Ипотека в гражданском праве (Возникновение и развитие института ипотечного кредитования)

Содержание:

Введение

В настоящее время тема ипотечного кредитования носит актуальный характер в современном обществе. Развитие рыночных отношений в России в последние годы привело к обращению к тем правовым институтам, которые способны обеспечить их эффективное функционирование. Одним из таких институтов является ипотека, поэтому будет целесообразным ее исследовать.

Развивающаяся экономика нуждается в инвестициях. Следствием этого является рост объемов кредитования и активный процесс вовлечения в отношения по привлечению заемных средств новых субъектов. Получение кредита становится все более доступным, рынок по предоставлению услуг по кредитованию более насыщенным. Банки и кредитные организации постоянно работают над поиском новых схем кредитования, позволяющих привлечь максимальное количество потенциальных заемщиков. Вместе с тем растет необходимость совершенствования института обеспечения исполнения таких обязательств.

Ипотека представляет собой залог, предметом которого являются объекты недвижимого имущества, имеющие, как правило, большую стоимость и пользующиеся спросом на рынке. Поэтому ипотека на сегодняшний день является наиболее привлекательным видом залога. Это позволило ипотеке стать важной составляющей экономической и социальной политики государства. Развитие ипотеки положено в основу приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".

На сегодняшний день уже имеется достаточно большая правоприменительная практика, показавшая, что ипотечное кредитование является перспективным направлением, нашедшим свое применение как в социальной сфере, так и в предпринимательской деятельности.

Поскольку достаточной долгий период российской истории был характерен тем, что в стране отсутствовал полноценный рынок недвижимости, следовательно, не развивался институт залога недвижимого имущества, проблемы правового регулирования ипотеки стали актуальными сравнительно недавно.

С учетом вышеизложенного, исследование ипотеки как одного из способов обеспечения исполнения обязательств представляет большой интерес и является весьма важным и актуальным.

Цель настоящей работы состоит в том, чтобы изучить ипотеку как один из способов обеспечения исполнения обязательств, рассмотреть весь процесс оформления ипотечного кредита, понять правовую структуру формирования ипотеки.

Предметом дипломной работы стала совокупность организационно-правовых отношений в области формирования ипотечной системы как способа обеспечения обязательств в законодательстве РФ.

Объектом исследования выступила действующая практика ипотеки как способа обеспечения обязательств в законодательстве.

Для достижения указанных целей необходимо разрешить следующие основные задачи:

-проанализировать историю становления и развития ипотеки как самостоятельного института в России;

-провести анализ действующего законодательства;

-провести анализ проблем, возникающих при подготовке необходимого пакета документов, проектов договоров ипотеки, его государственной регистрации;

-определить особенности ипотеки, связанные с залогом отдельных видов недвижимого имущества.

Курсовая работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, приложения.

Глава 1. Возникновение и развитие института ипотечного кредитования

Понятие ипотеки

Термин «ипотека» используют в следующих случаях:

1) когда говорят о залоге недвижимого имущества, находящегося в собственности залогодателя (например, земельных участков, строений и сооружений) с целью получения ипотечного кредита;

2) когда заинтересованное лицо получает в кредитной организации денежные средства для дальнейшего приобретения объекта недвижимости (квартиры). При этом кредит является целевым, а указанный объект недвижимости находится в залоге у кредитной организации.

Общее в обоих случаях – залог недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и т. п.) для получения денежных средств (ссуды, кредита).

Таким образом, ипотека (от греческого hypotheke – залог) представляет собой вид залога, при котором заложенное имущество (им являются объекты недвижимости, как правило, это земля и строения на ней), остается во владении залогодателя до наступления срока платежа.^[1]

Одним из родоначальников института ипотеки (от греко-латинского hipotheke - залог, заклад) в наиболее приближенном к современному виде принято считать афинского реформатора и законодателя Солона в начале VI в. до н.э. Преимуществом оно сохранялось за должником и было связано с обеспечением ответственности должника кредитору определенными земельными владениями. Для этого для оформления обязательства на пограничной меже принадлежащей заёмщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в поименованной сумме. Такой столб и назывался ипотекой (подставкой), и это слово в переносном смысле стало употребляться для обозначения любого залога под кредит.^[2]

Залог недвижимости был известен еще в римском праве. Римское право относило залог к разряду прав на чужие вещи. Залог изначально служил способом обеспечения обязательств, предоставляя залогодержателю право при неисполнении их должником получить удовлетворение путем перевода в свою собственность заложенного имущества. На ранних стадиях развития римского права формой залога являлась фидуция (fiducia), которая представляла собой не что иное, как продажу закладываемой вещи с правом ее обратного выкупа. Аналогичные виды сделок имелись и в древнегерманском праве (Kauf auf Wiederkauf), во французском (a remere). Другой, более развитой формой залога был пигнус (pignus - в римском праве, altere Satzung - в германском праве).

В этом случае должник передавал кредитору закладываемую вещь во владение, имея возможность сохранить право пользования вещью с согласия последнего. Аналогичные виды сделок имелись и в древнегерманском праве (Kauf auf Wiederkauf), во французском (a remere). Другой, более развитой формой залога был пигнус (pignus - в римском праве, altere Satzung - в германском праве). В средние века римское право применялось в развивающихся европейских странах, и именно оно легло в основу кодексов, которые были разработаны в Германии, Франции, России и других странах. Но, несмотря на рецепцию римского права, оно подвергалось изменениям и уточнениям. Здесь мы наблюдаем безусловное правовое развитие, ведь вполне естественным следует считать разделение вещей (как индивидуально- определенных предметов), и самой личности должника (в данном случае собственника вещи). Законодательство европейских стран не восприняло нормы древнеримского права о предъявлении личного иска к должнику. То есть, речь идет о приоритете жизни и здоровья индивида по отношению к собственности. Римское право не предусматривало какой-либо фиксации сделок с залогом в государственных органах. Законодательство европейских стран поставило таковые под контроль государства. Говоря современным языком: право возникало только после его государственной регистрации. Во Франции, хотя и существовало это требование, реестр государственной регистрации прав не обладал достоверностью.^[3]

Древнерусское залоговое право также прошло длительную эволюцию - от древнерусского залога, во многом сходного с римской фидуцией, до современного залога, доминирующей формой которого является залог с оставлением заложенного имущества во владении залогодателя.

Серьезное внимание залогу уделялось в XIX века, вплоть до 1917 год. Российское залоговое законодательство этого периода предполагало относить залог к правам на чужую вещь, то же мы наблюдали в римском праве, и характеризовать таковой как "второстепенное" отношение по поводу "главного" - обязательственного правоотношения. Предметом залога могла быть только материальная вещь. В этот период юристами России предлагалось достаточное количество специальных законопроектов, ни один из которых так и не был принят.

Советское гражданское право относило залог к способам обеспечения обязательств, но в ГК правила о залоге были помещены в раздел о вещном праве. Договор о залоге должен был заключаться в письменной форме и нотариально заверяться. Предмет залога, по общему правилу, передавался кредитору. Это касалось любых предметов, за исключением строений. По соглашению сторон имущество могло быть оставлено у должника под замком и печатью кредитора. В случае неисполнения обязательства, кредитор имел право только продать вещь, чтобы получить удовлетворение из вырученной суммы. Правом оставить вещь у себя кредитор не обладал.

Существовавший в послереволюционной России запрет частной собственности на землю, недра, воды, леса, промышленные предприятия, исключивший на долгие годы эти объекты из гражданского оборота сыграл крайне негативную роль в развитии многих гражданско-правовых и финансовых институтов в нашей стране. Результатом этого стало и практическое отсутствие в России полноценного рынка недвижимости. Как следствие этого - не развивалась и ипотека, хотя в целом действовавшее в разное время законодательство содержало отдельные нормы о залоге. Большое значение во всем мире залог приобрел в XX в. в странах с развитой рыночной экономикой.

Залог недвижимости всегда был одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (залогодержатель) вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из вырученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных способов вложения капитала, поскольку цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям.^[4]

Ипотечное кредитование в современной России

О начале формирования в нашей стране института ипотеки в его современном виде можно говорить с 1992 года, когда был принят Закон РФ "О залоге", в котором впервые появилось понятие "ипотека". Дальнейшее развитие эти нормы получили с введением в действие части первой Гражданского кодекса РФ, содержащей более широкое определение ипотеки, чем Закон "О залоге". При этом особенно важна была следующая коллизионная норма, содержащаяся в п. 2 ст. 334 ГК РФ: общие правила о залоге, содержащиеся в ГК, применяются к ипотеке в случаях, когда кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. То есть, по-настоящему детальное и конкретное правовое регулирование связанных с ипотекой отношений было отнесено законодателем на отдельный специальный закон об ипотеке.

К концу 90-х годов требовалось завершить создание целостной системы законодательных и иных правовых актов, связанных с этим направлением жилищной политики. В этих целях были приняты следующие правовые акты:

- распоряжение Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 22 декабря 1993 г. № 96-фз «Об основных положениях о залоге недвижимого имущества - ипотеке»;

- Указ Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. № 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы»;

- Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. № 1180 «О жилищных кредитах».^[5]

Решающим шагом в развитии федерального законодательства стало принятие 30 ноября 1994 года (№ 51-ФЗ) и 26 января 1996 года (№ 14-ФЗ) первой и второй частей Гражданского кодекса Российской Федерации.

В целом, в нормативную правовую базу, обеспечившую становление и последующее развитие жилищного кредитования в Российской Федерации, вошли:

- Закон Российской Федерации от 10 июля 2002 г. № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России);

- Федеральный Закон от 2 декабря 1990 г. № 395-1 «О банках и банковской деятельности», давший определение кредитной организации установивший право осуществлять банковские операции, предусмотрен настоящим законом;

- Закон Российской Федерации от 27 ноября 1992 г. № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» (с изменениями от 25.12.2012 №267-ФЗ);

- Федеральный Закон от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах». Данный закон в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации определяет порядок создания и правовое положение акционерных обществ, права и обязанности их акционеров. Также он направлен на обеспечение и защиту прав и интересов акционеров (В настоящее время дополнительно принят Федеральный закон от 5 апреля 2013г. № 47-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «0б акционерных обществах»);^[6]

- Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. № 430 «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья»;

- Постановление Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 г. N 1050 "О федеральной целевой программе "Жилище" на 2011-2015 годы". Главными целями и задачи данного постановления является формирование рынка доступного жилья экономкласса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности; выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством; создание условий для развития массового строительства жилья экономкласса; повышение уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства и развития финансово-кредитных институтов рынка жилья; обеспечение повышения доступности жилья в соответствии с платежеспособным спросом граждан и стандартами обеспечения их жилыми помещениями;

- Федеральный Закон от 22 апреля 1996 г. № 39 ФЗ “О рынке ценных бумаг” (с изменениями от 2 января 2013 года), регулирующий отношения, возникающие при эмиссии и обращении эмиссионных ценных бумаг независимо от типа эмитента, а также особенности создания и деятельности профессиональных участников рынка ценных бумаг;

- Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ;

- Постановление Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию», во исполнение которого было создано открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному кредитованию» со 100-процентным пакетом акций, принадлежащим государству. Создание Агентства в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов стало важным шагом заложившим организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования;^[7]

- Федеральный Закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями от 5 апреля 2013 года №43- ФЗ).

Были разработаны и приняты ипотечные программы "Жилище на 2002-2010 годы", "Социальная ипотека", разработан национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". К сожалению, ипотека в нашей стране с неустойчивой экономикой, высокой инфляцией, резким ростом цен на недвижимость, пробелами и коллизиями законодательной базы в этой сфере становится неконкурентной, а со временем и вовсе может стать нежизнеспособной.

В настоящее время улучшение жилищных условий недоступно для большей части населения страны, хотя нуждаются в нем более 60% населения России. При этом ипотечным кредитованием могут воспользоваться лишь 10-12% граждан. К сожалению, политика государства на жилищном рынке, в том числе по реализации Национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", до настоящего времени не привела к повышению доступности жилья для российских граждан. По уровню обеспеченности населения жильем (без учета качества и комфортности) Россия отстает от многих стран мира, в которых данный показатель составляет в среднем 40-50 кв. м на человека (в Великобритании - 72 кв. м, в США - 64 кв. м, в Германии - 52 кв. м). По социальным стандартам ООН на одного жителя должно приходиться не менее 30 кв. м жилой площади.

Для достижения уровня Великобритании по обеспечению граждан жильем необходимо, чтобы жилищный фонд России составлял 10 238 млн. кв. м против 3057 млн. кв. м в настоящее время. Для чего необходимо построить еще 7238 млн. кв. м. Даже если мы сможем обеспечить запланированные в национальном проекте "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" темпы строительства в 80 млн. кв. м в год, то для достижения уровня Соединенного Королевства нам понадобятся 90 лет (для достижения уровня США - 76 лет).

Доля изношенного жилья в России составляет более 60%, почти 10% нуждается в немедленной реконструкции. По международным стандартам для пополнения жилого фонда, выбывающего в результате износа, и для улучшения жилищных условий на перспективу необходимо строить около 1 кв. м на человека в год. Доля оплаты живого труда в ВВП, по оценкам академика Д.С. Львова, составляет в России около 30% против 70% в развитых странах. Если исходить из расчетных данных рыночной стоимости жилья и размеров средней заработной платы, то становится очевидным, что работающий человек при реальной норме накоплений не более 25% может приобрести в течение 25 лет трудовой деятельности не более 15 кв. м жилой площади.^[8]

Индекс доступности, при сохранении тенденции роста реальных располагаемых доходов населения и темпов роста рыночной стоимости жилья, а также существующих принципов реформирования российской жилищно-коммунальной сферы и строительства жилья, будет только непрерывно сокращаться. В Российской Федерации 800 тыс. семей проживают в ипотечных квартирах. В 2008 году доля просрочки по ипотечным кредитам составила 2%. (974,5 млрд. рублей должны банкам заемщики по ипотечным кредитам).

Российская ипотека в 2011 году демонстрирует новый виток развития, основными векторами которого становятся интеграция и унификация. Кроме того, либерализация условий кредитования и требований к заемщикам, которые некоторые склонны называть "возвратом к докризисным условиям", уже достаточно долгое время сохраняет жестко зафиксированные рамки, не свойственные ипотечному рынку в последние годы перед кризисом. Интеграция рынка заметна невооруженным взглядом: сегодня ипотека развивается банками в тесном союзе с застройщиками, риэлторами и брокерами. Взаимодействие позволяет ускорять подготовку и проведение ипотечной сделки, открывает дополнительные возможности по привлечению клиентов для партнеров с обеих сторон. Предварительная работа брокеров и риэлторов с потенциальным ипотечным заемщиком способствует повышению качества кредитных заявок, соответственно, у банков снижаются затраты на отсев некондиционных клиентов.

Глава 2. Оформление ипотечного кредита

2.1. Подача заявки в банк на получение ипотеки

Стандартная процедура получения ипотечного кредита определена в Постановлении Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» и состоит из следующих основных этапов (на каждом из них остановимся подробнее далее):

1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Он должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор в свою очередь оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит;

2) оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Эта процедура именуется андеррайтингом заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. ^[9]

Для того чтобы получить одобрение или отказ от банка заемщику необходимо предоставить перечень документов, запрашиваемый банком. В такой перечень, как правило, входят:

- Паспорт гражданина Российской Федерации;

- Копия трудовой книжки;

- Справка о доходах предоставлена по форме 2-НДФЛ;

- Страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования (СНИЛС);

- Свидетельство о заключении брака;

Этот перечень может быть расширен или уменьшен (например, программа «Ипотека по двум документам» от ПАО «Сбербанк») по усмотрению банка. Заемщик должен заполнить заявление-анкету, которое предоставляет банк.

Чтобы получить ипотечный кредит, нужно, как минимум, иметь деньги на первоначальный взнос.

Как уже говорилось ранее, прежде чем получить банковский кредит на приобретение жилья, заемщику необходимо предоставить банку денежные средства в размере 25–30 % стоимости жилья, так как банки и другие кредитные организации дают взаймы от 70 до 85 % стоимости жилья.

Таким образом, первоначальный взнос (т. е. сумма, которую необходимо внести за покупку квартиры самостоятельно) составляет в различных банках от 20–30 % стоимости квартиры.

Эти денежные средства заемщик должен положить на счет в банке, который предоставляет кредит. В противном случае, если банк не увидит их, оставшаяся недостающая сумма выдана не будет. Это очень серьезное требование банка, которое не должно быть нарушено. На рассмотрение сведений, полученных от заемщика у банка, как правило, уходит до пяти рабочих дней. Если результаты андеррайтинга устроят банк, будет вынесено соответствующее решение. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения).^[10]

Теперь у заемщика есть три-четыре месяца на поиск подходящего по параметрам и стоимости объекта недвижимости.

2.2. Подача документов на объект недвижимости в банк

Чтобы получить ипотечный кредит заемщику необходимо подать документы на выбранный объект недвижимости на одобрение в банк. Многие банки выдвигают определенные требования на кредитуемые объекты недвижимости, тем самым перестраховываясь, чтобы в дальнейшем реализовать их при продаже без потерь для себя (в случае если заемщик не сможет выплатить данный кредит).

Чтобы приступить к этому этапу заемщик должен подготовить пакет документов на выбранный объект недвижимости, в который входят:

1. Правоустанавливающие документы:

- договор, на основании которого объект принадлежит продавцу (купля-продажа, дарение, обмен, приватизация);

- Свидетельства о праве собственности, выданные органами Росреестра.

Но с 15 июля 2016 года вступила в силу норма Федерального закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в связи с чем прекратилась выдача таких свидетельств. Им на замену пришла выписка из ЕГРП, в которой содержаться все основные сведения о правообладателе, объекте недвижимости, основаниях для регистрации права, дате регистрации.^[11]

Со дня вступления в силу данного закона банки обязаны принимать для подтверждения регистрации прав на недвижимое имущество выписку из ЕГРП наравне со свидетельством о государственной регистрации.

Для упрощения процедуры сбора документов банки зачастую сами делают запрос в органы Россрестра и получают выписку ЕГРП самостоятельно в электронном виде.

1. Документы, характеризующие объект:

- Технический план. Этот документ является вторичным, т.к. основные характеристики (общая и жилая площадь, количество комнат и т.д.) уже отображены в ЕГРП выписке или в свидетельстве о праве собственности, поэтому запрашивается банками по необходимости;

- Кадастровый паспорт. Каждый объект недвижимости в Российской Федерации должен быть поставлен на кадастровый учет, и ему должен быть присвоен индивидуальный кадастровый номер. Сведения об этом содержатся в кадастровом паспорте.^[12]

Кредитные организации требовали этот документ для выдачи ипотечных кредитов в бумажном виде. Но с 13 июля 2015 года государственный кадастровый учет также удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. ^[13]

1. Дополнительные справки. К ним могут относиться:

- Справка о регистрации. Такую справку по форме 9 банк запрашивает, для того чтобы увидеть, кто прописан в конкретном жилом помещении на момент оформления ипотечного кредита;

- Справка из БТИ. Эта справка необходима для подтверждения регистрации права собственности жилого помещения, если сама регистрация была раньше 1998 года, т.к. раньше регистрация недвижимости проходила в органах БТИ;

Также часто банками запрашивается информация о лицах, участвовавших в приватизации и отказавшихся от нее т.к. при наличии последних может возникнуть вероятность пожизненного проживания даже при смене собственников. В таком случае необходимо будет оформлять нотариальный отказ.

К общему списку документов недвижимого имущества может добавиться информация о том, состоял ли собственник в браке на момент покупки или нет (если на данный момент он числится единственным собственником). В положительном случае банк просит от бывшего супруга, который не является собственником, нотариальный отказ от притязаний на данное кредитуемое недвижимое имущество.

Также при участии в купле-продаже несовершеннолетних детей, в банк необходимо будет предоставить согласие органов опеки и попечительства на проведение данной сделки.

1. Оценочный отчет о рыночной стоимости недвижимого имущества. Оценка кредитуемой недвижимости является обязательным условием при получении ипотечного кредита. Таким образом, банк проверяет соответствие рыночной стоимости недвижимого имущества и запрашиваемых заемщиком денежных средств.

Отчет об оценке рыночной стоимости может проводить только специализированная оценочная компания, которая вправе заниматься этим видом деятельности.^[14]

В свою очередь банки предъявляют определенные требования к оценочным компаниям, которые проходят аккредитацию у банков. И только аккредитованные оценочные компании могут выполнить оценочный отчет для ипотечного кредитования. В противном случае банк просто не примет отчет от не получившей аккредитацию фирмы.

Отчет составляется на бумажном носителе с требованиями федеральных стандартов оценки. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете должны быть указаны:

- дата составления и порядковый номер;

- основания для проведения оценки;

- сведения об оценщике, в том числе фамилия, имя и отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты и сведения о членстве в саморегулируемой организации оценщиков;

- цели и задачи проведения оценки;

- точное описание объекта оценки;

- последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина;

-дата проведения оценки;

- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки;

-иные сведения, являющиеся существенно важными, по мнению оценщика, для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.^[15]

Помимо всех вышеперечисленных документов банки вправе дополнительно запросить необходимые им справки и документы для отображения более полной информации об объекте недвижимости.

Когда необходимый пакет документов собран заемщиком, он также предоставляет его в банк, который в дальнейшем выносит положительное или отрицательное решение на выбранный объект недвижимости.

В случае отрицательного ответа от банка, заемщик вправе подыскать другой вариант недвижимости и вновь собрать необходимый пакет документов. В этом случае он снова понесет расходы на получение справок и оценочного отчета.

Если банк одобрил объект недвижимости, то дальнейшим этапом будет заключение кредитного договора между заемщиком и банком, а также его регистрация.

2.3. Подписание кредитного договора и регистрация ипотеки

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В качестве сторон договора выступают заемщик (залогодатель) и банк-кредитор (залогодержатель).^[16]

Существенными также являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенные условия договора об ипотеке предусмотрены законодателем в п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке. В частности, в договоре об ипотеке должны быть указаны сумма кредита, а также процентная ставка, по которой оформляется ипотечный кредит. Аналогичные положения содержатся в ст. 339 ГК РФ, посвященной договору залога.

Закон об ипотеке в п. 2 ст. 9 предусматривает, что предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.^[17]

Необходимо отметить, что не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Также, не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.^[18]

Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. ^[19]

Кроме того, правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

В договоре об ипотеке необходимо указать описание предмета ипотеки. В частности, в договоре указывается вид недвижимого имущества, закладываемого по договору об ипотеке (здание, сооружение, земельный участок и т.д.). При описании недвижимого имущества необходимо указать:

- наименование предмета ипотеки, которое указано в свидетельстве о государственной регистрации объекта недвижимого имущества;

- площадь объекта недвижимости;

- адрес, по которому расположен объект недвижимости;

- условный или кадастровый номер объекта недвижимости.

Важными условиями при оформлении договора являются порядок предоставления кредита и порядок пользования кредита и его возврата. В частности, при каких условиях выдается кредит (например, подтверждение заемщиком наличия первоначального взноса), и при каких условиях он будет погашаться заемщиком (например, при условии аннуитетных платежей по кредиту составляется график).

При составлении кредитного договора обязательно указываются права и обязанности сторон. Например, банк-залогодержатель обязуется выдать кредит, после выполнения заемщиком всех условий по предоставлению кредита. А залогодатель обязуется использовать кредит только на цели, указанные кредитором.

Завершающим в договоре ипотеки является пункт, в котором указываются адреса и реквизиты сторон:

-полное наименование залогодержателя, его юридический и почтовый адрес, контактный телефон;

-ФИО заемщика (созаемщика), адрес регистрации, фактического проживания, паспортные данные, контактный телефон.

Договор ипотеки подписывается сторонами и заверяется печатью банка.

После подписания кредитного договора, заемщик а также собственник кредитуемого объекта недвижимости должны совершить регистрацию сделки купли-продажи и ипотеки.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия – наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.

При купле-продаже жилого помещения совершаются два регистрационных действия:

1) регистрация сделки (договора) купли-продажи, причем договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации в соответствии со ст. 558 ГК РФ;

2) регистрация перехода права к покупателю; переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю также подле жит государственной регистрации согласно ст. 551 ГК РФ.

Условия договора продажи определяются по усмотрению сторон, но некоторые из них являются существенными и при их отсутствии договор может быть признан незаключенным, во избежание чего банк рекомендует обратиться к нотариусу.^[20]

В соответствии с ГК РФ в договоре продажи указываются:

1) стороны договора. Если владелец права – физическое лицо, указываются фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания. В отношении юридических лиц – полное наименование, индивидуальный номер налогоплательщика, дата и место государственной регистрации, номер документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц, адрес (место нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица – иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности);

2) предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным;

3) цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора (допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ), указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555 ГК РФ), а при продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ). При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

4) перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, если иное не установлено федеральным законом, с указанием их прав на пользование жилым помещением. Этот перечень – существенное условие договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают указанные лица.

Если договор продажи заключен не собственником жилого помещения или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре продажи лицо (лица) действует от имени правообладателя (продавца) или покупателя.

Договор от имени указанных ниже лиц заключается (в том числе подписывается) родителями, усыновителями или опекунами, если собственником жилого помещения является:

1) несовершеннолетний, не достигший 14 лет, так как за несовершеннолетних, не достигших указанного возраста (малолетних), сделки, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны;^[21]

2) недееспособный гражданин – по причине того, что от имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун.^[22]

Если сторонами договора продажи являются несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, договор продажи заключается (в том числе подписывается) ими самостоятельно. В отношении несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет действует норма ст. 26 ГК РФ, на основании которой несовершеннолетние в указанном возрасте совершают сделки, с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. Если же гражданин, который был ограничен судом в дееспособности в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством, и над ним было установлено попечительство, он вправе самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки. Совершать же другие сделки он может лишь с согласия попечителя, однако такой гражданин самостоятельно несет имущественную ответственность по совершенным им сделкам и за причиненный им вред.

Полномочия законных представителей несовершеннолетних, ограниченно дееспособных лиц, недееспособных лиц подтверждаются соответствующими документами, в том числе свидетельством о рождении несовершеннолетнего, удостоверениями опекуна, попечителя, выданными органами опеки и попечительства.

Письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей на совершение договора продажи несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, письменное согласие попечителя на совершение договора продажи ограниченным в дееспособности лицом может содержаться:

1) непосредственно в тексте договора продажи (в этом случае данное согласие подтверждается личными подписями законных представителей);

2) в заявлениях, представленных в территориальный орган Службы законными представителями;

3) в иных документах, выражающих согласие (например, в нотариально удостоверенном документе, содержащем такое согласие, представленном заявителем (продавцом или покупателем).

Для государствен­ной регистрации ипотеки должны быть представлены:

- паспорт гражданина Российской Федерации;

- договор об ипотеке и его копия;

- доказательства уплаты регистрационного сбора;

- документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипоте­кой обязательства.

В том случае, если права банка удостоверяются закладной, то для государственной регистрации договора об ипотеке дополнительно необходимо представить:

- закладную;

- документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.^[23]

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки. Государствен­ная регистрация осуществляется путем совершения регистра­ционной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

День совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином го­сударственном реестре прав на недвижимое имущество считается датой государственной регистрации ипотеки. Регистрационные записи в Еди­ном государственном реестре прав на недвижимое имущество соверша­ются в очередности, которая определяется на основании дат поступле­ния всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра.

Регистрационная запись об ипотеке производится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, об этом также указывается в регистрационной записи об ипотеке. Перечисленные данные вносятся в регистрационную запись об ипотеке на основании договора об ипотеке.

Помимо внесения регистрационной записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, ипотека удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, содержащей полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скре­пляются печатью органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки.^[24]

Проверка юридической силы представленных на государствен­ную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется учреждением юстиции по регистрации прав.

Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате сбора за проведение регистрации.

Данная правовая норма кор­респондирует со ст. 24 Закона "Об ипотеке", где говорится, что расходы по уплате сборов за государственную регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возла­гаются на залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное.

Порядок внесения и размеры платы за государственную регистрацию установлены постановлением Правительства РФ № 248 от 26 февраля 1998 года «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» и Положением «О порядке внесения платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Когда все документы сданы и от регистратора не поступило никаких замечаний, то проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра прав. Эту выписку и зарегистрированный договор купли-продажи заемщик получает по месту выдачи в органах Росреестра или МФЦ для последующего подтверждения в банк совершения регистрации.

2.4 Выдача ипотечного кредита

Перед тем, как предоставить зарегистрированные документы в банк, заемщик должен застраховать приобретенное в ипотеку недвижимое имущество.

Страхование заложенного имущества – одно из важных условий договора ипотеки.

Страхование имущества вправе проводить только квалифицированные компании, получившие лицензию на проведение данной деятельности.^[25] Эти организации также должны проходить аккредитацию у банков, и тогда, в соответствии с ней, они вправе страховать кредитуемое имущество. В соответствии со ст. 35 Закона об ипотеке при нарушении залогодателем обязанностей по страхованию заложенного имущества залогодержателю (банку) предоставлено право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а если подобное требование не будет удовлетворено, то залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество.

В соответствии с п. 2 ст. 947 ГК РФ при страховании имущества страховая сумма не должна превышать его действительной стоимости (страховую стоимость). Такая стоимость для имущества является его действительная (рыночная) стоимость в месте нахождения имущества в день заключения договора страхования. Как уже говорилось, рыночная стоимость определяется по отчету независимых оценщиков.

Однако Закон об ипотеке требует, чтобы страховая сумма была равна страховой стоимости имущества.

При выдаче ипотечного кредита и до подписания договора ипотеки все банки без исключения понуждают заемщика застраховать приобретаемую недвижимость.

Все расходы, связанные со страхованием, несет заемщик. Стоимость данного вида страховки составляет в среднем 0,9–1,5 % суммы займа. Срок страховки – весь период ипотеки. Все это время необходимо будет оплачивать страховые взносы. Расчет будет производиться ежегодно, исходя из остатка по кредиту (по данным банка), т. е. каждый год размер страховых платежей будет стабильно сокращаться.

Заемщик в качестве залогодателя обязан страховать за свой счет приобретенное за счет кредитных средств жилье в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, – на сумму не ниже суммы этого обязательства.

Именно банк имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Иначе говоря, при наступлении страхового случая (пожар, наводнение, и т. д.) банк имеет право на получение долга заемщика из страхового возмещения. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование.

Такое страхование не единственное. Заемщик вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. А банк, скорее всего, будет настаивать и на данной страховке при подписании кредитного договора, так данный вид страхования дополнительно обеспечивает его интересы.^[26]

Договор страхования ответственности заемщика должен быть заключен только в пользу кредитора-залогодержателя (изначально – кредитной организации). Если же она уступает свои права третьему лицу, т. е. происходит переход прав кредитора в обязательстве, обеспеченном залогом недвижимого имущества, то права выгодоприобретателя по договору страхования также переходят к новому кредитору в полном объеме. Страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика не должна превышать 20 процентов стоимости заложенного имущества, т. е. законом определен тот максимальный размер, который будет требовать от вас банк. Страховая премия (то есть те денежные средства, которые вы должны оплатить при страховании в страховой компании) будут уплачиваться вами единовременно в срок, установленный договором страхования. При отказе страхователя от договора страхования уплаченная страховщику страховая премия не подлежит возврату.

Кроме рассмотренных ранее случаев страхования, банк может выдвинуть требование страхования жизни и потери трудоспособности заемщика, так как заемщиком по кредитному договору выступает физическое лицо, которое в современном мире подвергается всевозможным опасностям. Такое страхование является личным. Страховыми случаями могут быть следующие события.

1. Смерть застрахованного лица (заемщика по кредитному договору или договору займа). При этом смерть застрахованного лица в период действия договора страхования не признается страховым случаем, если она наступила в результате:

а) совершения страхователем или застрахованным умышленных действий, повлекших наступление страхового случая;

б) самоубийства застрахованного, если к этому времени договор страхования действовал менее двух лет;

в) алкогольного, токсического или наркотического опьянения застрахованного.

2. Частичная или полная утрата трудоспособности застрахованного лица, связанная с причинением вреда жизни, здоровью граждан (страхование от несчастных случаев и болезней).

Могут предусматриваться и другие виды страхования.

При осуществлении личного страхования (как жизни, так и здоровья) страховая сумма устанавливается страховщиком по соглашению со страхователем.

После того как оформлен договор страхования, заемщик должен предоставить его в банк вместе с полученными в Росреестре зарегистрированными договорами купли-продажи и ипотеки. Банк, в свою очередь, проверяет эти документы, и если замечаний нет, проводит выдачу ипотечного кредита заемщику (как правило, на открытый в данном банке счет). В дальнейшем заемщик проводит расчеты с продавцом кредитуемого недвижимого имущества, что, как правило, подтверждается распиской о получении денежных средств от имени продавца. Эта расписка также предоставляется в банк в качестве подтверждения окончательных расчетов между покупателем (заемщиком) и продавцом. На этом процедура получения ипотечного кредита считается завершенной.

Глава 3. Особенности правового регулирования отдельных видов недвижимого имущества

3.1 Особенности ипотеки земельных участков

Земля - это самый надёжный объект залога, так как при её рациональном использовании она со временем не изнашивается, как другие объекты недвижимости, а напротив, её стоимость постоянно растёт.

Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Решения об ипотеке таких земельных участков принимаются органами местного самоуправления. Решения об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена принимаются органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками.

Если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.

Залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые право залога не распространяется.

Если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка, ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости.

Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды. Залогодержателем по данному залогу является банк, предоставивший кредит на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.

Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора с приложением указанного договора.

Залогодержателем по такому залогу является банк предоставивший кредит или на строительство либо приобретение здания или сооружения.

На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.

Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.

Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.

На земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования о разрешенном использовании.

Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации, или в установленном этим законодательством порядке.

Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки.

Не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата.

Обращение залогодержателем взыскания на заложенный земельный участок и его реализация являются основанием для прекращения права пользования им залогодателя и любых иных лиц, владеющих таким земельным участком.

Залог земель сельскохозяйственного назначения допускается только для обеспечения кредитов, направляемых на развитие сельскохозяйственного производства (целевой характер ипотеки).

. Не допускается ипотека части земельного участка, которая в соответствии с земельным законодательством с учётом её размера и назначения земель соответствующей категории не может быть использована в качестве самостоятельного участка.

Не допускается ипотека земельных участков из состава земель запаса, земель особо охраняемых территорий либо входящих в зоны с особыми условиями использования.

Не могут быть сданы в залог городские земли, на которых по градостроительным правилам запрещено строительство (земли общего пользования в населённых пунктах: парки, коммуникации, площади, пляжи, набережные и т.д.)

При общей совместной собственности на землю залог может быть установлен только на принадлежащий гражданину земельный участок, выделенный в натуре.

Изменение целевого назначения земель возможно только по решению органов власти субъекта Федерации.

Оценочная стоимость земельного участка не может быть ниже его нормативной цены.

Исполнение решений об обращении взыскания на заложенные участки земель сельскохозяйственного назначения подлежит отсрочке на один год.

В соответствии со ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.^[27]

Помимо необходимых документов, к договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена копия чертежа его границ, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

В проекте закона об ипотеке предусмотрен ещё один интересный момент, касающийся земель сельскохозяйственного назначения, - при продаже по конкурсу земельного участка из их состава преимущественное право на его приобретение при прочих равных условиях должны иметь лица, занимающиеся сельскохозяйственным производством, а среди этих лиц - граждане, которым принадлежат примыкающие земельные участки.

Предполагается, что залогодержателем по договору об ипотеке земельного участка и по договору закладной на земельный участок может быть банк, имеющий лицензию на осуществление ипотечных операций с землёй. Порядок лицензирования должен устанавливаться Центральным Банком РФ по согласованию с Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству и Министерством юстиции РФ. Думается, что такие жесткие ограничения при условии их введения и соответствующей системе контроля будут способствовать нормализации земельных отношений.

Однако из-за фактического отсутствия частной собственности на землю (исключая крохотные приусадебные участки) все вышеприведённые нормы не находят своего применения. Банки вынуждены отказывать в кредите сельским товаропроизводителям поскольку их земля остаётся в государственной собственности, а иных ликвидных активов в силу их бедственного экономического положения у них нет.^[28]

Существование частной собственности на землю является и неоспоримым фактом повышения инвестиционной привлекательности любого объекта. Понимая это, некоторые предприятия стараются выкупить занимаемые ими земельные участки, и даже неполное владение своим наделом сделали источником выживания.

Крайне важен вопрос собственности на землю и в жилищном строительстве. Во всём мире общепринятой является схема, при которой строитель, являясь собственником земли, под её залог привлекает кредиты на необходимое строительство.

В настоящее время многие субъекты Федерации приняли собственные земельные кодексы, в которых разрешена свободная купля-продажа земли.

3.2 Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений

Как отмечалось выше, ипотека предприятия, здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это имущество, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Если предметом ипотеки является предприятие в целом, как имущественный комплекс, право залога распространяется на все относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, готовая продукция, права требования, патенты и другие исключительные права, а также долги, если законом или договором не предусмотрено иное.^[29]

В состав заложенного имущества могут включаться полученные в результате работы предприятия в период ипотеки доходы, произведённые залогодателем улучшения имущества предприятия, приобретённые долги. Состав имущества, предприятия, передаваемого в ипотеку, и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации имущества предприятия, и отражается в его самостоятельном балансе. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества предприятия должны быть приложены к договору об ипотеке. Это требование связано с большим финансовым риском для залогодержателя. Предприятие - залогодатель обязано по требованию залогодержателя предоставлять ему годовой баланс. При неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, залогодержатель вправе принять меры по оздоровлению финансового положения предприятия, предусмотренные договором об ипотеке, включая назначение представителей в руководящие органы предприятия, ограничение права распоряжаться произведённой продукцией и иным имуществом предприятия.^[30]

Федеральным законом об ипотеке предоставляет залогодержателю право требовать от залогодателя предварительного согласования вопросов, связанных с заключением сделок по поводу имущества предприятия; обращаться к собственнику имущества предприятия или уполномоченному им органу с требованием о расторжении контракта с руководителем предприятия; предъявлять в суд иски о признании сделок, заключённых залогодателем, недействительными. Если указанные меры не дают надлежащих результатов, залогодержатель вправе обратить взыскание на находящееся в ипотеке предприятие.

Ипотекой предприятия может быть обеспечено денежное обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия и подлежащее исполнению не ранее, чем через год после заключения договора об ипотеке. В случае, когда договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право обращения взыскания на предмет ипотеки по неисполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.^[31]

Передача предприятия как имущественного комплекса в ипотеку допускается только при наличии согласия собственника имущества предприятия.^[32]

На практике случаев ипотеки предприятий практически нет, так как не всякое имущество предприятия достаточно ликвидировано, чтобы рассматривать его в качестве обеспечения. Поэтому те немногочисленные банки, занимающиеся ипотечным кредитованием юридических лиц, предпочитают работать с более мелкими объектами недвижимости. Сумма выдаваемого кредита составляет 50% от рыночной стоимости предмета ипотеки. Банк выдаёт кредиты и строительным организациям под залог возводимых ими объектов. Однако всё это единичные случаи. Наиболее же часто ипотечные кредиты выдаются под залог квартир, находящихся в частной собственности.^[33]

3.3 Особенности ипотеки жилых домов и квартир

Одним из наиболее остро обсуждаемых вопросов в обществе и государстве является жилищная проблема. Ипотека является инструментом для разрешения данной задачи. Участниками ипотечных отношений являются банки и кредитные организации, риэлтерские фирмы и агентства недвижимости, оценочные агентства, страховые компании, ипотечные брокеры, строительные инвестиционные компании, ипотечные кооперативы и т.д. Данная система ипотечного кредитования слишком громоздка, и заставить такой механизм работать четко и отлажено крайне сложно.

Например, гражданин, желающий получить ипотеку, сталкивается с целым рядом проблем, таких как, завышены расходы при совершении сделок и наличии громоздкой, не отлаженной системы получения ипотеки. Кроме того в действительности банк скрывает от заемщика реальную цену своих услуг, и заявленная в ипотечной программе ставка (как правило, 12-14% в год) не соответствует действительности. При суммировании всех необходимых выплат (основная ставка плюс дополнительные расходы) получается гораздо больший процент ставки по ипотеке. В итоге - сниженный спрос на ипотечное кредитование как следствие ограниченной платежеспособности населения. Непрозрачность источников доходов граждан, так называемые серые и черные заработные платы. Данное обстоятельство является существенным фактором, сдерживающим ипотеку, так как размер ипотечного кредита напрямую связан с официальным ежемесячным доходом гражданина сегодняшний день средняя ставка по кредиту составляет 12-14%.

По уровню обеспеченности населения жильем (без учета качества и комфортности) Россия отстает от многих стран мира, в которых данный показатель составляет в среднем 40-50 кв. м на человека (в Великобритании - 72 кв. м, в США - 64 кв. м, в Германии - 52 кв. м). По социальным стандартам ООН на одного жителя должно приходиться не менее 30 кв. м жилой площади.

Индекс доступности, при сохранении тенденции роста реальных располагаемых доходов населения и темпов роста рыночной стоимости жилья, а также существующих принципов реформирования российской жилищно-коммунальной сферы и строительства жилья, будет только непрерывно сокращаться. В Российской Федерации 800 тыс. семей проживают в ипотечных квартирах. Ранее действовавшие нормы Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. содержали ограничительные условия, не допускающие обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру, если оно являлось единственно пригодным для постоянного проживания помещением.

В настоящее время обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру, являющиеся предметом ипотечного обязательства, и реализация этого имущества - являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и членов его семьи. Согласно действующему законодательству Российской Федерации при выселении из жилых помещений не учитываются такие социальные факторы, как наличие единственного жилого помещения, пригодного для проживания, являющегося предметом ипотеки, трудная жизненная ситуация, низкая заработная плата, содержание несовершеннолетних детей.^[34]

Судебная практика идет по пути удовлетворения исков банка или иных кредитных организаций о выселении из заложенных жилого дома или квартиры, даже если оно является для них единственно пригодным для постоянного проживания помещением, при условии, что данный жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредитных средств, представленных на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры. Кредит был предоставлен для целевого использования - приобретения вышеуказанной квартиры. В обеспечение обязательств по кредитному договору ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры с продавцом, влекущий в силу закона ипотеку.^[35]

Но банкам выгодно, чтобы заемщик выплачивал ипотечный кредит со всеми процентами, поэтому в последнее время кредитные организации зачастую используют реструктуризацию долга. Реструктуризация ипотечных кредитов осуществляется на платной, возвратной и срочной основе путем изменения параметров платежей по ипотечным кредитам, учитывающих обстоятельства, в которых оказался заемщик, и позволяющих заемщику продолжать исполнять свои обязательства по ипотечному кредиту. Для реструктуризации ипотечных кредитов необходимо соблюдение следующих условий: остаток основного долга на дату обращения заемщика за реструктуризацией должен составлять не менее 300 000 рублей. Необходимо согласие заемщика на изменение графика платежей по уплате остатка основного долга и начисленных процентов, в том числе перераспределение размеров ежемесячных платежей и/или увеличение общего срока исполнения обязательств; изменение размера годовой процентной ставки за пользование ипотечным кредитом.

В случае выселения собственника заложенных жилого дома или квартиры и членов его семьи государство гарантирует лицам, на единственное жилье которых обращено взыскание по долговым обязательствам собственника, предоставление жилых помещений из состава маневренного жилищного фонда, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являлись для них единственными, до завершения расчетов с должником. Указанные лица будут проживать там только на основании договора найма. Эти помещения предоставляются из расчета не менее чем 6 квадратных метров жилой площади на одного человека.

Начало 2011 года ознаменовало появление новых подходов к разработке ипотечных программ, исходя не из целей кредитования, а под определенную категорию потребителя - для молодых семей, военнослужащих, индивидуальных предпринимателей.

Федеральный закон "О внесении изменений в статьи 641 и 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Федеральный закон "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" принят Госдумой 17 июня и одобрен Советом Федерации 22 июня 2011 года.

Законом предусматривается внесение изменений в федеральные законы "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" в целях расширения возможностей обеспечения военнослужащих жилыми помещениями. Для военнослужащих, ранее являвшихся участниками накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и исключенных из нее в связи с увольнением с военной службы, законом устанавливается право на участие в ней при заключении новых контрактов о прохождении военной службы, а также определяются основания для их повторного включения в указанную систему. Кроме того, участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения состава воинской части в связи с гибелью (смертью), предоставляется возможность использовать накопления не только для улучшения жилищных условий, но и для иных целей.

Заключение

После проведения глубокого исследования возникновения ипотечного кредитования можно сделать вывод, что оно берет начало из римского права. Спустя много сотен лет, формируясь из практики западноевропейских стран, а также самобытного развития в нашей стране, ипотека обрела вполне характерные черты.

В современной жизни термин "ипотека" означает залог недвижимого имущества с целью получить кредит. Т.е. приобретение недвижимости за счет кредитных средств, с ее последующим залогом, до полного погашения кредита.

Ипотечный кредит могут получить как физические лица, так предприниматели. Но большей популярностью ипотека в нашей стране пользуется среди простых граждан.

Невысокий доход и достаточно дорогая стоимость недвижимости не позволяет приобрести жилье за счет своих собственных денежных средств. Кредитные организации тоже это понимают, поэтому постоянно создают привлекательные условия для физических лиц, с целью получения максимальной выгоды. Но, чтобы не потерять свою прибыль, кредиторы стараются максимально себя подстраховать, привлекая в свою деятельность смежные организации, деятельность которых может способствовать минимизировать риски, связанные с неплатежеспособностью заемщика. Поэтому ипотека перестает быть просто двухсторонними отношениями между кредитором и заемщиком, вовлекая в свой процесс оценочные и страховые компании, компании застройщиков и риэлторские агентства, что способствует многостороннему развитию рынка недвижимости.

Но, несмотря на положительные тенденции развития в жилищной сфере, по-прежнему существуют проблемы, которые тормозят систему ипотечного кредитования. Становление ипотеки и системы ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как:

-недостаток ресурсов коммерческих банков для долгосрочного инвестирования;

-отсутствие государственной поддержки и льготного налогообложения для инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредиты;

-недостаточная разработка законодательной базы ипотечного кредитования;

Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. На сегодня выбор банков и их ипотечных программ достаточно широк, и любой желающий решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки может подобрать себе достойного партнера.

И все же, главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд "плюсов":

-заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке;

-длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными.

В соответствии с вышеизложенным можно сделать вывод, что единственно надежной и эффективной системой, позволяющей гражданам, обладающим стабильными доходами и трудоустройством, удовлетворить свою потребность в жилье, является система ипотечного жилищного кредитования (ИЖК). Она распространяется на наиболее многочисленный класс граждан со средними доходами, которые позволяют им не ждать от государства бесплатного социального жилья и с помощью долгосрочных кредитов приобрести квартиру или жилой дом.

Список используемой литературы

Нормативно-правовые акты

Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994г. № 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996г. № 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001г. № 146-ФЗ и часть четвертая от 18 декабря 2006г. № 230-ФЗ (в ред. от 6 декабря 2011г.).

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004г. № 188-ФЗ (в ред. от 6 декабря 2011 г., с изм. от 29 февраля 2012 г.).

Федеральный закон Российской Федерации от 24 июля 2007г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

Федеральный закон РФ « Об организации страхового дела в Российской Федерации» от 27.11.1992 № 4015-1(ред. от 03.08.2018)

Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001г. № 136-ФЗ (в ред. от 12 декабря 2011 г., с изм. и доп., вступающими в силу с 6 марта 2012г.).

Федеральный закон РФ от 29 мая 1992г. № 2872-I "О залоге" (в ред. на 30 декабря 2008г.).

Федеральный закон от 26 декабря 1995г. № 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (в ред. на 30 ноября 2011г., с изм. вступающими в силу с 1 января 2012г.).

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке ".

Федеральный закон от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Федеральный закон от 24 июля 2002г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в ред. от 29 декабря 2010г. с изм. и доп., вступающими в силу с 1 июля 2011 г.).

Федеральный закон от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Указ Президента РФ от 10 июня 1994г. № 1180 "О жилищных кредитах".

Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996г. № 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию".

Постановление Правительства РФ от 11 января 2000г. № 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (в ред. на 8 мая 2002г.).

Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050 (ред. от 27.12.2011) "О федеральной целевой программе "Жилище" на 2011 - 2015 годы".

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 января 1998г. № 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге".

Распоряжение Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 22 декабря 1993 г. № 96-фз «Об основных положениях о залоге недвижимого имущества - ипотеке»;

Указ Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. № 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы»;

Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. № 1180 «О жилищных кредитах». - Закон Российской Федерации от 10 июля 2002 г. № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России);

Федеральный Закон от 2 декабря 1990 г. № 395-1 «О банках и банковской деятельности».

Закон Российской Федерации от 27 ноября 1992 г. № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» (с изменениями от 25.12.2012 №267-ФЗ);

Федеральный Закон от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах».

Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. № 430 «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья»;

Федеральный Закон от 22 апреля 1996 г. № 39 ФЗ “О рынке ценных бумаг” (с изменениями от 2 января 2013 года)

Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ;

Постановление Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»

Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации»

Федеральный закон от 03.07.2016 № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Постановление Правительства РФ № 248 от 26 февраля 1998 года «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах»

Федеральный закон от 17 июня 2011 года "О внесении изменений в статьи 641 и 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Федеральный закон от 20 августа 2004 года "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих".

Специальная и учебная литература

Афонина А.В. Все об ипотеке / Афонина А. В. - М.: Омега-Л, 2007. – С. 176.

Покровский И.А. История римского права. / Покровский И.А. – М., Статут. 2009. – С. 620 .

Вишневский А.А. Залоговое право./ Вишневский А.А.  – М., Статут. 2009. – С.462

Ипотека в России: Прошлое. Настоящее. Будущее / Под ред. И.С.Радченко. – М.: Гроссмедиа, 2008. – С. 317

Головина О.Л. Ипотека в России/ О.Л Головина – М.: Юристъ, 2010– 525 стр.

Гуев А.Н. Гражданское право: уч.: в 3 т./ Гуев А.Н. -Т.1 – М.: «Экзамен», 2008. – 479 стр.

Конькова Е.С. Ипотечное кредитование в условиях финансового кризиса: есть ли сегодня перспективы у ипотеки? // Конькова Е.С.- Банковский ритейл.- 2008.- № 4.

Договорные отношения сельскохозяйственных товаропроизводителей / Под общ. ред. И.А. Иконицкой, З.С. Беляевой.- М.: Колос С, 2003.

Шкундин М.М. Особенности ипотеки предприятия как имущественного комплекса // Шкундин М.М. -Законы России: опыт, анализ, практика.- 2008.- № 6.

Свит Ю.П. Залог предприятия //Ю.П. Свит -Закон.- 2002.- № 10.

Грудцына Л.Ю. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России // Грудцына Л.Ю. -Законодательство и экономика.- 2005.- № 10.

1. Афонина А.В. Все об ипотеке / Афонина А. В. - М.: Омега-Л, 2007. – С. 176. ↑

2. Покровский И.А. История римского права. / Покровский И.А. – М., Статут. 2009. – С. 620 . ↑

3. Вишневский А.А. Залоговое право./ Вишневский А.А.  – М., Статут. 2009. – С.462 ↑

4. Ипотека в России: Прошлое. Настоящее. Будущее / Под ред. И.С.Радченко. – М.: Гроссмедиа, 2008. – С. 317 ↑

5. Головина О.Л. Ипотека в России/ О.Л Головина – М.: Юристъ, 2010– 525 стр. ↑

6. Гуев А.Н. Гражданское право: уч.: в 3 т./ Гуев А.Н. -Т.1 – М.: «Экзамен», 2008. – 479 стр. ↑

7. Ипотека в России / Под ред. А.В.Толкушкина - М.: Юристъ, 2008 – 512 стр. ↑

8. Конькова Е.С. Ипотечное кредитование в условиях финансового кризиса: есть ли сегодня перспективы у ипотеки? / Конькова Е.С.- Банковский ритейл.- 2008.- № 4. ↑

9. Афонина А.В. Все об ипотеке / Афонина А. В. - М.: Омега-Л, 2007. – С. 176. ↑

10. Афонина А.В. Все об ипотеке / Афонина А. В. - М.: Омега-Л, 2007. – С. 176. ↑

11. Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ↑

12. Федеральный закон Российской Федерации от 24 июля 2007г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» ↑

13. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ↑

14. Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ↑

15. Статья 11 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ(ред. От 03.08.2018) « Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ↑

16. Вишневский А.А. Залоговое право./ А.А.  Вишневский – М., Статут. 2009. – 462 стр. ↑

17. п. 1 ст. 130 Гражданского Кодекса РФ ↑

18. ст. 63 Федерального закона «Об ипотеке» ↑

19. п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об

    ипотеке". ↑

20. Афонина А.В. Все об ипотеке / Афонина А. В. - М.: Омега-Л, 2007. – С. 176. ↑

21. ст. 28 Гражданского Кодекса РФ ↑

22. ст. 29 Гражданского Кодекса РФ ↑

23. ст. 2 ст. 20 Федерального закона "Об ипотеке" ↑

24. п. 2 ст. 22 Закона "Об ипотеке" ↑

25. Федеральный закон РФ « Об организации страхового дела в Российской Федерации» от 27.11.1992 № 4015-1(ред. от 03.08.2018) ↑

26. Афонина А.В. Все об ипотеке / Афонина А. В. - М.: Омега-Л, 2007. – С. 176. ↑

27. ст. 278 Гражданского Кодекса РФ ↑

28. Договорные отношения сельскохозяйственных товаропроизводителей / Под общ. ред. И.А. Иконицкой, З.С. Беляевой.- М.: Колос С, 2003. ↑

29. п.2 ст.340 Гражданского Кодекса Российской Федерации. ↑

30. п.2 ст.44Федерального закона РФ "О залоге"от 29.05.1992 года. ↑

31. Федеральным законом об ипотеке ↑

32. Шкундин М.М. Особенности ипотеки предприятия как имущественного комплекса / Шкундин М.М. -Законы России: опыт, анализ, практика.- 2008.- № 6. ↑

33. Свит Ю.П. Залог предприятия / Ю.П. Свит -Закон.- 2002.- № 10. ↑

34. Грудцына Л.Ю. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России / Грудцына Л.Ю. -Законодательство и экономика.- 2005.- № 10. ↑

35. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 января 1998г. № 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге". ↑