Ипотека в современном гражданском праве

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ

Благополучие народа являетсяодним из составляющих сильной и процветающей страны. Согласно Конституции, Российская Федерация – это социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и развитие человека. Одним из элементов в «достойной жизни» является собственное жилье.

Таким образом, без решения таких социальных задач, как увеличение доли собственников жилья, повышение для населения доступности жилья, невозможна стабилизация общества. Чтобы обеспечить решение этих задач, необходимо сформировать систему жилищного финансирования, позволяющую удовлетворить спрос населения на жилье.

В настоящее время большинство граждан реализовать свое право на жилище могут только с помощью ипотечного кредитование. Государственные субсидии и социальные программы, направленные на помощь в строительстве (приобретении) жилья, касаются лишь незначительной категории граждан.

В тоже время, развитие экономики любой страны неразрывно связано с ростом инвестиций. Одним из основных видов инвестиций является кредитование. Кредитные организации и банки постоянно работают над поиском новых схем кредитования, которые позволили бы привлечь большее количество заемщиков. Вместе с тем растет необходимость постоянного совершенствования института обеспечения таких обязательств.

Среди всех способов обеспечения исполнения обязательств одним из наиболее надежных выступает залог. При этом одним из самых востребованных способов — ипотека.

Целью данной работы является раскрытие сущности и значения ипотеки как одной из важнейших составляющих правоотношений.

1. ВОЗНИКНОВЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ИПОТЕКИ КАК ИНСТИТУТА ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА

1.1. Зарождение института ипотеки

Само понятие «ипотека» пришло в систему из древней Греции.Афинского реформатора и архонта Солона считают одним из родоначальников института ипотеки, зародившийся в начале VI в. до н.э.В то время термин «ипотека» был связан с обеспечением ответственности перед кредитором должника его определенными земельными владениями. Первоначально залоговым обеспечением служила личность должника, который в случае невыполнение обязательств мог стать рабом.

Обязательства оформлялись, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора, ставился столб. Все долги собственника земли отмечались на таком столбе, который получил название «ипотека» (от греч. hypotheka – подставка, подпорка). В те же время, еще в Древнем Египте залог земли был известен как способ обеспечения обязательств.

Позднее для реализации этой цели стали использоваться книги, которые назывались ипотечными. Гласность, обеспеченная в Древней Греции, позволялалюбому заинтересованному лицу, удостоверится в состоянии данной земельной собственности.

В I в. н. э. институт ипотеки получил свое новое развитие в Римской империи.В то время там создавались ипотечные учреждения, выдававшие под залог имущества частным лицам кредиты.

В период правления императора Антония Пия во 2 в. н. э. для ипотечных банков было разработано особое законодательство.

Государство регулярно оказывало поддержку ипотечному кредитованию В частности, для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5 % годовых, при императоре Траяне были созданы специальные фонды.

Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел эволюцию от фидуции, к новой стадии –пигнусуи далее – к ипотеке.

Объект залога при фидуциипереходил в собственность кредитора, который имел право либо продать недвижимость должника, отказавшись от денежного требования, либо возвратить ее должнику после исполнения договора.

Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимостиво владение ею как гарантию кредитного обязательства, а не в собственность. Кредитор уже не имел права предмет залога оставлять у себя. В случае невыполнения взятых должником обязательств, он мог продать имущество, возвращая заемщику разницу между остатком долга и продажной ценой.

Массовая передача земель арендаторам, ослабление рабовладельческого строя послужили становлением классического института ипотеки. Изначально форма залога распространялась только на орудия труда, которые в силу объективных причин не могли быть переданы арендаторами земель собственникам этих земель. Позднее и недвижимость стала передаваться в ипотеку.

При ипотеке кредитор получал право с последующей продажей истребовать закладываемую вещь, а имущество оставалось во владении должника. При этом после продажи с торгов кредитор получал компенсацию из вырученной суммы остатка долга заемщика.

Также вводились другие виды ипотеки, которые действовали на основании закона. К их числу можно отнести: ипотека на имущество опекуна, ипотека инвестора на инвестиции, ипотека жены на имущество мужа, ипотека на имущество неплательщика налога и т.д. Начали появляться ипотеки в силу закона (субсидированные по степени их важности) и ипотеки в силу договора (субсидированные по времени возникновения). Начал развиваться последующий залог нескольким лицам одной и той же недвижимости.

В ипотечных сделках была велика роль государства в соблюдении прав их участников. Необходимы были отлаженная регистрационная система, регулирование и контроль сложных по структуре сделок.

В связи с соблюдением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, в течение нескольких веков институт ипотеки перестал существовать.

1.2. Развитие ипотеки в разных странах

Ипотечное кредитование, контрактные сбережения, государственная поддержка – это три основных принципа, на которых строится технология инвестирования в жилищную сферу во всем мире.

В западноевропейском законодательстве ипотека имеет следующие главные отличия:

- продажа заложенного имущества осуществляется только в судебном порядке;

- ипотека распространяется только на недвижимое имущество.

Строительные сберегательные кассы – это наиболее известная модель контрактных сбережений, которая действует в Германии. Для целевых жилищных займов источниками ресурсов выступают вклады граждан, государственная премия, выплачиваемая в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при соблюдении условия, что в течение года вкладчик положил на свой счет определенную сумму, плата заемщиков за пользование займом. Только вкладчик стройсберкассы по истечению определенного времени, в течение которого на установленную в контракте суммуон ежемесячно делал вклады, может получить жилищный кредит. Процентные ставки составляют 5-6 % годовых, максимальный срок погашения кредита – 12 лет.

Во Франции и Великобритании функционируют иные модели контрактных жилищных сбережений.

В Великобритании также функционирует система строительных обществ, но в отличие от германской системы, здесь не обязательно быть вкладчиком строительного общества для получения жилищного кредита. В результате либерализации банковского законодательства в последние годы деятельность строительных обществ пересекается с деятельностью коммерческих банков.

Во Франции кредитование представлено двумя видами жилищных сберегательных счетов:

- сберегательная книжка А;

- план жилищных сбережений (счета PEL)

При использовании сберегательной книжки А можно получить льготный жилищный кредит под 3,75 % годовых в сумме 150 тыс. франков после накопления на книжке до 100 тыс. франков. При этом ежегодно к целевому вкладу прибавляется в сумме 7,5 тысячи франков государственная премия.

При втором виде сберегательных счетов можно получать льготный жилищный кредит под 4,8 % годовых в сумме до 600 тыс. франков при накоплении до 400 тыс. франков. При этом ставки по кредитам на 4-5 процента ниже рыночных.

На жилищное и промышленное строительство землевладельцам и строительным кампаниям ссуды предоставляют Контора предпринимателей и земельный банк (CreditfoncierdeFrance). Срок кредитования от 3 до 20 лет.

Наиболее развивающейся формой организации ипотечного кредитования ипотечные банки являлись до окончания второй мировой войны. С целью привлечения долгосрочных финансовых ресурсов банки эмитировали ипотечные ценные бумаги.

Деятельность ипотечных банков лежит в основе так называемой одноуровневой системы ипотечного кредитования. Одноуровневая система доминирует в Канаде, Дании, Швеции, также хорошо развита в Великобритании, Австрии, Нидерландах, Германии и Финляндии.

Через монопольные государственные ипотечные банки одноуровневая система реализована в Испании и Франции.

В Германии ипотечные банки оказывали финансовую помощь крупным хозяйствам помещиков. Для привлечения средств банки выпускали закладные, которые являлись разновидностью ипотечных облигаций.

В Канадеипотечные банки занимаются главным образом инвестициями в долгосрочные ценные бумаги корпораций и государства, а также кредитованием операций с недвижимостью. Первоначально под залог земли осуществлялось кредитование сельского хозяйства. Позднее кредитование переместилось в область жилищного строительства. Государственные жилищные корпорации являлись главными участниками канадской системы кредитования. Они организовывали жилищное строительство, страхование кредитных рисков и подбор заемщиков.

В Дании система ипотечного кредитования реализована через ценные бумаги. С целью привлечения долгосрочные кредитных ресурсов ценные бумаги реализовывались на рынке.

Процесс формирования ипотечных банков в Великобритании приобрел характер замещения строительных обществ.

Система ипотечного кредитования в Аргентине реализована в рамках программ поддержки развивающихся рынков, которые осуществляет Всемирный банк.

Дальнейшее развитие ипотеки привело к формированию двухуровневой системы ипотечного кредитования, в которой эмитент ипотечных ценных бумаг и кредитор разделены. Главным образом, это было необходимо для поддержания ликвидности участвующих в долгосрочном ипотечном кредитовании универсальных коммерческих банков.Такая система впервые была реализована в США.

В настоящее время система финансирования жилья в США – это многообразный рынок, деятельность на котором осуществляют большое число учреждений, представленных страховыми кампаниями, сберегательными и коммерческими банками, сберегательными и кредитными ассоциациями, ипотечными банками, пенсионными фондами и т.д.

Главными факторами успеха в данном направлении оказались мероприятия, направленные на формирование вторичного ипотечного рынка. Этопозволило решить проблему кредитных ресурсов, являющуюся главной проблемой жилищного финансирования.

В последние годы в европейских странах все чаще рассматривают возможность использования двухуровневой системы ипотечного кредитования. Иными словами, две системы ипотечного кредитования не являются антагонистическими и могут действовать параллельно.

Основной формой государственной поддержки ипотечных кредитов в западноевропейский странах являются государственные гарантии, которые обеспечивают дополнительное покрытие эмитируемых ценных бумаг.

Еще одной формой государственной поддержки ипотечного кредитования является страхование кредитных рисков.

Следующая форма государственной поддержки – это адресная финансовая помощь при приобретении жилья гражданами, в том числе с привлечением ипотечных кредитов. Данная форма государственной поддержки является главной составляющейсоциально-жилищной политики государства.

После получения жилищного кредита государство использует прямые и непрямые формы помощи заемщикам.

К прямым формам можно отнести гашение части кредита при рождении ребенка в семье заемщика.

К непрямым формам относятся налоговые льготы.

Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует, что именно ипотечное кредитование является одним из основных факторов социально-экономического развития стран.

1.3. История ипотеки в России

Несмотря на то, что Россия за свою историю имеет достаточно большой опыт ипотечного кредитования, ипотека в современных условиях является относительно новым понятием, поскольку за всю историю ее становления ипотека претерпела значительные изменения. Рассмотрим основные этапы ее становления.

Вместе с возникновением права на частную собственность в России начало зарождаться ипотечное кредитование.

1754 год можно считать датой зарождения института ипотеки. Именного в это время появился Государственный Заемный банк. Главной операцией данного банка была выдача ссуд под обеспечение недвижимого и движимого имущества. Для удовлетворения банка предписывалась обязательная продажа обеспечительного имущества. Если продажа недвижимости прошла неудачно, то по долгу отвечало и оставшееся имущество должника. Уже тогда необходимым условием для выдачи ссуды являлось предоставление поручителя. Сторонние лица удостоверяли, что имущество, представленное к закладу, действительно принадлежит лицу, которое ходатайствует о выдаче ссуды.

Дворянские банки – первые государственные кредитные учреждения. Они были созданы с целью создания благоприятных условий кредита для дворян-землевладельцев и как средство борьбы против ростовщичества.

По характеру деятельности все банки были учреждениями ипотечного кредита, а по форме собственности – казенными. Ссуды в банках выдавались под залог помещичьих имений, учитывалось также количество крепостных душ и их семей. Срок кредитования составлял 15 лет, 28 лет и 33 года. При этом срок кредитования дворяне могли выбирать сами. Минимум суммы кредитования составлял 1500 рублей серебром.

Механизм получения займа был следующий: владелец имения с заявлением на получение ссуды обращался в банк, а специальная комиссия оценивала стоимость закладываемого хозяйства. В зависимости от доли площади сельскохозяйственный угодий и велся расчет, исходя из цены за одну душу 50-70 рублей серебром.

До отмены крепостного права главную роль в ипотечном кредитовании дворянства играли Сохранные казны.

Крупные провинциальные помещики и представители петербургской придворной знати являлись основными клиентами банков. Зачастую ссуды им выдавались без залога, достаточно было «заручительства его императорского Величества». Следствием этого явились огромные долги перед банком. Получалось, что государство за счет кредитования содержало большую часть российского дворянства. В 1859 году из государственных кредитных учреждений под залог недвижимости выдача ссуд была прекращена. Таким образом на ипотечном кредитовании была поставлена точка.

Отмена крепостного права явилась толчком для дальнейшего развития ипотеки. Государству пришлось снять запрет на кредитование, поскольку крестьяне, освобожденные от крепостной зависимости, нуждались в кредите на покупку земли. Для этого стали создаваться кредитные учреждения, имеющие разную форму собственности (сословные, земские, взаимные, частные, акционерные и государственные). все они выдавали кредиты под залог городской недвижимости и частной земли. За счет продажи закладных листов и выпуска акций банки аккумулировали средства для выдачи ссуд. Таким образом в России сложилась новая система ипотечного кредитования, просуществовавшая до 1917 года.

Городские кредитные общества явились первыми частными организациями, которые предоставляли кредит на длительный срок. Для начального капитала городскими думами из городских капиталов им выдавался кредит.

Основными принципами ипотечного кредитования дореволюционного периода были:

- повышение внимания к проведению оценки имущества, выделялись два метода оценки: специальный (основан на проведении проверки представленной описи имущества путем подробного его осмотра, базировался на учете всех характеристик имения, его продажной цены и доходности) и нормальный (предназначался для ускорения выдачи кредита и был основан на заранее известной для определенных местностей подесятичной цене земли);

- преобладающая доля земельного ипотечного кредитования;

- с учетом субъекта и объекта кредитования в Крестьянском поземельном банке определение суммы кредита;

- ограничение выдачи долгосрочных и краткосрочных кредитов;

- развитая система дополнительных ссуд и перезалогов;

- выдача ссуд ценными бумагами (облигациями, закладными листами);

- тиражи и покупка на бирже в счет сумм, подлежащих тиражу, являлись основными способами погашения закладных листов;

- резервирование в государственных ценных бумагах части запасного капитала ипотечных учреждений;

- обеспечение закладных листов, что позволило создать больше преимуществ для инвесторов;

- активное участие государства в ипотечном кредитовании.

Государство подвергало строгому контролю ипотечные институты. Во все банки назначались уполномоченные Министерства финансов. Они имели право следить за системой бухгалтерского учета, делопроизводством, проверять материальные ценности и кассу ипотечного института, следить за погашением закладных листов, правильностью эмиссии, а также вмешиваться в деятельность правления банка и присутствовать на собраниях правлениях и акционеров.

Дальнейшее развитие ипотеки было прервано Октябрьской революцией. Частная собственность после переворота оказалась под запретом. В ходе национализации кредитные отношения были централизованы, а банки закрыты. Ипотечного кредитования к концу 1918 года уже не существовало. В итоге на 70 с лишним лет понятие «ипотеки» было забыто.

Следующий виток в своем развитии ипотека сделала только в начале 1990- годов, а с 2005 года ипотечный рынок вошел в стадию активного роста. Но и тут свои коррективы внес кризис 2008-2010гг. Банки ужесточили требования по страхованию залога, отменили программы кредитования без первоначального взноса и повысили процентные ставки. Но к 2011 году волна экономического кризиса постепенно начала затухать, и ипотека подошла к следующему этапу в своем развитии.

Сегодня для ипотеки характерны следующие черты: унификация и интеграция. Интеграция сейчас очевидна: банки, осуществляющие ипотечное кредитование, работают в тесном союзе с риелторами, брокерами, застройщиками. В то время как унификация еще только формируется и находит свое отражение в попытках внедрить общие стандарты.

Таким образом, в истории развитии российской ипотеки можно выделить следующие этапы:

1. 1754 – 1859 гг. – становление и развитие института ипотеки.

2. 1859-1861 гг. – прекращение долгосрочного кредитования.

3. 1861 – 1917 гг. –формирование в России разветвленной кредитной системы.

4. 2005 год – по настоящее время – возрождение ипотеки и развитие ее правового института.

2. ИПОТЕКА КАК СПОСОБ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

2.1. Понятие и предмет ипотеки, основания возникновения ипотеки.

Термин «ипотека» в гражданском праве используют в следующих случаях:

1) когда речь идет о залоге недвижимого имущества, находящегося в собственности залогодателя, с целью получения ипотечного кредита;

2) когда заинтересованное лицо получает в кредитной организации денежные средства для дальнейшего приобретения объекта недвижимости (квартиры).

В соответствии со ст. 334 ГК РФ ипотека – это залог земельных участков, сооружений, зданий, квартир и другого недвижимого имущества.

Законом об ипотеке она трактуется как залог любого недвижимого имущества.

Несмотря на отличия в определении, общим во всех случаях является то, что «ипотека» – вид залога, предметом которого выступает недвижимое имущество в счет обеспечения обязательства.

Таким образом, ипотека – это вид залога недвижимого имущества, являющегося одним из способов обеспечения обязательства, при котором кредитор приобретает право при неисполнении должником обязательства, обеспеченного ипотекой, получить удовлетворение своих требований в денежном выражении из стоимости заложенного имущества залогодателя.

В Российской Федерации ипотека выполняет следующие функции:

- обеспечивает полный возврат заемных средств;

- является эффективным экономическим инструментом для привлечения финансовых средств в сферу материального производства;

- в случае экономической нецелесообразности или юридической невозможности стимулирует оборот недвижимого имущества;

- формирует рынок производных ипотечных ценных бумаг, закладных.

В ипотеке следует различать два составляющих аспекта: экономический и юридический. С экономической точки зрения ипотека представляет собой рыночный инструмент, который позволяет привлечь для реализации различных проектов дополнительные финансовые средства.

Юридический аспект состоит в обременении при залоге объектов недвижимости имущественных прав собственности на них.

Условно ипотечный рынок можно разделить на первичный и вторичный сегмент.

В первичном сегменте происходит реализации участниками ипотечных отношениях своих экономических интересов, где кредиторам в качестве исполнения обязательства предоставляется в залог недвижимое имущество.

Отдельного рассмотрения заслуживает предмет ипотеки. Перечень имущества, которое может быть заложено по договору ипотеки, ограничен законодательно. Так, в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ может быть заложено:

- сооружения, здания, предприятия и иное недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности;

- части жилых домов и квартир, квартиры и жилые дома, состоящие из одной или нескольких изолированных друг от друга комнат;

- гаражи, дачи, содовые дома и другие строения, имеющие потребительское назначение;

- морские и воздушные суда, космические объекты и суда внутреннего плавания;

- земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности.

Ипотека земельный участков сельскохозяйственного назначения допускается только в случае обеспечения исполнения кредитных договоров, заключенных для развития сельского хозяйства.

В качестве отдельного земельного участка не могут быть предметом ипотеки городские земли, на которых в соответствии с законодательством запрещено возведение зданий и сооружений.

Ипотека может быть установлена только на земельный участок, принадлежащий гражданину, выделенный из земель, находящихся в общей собственности.

По договору залога закладной на земельный участок и по договору ипотеки земельного участка залогодержателем может быть банк. который имеет выданную Центральным банком России лицензию на осуществление ипотечных операций.

Принадлежащие залогодателю здания, которые были возведены или находятся на закладываемом участке, могут быть заложены одновременно с участком по одной и той же закладной.

Земельный участок собственника может быть отчужден в случае несвоевременного погашения кредита.

В настоящее время в России отсутствует законодательство о поземельных книгах и ссудно-договорное право. Договорная документация на земельные участки тоже играет важную роль в ипотеке. Развитие ипотеки невозможно без создания поземельных и кадастровых книг, а также точного обмера земельных участков.

Предприятие как единый имущественный комплекс является предметом ипотеки предприятия.

В состав заложенного имущества предприятия входят все принадлежащие ему нематериальные и материальные актива, в том числе сооружения, здания, инвентарь, оборудование, готовая продукция, сырье, права требования, патенты, а также долги организации.

В состав заложенного имущества предприятия включаются приобретенное им имущество, полученные доходы, а также приобретенные долги, проведенные залогодателем улучшения имущества в период ипотеки. Договор о залоге предприятия распространяется как на часть активов баланса, так и на все его активы.

Передача предприятия в ипотеку допускается только при наличии согласия уполномоченного органа или собственника имущества предприятия.

Ипотекой предприятия может быть обеспечено денежное обстоятельство, сумма которого превышает половину стоимости активов предприятия.

Не допускается передача в ипотеку предприятия, в отношении которого принято решение о его реорганизации или ликвидации либо возбуждено дело о банкротстве.

Оценка имущества передаваемого в ипотеку предприятия, а также его состав определяется на основе полной инвентаризации имущества предприятия.

Ипотекой предприятия обеспечиваются преимущественно долгосрочные инвестиционные кредиты. В связи с этим залогодержатель вправе принимать меры, направленные на улучшение финансового положения предприятия

Ипотека квартир и жилых домов также имеют ряд особенностей.

Для погашения кредита, предоставленного для реконструкции, строительства или капитального ремонта жилого дома допускается ипотека квартиры или жилого дома.

Так же квартира или жилой дом могут быть предметом ипотеки, если его собственник и члены его семьи проживают в другой квартире или жилом доме и имеют в этом доме жилое помещение.

Жилые комнаты не могут быть предметом ипотеки.

В ипотеку могут передаваться только квартира или жилой дом, которые принадлежат залогодателю на правах собственности.

Не допускается ипотека многоквартирных и индивидуальных квартир и жилых домов, которые находятся в муниципальной или государственной собственности.

Ипотека квартиры или жилого дома, которые находятся в собственности граждан, не достигших совершеннолетия, недееспособных или ограниченно дееспособных лиц, над которыми установлены попечительство или опека, осуществляется в отдельном порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под попечительством или опекой члены семьи собственника данного жилого помещения, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются охраняемые законом права и интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Такое согласие, возможно, будет дано, если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

Согласие органов опеки и попечительства на передачу и (или) отчуждение в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие. Данное решение может быть оспорено в судебном порядке.

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

Не допускается ипотека следующего имущества:

1) имущества, которое изъято из оборота,

2) имущества, на которое не может быть обращено взыскание;

3) имущества, в отношении которого приватизация запрещена или предусмотрена обязательная приватизация.

Основанием возникновения ипотеки является договор. Ипотека может возникать также и на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств.

2.2. Нормативно-правовое регулирование ипотеки

Поскольку ввиду различных правовых и экономических препятствий институт ипотеки в настоящее время не приобрел значительного распространяя в России, то он регулируется относительно небольшим количеством нормативных правовых актов.

В настоящее время основными нормативно-правовыми актами, регулирующими вопросы ипотеки и ипотечного кредитования, являются:

- Гражданский кодекс Российской Федерации, в частности глава 23 (далее – ГК РФ);

- Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге»;

- Федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке);

- Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

- Федеральный закон от 11 ноября 2003г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»;

- Федеральный закон от 11 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».

Кроме того, издание нормативных актов осуществляется и субъектами Российской Федерации, хотя в ряде случаев эти нормативные акты противоречат федеральному законодательству. Данную ситуацию мы можем наблюдать в Московской области.

Следует отметить, что в отличие от других видов правоотношений залоговые отношения не были предметом полноценного регулирования подзаконными актами. Только в 1996 году был издан Указ Президента Российской Федерации «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования. Но он не стал основным нормативным актам для развития ипотечного кредитования в России.

Только в 1998 году вступил в действие Закон об ипотеке, который был направлен на урегулирование правоотношений, возникающих в ходе ипотеки и ипотечного кредитования. На законодательном уровне была раскрыта сущность ипотеки как разновидности залога, подтверждено возникновение ипотеки как в силу закона, так и на основании договора. В соответствии со ст. 77 был расширен перечень случаев возникновения ипотеки в силу закона.

Позднее, в 2000 году была принята «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». Одна объявила одним из наиболее приоритетных направлений государстве в жилищной политике – формирование системы ипотечного жилищного кредитования.

В случае возникновения по ипотеке правоотношений, нормы ГК РФ применяются следующим образом:

1) все, что касается самого ипотечного кредита, регулируется нормами § 2 гл. 42 «Кредит», где приведены общие положения о форме кредитного договора и дано его определение;

2) поскольку ипотека представляет собой, по сути, кредитный договор в обеспечение которого заемщик предоставляет объект недвижимости, тонормы § 3 гл. 23 об обеспечении исполнения обязательств подлежат применению в отношении залога.

Все указанные нормативно-правовые акты, регулирующие правоотношения, возникающие в ходе ипотеки, регулярно претерпевают те или иные изменения.

2.3. Возникновение ипотеки в силу договора

Как правило, в большинстве случаев ипотека возникает в силу договора. Ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке – ипотека в силу договора.

В соответствии со ст. 8 Закона об ипотеке договор об ипотеке необходимо заключать с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации, а также главой II Закона об ипотеке.

В законодательстве предусмотрены требования как к содержанию договора, так и к его форме. В частности, в договоре об ипотеке должны быть указаны (приложение 1):

1. Предмет договора.

2. Оценка предмета ипотеки

3. Права и обязанности сторон

4. Срок действия договора и иные условия.

Разберем эти составляющие договора более подробно.

Предмет договора. Перечень имущества, которое может быть предметом ипотеки регламентирован ст. 5 Закона об ипотеке. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и описанием, достаточным для его идентификации.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, то в договоре об ипотеке в обязательном порядке должен быть указан срок аренды, а арендованное имущество должно быть определено так, как если бы оно само по себе являлось предметом ипотеки.

В договоре об ипотеке должны быть указана наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя, и право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю.

Законодательством Российской Федерации не запрещено в одном договоре об ипотеке указывать несколько объектов недвижимости. При этом, в случае неисполнения обязательства по основному договору, в договоре указывается очередность обращения взыскания на имущество, составляющее предмет ипотеки. Если же в договоре отсутствует очередность обращения взыскания, то кредитор-залогодержатель обладает правом выбора такой очередности.

Оценка предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем или независимой организацией в соответствии с законодательством Российской Федерации и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Стоимость приобретаемого жилья не должна быть занижена. Иначе после обращения взыскания на жилое помещение у собственника не останется денег от его реализации.

Заложенное имущество должно быть обязательно застраховано.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, определяется в договоре указанием суммы, срока исполнения и основания возникновения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть казаны дата и место его заключения, а также стороны договора. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, то в таком случае в договоре должны быть казаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

В случае исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства по частям, в договоре указываются периодичность соответствующих платежей, их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Права и обязанности сторон. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то это указывается в договоре об ипотеке.

Главной особенностью ипотеки является то, что заложенное имуществ всегда остается у залогодателя. Он сохраняет за собой право пользоваться и владеть предметом ипотеки. Залогодержатель при пользовании заложенным имуществом, не должен допускать уменьшения его стоимости сверх физического износа, ухудшения содержания предмета ипотеки.

Залогодержатель вправе проверять условия содержания, фактическое наличие и состояние имущества, заложенного по договору об ипотеке.

Как правило, за залогодателем сохраняется право распоряжаться полученными от предмета ипотеки доходами и продукцией.

Если договором об ипотеке не предусмотрены другие обстоятельства, залогодатель обязан:

- в случае возникновения угрозы утраты или повреждения заложенного имущества, немедленно уведомлять об этом залогодержателя;

- застраховать за свой счет от рисков утраты и повреждения заложенное имущество;

- не реже 1 раза в год предоставлять залогодержателю документы, подтверждающие оплату налогов, сборов и иных платежей;

- принимать все необходимые для сохранения заложенного имущества меры, в том числе капитальный и текущий ремонты.

Обязанности залогодержателя ограничены, поскольку предмет залога остается в залогодателя.

Залогодержатель имеет право:

- проверять условия содержания, фактическое состояние заложенного имущества;

- перед другими кредиторами залогодателя на удовлетворение от стоимости заложенного имущества своих требований;

- требовать сохранности предмета ипотеки от залогодателя.

Также стороны в договоре об ипотеке могут предусмотреть порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда, условия о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Таким образом, поскольку недвижимое имущество представляет особую ценность, то договор ипотеки является самым распространенным способом для обеспечения исполнения обязательства, договор создает дополнительную гарантию для кредитора.

2.4. Возникновение ипотеки в силу закона

Во многих странах существует ипотека в силу закона. В каждой из стран ипотека имеет свои особенности, но суть и потеки в силу закона одна и та же:

- упрощение и удешевление ипотеки является целью института ипотеки в силу закона;

- ипотека возникает с того момента, когда наступило обязательство, предусмотренное законодательством в качестве основания возникновения ипотеки.

В соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает на основании закона при наступлении указанных в нем юридических факторов, если в законе предусмотрено для исполнения какого обязательства и какое имущество признается находящимся в законе.

Ипотека в силу закона возникает при следующих условиях:

- в силу юридических фактов, указанных в законе;

- в числе этих юридических фактов договор об ипотеке отсутствует.

Законодательством Российской Федерации предусмотрены следующие основания возникновения ипотеки в силу закона:

- ипотека квартир и жилых домов;

- удержание;

- рента;

- продажа недвижимости (имущества) в кредит.

Основными преимуществами ипотеки в силу закона являются:

- отсутствие расходов на государственную регистрацию и подготовку договора ипотеки;

- срок государственной регистрации ипотеки сокращен;

- упрощенный порядок государственной регистрации;

- снижение юридических рисков, обусловленных возможностью признания договора ипотеки недействительным.

Для регистрации ипотеки в силу закона в регистрирующий орган не надо подавать большое количество документов. Договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона будет достаточно. В государственный реестр сведения о залогодержателе также вносятся только на основании указанного договора.

В отличие от государственной регистрации договора ипотеки, государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется по окончании или одновременно с какой-либо другой процедурой государственной регистрации.

Поскольку ипотека в силу закона возникает с момента государственной регистрации прав собственности залогодателя на имущество, которое является предметом ипотеки, то государственная регистрация такой ипотеки осуществляется в один этап. Таким образом, срок государственной регистрации ипотеки сокращается на один месяц, на два месяца – в случае приостановления процедуры государственной регистрации ипотеки, а в случае ипотеки жилых помещений – 5 рабочих дней.

Поскольку отсутствуют затраты, связанные с договором ипотеки, то оформление ипотеки в силу закона стоит дешевле.

При ипотеке в силу закона отсутствуют следующие расходы на оплату:

- нотариального удостоверения договора ипотеки;

- связанных с подготовкой договора ипотеки юридических услуг;

- госпошлины за государственную регистрацию ипотеки;

- услуг за изготовление договора ипотеки ив письменном виде.

Таким образом, ипотека в силу закона призвана стимулировать развитие кредитного рынка, в чем заинтересованы как кредиторы, так и заемщики.

Тем не менее, отсутствие в отношении ипотеки в силу закона требования государственной регистрации, отсутствие в рамках ипотечного кредитования ее в качестве обязательного элемента договора купли-продажи, на практике может привести к серьезным нарушениям прав граждан.

2.5. Текущее состояние, проблемыи перспективы развития ипотеки в России

В результате экономического кризиса число выданных ипотечных кредитов заметно снизилось (приложение 2). Банки подняли процентные ставки иужесточили предъявляемые к заемщикам требования.

В настоящее время в Российской Федерации существуют следующие проблемы, которые сдерживают развитие ипотеки:

1. Срок кредитования. Как это принято в мировой практике, срок кредитования должен быть долгосрочным (10-15 лет). В России же фактически кредит на приобретение жилья дается на 3-4 года, в то время как рекламные акции обещают кредит сроком на 10 лет.

2. Отсутствие у кредитных организаций ресурсной базы. Для того, чтобы осуществить долгосрочное кредитование, банку необходимо на такой же срок привлечь денежные средства. В настоящее время сделать это практически невозможно. Единственным выходом в данной ситуации является привлечение от иностранных фондов целевого финансирования.

3. Трудности в оценки кредитоспособности заемщика. Оценка платежеспособности осуществляется путем сопоставления доходов и расходов заемщика. В тоже время не многие граждане могут подтвердить сумму заработной платы, которая в большинстве случает является основным источником доходов. К этой категории относятся сотрудники государственных бюджетных организаций. Сотрудники же коммерческих структур получают зарплату просто наличными денежными средствами (зарплата в конвертах) и не могут официально подтвердить ее размер.

4. Валюта кредитования. Сейчас стоимость метра квадратного фиксируется в долларах США. Банки также отдают предпочтение кредитам в иностранной валюте. Однако, заработная плата у большинства граждан выплачивается в рублях.

5. Неадаптированность к российским условиям некоторых ипотечных программ, финансирование которых осуществляется зарубежными инвесторами. Получается, что кредит может получить только тот гражданин, который официально получает зарплату (причем высокую).

Дальнейшее развитие ипотеки невозможно без государственной поддержки, заключающейся в:

- разработка оптимального налогообложения;

- принятие нормативно-правовых актов;

- совершенствование технологий и проектирования строительства;

- разработка социальных гарантий, которые способствовали бы привлечению в жилищную сферу внебюджетных средств;

- адресные жилищные субсидии гражданам.

Сегодня объемы жилищного строительства стройкомплекс может увеличить только в 3 раза, в то время как за счет ипотечного кредитования платежеспособный спрос может увеличиться в 5 раз.

Поэтому без соответствующего государственного регулирования это жилье выкупят граждане с высокими доходами.

Анализ сложившихся цен на жилье и доходов населения показывает, что только 1 % населения обладает платежеспособностью для приобретения жилья без ипотечного кредитования; за счет средств бюджетов всех уровней жильем обеспечивается 0,3-0,5 % населения.

В тоже время на рынке жилья осуществляется острая нехватка предложений.

Поскольку жилищный фонд в России стареет, вторичный рынок жилья не может является основой ипотечного кредитования, что ведет к снижению ликвидности залога.

Ипотечное кредитование может помочь в решении государством задач, которые связаны с кредитно-денежной, социальной и макроэкономической политикой. Для приобретения имущества население аккумулируется свои денежные средства в сбережения, отвлекая их тем самым с текущего потребления, что является мощным антиинфляционным механизмом, позволяющим препятствовать росту цен на потребительском рынке.

Сейчас в Совете Федерации рассматривают предложенные изменения в подпрограмму «Обеспечение жильем молодых семей», в рамках которой молодые люди, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, могут рассчитывать на субсидию, частично покрывающую стоимость нового жилья.

В настоящее время в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования государством выработана стратегия, основной целью которой является создание системы обеспечения доступности по стоимости имущества граждан со средним достатком. Это позволит сделать для основной части населения приобретение жилья доступным, увеличить платежеспособный спрос граждан, активизировать рынок жилья; приватизированное имущество вовлечь в экономический оборот; обеспечить развитие сройкомплекса и в целом активизировать экономику страны.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В ходе проведенного исследования места ипотеки в гражданском праве были рассмотрены правовые и теоретические основы ипотеки, предпосылки возникновения ипотеки, основные этапы ее становления и развития в разных странах, в частности история развития и становления ипотеки в России, проанализированы объем и динамика рынка ипотечного кредитования.

Было акцентировано внимание на нормативно-правовых актах, регулирующих ипотеку.

Рассмотрение основных этапов формирования ипотеки как основной формы залога позволило обозначить основные факторы, которые оказали влияние на ее формирование, выявить отличительные особенности развития ипотеки в США, странах Западной Европы, России.

Опыт зарубежных стран показывает, что ипотека может служить одновременно решением экономических и социальных проблем. Поэтому введение в России эффективно функционирующей кредитной системы будет способствовать ее социально-экономической стабилизации, что особенно актуально в условиях экономического кризиса.

Дальнейшее развитие ипотеки в России сдерживается рядом факторов, основным из которых выступает законодательная база.

Совершенствование законодательной базы, в первую очередь, должно быть направленона разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов, на снижение рисков для участников ипотечного рынка.

Также развитию ипотеки будет способствовать выработка и эффективное применение на практике механизмов косвенного стимулирования – субсидирования целевым категориям населения (молодые семьи, военнослужащие и прочие слои населения).

По данным статистики, в улучшении жилищных условий нуждается более 60 % населения России. Получение банковского ипотечного кредита на приобретение жилья – один из вариантов разрешения квартирного вопроса.

Ипотечное кредитование широко используется среди населения. Однако, покупая жилье в ипотеку, население реально оценивает свои финансовые возможности при погашении кредита. Таким образом, ипотека тесно связана и с уровнем безработицы в стране, и с риском потерять работу, и с риском снижения заработной платы. В сегодняшней сложившейся экономической ситуации многие сограждане не могут себе позволить оформление кредита по ипотеке.

В тоже время, в условиях экономического кризиса люди стараются вложить свои денежные средства в приобретение квартир, боясь обесценивания рубля. При покупке жилья в кредит необходимо руководствоваться следующими условиями:

- кредит должен быть только в валюте постоянного основного дохода (это условие является самым необходимым, так как в настоящее время наблюдается рост курса иностранной валюты);

- приобретать исключительно высоколиквидную недвижимость (чтобы в случае утраты платежеспособности была возможность быстро реализовать недвижимость);

- необходимо выбирать банковские программы с длительными сроками кредитования (это позволит снизить ежемесячные платежи).

В настоящее время планируется развитие рынка льготного кредитования. В первую очередь это касается получателей субсидий и обладателей материнского капитала.

Таким образом, ипотека является важной составляющей социальной и экономической политики государства иву условиях экономического кризиса может гарантировать надежность капиталовложений.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации

2. Гражданский кодекс РФ, часть первая, от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ

3. Гражданский кодекс РФ, часть вторая, от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ

4. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге надвижимости)»

5. Абдуллаев М.А., Орлов А.А., Римский Л.А., БуХассанХоссам. Ипотека. Организация ипотечного кредитования. Учебное пособие. - М.: МИИТ, 2003. – 244с.

6. Ельцов, М.И. Перспективы развития ипотечного кредитования в России /М.И.Ельцов // Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. - СПб.: Нестор, 2000. - С.65 – 66

7. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства / Л.Ю. Грудцына, М.Н. Козлова. — М.: Изд-во Эксмо, 2006. — 368 с. — (Юридический справочник)

8. Афонина А.В. «Все об ипотеке» http://www.razlib.ru/delovaja_literatura

9. Бабкин С.А. Возникновение ипотеки в силу закона – Нотариус – 2002 – № 1

10. Гришаев С. Ипотека (залог недвижимости). Закон – 2002 - № 10

11. Орлова М. Правовая конструкция законной ипотеки – Российская юстиция – 2000 - № 9.

12. Основы ипотечного кредитования / под ред. Н.Б. Косаревой. ― М.: Фонд «Институт экономики города», 2006. ― 91с.

13. Чефранова Е.А., ПевницкийС.Г.. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Правовые основы. Введение в профессию государственного регистратора, 2009

14. Официальный сайт Российской газеты http://www.rg.ru.

15. Официальный сайт Российской газеты http://www.km.ru

16. Официальный сайт http://rusipoteka.ru