Комплексное изучение особенностей правового регулирования ипотеки в гражданском праве России

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ

Термин «ипотека» греческого происхождения, он появился в VI в. до н. э. и означал обеспечение ответственности должника кредитору его земельным участком. Тогда ипотекой назывался столб, стоящий на границе земельной территории, который подтверждал, что данные владения служат залогом для возвращения взятой взаймы денежной суммы. Таким образом, даже в своем первоначальном значении термин «ипотека» был близок к его современному пониманию как залога недвижимости. Являясь универсальным средством обеспечения обязательств, она открывает собственнику недвижимости возможность, установив на нее одну или несколько ипотек, получать кредит в размере, соответствующем всей или части стоимости недвижимости, не лишая себя пользования последней. В последнее время значение ипотеки еще более усилилось, поскольку она рассматривается в качестве важнейшего средства решения жилищной проблемы.

Тема данной работы интересна и актуальна как с точки зрения научных изысканий, так и для ее практической реализации.

Процесс формирования в России рыночной экономики и правового государства неизменно ставит перед законодателем и правоприменительной практикой проблемы, от своевременного и успешного решения которых напрямую зависит эффективность проводимых экономических и правовых реформ, судьба национальных проектов, являющихся на сегодняшний день приоритетными.

Ипотека представляет собой залог, предметом которого являются объекты недвижимого имущества, имеющие, как правило, большую стоимость и пользующиеся спросом на рынке по сравнению с прочим имуществом. Поэтому ипотека на сегодняшний день является наиболее привлекательным видом залога. Это позволило ипотеке стать важной составляющей экономической и социальной политики государства. Развитие ипотеки положено в основу приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

Залог недвижимого имущества, как способ обеспечения исполнения обязательств нуждается в дальнейшем исследовании, целью которого должны стать: выявление правовых причин, препятствующих оптимальному использованию в России ипотеки как инструмента дополнительного стимулирования инвестиций в экономику, ее роль в решении социальных проблем, предложения по внесению изменений в действующее законодательство, направленных на совершенствование правового регулирования данного института.

Учитывая это, представляется, что тема, посвященная ипотеке в гражданском праве России, интересна, актуальна и своевременна.

В последние годы в нашей стране научный интерес к проблемам ипотеки заметно усилился, появилось большое количество научных публикаций на эту тему. В связи с этим, а также с учетом происходящих изменений, как в нормативном правовом регулировании, так и правоприменительной деятельности появилась необходимость в исследовании ряда новых аспектов ипотеки в России.

Цель и задачи исследования. Целью настоящего исследования является комплексное изучение особенностей правового регулирования ипотеки в гражданском праве России. В связи с этим автором будут разработаны теоретические положения, определяющие особенности ипотеки как разновидности залога в гражданском законодательстве России, а также практические рекомендации по исследуемой проблематике, направленные на совершенствование правового регулирования ипотеки.

Для достижения этой цели поставлены следующие задачи:

- исследовать понятие ипотеки, ее предмет и формы;

- проанализировать законодательство России об ипотеке;

- охарактеризовать особенности договора ипотеки, его существенные условия, а также нормы о государственной регистрации договора ипотеки;

- исследовать особенности ипотеки отдельных видов недвижимости в России (земельных участков, жилых помещений);

- на основании проведенного анализа, выявить проблемы в исследуемой сфере, и рассмотреть дальнейшие пути развития и совершенствования законодательства РФ об ипотеке.

Объект и предмет исследования. Объектом настоящего исследования являются нормы российского законодательства, регламентирующие отношения в сфере ипотеки.

Предметом настоящего исследования выступает ипотека как самостоятельный правовой институт гражданского права и связанные с ним правоотношения.

Методологическая основа исследования. Методологической основой исследования является использование в работе метода анализа, метода исследования правовых процессов и явлений, позволяющих видеть их в развитии, методов взаимодействия и развития; системного метода, комплексного метода, нормативно-логического метода.

Теоретическая основа исследования. Теоретическую основу исследования составили труды Абрамовой Е.Н., Аверченко Н.Н., Андреев И.А., Арсланова К. М., Аюшеевой И.З., Бевзенко Р.С., Боголюбова С.А., Васильева А.С., Гонгало Б.М., Гришаева С.П., Киселева А.А., Русецкого А.Е., Хуснетдиновой Л. и др.

Нормативно-правовая основа исследования. Нормативно-правовую основу ипотеки в России составляют Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Федеральные законы РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также иные нормативные правовые акты.

Структура работы. По своей структуре настоящая работа состоит из введения, двух глав, разбитых на параграфы, заключения и списка использованных нормативных актов и литературы.

ГЛАВА 1. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕКИ КАК ИНСТИТУТА ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА И ЕГО ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

1.1. Понятие ипотеки, ее предмет и формы

Ипотекой называется правоотношение, в силу которого залогодержатель имеет право удовлетворить свое денежное требование к должнику по обеспеченному обязательству из стоимости заложенной недвижимости преимущественно перед другими кредиторами (ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)^[1], ст. 1 Федерального закона Российской от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»^[2] (далее - Закон об ипотеке).

Очевидно, что ипотека - разновидность залога. Какой признак выделяет ипотеку среди остальных видов залога? Из определения следует, что это особый предмет залога, а именно - недвижимость.

Отношения по ипотеке урегулированы нормами специального закона - Закона об ипотеке. При коллизиях между нормами ГК РФ, регулирующими общие положения о залоге (ст. 334-356), и нормами Закона об ипотеке, преимущество имеют последние (п. 2 ст. 334 ГК РФ).

Во всех остальных случаях действует общее правило о том, что нормы гражданского законодательства, содержащиеся в различных законах, не должны противоречить нормам ГК РФ. Например, при конфискации предмета ипотеки будет применяться норма ст. 41 Закона об ипотеке, а не содержащая иное правило норма ст. 354 ГК РФ. В тоже время, нормы Закона об ипотеке, касающиеся закладной как ценной бумаги, применяются лишь в части, не противоречащей нормам гл. 7 ГК РФ «Ценные бумаги». Иные законы, вступившие в силу до принятия Закона об ипотеке, действуют в части, не противоречащей ему. Это относится, в частности, к Федеральному закону о государственной регистрации прав.^[3]

Следует отметить, что ипотека возникает на основании:

1) договора об ипотеке (так называемая договорная ипотека);

2) обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение права залога (так называемая ипотека в силу закона или законная ипотека).

Ипотека в силу закона возникает в следующих случаях:

1) при продаже недвижимости в кредит (п. 5 ст. 488 ГК РФ);

2) при отчуждении объекта недвижимости по договору ренты (ст. 587 ГК РФ);

3) при приобретении земельного участка за счет целевого займа (кредита) (ст. 64.1 Федерального закона об ипотеке);

4) при приобретении или строительстве жилого помещения за счет целевого займа (кредита) (ст. 77 Федерального закона об ипотеке);

5) при заключении договора о долевом строительстве в ипотеке последовательно находятся: земельный участок (право аренды участка), незавершенный строительством объект, здание (помещения в здании) (ст. 13 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»^[4]);

6) при морском залоге (гл. 22 Кодекса торгового мореплавания РФ^[5]).

В связи с законной ипотекой важно обратить внимание на два момента.

Во-первых, ипотека в силу закона возникает не ранее момента регистрации обременения.

Во-вторых, при законной ипотеке залогодержатель и залогодатель не лишены права заключить договор об ипотеке, что позволит им уточнить детали своих взаимоотношений.

В целях взимания нотариального тарифа такую сделку следует отнести к тем, для которых не установлена обязательная нотариальная форма. Но для применения правила о преимуществе при обращении взыскания на предмет залога ипотека остается законной. Ведь залогодержатель имеет преимущество перед другими очередями кредиторов отнюдь не потому, что получает обеспечение кредита без договора об ипотеке. Возникновение законной ипотеки, а потому и преимущество кредитора-залогодержателя перед всеми остальными кредиторами должника, имеют место в связи с тем, что законодатель стремится поощрить кредитора к предоставлению кредита на приоритетные цели. Само по себе наличие в данном случае договора между залогодержателем и залогодателем не влияет на достижение этих целей.^[6]

Необходимо различать права и обязанности, возникающие из договора о залоге (залоговое обязательство), с одной стороны, и право залога - с другой. Залоговое обязательство имеет значение только в отношениях между его сторонами (ст. 308 ГК РФ). Право же залога распространяется и на отношения с третьими лицами. Право залога обременяет предмет залога. И наоборот, чтобы обременить вещь как предмет ипотеки, необходимо установить право залога на эту вещь.

Залоговое обязательство возникает при заключении договора об ипотеке. В силу ст. 11 Федерального закона об ипотеке право залога может возникнуть и позже. Прекращение залогового обязательства и права залога также могут не совпадать во времени. В частности, гибель предмета залога влечет прекращение обременения, т.е. права залога, но не влечет автоматически прекращение самого залогового правоотношения (пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ).

В силу определения предметом ипотеки являются объекты недвижимости. Эти объекты перечислены в ст. 130 ГК РФ. Понятие и перечень объектов жилой недвижимости содержатся в ст. 15 и ст. 16 Жилищного кодекса РФ.^[7]

Следует отметить, что не являются недвижимостью ни доля в праве собственности на недвижимую вещь, ни права в отношении этой вещи (право аренды и другие).

Для разрешения возникающих на практике вопросов о правовой природе понятий «доля объекта недвижимости» и «доля в праве на объект недвижимости» принципиальное значение имеет Постановление Конституционного Суда РФ от 13 марта 2008 года № 5-П, в котором нашли подтверждение следующие положения. Необходимо четко разграничивать:

а) объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности нескольким лицам как самостоятельный единый объект гражданских прав;

б) объект, появившийся в результате выдела в натуре доли («реальной выделенной доли» по выражению суда) из объекта недвижимости, находящегося в общей собственности; выделенный объект находится в индивидуальной собственности лица;

в) долю в праве собственности на объект недвижимости, которая принадлежит сособственнику, не является недвижимостью и по природе значительно отличается от неразделенного права собственности на индивидуализированный объект, находящийся в собственности лиц.^[8]

По прямому указанию, содержащемуся в ст. 5 Закона об ипотеке, нормы этого закона применяются к залогу права аренды недвижимого имущества, если это возможно по существу арендных отношений, и к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве. Закон, однако, не объявляет залог названных объектов ипотекой.

Понятие «объект недвижимости» - в известной степени понятие техническое: это объект, зарегистрированный в установленном порядке, т.е. имеющий кадастровый номер.^[9] Как заложить, например, помещение в здании? Его следует выделить как отдельный объект (это возможно, если помещение обладает рядом свойств технического характера) и поставить на кадастровый учет. И только после этого помещение приобретет признаки предмета ипотеки. Помня об этом, легко отвечать на экзотические вопросы о том, можно ли передать в ипотеку, например, участок асфальтового покрытия улицы и т.п. Сказанным определяется и порядок залога части имущества. Передать в ипотеку по частям можно только делимую вещь (п. 4 ст. 5 Закона об ипотеке). Закладываемая часть должна быть выделена в натуре, т.е. должна быть сформирована как самостоятельный объект.

Некоторые объекты недвижимости не могут быть переданы в ипотеку. Во-первых, могут быть установлены специальные запреты ипотеки для определенных объектов (такие запреты имеются, в частности, в отношении государственного и муниципального жилого фонда - ст. 74 ст. 5 Закона об ипотеке, государственных, муниципальных и некоторых других земель - ст. 63 ст. 5 Закона об ипотеке). Во-вторых, в силу общего правила нельзя закладывать имущество, отчуждение которого запрещено или ограничено (п. 2 ст. 6 ст. 5 Закона об ипотеке).

Следует отметить, что залог вещей, которые залогодатель приобретет в будущем, допускаемый общими нормами о залоге (п. 6 ст. 340 ГК РФ), невозможен при ипотеке. Закладывать недвижимое имущество может лишь то лицо, права которого на это имущество зарегистрированы в государственном реестре.

Таким образом, ипотека – это разновидность залога. Ипотекой называется правоотношение, в силу которого залогодержатель имеет право удовлетворить свое денежное требование к должнику по обеспеченному обязательству из стоимости заложенной недвижимости преимущественно перед другими кредиторами.

1.2. Понятие договора ипотеки и его признаки

Договор об ипотеке является гражданско-правовым договором, который в свою очередь является основной разновидностью сделки. Соответственно к нему применяются основные правила, регулирующие порядок совершения и форму условия действительности сделки, последствия признания сделки недействительной, порядок заключения договора и т.д.

Несоблюдение предусмотренной законом формы сделки ведет по общему правилу к недействительности сделки, однако при несоблюдении простой письменной формы сделки санкция заключается в невозможности ссылаться на свидетельские показания. Как известно, в силу п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Любой договор состоит из определенной совокупности условий, в которой закреплены права и обязанности сторон. Совокупность этих условий называется содержанием договора.

Кроме того, поскольку в результате заключения договора ипотеки возникает обязательство, к нему применяются общие положения обязательственного права. Заключение каждого договора начинается с того, что одна из сторон обращается к другой стороне с предложением (офертой) о его заключении. Другая сторона принимает (акцептует) это предложение. Если она выдвигает иные условия, это означает отказ от первоначального предложения и в то же время новое предложение; первоначальный оферент и акцептант как бы меняются ролями.^[10]

Следует иметь в виду, что помимо общих положений о гражданско-правовом договоре к договору об ипотеке применяются и специальные положения, предусмотренные Федеральным законом об ипотеке. Так, в ст. 9 Федерального закона об ипотеке предусмотрены существенные условия договора, сам договор подлежит государственной регистрации. Следует отметить, что в случае расхождения между данным законом и нормами ГК РФ преимущество будут иметь нормы Федерального закона об ипотеке.

Исходя из содержания ст. 334 ГК РФ по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Сторонами договора являются залогодатель и залогодержатель. Залогодателем может выступать только лицо, право собственности или право хозяйственного ведения которого в отношении закладываемой недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним (ст. 6 Федерального закона об ипотеке).

Следует отметить, что для залога вещи, находящейся в общей (совместной или долевой) собственности, необходимо согласие всех сособственников.

Право лица заложить принадлежащее ему имущество может быть ограничено необходимостью получить согласие на это третьих лиц или органов.^[11] Это касается, в частности, ипотеки имущества недееспособных и ограниченно дееспособных граждан, которая возможна только с согласия органов опеки и попечительства (п. 3 ст. 77 Федерального закона об ипотеке, ст. 19 Федерального закона РФ «Об опеке и попечительстве»^[12]), залога недвижимости, принадлежащей субъекту на праве хозяйственного ведения, для чего требуется согласие собственника предмета залога (ст. 295 ГК РФ). Такое согласие должно быть получено к моменту заключения договора об ипотеке (ст. 6 Федерального закона об ипотеке).

Для договора об ипотеке установлена простая письменная форма; договор подлежит государственной регистрации (ст. 339 ГК РФ). Соответственно, все изменения договора также подлежат регистрации.

Если стороны решают придать договору нотариальную форму, регистрация изменений договора возможна только после их удостоверения нотариусом.

Поскольку договор об ипотеке подлежит государственной регистрации, он считается заключенным с момента такой регистрации. До этого момента ни залоговое обязательство, ни право залога возникнуть не могут. Таким образом, при обращении сторон за удостоверением сделки, нотариус удостоверяет не собственно факт заключения договора, а содержание воли сторон, правильность ее формирования и изъявления.

Факт нотариального удостоверения договора об ипотеке создает, помимо общих гарантий, связанных с нотариальной формой сделки как таковой, два дополнительных преимущества для сторон договора.

Во-первых, для регистрации ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора, достаточно заявления только одной стороны: залогодателя или залогодержателя (ст. 20 Федерального закона об ипотеке). Это положение устраняет проблемы, связанные с уклонением одной из сторон от регистрации договора об ипотеке (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

Во-вторых, заявление о государственной регистрации ипотеки в таком случае может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие.

Договор об ипотеке является реальным, односторонним, возмездным.

В силу прямого указания п. 1 ст.807 ГК РФ он считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Односторонний характер договора выражается в том, что залогодатель создает для себя заключением договора голый долг, а залогодержатель всегда получает право требования.

Возмездность договора заключается в том, что залогодатель имеет право на получение с залогодателя процентов на сумму займа, если иное не предусмотрено законом или своими договорами (п.1 ст. 809 ГК РФ).

Итак, обобщая материал первой главы, следует отметить, что ипотека - это разновидность залога. Ипотекой называется правоотношение, в силу которого залогодержатель имеет право удовлетворить свое денежное требование к должнику по обеспеченному обязательству из стоимости заложенной недвижимости преимущественно перед другими кредиторами.

Договор об ипотеке является гражданско-правовым договором, который в свою очередь является основной разновидностью сделки. Для договора об ипотеке установлена простая письменная форма; договор подлежит государственной регистрации.

ГЛАВА 2. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА ИПОТЕКИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

2.1. Существенные условия договора об ипотеке

В п. 1 ст. 9 Федерального закона об ипотеке перечислены существенные условия договора об ипотеке, при отсутствии которых он будет признан незаключенным. Перечень этих условий по существу совпадает с перечнем существенных условий, указанных в п. 1 ст. 339 ГК РФ. Единственное исключение составляет отсутствующее в п. 1 ст. 9 Федерального закона об ипотеке условие о том, у какой из сторон находится заложенное имущество. Это обусловлено тем, что в соответствии с Федеральным законом РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» заложенное имущество всегда находится у залогодателя.

К существенным условиям договора об ипотеке относятся:

а) предмет ипотеки (с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием);

б) оценка предмета ипотеки;

в) условия, касающиеся обеспечиваемого ипотекой обязательства:

- его существо, размер и срок исполнения, основание возникновения;

- сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры (если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям);

- указание сторон, места и даты заключения договора, из которого это обязательство возникло или должно возникнуть (если обеспечиваемое обязательство возникло из договора);

г) указание на право, в силу которого закладываемая недвижимость принадлежит залогодателю;

д) наименование государственного органа, зарегистрировавшего это право;

е) при залоге права аренды арендованное имущество должно быть описано так же, как если бы оно само явилось предметом аренды;

ж) в случае выдачи закладной - указание на то, что права залогодержателя удостоверяются закладной.^[13]

Предметом договора ипотеки всегда является недвижимое имущество, поэтому его идентификация всегда начинается с указания на то, к какой именно разновидности недвижимого имущества оно принадлежит (земельный участок, квартира, жилой дом и т.д.). Если у недвижимого имущества есть индивидуальное название, то оно также указывается (например, стадион «Метеор»). Место нахождения недвижимого имущества обычно определяется его адресом, а при отсутствии такового (в частности если речь идет о земельных участках или сооружениях) - привязкой к определенной местности. Под описанием имеется в виду совокупность индивидуализирующих данное недвижимое имущество признаков, позволяющая отличать его от других подобных ему.^[14] Это может быть количество комнат в квартире, количество этажей в доме и т.д.

В договоре об ипотеке должно быть указано право, на основание которого заложенное недвижимое имущество принадлежит залогодателю. Это может быть право собственности или право хозяйственного ведения. Поскольку любые права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, то в договоре должен быть указан орган, осуществивший такую регистрацию. Под органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, имеется в виду территориальное подразделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр).

Так, - 25 декабря 2008 года Указом Президента РФ подписан Указ № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии».^[15] Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии - это результат объединения трех органов исполнительной власти, существовавших ранее: Федеральной регистрационной службы (Росрегистрация), Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) и Федерального агентства геодезии и картографии (Роскартография). К Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии перешли в полном объеме все полномочия и функции этих ведомств.

Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии утверждено Постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 года № 457.^[16]

По общему правилу оценка предмета ипотеки осуществляется по соглашению сторон. Цена на земельные участки не могла быть меньше нормативной. Однако в настоящее время в ней также говорится о том, что залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. ^[17]

Стороны договора ипотеки, предметом которого является частное имущество, могут также поручить его оценку профессиональному оценщику, действующему на основании Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в РФ».

Оценка объекта незавершенного строительства, находящегося в государственной или муниципальной собственности также осуществляется по рыночной стоимости.

Поскольку ипотека имеет акцессорный (дополнительный) характер по отношению к основному обязательству, то законодатель требует чтобы в договоре об ипотеке было указано и основное обязательство с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Такое обязательство по основаниям возникновения может быть как договорным, так и внедоговорным (например, ипотекой может быть обеспечено обязательство из причинения вреда). Если же речь идет о договорном обязательстве, то должен быть указан сам договор, его стороны, дата и место заключения.

В п. 6 ст. 9 Федерального закона об ипотеке говорится о том, что существенным условием договора об ипотеке является указание о наличии закладной, которой удостоверяются права залогодержателя.

Согласно дополнению, внесенному Федеральным законом РФ от 11 февраля 2002 года №18-ФЗ в Федеральный закон об ипотеке указание о закладной должно содержаться в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.^[18] Наличие последнего указания нецелесообразно, поскольку при ипотеке в силу закона договор основанием возникновения обременения вообще не является.

Хотя в Федеральном законе об ипотеке прямо не упоминается, что речь идет о такой разновидности письменной формы как единый документ, подписываемый обеими сторонами, однако очевидно, что речь идет о нем. Это обусловлено тем, что в последующем договор подлежит государственной регистрации.

Для договора об ипотеке более не требуется нотариального удостоверения (как это было предусмотрено ранее действовавшим законодательством): достаточно соблюдения простой письменной формы договора и его государственной регистрации. Предполагалось, что отмена нотариального удостоверения как дополнительного формального требования будет способствовать развитию ипотеки в целом.

В ст. 12 Федерального закона об ипотеке закрепляется обязанность залогодателя при заключении договора об ипотеке в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах).

Законодатель в данном случае не конкретизирует, что имеется в виду под письменной формой предупреждения. Письменная форма может предполагать включение соответствующего пункта в текст договора об ипотеке, заключение отдельного соглашения, в котором говорится о правах третьих лиц, вручение под расписку уведомление о правах третьих лиц, направление заказного письма или уведомления о вручении.^[19] Очевидно, приведенный в перечень прав третьих лиц является примерным и может быть дополнен правом хозяйственного ведения и т.д.

Если указанное выше требование о письменной форме предупреждения не будет исполнено, то залогодержатель по своему выбору может требовать либо досрочного исполнения основного обязательства либо изменения условий договора. При этом досрочное исполнение не предполагает его немедленного исполнения. В данном случае следует руководствоваться предусмотренным ст. 314 ГК РФ правилом о разумном сроке, который будет определяться исходя из конкретных условий договора. Закон не конкретизирует, о каких именно изменениях идет речь, однако логично предположить, что речь идет об уменьшении оценочной стоимости заложенного имущества либо о дополнительных средствах обеспечения исполнения обязательства, вытекающего из договора.

Таким образом, существенными условиями договора об ипотеке являются предмет ипотеки; оценка предмета ипотеки; условия, касающиеся обеспечиваемого ипотекой обязательства; указание на право, в силу которого закладываемая недвижимость принадлежит залогодателю; наименование государственного органа, зарегистрировавшего это право; при залоге права аренды арендованное имущество должно быть описано так же, как если бы оно само явилось предметом аренды; в случае выдачи закладной - указание на то, что права залогодержателя удостоверяются закладной.

2.2. Особенности государственной регистрации договора ипотеки

Федеральный закон о государственной регистрации прав определяет государственную регистрацию ипотеки как юридический акт признания и подтверждения государством обременения на недвижимое имущество (п. 1 ст. 2). Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права; проводится на всей территории России по установленной указанным Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; дату государственной регистрации прав относит на день внесения в соответствующих записей в Единый государственный реестр прав; осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Следует отметить, что нормы Федерального закона об ипотеке имеют приоритет по отношению к Федеральному закону о государственной регистрации прав. В частности, при расхождении указанных законов применяться будут нормы Федерального закона об ипотеке.

Содержащееся в ст. 10 Федерального закона об ипотеке правило о недействительности договора об ипотеке в случае несоблюдения правила о государственной регистрации, корреспондирует с общим правилом, содержащимся в ст. 165 ГК РФ. Вместе с тем следует иметь в виду, что отсутствие государственной регистрации может быть восполнено судебным решением. Так, в соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Государственная регистрация рассматривается в качестве условия заключения договора ипотеки (при отсутствии регистрации договор считается незаключенным). Вступает договор ипотеки в силу с момента его государственной регистрации.

В ряде случаев договор ипотеки является частью другого договора (чаще всего кредитного), а не заключается отдельно. В этих случаях он все равно должен отвечать требованиям Федерального закона об ипотеке касающихся как формы, так и содержания договора.

Помимо договора ипотеки права залогодержателя могут удостоверяться выдачей специальной ценной бумаги - закладной. В таких случаях вместе с договором ипотеки в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная. На закладной территориальное подразделение Росреестра делает отметку о дате и месте государственной регистрации, нумерует и скрепляет печатью листы закладной.

Возможны ситуации, когда в договоре ипотеке, в соответствии с которым была выдана закладная, установлено, что выдача закладной является основанием для прекращения как договора об ипотеке, так и договора, обеспеченного ипотекой, с даты выдачи залогодержателю закладной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. В таких случаях все отношения между залогодателем, должником и залогодержателем регулируются данной закладной.

Один и тот же объект недвижимого имущества, предоставленный в обеспечение возврата кредита или займа, выданных на погашение ранее предоставленных кредитов или займов на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, может быть предметом нескольких договоров ипотечного кредитования. В таких случаях, прежде чем, зарегистрировать заключение договора ипотечного жилищного кредитования и выдачу закладной, необходимо погасить ранее действовавшую ипотеку и аннулировать закладную. Как следует из п. 5 ст. 10 Федерального закона об ипотеке, оба процесса могут проходить одновременно. В таких случаях, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должна быть предоставлена закладная.

Учитывая, что договор ипотеки относится к числу договоров, которые подлежат государственной регистрации, то соответственно с этого момента вносится запись об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Порядок ведения подобного реестра предусмотрен Правилами ведения Единого государственного реестра, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219.^[20]

Моментом, с которого имущество, заложенное по договору ипотеки, считается обремененным ипотекой, является момент заключения этого договора, а при ипотеке в силу закона - момент государственной регистрации права собственности на это имущество. Однако в последнем случае это правило носит диспозитивный характер и в договоре может быть предусмотрено иное.

Законодатель специально подчеркивает, что само право залога не подлежит государственной регистрации. Тем самым он исключает его из числа вещных прав.

Пункт 5 ст. 20 Федерального закона об ипотеке ограничил одним месяцем срок, в течение которого должна быть произведена государственная регистрация ипотеки. Этот срок исчисляется со дня поступления необходимых для регистрации ипотеки документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию. Особые правила установлены для ипотеки жилых помещений. В этом случае срок государственной регистрации составляет 5 дней.

Процедура государственной регистрации сводится к тому, что в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество совершается соответствующая регистрационная запись. День, когда такая надпись была совершена и считается датой государственной регистрации.

Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента государственной регистрации ипотеки. Что касается залогодателя и залогодержателя, то ипотека считается возникшей с момента государственной регистрации самого договора ипотеки, хотя на практике эти моменты обычно совпадают.

Федеральный закон об ипотеке содержит отсылочную норму к Федеральному закону о государственной регистрации прав, установивший основания для отказа в государственной регистрации прав. В частности речь идет о ст. 20, п. 2 ст. 29 Федерального закона о государственной регистрации прав, установивших основания для отказа. Однако эта норма носит диспозитивный характер и в Федеральном законе об ипотеке могут быть установлены иные основания.

При этом не допускаются приостановление и (или) прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению только одной из сторон сделки по приобретению жилого помещения. Другими словами должно быть двустороннее волеизъявление.

В ряде случаев в государственной регистрации не отказывают, однако принимается решение об ее отложении. Это происходит в тех случаях, когда отсутствуют какие-либо из необходимых документов или необходимо внести изменения в них либо необходимо проверить их подлинность.

Несоответствие договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством РФ, предполагает как нарушение формы указанных документов, так и отсутствие существенных условий для договора об ипотеке и закладной.^[21]

Орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случаях принятия решения об отложении государственной регистрации ипотеки запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий.

На совершение указанных действий государственный регистратор устанавливает определенный срок, который законодательно не определен. В тех случаях, когда указанные требования органа государственной регистрации не были выполнены в установленный им срок, в государственной регистрации должно быть отказано.

Таким образом, суть государственной регистрации состоит в том, что действительность права, обременения или сделки с недвижимостью обусловливается не только волеизъявлением сторон, направленным на возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений по поводу объекта недвижимости, но и актом их признания и подтверждения со стороны государства путем соответствующей регистрации. Ипотечная сделка считается совершенной с того момента, когда у заемщика есть государственное свидетельство о праве собственности на объект недвижимости с обременением в виде залога.

2.3. Особенности выдачи закладной при заключении договора об ипотеке

Заключение договора об ипотеке может сопровождаться выдачей закладной. Это означает, что оборот и осуществление прав кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству будет подчиняться особым правилам.

Статья 13 Федерального закона об ипотеке определяет закладную как ценную бумагу. Закладная существует в документарной форме. Она обладает признаками, присущими иным ценным бумагам:

а) отсутствие хотя бы одного из обязательных реквизитов, перечисленных в Федеральном законе об ипотеке, лишает закладную свойства ценной бумаги (ст. 14 Федерального закона об ипотеке);

б) для реализации воплощенных в закладной прав необходимо предъявление ее подлинника (ст. 17 Федерального закона об ипотеке).

В закладной воплощены права и из основного договора, и из договора об ипотеке: право на получение исполнения по обеспечиваемому обязательству (чаще всего это кредитный договор или договор займа) и право залога указанной в договоре об ипотеке недвижимости (п. 2 ст. 13 Федерального закона об ипотеке).

Если стороны договора об ипотеке договорились о выдаче закладной, это условие должно быть указано в договоре. Однако сама закладная не является приложением к договору, а ее удостоверение нотариусом не обязательно. Закладная представляется залогодателем в орган, осуществляющий государственную регистрацию договора об ипотеке, вместе с этим договором.^[22]

Закладная как ценная бумага может быть заложена ее владельцем в обеспечение его обязательства перед третьим лицом. При залоге закладной такое лицо становится залогодержателем закладной и приобретает право удовлетворить свое требование по обеспеченному залогом закладной обязательству преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, в частности, владельца закладной, передавшего ее в залог (в ст. 49 Федерального закона об ипотеке он назван «ипотечным залогодержателем»).

Закладная как любая ценная бумага может быть передана в депозит нотариуса. Однако передача в депозит закладной, находящейся в залоге, влечет для участников ипотечных отношений два особых последствия.

1. Если при залоге закладной она передана в депозит нотариуса, должник по обеспеченному ипотекой обязательству исполняет свое обязательство (или обязательства при условии частичных платежей) внесением долга в депозит нотариуса.

Так, например, Банк предоставил Иванову кредит на приобретение жилого дома с условием погашения долга равными платежами с течение 3 лет. Стороны заключили договор об ипотеке, включив в него условие о выдаче закладной. После регистрации ипотеки закладная передана банку. Банк, в свою очередь, получил заем от АО «Инвестор» и заложил закладную в обеспечение возврата этого долга. В соответствии с договором о залоге закладной, заключенным между банком и АО «Инвестор», закладная передана в депозит нотариуса. Теперь Иванов должен осуществлять платежи не в адрес банка, а в депозит нотариуса.

Указанное правило императивно, а потому не может быть изменено соглашением сторон. Законодатель не устанавливает для данного случая исполнения долга внесением сумм в депозит нотариуса особые последствия, а потому они определяются на общих основаниях. Это означает, что кредитор (в нашем примере - банк), или лицо, письменно уполномоченное им на осуществление прав по закладной, может получить суммы, перечисленные в депозит нотариуса должником (п. 2 ст. 13 Федерального закона об ипотеке). При этом банк (иное лицо) должен представить нотариусу доказательства того, что он является надлежащим кредитором.^[23]

Нельзя не отметить, что договором о залоге закладной могут быть предусмотрены особые условия погашения долга. Например, условие о том, что суммы, уплаченные должником в депозит, предназначены не ипотечному залогодержателю, а залогодержателю закладной (в указанном выше примере - не банку, а АО «Инвестор»). Либо условие о том, что эти суммы не должны передаваться уполномоченному лицу до наступления определенных обстоятельств. В любом случае нотариусу следует тщательно ознакомиться с условиями исполнения должником обязательства, согласованными сторонами. При наличии в представленных договорах особых условий можно посоветовать получение от сторон письменных рекомендаций о порядке выдачи сумм из депозита.

2. Если при залоге закладной она передана в депозит нотариуса, управомоченное по закладной лицо (ипотечный залогодержатель) не обязано при осуществлении своих прав предъявлять закладную обязанному по ней лицу (п. 1 ст. 17 Федерального закона об ипотеке). В приведенном примере Иванов обязан осуществлять платежи в погашение долга в сроки и в размерах, предусмотренных условиями договора об ипотеке, но не имеет права требовать при каждом платеже предъявления закладной.

В то же время при осуществлении частичных платежей по закладной залогодатель имеет право требовать от залогодержателя (в нашем примере Иванов может требовать от банка) удостоверения факта платежа, в том числе путем совершения на закладной соответствующей записи. При обращении банка к нотариусу для проставления отметки на закладной нотариус, в депозите которого хранится закладная, должен убедиться в том, что банк является кредитором по обеспеченному ипотекой обязательству и, соответственно, залогодержателем по договору об ипотеке.

Переданная в депозит нотариуса закладная должна быть возвращена по требованию уполномоченного на то лица. Кто является таковым лицом, может быть установлено только с учетом содержания закладной, условий договора о ее залоге и обстоятельств, связанных с исполнением (неисполнением) обязательств, обеспеченных ипотекой и залогом закладной.^[24]

Необходимо различать ситуации выдачи закладной управомоченному по ней лицу (например, ипотечному залогодержателю; в приведенном примере - банку), с одной стороны, и обязанному по ней лицу. В любом случае выдача закладной обязанному по ней лицу требует особой осторожности, так как п. 7 ст. 17 Федерального закона об ипотеке предусмотрено, что нахождение закладной у любого из обязанных по ней лиц свидетельствует, по общему правилу, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено.

Рассмотрим типичные примеры выдачи закладной при заключении договора об ипотеке.

1. Если обращение взыскания на заложенную закладную осуществляется в соответствии со ст. 349 ГК РФ, то закладная должна быть передана организатору торгов по реализации закладной.

2. Если при залоге закладной на ней сделана специальная залоговая надпись, дающая залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства, при наступлении предусмотренного срока закладная должна быть передана указанному залогодержателю.

3. По исполнении обеспеченного ипотекой обязательства полностью залогодержатель обязан передать закладную залогодателю (п. 2 ст. 17 Федерального закона об ипотеке). Однако эту обязанность должен исполнить не нотариус, а залогодержатель, поэтому и требование о передаче должно быть обращено к нему.

4. Если договором о залоге закладной предусмотрена передача прав по закладной в порядке цессии (ст. 48 Федерального закона об ипотеке), то закладная, при наличии соответствующих условий, должна быть передана не первоначальному залогодержателю закладной (тому, который передал ее в депозит нотариуса), а лицу, права которого основываются на сделке по передаче прав по закладной и последней отметке на закладной, произведенной предыдущим владельцем.

Сказанное подтверждает, что, принимая закладную в депозит, нотариус должен ознакомиться с условиями договора о ее залоге и договора об ипотеке, на основе которого выдана закладная.

Итак, обобщая материал второй главы, следует отметить, что существенными условиями договора об ипотеке являются предмет ипотеки; оценка предмета ипотеки; условия, касающиеся обеспечиваемого ипотекой обязательства; указание на право, в силу которого закладываемая недвижимость принадлежит залогодателю; наименование государственного органа, зарегистрировавшего это право; при залоге права аренды арендованное имущество должно быть описано так же, как если бы оно само явилось предметом аренды; в случае выдачи закладной - указание на то, что права залогодержателя удостоверяются закладной.

Ипотечная сделка считается совершенной с того момента, когда у заемщика есть государственное свидетельство о праве собственности на объект недвижимости с обременением в виде залога.

Заключение договора об ипотеке может сопровождаться выдачей закладной, которая определена как ценная бумага. Закладная существует в документарной форме.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Итак, данная работа была посвящена исследованию такого гражданско-правового института как ипотека в Российской Федерации.

Представляется, что задачи, поставленные в данном исследовании, выполнены. Так, в работе было:

- исследовано понятие ипотеки, ее предмет и формы;

- проанализировано законодательство России об ипотечном кредитовании граждан;

- охарактеризованы особенности договора ипотеки, его существенные условия, а также нормы о государственной регистрации договора ипотеки;

- исследованы особенности ипотеки отдельных видов недвижимости в России (земельных участков, нежилых помещений, жилых помещений);

- выявлены проблемы в исследуемой сфере, и рассмотрены дальнейшие пути развития и совершенствования законодательства РФ об ипотеке.

Обобщение материала, изложенного в данной выпускной квалификационной работе, позволяет сделать следующие выводы:

В настоящее время говорить о таком понятии как «ипотека», обсуждать ее достоинства и недостатки, было и продолжает быть модным. Банки наперебой придумывают и предлагают все более новые и изощренные программы ипотечного кредитования. Но практика показывает, что ипотечная система не всегда замечательна и безоблачна, хотя разрешение жилищных проблем может стоить того, чтобы претерпеть некоторые проблемы и сложности как на этапе оформления и получения ипотечного кредита, так и при погашении кредита и процентов по нему.

Как было установлено, ипотека это один из способов обеспечения обязательств (в данном случае обязательства, которые возникают по договору кредита, который заключается между теми же лицами на предоставление ипотечного займа).

Следует отметить, что договор ипотеки, как и любой другой гражданско-правовой договор, является не только особым юридическим фактом, устанавливающим юридическую связь между субъектами, но и средством правового регулирования общественных отношений. Являясь основанием возникновения ипотечных правоотношений, он устанавливает круг прав и обязанностей между участвующими в нем сторонами, а также выступает в качестве регулятора общественных отношений.

К разряду существенных условий отнесены предмет договора и его оценка, существо, размер и срок исполнения основного обязательства, обеспеченного ипотекой.

Для улучшения сложившейся ситуации в области ипотеки, необходимо осуществления ряда мероприятий.

1. Необходимы финансовые механизмы, позволяющие улучшать жилищные условия не только за счет сбережений и текущих заработков, но за счет будущих доходов людей, а также стабильная правовая база которая обеспечит устойчивое развитие долгосрочного жилищного кредитования как граждан, так и профессиональных застройщиков.

Ипотека должна стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами. Разумеется, нужны и другие формы финансирования, такие, как участие граждан в долевом строительстве и жилищно-накопительных программах. На решение этих задач должна быть нацелена деятельность государственной системы регистрации прав на недвижимость, бюро кредитных историй, развитый рынок ипотечных ценных бумаг.

2. Следует разрушить монополию на строительных рынках. Принятие муниципалитетами четких правил землепользования и застройки, упрощение процедур разрешений и согласований на строительство, подготовка необходимой инженерно-коммунальной инфраструктуры. Это позволит сократить время и затраты на строительство.

3. Принципиальный вопрос - гарантии права собственности добросовестных приобретателей. Сделки на рынке жилья должны проходить только по прозрачным, понятным людям и, что немаловажно, недорогим процедурам.

В качестве положительного момента стоит отметить, что в целом по РФ системы ипотечного кредитования постоянно совершенствуются: регулируются новые законопроекты, оттачивается банковская система. Однако практика ипотечного кредитования в современной России носит ограниченный характер.

Следует признать, что для дальнейшего развития института ипотеки в РФ необходимо не просто избегать противоречивости, но и способствовать созданию системы законодательства, регулирующего залог недвижимости. Законодательные акты о недвижимости, страховании, жилье, земле, налогах, об ипотечных банках должны быть согласованы между собой. Особую актуальность данное положение имеет для России, так как развитие российского законодательства идет таким образом, что нормативные акты относящиеся к различным отраслям права, приводятся в соответствии друг с другом лишь формально, но не по содержанию. В результате законы могут прямо противоречить друг другу, выражать взаимоисключающие подходы к этой проблеме.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ:

Нормативные правовые акты:

1. Конституция РФ (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 года) (с поправками от 30 декабря 2008 года) // Российская газета от 25 декабря 1993 года. № 237.
2. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ (в ред. на 6 декабря 2011 года) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
3. Кодекс торгового мореплавания РФ от 30 апреля 1999 года № 81-ФЗ (в ред. на 23 апреля 2012 года) // Собрание законодательства РФ. 1999. № 18. ст. 2207.
4. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ (в ред. на 29 июня 2012 года) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть I). ст. 14.
5. Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. на 10 июля 2012 года) // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. ст. 3594.
6. Федеральный закон РФ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. на 6 декабря 2011 года) // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. ст. 3400.
7. Федеральный закон РФ от 11 февраля 2002 года №18-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. на 1 июля 2011 года) // Собрание законодательства РФ. 2002. № 7. ст. 629.
8. Федеральный закон РФ от 21 декабря 2004 ᠋года № ᠋172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (в ред. на 19 июля 2011 года) // Собрание законодательства РФ. 2004. № 52 (часть I). ст. 5276.
9. Федеральный закон РФ от 30 декабря 2004 ᠋года № ᠋214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (в ред. на 10 июля 2012 года) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть I). ст. 40.
10. Федеральный закон РФ от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в ред. на 28 июля 2012 года) // Собрание законодательства РФ. 2007. № 31. ст. 4017.
11. Федеральный закон РФ от 24 апреля 2008 ᠋года № ᠋48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» (в ред. на 1 июля 2011 года) // Собрание законодательства РФ. 2008. № 17. ст. 1755.
12. Указ Президента РФ от 25 декабря 2008 ᠋года № ᠋1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» // Собрание законодательства РФ. 2008. № 52 (часть I). ст. 6366.
13. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. на 22 ноября 2006 года) // Собрание законодательства РФ. 1998. № 8. ст. 963.
14. Постановление Правительства РФ от 1 июня 2009 ᠋года № ᠋457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 28 мая 2011 года) // Собрание законодательства РФ. 2009. № 25. ст. 3052.

Научная и учебная литература:

1. Абрамова Е.Н., Аверченко Н.Н., Арсланов К. М. [и др.] Комментарии к Гражданскому Кодексу РФ. Часть первая: учебно-практический комментарий / Под ред. Сергеева А.П. М.: Проспект, 2010.
2. Андреев И.А., Аюшеева И.З., Васильев А.С. [и др.]. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 1 / Под общ. ред. С.А. Степанова. М.: Проспект; Институт частного права, 2011.
3. Бевзенко Р.С. Существенные условия договора ипотеки в арбитражной практике // Законодательство. № 9, 2010.
4. Боголюбов ᠋С.А. [и др.] Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Отв. ред. Боголюбов ᠋С.А. - 7-е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект, 2011.
5. Галиновская Е.А. Обзор судебной практики «О разрешении судами споров по договорам ипотеки земельного участка» // Арбитражное правосудие в России. № 3-4, март-апрель 2007.
6. Гонгало Б.М. и др. Нотариат и нотариальная деятельность: учебное пособие для курсов повышения квалификации нотариусов / под ред. В.В. Яркова, Н.Ю. Рассказовой; Центр нотар. исслед. Федер. нотар. палаты, Ин-т нотариата юрид. фак. Санкт-Петербургского гос. ун-та. - М.: ВолтерсКлувер, 2009.
7. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Справочно-правовая система «Гарант», 2010.
8. Карабанова К.И. Закладная: некоторые проблемы правового регулирования // Законодательство и экономика. № 9. 2010.
9. Киселев А.А.. Предмет договора ипотеки // Нотариус. 2011. № 2.
10. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ: В 2 т. Т. 1. Части первая, вторая Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. М.: Издательство Юрайт, 2009.
11. Новоселова Л.А., Гонгало Б.М. Комментарий к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 15 января 1998 года № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» (Наиболее актуальные вопросы предпринимательской деятельности. Комментарии судебной практики Высшего Арбитражного суда РФ. / Отв. ред. Л.А. Новоселова, М.А. Рожкова). / Справочно-правовая система «Гарант», 2009.
12. Петрова ᠋Н.Ф. Участие должника в договоре поручительства // Журнал российского права. 2009. № ᠋4.
13. Русецкий А.Е. Договор об ипотеке // Право и экономика. 2008. № 12.
14. Русецкий А.Е. Оформление договора об ипотеке // Право и экономика. № 1, 2010.
15. Сальников И.В. Земельные участки: правовое регулирование, оформление, судебная практика / Справочно-правовая система «Гарант», 2009.
16. Хуснетдинова Л. Порядок оформления ипотеки жилого помещения // Жилищное право. № ᠋12, 2010.

Материалы судебной практики:

1. Постановление Конституционного Суда РФ от 13 марта 2008 года № 5-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ в связи с жалобами граждан С.И. Аникина, Н.В. Ивановой, А.В. Козлова, В.П. Козлова и Т.Н. Козловой» // Собрание законодательства РФ. 2008. № 12. Ст. 1183.
2. Постановление Конституционного Суда РФ от 14 апреля 2008 ᠋года № ᠋7-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобами граждан» // Вестник Конституционного Суда РФ. 2008. № 3.
3. Постановление Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 ᠋года № ᠋10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» // Вестник ВАС РФ. 2011. № 8.
4. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15 января 1998 года № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о залоге» // Вестник ВАС РФ. 1998. № 3.
5. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 ᠋года № ᠋90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник ВАС РФ. 2005. № 4.
6. Постановление Федерального Арбитражного суда Московского округа от 21 апреля 2006 года № КГ-А40/2827-06-2 // Справочно-правовая система «Гарант», 2011.
7. Постановление Федерального Арбитражного суда Северо-западного округа от 2 мая 2006 ᠋года № ᠋А44-5079/2005-1448 // Справочно-правовая система «Гарант», 2011.

1. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ (в ред. на 6 декабря 2011 года) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301. ↑

2. Федеральный закон РФ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. на 6 декабря 2011 года) // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. ст. 3400. ↑

3. Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. на 10 июля 2012 года) // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. ст. 3594. ↑

4. Федеральный закон РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (в ред. на 10 июля 2012 года) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть I). ст. 40. ↑

5. Кодекс торгового мореплавания РФ от 30 апреля 1999 года № 81-ФЗ (в ред. на 23 апреля 2012 года) // Собрание законодательства РФ. 1999. № 18. ст. 2207. ↑

6. Гонгало Б.М. и др. Нотариат и нотариальная деятельность: учебное пособие для курсов повышения квалификации нотариусов / под ред. В.В. Яркова, Н.Ю. Рассказовой; Центр нотар. исслед. Федер. нотар. палаты, Ин-т нотариата юрид. фак. Санкт-Петербургского гос. ун-та. - М.: ВолтерсКлувер, 2009. С. 15. ↑

7. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ (в ред. на 29 июня 2012 года) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть I). ст. 14. ↑

8. Постановление Конституционного Суда РФ от 13 марта 2008 года № 5-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ в связи с жалобами граждан С.И. Аникина, Н.В. Ивановой, А.В. Козлова, В.П. Козлова и Т.Н. Козловой» // Собрание законодательства РФ. 2008. № 12. Ст. 1183. ↑

9. Федеральный закон РФ от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в ред. на 28 июля 2012 года) // Собрание законодательства РФ. 2007. № 31. ст. 4017. ↑

10. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Справочно-правовая система «Гарант», 2010. ↑

11. Русецкий А.Е. Договор об ипотеке // Право и экономика. 2008. № 12. С. 21. ↑

12. Федеральный закон РФ от 24 апреля 2008 года № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» (в ред. на 1 июля 2011 года) // Собрание законодательства РФ. 2008. № 17. ст. 1755. ↑

13. Бевзенко Р.С. Существенные условия договора ипотеки в арбитражной практике // Законодательство. № 9, 2009. С. 55. ↑

14. Русецкий А.Е. Оформление договора об ипотеке // Право и экономика. № 1, 2010. С. 53. ↑

15. Указ Президента РФ от 25 декабря 2008 года № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» // Собрание законодательства РФ. 2008. № 52 (часть I). ст. 6366. ↑

16. Постановление Правительства РФ от 1 июня 2009 года № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 28 мая 2011 года) // Собрание законодательства РФ. 2009. № 25. ст. 3052. ↑

17. Киселев А.А.. Предмет договора ипотеки // Нотариус. 2011. № 2. С. 101. ↑

18. Федеральный закон РФ от 11 февраля 2002 года №18-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. на 1 июля 2011 года) // Собрание законодательства РФ. 2002. № 7. ст. 629. ↑

19. Бевзенко Р.С. Существенные условия договора ипотеки в арбитражной практике // Законодательство. № 9, 2010. С. 38. ↑

20. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. на 22 ноября 2006 года) // Собрание законодательства РФ. 1998. № 8. ст. 963. ↑

21. Андреев И.А., Аюшеева И.З., Васильев А.С. [и др.]. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 1 / Под общ. ред. С.А. Степанова. М.: Проспект; Институт частного права, 2011. С. 465. ↑

22. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 года № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2011. № 8. ↑

23. Абрамова Е.Н., Аверченко Н.Н., Арсланов К. М. [и др.] Комментарии к Гражданскому Кодексу РФ. Часть первая: учебно-практический комментарий / Под ред. Сергеева А.П. М.: Проспект, 2010. С. 113. ↑

24. Карабанова К.И. Закладная: некоторые проблемы правового регулирования // Законодательство и экономика. № 9. 2010. С. 79. ↑