Ипотека в гражданском праве (Теоретические основы ипотечного кредитования)

Содержание:

Введение

Развитие ипотеки затрагивает интересы, как граждан, так и государства. С помощью ипотеки (залога недвижимости) участники возникших правоотношений имеют возможность минимизировать свои правовые риски на всех этапах операций с недвижимостью.

За счет ипотечного кредитования происходит привлечение крупных инвестиций в сферу строительства. Эти инвестиции значимы по размеру, сроку. Благодаря росту ипотечного кредитования происходит создание новых рабочих мест, рост экономики и жизненного уровня граждан. Поэтому значимость данного института ипотеки для экономики страны очевидна.

Актуальность темы исследования обусловлена тем, что ипотечное кредитование представляет собой социально значимый аспект современности. Проблема предоставления имущественных залоговых займов в настоящее время является одной из наиболее актуальных в современной России. Первоочередной потребностью для каждого человека, для каждой молодой российской семьи является собственное жилье. Ипотека создает дополнительный спрос на жилье, поскольку без ипотечного кредитования подавляющее большинство населения (низкий уровень дохода не позволяет решить квартирный вопрос за счёт собственных средств) не способно решить свою жилищную проблему.

Цель данной курсовой работы заключается в полном и всестороннем изучении ипотеки в Российской Федерации.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- раскрыть сущность классификацию ипотечного кредитования;

- изучить особенности правового регулирования ипотечного кредитования;

- рассмотреть условия договора ипотеки и порядок его заключения. Государственную регистрацию;

- определить права и обязанности сторон по договору ипотеки;

- изучить особенности признания договора ипотеки недействительным. Последствия недействительности договора ипотеки.

Объект исследования – общественные отношения, возникающие по поводу ипотечного кредитования.

Предметом исследования выступают нормы гражданского права, регулирующие ипотеку и ипотечное кредитование.

Методологическая основа исследования: методы анализа и синтеза, обобщения, восхождения от абстрактного к конкретному, сравнительно – правовой, системный, логический и диалектический методы научного познания.

В работе были использованы: Конституция Российской Федерации, другие нормативно-правовые акты, материалы судебной практики, труды таких ученых и исследователей рассматриваемого вопроса О.В. Гурьев, М. Т. Саблин, С.А. Литвинова, М.В. Карпычева, А.М. Хужина и других.

1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Ипотечное кредитование: понятие, задачи, отличительные черты

В повседневной жизни часто понятие «ипотека» ассоциируется с понятием «ипотечный кредит». Однако у термина «ипотека» есть самостоятельное значение. Современное понятие ипотеки можно рассмотреть с различных точек зрения.

Например, В.С. Ем употребляет слово «ипотека» в нескольких значениях. Во-первых, для обозначения исторической формы залога с оставлением предмета залога у залогодержателя. Во-вторых, в качестве залога недвижимости, связанного с особой системой укрепления прав на недвижимость.^[1]

По мнению Ю. М. Скляровой ипотека представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю). Ипотека - это и кредит, полученный под залог недвижимости.^[2]

Весьма распространено определение ипотеки как вида имущественного залога, служащего гарантом исполнения денежного обязательства с целью получения ипотечного кредита. По описанию С.А. Литвиновой при этом ипотека представляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника (залогодателя).^[3]

Но и такое общераспространенное определение ипотеки не является верным, так как ипотека предполагает не только залог имущества. В современном понимании ипотеку можно рассматривать как общую юридически-правовую систему, в которую входят оценка предмета залога, определение права собственности залогодателя и состояние расчетов залогодателя с кредитором по ипотечному обязательству. Довлиенко И.В. характеризует понятие ипотеки в широком смысле слова, как юридически-правовую систему, включающую порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый конкретный момент, и в этом смысле она сравнима с математической системой координат.^[4]

По мнению Р.С. Бевзенко юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. Правовую основу ипотечного кредитования создает залоговое право, рассматривающее взаимоотношения субъектов права, в данном случае залогодателя и залогодержателя.^[5]

Таким образом, понятие «ипотека» можно определить, как вещный способ обеспечения исполнения обязательств залогодателя, при котором предметом залога всегда является недвижимое имущество, существующее в натуре, либо приобретенное в будущем, или права на него, что позволяет залогодержателю обеспечить удовлетворение своих требований из стоимости предмета залога или прав на него.

Ипотека регулируется нормами специально принятого Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».^[6] В соответствии с нормами данного закона ипотека возникает по договору между кредитором и должником по денежному обязательству в качестве способа обеспечения возврата денежных средств должником (заемщиком) кредитору (займодавцу). Ипотека устанавливается в отношении недвижимого имущества, поэтому процедура и требования по регистрации ипотеки предусматриваются нормами Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».^[7]

Отличительными чертами ипотеки являются:

1. ипотека, как и всякий залог, в сущности, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства — займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т. д.;

2. предметом ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. п.;

3. предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;

4. договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом — закладной, которая также подлежит государственной регистрации;

5. при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).

6. при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.^[8]

Выделяют основные принципы ипотеки:

- гласность, или публичность, доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;

- специальность - возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;

- достоверность - записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;

- старшинство - преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;

- бесповоротность - ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;

- неприменимость погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.^[9]

Таким образом, на сегодняшний день можно без преувеличения констатировать, что, несмотря на определенные трудности, отечественный рынок ипотечного кредитования является развивающимся и с течением времени станет основным способом решения жилищных проблем граждан России. Свидетельством тому является современный российский рынок ипотечных продуктов, который начинает быть похожим на аналогичные рынки экономически развитых стран.

1.2 Правовое регулирование ипотечного кредитования в Российской Федерации

Все сделки по ипотечному кредитованию строго регулируются законодательством РФ. Основные источники, регламентирующие нормативно-правовую базу ипотечного кредитования в России представлены следующими документами: Конституция РФ, Гражданский Кодекс РФ, Федеральный закон «О банках и банковской деятельности», Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Об ипотечных ценных бумагах», а также Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

Основными правовым актам, регулирующим вопросы ипотечного кредитования, является Гражданский кодекс РФ. В нем устанавливаются общие правила для обеспечения кредитов залогами недвижимости, в том числе жилой; положение о правах собственности и другом вещном праве на жилое помещение; основание обращений взысканий на заложенные жилые помещения и др. Процесс принятия Гражданского кодекса РФ, в котором имеется основная норма, касающаяся получения и обеспечения кредитов, создал правовую среду, которая благоприятствует всем видам предпринимательской деятельности. Кроме того, в Гражданском кодексе были предусмотрены особенности принятия в дальнейшем специальных Федеральных законов для регулирования вопроса государственной регистрации права на недвижимые виды имущества и сделки с ними, а также особенности ипотеки (залогов недвижимости).^[10]

Вторым по значимости законом в сфере ипотечного кредитования стал принятый в 1998 году Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Законом значительно расширены возможности использования ипотеки как средств обеспечения кредитов:

- в нормах закона подробно регламентирована обязанность залогодателей в целях обеспечения сохранности заложенного имущества в течение действия договоров ипотеки (содержание, ремонт, охрана, страхование, защита от притязания третьего лица и т.п.);

- в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрено последствие для возможных случаев перехода права на заложенное имущество от залогодателей к другому лицу (отчуждение, конфискация, реквизиция, переход в результате реорганизаций юридических лиц, наследование и др.) и обременение правом третьего лица;

- изменены порядки реализации заложенного имущества, на которое обращены взыскания кредиторов, допускаются его продажи не только с публичных торгов, но и аукционов или по конкурсам, а также приобретение самими залогодержателями.

На основании статьи 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» согласно договорам об ипотечных кредитах могут быть заложены объекты недвижимого имущества, указанные в статье 130 Гражданского кодекса РФ, права на которые зарегистрированы по порядку, установленному при государственной регистрации права на объекты недвижимого имущества, в том числе: земельный участок, исключая земельный участок, указанный в статье 63 данного Федерального закона; предприятий, зданий, сооружений и иного недвижимого имущества, используемого при предпринимательской деятельности; жилых домов, квартир и частей жилых домов и квартир, которые состоят из одной или нескольких изолированных комнат; дача, садовый дом, гараж и другое строение потребительского назначения; воздушное и морское судно, судна внутреннего плавания и космический объект.^[11]

Согласно статье 63 данного закона определяется, что не допускаются ипотечные кредиты земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, а также частей земельных участков, площади которых менее минимальных размеров, установленных по нормативному акту субъекта РФ и нормативному акту органа местного самоуправления для земли различных целевых назначений и разрешенных использований.

На основании статьи 9 в договорах об ипотечных кредитах необходимо указывать предметы ипотечного кредита, результат оценок их стоимости, существа и срока исполнения обеспечиваемых ипотечным кредитом договоров, а также права, в силу которых имущество, которое является предметами ипотечного кредита, принадлежат залогодателям.

Предметы ипотечного кредита определяются в договорах при указании их наименований, мест нахождений и достаточными для цели идентификаций описаниями. В этом случае оценки предметов ипотечных кредитов определяют согласно Закону «Об оценочной деятельности в РФ» при соглашении залогодателей с залогодержателями.

Договоры об ипотечных кредитах должны быть нотариально удостоверены и подлежат государственной регистрации, с момента которой они вступают в силу. Ипотечные кредиты подлежат государственной регистрации учреждением юстиции согласно Единому государственному реестру права на объекты недвижимого имущества согласно местам нахождения объектов имущества, которые являются предметами ипотечного кредита, в порядках, установленных согласно Федеральному закону о государственной регистрации права на объекты недвижимого имущества и сделки с ними.^[12]

Кредитные договора, обеспечиваемые ипотечными кредитами, могут быть заключены позже проведения регистрации ипотечных договоров, а права залога возникают с моментов заключения кредитных договоров, и заемщики ничем не рискуют, если кредитные договоры не будут заключены. При том, что законодательством допускаются многократные последующие залоги уже обремененных ипотечными кредитами объектов имущества, включают соответствующие запретительные условия во все ипотечные договора.^[13]

Процессы выделения залога недвижимости в отдельные категории, получившие названия «ипотеки», обусловлены особенностью объектов недвижимой собственности. Преимуществами недвижимости как объектов залога применительно к другим объектам залоговых обеспечений являются:

- стоимости заложенных объектов недвижимого имущества и могут увеличиваться пропорционально с уровнем инфляции;

- реальные опасности потери имущества (особенно жилья при жилищных ипотечных кредитах) являются хорошими стимулами исполнения должниками своего обязательства;

- возможности использования как залога, если кредиты носят долгосрочные характера и значительны по суммам, так как объекты недвижимости долговечны и их стоимости высоки;

- увеличения стоимостей объектов недвижимостей могут с достаточным уровнем достоверности прогнозироваться, что невозможно в случае использования как залога, например, товара народного потребления.

Долгосрочные кредиты могут быть предоставлены под залог с осуществлением передачи залогодержателям заложенных объектов имущества: драгоценного металла и изделия из него, под залог особо надежной ценной бумаги, цены на которую отличаются особым уровнем стабильности. Но условиях мировой практики подавляющие количества долгосрочного кредитования выдают под залог объектов недвижимого имущества. В настоящее время ипотечные кредиты становятся наиболее приоритетными способами при обеспечении исполнения обязательства и в России.^[14]

Таким образом, необходимо отметить, что в настоящее время особенности правового регулирования залога объектов недвижимости (ипотечных кредитов) содержат определенный законодательный пробел.

Так, в гражданском законодательстве РФ нужно предусматривать возможности возникновения ипотечных кредитов на основе завещаний. Данные необходимости объясняются тем, что такие залоги являются удобными средствами обеспечения каждого наследника. Если лишать наследодателей таких возможностей, то они будут вынуждены или прибегать к чрезмерным раздроблениям объектов своего недвижимого имущества или к оставлениям объектов недвижимости, к примеру, предприятий, в общей собственности наследников, несмотря на принципы неспособности или невозможности некоторых из них к участию в управлении объектами завещанного имущества.

2. Договор ипотеки в гражданском праве

2.1 Условия договора ипотеки и порядок заключения.

Государственная регистрация

На основании предписания закона в ч. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ в статье 9 ФЗ от 16.07.98 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» перечислены существенные (обязательные) условия договора об ипотеке. В нем «должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой».

Предмет ипотеки является важнейшим существенным условием договора об ипотеке. Согласно ст. 5 ФЗ «Об ипотеке» предметом по рассматриваемому договору может выступать недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Следует отметить, что здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Также предметом ипотеки может быть незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке. Определить в договоре ипотеки его предмет означает указать то недвижимое имущество, которое может быть надлежащим предметом ипотеки, тем самым юридически его обособить, зарезервировать, одновременно персонифицировать то недвижимое имущество, которое может поступить в собственность залогодержателя в случае неисполнения основного (обеспечиваемого) обязательства. Для залогодателя это та имущественная масса, принадлежащая ему на праве собственности (праве хозяйственного ведения), которая явится объектом обременения на срок действия договора и на которую может уменьшиться его актив в случае неисполнения обеспеченной обязанности.^[15]

Под описанием предмета в договоре ипотеки подразумевается указание определяющих индивидуальность данного имущества признаков. Предмет ипотеки должен быть описан в договоре ипотеки через его наименование, место его нахождения (адрес); описание и индивидуализация, достаточные для идентификации этого предмета (это могут быть такие характеристики как: площадь здания, количество этажей в доме, комнат и т.д.).

Применительно к таким объектам ипотеки, как различные строения потребительского назначения (гаражи, дачи и т.д.), надлежит иметь в виду, что по поводу них ипотечные отношения возможны лишь в том случае, если эти объекты «оформлены» как недвижимые, свидетельством чего является наличие записи об этих объектах в Едином государственном реестре недвижимости. Тем самым соблюдается однозначный законодательный подход к объектам недвижимого имущества - таковыми являются не только те объекты, которые прочно связаны с землей, невозможны к перемещению без нанесения им несоразмерного ущерба их назначению, а также прошли государственную регистрацию.^[16]

Важно понимать, что в случае возникновения спора недостаточно точное описание имущества, не позволяющее четко установить предмет ипотеки, может повлечь признание договора ипотеки незаключенным.

Так, например, применение отсылочных положений с указанием технических характеристик объекта к техническому паспорту и договору купли-продажи, на основании которого был приобретен предмет залога, были использованы в деле № А71-11528/2013.^[17]

Далее в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре ипотеки так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды». И в этом случае Закон «Об ипотеке» также требует, чтобы в договоре ипотеки указывалось наименование арендованной недвижимости, место его нахождения и описание, достаточное для его идентификации.

Так, по делу № А54-4509/2013 от 11 февраля 2014 г. суд сделал вывод о том, что банком при заключении договора залога имущественных прав соблюдены все требования п. 2 ст. 9 Закона «Об ипотеке»: «арендованное имущество определено в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием, срок аренды указан».^[18]

2. Оценка предмета договора ипотеки также является важным существенным условием. В оценке определяется рыночная стоимость объекта на основании стандартов осуществления оценочной деятельности, и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении в виде оценочной и залоговой стоимости предмета договора. Но, при этом может вообще не соответствовать рыночной цене заложенного имущества.^[19]

При этом «при оценке земельного участка должны соблюдаться требования статьи 67 настоящего Федерального закона, которые состоят в необходимости осуществлять оценку в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

Требования по регулированию оценочной деятельности, в том числе и оценки предмета залога, устанавливаются Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В соответствии со ст. 8 данного Закона «проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, при использовании объекта оценки в качестве предмета залога. В случае залога незавершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.^[20]

3. Еще одно существенное условие договора ипотеки, выделяемое законодателем, это существо, размер и срок обязательства, которое обеспечивает ипотека. Как правило, договор ипотеки является акцессорным (дополнительным) договором по отношению к основному обязательству. Поэтому все указанные в нем параметры обеспечиваемого обязательства, определенных основным договором, должны полностью соответствовать этому договору. Если сумма обеспечиваемого обязательства не определена, но подлежит определению в будущем, в договоре ипотеки также должны быть указаны порядок и все необходимые условия ее определения. Если обязательство подлежит исполнению по частям, должны быть указаны условия такого исполнения (сроки, размеры или условия, позволяющие определить эти размеры). Также в договоре ипотеки должны быть указаны стороны, заключающие основной договор обязательства, и все необходимые для идентификации реквизиты этого договора (номер, дата и место его заключения).

В договоре ипотеки обязательно должно содержаться указание всех существующих праве третьих лиц на предмет залога. Сокрытие или искажение этой информации может привести к признанию договора ипотеки недействительным.

Кроме того, договор об ипотеке может содержать условия о страховании залогового имущества; о запрете на отчуждение; о возможности передачи этого имущества в аренду или предоставления другому лицу права ограниченного пользования им; о возможности передачи заложенного имущества в ипотеку (последующая ипотека); о порядке обращения взыскания на предмет залога; другие условия.

При отсутствии любого из перечисленных условий договор об ипотеке считается не заключенным и государственной регистрации не подлежит.

Таким образом, для того, чтобы договор ипотеки считался заключенным, в нем, по соглашению сторон, должны быть указаны все необходимые существенные условия. Заключенный договор ипотеки подлежит государственной регистрации.^[21]

Согласно п. 1 ст. 10 Федерального закона об ипотеке, договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) в качестве договора об ипотеке.

Согласно п. 2 статьи 10 Федерального закона об ипотеке, договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке).

В соответствии с п.1 ст.19 Закона о правилах государственной регистрации, ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из этого следует, что права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно законодательству о государственной регистрации прав на недвижимость орган государственной регистрации имеет право приостановить регистрацию в том случае, если местоположение объекта недвижимости, определяемое согласно описанию местоположения границ земельного участка или контура здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, не соответствует адресу объекта недвижимости (при его наличии) или иному описанию местоположения объекта недвижимости (при отсутствии адреса).

Основанием для регистрации ипотеки, согласно п. 1 статьи 53 настоящего Закона служат договор об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке.^[22]

Таким образом, обязательное заключение договора ипотеки является гарантией полного выполнения всех обязательств, как со стороны потенциального заёмщика, так и со стороны кредитора. Именно это документ является основополагающим и регламентирующим все финансовые и имущественные отношения между сторонами на протяжении всего срока действия, указанного в фабуле документа.

2.2 Признание договора ипотеки недействительным.

Последствия недействительности договора ипотеки

Залог, как гарантия обеспечения обязательств, признается одним из самых надежных инструментов и обладает относительными преимуществами по сравнению с другими способами обеспечения. Благодаря этому, залог недвижимого имущества широко используется в гражданско-правовых отношениях. Но по-прежнему остаются актуальными вопросы, связанные с оспариванием и признанием договоров залога недействительными, о чем наглядно свидетельствует количество соответствующих юридических споров.^[23]

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Основания, необходимые для признания сделки недействительной, предусмотрены законодателем в ст. 168-179 ГК РФ. В п. 1 ст. 166 ГК РФ указаны два вида недействительных сделок: оспоримые и ничтожные.

Оспоримая сделка – это заключенная сделка, которая может быть признана недействительной, а ее правовой результат окажется аннулированным. Ничтожная сделка недействительна с момента ее заключения, так как была заключена с нарушением норм законодательства.

В юридической литературе можно встретить разные классификации недействительных сделок. Наиболее показательным является разделение недействительных договоров в зависимости от того, в каком элементе содержится так называемый «порок». Таким способом все недействительные договоры можно подразделить по группам, изображенным на рисунке 1.

Рисунок 1 – Классификация недействительных договоров

Для раскрытия значимых, распространенных и специфических оснований признания договоров ипотеки недействительными сделками целесообразно классифицировать их в видовом (групповом) порядке с учетом вышеперечисленных критериев.

Договоры ипотеки (залога недвижимости) с «пороком» субъектного состава - это договоры:

1) связанные со специальными правоспособностью или статусом органа юридического лица;

2) связанные с недееспособностью физических лиц. Здесь имеет смысл выделить среди недействительных сделок три состава:

а) недействительность (ничтожность) договора ипотеки, совершенного гражданином, признанным недееспособным;

б) недействительность (оспоримость) договора ипотеки, совершенного несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (без согласия законных представителей, если сделка не может быть совершена самостоятельно). По иску пострадавшей стороны или законных представителей данная сделка может быть признана недействительной;

в) недействительность (оспоримость) договора ипотеки, совершенного гражданином с ограниченной дееспособностью без согласия попечителя (по иску последнего).^[24]

В другом случае два нижеследующих состава недействительных договоров ипотеки определены законодательно:

1) недействительность сделки, совершенной юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах (за пределами специальной правоспособности).^[25]

2) государственное или муниципальное унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, движимым имуществом распоряжается самостоятельно. Передать же в залог недвижимое имущество такое предприятие вправе только с согласия собственника. При этом движимым и недвижимым имуществом государственное или муниципальное предприятие распоряжается только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия. Сделки, совершенные государственным или муниципальным предприятием с нарушением этих требований закона, являются ничтожными.

Договоры с «пороками» формы составляют следующую группу недействительных договоров залога. Согласно п. 1 ст. 10 Федерального закона об ипотеке, договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке).

Договоры с «пороками» содержания можно считать такие договоры, где присутствует несогласованность существенных условий договора, или налицо несоответствие совокупности прав обязанностей залогодателя и залогодержателя, указанной в договоре, правам и обязанностям, установленным нормами закона.^[26]

Последняя группа представляют собой недействительные договоры ипотеки с «пороками» воли субъектов договорных отношений (недееспособность, заблуждение, насилие, обман, угроза).

На основании статей ГК РФ следует выделить три состава недействительных сделок, а именно:

- недействительная (оспоримая) сделка, совершенная физическим лицом, хотя и дееспособным, но не отдающим отчета своим действиям или не могущим руководить ими (в «состоянии аффекта»). Иск о признании сделки недействительной может быть подан потерпевшей стороной, иными лицами, чьи права и законные интересы были нарушены данной сделкой;

- недействительная (оспоримая) сделка, совершенная под влиянием заблуждения - неправильного представления о чем-либо, неправильного формирования воли субъекта. Иск о признании сделки недействительной может быть подан потерпевшей стороной;

- недействительная (оспоримая) сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения одной стороны с другой или в результате стечения тяжелых обстоятельств. Сделка может быть признана недействительной по иску потерпевшей стороны.^[27]

Согласно действующему законодательству, существенное заблуждение может являться основанием для признания сделки недействительной. Одна из сторон может оспорить договор залога, если сможет доказать, что на момент его заключения заблуждение было настолько значительным, что данный договор не был бы заключен в подобной ситуации другим лицом.

Под обманом в уголовно-правовом смысле следует понимать сообщение ложных сведений или сокрытие фактов, направленное на введение другого лица в заблуждение и склонение последнего к совершению действия (бездействия) в интересах обманщика.

Таким образом, заблуждение, и обман, угроза, представляющие собой реальную угрозу являются основаниями для оспаривания договора ипотеки.

Заключение

В заключение рассмотрения темы настоящей работы обобщим изученный материал и подведем ее итоги:

В современном российском обществе одной из самых насущных проблем была и остается жилищная проблема. Нехватка жилья оказывает влияние на все сферы жизни граждан — социальную, профессиональную, личную, семейную жизнь. Решением вопроса на сегодня является эффективным оформление ипотеки.

Ипотека представляет собой особую форму кредитования, имеющую характерные отличительные черты, в то же время ей присущи и общие, фундаментальные признаки и принципы кредита. Несмотря на то, что ипотечный бизнес и его составная часть - ипотечное жилищное кредитование, абсолютно новое направление в современной России, к настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотеки.

Договор ипотеки – это договор о залоге недвижимого имущества. По договору ипотеки могут быть заложены: жилое помещение (дом, квартира, комната), земельный участок, объект незавершенного строительства, садовый дом, гараж, машино-место, а также нежилые здания и помещения. Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства (существенные условия), обеспечиваемого ипотекой, иные условия. Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным.

Анализ юридической практики показал, что довольно часто на практике возникают проблемы, связанные с государственной регистрацией залога недвижимости. Основной причиной, препятствующей государственной регистрации договора об ипотеке, является непредставление всех необходимых документов. На практике встречаются случаи, когда при проведении правовой экспертизы представленных документов выявляются разночтения в описании предмета ипотеки.

Таким образом, ипотека является эффективным инструментом решения жилищной проблемы, важнейшим механизмом регулирования денежной массы, фактором увеличения занятости населения и одним из основных направлений в достижении экономического прогресса в целом.

Список использованных источников

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ)// Собрание законодательства РФ, 04.08.2014, N 31, ст. 4398.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Федеральный закон № 51-ФЗ от 30 ноября 1994 (ред. от 03.08.2018) // Российская газета. 1994. 8 декабря.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Федеральный закон № 14-ФЗ от 26 января 1996 (ред. от 29.07.2018) // Российская газета. 1996. 6, 7, 8 февраля 1996 года.
4. О банках и банковской деятельности [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1 (ред. от 29.05.2019). − Доступ из СПС «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru.
5. Об ипотечных ценных бумагах [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ (ред. от 27.12.2018). − Доступ из СПС «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru.
6. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 28.07.2012). − Доступ из СПС «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru.
7. Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред. от 25.12.2018) // СЗ РФ. 2015. № 29 (часть I). Ст. 4344.
8. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 31.12.2017) //СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.
9. Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 02 октября 2012 по делу № 33-19839/2012 // СПС «Консультант Плюс».
10. Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда № 17АП-4462/2014-ГК от 02 июня 2014 // СПС «Консультант Плюс».
11. Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда № А54-4509/2013 от 11 февраля 2014 // СПС «Консультант Плюс».
12. Агапеева, Е.В. Правовое регулирование рынка ценных бумаг в России и США: учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по специальности 021100 «Юриспруденция» / Е.В. Агапеева. - М.: ЮНИТИДАНА, 2016. – 159 с.
13. Бабкин, С.А. Возникновение ипотеки силу закона / С.А. Бабкин // Нотариус.-2018. -№ 1. – С. 18-22.
14. Банки и банковское дело: учебное пособие / под общей редакцией Ю. М. Скляровой; М-во сельского хозяйства Российской Федерации, Ставропольский государственный аграрный ун-т, Кафедра «Финансовый менеджмент и банковское дело". - Изд. 2-е, перераб. и доп. - Ставрополь: АГРУС. 2017. – 126 с.
15. Гражданское право. В 2 т. Т. 2 : учебник / под общ. ред. М.В. Карпычева, А.М. Хужина. — М.: ИД «ФОРУМ»: ИНФРА-М, 2017. — 559 с.
16. Ипотека в России: миф или реальность? / Волков // Российское предпринимательство. — 2015.— №1. — С. 138-143.
17. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: Учеб. пособие для студентов вузов / И. В. Довдиенко, В. З. Черняк. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2012. – 464 с.
18. Ипотека и ипотечный кредит в современном гражданском обороте / О.В. Гурьев. - Москва: Лаборатория книги, 2017. - 79 с.
19. Ипотека: как получить и как погасить кредит / М. Т. Саблин. - Изд. 2-е. - Москва: URSS, 2016. – 237 с.
20. Ипотечное кредитование / С.А. Литвинова. - Москва; Берлин: Директ-Медиа, 2015. – 106 с.
21. Куряева Г. Ю., Кедяркина В. А.,. Давидян К. А. Проблемы ипотечного кредитования. / Модели, системы, сети в экономике, технике, природе и обществе. 2015. - № 4 (16). - С. 38–46.
22. Маркелова, К.С. Проблемы правового регулирования залога как способа обеспечения исполнения обязательств // Молодой ученый. — 2018. — №38. — С. 133-135.
23. Морозова, С. Д. Проблемы признания сделки недействительной // Юридические науки: проблемы и перспективы: материалы II Междунар. науч. конф. (г. Пермь, январь 2016 г.). — Пермь: Меркурий, 2016. — С. 56-58.
24. Мукабенова, А. В. Ипотечное кредитование // Молодой ученый. — 2015. — №6. — С. 379-381.
25. Обеспечение обязательств (залог, поручительство, гарантия): сборник публикаций / Р.С. Бевзенко. - М.: Статут, 2015. – 592 с.
26. Правовая конструкция договора ипотеки в российском законодательстве: диссертация ... кандидата юридических наук: 12.00.03 / Викторова Раиса Николаевна; [Место защиты: Сев.-Осет. гос. ун-т им. К.Л. Хетагурова]. - Рязань, 2016. – 188 с.
27. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / [Ем В. С., Дудкин С. Н., Лаврищева А. А., Рогова Е. С.]; Под ред. В. С. Ема. - М.: Статут, 2015. – 251 с.
28. Правовое регулирование договора ипотеки: залога недвижимости: автореферат дис. ... кандидата юридических наук : 12.00.03 / Раднаева Дарина Баировна; [Место защиты: Рос. акад. нар. хоз-ва и гос. службы при Президенте РФ]. - Москва, 2017. – 29 с.
29. Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации: Пособие / Косарева Н.Б., Копейкин А.Б., Рогожина Н.Н. - М.:ИД Дело РАНХиГС, 2016.–256 с.
30. Ховалыг, Н. Н. Особенности ипотечного кредитования: понятие, классификация, риски // Молодой ученый. — 2018. — №32. — С. 47-51.

1. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / [Ем В. С., Дудкин С. Н., Лаврищева А. А., Рогова Е. С.]; Под ред. В. С. Ема. - М.: Статут, 2015. – С. 15. ↑

2. Банки и банковское дело: учебное пособие / под общей редакцией Ю. М. Скляровой; М-во сельского хозяйства Российской Федерации, Ставропольский государственный аграрный ун-т, Кафедра «Финансовый менеджмент и банковское дело". - Изд. 2-е, перераб. и доп. - Ставрополь: АГРУС. 2017. – С. 41. ↑

3. Ипотечное кредитование / С.А. Литвинова. - Москва; Берлин: Директ-Медиа, 2015. – С. 36. ↑

4. Ипотека. Управление. Организация. Оценка : Учеб. пособие для студентов вузов / И. В. Довдиенко, В. З. Черняк. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2012. – С. 3. ↑

5. Обеспечение обязательств (залог, поручительство, гарантия): сборник публикаций / Р.С. Бевзенко. - М.: Статут, 2015. – С. 240. ↑

6. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 31.12.2017) //СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400. ↑

7. Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред. от 25.12.2018) // СЗ РФ. 2015. № 29 (часть I). Ст. 4344. ↑

8. Ипотека и ипотечный кредит в современном гражданском обороте / О.В. Гурьев. - Москва : Лаборатория книги, 2017. – С. 43. ↑

9. Мукабенова, А. В. Ипотечное кредитование // Молодой ученый. — 2015. — №6. — С. 379-381. ↑

10. Гурьев О. В. – Указ. соч. – С. 44. ↑

11. Ипотека: как получить и как погасить кредит / М. Т. Саблин. - Изд. 2-е. - Москва: URSS, 2016. – С. 133. ↑

12. Агапеева, Е.В. Правовое регулирование рынка ценных бумаг в России и США: учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по специальности 021100 «Юриспруденция» / Е.В. Агапеева. - М.: ЮНИТИДАНА, 2016. – С. 84. ↑

13. Ховалыг, Н. Н. Особенности ипотечного кредитования: понятие, классификация, риски // Молодой ученый. — 2018. — №32. — С. 47-51. ↑

14. Бабкин, С.А. Возникновение ипотеки силу закона / С.А. Бабкин // Нотариус.-2018. -№ 1. – С. 18-22. ↑

15. Гурьев О.В. Указ. соч.– С. 52. ↑

16. Правовое регулирование договора ипотеки: залога недвижимости: автореферат дис. ... кандидата юридических наук: 12.00.03 / Раднаева Дарина Баировна; [Место защиты: Рос. акад. нар. хоз-ва и гос. службы при Президенте РФ]. - Москва, 2017. – С. 11. ↑

17. Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда № 17АП-4462/2014-ГК от 02 июня 2014 // СПС «Консультант Плюс». ↑

18. Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда № А54-4509/2013 от 11 февраля 2014 // СПС «Консультант Плюс». ↑

19. Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 02 октября 2012 по делу № 33-19839/2012 // СПС «Консультант Плюс». ↑

20. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 28.07.2012). − Доступ из СПС «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru. ↑

21. Куряева Г. Ю., Кедяркина В. А.,. Давидян К. А. Проблемы ипотечного кредитования. / Модели, системы, сети в экономике, технике, природе и обществе. 2015. - № 4 (16). - С. 38–46. ↑

22. Правовая конструкция договора ипотеки в российском законодательстве: диссертация ... кандидата юридических наук : 12.00.03 / Викторова Раиса Николаевна; [Место защиты: Сев.-Осет. гос. ун-т им. К.Л. Хетагурова]. - Рязань, 2016. – С. 69. ↑

23. Маркелова, К.С. Проблемы правового регулирования залога как способа обеспечения исполнения обязательств // Молодой ученый. — 2018. — №38. — С. 133-135. ↑

24. Гражданское право. В 2 т. Т. 2 : учебник / под общ. ред. М.В. Карпычева, А.М. Хужина. — М. : ИД «ФОРУМ»: ИНФРА-М, 2017. —С. 354. ↑

25. Ипотека в России: миф или реальность? / Волков // Российское предпринимательство.— 2015 .— №1 .— С. 138-143. ↑

26. Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации: Пособие / Косарева Н.Б., Копейкин А.Б., Рогожина Н.Н. - М.:ИД Дело РАНХиГС, 2016. – С. 141. ↑

27. Морозова, С. Д. Проблемы признания сделки недействительной // Юридические науки: проблемы и перспективы: материалы II Междунар. науч. конф. (г. Пермь, январь 2016 г.). — Пермь: Меркурий, 2016. — С. 56-58. ↑