Общая характеристика ипотеки в гражданском праве

Содержание:

Введение

Развитие цивилизованных рыночных отношений в России на современном этапе привело к обращению к тем правовым институтам, которые способны обеспечить их эффективное функционирование. Одним из таких является финансово-правовой институт ипотеки.

Роль государства как основного регулятора общественных отношений в целом и рыночной системы ипотечного кредитования в частности состоит в создании современной и эффективной системы нормативно-правового обеспечения прав кредиторов (залогодержателей) и инвесторов, предоставляющих денежные ресурсы на длительные сроки, а также предоставление социальных гарантий гражданам, приобретающих недвижимость с помощью ипотечных кредитов. И функция государства – установить оптимальный баланс реализации прав кредиторов и интересов заемщиков, т.е. система выдачи кредитов была менее рискованной и рентабельной для банков, а для заемщиков она была «прозрачной» и доступной^[1].

Так, например, согласно Федеральной целевой программы «Жилище» на 2015-2020 годы сегодня наиболее актуальным является стабилизация и сохранение достижений на рынке ипотеки и дальнейшее развитие данного финансово-правового института и его инфраструктуры, поддержание здоровой конкуренции на рынке ипотечного кредитования, обеспечение всех условий для выдачи и сопровождения ипотечных кредитов региональными банками и иными кредитными организациями^[2].

Согласно Программе «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», подписанной Д.А. Медведевым, государство ставит задачу повышения доступности ипотечных жилищных кредитов для населения, а по целевым индикаторам и показателям в ближайшие 5 лет государством им планируется предоставление определенного количества ипотечных жилищных кредитов – 871 тыс. кредитов в 2016 году, 946 тыс. кредитов в 2018 году, 1053 тыс. кредитов в 2020 году. Количество молодых семей, которые улучшат жилищные условия (в том числе с использованием ипотечных кредитов и займов) в 2016-2020 годах при оказании содействия за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов достигнет – 159,16 тыс. семей^[3].

Вместе с тем, не будем забывать, что российский рынок ипотеки сильно отстает от развитых стран. Доля ипотеки в ВВП у нас составляет всего лишь 4 %, тогда как во Франции, Германии – 40-45 %, а в США и Великобритании – и вовсе 70-80 %. Мы ожидаем – и это было заложено в Стратегии развития ипотечного кредитования РФ-2030 – что к 2030 году соотношение ипотеки к объему ВВП составит уже 15,5 %^[4].

Вышеизложенное обусловливает актуальность настоящего исследования.

Объектом изучения выступают общественные отношения, регулирующие ипотеку в гражданском праве; предметом - нормы права, регламентирующие ипотеку в гражданском праве.

Основной целью работы выступает комплексное исследование ипотеки в гражданском праве. Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

1. Изучить понятие ипотеки.

2. Рассмотреть основания возникновения ипотеки.

3. Проанализировать элементы договора ипотеки.

4. Выявить актуальные проблемы, возникающие при неисполнении обязательств по договору ипотеки и обозначить пути их решения.

Методология и методика исследования основывается на общенаучных методах, таких как диалектический, логический, функциональный и частно-научных методах: конкретно-социологический, сравнительно-правовой, формально-юридический.

1. Общая характеристика ипотеки в гражданском праве

1.1. Понятие ипотеки

Термин «Ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия:

1. «Ипотека» (как правоотношение) есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника. Залог в гражданском праве - один из способов обеспечения обязательства - в данном случае банковского кредита. При этом во всех случаях обязательна государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества в преимущественно перед другими кредиторами или путем перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.

2. «Ипотека» (как ценная бумага) подразумевает «закладную» - долговой инструмент удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.

Многие широко интерпретируют понятие ипотеки и как получение кредита под залог недвижимости, и как получение кредита для покупки недвижимости. Термин "ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". Для некоторых случаев употребим термин "смешанная ипотека", когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.

Таким образом, ипотека, ипотечный кредит (от греч. «hipotheka» – заклад, залог) – это кредит под залог недвижимого имущества. Данный институт начал свое историческое развитие в Византии в начале VI в. н.э. Он представлял собой обязательственное право кредитора, которое заключается в залоге недвижимости, приобретаемой должником на полученные от кредитора заемные средства^[5].

1.2. Основания возникновения ипотеки

По мнению известного российского юриста П.А Астахова система ипотечного кредитования в России в части обеспечения возврата кредита формируется следующими тремя способами^[6]:

1. Ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи недвижимости за счет кредитных средств банка или другой кредитной организации.

2. Ипотека по договору в связи с приобретением жилого помещения с нотариальным сопровождением сделки, а также ее госрегистрацией.

3. Договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения (трехсторонним или смешанным договором), при котором все заинтересованные лица (продавец, заемщик и кредитор) фактически одновременно документируют, нотариально оформляют и регистрируют переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю (заемщику), и, соответственно, ипотеку этого помещения в пользу кредитора.

Отчасти стоит огласиться с вышеуказанным мнением с учетом положений предусмотренных п. 3 ст. 334 ГК РФ, в которых указано, что ипотека является определенной формой залога, в связи с чем, к ней применяются нормы о залоге. Так, например, согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Считается, что в соответствии с гражданским законодательством четко предусмотрено два основания возникновения ипотеки:

– в силу закона (легальная или законная ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от воли сторон);

– в силу договора (договорная ипотека, т.е. ипотека, возникающая при условии заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости)).

Основное их отличие законной (легальной) от договорной ипотеки в том, что этом случае договор об ипотеке между залогодателем и залогодержателем, направленный на установление залога недвижимости (ипотеки), отсутствует.

Государственная регистрации ипотеки в силу закона, согласно сложившейся правоприменительной практики, происходит, как правило, в следующем порядке: стороны (покупатель и продавец) подписывают договор купли-продажи, в котором должно быть указано, что данный объект недвижимости приобретается за счет кредитных средств, либо помимо вышеуказанного договора представляются документы, которые подтверждают факт получения заемных средств (кредитный договор, договор займа) на приобретение объекта недвижимости.

Основанием для государственной регистрации возникновения ипотеки в силу закона будет являться факт получения кредита в банке одновременно с регистрацией права собственности залогодателя в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). При этом залогодателем по отношению к лицу, предоставившему ему кредит будет являться покупатель, без предоставления каких бы то ни было иных документов.

Таким образом, для регистрации ипотеки в силу закона не требуется специально заключать и представлять в Росреестр договор ипотеки и иные правоустанавливающие, если они не являются основанием возникновения ипотеки в силу закона^[7].

В отличие от законной ипотеки договорная ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации (п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке установлено, что договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 77 Закона об ипотеки «жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При договорной ипотеке может заключаться несколько договоров – например, договор купли-продажи (в силу закона), кредитный договор, договор об ипотеке (при ипотеке в силу договора), договор комплексного ипотечного страхования, договор поручительства, закладная. Этот факт может объясняться тем, что в большинстве случаев ипотека является дополнительным соглашением между залогодателем и залогодержателем в обеспечение основного обязательства по кредитному договору, договору займа или иного обязательства, основанного на купле-продаже, аренде и т.д.

Например, при заключении договора купли-продажи жилого помещения между продавцом (собственником жилья) и покупателем возникает институт ипотеки в силу закона, при этом последнему на покупку жилого помещения предоставляются кредитной организацией заемные средства на основании кредитного договора или договора займа.

Также стоит отметить, что права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной (ст. 13 Закона об ипотеке).

Закладная – это именная ценная бумага, которая составляется заемщиком и отражает основные условия кредитного договора и договора ипотеки, и в случае необходимости может быть перепродана третьим лицам. Закладная одновременно закрепляет права кредитора на получение исполнения денежного обязательства, обеспеченного ипотекой, и право на залог недвижимости.

Это предполагает тот факт, что новый её владелец сможет получать платежи, которые выплачиваются по договору, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства (п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке).

Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Вместе с тем, указанная ценная бумага, удостоверяющая ипотечное обязательство, по отношению к кредитному договору является вторичным и зависимым от него документом, хотя в ч. 4 ст. 14 Закона об ипотеке прямо закрепляется приоритетность требований по закладной перед кредитным договором, т.е. документом, который содержит базовое обязательство, в обеспечение которого появилась ипотека, и как следствие – закладная^[8].

Кроме того в чч. 1, 2 ст. 48 Закона об ипотеке определено, что передача прав по закладной влечет передачу прав по основному обязательству, а не наоборот). В связи с чем, приоритетность содержания закладной и передачи прав по ней противоречат не только нормам ст. 1-3 этого же Закона, но и положениям Гражданского кодекса РФ о залоге как способе обеспечения обязательства и не соответствуют правовой природе и смыслу акцессорных обязательств.

Это положение на наш взгляд требует дальнейшей научной разработки и правового регулирования. Эту позицию также разделяют отдельные авторы^[9].

1.3. Элементы договора ипотеки

Исходя из общих требований, при ипотечном кредитовании Сторонами являются залогодержатель – банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение, строительство или реконструкцию жилого помещения, и залогодатель – заемщик или созаемщики ипотечного кредита. Залогодержатель одновременно является кредитором по основному обязательству.

В законодательстве четко определено имущество, которое может выступать в качестве предмета ипотеки. Итак, залогом может являться только недвижимое имущество, права на которое в установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество порядке зарегистрированы. В их число могут входить: земельные участки, здания, сооружения, отдельные предприятия, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, объекты незавершенного строительства, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. Также к недвижимости, которая может выступать в качестве залога, п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке и п. 1 ст. 130, п. 2 ст. 334 ГК РФ относят воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Согласно ст. 9 Закона об ипотеке, если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды. Следует также иметь в виду, что предметом залога не может быть требование, носящее личный характер, а также иные требования, залог которых запрещен (п. 1 ст. 336 ГК РФ). Не могут быть предметом залога (заложены) дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и имущество, которое нельзя приватизировать (например, служебные жилые помещения и др.). При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом (ст. 75 Закона об ипотеке).

Несмотря на исчерпывающий перечень, к имуществу, которое выступает залогом, предъявляется ряд требований. В соответствии со ст. 74 Закона об ипотеке допускается ипотека индивидуального жилого дома (части жилого дома) или квартиры (части квартиры) в многоквартирном доме, если они предназначены для постоянного проживания и принадлежат на праве собственности гражданам или юридическим лицам. Вместе с тем помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, но не предназначенные для постоянного проживания, например гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения, также могут быть предметом ипотеки.

Практика показывает, что банки неохотно оформляют ипотечный кредит, если в качестве залога выступает недостроенная недвижимость. Во-первых, очень трудно определить в этом случае степень завершенности объекта (если только вырыт котлован для фундамента, какой процент готовности жилья будет в этом случае?). Во-вторых, практически невозможно составить его описание в силу постоянно меняющейся стоимости и степени готовности. В-третьих, пока еще не выработана методика определения существенных признаков недвижимого имущества на том или ином этапе строительства применительно к конкретным его разновидностям. Как правило, банки требуют, чтобы недостроенное жилье было зарегистрировано в бюро технической инвентаризации и в Росреестре как «объект незавершенного строительства»; степень готовности должна составлять не менее 50 %; желательно, чтобы к участку, на котором возводится жилой объект, уже были подведены все коммуникации, необходимые для сдачи в эксплуатацию; земля под домом должна быть в собственности. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается (ст. 76 Закона об ипотеке).

В соответствии с Законом об ипотеке договор должен содержать основные права и обязанности залогодателя и залогодержателя, которые определяются соглашением сторон. Залогодатель может пользоваться заложенным имуществом и отчуждать его, имеет право на последующую ипотеку, обязан содержать и ремонтировать заложенное имущество, охранять его от повреждений, утраты и гибели. Залогодержатель, в свою очередь, имеет право в любое время проверять состояние заложенного имущества, досрочно исполнить обеспечиваемое ипотекой обязательство и т.д.

Стороны должны быть правоспособными и дееспособными, т.е. физические лица не моложе 18 и не старше 65 лет (имеется в виду предельный возраст как возможность выплачивать кредит), юридические лица не должны иметь ограничений по передаче имущества в ипотеку, что установлено в соответствующих учредительных документах. Обычно ни гражданство, ни место жительства или работы не имеет принципиального значения для банка, главное – обладать финансовыми возможностями для погашения займа.

Договор об ипотеке – это договор о залоге недвижимого имущества, при заключении которого действуют общие правила гражданского законодательства. Для его заключения достаточно простой письменной формы. При этом договор должен быть обязательно составлен в виде одного документа. После подписания договора он подлежит обязательной государственной регистрации по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то это должно быть обязательно указано в договоре ипотеки, иначе в регистрации будет отказано.

2. Актуальные проблемы, возникающие при неисполнении обязательств по договору ипотеки и пути их решения

2.1. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору ипотеки

Нельзя отрицать того факта, что «обращение взыскания» – термин процессуального права, где таким образом именуется не только особая разновидность исков о присуждении, но и принудительная мера, применяемая к должнику в ходе исполнения судебного решения.

В науке гражданского права под осуществлением субъективного гражданского права традиционно понимается «реализация тех возможностей, которые предоставляются законом или договором обладателю субъективного права»^[10]. Применительно к ипотеке реализацию составляющей её существо возможности удовлетвориться из стоимости предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами залогодателя Закон об ипотеке увязывает с судебной (принудительной) формой осуществления субъективного права, а в предусмотренных законом случаях допускает внесудебный порядок обращения взыскания и реализации предмета залога.

Современная конструкция залога не сводима ни к праву продажи, как это было в Древнем Риме^[11], ни к праву требовать продажи заложенного имущества, каковым оно рассматривалось в русском дореволюционном праве^[12], а представляет собой право на получение преимущественного удовлетворения, в том числе из стоимости заложенного имущества. Составляющая существо залогового права юридическая возможность, таким образом, опосредована двумя другими юридическими возможностями: 1) правом обратить взыскание и 2) правом реализовать залог, последовательное осуществление которых ведёт к достижению заложенной в праве залога цели.

2.2. Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание по договору ипотеки

Очевидно, реализация юридической возможности залогового кредитора получить удовлетворение из ценности заложенного имущества имеет поэтапный (стадийный) характер, во всяком случае, сам законодатель при расположении нормативного материала выделяет в ГК РФ отдельные статьи, регламентирующие порядок обращения взыскания на заложенное имущество и порядок его реализации (ст. 349 и ст. 350 ГК РФ).

Соответствующие главы, посвящённые обращению взыскания и реализации предмета ипотеки, имеются в Законе об ипотеке (главы IX и X). Вычленение стадий в механизме осуществления права залога, в том числе стадии обращения взыскания как опосредующей переход к непосредственной реализации заложенного имущества, представляется целесообразным не только с теоретической, но и с практической точки зрения, поскольку позволяет:

- показать динамику отношений, опосредующих осуществление права залога;

- определить круг юридически значимых обстоятельств, подлежащих установлению в ходе обращения взыскания;

- закрепить эти обстоятельства в искомом юридическом акте (решении суда, соглашении сторон), обеспечив тем самым надлежащий переход осуществления права залога из стадии обращения взыскания в стадию реализации предмета ипотеки.

Таким образом, развивая существующие теоретические взгляды на обращение взыскания в залоговом праве, считается целесообразным под обращением взыскания на предмет ипотеки понимать совокупность действий ипотечного кредитора, направленных на получение материально-правового основания реализации заложенного имущества (судебного решения либо соглашения сторон), устанавливающего объём и объект взыскания, начальную продажную цену и способ реализации объекта взыскания.

Гражданское законодательство относит обращение взыскания на имущество собственника к числу принудительных способов прекращения права собственности, устанавливая, что изъятие имущества путём обращения взыскания на него производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором (ст. 237 ГК РФ). Применительно к ипотеке законодатель прямо допускает возможность обратить взыскание на заложенное имущество во внесудебном порядке (ст. 55 Закона об ипотеке).

Впрочем, анализ положений ст.ст. 235 и 237 ГК РФ позволяет трактовать обращение взыскания в несколько ином смысле, не как основание прекращения права собственности, а, скорее, как основание изъятия имущества у собственника. Поэтому само по себе обращение взыскания в рассматриваемом аспекте основанием прекращения права собственности не является, но в совокупности с другими фактами (например, фактом реализации залога) порождает соответствующий правовой результат – прекращение права собственности на обременённое залогом имущество.

Обращение взыскания на заложенное имущество, реализуемое в форме иска о присуждении, в теории права связывается с принуждением, направленным на обеспечение приобретения и осуществления субъективных гражданских прав. Такие принудительные меры по своему назначению рассматриваются в качестве средств защиты нарушенных субъективных прав. Традиционно обращение взыскания на заложенное имущество относят к числу иных способов защиты гражданских прав, предусмотренных ст. 12 ГК РФ. В системе способов защиты прав залогодержателя он квалифицирован в качестве специального, то есть установленного для защиты права залога как субъективного права залогодержателя^[13].

Лишение залогодателя права собственности не может рассматриваться в качестве основополагающего признака, позволяющего отнести обращение взыскания на заложенное имущество как санкцию к мерам гражданско-правовой ответственности, даже если взыскание обращается вследствие существенного нарушения условий договора ипотеки. Изъятие объекта имущественных благ при залоге является лишь следствием реализации способа обеспечения в силу принятого залогодателем на себя обязательства, а не неблагоприятным имущественным последствием неэквивалентного характера. «В результате обращения взыскания на предмет ипотеки происходит в первую очередь исполнение обеспеченного ипотекой обязательства, а при применении мер ответственности возникает самостоятельная обязанность по уплате процентов за пользование чужими денежными средствами, а также по возмещению убытков»^[14]. Поэтому следует согласиться с мнением В.Ф. Яковлева: «Если принуждение используется для исполнения существующей обязанности, являющейся элементом регулятивного гражданского правоотношения, то мы имеем дело с такими средствами защиты, которые по своей правовой природе являются мерами защиты и ничем больше»^[15].

При обеспечении ипотекой обязательства, исполнение которого должно быть произведено путём внесения единовременного платежа, основанием для обращения взыскания, по общему правилу, является неисполнение или ненадлежащее исполнение обеспеченного ипотекой обязательства, то есть его однократное нарушение. Возможными формами неисполнения или ненадлежащего исполнения являются неуплата или несвоевременная уплата суммы долга полностью или в части (п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке).

При обеспечении ипотекой обязательства из кредитного договора или договора займа, предусматривающего его исполнение путём внесения периодических платежей, основанием обращения взыскания на заложенное имущество может выступать систематическое нарушение сроков их внесения, определяемое законодателем как просрочка платежей более трёх раз в течение 12 месяцев. Это правило действительно даже при незначительности каждой просрочки (п. 1 ст. 54.1 Закона об ипотеке). В этом случае, как совершенно верно подметила Н.Ю. Рассказова, «предмет залога забронирован от обращения на него взыскания вплоть до четвёртой просрочки уплаты должником очередного платежа во исполнение основного обязательства. Если после более трёх просрочек в течение года кредитор не реализует свои права залогодержателя, следует признать, что он рассматривает нарушение как несущественное»^[16]. Диспозитивный характер анализируемой нормы позволяет в договоре ипотеки предусмотреть иные, как более жёсткие, так и льготные условия обращения взыскания при нарушении заёмщиком сроков внесения периодических платежей^[17].

При разграничении указанного в ст. 50 Закона об ипотеке неисполнения и ненадлежащего исполнения следует принимать во внимание, что неисполнение обязательства характеризуется бездействием должника, в результате которого кредитор не приобретает причитающиеся ему блага; основная цель обязательства, таким образом, остаётся недостигнутой. При ненадлежащем исполнении основная цель обязательства достигается, но на менее выгодных для кредитора условиях. В связи с этим различие между неисполнением и ненадлежащим исполнением отражается на объёме требований кредитора. Поэтому неисполнением обязательства, обеспеченного ипотекой, чаще всего признается неуплата долга в срок, обусловленный договором, из которого возникло основное обязательство; к ненадлежащему исполнению следует отнести частичное погашение долга, а также неуплату процентов, штрафа, пени даже при погашении основной суммы долга. В тех случаях, когда обязательство исполняется периодическими платежами, систематическое нарушение сроков внесения таких платежей необходимо рассматривать как ненадлежащее исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства, что находит подтверждение в судебной практике.

Другой особенностью ипотечных правоотношений является то обстоятельство, что «отнюдь не только срок исполнения основного обязательства «порождает» право кредитора обратить взыскание на предмет ипотеки – существенное нарушение договора об ипотеке тоже может повлечь подобные последствия»^[18]. К их числу Закон об ипотеке относит: невыполнение обязанности предупредить залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки (ст. 12); ненадлежащее обеспечение сохранности заложенного имущества (ст.ст. 35, 72); нарушение правил об отчуждении заложенного имущества (ст. 39). Существенное нарушение условий договора об ипотеке в юридической литературе рассматривается как основание для изменения срока платежа в одностороннем порядке по инициативе залогодержателя. Невыполнение любой из перечисленных обязанностей порождает у залогодержателя право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования – обратить взыскание на предмет ипотеки, даже если основное обязательство исполняется надлежащим образом (п. 4 ст. 50 Закона об ипотеке).

Третья особенность ипотечных правоотношений состоит в том, что в ряде случаев основанием обращения взыскания на предмет ипотеки могут выступать обстоятельства, которые не зависят от воли сторон ипотеки и действий должника по обеспечиваемому обязательству. К их числу Закон об ипотеке относит принудительное изъятие государством заложенного имущества (ст. 41) и обращение взыскания на предмет ипотеки по требованиям предшествующих или последующих залогодержателей (ст. 46). В этих случаях реализация права залогодержателя осуществляется независимо от надлежащего или ненадлежащего исполнения основного обязательства (п. 4 ст. 50).

Основанием возникновения у залогодержателя права обратить взыскание на заложенное имущество может являться не один юридический факт, а совокупность юридических фактов, которую в теории права называют фактическим (юридическим) составом или юридическим основанием (титулом) права.

Юридический (фактический) состав влечёт связываемые с ним законом правовые последствия с момента накопления всех юридических фактов, образующих его элементы. Так, для возникновения права на обращение взыскания по договору залога предприятия необходимо одновременное наличие двух юридических фактов:

- нарушение должником условий основного обязательства;

- истечение года с момента заключения договора об ипотеке (п. 2 ст. 71 Закона об ипотеке).

В тех случаях, когда предметом ипотеки является объект долевого строительства, право обращения взыскания возникает у любого из залогодержателей (участников долевого строительства) при одновременном наличии следующих оснований:

- наступление предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;

- прекращение или приостановление строительства объекта долевого строительства;

- наличие обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

- истечение шести месяцев с момента наступления срока передачи застройщиком объекта долевого строительства (п. 1 ст. 14 Закона об участии в долевом строительстве).

Исходя из вышеприведенной характеристики, основания обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (предмет ипотеки) следует классифицировать по двум критериям: источнику возникновения и структуре.

Выделение этих двух подгрупп фактов позволяет ответить на вопрос о том, с каким элементом правомерного действия норма права связывает юридические последствия – с направленностью воли (юридические поступки) или с самим фактом действия (индивидуальные акты)^[19].

По структуре основания возникновения права на обращение взыскания делятся на две группы: 1) простые, когда право на обращение взыскания возникает из единственного юридического факта (например, просрочки платежа по основному обязательству) и 2) сложные, когда для возникновения соответствующего права требуется наличие совокупности или состава юридических фактов, что имеет место (например, при ипотеке предприятия или объекта долевого строительства).

Деление оснований по указанному признаку позволяет уяснить круг фактов, наличие которых порождает у ипотечного кредитора возможность осуществления права залога через процедуры взыскания.

Статья 348 ГК РФ устанавливает, что отказ в обращении взыскания на заложенное имущество возможен не только в связи с отсутствием оснований ответственности должника по основному обязательству (ст. 401 ГК РФ), но и вследствие крайней незначительности допущенного должником нарушения и явной несоразмерности требований залогодержателя стоимости заложенного имущества. Аналогичное положение содержится в Законе об ипотеке (п. 3 ст. 50, п. 1 ст. 54.1).

Сущность и цель установления в законе условий, не позволяющих кредитору обратить взыскание на заложенное имущество и получить удовлетворение своих требований, в теории права объясняется различно.

В частности, Е.А. Макарова считает, что закреплённое в п. 2 ст. 348 ГК РФ правило «является конкретизацией более общего положения о том, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах (п. 1 ст. 10 ГК РФ)»^[20]. Другие авторы (В.А. Зюзин, А.Н. Королёв) его смысл и назначение выводят из общегражданского принципа разумности и соразмерности.

М.И. Брагинский рассматривает его как направленное на защиту интересов залогодателя как слабейшей стороны в договорном правоотношении^[21]. Л.Ю. Михеева усматривает значение критериев «крайней незначительности» и «явной несоразмерности» в том, что они позволяют определить степень нарушения основного обязательства, необходимую для предъявления требований залогодержателем.

Нельзя исключить и такой трактовки анализируемых норм как направленных на обеспечение необходимого баланса интересов сторон ипотеки и позволяющих соблюсти паритетность между ними: реализация права залога не должна влечь неосновательную утрату залогодателем принадлежащего ему на праве собственности имущества. Как отмечает В.В. Скворцов, «основной интерес залогодателя в залоговом правоотношении – не потерять неосновательно предмет залога»^[22]. Следовательно, обращение взыскания на переданное в обеспечение обязательств должника имущество возможно не за всякое нарушение обеспеченного залогом обязательства, а лишь за такое, которое имеет существенный характер. В этой связи допустимо рассматривать крайнюю незначительность нарушения основного обязательства и явную несоразмерность причинённых этим нарушением убытков стоимости предмета залога как объективные критерии неправомерности действий залогодержателя по взысканию. Установление этих фактов судом влечёт отказ в обращении взыскания на заложенное имущество, а принятие судебного решения без исследования этого вопроса – безусловным основанием к его отмене.

Критерии незначительности и несоразмерности не являются универсальными, а применяются только в случае, когда взыскание на предмет ипотеки обращается вследствие противоправных действий должника, выразившихся в нарушении основного обязательства. При обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество по иным основаниям исследование вопросов «незначительности» и «несоразмерности» не входит в предмет доказывания по делу, соответственно, нормы п. 2 ст. 348 ГК РФ и п. 1 ст. 54.1 Закона об ипотеке не подлежат применению, а отказ в обращении взыскания по этим основаниям будет неправомерным. Вместе с тем такой отказ нельзя расценивать как окончательный: нарушается принцип неделимости залоговой ответственности. В этом случае обеспечение не утрачивается и залогодержатель вправе повторно обратиться в суд с соответствующим требованием (п. 2 ст. 54.1 Закона об ипотеке), что подтверждает судебная практика^[23].

Заключение

На основании проведенного исследования были разработаны рекомендации по совершенствованию законодательства, регулирующего ипотеку в российском гражданском праве.

Ипотека сегодня является наиболее распространенным и эффективным способом обеспечения возврата кредита. Его суть состоит в обеспечения обязательства, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства за счет заложенного имущества получить удовлетворение перед другими кредиторами (Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Закон РФ «О залоге», ст.ст. 334-358.18 Гражданского кодекса РФ).

Формулировка п. 2 ст. 348 ГК РФ имеет два различных законодательных решения, сопоставительный анализ которых приобретает особую актуальность в связи с позицией разработчиков проекта Федерального закона «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации», предполагающей возврат к её прежней редакции (до поправок, внесенных Законом № 306-ФЗ).

Обе редакции п. 2 ст. 348 ГК РФ, как старая, так и ныне действующая, а равно соответствующие положения Закона об ипотеке, содержат в себе один серьезный недостаток – для отказа во взыскании требуется наличие обоих критериев одновременно. Строго говоря, залогодателю защита от неправомерного взыскания предоставляется судом лишь в том случае, кода обеспеченное залогом обязательство в основном выполнено. Но если законодатель считает, что при отказе в обращении взыскания ипотека не прекращается и кредитор вправе при устранении обстоятельств, служащих основанием для отказа во взыскании, вновь обратиться с иском (п. 2 ст. 54.1 Закона об ипотеке), в чем тогда смысл такого решения вопроса: в ожидании прироста процентов? Очевидно, залогодатель нуждается в средствах правовой защиты от неосновательного обращения взыскания и на начальном этапе внесения должником выплат по кредиту, тем более что факт заявления соответствующего иска залогодержателем не препятствует исполнению основного обязательства.

Подводя итог, стоит отметить, что действующий сегодня институт ипотечного кредитования имеет ещё не оконченную конфигурацию. Он динамично развивается в ходе своей правовой эволюции. Так, например, планируется совершенствование нормативных правовых актов по активизации содействия формированию рынка доступного жилья, в том числе в части совершенствования законодательного регулирования рынка ипотечных ценных бумаг, привлечения средств пенсионных накоплений и средств страховых резервов на рынок ипотечных ценных бумаг, страхования ипотечных жилищных кредитов, деятельности бюро кредитных историй и жилищных накопительных кооперативов, системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, защиты прав добросовестного приобретателя жилого помещения.

Список литературных источников

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993, с учетом внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) // «Собрание законодательства РФ», 04.08.2014, №31, ст. 4398
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1 от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ (ред. от 01 марта 2016 г.) // «Собрание законодательства РФ», 1994. № 32. Ст. 3301
3. Федеральный закон РФ от 24.09.1996 № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» (ред. от 13.07.2015) // «Российская газета», № 79, 25.04.1996
4. Федеральный закон РФ от 30.12.2004 № 216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ред. от 06.12.2011) // «Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 42
5. Федеральный закон РФ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 05.10.2015) // «Собрание законодательства РФ», 20.07.1998, № 29. Ст. 3400
6. Постановление Правительства РФ от 17.12.2015 № 1050 (ред. от 18.04.2014) «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2016-2020 годы» // СПС Консультант Плюс.
7. Постановление Правительства РФ от 15.04.2014 № 323 «Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» // СПС Консультант Плюс.
8. Закон РФ «О залоге» от 29.05.1992 г. № 2872-1 // Российская газета. – 1992. – № 129. – (утратил силу с 01.07.2014)
9. Астахов П.А. Жилье: юридическая помощь с вершины адвокатского профессионализма. – М., 2011. – 270 с.
10. Залесский В.В. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке». - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2011. - 420с.
11. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.01.2002 № 67 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением норм о договоре о залоге и иных обеспечительных сделках с ценными бумагами» // "Вестник ВАС РФ", № 3, 2002
12. Козлова Н.В. Залог как способ обеспечения исполнения обязательств // СПС «Гарант» : [Электронный ресурс] - Послед. обновление 30.11.2015.
13. Летута Т.В., Летута С.С. Некоторые проблемы правового регулирования ипотечного кредитования в банковской практике // Банковское право. – 2013. – № 4. – С. 53-59.
14. Наумова Л.H. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». – М., 2008. – 135 с.
15. Орлова А. А. Некоторые проблемы правового регулирования ипотечного жилищного кредитования [Электронный ресурс]: автореф. дисс. ... к.ю.н.: 12.00.03. – Волгоград, 2001. – Режим доступа: http://www.dissercat.com/con-tent/nekotorye-problemy-pravovogo-regulirovaniya-ipotechnogo-zhilishchnogo-kreditovaniya (дата обращения: 13.03.2016 г.)
16. Серков Е.В. Закладная и ее роль в обеспечении исполнения обязательства по законодательству Российской Федерации [Электронный ресурс]: автореф. дисс. ... к.ю.н.: 12.00.03. – М., 2004. – Режим доступа: www.lawlib-rary.ru/disser2018386.html (дата обращения: 10.03.2016).
17. Специальный обзор изменений законодательства о залоге // Закон.ру: [информационно-правовой портал] – URL: http://zakon.ru/blogs/specialnyj_ obzor_izmenenij_zakonodatelstva_o_zaloge/9901 (дата обращения - 21.03.2016)
18. Хуснетдинова Л.М. Порядок оформления ипотеки жилого помещения // Жилищное право. – 2010. – № 12. – С. 75-98.
19. Ярков В.В. Гражданское право. Часть 1.Учебное пособие. - М.: Юрист, 2007. – 305 с.

1. Летута Т.В., Летута С.С. Некоторые проблемы правового регулирования ипотечного кредитования в банковской практике // Банковское право. – 2013. – № 4. – С. 53 ↑

2. Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050 (ред. от 18.04.2014) «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011-2015 годы» // СПС Консультант Плюс. ↑

3. Постановление Правительства РФ от 15.04.2014 № 323 «Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» // СПС Консультант Плюс. ↑

4. Ручко С. Главное – не завести клиента в долговую петлю (блиц-ин-тервью с С. Озеровым) [Электронный ресурс]. – Режим доступа: www.ban-kir.ru (дата обращения: 10 марта 2016) ↑

5. Экономический словарь / Под ред. А.И. Архипова. – М.: ТК «Велби»; Проспект, 2004 // СПС «Гарант» (дата обращения: 9 декабря 2015 г.) ↑

6. Астахов П.А. Жилье: юридическая помощь с вершины адвокатского профессионализма. – М., 2011. – С. 182 ↑

7. Хуснетдинова Л.М. Порядок оформления ипотеки жилого помещения // Жилищное право. – 2010. – № 12. – С. 77 ↑

8. Серков Е.В. Закладная и ее роль в обеспечении исполнения обязательства по законодательству Российской Федерации [Электронный ресурс]: автореф. дисс. ... к.ю.н.: 12.00.03. – М., 2004. – Режим доступа: www.lawlib-rary.ru/disser2018386.html (дата обращения: 10.10.2015) ↑

9. Орлова. Некоторые проблемы правового регулирования ипотечного жилищного кредитования [Электронный ресурс]: автореф. дисс. ... к.ю.н.: 12.00.03. – Волгоград, 2001. – Режим доступа: http://www.dissercat.com/con-tent/nekotorye-problemy-pravovogo-regulirovaniya-ipotech№go-zhilishch№go-kreditovaniya (дата обращения: 10 октября 2014 г.); Летута Т.В., Летута С.С. Указ. работа. – С. 53-59; Серков Е.В. Указ. работа. ↑

10. Гражданское право: учебник. В 3 т. Т. 1 / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М., 2004. – С. 93 ↑

11. Гримм Д.Д. Лекции по догме римского права / Под ред. и с предисл. В.А. Томсинова. – М., 2003. – С.24 ↑

12. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. – М., 1998. – С. 114 ↑

13. Морозов Д.Н. Защита гражданских прав участников залогового правоотношения: дис. ... канд. юрид. наук. – Челябинск, 2009. – С. 7 ↑

14. Наумова Л.H. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». – М., 2008. – С. 86 ↑

15. Яковлев В.Ф. Принуждение в гражданском праве / Проблемы современного гражданского права. – М., 2000. – С. 76 ↑

16. Рассказова Н.Ю. Залог движимого имущества / Меры обеспечения и меры ответственности в гражданском праве. – М., 2010. – С. 20 ↑

17. Демушкина Е. Вещно-правовая защита при осуществлении права залогодержателя на удовлетворение требований за счёт стоимости заложенного недвижимого имущества // Хозяйство и право. – 2009. – № 8. – С. 92 ↑

18. Плешанова О.П. Права ипотечного кредитора: юридическая природа и основные положения // Актуальные проблемы гражданского права. Вып. 2 / Под ред. М.И. Брагинского. – М., 2000. – С. 93 ↑

19. Агарков М.М. Понятие сделки по советскому гражданскому праву // Советское государство и право. – 1946. – № 3–4. – С. 51 ↑

20. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. – М., 2004. – С. 724 ↑

21. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. – М., 2001. – С. 93-94 ↑

22. Скворцов В.В. Обеспечительная функция залога: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. – М., 2002. – С. 14 ↑

23. Определения ВАС РФ от 13 декабря 2007 г. № 16826/07 и от 4 февраля 2010 г. № ВАС-484/10. http://www.russianpeople.ru/ru/№de/12271 ↑