Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

Оценка рыночной стоимости нежилого помещения 800 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ/01/03049/056

Содержание:

Введение

1. Задание на оценку

Таблица 1 - Задание на оценку

Объект оценки:	здание общей площадью 800 кв.м. с земельным участком (кад. № ХХ/01/03049/056) общей площадью 1520 кв.м. расположенным по адресу: г. Москва, Скаковая улица, 5С3
Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки	Право собственности на здание общей площадью 800 кв.м. и Право аренды на земельный участок, общей площадью общей площадью 1520 кв.м.
Цель оценки:	Определение рыночной стоимости объекта оценки
Предполагаемое использование результатов оценки	Совершение сделки купли-продажи с объектом оценки
Вид стоимости:	Рыночная
Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости)	21.11.2017 г.
Допущения, на которых должна основываться оценка	оценщик принимает предоставляемую Заказчиком оценки информацию об объекте как есть, не проводит ее аудита и не несет ответственности за ее достоверность; ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке
Информация в соответствие с ФСО№7
состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии)	Объектом оценки является здание общей площадью 800 кв.м (Балансовая стоимость - Здание - 2990400 руб.) с земельным участком (кад.№ ХХ/01/03049/056) общей площадью 1520 кв.м. расположенным по адресу: г. Москва, м. Динамо.
характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики	Для установления характеристик объекта оценки были использованы следующие документы. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание Серия 77 АД №187200, реестровый № 77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006г.; Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г. Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.; Кадастровый план земельного участка №77:01:03049:056 от 13.09.2004 г.; Выписка из технического паспорта на здание ин. №343:077-10772 от 1.08.2007 г. Копии документов по объекту оценки представлены в Прил. 1.
права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки	Право собственности на здание общей площадью 800 кв.м. Право аренды на земельный участок, общей площадью общей площадью 1520,0 кв.м.

2. Применяемые стандарты ОЦЕНКИ

При проведении оценки объектов оценки применялись следующие стандарты:

Федеральные стандарты оценки (ФСО):

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1)
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2)
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3)
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611«Оценка недвижимости (ФСО № 7)

Стандарты профессиональной практики Российского общества оценщиков (ССО РОО):

ССО РОО 1-01-2010. Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки;
ССО РОО 2-01-2010. Рыночная стоимость как база оценки;
ССО РОО 2-02-2010. Составление отчета об оценке;
ССО РОО 2-05-2010. Оценка стоимости недвижимого имущества.

3. принятые при проведении оценки объекта оценки допущения

Оцениваемое имущество рассматривается свободным от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено Договором об оценке.

Исходные данные, использованные оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где возможно, делаются ссылки на источник информации.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что рассматриваемый объект будет продан по указанной цене (сумма денежного выражения ценности недвижимости, указанная в отчете об оценке, является рекомендуемой).

Мнение оценщика относительно стоимости действительно только на дату проведения оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.

В процессе проведения работ по оценке рассмотрению подлежало только недвижимое имущество и оборудование, являющееся его неотъемлемой частью (инженерные сети, вентиляционное оборудование и т.д.).

Все прогнозы, сделанные в отчете, базируются на существующей рыночной ситуации на дату оценки.

3. Сведения о заказчике оценки и об оценщике

Таблица 2 - Сведения о заказчике оценки и об оценщике

Заказчик:	Общество с ограниченной ответственностью «Заказчик», юридический адрес: ХХХ, ИНН ХХХ, КПП ХХХ, ОГРН № 1037789046547, дата присвоения 15.12.2009, расчетный счет: ХХХХ в ХХХ, корреспондентский счет ХХХ, БИК ХХХ
Оценщик:	Иванов Иван Иванович Трудовой договор № 10-ТД от 28.07.2014 года с ООО «Оценочная компания», срок действия договора не ограничен. Данное место работы является основным
Оценщик:
Место нахождения оценщика	115088, г. Москва, 2-й Южнопортовый проезд, д. 16, стр. 5
Сведения о членстве оценщика в СРО:	Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» (РОО) включена в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков 09.07.2007 г. за № 0003. Местонахождение РОО: г. Москва, 1-й Басманный пер., д. 2а, стр. 1.
Документы, подтверждающие получение оценщиком профессиональных знаний в области оценочной деятельности:	Московский Финансово-юридический Университет МФЮА. Диплом по специальности «Финансы и кредит», специализация «Оценка собственности» КЕ № 69648 от 07 июня 2012 года.
Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика:	Страховой полис №010101/001/02202/2 от 21.12.2012г. выдан ОАО "АльфаСтрахование" (срок страхования с 22.12.2014 г. по 21.12.2015 г.) страховая сумма 300 000 (триста тысяч) рублей.
Сведения о юридическом лице, с которым оценщик ( оценщики) заключили трудовой договор	Общество с ограниченной ответственностью «Оценочная компания», г. Москва, 2-й Южнопортовый проезд, д. 16, стр. 5, ОГРН 111222333444 дата присвоения 10.01.2006 г.
Информация о соответствии юридического лица (Исполнителе) условиям, установленным статьей 15.1^{^[2]}	имеет в штате два оценщика, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено; соблюдает требования Федерального закона федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и обеспечивать соблюдение указанных требований своими работниками; имеет полис обязательного страхования ответственности оценщиков № ГО-ЩЦ-1285/15 от 1 июня 2015 выдан ОАО "Альфа- Страхование" (срок страхования с 1 июня 2017 года по 31 мая 2018 года), общая страховая сумма 5 000 000 (пять миллионов) рублей.

5. информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах

К проведению оценки и подготовке отчета об оценке иные организации и специалисты (кроме указанных в разделе 4) не привлекались.

Таблица 3 - Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения

№ п/п	Перечень использованных данных	Источники получения данных
1	Состояние и тенденции на российском рынке недвижимости	www.cbr.ru, ежемесячный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «Rway»
2	Данные о ценах предложений и сделок с недвижимостью	Ежедневная газета «Из рук в руки», еженедельник «Недвижимость & цены», ежемесячный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «Rway», интернет-сайты организаций, занимающихся операциями с недвижимостью

Кроме того, оценщиками были использованы другие источники получения данных, необходимых для проведения расчетов, ссылки на используемые источники помещены в отчете далее по тексту.

4. Основные факты и выводы

Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки.
Договор № 1/ОЦ-1 от 13.11.2017 г. Общая информация, идентифицирующая объект оценки. Офисное здание общей площадью 800 кв.м. с земельным участком (кад. № ХХ/01/03049/056) общей площадью 1520 кв.м. расположенное по адресу: г. Москва, Скаковая улица, 5С3.

Таблица 4 - Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке (руб.)

Подход к оценке
*Затратный*	*Сравнительный*	*Доходный*
112 184 262	174 216 952	58 140 977

Итоговая величина стоимости объекта оценки.

Рыночная стоимость офисного здания общей площадью 800 кв.м. с земельным участком (кад. № ХХ/01/03049/056) общей площадью 1520 кв.м. расположенного по адресу: г. Москва, Скаковая улица, 5С3 по состоянию на дату оценки составляет:

131 616 000

(Сто тридцать один миллион шестьсот шестнадцать тысяч) руб.

Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости.

Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость объекта оценки: 126 351 000 руб. – 136 881 000 руб., включительно.

7. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Объект оценки. Объектом оценки является здание общей площадью 800 кв.м. и земельный участок, общей площадью общей площадью 1520,0 кв.м по адресу: г. Москва, Скаковая улица, 5С3.

Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки. Право собственности.

состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии). Объектом оценки является здание общей площадью 800 кв.м. и земельный участок, общей площадью общей площадью 1520 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, Скаковая улица, 5С3.
характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики

Для установления характеристик объекта оценки были использованы следующие документы:

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание Серия 77 АД №187200, реестровый № 77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006г.;
Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г. Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.;
Кадастровый план земельного участка №77:01:03049:056 от 13.09.2004 г.;
Выписка из технического паспорта на здание ин. №343:077-10772 от 1.08.2007 г.

Копии документов по объекту оценки представлены в Прил.

права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки. Право собственности на здание, Право собственности на участок.

Собственник объекта оценки. ООО «Заказчик».

Балансовая стоимость. 2 990 400 руб.

Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки

Для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки были использованы следующие документы:

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание Серия 77 АД №187200, реестровый № 77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006 г.;
Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г. Долгосрочная аренда до 26.01.2025 г.;
Кадастровый план земельного участка №77:01:03049:056 от 13.09.2004 г.;
Выписка из технического паспорта на здание ин. №343:077-10772 от 1.08.2007 г.

Описание объекта оценки, приведенное ниже, выполнено с использованием данных Заказчика. Фотографии объекта оценки представлены в Прил. 1.

Объектом оценки является здание, реконструированное под офис в 2003 году, общей площадью 800 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1520 кв.м, расположенное по адресу: 125040, г. Москва, Скаковая улица, 5С3.

Здание находится в ~1,4 км от станции метро «Динамо».

Местоположение объекта оценки представлено на рис. 1.

Рис. 1 - Местоположение объекта оценки

Таблица 5 - Описание объекта оценки

Местоположение
Адрес	г. Москва, м. Динамо.
Транспортная достижимость	ХХХ
Характеристика локального местоположения	первая линия домов, ближайшее окружение - жилые дома, административные здания
Другие особенности	нет
Земельный участок
Земельный участок, кв.м.	1520
Кадастровый номер	ХХ/01/03049/056 от 13.09.2004 г
Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок	Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г.
Вид права	Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.
Здание
Функциональное назначение здания	Офисное
Общая площадь здания, кв.м.	800
Свидетельство о государственной регистрации права на здание	Серия ХХ АД №187200, реестровый № 77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006г.
Вид права	Право собственности на здание, право аренды на земельный участок
Функциональное назначение помещений	офисное
Год постройки здания	1927
Состояние	удовлетворительное
Этажность	2
Балансовая стоимость, руб.	2990400
Памятник архитектуры	нет
Другие сведения:
Данные об обременениях	нет

Здание в удовлетворительном состоянии. Износ конструктивных элементов средний.

Таблица 6 - Описание конструктивных элементов и характеристика здания

Конструктивные элементы		Материал
Фундамент		ленточный железобетонный
Наружные и внутренние капитальные стены		кирпичные
Перекрытия		ж/бетонные
Кровля		кровлелон (полимерная мембрана)
Полы		плитка, паркет, ламинат, мрамор
Проемы	Оконные	пластик, алюминий
	Дверные	дубовый шпон, пластик
Отделка		плитка в с/узлах, покраска
Инженерные обеспечение		центральное отопление, водоснабжение, горячее водоснабжение, канализация, электроснабжение, телефонные линии, вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система, охранная сигнализация, система контроля доступа.

Особенности местоположения объекта оценки

Северный административный округ. Cеверный административный округ округ Москвы (САО) - округ, расположенный на севере столицы. Территория округа составляет 109,9 кв. км.

В Северный административный округ (САО) входят 16 районов с населением около 1 600 000 человек.

На территории округа расположены станции трёх линий метро: Замоскворецкой, Серпуховско-Тимирязевской и Таганско-Краснопресненской. В то же время в нескольких крупных районах округа, занимающих в общей сложности около четверти его территории, метро отсутствует вовсе. В перспективе в районы Бескудниковский, Восточное Дегунино, Дмитровский будет продлена Люблинско-Дмитровская линия, которая пройдёт вдоль Дмитровского шоссе. В САО расположены два железнодорожных депо: локомотивное депо «Лихоборы» ТЧЭ-2 (ранее ТЧ-15); принадлежит Московской окружной железной дороге и локомотивное депо «Подмосковная ТЧ-16» (является памятником архитектуры). В районе Сокол расположена подмосковная узловая железнодорожная станция Рижского направления Московской железной дороги. Станция построена в 1901 году. По территории округа проходят важные транспортные магистрали России: автомобильная — М10 E 105 Москва — Санкт-Петербург, в черте города (округа) Ленинградское шоссе, а также шоссе: Волоколамское, Дмитровское Международное, Шереметьевское и Машкинское, где проходят автобусные маршруты Мосгортранса и Мострансавто; железнодорожная — Московского отделения Октябрьской железной дороги с остановочными пунктами: Ховрино, Левобережная, платформы «Планерная» и «Новоподрезково». Район Беговой является составной частью Северного административного округа города Москвы. Граница района проходит по оси Беговой ул., далее по осям ул. Поликарпова, проектир. пр-дам № 1087 и № 5509, северо-западной границе владения № 37 (строение 11) по Ленинградскому пр-ту, по осям: Ленинградского пр-та, ул. Новая Башиловка, ул. Н. Масловка, северо-западной границе полосы отвода Алексеевской соединительной ж/д ветки МЖД и северной и северо-западной границам полосы отвода Смоленского направления МЖД до улицы Беговой.

Таблица 7 - Статистика района

Показатели	Значение
Общая площадь района	418 га
Общая длина дорог	250,9 т.кв.м/км
Площадь зеленых насаждений	361,9 т.кв.м
Строений жилых	155
Общая площадь жилого фонда	759,2 т.кв.м
Общее население района	37,9 тыс. чел.
в т.ч. :
· Дети от 0 до 16 лет	5,1 тыс.чел.
· Трудоспособное население	15 тыс. чел.
· Старше трудоспособного возраста	17,9 тыс.чел.
Поликлиники всего	7
Центр Социального обслуживания	1
Общеобразовательные школы	6
Колледжи	1
Детские дошкольные учреждения	8
Кинотеатры	2
Библиотеки	3
Выставочные залы	1
Спортивные залы	2
Плоскостные спортивные сооружения	5

5. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

8.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки

В соответствии с Регламентом разработки и представления данных по ВВП Федеральной службой государственной статистики осуществлена первая оценка ВВП за III квартал 2017 г. и январь-сентябрь 2017 года. Объем ВВП России за III квартал 2017 г. составил в текущих ценах 24 032,9 млрд.рублей. Индекс его физического объема относительно III квартала 2016 г. составил 101,8%. Индекс-дефлятор ВВП за III квартал 2017 г. по отношению к ценам III квартала 2016 г. составил 103,9%. Объем ВВП России за январь-сентябрь 2017 г. составил в текущих ценах 65 814,9 млрд. рублей. Индекс его физического объема относительно января-сентября 2016 г. составил 101,6%. Индекс-дефлятор ВВП за январь-сентябрь 2017 г. по отношению к ценам января-сентября 2016 г. составил 104,5%. ^[3]

Минэкономразвития подготовило обзор основных тенденций в секторах экономики с января по сентябрь 2017 года. В нем отражены факторы, которые повлияли на развитие промышленности, динамика индексов промпроизводства, финансовые показатели по отраслям и данные о банкротствах. По итогам 9 месяцев 2017 года рост индекса промышленного производства составил +1,8% к аналогичному периоду прошлого года. Полученные результаты были обеспечены наметившейся в начале 2017 года тенденцией к росту промышленного производства (по итогам 1 квартала +0,1%, 2 квартала +3,8%, 3 квартала +1,4%). В разрезе укрупненных секторов промышленности по результатам 9 месяцев 2017 года в добывающей промышленности налицо существенный рост +2,8%, вызванный увеличением объемов добычи ключевых энергоресурсов, в частности газа (+11,7% по итогам 9 месяцев к аналогичному периоду прошлого года). Обрабатывающие производства увеличились на 1,0%, В секторе по обеспечению электрической энергией, газом и паром наблюдается рост +1,7 %, но вместе с тем сектор водоснабжение, водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений демонстрирует снижение (-2,6 %) Оценка по итогам 2017 года +2,0%. В обрабатывающей промышленности по итогам 9 месяцев 2017 года продолжается опережающий рост пищевой промышленности +5,0%, текстильного производства +7,6%, целлюлозно-бумажной промышленности +5,8%, химической промышленности +5,6%, автотранспортных средств, прицепов и полуприцепов +12,4%. Ожидание по итогам 2017 года +1,8%. Значительный вклад в увеличение выпуска продукции пищевой промышленности вносит производство мясных продуктов (свинины, кроме субпродуктов +9,3%, мяса и субпродуктов пищевых домашней птицы +5,3%, говядины, кроме субпродуктов +3,1%, изделий колбасных, включая изделия для детского питания +4,3%, полуфабрикатов мясных охлажденных, замороженных +7,2%). Сохраняется устойчивый рост производства растительных масел и их фракций +12,0%, молочных продуктов (сыры +4,3%, продукты сырные +12,5%, масло сливочное +7,1%), рыбной продукции (филе рыбное мороженое +27,6%). Оценка по итогам 2017 года +3,4%. В легкой промышленности наблюдается опережающий рост искусственных тканей и материалов (из синтетических и искусственных волокон и нитей +26,4%, материалы нетканые +13,6%, ткани пропитанные поливинилхлоридной композицией, или с покрытием из поливинилхлорида +17,9%). В целом на отрасль положительно влияет продолжающееся восстановление потребительского спроса после «низкой базы» 2014-2015 гг. Тем не менее сохраняется давление структурных факторов – высокая зависимость от импортного сырья, высокая доля контрафакта на рынке, ограниченный доступ к ритейлу. Оценка по итогам 2017 года: текстильное производство +8,8%, швейное производство +4,6%, производство кожи и изделий из кожи +4,9%. В производстве автотранспортных средств, прицепов и полуприцепов опережающими темпами растет сегмент легковых автомобилей +21,4%. Стремительный рост производства в легковом сегменте определяется восстановлением внутреннего спроса (оценка года +11,0% к уровню прошлого года), ростом экспорта (оценка года +34,1%) и сокращением импортных поставок (оценка года -8,3%). Оценка года по отрасли в целом +13,4%. В лесопромышленном комплексе наблюдается опережающий рост в сегменте бумаги и картона (бумажные канцелярские изделия +8,5%, гофротара +5,4%, бумажные изделия хозяйственно-бытового и санитарно-гигиенического назначения +23,8%). Рост поддерживается устойчивым спросом на упаковку в смежных отраслях (пищевая промышленость, товары народного потребления), импортозамещением в массовом сегменте и ростом экспортных поставок. Оценка по итогам 2017 года: деревообрабатывающая промышленность +3,0%, целлюлозно-бумажная промышленность +4,5%.^[4]

8.2. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Объект недвижимости относится к рынку коммерческой недвижимости, сегмент- встроенные помещения нежилого назначения, которые возможно использовать как офисные помещения.

8.3. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект

В ноябре на продажу предлагалось 1325 объектов общей площадью 1647 тыс. кв. м. и общей стоимостью 268 млрд. руб., что ниже показателя октября на 20% по количеству и на 44% по общей площади. Средневзвешенная цена за месяц в рублях снизилась на 4% и составила 163 156 руб./кв. м. Курс доллара в ноябре вырос на 2%, поэтому в долларовом эквиваленте цена уменьшилась на 2% и составила 2 770 $/кв. м.

Снижение цен предложения как в долларах, так и в рублях при существенном снижении объема предложения может подтверждать сделанное нами ранее предположение, что рост объема предложения в октябре 2017 года был вызван затовариванием рынка. В результате некоторый объем предложения продавцы вынуждены снимать с продажи, а по некоторым давно экспонируемым объектам – снижать цены.

Лидером по объему предложения остаются офисные помещения, доля которых по площади составляет 50%. Далее идут производственно-складские помещения (19%), помещения торговые помещения (17%) и свободного назначения (14%).

Рынок в целом
Все сегменты	Количество	Общая стоимость, млн. ₽	Общая площадь, тыс. кв. м	Средняя площадь, тыс. кв. м	Средневзвешенная цена, ₽/кв. м
Значение	1 325	268 660	1 647	1,24	163 156
К октябрю 2017	-20%	-46%	-44%	-30%	-4%
К ноябрю 2016	+12%	-2%	+3%	-8%	-5%

Рис. 2 - Рынок в целом

Офисная недвижимость

Объем предложения офисных помещений на продажу в ноябре 2017 г. снизился на 35% по количеству и на 55% по общей площади. Всего на рынке предлагалось 687 объектов общей площадью 815 тыс. кв.м и общей стоимостью 139,0 млрд. руб.

Количество офисных объектов, предлагаемых на продажу в центре, уменьшилось на 50%, их общая площадь снизилась на 72%, в результате чего объем предложения составил 113 объектов площадью 71 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена по объектам в центре выросла на 13% и составила 389 459 руб./кв. м. Рост цены был обусловлен, как ростом цены по объектам, которые экспонируются уже давно, так и за счет ухода с рынка дешевого офисного объекта на ул.Арбат (23 500 кв.м, 182 765 руб./кв.м) и началом экспонирования дорогого объекта на Нащокинском пер. (2 500 кв.м, 625 400 руб./кв.м).

Объем предложения на продажу офисов за пределами центра за месяц снизился на 31% по количеству, на 52% по общей площади и составил 574 объекта общей площадью 744 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена на офисные помещения за пределами центра в ноябре снизилась на 14% и составила 149 844 руб./кв.м. Снижение цен произошло за счет выхода на рынок нескольких больших дешевых объектов - на Б.Тишинском пер. (8 640 кв.м, 57 749 руб./кв.м), ул. Ибрагимова (8 700 кв.м, 63 218 руб./кв.м), Холодильном пер. (24 259 кв.м, 82 440 руб./кв.м), ул.Полковая (55 427 кв.м, 125 512 руб./кв.м) и Сколковском ш. (56 498 кв.м, 102 659 руб./кв.м).

Спрос на офисные помещения в центре, в отличие от торговых объектов, был выше, чем за пределами Садового кольца, но в среднесрочной перспективе наблюдалось сопоставимое снижение спроса и в центре и за его пределами.^[5]

Офисные помещения внe Садового Кольца
Офисы вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. ₽	Общая площадь, тыс. кв. м	Средняя площадь, тыс. кв. м	Средневзвешенная цена, ₽/кв. м
Значение	574	111 486	744	1,3	149 844
К октябрю 2017	-31%	-59%	-52%	-30%	-14%
К ноябрю 2016	+9%	+4%	+16%	+7%	-10%

Рис. 3 - Офисные помещения

8.4. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены. Общие выводы по рынку недвижимости.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

- передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

- условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

- условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

- условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

- местоположение объекта;

- физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

- экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

- наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

- другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.^[6]

6. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

С соответствии с Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.

Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например, ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

Анализ наиболее эффективного использования частей объекта недвижимости, например встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта.

Анализ наиболее эффективного использования части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом наиболее эффективного использования всего реконструируемого объекта недвижимости

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости.

Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.^[7]

Оцениваемый объект – встроенное помещение нежилого назначения, вид разрешенного использования земельного участка – под строительство офисного здания делает фактическое использование объекта оценки единственным законодательно разрешенным, а значит, фактическое использование объекта оценки – является наиболее эффективным использованием.

7. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Используемая терминология и процесс оценки

Понятие "рыночная стоимость", используемое в данном Отчете, раскрывается в соответствии с Федеральным Законом № 135-ФЗ от 29.07.98 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.^[8]

Таким образом, вывод о рыночной стоимости объекта оценки представляет собой взвешенное предположение об уровне цены, по которой собственность может перейти из рук в руки по обоюдному согласию сторон. Необходимо принять во внимание, что цена, установленная в случае реальной сделки, может отличаться от цены, определенной в ходе оценки, вследствие таких факторов как: мотивы сторон, умение сторон вести переговоры, условия сделки (например, финансовые условия, условия перехода контроля над компанией и т.д.) и иных факторов, непосредственно относящихся к особенностям конкретной сделки.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Цена – это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.

Стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».

Итоговая величина стоимости – стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации.

Подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки – это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке

Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) – это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.

Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.^[9]

Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.^[10]

Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.^[11]

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.^[12]

Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.^[13]

Обзор подходов к оценке

В соответствии со стандартами оценки при проведении оценки используются три классических подхода: затратный, сравнительный и доходный, в рамках которых могут использоваться различные методы оценки.

Затратный подход к оценке недвижимости

В соответствии с пунктами 18-20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

В соответствии с пунктами 24-25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), при применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;

б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);

г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

- определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

- расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

- определение прибыли предпринимателя;

- определение износа и устареваний;

- определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;

- определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;

д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;

е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:

- данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;

- данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;

- сметных расчетов;

- информации о рыночных ценах на строительные материалы;

- других данных;

ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав, строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ;

з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;

и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Сравнительный подход к оценке недвижимости

В соответствии с пунктами 12-14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

Доходный подход к оценке недвижимости

В соответствии с пунктами 15-17 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), доходный подход – совокупность методов оценки, основанных
на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

В соответствии с пунктом 23 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

Определение итогового значения рыночной стоимости объекта

В соответствии с пунктами 26-30 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), в случае использования в рамках какого-либо из подходов к оценке недвижимости нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом.

В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинвства и недостатки этих подходов, объяснить расхождения промежуточных результатов и на основе проведенного результата определить итоговый результат оценки недвижимости.

После проведения процедуры согласования оценщик помимо указания в отчете об оценке итоговой величины стоимости объекта оценки имеет право приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

Выбор применяемых подходов к оценке

Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется исходя из наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то есть наиболее вероятного использования объекта недвижимости, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, и в результате которого расчетная величина стоимости объекта недвижимости будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

В условиях развитого рынка нежилой недвижимости наиболее адекватные результаты оценки рыночной стоимости нежилых помещений могут быть получены с использованием сравнительного и доходного подходов, наиболее полно отражающих состояние рынка нежилых помещений.

В силу сложности определения стоимости части подвального помещения и первого этажа в нежилом здании с учетом недостатка информации о материалах, применяемых для строительства подземной части дома до 1897 года, а также степени износа объекта на дату оценки, затратный подход в настоящем отчете применялся справочно, без учета значения стоимости объекта, полученной в рамках затратного подхода, в согласовании результатов.

С учетом вышеизложенного для оценки стоимости объекта оценки применялись сравнительный и доходный подходы. Затратный подход приведен справочно.

10.4. Оценка стоимости объекта оценки сравнительным подходом

В рамках сравнительного подхода будет использован метод количественных корректировок, так как имеющаяся база данных по аналогичным объектам, приведенная в разделе 8. Анализ рынка данного отчета, позволяет выбрать достаточное количество сопоставимых объектов-аналогов, относимых к одному сегменту рынка, а также были изучены аналитические материалы по рынку недвижимости для обоснования вносимых корректировок по каждому элементу сравнения.

Для подбора объектов-аналогов был произведен поиск предложений о продаже объектов коммерческой недвижимости в городе расположения объекта оценке. Согласно анализу рынка объекта оценки на дату оценки к продаже предлагается значительное количество аналогичных объектов. В результате были выбраны объекты, наиболее близкие к объекту оценки по функциональному, конструктивному и параметрическому сходству.

В качестве единицы сравнения была принята цена 1 кв. м, что используется для сравнения объектов недвижимости на рынке продаж.

Как правило, при корректировке стоимости объектов-аналогов применяются следующие поправки: на передаваемые имущественные права, на условия финансирования, на условия продажи (уторговывание), на расходы, сделанные сразу после покупки, на рыночные условия (время продажи), на местоположение, на размещение, на отличие количества единиц измерения, характеризующего объект-аналог (площадь, строительный объем объекта недвижимости и др.), на дополнительные улучшения, на ремонт, на компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

Объект оценки и объекты-аналоги расположены в САО, являются офисными нежилыми зданиями, в качестве корректирующих поправок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объекта оценки, приняты следующие поправки: на условия продажи (уторговывание), на отличие площадей, на состояние объекта. Остальные поправки не применялись ввиду схожести условий и параметров, характеризующих объекты-аналоги и объект оценки.

Поправка на условия продажи (уторговывание). Учитывает разницу между ценой предложения и ценой реальной сделки, которая образуется в процессе переговоров между покупателем и продавцом. Цена предложения не совпадает с ценой продажи и является завышенной, т.к. продавец желает продать свое имущество с максимальной выгодой для себя. Покупатель, в свою очередь, стремится приобрести имущество за более низкую цену. При продаже помещений коммерческого назначения, расположенных в г. Москве, данная поправка составляет в настоящее время от -10% до -12% для офисных помещений^[14]. Здесь и далее поправка на условия продажи (уторговывание) была принята средней. В данном отчете, принято среднее значение поправки для оцениваемого объекта недвижимости -11%.

Рис. 4 - Корректировка на уторговывание для объектов недвижимости

Поправка на отличие площадей. Поправка учитывает различие в площадях объекта оценки и объектов сравнения. Поправка делалась в относительных величинах (%). Для объектов-аналогов, имеющих меньшую площадь относительно объекта оценки, поправка принимается со знаком «-». Для объектов-аналогов, имеющих большую площадь относительно объекта оценки, поправка принимается со знаком «+». Для определения поправок на отличие площадей использовался сборник СРК 2014^[15].

Корректировка на состояние объекта. Для объектов, которые в текущем состоянии могут использоваться по функциональному состоянию, применяется следующая классификация технического состояния объектов^:

«Евростандарт» (высококачественная отделка) – объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования, не имеет дефектов, после ремонта с комплексным использованием высококачественных отделочных материалов, оснащен высококачественным электротехническим, санитарно-техническим, пожарно-техническим и охранным оборудованием, системами вентиляции и (или) кондиционирования, находящимися в работоспособном состоянии.

Отличное (улучшенная отделка) – объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования, не имеет дефектов. Может не иметь высококачественного инженерно-технического оборудования.

Нормальное (простая отделка) – объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования без проведения ремонта, имеет незначительные дефекты отделки (волосные трещины и сколы штукатурки, единичные повреждения окрасочного слоя, царапины, отдельные мелкие повреждения покрытий стен и полов).

Удовлетворительное (требуется косметический ремонт) – объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования, имеет дефекты, устранимые с помощью косметического ремонта (мелкие трещины в конструкциях, местные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен; трещины в местах сопряжения перегородок с плитами перекрытия и заполнениями дверных проемов; отслоение штукатурки; трещины в швах между плитами перекрытий; следы протечек и ржавые пятна на площади до 20% поверхности потолка и стен; окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, имеет отслоения и вздутия; трещины, загрязнения и обрывы покрытий стен в углах, местах установки электрических приборов и у дверных проемов; значительные повреждения покрытий полов).

Неудовлетворительное (требуется капитальный ремонт) – помещение в текущем состоянии не пригодно к использованию по функциональному назначению, имеет дефекты, устранимые только с помощью значительного ремонта (не включающего восстановление элементов несущих конструкций): отдельные трещины в цоколе и капитальных стенах; поперечные трещины в плитах перекрытий; отпадение штукатурки; увлажнение поверхности стен, следы постоянных протечек на площади более 20% потолка и стен, промерзание и продувание через стыки панелей; материал пола истерт, пробит, порван, основание пола просело; требуется ремонт заполнений оконных и дверных проемов с их частичной заменой. Требуется восстановление отделки.

Величина корректировки определялась как среднее значение для торговых и офисных объектов на основе следующих коэффициентов:

Рис. 5 - Коэффициент состояния

Результаты расчетов приведены в таблице ниже.

Таблица 8 - Результаты сравнительного анализа и корректировки стоимости объектов-аналогов

Характеристика	Объект оценки	Объект-аналог 1	Объект-аналог 2	Объект-аналог 3	Объект-аналог 4	Объект-аналог 5
Источник		https://www.cian.ru/sale/commercial/163821284/	https://www.cian.ru/sale/commercial/157501635/	https://www.cian.ru/sale/commercial/169088079/	https://www.cian.ru/sale/commercial/168436328/	https://www.cian.ru/sale/commercial/169088075/
Местоположение		Москва, Скаковая ул., 5С3	Москва, Скаковая ул., 24	Москва, Ленинградский просп., 24С	Москва, ул. 3-я Ямского Поля, 30	Москва, Ленинградский просп., 30С2
Стоимость, тыс. руб.		259 200 900	70 000 000	230 404 833	317 770 000	688 898 392
Площадь, кв. м	800,0	746,7	700,0	703,0	1 478,0	1 495,0
Стоимость 1 кв. м, руб.		347 128,57	100 000,00	327 745,14	215 000,00	460 801,60
Поправка на передаваемые имущественные права, руб.		0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		347 129	100 000	327 745	215 000	460 802
Поправка на условия финансирования, %.		0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		347 129	100 000	327 745	215 000	460 802
Поправка на условия продажи (уторговывание),, %.		-11%	-11%	-11%	-11%	-11%
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		308 944	89 000	291 693	191 350	410 113
Поправка на рыночные условия (время продажи), %.		0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		308 944	89 000	291 693	191 350	410 113
Поправка на местоположение, %		0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		308 944	89 000	291 693	191 350	410 113
Поправка на отличие площадей, %		0	0	0	10%	10%
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		308 944	89 000	291 693	210 485	451 125
Состояние объекта	Удовлетворительное	Отличное	Удовлетворительное	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Поправка на состояние объекта		-7	0	-5	-5	-5
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		287 318	89 000	277 109	199 961	428 569
Удельный вес значения		0,1875	0,375	0,1875	0,125	0,125
Средневзвешенная цена, руб./м² (с учетом НДС)		53 872,18	33 375,00	51 957,85	24 995,09	53 571,07
Рыночная стоимость объекта оценки, руб. м2 (с учетом НДС)	217 771
Рыночная стоимость объекта оценки, руб. (с учетом НДС)	174 216 952

Коэффициент вариации стоимостей аренды объектов-аналогов составил 27%, что позволяет считать выборку однородной. В математической статистике показано, что допустимые значения коэффициента вариации не должны превышать 33 %. При превышении этой величины числовой ряд признается неоднородным, а, следовательно, непригодным для формулирования выводов по результатам статистического анализа. Рыночная стоимость оцениваемого имущества, принадлежащего ООО «Заказчик», полученная с помощью сравнительного подхода по состоянию на 21.11.2017 года (с учетом НДС), составляет: 174 216 952 руб.

10.5. Оценка стоимости объекта оценки доходным подходом

В рамках доходного подхода к оценке в данном отчете будет использован метод прямой капитализации, так как объект оценки не требует значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование объекта оценки соответствует его наиболее эффективному использованию.

При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой. в расчет модели возврата капитала, способов - и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.

Метод прямой капитализации позволяет пересчитывать годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на ставку капитализации. В зависимости от целей анализа и наличия доступной информации осуществляется выбор конкретного уровня дохода. В качестве базового уровня годового дохода применялся чистый операционный доход.

Общая процедура оценки по методу прямой капитализации включала в себя следующие последовательные шаги:

определение ожидаемого потенциального валового дохода (ПВД) (в рублях) от сдачи в аренду оцениваемых помещений в течение года путем перемножения площадей оцениваемых помещений на рыночные арендные ставки;
определение загрузки помещений (в % от ПВД), учитывающей возможные потери от простоя (незагруженности) помещений и потери при сборе арендной платы (К_загр);
определение действительного валового дохода (ДВД);

ДВД = ПВД – ПВД × К_загр

определение операционных расходов, связанных с эксплуатацией объекта оценки (ОР);
определение чистого операционного дохода (ЧОД) по зависимости:

ЧОД = ДВД – ОР;

определение ставки капитализации (R);
определение стоимости оцениваемого объекта по формуле:

V = ЧОД / R.

В своих исследованиях рынка недвижимости оценщики пользовались информацией по ценам сделок с недвижимостью и данными по аренде нежилых помещений, размещенными в сети Интернет организациями, занимающимися операциями с недвижимостью, а также данными, опубликованными в ежедневной газете «Из рук в руки», еженедельнике «Недвижимость & цены» и ежемесячном информационно-аналитическом бюллетене рынка недвижимости «Rway».

Как правило, при корректировке арендных ставок применяются следующие поправки: на передаваемые имущественные права, на условия финансирования, на условия продажи, на расходы, сделанные сразу после покупки, на рыночные условия, на уторговывание, на местоположение, на размещение, на отличие количества единиц измерения, характеризующего объект-аналог (площадь, строительный объем объекта недвижимости и др.), на дополнительные улучшения, на ремонт, на компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

Объект оценки и объекты-аналоги расположены в непосредственной близости друг от друга и являются помещениями офисного назначения. В качестве корректирующих поправок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объекта оценки, приняты следующие поправки: на условия продажи (уторговывание), на отличие площадей. Остальные поправки не применялись ввиду схожести условий и параметров, характеризующих объекты-аналоги и объект оценки.

Поправка на условия продажи (уторговывание). Учитывает разницу между ценой предложения и ценой реальной сделки, которая образуется в процессе переговоров между покупателем и продавцом. Цена предложения не совпадает с ценой продажи и априорно предполагается завышенной, т.к. арендодатель желает сдать свое имущество с максимальной выгодой для себя. Арендатор, в свою очередь, стремится снять имущество за более низкую цену. Цены предложения на коммерческие помещения, предлагающиеся к сдаче, превышают цены реальных сделок не более чем на 8-10% для офисных помещений. В отчете, принята средняя поправка на уторговывание 9%. ^[16]

Рис. 6 - Корректировка на уторговывание для объектов недвижимости

Поправка на отличие площадей. Поправка учитывает различие в площадях объекта оценки и объекта-аналога. Поправка делалась в относительных величинах (%). Для объектов-аналогов, имеющих меньшую площадь относительно объекта оценки, поправка принимается со знаком «-». Для объектов-аналогов, имеющих большую площадь относительно объекта оценки, поправка принимается со знаком «+»^[17].

Результаты расчетов арендной платы приведены в таблице ниже.

Таблица 9 - Результаты расчетов арендной платы

Характеристика	Объект оценки	Объект-аналог 1	Объект-аналог 2	Объект-аналог 3	Объект-аналог 4	Объект-аналог 5
Местоположение		Москва,ул. Правды, 26	Москва,ул. Мишина, 56С2	Москва,ул. Мишина, 56С2	Москва,Ленинградский просп., 37С14	Москва,ул. Правды, 26
Площадь, кв. м	800	800	740	800	660	800
Ставка арендной платы, руб./мес.		1 733 334	801 667	933 334	275 000	1 466 667
Ставка арендной платы, руб./кв. м/год		26 000	13 000	14 000	5 000	22 000
Поправка на условия продажи (уторговывание), %.		-10,20%	-10,20%	-10,20%	-10,20%	-10,20%
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		23 348	11 674	12 572	4 490	19 756
Поправка на местоположение, %		0	0	0	0	0
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		23 348	11 674	12 572	4 490	19 756
Поправка на отличие площадей,%		0	0	0	-5%	0
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год	14 323	23 348	11 674	12 572	4 266	19 756
Арендная ставка, руб./кв. м/год	11 458 484

Коэффициент вариации стоимостей аренды объектов-аналогов составил 20,8 %, что позволяет считать выборку однородной.

Среднее значение арендной ставки с учетом НДС (18%), руб./кв. м/год.	14 323
Среднее значение арендной ставки без учета НДС (18%), руб./кв. м/год.	12 138

К расходам, связанным с эксплуатацией объекта оценки, обычно относятся: коммунальные платежи, ремонт, затраты на управление, затраты на привлечение арендаторов, выплаты налогов на имущество, страховые платежи, плата за земельный участок (арендная плата или земельный налог) и прочие расходы. Данные по расходам были частично предоставлены Собственником, частично рассчитаны Оценщиком.

Расчет операционных расходов представлен в сводной таблице ниже.

Таблица 10 - Расчет операционных расходов

№, п/п	Показатели	Величина показателя, (без учета НДС) руб.
1.	Условно-постоянные расходы, руб. в год:	80 289
1.1.	Налог на имущество, руб. в год - составляет 2,2% от остаточной стоимости (данные предоставлены собственником)	65 789
1.2.	Арендная плата за земельный участок определена в соответствии с Постановлением Администрации ХХХ района №540-ПП на уровне 14500 рублей в год, с последующей индексацией 12% ежегодно в соответствии с Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г. Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.	14 500
2.	Условно-переменные расходы, руб. в год:	200 000
2.1.	Расходы на текущие ремонтные работы, руб. в год. (250 руб. кв. м в год)	200 000
3.	Итого:	280 289

Расчет и обоснование ставки капитализации.

Ставка капитализации с учетом возмещения капитальных затрат рассчитывается по формуле:

где

R– ставка капитализации;

r_e – ставка дисконтирования (ставка доходности на собственный капитал);

r₁ – норма возврата капитала;

dep – доля снижения стоимости недвижимости через n лет. Ставка дисконтирования является ставкой доходности на собственный капитал строится методом кумулятивного построения – последовательное наращивание первой составляющей коэффициента дисконтирования, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка процента. Далее к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями объекта оценки, такие, как ликвидность, расходы на качество менеджмента и др.

В условиях российского рынка обычно представляется в виде:

где

r_f – безрисковая ставка дохода, %;

p₁– премия за риск вложения в недвижимость, %;

p₂– премия за низкую ликвидность недвижимости, %;

p₃ – премия за инвестиционный менеджмент, %.

Суть расчета ставки дисконтирования методом кумулятивного построения заключается в следующем. Инвестор может получить доход либо вложив деньги в ценные бумаги, либо в имущество. Очевидно, что второй вариант вложения денежных средств более рискованный, и, следовательно, инвестор вправе ожидать дополнительного дохода. Риск вложения в объект связан с будущим качеством управления им, а также с возможностью оперативной реализации его в случае изменения экономической ситуации.

Безрисковая ставка дохода в данном отчете принята на основе кривой бескупонной доходности государственных ценных бумаг со сроком до погашения 30 лет в размере 8,85% по состоянию на 20.11.2017 г. (рис. 7)^{^[18]}. Кривая бескупонной доходности – это индикативный показатель. Расчеты бескупонной доходности осуществляются ММВБ на основании результатов торгов ОФЗ по методике, разработанной совместно с Банком России. В расчете кривой бескупонной доходности участвуют все государственные облигации обращающиеся на рынке.

Рис. 7 - Кривая бескупонной доходности на 20.11.2017

Премия за риск вложения в недвижимость рассчитывалась, как премия за риск вложений в регионе путем сопоставления индекса инвестиционного риска региона с индексом инвестиционного риска наименее рискованного региона. Поправка (прирост) безрисковой ставки рассчитывается по формуле:

где

P_рег – индекс инвестиционного риска для региона, в котором расположен оцениваемый объект (Москва);

Р_мин – индекс инвестиционного риска для наименее рискованного региона (Московская область)^{^[19]}.

Рис. 8 – Инвестиционный риск российских регионов в 2017 году

Средневзвешенный индекс риска P_рег= 0,167;

Средневзвешенный индекс риска Московской области Р_мин= 0,128.

Премия за риск вложения в недвижимость будет равна:

p₁ = (0,167/0,128-1)*8,85=2,7%

Премия на низкую ликвидность - это поправка на потерю прибыли в течение срока экспозиции объекта, на практике приблизительный расчет данной премии P₂ по формуле:

где

r_f – безрисковая ставка дохода, %

Т_эксп– срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости (в годах).

Офисные помещения аналогичные оцениваемому объекту на рынке недвижимости имеют срок экспозиции в среднем 3-6 месяцев. При расчетах принимается средняя величина – 4,5 месяца, соответственно

Т_эксп = 4,5/12 = 0,375 лет.

Премия на низкую ликвидность будет равна:

P₂=8,85*0,375=3,3%

Премия за качество менеджмента учитывает зависимость деятельности компании от ключевой фигуры в управлении, а также от квалификации и опыта управляющего персонала. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

На практике риск за качество менеджмента находится в пределах от 0% до 5%, принимаем среднюю величину премии P₃ равной 2,5%.

Норма возврата капитала определяется по методу Хоскольда.

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке и определяется по формуле:

где

r₁ – норма возврата капитала;

r_f – безрисковая ставка дохода, %;

sff (n, r_f)– фактор фонда возмещения.

Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности). Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от восстановительной стоимости; капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279), производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности. Таким образом, образом, изменение стоимости недвижимости через 30 лет dep = 30 % .

Норма возврата капитала будет равна: Метод Инвуда =0,085/((1+0,085)^{^30}-1)= 0,805%

Расчет коэффициента капитализации (R) приведен в таблице ниже.

Таблица 11 - Расчет ставки капитализации

№, п/п	Наименование	Величина
1	r_f – безрисковая ставка дохода, %;	8,85
2	p₁– премия за риск вложения в недвижимость, %;	2,7
3	p₂– премия за низкую ликвидность недвижимости, %;	3,3
4	p₃ – премия за инвестиционный менеджмент, %.	2,5
5	r_e – ставка доходности на собственный капитал;	17,35
6	Доля снижения стоимости недвижимости через n лет	0,3
7	Норма возврата капитала, %	0,805
8	R - ставка капитализации для объекта оценки, %	=0,1735+0,3*0,00805= =0,1759 или 17,59%

Результаты расчетов стоимости объекта оценки доходным подходом представлены в таблице ниже.

Таблица 12 - Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом

Наименование показателей	Значение показателей
Общая площадь помещений, кв. м	800
Арендная плата, руб./кв. м/год	14 323
Потенциальный валовой доход, руб.в год	11 458 484
Коэффициент потерь от недозагрузки арендных площадей КНДЗ, % от ПВД	2,5
Коэффициент потерь от недозагрузки арендных площадей КНДЗ, % от ПВД	1
Действительный валовой доход, руб.в год	11 060 302
Операционные расходы, руб..	280 289
Расходы на управление 3% од ДВД, руб.	331 809
Прочие расходы 2% од ДВД, руб.	221 206
Чистый операционный доход, руб.в год	10 226 998
Ставка капитализации, % в год	17,59
Общая стоимость с учетом НДС (18%), руб.	58 140 977

Рыночная стоимость оцениваемого имущества, принадлежащего ООО «Заказчик», полученная с помощью доходного подхода (с учетом НДС) по состоянию на 21.11.2017 г. составляет: 58 140 977 руб.

10.6. Оценка стоимости объекта оценки затратным подходом

В общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

определение прибыли предпринимателя;

определение износа и устареваний;

определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;

определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.^[20]

Таблица 13 - Данные по сопоставимым объектам-аналогам и оцениваемому объекту

Характеристики	Оцениваемый объект	Сопоставимые объекты-аналоги
Характеристики	Оцениваемый объект	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Источник		https://www.cian.ru/sale/ commercial/167489796/	https://www.cian.ru/sale/commercial/152912609/	https://www.cian.ru/sale/commercial/166890663/
Адрес		Москва, Петровско-Разумовский проезд, 29с21	Москва, ул. Зорге	Москва, ул. Демьяна Бедного, 24С3
Площадь участка, кв.м.	1 520	1 200	1 800	1 500
различия		1	1	0
Транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
различия		0	0	0
Наличие свободного въезда	Въезд свободный	Въезд свободный	Въезд свободный	Въезд свободный
различия		0	0	0
Наличие электроснабжения	есть	есть	есть	есть
различия		0	0	0
Наличие водопровода и канализации	есть	есть	есть	есть
различия		0	0	0
Интернет, телефон	есть	есть	есть	есть
различия		0	0	0
Цена продажи всего участка, руб.		67 922 280	130 000 000	83 556 150
различия		0	0	0
Цена продажи единицы площади участка, руб./ кв.м.		56 602	72 222	55 704
различия		0	0	0
Количество различий		1	1	1

Таблица 14 - Таблица внесения поправок и расчет рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж

Характеристики	Оцениваемый объект	Сопоставимые объекты-аналоги
Характеристики	Оцениваемый объект	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Цена продажи единицы площади участка, руб./ кв.м.		56 602	72 222	55 704
Площадь участка, кв.м.	1 520	1 200	1 800	1 500
Корректировка, %		-9,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена, руб./кв.м.		51 508	72 222	55 704
Количество внесенных поправок		1	1	1
Удельный вес значения		0,334	0,333	0,333
Средневзвешенная цена, руб./кв.м.	59 803
Рыночная стоимость объекта оценки, руб.	90 900 631

Рыночная стоимость оцениваемого участка, принадлежащего ООО «Заказчик» полученная с помощью метода сравнения продаж по состоянию на 01.10.2016г (без учета НДС), составляет: 90 900 631 руб.

Расчет затрат на замещение оцениваемого недвижимого имущества (без учета НДС, без учета износа) выполнен методом сравнительной единицы. Для определения удельных затрат на строительство недвижимого имущества используются показатели справочника «Общественные здания» выпущенного в 2009 году в целях оценки и сборники укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС).

Затраты на замещение определяются как текущая стоимость нового аналогичного объекта, эквивалентного по основным параметрам оцениваемому объекту. Объектами оценки могут выступать как эксплуатируемые объекты, так и объекты, незавершенные строительством.

Определение полных затрат на восстановление зданий и сооружений производилось на основе проектно-сметной документации, собранной специалистами компании «КО-ИНВЕСТ» на протяжении пятнадцатилетнего опыта работы в области оценки недвижимости во всех регионах Российской Федерации и укрупненных показателях стоимости строительства. Показатели справочника включают всю номенклатуру затрат, которые предусматриваются действующей методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004 с учетом непредвиденных работ и затрат. Все показатели рассчитаны в соответствии с новой сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве, сформированной и введенной в действие в уровне цен по состоянию на 01.01.2000г. Пересчет в текущие цены производился с применением индексов «КО-ИНВЕСТ».

В справочнике «КО-ИНВЕСТ» приводится стоимость строительства единицы измерения объекта исходя из класса конструктивных систем зданий и сооружений в ценах на дату 01.01.2005 года. Она включает прямые затраты, накладные расходы, прибыль в строительстве, средняя величина затрат для условий точечной застройки объектов, прочие затраты, связанные с условиями строительства, а также непредвиденные расходы и ряд местных налогов. Единицей измерения может выступать 1м3, 1м2 или иной проектный параметр. Показатели приведены на единицу измерения по сооружениям – в целом в рублях, по зданиям – в целом и в разрезе основных конструктивных элементов в рублях и в процентах.

При оценке конкретного здания или сооружения предусмотрена возможность корректировки справочных показателей, учитывающих неполное соответствие оцениваемого объекта объекту-аналогу по объемно-планировочным, конструктивным параметрам, качеству применяемых материалов, конструкций, типам инженерных систем, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства. Предусматривается введение поправок как в абсолютном (рублевом) выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов, что позволяет скорректировать величину стоимости как в целом по зданию, так и в разрезе основных конструктивных элементов, видов работ и инженерных систем зданий.

При использовании данных справочника «КО-ИНВЕСТ» подбирается здание (сооружение) в наибольшей степени соответствующее оцениваемому. Для него по таблицам находится справочная стоимость строительства единицы измерения объекта и рассчитываются поправки на отличия. Стоимость оцениваемого здания (сооружения) без износа на дату оценки определяется умножением его единицы измерения на стоимость строительства замещающего здания с внесением соответствующих поправок.

Таким образом, затраты на замещение без износа на дату оценки определяется по формуле:

где

- стоимость оцениваемого здания или сооружения без износа на дату оценки;

- единица измерения оцениваемого здания или сооружения;

- скорректированный показатель стоимости строительства;

Скорректированный показатель стоимости строительства рассчитывается по формуле

где

- справочная стоимость единицы измерения объекта-аналога на дату 01.01.2009 года, руб;

- сумма поправок на отличия оцениваемого объекта от объекта-аналога по объемно-планировочным, конструктивным параметрам, руб.;

- общий корректирующий коэффициент, учитывающий регионально-экономические, природно-климатические условия осуществления строительства.

Общий корректирующий коэффициент рассчитывается по формуле:

где

- коэффициент, учитывающий различие в объеме здания оцениваемого объекта от выбранного в справочнике «КО-ИНВЕСТ», принимается равным единице в случае отсутствия информации об отличиях;

– коэффициент на различие в сейсмичности, = 1,00 (Рекомендации по использованию справочника «КО-ИНВЕСТ»);

- коэффициент, учитывающий величину прочих и непредвиденных затрат, принимается равным единице в случае отсутствия информации об отличиях;

– коэффициент, учитывающий уровень стоимости строительства здания (сооружения) в конкретном населенном пункте;

– коэффициент, учитывающий изменение цен в строительстве после 01.01.2005 года для справочника «Общественные здания».

- не учтенная в справочнике часть прибыли предпринимателя, принимается 1,30

Величина предпринимательской прибыли составляет в среднем 20-30%.

Поправка на разницу в объеме (V₀) или площади (S₀) между оцениваемым зданием и ближайшим параметром из справочника (V_спр, S_спр) определяется с помощью коэффициентов по данным таблицы ниже.

Таблица 15 - Определение корректирующего коэффициента, учитывающего различие в объеме

На разницу в объеме		На разницу в площади

< 0,10	1,24	< 0,25	1,25
0,29 - 0,10	1,22	0,49 – 0,25	1,2
0,49 – 0,30	1,2	0,86 – 0,50	1,1
0,71 – 0,50	1,16	0,85 – 1,15	1
0,70 - 1,30	1	1,16 – 1,50	0,95
1,31 – 2,00	0,87	> 1,50	0,93
> 2,00	0,86

Территориально-экономический корректирующий коэффициент рассчитывается по формуле:

где

- регионально-экономический коэффициент, приведенный к справочной стоимости строительства в регионе, определяется на основании данных сборника «КО-ИНВЕСТ» в разделе «Регионально-экономические коэффициенты по классам конструктивных систем зданий и сооружений»;

- зонально-экономический коэффициент к среднему уровню стоимости в регионе, = 1.

Корректирующий коэффициент, учитывающий изменение цен в строительстве рассчитывается по формуле:

где

, - индексы цен соответственно на дату оценки и на 01.01.2009 г, определяются на основании данных ежеквартальных информационно аналитических бюллетеней «КО-ИНВЕСТ» в разделе «Строительно-монтажные работы»

Коэффициенты , , – величины постоянные для расчетов производимых в рамках данного отчета.

Расчет стоимости затрат на замещение оцениваемого недвижимого имущества (без учета НДС, без учета износа) выполнен методом сравнительной единицы.

Расчет полных затрат на восстановление оцениваемого объекта приведен в таблице ниже.

Таблица 16 - Расчет полных затрат на восстановление объекта оценки

Наименование объекта	Таблица справочника «КО-Инвест»	, руб./ м2							S, м2	, на дату оценки (без учета НДС), руб.
Офисы от 2-х до 4-х этажей, площадью 500 - 2000 кв. м, высота этажа до 3,5 м	3.3.3.050	15 913,21	1	1	1	1,334	1	1,3	800	22077351

Таким образом, затрат на замещение замещения объекта оценки составляет:

С_нс=22 077 351*1,18 = 26 051 274 руб. с НДС

Оценка накопленного износа. Экономическое обесценивание имущества происходит в силу уменьшения его полезности по различным техническим и экономическим причинам, лежащим как в самом объекте или условиях его эксплуатации, так и вне объекта и указанных условий.

При использовании затратного метода фактор износа применяется для того, чтобы учесть различия между характеристиками специально подобранного аналога, как если бы он был новым и соответствовал технико-экономическим характеристикам оцениваемого объекта.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости выделяют следующие виды износа:

1. физический износ;

2. функциональное устаревание;

3. экономическое устаревание.

Процесс износа и обесценения протекает во времени на протяжении всего срока службы имущества, т.е. с момента его создания (а иногда еще на стадии его создания) до момента вывода его из эксплуатации.

Для каждого вида имущества установлен свой нормативный срок службы (эксплуатации), однако в силу различных причин фактический срок службы может отличаться от нормативного в ту или иную сторону. Можно выразить степень износа в долях или в процентах по отношению к полной первоначальной или полной восстановительной стоимости объекта оценки. Очевидно, что степень износа не может быть больше единицы или 100%. Разность между единицей и степенью обесценения характеризует относительный уровень остаточной стоимости объекта оценки. Поскольку любой объект может подвергаться одновременно разным видам износа и обесценения, то наряду с указанными частными его видами, необходимо учитывать и совокупный (накопленный) износ (И), иными словами суммарная потеря стоимости, рассчитываемая с применением формулы совокупного износа:

Расчет физического износа. Физический износ (Иф) – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-экономических качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а так же жизнедеятельности человека.

Физический износ определяется по методу срока службы, сопоставлением фактического возраста здания (сооружения) со сроком его полезной жизни. Общая формула имеет вид:

где

Тф– срок фактической эксплуатации, для оцениваемого объекта составляет 4 года;

Тэ – срок полезной жизни, для I группы капитальности составляет примерно 100 лет. Определяется в зависимости от группы капитальности зданий или сроков службы (долголетия) сооружений согласно:

- ВСН 58-88(р) Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально – культурного назначения;

- ВСН 57-88(р) Ведомственные строительные нормы. Положение по техническому обследованию жилых зданий;

- ВСН 53-86(р) Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий.

- Постановления от 22 января 1990г. № 1072 «О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР».

- Группы капитальности для зданий и сроки службы (долголетие) для сооружений принимаются на основании данных техпаспортов БТИ или на основании описания объектов оценки и результатов их осмотра.

Физический износ здания определялся путем визуального обследования основных конструктивных элементов. Был использован нормативный метод расчета физического износа на основании «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р). Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со сборником «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ.

Таблица 17 - Описание физического износа конструкций и элементов здания применительно к объекту оценки

Конструктивные элементы	Удельный вес элемента, %	Физический износ элемента, %	Износ (с НДС)
Фундаменты	2,35%	30%	183 661
Каркас	1,56%	30%	121 920
Стены наружные с отделкой	5,46%	30%	426 720
Внутренние стены и перегородки	4,26%	20%	221 957
Перекрытия и покрытия	4,39%	30%	343 095
Кровля	4,15%	30%	324 338
Окна и двери	5,05%	10%	131 559
Полы	15,25%	10%	397 282
Отделка	14,62%	10%	380 870
Прочие	2,93%	20%	152 660
Спец. конструкции	7,11%	20%	370 449
Инженерные системы	32,88%	20%	1 713 132
Общий физический износ здания, %	100,00%	18,30%	4 767 644

Расчет функционального устаревания. Функциональное устаревание (Ифн) - износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявленным к данному имуществу. Функциональное устаревание - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного объекта обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональное устаревание считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности стоимости. В противном случае устаревание считается неустранимым.

Оцениваемое здание представляет собой широко распространенные строительные конструкции применяющиеся повсеместно. Факторы и данные, определяющие функциональный износ не выявлены. На основании этого принимаем функциональное устаревание нулю.

Расчет внешнего устаревания. Экономическое устаревание (Ивн) - потеря в стоимости в результате действия факторов, внешних по отношению к самой собственности, снижения функциональной пригодности зданий и сооружений вследствие влияния внешней среды (состояние экономики, отрасли, общий упадок региона, плохое месторасположение объекта в районе или состояние рынка). Экономическое устаревание в большинстве случаев является неустранимым и может быть измерен капитализированной величиной потери арендной платы, либо методом прямого сравнительного анализа продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой нет.

Влияния внешних политико-экономических факторов не выявлено. На основании этого принимаем экономическое устаревание равным нулю.

Результаты расчета стоимости объекта оценки представлены в таблице ниже.

Таблица 18 - Расчет стоимости улучшения с помощью затратного подхода

Наименование объекта	C с ндс, на дату оценки (с учетом НДС), руб.	И_{ф, %}	И_{фн, %}	И_{в, %н}	И, совокупный износ, руб.	Рыночная стоимость на дату оценки (с учетом НДС), руб.
Офисы	26 051 274	18,30%	0	0	4 767 644	21 283 631

Рыночная стоимость улучшения, принадлежащего ООО «Заказчик», полученная с помощью затратного подхода по состоянию на 21.11.2017 г. г. (с учетом НДС), составляет: 21 283 631 руб.

Рыночная стоимость оцениваемого имущества, принадлежащего ООО «Заказчик», полученная с помощью затратного подхода с учетом стоимости земельного участка по состоянию на 01.10.2016 г. (с учетом НДС), составляет:

90 900 631 +21 283 631= 112 184 262 руб.

Описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам

В результате применения различных подходов к оценке рыночной стоимости объекта оценки с учетом принятых допущений получены значения, приведенные в таблице ниже.

Таблица 19 - Результаты расчетов стоимости объекта оценки, полученные в раках подходов (с учетом НДС), руб.

Подход к оценке
*Затратный*	*Сравнительный*	*Доходный*
112 184 262	174 216 952	58 140 977

Для обобщения результатов применялся метод анализа иерархии.

Метод анализа иерархии является математической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих суть проблемы.

Метод анализа иерархии состоит в декомпозиции проблемы на более простые составляющие части и дальнейшем представлении суждений по парным сравнениям. В результате определяются численные значения интенсивности взаимодействия элементов в иерархии.

Структурирование проблемы согласования результатов и представление ее в виде иерархии.

Иерархия строится с вершины, через промежуточные уровни, к набору альтернатив.

Оценщиком принимались четыре наиболее значимых критерия А1, А2, А3, А4.

С помощью критериев: А1, А2, А3, А4, определялись весовые значения каждого из подходов, используемых при оценке:

А1) возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора, покупателя и продавца;

А2) тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;

А3) способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;

А4) способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).

В методе анализа иерархий элементы сравниваются попарно по отношению к их воздействию на рассматриваемую характеристику.

На данном этапе попарно сравниваем критерии по отношению к их воздействию на общую для них цель (таблица 26). Система парных сравнений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы.

Элементом этой матрицы α(i,j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где балльные оценки имеют следующий смысл:

1 - равная важность;

3 - умеренное превосходство одного над другим;

5 - существенное превосходство;

7 - значительное превосходство;

9 - очень сильное превосходство;

2, 4, 6, 8 - промежуточные значения.

Если при сравнении одного фактора i с другим j получено α(i,j) = β, то при сравнении второго фактора j с первым - i получаем α(j,i) = 1/β.

Таблица 20 - Матрица сравнения критериев по отношению к их воздействию на общую для них цель и расчет весов критериев

j	А1	А2	А3	А4	Расчет		вес критериев
i	А1	А2	А3	А4	алгоритм	значение	алгоритм	значение
А1	1	0,333333333	0,333333333	0,333333333	(1 × 0,333 × 0,333 × 0,333)^1/4	0,438691338	0,439 / 5,034	0,087
А2	3	1	1	0,333333333	(3 × 1 × 1 × 0,333)^1/4	1	1 / 5,034	0,199
А3	3	3	1	0,333333333	(3 × 3 × 1 × 0,333)^1/4	1,316074013	1,316 / 5,034	0,261
А4	3	3	3	1	(3 × 3 × 3 × 1)^1/4	2,279507057	2,280 / 5,034	0,453
ИТОГО						5,034272408		1,000

В данной таблице наибольший вес присвоен критерию А4, поскольку он отражает способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность). Следующим по важности является критерий А2, поскольку стоимость имущества, прежде всего, должна быть отражена в качестве и обширности данных предоставленных с учетом внешней среды и специфических особенностей объекта оценки.

Следующими по важности являются критерии А3 и А1, поскольку стоимость имущества, в том числе, должна быть отражена в возможности отразить действительные намерения потенциального инвестора и конъюнктурные колебания, т.е. колебания наиболее вероятной цены, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Построение матриц сравнения альтернатив по отношению к каждому из критериев и расчет весов альтернатив

На данном этапе попарно сравниваем альтернативы (результаты, полученные затратным – З, сравнительным - С и доходным - Д подходами) по каждому из критериев (таблица 24 - таблица 27). Система парных сравнений приводит к результату, который также представлен в виде обратно симметричной матрицы.

Таблица 21 - Критерий А1 – возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора, покупателя и продавца

j	С	Д	З	Расчет		вес альтернатив по критерию А1
i	С	Д	З	алгоритм	значение	алгоритм	значение
С	1	2	3	(1 × 2 × 3,0)^1/3	1,817120593	1,823 / 3,308	0,549945607
Д	0,5	1	1	(0,5 × 1 × 1)^1/3	0,793700526	0,794 / 3,308	0,24021087
З	0,333333333	1	1	(0,33 × 1 × 1)^1/3	0,693361274	0,691 / 3,308	0,209843523
ИТОГО					3,304182393		1

Таблица 22 - Критерий А2 – тип, качество, обширность данных на основе которых проводится анализ

j	С	Д	З	Расчет		вес альтернатив по критерию А2
i	С	Д	З	алгоритм	значение	алгоритм	значение
С	1	2	3	(1 × 2 × 3,0)^1/3	1,817120593	1,823 / 3,308	0,549945607
Д	0,5	1	1	(0,5 × 1 × 1)^1/3	0,793700526	0,794 / 3,308	0,24021087
З	0,333333333	1	1	(0,33 × 1 × 1)^1/3	0,693361274	0,691 / 3,308	0,209843523
ИТОГО					3,304182393		1

Таблица 23 - Критерий А3 – способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания

j	С	Д	З	Расчет		вес альтернатив по критерию А3
i	С	Д	З	алгоритм	значение	алгоритм	значение
С	1	2	3	(1 × 2 × 3,0)^1/3	1,817120593	1,823 / 3,308	0,549945607
Д	0,5	1	1	(0,5 × 1 × 1)^1/3	0,793700526	0,794 / 3,308	0,24021087
З	0,333333333	1	1	(0,33 × 1 × 1)^1/3	0,693361274	0,691 / 3,308	0,209843523
ИТОГО					3,304182393		1

Таблица 24 - Критерий А4 – способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность)

j	С	Д	З	Расчет		вес альтернатив по критерию А4
i	С	Д	З	алгоритм	значение	алгоритм	значение
С	1	2	3	(1 × 2 × 3,0)^1/3	1,817120593	1,823 / 3,372	0,53961455
Д	0,5	1	2	(0,5 × 1 × 2)^1/3	1	1 / 3,372	0,296961331
З	0,333333333	0,5	1	(0,33 × 0,5 × 2)^1/3	0,550321208	0,548 / 3,372	0,163424119
ИТОГО					3,367441801		1

Итоговое согласование результатов представлено ниже в таблице. Итоговый результат равен сумме произведений весов альтернатив на соответствующие величины альтернатив.

Таблица 25 - Расчет итоговых весов по каждой альтернативе

Критерий	А1	А2	А3	А4	Расчет
Альтернатива	0,087	0,199	0,261	0,453	алгоритм	значение
С	0,550	0,550	0,550	0,540	0,087×0,550 + 0,199×0,550 + 0,261×0,550 + 0,453×0,540	0,545
Д	0,240	0,240	0,240	0,297	0,087×0,240 + 0,199×0,240 + 0,261×0,240 + 0,453×0,297	0,266
З	0,210	0,210	0,210	0,163	0,087×0,210 + 0,199×0,210 + 0,261×0,210 + 0,453×0,163	0,189
ИТОГО						1

Рыночная стоимость оцениваемого имущества определяется как взвешенная, полученная каждым из подходов стоимость, результаты согласования приведены в таблице ниже.

Таблица 26 - Рыночная стоимость оцениваемого имущества

№, п/п	Наименование показателя	Величина
1	Стоимость, полученная затратным подходом (с учетом стоимости земельного участка и НДС) руб.	112 184 262
2	Стоимость, полученная сравнительным подходом (с учетом НДС), руб.	174 216 952
3	Стоимость, полученная доходным подходом (с учетом НДС), руб.	58 140 977
4	Согласованная стоимость объекта (с учетом НДС), руб.	58 140 977* 0263+174 216 9520,540 +112 184 2620,191=131 840 727
5	Рыночная стоимость (с учетом допустимых округлений, с учетом НДС), руб.	131 616 564

В итоге проведенных исследований, расчетов и заключений, рыночная стоимость оцениваемого имущества по состоянию на 21.11.2017 года, составляет с учетом округления:

131 616 000 руб.

После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость.

Возможные границы интервала, в которых находиться стоимость объекта оценки, определена по 3D-матрице интервальной стоимости.

Рис. 9 - 3D-матрица интервальной стоимости

Объект оценки – стандартная недвижимость;

- результат расчета стоимости – 132 000 000 руб.; качество информации, использованной при проведении оценки, может быть охарактеризовано как «высокое».

В соответствии с данными рис. 4 имеем:

- ширина интервала = +/- 5% * 0,8 = 4%;

- нижняя граница = 131 616 000 – 131 616 000*4% = 126 351 000 руб.;

- верхняя граница = 131 616 000 + 131 616 000*4% = 136 880 000 руб.

Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость объекта оценки: 126 351 000 руб. – 136 880 000 руб., включительно.

Заключение

Рыночная стоимость здания общей площадью 800 кв.м с земельным участком (кад. № ХХ/01/03049/056) общей площадью 1520 кв.м. расположенным по адресу: г. Москва, Скаковая улица, 5С3, по состоянию на дату оценки составляет:

131 616 000 руб.

(Сто тридцать один миллион шестьсот шестнадцать тысяч) рублей.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

	Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (с изм. и доп.).
	Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принят ГС ФС РФ 4.07.2007(с изм. и доп.).
	Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (с изм. и доп.).
	Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1)
	Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2)
	Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3)
	Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611«Оценка недвижимости (ФСО № 7)
	Стандарты РОО ССО РОО 1-01-2010. Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки; ССО РОО 2-01-2010. Рыночная стоимость как база оценки; ССО РОО 2-02-2010. Составление отчета об оценке; ССО РОО 2-05-2010. Оценка стоимости недвижимого имущества.
	Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990.
	Жилые дома. Укрупненные показатели стоимости строительства. Издание четвертое, переработанное и дополненное. Серия «Справочник оценщика».— М.: ООО «КО–ИНВЕСТ», 2011.—592 с.
	Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве» (КО-ИНВЕСТ, выпуск 74 (январь) 2011 г., выпуск 89 (октября) 2014 г.
	«Общественные здания». Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». – М.:ООО «КО-ИНВЕСТ», 2011.-384с.
	СРД №20, 2017. Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга. Под ред. Яскевича Е.Е. – 2017.
	Яскевич Е.Е. Сборник рыночных корректировок СРК 2014. Москва НЦПО– 2014 г., с. 60.

ПРИЛОЖЕНИЯ

Информация об Объектах-аналогах

Документы от Заказчика

Документы от Исполнителя:

Полис страхования гражданской ответсвенности
Сведения об образовании оценщика
Выписка из реестра СРО
Полис страхования оценщика

В соответствии с п. 21 ФСО №1 задание на оценку должно содержать следующую информацию:

а) объект оценки;

б) права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки;

в) цель оценки;

г) предполагаемое использование результатов оценки;

д) вид стоимости;

е) дату оценки;

ж) допущения, на которых должна основываться оценка;

з) иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.

В соответствии с п. 8 ФСО №7 задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в ФСО № 1 информацию:
- состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);
- характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;
- права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.
↑
Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-фз «Об Оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 13 июля 2015 г.) ↑
Основные показатели развития экономики. http://www.gks.ru/ ↑
Министерство экономического развития Российской Федерации, октябрь 2017 г. http://economy.gov.ru/ ↑
Ежемесячный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «Rway», http://rrg.ru/ ↑
Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), глава 7, пункт е ↑
Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), пункты 12-21 ↑
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.98 г., статья 3 ↑
Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), пункты 3-10 ↑
Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), п. 12 ↑
Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), п. 15 ↑
Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), п.18 ↑
Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), п. 23 ↑
СРД №20, 2017. Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга. Под ред. Яскевича Е.Е. https://ocenschiki-i-eksperty.ru/files/comment-files/986ff4d47ef3f29a7b1cd2d55502b2c14f6598d880cc46724d66bb0b84248df4/СРД_20_2017.pdf ↑
Яскевич Е.Е. Сборник рыночных корректировок СРК 2014. Москва НЦПО– 2014 г., с. 60. ↑
СРД №16, 2015. Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга. Под. ред. Яскевича Е.Е. – М. ЦПО. 2015 ↑
СРД №20, 2017. Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга. Под ред. Яскевича Е.Е. – 2017.

https://ocenschiki-i-eksperty.ru/files/comment-files/986ff4d47ef3f29a7b1cd2d55502b2c14f6598d880cc46724d66bb0b84248df4/СРД_20_2017.pdf ↑
Источник http://www.cbr.ru/hd_base/zcyc_params/zcyc/?DateTo=20.11.2017 ↑
https://raexpert.ru/rankingtable/region_climat/2017/tab2 (Рейтинги регионов за 2017 г.). ↑
Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), п. 24, г ↑