках подходов

(с учетом НДС), руб.

Подход к оценке
*Затратный*	*Сравнительный*	*Доходный*
48 989 109,4	33 374 700	22 850 305

В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Согласование результатов оценки

В таблице 5 представлено экспертное мнение оценщика о соответствии подходов задаче, цели оценки, проанализирована достоверность и достаточность данных и т.д. Оценщик по каждому показателю отразил свое экспертное мнение о приоритетности подхода, распределяя по строке 100% (или 100 баллов).

Таблица 5

Экспертное мнение оценщика

№ п/п	Критерий согласования	Затратный	Сравнительный	Доходный
1	Степень соответствия
1.1	задаче оценки	20	50	30
1.2	цели оценки	20	40	40
1.3	функциональному назначению объекта оценки	10	45	45
1.4	оцениваемым правам	10	45	45
2	Степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов	20	50	30
3	Степень предпочтительности каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки	10	50	40
4	Надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах	30	50	20
5	Удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов	20	50	30

Рассчитаем средний балл каждого подхода, определяя средний балл подхода по столбцу, который соответствует весовому коэффициенту подхода.

Таблица 6

Определение весовых коэффициентов подходов

	Затратный	Сравнительный	Доходный
Средний ранг, баллы	17,5	47,5	35
Коэффициент весомости каждого из подходов, отн.ед	0,175	0,475	0,35

Таблица 7

Согласование результатов

	Затратный	Сравнительный	Доходный
Рыночная стоимость, полученная в рамках каждого из подходов, руб.	48 989 109,4	33 374 700	22 850 305
Согласованная стоимость объекта (с учетом НДС), руб.	32 423 683,4
Рыночная стоимость Объекта оценки (с учетом допустимых округлений, с учетом НДС), руб.	32 424 000

После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость.

Возможные границы интервала, в которых находиться стоимость объекта оценки, определена по 3D-матрице интервальной стоимости

Итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки составляет на дату оценки округленно

32 424 000 рублей.

Возможные границы интервала, в которых находиться стоимость объекта оценки, определена по 3D-матрице интервальной стоимости (рисунок 2)

Рис.2 - 3D-матрица интервальной стоимости ^[2]

Объект оценки – стандартная недвижимость;

результат расчета стоимости – 32 424 000 руб.; качество информации, использованной при проведении оценки, может быть охарактеризовано как «высокое», развитость рынка и оборачиваемость объектов на среднем уровне.

В соответствии с данными рис. 4 имеем:

- ширина интервала = +/- 15% * 0,8 = 12%;

- нижняя граница = 32 424 000 - 32 424 000*12% = 28 533 120 руб. ;

- верхняя граница = 32 424 000 + 32 424 000*12% = 36 314 880 руб.

Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость объекта оценки: 28 533 000 руб. – 36 315 000 руб., включительно.

Выводы

Рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 940 кв. м с земельным участком кадастровый номер 50:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г.Электросталь, ул.Чернышевского, д.6:

32 424 000 рублей

Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость объекта оценки: 28 533 000 руб. – 36 315 000 руб., включительно.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

	Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (с изм. и доп.).
	Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принят ГС ФС РФ 4.07.2007(с изм. и доп.).
	Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (с изм. и доп.).
	Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1)
	Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2)
	Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3)
	Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611«Оценка недвижимости (ФСО № 7)
	Стандарты РОО ССО РОО 1-01-2010. Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки; ССО РОО 2-01-2010. Рыночная стоимость как база оценки; ССО РОО 2-02-2010. Составление отчета об оценке; ССО РОО 2-05-2010. Оценка стоимости недвижимого имущества.
	Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990.
	Справочник оценщика недвижимости выпуск 2016 года, Том2, Лейфер Л.А., Шегурова Д.А.
	Справочник оценщика недвижимости – 2016, Том 2 Офисно-торговая недвижимости и сходные типы объектов, Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2016 г.
	Сборник рыночных корректировок СРК 2017. Под ред. Яскевича Е.Е.
	https://ru.wikipedia.org/wiki/Электросталь
	http://www.gks.ru/free_doc/doc_2017/social/osn-12-2017.pdf
	https://maxyline.ru/analitika/analiz-rynka-kommercheskoj-nedvizhimosti-moskovskoj-oblasti-na-konec-pervogo-polugodiya-2017-goda.html
	https://abestate.ru/news/analiz-rinka-kommercheskoy-nedvijimosti-za-2-kvartal-2017-goda/

В соответствии с п. 21 ФСО №1 задание на оценку должно содержать следующую информацию:

а) объект оценки;

б) права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки;

в) цель оценки;

г) предполагаемое использование результатов оценки;

д) вид стоимости;

е) дату оценки;

ж) допущения, на которых должна основываться оценка;

з) иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.

В соответствии с п. 8 ФСО №7 задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в ФСО № 1 информацию:
- состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);
- характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;
- права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.
↑
Методические материалы НП «СРОО «Экспертный совет» ↑