Ипотека в гражданском праве (Основы правового регулирования залога недвижимости (ипотеки))

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ

Формирование жизнеспособной системы залога недвижимости (ипотеки), в том числе жилых помещений, является одной из актуальных задач в России. Конституционное право граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая, экономическая и правовая проблема.

В сфере залога недвижимости особый интерес вызывает ипотека жилых помещений, так как жилье в жизни человека играет огромную роль.

Создание и развитие системы залога недвижимости (ипотеки) в современной России обусловлено необходимостью решения жилищного вопроса населения.

Финансовый кризис 2008 - 2009 годов стал для российского права, регулирующего обеспечительные сделки (залог, поручительство и банковскую гарантию), и практики его применения своеобразным тестом на прочность. Именно на этот период времени, который характеризовался массовыми дефолтами по обязательствам, приходится и существенный рост споров, связанных с предъявлением кредиторами требования по обеспечительным сделкам (обращение взыскания на предмет залога, взыскание с поручителей, предъявление требований по банковским гарантиям).

Правоприменительная практика показала, что в процессе применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, поручительстве и гарантии большое распространение получили случаи признания обеспечительных сделок недействительными, незаключенными, прекратившимися, что повлекло для лиц, выдавших обеспечение освобождение от исполнения обязательств перед кредитором, вследствие чего установленная законом процедура реализации залогов оказалась неэффективной.

Правоприменительная практика выявила как содержательную и процедурную несовершенность обеспечительных конструкций, имеющих место в российской деловой практике, так и серьезнейшие проблемы в понимании и применении участниками оборота и судами соответствующих положений Гражданского кодекса Российской Федерации.

Залог недвижимого имущества (ипотека) занимает особое место среди способов обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств, поскольку обладает определенной степенью надежности и преимуществами.

Актуальность темы исследования заключается в том, что одним из наиболее важных правовых инструментов, с помощью которого участники отношений минимизируют возможность своих правовых рисков, является залог недвижимости (ипотека). В связи с этим особое значение приобретает выявление и анализ путей совершенствования существующего правового механизма регулирования залога недвижимости (ипотеки). Для решения данного вопроса необходимо детально рассмотреть основы правового регулирования, определить четкое понятие, предмет, признаки и виды договора, установить точное содержание субъектного состава, взаимоотношение прав и обязанностей сторон залога недвижимости (ипотеки), рассмотреть особенности существенных условий и порядка заключения договора, ответственность за нарушение прав и обязанностей, существующих в рамках данного обязательственного правоотношения.

Основным нормативным актом, детально регламентирующим залог недвижимости (ипотеки) является Федеральный закон Российской Федерации от 16.07.1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», однако, несмотря на неоднократное внесение изменений в настоящее время в нем имеется немало противоречий и коллизий.

Судебная практика по договорам залога недвижимости (ипотеки) достаточно многочисленна, но не в полном объеме отражает пробелы, не решенные на законодательном уровне.

Актуальность темы исследования обусловливается не только наличием коллизий между законами и подзаконными актами, пробелов в действующем законодательстве, регламентирующим отношения сторон по договору залога недвижимости (ипотеки), но и теоретическими проблемами.

Большой интерес представляет анализ разновидностей недвижимого имущества, которые могут выступать полноценным предметом договора залога недвижимости в целом и ипотеки в частности. Не менее важен вопрос субъектного состава рассматриваемого договора, правового механизма реализации прав и обязанностей в рамках обязательственного правоотношения.

Степень разработанности темы исследования. Происхождение, правовая природа, признаки института залога недвижимости (ипотеки), а также отношения сторон по договору залога недвижимости (ипотеки) рассматривались, в частности в работах С.П. Гришаева, Л. Хуснетдиновой, В.А. Мочаловой. Вместе с тем в настоящее время отсутствуют научные работы с комплексным подходом к изучению правового регулирования договора залога имущества (ипотеки) как отдельного института гражданского права.

Целью курсовой работы является комплексный, аргументированный правовой анализ залога недвижимости (ипотеки) как договорной конструкции, выявление особенностей предмета договора, присущих ему признаков, процесса заключения, регистрации, содержания договора залога недвижимости (ипотеки), а также разработка обоснованных рекомендаций, необходимых для совершенствования действующего законодательства и правоприменительной практики в данной области. В соответствии с указанной целью поставлены следующие задачи:

- определить правовую природу залога недвижимости (ипотеки) путем анализа основ правового регулирования залога недвижимого имущества (ипотеки);

- определить понятие залога недвижимости (ипотеки), его признаков;

- рассмотреть понятие предмета залога недвижимого имущества (ипотеки), включая определение объектов недвижимого имущества;

- провести анализ действующей нормативно-правовой базы с целью определения субъектов договора, определения их прав, обязанностей и объема ответственности;

- рассмотреть существенные условия договора залога недвижимости (ипотеки); определить форму, содержание, значение и специфику института государственной регистрации договора залога недвижимости (ипотеки);

- исследовать вопросы обращения взыскания на предмет залога по договору;

- выработать практические рекомендации по совершенствованию действующего законодательства о залоге недвижимости (ипотеке).

Предметом исследования являются теоретические и практические проблемы, касающиеся правовой квалификации залога недвижимости (ипотеки), содержания договорной конструкции исходя из принципов договорного права.

Объектом исследования выступают гражданско-правовые нормы, регламентирующие договор залога недвижимости (ипотеки), анализируются последние изменения законодательстве, а также имеющаяся научная литература по исследуемому вопросу.

Методологической основой исследования являются как общие методы познания: анализ, классификации, систематизации, так и специализированные методы познания: формально-юридический, логический, системный анализ.

Нормативной основой исследования явились нормы действующего российского гражданского законодательства. Теоретическую основу работы составляют труды Л. Хуснетдиновой, С.П. Гришаева, С.О. Лозовской, Р.Н. Викторовой, Е. Демушкиной, Ю.Н. Рассказовой, В.А. Мочаловой, А.Н. Кайля, А.А. Лупу, И.Ю. Оськиной, В.Е. Шороховой.

Научная новизна работы заключается в проведении всестороннего анализа современного нормативно-правового регулирования залога недвижимости (ипотеки) как одного из институтов договорного права.

1 ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОСТИ (ИПОТЕКИ)

Основы правового регулирования залога недвижимости (ипотеки)

Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий.

Ипотека жилых помещений сегодня является для граждан Российской Федерации наиболее приемлемой формой реального решения жилищной проблемы.

Залог недвижимого имущества (ипотека) как правовой институт вернулся в российское гражданское право с принятием Верховным Советом Российской Федерации 29.05.1992г. Закона РФ «О залоге» № 2872-1^[1]. Он в определенной мере восполнил пробел в законодательстве, но не решил всех вопросов, связанных с залогом недвижимого имущества. Так, в главе второй раздела второго данного закона не содержалось конкретного механизма его функционирования, не было отдельного рассмотрения видов ипотеки в зависимости от ее объекта: ипотеки земельных участков, ипотеки предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся, ипотеки жилых домов и квартир.

Определенное внимание ипотеке было уделено в части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, принятой Государственной Думой 21.10.1994г. и вступившей в силу с 01.01.1995г.^[2] Гражданский кодекс Российской Федерации содержит посвященный залогу § 3 главы 23, который так и называется - «Залог».

Между тем, Указом Президента Российской Федерации от 18.07.2008г. №1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации»^[3] в целях совершенствования законодательных основ рыночной экономики, правового обеспечения международных экономических и гуманитарных связей России и подготовки изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации принято предложение Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства о разработке концепции развития гражданского законодательства России и проектов федеральных законов о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации.

На основании названного Указа Президента Российской Федерации решением Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009г. одобрена Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации^[4], которая была опубликована и прошла широкое обсуждение.

По итогам работы над исполнением Указа Президента Российской Федерации от 18.07.2008г. № 1108 принят Федеральный закон от 21.12.2013г. № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации», которым изложен полностью в новой редакции § 3 «Залог» главы 23 «Обеспечение исполнения обязательств» части первой ГК РФ и признан утратившим силу Закон Российской Федерации от 29.05.1992г. № 2872-1 «О залог»^[5].

Совершенствованию законодательства о залоге посвящен пункт 3.1 подраздела 3 «Обеспечение исполнения обязательств» раздела V Законодательство об обязательствах (общие положения)» Концепции развития гражданского законодательства России, в котором отмечалось, что следует привести в соответствие с Гражданским кодексом Российской Федерации и между собой все действующие в России законодательные акты, регламентирующие отношения по залогу, рассматривая при этом Гражданский кодекс Российской Федерации как закон, закладывающий основу для регулирования всех соответствующих отношений.

В соответствии с Концепцией развития гражданского законодательства России в пояснительной записке к проекту Федерального закона от 21.12.2013г. № 367-ФЗ указывалось, что в данном законе существенно обновлены и детализированы правила о залоге, в связи, с чем Гражданский кодекс Российской Федерации должен обеспечить наиболее полное регулирование залоговых правоотношений, которое исключало бы действия иных самостоятельных законов о залоге, кроме Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Ранее пункт 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации содержал упоминание о специальном законодательном акте, регламентирующем вопросы ипотеки. Понятие ипотеки, содержащееся в пункте 2 статье 334 Гражданского кодекса Российской Федерации было изложено шире, чем понятие ипотеки, изложенное в статье 42 Закона Российской Федерации «О залоге». В частности, в пункте 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации содержалось определение ипотеки, в статье 340 Гражданского кодекса Российской Федерации раскрывались требования, предъявляемые к ипотеке. Вместе с тем статья 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в пункте 2, содержала отсылку к Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» как к акту, имеющему приоритет перед нормами Гражданского кодекса Российской Федерации^[6].

В период между вступлением в силу Закона Российской Федерации «О залоге» и введением в действие Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Президентом Российской Федерации неоднократно издавались нормативные правовые акты по вопросам развития ипотечного кредитования, а также санкционировавшие ипотеку земельных участков. Однако в отсутствие полноценной специализированной законодательной базы ни эти многочисленные и противоречивые президентские указы и распоряжения, ни издававшиеся в развитие их норм правительственные нормативные правовые акты не давали существенного импульса развитию ипотечных отношений^[7].

Указанные обстоятельства свидетельствовали о том, что отсутствие Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» существенно тормозило развитие ипотечного кредитования. В отсутствие должной регламентации кредитование под залог недвижимости происходило, принимая ничем однозначно не регламентированные формы. Сделки по жилищной ипотеке нередко строились на основе договора купли-продажи квартиры. То есть собственник для получения кредита продавал квартиру банку и заключал с ним договор аренды с последующим правом выкупа. Недостатком данной схемы было то, что жильцы обязательно выписывались из квартиры, владелец получал около 60% минимальной стоимости жилья со сроком погашения в 3 - 4 месяца. Существенной была степень риска владельца квартиры: ведь в случае банкротства банка квартира, переоформленная на банк, могла пойти на расплату с кредиторами. Кроме того, по существу, речь шла о притворной сделке, когда договор купли-продажи прикрывал залоговую сделку^[8].

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был принят Государственной Думой 16.07.1998г. Закон содержит ряд отсылочных норм к Гражданскому кодексу Российской Федерации, Федеральному закону от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»^[9]. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» содержит механизм, позволяющий гражданам России покупать жилье в кредит, и поэтому он имеет принципиальное значение для повышения надежности обеспечения кредитов, оптимизации оборота денежных средств, развития рынка недвижимости. Ипотеке жилых помещений и квартир в нем посвящена глава 8.

Следует отметить, что с момента вступления в силу указанный Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» неоднократно подвергался изменениям и дополнениям. В частности, Федеральным законом от 21.12.2013г. № 363-ФЗ в Федеральный закон от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» внесены изменения, существенными из которых являются положения, касающиеся страхования заложенного имущества, страхования ответственности заемщика и страхования финансового риска кредитора, а также положения, касающиеся распределения суммы, вырученной от реализации заложенного имущества.

Закон об ипотеке не отменяет соответствующих норм Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященных залогу. Вместе с тем нормы Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имеют преимущество по сравнению с нормами других правовых актов, в том числе и Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, в пункте 3 статьи 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указано, что общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда Гражданским кодексом Российской Федерации или Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не установлены иные правила. Кроме того, в абзаце 1 пункта 2 статьи 79 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» отмечается, что со дня введения в действие Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» нормы Закона Российской Федерации «О залоге» подлежат применению лишь постольку, поскольку они не противоречат Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Аналогичным образом решается вопрос о соотношении Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Гражданского кодекса Российской Федерации и других правовых актов. Во втором абзаце этой же статьи указано, что они применяются в части, не противоречащей Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Таким образом, при разрешении конкретного спора в правоприменительной практике возможно наличие противоречий между указанными правовыми актами. Следует отметить, что указанное положение пункта противоречит правилу, содержащемуся в части 2 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым нормы гражданского права, содержащиеся в других законах должны соответствовать Гражданскому кодексу Российской Федерации.

В дополнение к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был принят Федеральный закон от 11.11.2003г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»^[10].

Указанный Закон создает правовую базу для развития вторичного рынка ипотечных кредитов и позволяет инвесторам, обеспечивающим рефинансирование кредиторов по ипотечным кредитам, а также специализированным организациям - ипотечным агентам осуществлять деятельность, связанную с обращением ипотечных ценных бумаг. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» создал правовую основу для выпуска производных от ипотеки двух ценных бумаг - облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия. Указанный нормативный акт позволяет банкам реализовывать перечисленные ценные бумаги и таким образом быстрее окупать выданные ипотечные кредиты, что, в свою очередь, будет способствовать развитию ипотечного кредитования. Таким образом, сфера регулирования Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» распространяется на облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия и не затрагивает закладные^[11].

Особенности ипотечного жилищного кредитования военнослужащих предусмотрены Федеральным законом от 20.08.2004г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»^[12]. Указанный закон предоставляет возможность приобретения военнослужащим жилья в собственность с использованием инструментов ипотечного кредитования в любое время по истечении трех лет участия в накопительно-ипотечной системе, не дожидаясь окончания срока службы, а также возможность выбора месторасположения и размера жилого помещения (жилых помещений).

Как уже указывалось выше 21.07.1997 году был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Кроме того, отдельные аспекты регулирования залога недвижимости содержатся в Федеральных законах «Об оценочной деятельности»^[13], «Об организации страхового дела в РФ»^[14], «Об исполнительном производстве»^[15] и других нормативно-правовых актах.

Существенное значение в правовом регулировании залога недвижимости (ипотеки) имеют следующие подзаконные акты:

- Постановление Правительства РФ от 11.01.2000г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (вместе с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в РФ)^[16]. Данный документ обращает внимание не решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Согласно Концепции формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики;

- Правила предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 15.05.2008г. № 370 «О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (вместе с «Правилами предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов», «Правилами оформления ипотеки в отношении участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих»)^[17];

- Постановление Правительства РФ от 26.11.2007г. № 812 «Об утверждении Правил проведения конкурса по отбору специализированного депозитария для заключения с ним договора об оказании услуг специализированного депозитария федеральному органу исполнительной власти, обеспечивающему функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, и Правил определения совокупной взвешенной оценки (рейтинга) специализированного депозитария для заключения с ним договора об оказании услуг специализированного депозитария федеральному органу исполнительной власти, обеспечивающему функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих»^[18].

• 1. Понятие залога недвижимости (ипотеки)

Ипотека на современном этапе признана приоритетным инструментом реализации жилищной программы в России. Между тем анализ действующего законодательства, а также юридической литературы позволяет сделать обоснованный вывод о том, что термин «ипотека» имеет неоднозначное толкование.

Так, в законодательстве и юридической литературе термин «ипотека» употребляется в различных интерпретациях:

1) в юридическом смысле ипотека - как залог недвижимого имущества, который служит условием возникновения обязательств кредитно-заемного характера, а также обеспечением их исполнения. Именно в этом значении термин «ипотека» употребляется в текстах Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральном законе от 16.07.1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В таком же смысле определялся ранее в Законе Российской Федерации от 29.05.1992г. № 2872-1 «О залоге»;

2) в документарном смысле как закладная или иное долговое свидетельство, подтверждающее право залогодержателя на получение исполнения по обеспеченному ипотекой обязательству (документарный аспект);

3) в экономическом смысле как кредит, предоставляемый заемщику банком или иной кредитной организацией на условиях обеспечения его возврата залогом приобретаемой недвижимости, - ипотечный кредит. В случаях, когда заемщиком выступает физическое лицо, приобретающее жилое помещение, то оперируют понятием «ипотечный жилищный кредит». В случае употребления термина «ипотека» значительную роль играет залог недвижимости в связи с денежным обязательством, которое он обеспечивает. Понятие «ипотека» подразумевает систему долгосрочных кредитов, предоставляемых банками или иными кредитными организациями для покупки жилья, при этом в залог закладывается вновь покупаемое жилье или уже имеющаяся в собственности квартира^[19].

Следует отметить, что некоторые ученые в области гражданского права разделяют позицию, согласно которой ипотекой может одновременно обозначаться и собственно залог недвижимости, и обеспеченные им кредитные обязательства. Так, С.П. Гришаев считает, что ипотека является одной из разновидностей залога и представляет собой способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. При этом данный автор уточняет, что, если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин «ипотечное (жилищное) кредитование»^[20].

Таким образом, относительно правовой природы ипотеки следует вывод, что различное понимание правовой природы залога недвижимости (ипотеки) порождает негативные последствия, которые приводят к тому, что сама сущность ипотеки не имеет определенного понятия, поскольку неоднозначность трактовки рассматриваемого термина подтверждает тот факт, что законодатель в самом наименовании Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ после слов «об ипотеке» в скобках уточнил, что речь идет именно о «залоге недвижимости».

Само слово «ипотека» произошло от греческого hipotheka, что в переводе означает «заклад», «залог». Исторически ипотека возникла в Византии в начале VI в. н.э. как обязательственное право кредитора, которое заключается в залоге недвижимости, приобретаемой должником на полученные от кредитора заемные средства. Такое понимание ипотеки как разновидности имущественного залога воспринято и действующим российским законодательством, в том числе и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)»^[21].

По своей сути понятие «ипотека» близко к понятию «залог». Это обусловлено тем, что ипотека является основной разновидностью залога. Залог же, в свою очередь, служит средством обеспечения исполнения обязательства заемщиком перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы заимодавец может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества. Залог - один из самых надежных способов обеспечения исполнения обязательств. Нормы, регулирующие залоговые правоотношения, распространяют свое действие и на ипотеку.

Для определения правовой природы залога необходимо отметить, что обеспечение обязательств - традиционный институт гражданского права. Его появление обусловлено стремлением оградить интересы кредитора и предотвратить либо уменьшить размер негативных последствий от возможного неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства. Для осуществления этой цели могут быть установлены обеспечительные меры принудительного характера. Такие меры именуются способами обеспечения исполнения обязательств. К ним относятся: неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и другие способы, предусмотренные законом или договором (статья 329 Гражданского кодекса РФ)^[22].

Способы обеспечения обязательств носят имущественный характер. Их значение состоит в том, что они стимулируют должника к точному исполнению обязанностей под угрозой неблагоприятных для него имущественных последствий (выплата определенной денежной суммы и т.д.). Они могут компенсировать кредитору убытки, возникшие вследствие нарушения должником своих обязательств.

При обеспечении обязательства между субъектами возникает обязательственное дополнительное правоотношение. Его дополнительный характер проявляется в том, что недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности основного обязательства. В то же время недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не установлено законом.

Обеспечительная функция залога состоит в том, что кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (часть 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации). Законодатель устанавливает объем, в котором залогодержатель может осуществлять принадлежащее ему залоговое право. В отличие от ранее действующей статьи 23 Закона Российской Федерации «О залоге» норма статьи 337 Гражданского кодекса Российской Федерации в настоящее время расширяет объем требований, удовлетворяемых за счет заложенного имущества, указывая, что взыскание на заложенное имущество может быть обращено для удовлетворения основного, обеспеченного залогом требования и требований, производных от него: требования процентов, возмещения убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также неустойку. Возмещению подлежат также необходимые издержки по содержанию заложенного имущества. Такие расходы возникают в том случае, если оно было передано залогодержателю либо залогодатель не обеспечил соответствующего содержания заложенного имущества и эти расходы произвел залогодержатель. Положение закона в новой редакции позволяет сторонам договора об ипотеке ограничить обеспечиваемое требование либо по размеру, установив фиксированную сумму требований залогодержателя, либо по характеру обязательства (например, только основным долгом и процентами), в связи с чем обязательства должника перед залогодержателем в объеме, превышающем такую сумму, не будут обеспечены ипотекой (за исключением судебных издержек и расходов по реализации заложенного имущества). Этим создается юридическая возможность защиты залогодателем своих имущественных интересов в случае изменения основного обязательства.

Определяя правовую природу залога, следует учитывать, что носителю залогового права предоставлены вещно-правовые способы защиты. Он может предъявить иск об истребовании заложенного имущества из незаконного владения всех лиц, включая залогодателя, а также предъявить иск об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Но обязательственно-правовые начала в залоге по сравнению с его вещно-правовым значением сильнее. Особенность залогового права состоит в том, что его создает носитель соответствующего вещного права, совершая две сделки: основное обязательство, которое является первичным, и сам договор залога (ипотеки) как вторичное обязательство. То есть, прежде всего, обязательственно-правовой характер залога предопределяется его вторичностью от обеспечиваемого им права. Без основного обязательства не может быть залога (ипотеки). Таким образом, производный характер залога от основного обязательства является главным аргументом в теории обязательственно-правовой природы этого института^[23].

Законодатель, подчеркивая обязательственный характер залога, установил, что предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (часть 1 статьи 336 Гражданского кодекса Российской Федерации)^[24]. Обязательственно-правовая особенность залогового права исходит из положений пункта 2 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, в случае гибели предмета залога, залогодатель вправе заменить его другим, равноценным имуществом. Вещно-правовой подход к залогу не совместим с этой нормой.

В соответствии со статьей 355 Гражданского кодекса РФ залогодержатель вправе передать свои права по договору о залоге другому лицу, в связи с чем для сохранения залога необходимо не просто согласие залогодателя, а соглашение между ним и кредитором, тогда как вещные права не могут передаваться путем цессии. Следовательно, установленный порядок передачи залоговых прав имеет обязательственно-правовую природу.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обязательства к залогодержателю переходят заложенные права в том объеме, в каком они принадлежали залогодателю.

В залог может быть принято лишь отчуждаемое право. Следует также отметить, что договор залога обеспечивает наличие и сохранность имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором. Благодаря залогу, с самого начала выделяется имущество, которое может быть объектом взыскания со стороны получившего залог кредитора.

Залог имущества обеспечивает кредитору возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами. Следует иметь в виду, что обратить взыскание на имущество должника, чтобы таким образом получить удовлетворение, вправе всякий кредитор, независимо от того, обеспечено ли его право залогом или нет. Но в этом случае кредитор, право требования которого не обеспечено залогом, предоставляя кредит должнику, не может быть уверен в том, что имущество, которое в данное время имеет должник, останется у него и к тому времени, когда наступит срок по обязательству и потребуется, в случае неисполнения обязательства, обратить взыскание имущество, принадлежащее должнику.

Также взыскание может быть наложено на имущество должника не одним кредитором, но и рядом других, и потому получить удовлетворение каждому не удастся или удастся не полностью. Введение же залогового права устраняет для кредитора как ту, так и другую опасность. Лишь в том случае, если после полного удовлетворения залогодержателя остается некоторая доля стоимости заложенного имущества, она идет на удовлетворение требований других кредиторов.

Залоговое правоотношение отличается акцессорным, т.е. дополнительным характером по отношению к главному обязательству, которое соответствующим образом обеспечивается. В отношении залога акцессорный характер залоговой сделки прямо подчеркивался статьей 4 Закона РФ «О залоге», в соответствии с которой залог производен от обеспечиваемого им обязательства. Существование прав залогодержателя находилось в зависимости от судьбы обеспечиваемого залогом обязательства.

Дополнительный к основному обязательству характер залога подтверждается и нормами о переходе прав и обязанностей по договору о залоге. В новой редакции статьи 354 Гражданского кодекса Российской Федерации указано о возможности одновременной передачи залогодержателем прав и обязанностей, а не только прав по договору залога^[25]. В соответствии с введенной Федеральным законом от 21.12.2013г. № 367-ФЗ статьей 392.3 «Передача договора» § 2 «Перевод долга» главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга^[26]. Кроме того, в новой редакции пункт 1 указанной статьи прямо предусматривает, что передача прав и обязанностей по договору залога осуществляется без согласия залогодателя. Ранее такое правило следовало из положения пункта 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая устанавливала, что для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу нормативного определения залога, ипотека, являющаяся разновидностью залога порождает у залогодержателя право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом недвижимости обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, а в предусмотренных законом случаях - путем передачи предмета ипотеки в собственность залогодержателя (оставления у залогодержателя).

Круг объектов недвижимого имущества, которые могут быть предметом ипотеки, определен в статье 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Пункт 1 данной статьи содержит ссылку на статью 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая различает два вида недвижимых вещей: 1) вещи, недвижимые по природе; 2) вещи, отнесенные к недвижимости в силу закона.

Первые, в свою очередь, подразделяются на:

а) земельные участки, участки недр;

б) объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Среди этих двух категорий недвижимых по природе вещей Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» выделяет: земельные участки; здания и сооружения, непосредственно связанные с землей, незавершенное строительством недвижимое имущество; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; предприятия; строения потребительского назначения^[27]. Среди вещей, отнесенных к недвижимости в силу закона, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», как и статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, называет воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Одним из признаков ипотеки как разновидности залога является то обстоятельство, что режим ипотеки распространен на ряд имущественных прав: долю в праве собственности; право аренды; права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, залог которых, ипотекой не является, а представляет собой иную разновидность залога - залог прав.

Другой признак залога (ипотеки) определяется в обязанности государственной регистрации залога (ипотеки) как обременения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» последовательно разграничивает государственную регистрацию основания возникновения ипотеки (договора об ипотеке либо договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона) и государственную регистрацию ипотеки. Государственная регистрация договора об ипотеке имеет правообразующее значение, поскольку с одной стороны, она влияет на действительность ипотечного договора, а с другой - служит основанием для внесения в Единый государственный реестр прав записи об ипотеке. Для возникновения ипотеки в силу закона требуется также государственная регистрация права собственности на это имущество. В этой связи момент возникновения ипотеки как обременения в зависимости от ее основания определен различно: ипотека в силу договора возникает с момента заключения договора об ипотеке, а ипотека в силу закона - с момента государственной регистрации права собственности на обременяемое законной ипотекой имущество. Именно с момента государственной регистрации ипотека считается возникшей для третьих лиц, с этим же моментом закон связывает и возникновение права залога.

Ипотека как обременение порождает у собственника соответствующие ограничения по распоряжению предметом ипотеки, которые выражаются в возможности отчуждения заложенной недвижимости, передачи ее в аренду или безвозмездное пользование другим лицам, совершения иных распорядительных сделок только с согласия залогодержателя.

Подводя итог можно сделать вывод, что залог недвижимости (ипотека представляет собой соглашение сторон, которое является способом обеспечения основного обязательства и в рамках которого одна сторона – залогодержатель (кредитор по основному обязательству) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства, а также в иных предусмотренных законом случаях, получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заранее определенного заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными законом.

Наряду с залогом движимых вещей ипотека представляет собой способ обеспечения обязательств, поскольку направлена на создание дополнительных гарантий кредитору на случай неисполнения должником основного обязательства. Ипотекой может быть обеспечено только действительное требование, имеющее денежный характер. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Немаловажным является то, что в системе способов обеспечения, указанных в статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, по характеру предоставленного обеспечения залог недвижимости, разновидностью которого является ипотека, относят к числу реальных способов, основанных на предварительном выделении какого-либо объекта из имущественной массы должника для целей обеспечения, а по характеру связи с обеспечиваемым обязательством - к числу акцессорных, т.е. не имеющих самостоятельного значения.

Среди признаков акцессорности ипотеки существенным является производность ипотечного правоотношения по отношению к обеспечиваемому обязательству и следование его юридической судьбе. Такую связь основного и ипотечного правоотношений нередко называют строго акцессорной. Вместе с тем ипотека может влиять на судьбу обеспечиваемого ею обязательства, в частности, при досрочном обращении взыскания на заложенное имущество вследствие нарушения залогодателем условий договора об ипотеке, при уступке прав по договору об ипотеке, при установлении объема обеспечения в случае расхождения условий основного и ипотечного договора.

2 ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОСТИ (ИПОТЕКИ)

Предмет и объект залога недвижимости (ипотеки)

Как определено выше, основополагающая сущность залога (ипотеки) как обеспечительного средства заключается в выделении из всей имущественной массы должника (залогодателя) недвижимых вещей, ценность которых служит источником компенсации имущественных потерь ипотечного кредитора на случай неисполнения должником обеспеченного залогом (ипотекой) обязательства. В основу такой сущности положен принцип залога (ипотеки), распространяющий свое действие в отношении двух элементов обеспечения: предмета залога и обеспечиваемого ею требования. Специальность залога по объему требования предполагает установление в договоре размера обеспечения или объема требований, подлежащих удовлетворению за счет стоимости заложенного имущества, тогда как специальность залога по предмету означает, что ипотека может быть установлена только на имеющийся в наличии индивидуально-определенный объект (или объекты) недвижимости^[28].

Нормативное закрепление принципа залога по предмету изложено в статье 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», определяющей круг объектов недвижимого имущества, в отношении которых может быть установлена ипотека, а также в статье 9 этого же Федерального закона, закрепляющей в качестве существенного условия договора об ипотеке наряду с существом, размером и сроком исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства предмет ипотеки и его оценку. Законодатель предусматривает обязательную индивидуализацию предмета ипотеки: предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого имущества описанием. Залог недвижимости не допускает неопределенности предмета залога не только в силу индивидуального характера недвижимости, но и по причине возникновения (перехода) титула на недвижимость на основании сделок с момента государственной регистрации права. Поэтому сведения о принадлежности недвижимого имущества должнику, подтверждаемые данными о государственной регистрации права собственности на него, отнесены законом к существенным условиям договора ипотеки^[29].

Условность используемого законодателем термина «предмет ипотеки» может усматриваться не только в связи с отсутствием единого подхода к пониманию объекта гражданских правоотношений (субъективных гражданских прав), но и по причине спорности вопроса о вещной либо обязательственной природе залога.

Исходя из утверждения, что залог недвижимости (ипотека) носит вещный характер обязательственного правоотношения, под предметом ипотеки следует понимать само заложенное недвижимое имущество, которое выступает объектом вещного права залогодержателя, предметом договора об ипотеке, а также предметом ипотечного обязательства.

Ценность вещи, ее потребительная стоимость является одной из экономических характеристик вещи, в том числе предмета залога, никак не влияющая на квалификацию вещи в качестве объекта гражданских прав. В этом смысле и собственник, передавая вещь в пользование, извлекает из нее потребительную, а при отчуждении - материальную стоимость, что с юридической точки зрения не препятствует квалификации действий собственника в качестве распорядительной сделки, а заключающаяся в вещи стоимость от этого не становится объектом права собственности. Та же логика уместна и при совершении залогодержателем действий по осуществлению права залога. Очевидно, при залоге объектом залогового правоотношения, а равно объектом субъективного права залогодержателя является сама недвижимая вещь^[30].

Действия ипотечного кредитора по осуществлению права залога прежде всего сопряжены с установлением того объекта, за счет которого обеспечивается преимущественное удовлетворение его требований. Объект взыскания наряду с иными материальными условиями должен быть определен в решении суда; заложенное по договору об ипотеке имущество, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, - одно из существенных условий соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет ипотеки^[31].

Появление у предмета ипотеки статуса объекта взыскания связано не только с наступлением оснований для обращения взыскания, но и с установлением при осуществлении права залога ряда фактов материального права, к числу которых необходимо отнести следующие:

1) факт сохранности в натуре предмета ипотеки к моменту обращения взыскания.

Поскольку заложенная недвижимость является предметом материального мира, ее гибель влечет прекращение ипотеки, если замена либо восстановление предмета ипотеки не произведены по соглашению сторон. К случаям гибели предмета ипотеки нельзя отнести действия залогодателя по преобразованию объекта недвижимости.

Залогодержатель наделен правом проверять фактическое наличие заложенного по договору об ипотеке имущества, поэтому доказательства сохранности заложенного имущества на момент обращения взыскания должны быть представлены в ходе рассмотрения иска об обращении взыскания;

2) факт принадлежности предмета ипотеки залогодателю на праве собственности либо праве хозяйственного ведения.

Утрата залогодателем титула собственника вследствие истребования предмета ипотеки исключает обращение взыскания на бывшее в залоге имущество;

3) факт обременения недвижимости, на которое обращается взыскание, ипотекой.

В практике рассмотрения споров, вытекающих из залоговых (ипотечных) обязательств имеют место случаи отказа в обращении взыскания по мотиву незаключенности договора об ипотеке в связи с тем, что стороны не согласовали одно или несколько условий, отнесенных законом к числу существенных, либо не осуществили предусмотренную законом государственную регистрацию договора об ипотеке, либо в связи с тем, что требование об обращении взыскания заявлено после погашения регистрационной записи об ипотеке по спорному договору.

Исходя из изложенного, следует определить, что объектом залога ипотеки является обремененное залогом (ипотекой) недвижимое имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности или праве хозяйственного ведения, выделенное для реализации с целью удовлетворения требований ипотечного кредитора и сохранившееся в натуре к моменту обращения взыскания.

Определяя предмет по договору залога, следует отметить, что в силу положений Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу указанной статьи к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Статья 336 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права^[32]. При этом следует учитывать классификацию объектов гражданских прав, изложенную в статье 128 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

В гражданском праве термин «имущество» используется как для обозначения конкретных вещей, так и при определении совокупности имущественных прав и обязанностей субъекта. Таким образом, понятием имущества охватывается совокупность принадлежащих субъекту вещей, прав требования и обязанностей (долгов). Однако существуют вещи, которые не могут быть предметом сделок, то есть изъятые из оборота. Эта группа вещей в связи с прямым указанием закона не может являться предметом залога. К этой категории вещей относится большинство природных ресурсов, в частности недра, лесной фонд, водные ресурсы; имущество государственной казны, Вооруженных Сил и некоторые другие.

Кроме указанного исключения, законом может быть запрещен или ограничен залог отдельных видов имущества, в частности имущество граждан, на которое не допускается обращение взыскания.

Предметом залога являются вещи (как движимые, так и недвижимые), за исключением изъятых из оборота и тех, на которые не допускается обращение взыскания, а также имущественные права, за исключением неразрывно связанных с личностью кредитора и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (например, требования об алиментах). Причем залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, но только в случае, если отчуждение этого права без согласия указанных лиц запрещено договором или законом. Необходимо подчеркнуть, что если предметом залога являются права с ограниченным сроком действия, то их залог может быть осуществлен только на оставшийся срок их действия.

В соответствии с пунктом 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу^[33]. С учетом характеристики объекта незавершенного строительства для решения вопроса о правомерности заключения договора ипотеки с объектом незавершенного строительства, необходимо установить факт регистрации незавершенного строительства в качестве объекта недвижимости.

Если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства. При этом, следует отметить, что обязательным условием является также залог земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства.

В отношении зданий и сооружений, если тот или иной объект по своим характеристикам признается объектом недвижимости, однако отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что он возведен в установленном законом порядке, он признается самовольной постройкой, в связи с чем в отношении данного объекта начинает действовать предусмотренный законодательством режим. И заключение в отношении него ипотеки становится возможным только в случае признания его в последующем недвижимым имуществом и установления на него соответствующего права (права собственности или права хозяйственного ведения)^[34].

По действующему законодательству, на долю в праве общей собственности на недвижимое имущество распространен правовой режим недвижимости: к сделкам с долей в праве собственности на недвижимость применяются специальные правила, регулирующие гражданский оборот недвижимости.

Предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения. Помимо этого, Гражданский кодекс Российской Федерации к недвижимым вещам относит также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Они также могут быть предметом залога (ипотеки). Кроме того, законодательством к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Для этого необходимо четкое указание в законе, что то или иное имущество относится к недвижимости.

Конкретизируя предмет залога (ипотеки) следует указать, что положениями Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрен перечень объектов, которые могут быть предметом ипотеки^[35]. К ним относятся:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, если они не предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. Кроме того, в соответствии с действующим законодательством не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности. В соответствии с гражданским законодательством предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество. Кроме того, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Жилым домом считается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Под квартирой понимается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой является часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

С учетом значимости и связанности друг с другом вещи классифицируются на главные вещи и принадлежности. Под главной понимается такая вещь, которая имеет самостоятельное значение в гражданском обороте, то есть независима от других вещей. Принадлежностью признается вещь, предназначенная служить главной вещи и связанная с ней общим хозяйственным или иным целевым назначением. Правовое значение деления вещей на главные и принадлежности состоит в том, что принадлежность следует судьбе главной вещи (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации)^[36]. Это общее правило гражданского права действует и при залоге. Права залогодержателя на вещь, являющуюся предметом залога, распространяются и на ее принадлежности. Однако иное может быть предусмотрено договором.

Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом залога (ипотеки). Право аренды может быть предметом залога с согласия арендодателя, если законом или договором аренды не предусмотрено иное.

Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, который заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Субъекты договора залога, их права, обязанности и ответственность

Сторонами в залоговом обязательстве выступают залогодатель - лицо, предоставившее имущество в залог, и залогодержатель - лицо, получившее имущество в залог. В качестве залогодателя могут выступать как должник, так и третье лицо. В случае, когда залогодателем является третье лицо, к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяются правила статей 364 - 367 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное. Нововведение является положение о том, что право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, тогда как в ранее действующей редакции предусматривалась возможность передачи в залог имущества, принадлежащего на праве хозяйственного управления. В случае исполнения залогодателем - третьим лицом обязательства должника по основному договору такому залогодателю переходит, в объеме исполненного, право требования кредитора к должнику, что представляет собой переход права требования на основании закона.

С вопросом предмета залога связана специальность залога, то есть выделение строго определенного имущества, являющегося объектом залогового права. Именно конкретность позволяет выделить заложенное имущество из всей имущественной массы. Кредитор получает удовлетворение своих претензий из стоимости данного конкретного имущества, а не из всей массы имущества должника.

Предмет залога может, как передаваться залогодателем залогодержателю, так и не передаваться. Факт нахождения заложенного имущества у залогодателя или залогодержателя влияет на их права и обязанности в залоговом правоотношении. Поэтому законодательство в зависимости от того, передается предмет залога залогодержателю или нет, закрепляет конструкции двух видов залога: заклада (в этом случае предмет залога передается залогодержателю) и залога без передачи имущества залогодержателю. Заклад, несомненно, создает дополнительные гарантии для кредитора, поскольку имущество, на которое, возможно, будет обращено взыскание, до наступления срока исполнения находится во владении самого залогодержателя. Вместе с тем именно по этой причине заклад оказывается крайне невыгодным для должника, так как на весь срок действия обеспеченных залогом обязательств он лишается права владения.

Залогодателем может быть как дееспособное физическое, так и юридическое лицо. Граждане в возрасте от 14 до 18 лет, не ставшие полностью дееспособными в результате вступления в брак или эмансипации, могут закладывать свое имущество только с согласия родителей, усыновителей или попечителей. Если предметом залога является имущественное право, в качестве залогодателя может выступать лицо, которому принадлежит закладываемое право. Однако залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц. Кроме того, залогодателем может быть и арендатор имущества.

Состав сторон залогового правоотношения может измениться в период существования залога. Лицо, которое приобрело заложенное имущество в порядке правопреемства или в результате сделки, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору о залоге. В свою очередь, кредитор может передать свои права по договору об ипотеке при условии одновременной передачи прав по основному обязательству путем уступки требования или совершения передаточной надписи на закладной.

Для того чтобы защитить интересы последующих залогодержателей, залогодатель обязан сообщать всем последующим залогодержателям сведения о всех предшествующих залогах, стоимости, размере и сроке обеспечиваемого залогом обязательства. Если же залогодатель не исполнил этой обязанности, то при обращении взыскания на заложенное имущество последующих залогодержателей и недостаточности имущества он обязан возместить убытки залогодержателей.

Содержание залогового обязательства составляют права и обязанности сторон. Залогодержатель приобретает совокупность прав, которые составляют его залоговое право. Это право возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передать залогодержателю - с момента передачи имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге. При передаче предмета залога залогодержателю у последнего возникает право владения, право истребовать это имущество из чужого незаконного владения от любого лица, в том числе от залогодателя, право ограничивать распоряжение заложенным имуществом.

Залогодатель или залогодержатель, в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан (если иное не предусмотрено законом или договором) надлежащим образом его сохранять и содержать, и в частности:

1) страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, - на сумму не ниже размера требования;

2) принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц;

3) немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества.

Залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Так, если собственник автомобиля сдал его в залог, он имеет право продолжать пользоваться им и извлекать доходы. Российское законодательство существенно ограничивает права кредитора, разрешая ему пользоваться переданным ему предметом залога лишь в случаях, предусмотренных договором.

При грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом, правил содержания или ремонта заложенного имущества, обязанности принимать меры по сохранению данного имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения.

Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из сущности залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. Соглашение, ограничивающее право залогодателя завещать заложенное имущество, ничтожно.

Таким образом, право распоряжения залогодателя (за исключением права завещать) принадлежащим ему имуществом ограниченно. В противном случае могли бы нарушаться права залогодержателя на удовлетворение за счет заложенного имущества.

Залогодержатель также вправе передать свои права по договору о залоге другому лицу. При этом должны соблюдаться правила о передаче прав кредитора путем уступки права требования, предусмотренные статьями 382 - 390 Гражданского кодекса Российской Федерации. Для перехода к другому лицу прав залогодержателя не требуется согласия должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Права залогодержателя переходят к другому лицу на основании закона и в случае наступления указанных в нем обстоятельств в результате универсального правопреемства в правах залогодержателя, а также в других случаях. При этом уступка залогодержателем своих прав по договору о залоге другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом.

Уступка требования по договору о залоге, совершенному в нотариальной форме, должна быть совершена в нотариальной форме, а в случае уступки требования по договору о залоге, требующего государственной регистрации, такая уступка требования должна быть зарегистрирована в том же порядке. Залогодатель вправе выдвигать против требований нового залогодержателя возражения, которые он имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору.

Залог возникает в большинстве случаев в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Правила гражданского законодательства о залоге, возникающем в силу договора, соответственно, применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

Собственник, сдавший свое имущество в залог, обладает, ограниченными правами собственника. Он только владеет и пользуется заложенным имуществом до того момента, пока не исполнит обязательство. Несмотря на то, что собственник заложенного имущества ограничен в своих правах, он в соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 30 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обязан нести бремя содержания имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан производить текущий и капитальный ремонт имущества. Вопрос о том, кто, когда и при каких обстоятельствах должен принимать решение о необходимости проведения ремонта, должен регулироваться договорными обязательствами по усмотрению сторон (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Залогодатель должен защищать заложенное имущество от притязаний третьих лиц. В случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле.

Залогодатель должен использовать способы защиты своих прав на заложенное имущество, предусмотренные статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Но перечень этих прав не является исчерпывающим и подлежит широкому толкованию. Законодатель наделяет залогодержателя правом истребовать заложенное имущество из чужого незаконного владения, в том числе из владения залогодателя. В этом случае действуют общие правила защиты права собственности и других вещных прав: если имущество безвозмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то залогодержатель вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество, являющееся предметом залога, им утеряно, либо похищено у залогодержателя, либо выбыло из его владения иным путем помимо его воли.

В случае залога с передачей предмета залога залогодержателю у последнего также есть права и обязанности. Если заложенное имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело право его отчуждать, залогодержатель вправе истребовать это имущество во всех случаях. Если предметом залога, выбывшим из владения залогодержателя, являются деньги или ценные бумаги на предъявителя, то они могут быть истребованы только от недобросовестного приобретателя.

Если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, оказалось в незаконном владении третьих лиц, залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать это имущество из чужого незаконного владения в соответствии со статьями 301 - 303 Гражданского кодекса Российской Федерации для передачи его во владение залогодателя.

В случаях, когда по условиям договора залогодержателю предоставлено право пользования переданным ему имуществом - предметом залога, он может требовать от других лиц, в том числе и от залогодателя, устранения нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (негаторный иск).

Статья 351 Гражданского кодекса Российской Федерации наделяет залогодержателя правом потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях, если предмет заведомо выбыл из владения залогодателя, у которого он был оставлен, не в соответствии с условиями договора о залоге; нарушения залогодателем правил о замене предмета залога; утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, если залогодатель в разумный срок не восстановил предмет залога. А в случаях нарушения залогодателем правил о последующем залоге, о распоряжении заложенным имуществом, а также невыполнения обязанностей по страхованию заложенного имущества и непринятия мер, необходимых для обеспечения сохранности предмета залога, залогодержатель вправе также потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом.

Прекращение залогового правоотношения происходит по общим правилам прекращения гражданско-правовых обязательств, предусмотренных в главой 26 Гражданского кодекса Российской Федерации. Исполнение или иное прекращение обеспеченного залогом обязательства, влечет прекращение договора о залоге. Гибель заложенной вещи исключает право залога в отношении этой вещи. Право залога прекращается по истечении срока действия права, составляющего предмет залога. Например, если предметом залога является право аренды, то истечение этого права у залогодателя влечет прекращение и договора о залоге. Вот почему договор о залоге, предметом которого являются имущественные права, не может превышать срок действия этого права. В случае грубых нарушений своих обязанностей залогодержателем по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных статьей 343 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог также прекращается. Наконец, залог прекращается в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке. Это правило распространяется на все договоры о залоге, для признания действительными которых требуется обязательная государственная регистрация.

При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан немедленно возвратить его залогодателю. Следует помнить о связи обеспеченного залогом обязательства и договора о залоге. Прекращение обязательства, обеспеченного залогом, влечет прекращение договора о залоге, так как исключается необходимость в обеспечении основного обязательства, что подтверждает вспомогательный характер залогового права, его зависимость от основного обязательства. Данное правило относится и к случаям, когда залогодатель не является должником по основному обязательству. С прекращением основного обязательства прекращается залог, установленный в его обеспечение третьим лицом.

2.3 Заключение договора, форма и регистрация залога недвижимости (ипотеки)

Законодателем предусмотрено две разновидности залога недвижимости – в силу закона и в силу договора. При залоге недвижимости (ипотеке) в силу закона заключается договор купли-продажи недвижимого имущества между продавцом - собственником имущества и покупателем, которому на покупку жилого помещения предоставляются кредитные или заемные средства на основании кредитного договора или договора займа. В договоре купли-продажи указываются не только существенные условия купли-продажи, но и существенные условия ипотеки: предмет договора, источник оплаты приобретаемой недвижимости, порядок расчетов между сторонами, права и обязанности сторон, срок действия договора и иные условия.

В договоре о залоге недвижимости (ипотеке) обязательно должны быть указаны: предмет залога; оценочная стоимость предмета залога; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом; право, в силу которого имущество, являющееся предметом залога, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.

Предмет залога определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. То есть обычно в договоре залога указывается вид недвижимости, полный адрес, общая площадь. Оценочная стоимость предмета залога определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении.

Если залог недвижимости обеспечивает обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре залога указывают основные условия кредитования: кто является кредитором и заемщиком, сумму кредита, процентную ставку, срок, размер ежемесячных платежей и порядок погашения кредита. Указанные условия являются существом, размером и сроком исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, то есть необходимыми элементами договора ипотеки.

Немаловажным является при рассмотрении вопроса о заключении договора залога наличие либо отсутствие обязательного условия о заключении договора комплексного ипотечного страхования.

При ипотечном кредитовании заемщик, как правило, заключает договор страхования от следующих рисков: прекращения или ограничения права собственности на приобретаемый объект недвижимости; смерти и утраты трудоспособности заемщика; утраты и повреждения предмета залога в результате его физического уничтожения.

Указанный новый вид страхования - страхование ипотечных обязательств способствует доступности ипотеки жилых помещений, поскольку предоставляет банку возможность снизить требования к размеру первоначального взноса за приобретаемое жилое помещение и ставку по кредиту.

Страхование ипотечных обязательств существенно отличается от иных видов страхования: имущества, жизни и титула. Поскольку, во-первых, период действия договора страхования ответственности заемщика, как правило, длительный и равен сроку предоставления ипотечного кредита (до 25 лет). Во-вторых, риски для данного вида страхования распределены во времени неравномерно: «пик» приходится на 2 - 4 годы предоставления кредита, после чего вероятность страхового случая заметно снижается^[37].

При оформлении залога недвижимости залогодатель вправе оформить закладную. Закладная - именная ценная бумага, которая составляется заемщиком и отражает основные условия кредитного договора и договора ипотеки. Иными словами, в закладной содержится информация о предмете залога и порядке погашения кредита.

Закладная свидетельствует о праве кредитора на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства.

Одним из показателей несовершенства ипотечного рынка в Российской Федерации является низкий удельный вес закладных ценных бумаг в общей массе заключенных ипотечных договоров. Главным достоинством этой ценной бумаги является то, что она удостоверяет права законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой. Таким образом, широкое использование закладных позволит дебюрократизировать документооборот в сфере ипотечного кредитования^[38].

Закладная как документ, состоит из нескольких разделов: информация о залогодателе и должнике, сведения о первоначальном залогодержателе, информация об обязательстве, обеспеченном ипотекой (основание возникновения, срок исполнения, сумма, остаток ссудной задолженности на дату составления закладной, проценты годовых, размер ежемесячного платежа), сведения о предмете ипотеки (местонахождение, название и описание, достаточное для идентификации, сведения об обременениях, подлежащих государственной регистрации, денежная оценка), сведения о государственной регистрации права, в силу которого предмет ипотеки принадлежит залогодателю, и ипотеки; в закладной содержатся условия и порядок исполнения денежного обязательства, права и обязанности залогодателя и залогодержателя; отметки о смене владельца закладной; закладная скрепляется подписями должника и залогодателя, на ней ставятся подпись и печать государственного регистратора.

Залог недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации. Отказы в государственной регистрации ипотеки в большинстве случаев связаны с недостатками договоров (документов), за некоторыми исключениями. Объект недвижимости, приобретенный за счет кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение объекта недвижимости, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на объект недвижимости.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение объекта недвижимости. Согласно последним изменениям законодательства об ипотеке, ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки (пункт 2 статьи 11 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Ранее действовавшая редакция пункта 2 статьи 11 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» иначе определяла момент возникновения ипотеки. Он различался в зависимости от основания возникновения ипотеки. Так, ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникала с момента заключения этого договора, т.е. с момента государственной регистрации договора. А при ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникала с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

Также существенно изменился порядок государственной регистрации ипотеки в силу закона. Теперь для регистрации ипотеки, возникающей в силу закона, требуется подача заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, тогда как ранее для регистрации ипотеки в силу закона не требовалось отдельного заявления. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществлялась одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

Представляется, что внесенное изменение в порядок регистрации ипотеки в силу закона не защищает права кредитора по обязательству, обеспечиваемому ипотекой в силу закона.

При таком законодательном регулировании порядка регистрации ипотеки в силу закона теряется весь смысл ипотеки в силу закона и права кредитора по обеспечиваемому обязательству могут быть существенно нарушены. Раньше регистрирующий орган обязан был внести запись об ипотеке, если из правоустанавливающего документа и иных представленных на государственную регистрацию права (перехода права) документов усматривалось возникновение ипотеки в силу закона (например, в договоре купли-продажи указано, что данный объект приобретается за счет кредитных или заемных средств или представлен договор ренты, предусматривающий отчуждение под выплату рент недвижимого имущества, т.д.). Теперь для того, чтобы зарегистрировать ипотеку в силу закона, необходимо заявление залогодателя или залогодержателя.

Сокращен срок, в течение которого регистрирующий орган должен зарегистрировать ипотеку, возникающую из нотариально удостоверенного договора. В этом случае ипотека земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений осуществляется не позднее чем в течение пяти рабочих дней. В других случаях ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, ипотека земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений - в течение 15 рабочих дней, ипотека жилых помещений - в течение пяти рабочих дней.

Целью установления такого сокращенного срока является соблюдение прав и законных интересов сторон сделки при расчетах, а также ускорение банковских операций при перечислении денежных средств на счет продавца, что делает сделки, заключаемые с привлечением кредитных или заемных средств более, привлекательными для продавцов, которые, в свою очередь, теперь имеют возможность более оперативно распорядиться полученными от продажи имущества денежными средствами.

Как уже указано выше, в силу положений статьи 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация ипотеки проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, после государственной регистрации вещных прав залогодателя на соответствующее недвижимое имущество или права, являющегося предметом ипотеки. К указанному заявлению прилагается договор об ипотеке или договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, вместе с указанными в таком договоре документами.

Также появилась возможность приостановления сторонами сделки государственной регистрации прав, связанных с отчуждением или обременением жилого помещения, если такое жилое помещение приобретается с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом.

Если раньше было достаточно одной из сторон такой сделки подать заявление о приостановлении государственной регистрации либо о возврате документов без проведения государственной регистрации, то сейчас необходимо наличие совместного заявления сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (заимодавца).

В случае приобретения недвижимого имущества с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, в договоре, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой, достаточно указать название договора или основание, из которого возникло обеспеченное ипотекой денежное обязательство, дату и место заключения такого договора или дату возникновения основания обеспеченного ипотекой денежного обязательства.

Договор залога (ипотеки) как ограничение (обременение) вещного права на объект недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поэтому не следует смешивать эти две разные, хотя и взаимосвязанные процедуры. Первоначально регистрируется договор, а уже потом возникшее из него обременение права. Государственная регистрация залога (ипотеки) осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Договор о залоге (ипотеке) с момента государственной регистрации считается заключенным и вступает в силу. Несоблюдение требования о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Таким образом, договор о залоге (ипотеке) считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации, а право залога возникает с момента возникновения обязательства, обеспеченного залогом.

Датой государственной регистрации залога считается день внесения регистрационной записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для государственной регистрации договора залога (ипотеки) необходимы следующие документы: заявление от залогодателя и залогодержателя; договор ипотеки и его копии; документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений; кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивает ипотека; документ об уплате государственной пошлины; иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, дополнительно представляют также закладную и документы, названные в ней в качестве приложений, и их копии.

Государственная регистрация ипотеки в силу договора осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на все подлинные экземпляры договоров об ипотеке наносятся надписи, удостоверяющие проведение государственной регистрации ипотеки.

Таким образом, основными договорами, которые заключаются в процессе оформления залога (ипотечной сделки) являются кредитный договор, договор купли-продажи, договор об ипотеке, договор поручительства, договор комплексного ипотечного страхования. Однако имеются различия при процедуре оформления ипотеки жилого помещения в силу закона и договора. При ипотеке в силу закона заключается договор купли-продажи жилого помещения между продавцом (собственником жилья) и покупателем, которому на покупку жилого помещения предоставляются кредитные или заемные средства на основании кредитного договора или договора займа. Ипотека в силу договора оформляется договором об ипотеке.

Из вышеизложенного следует вывод, что государственная регистрация, не являясь формой договора ипотеки, имеет важное практическое значение, обусловленное тем, что обязанность проверки соответствия договора ипотеки закону возложена исключительно на органы федеральной регистрационной службы, поскольку его нотариальное удостоверение в настоящее время не является обязательным. Наряду с договором об ипотеке, регистрации подлежит и сама ипотека как ограничение (обременение) права собственности (хозяйственного ведения). Закон об ипотеке связывает вступление договора ипотеки в силу именно с моментом государственной регистрации, а не с моментом его заключения. Исходя из последнего необходимо разграничивать понятия «совершение ипотечной сделки» и «заключение договора ипотеки».

Обращение взыскания на предмет залога

Заложенное имущество (ипотека) в большей степени гарантирует надлежащее исполнение обязательств должником, чем другие предусмотренные законодательством способы. Это объясняется тем, что удовлетворение требований кредитора, обеспеченных ипотекой, осуществляется за счет стоимости заложенного имущества и не зависит от финансового положения должника.

При кредитовании, обеспеченном залогом недвижимого имущества, из стоимости заложенного недвижимого имущества удовлетворяются требования об уплате залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору и процентов за пользование кредитом. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. При этом, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имели к моменту их удовлетворения за счет заложенного недвижимого имущества (прав на недвижимое имущество).

Согласно статье 4 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и/или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов также обеспечивается за счет заложенного имущества^[39].

Обращение взыскания на заложенное имущество регулируется нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федерального закона «Об исполнительном производстве». Основанием для обращения взыскания на предмет ипотеки является неисполнение либо ненадлежащее исполнение заемщиком (залогодателем) возложенных законом или договором обязанностей. Согласно пункту 3 статьи 50 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение^[40].

Действующим российским законодательством предусмотрено два способа обращения взыскания на предмет ипотеки: в судебном порядке (статьи 51 - 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и во внесудебном порядке (статья 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Судебный порядок обращения взыскания на заложенную недвижимость применяется приоритетно, а внесудебный допускается в двух случаях: если предмет ипотеки не отнесен законодателем к числу недвижимых вещей, взыскание на которые может быть обращено исключительно по решению суда; если есть согласие залогодержателя на обращение взыскания во внесудебном порядке и соглашение об определении порядка такого обращения достигнуто^[41].

Взыскание на предмет ипотеки может быть обращено только по решению суда в случаях, если:

- для ипотеки имущества физического лица требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

- предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;

- предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;

- предметом ипотеки является земельный участок, государственная собственность на который не разграничена;

- предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

- предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке;

- предметом ипотеки являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам;

- предметом ипотеки является имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности;

- сумма неисполненного обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета ипотеки;

- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет менее чем три месяца;

- залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно.

Для обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке кредитор должен подать иск в суд в соответствии с правилами о подсудности и подведомственности, установленными процессуальным законодательством. Споры с участием граждан рассматриваются судами общей юрисдикции, а с участием индивидуальных предпринимателей и юридических лиц - арбитражными судами.

Суд может отказать в обращении взыскания на заложенное имущество, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Реализация предмета ипотеки при судебном порядке обращения взыскания осуществляется по общему правилу на публичных торгах, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Порядок проведения публичных торгов по продаже недвижимого имущества (прав на недвижимое имущество) определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не установлены иные правила.

Основное отличие публичных торгов от аукциона заключается в том, что организатором публичных торгов выступает пристав-исполнитель, а организатором аукциона - специализированная организация. Внесудебный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки позволяет сторонам договора упростить процесс удовлетворения требований залогодержателя, а с другой стороны, значительно сократить денежные расходы по обращению взыскания, которые возлагаются на залогодателя, проигравшего в судебном разбирательстве. Обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке согласно пункту 1 статьи 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор или заключено в виде отдельного договора^[42]. Соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано до заключения договора, обеспеченного ипотекой. При этом соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующей ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим ипотекам.

При заключении соглашения об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке стороны должны указать в нем:

1) название заложенного имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, начальную продажную цену или порядок ее определения;

2) суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства, а если залогодателем является третье лицо, также и залогодателем;

3) способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем;

4) известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.

Следует отметить, что соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением.

В случае неисполнения залогодателем соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке допускается, если иное не предусмотрено федеральным законом, на основании исполнительной надписи нотариуса в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве.

Реализация предмета договора залога недвижимости по соглашению сторон во внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество осуществляется по общему правилу путем проведения аукциона. Однако в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке стороны могут предусмотреть: реализацию заложенного недвижимого имущества (прав на недвижимое имущество) путем продажи с публичных торгов в соответствии с требованиями процессуального законодательства; приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. При этом в указанном соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок.

Обращение взыскания на предмет ипотеки как мера ответственности вытекает из сущности самого залогового обязательства, поскольку его целью является удовлетворение имущественных потребностей кредитора при помощи действия, которое обязан совершить должник. Если должник не исполняет соответствующего действия добровольно, то кредитор может правовыми средствами принудить его к этому. Если принудительное исполнение в натуре оказывается невозможным, то кредитор получает эквивалент за счет имущества должника, приняв меры к обращению взыскания на его имущество. Таким образом, сама ипотека выступает в качестве способа обеспечения основного обязательства, в качестве возможной меры ответственности за его неисполнение. В связи с изложенным нельзя не отметить противоположную точку зрения о том, что залог не трансформируется в меру ответственности, так как обращение взыскания на предмет залога не преследует цели дополнительных имущественных потерь для должника^[43].

Меры гражданско-правовой ответственности могут представлять собой комбинированные средства воздействия, имея различные между собой и не совпадающие по назначению функции. Именно поэтому ряд средств воздействия может быть отнесен и к мерам превентивным наряду с мерами ответственности, а также относится к мерам обеспечения исполнения обязательств.

Таким образом, юридическая природа залога недвижимости как способа обеспечения обязательства настолько многогранна, что она может выступать и в качестве меры гражданско-правовой ответственности, и как средство защиты нарушенных прав.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В настоящей работе путем анализа правового регулирования определена правовая природа залога недвижимости (ипотеки); дана характеристика нормативным актам, регулирующим залог недвижимости, определено понятие залога недвижимости и понятие ипотеки, являющейся разновидностью залога, рассмотрены его признаки и виды; изучены предмет и объект договора залога недвижимости (ипотеки), проанализированы субъекты договора залога недвижимости, проанализированы их права и обязанности, определен объем ответственности, изучены существенные условия договора ипотеки, форма и содержание договора залога недвижимости, рассмотрена специфика государственной регистрации договора ипотеки, исследованы вопросы обращения взыскания на предмет залога по договору.

В процессе исследования установлено, что основу гражданско-правового регулирования залога недвижимости (ипотеки) составляют нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (части 1) в редакции Федерального закона от 21.12.2013г., существенно изменившего содержание § «Залог» 23 главы «Обеспечение исполнения обязательств» и принятого 16.07.1998г. Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», тогда как раннее отношения по поводу залога недвижимости (ипотеке) регулировались также нормами принятого 29.05.1992г. Закона РФ «О залоге», который утратил силу с 21.07.2014г. Между тем, установлено, что нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и другие правовые акты, регулирующие правоотношения в сфере ипотеки (залога недвижимости) применяются в части, не противоречащей положениям Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», что позволяет прийти к выводу о возможном возникновении в правоприменительной практике противоречий между указанными правовыми актами, поскольку из существа гражданского законодательства следует, что иные нормативные акты не могут ему противоречить. Установлено, что помимо указанных нормативных актов, правовое регулирование залога недвижимости (ипотеки) осуществляется нормами Федеральных законов «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об оценочной деятельности», поскольку определение в договора залога стоимости предмета залога является существенным условием договора; нормами Федерального закона «Об организации страхового дела», так как установлено, что в большинстве случаев наряду с заключением договора залога обязательным является заключение договора комплексного ипотечного страхования; нормами Федерального закона «Об исполнительном производстве», который детально регламентирует порядок обращения взыскания на заложенное имущество. В целях усовершенствования правового регулирования залога недвижимости принято также Постановление Правительства от 11.01.2000г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ».

Установлено, что термин залог недвижимости (ипотека) употребляется в трех различных интерпретациях:

в юридическом смысле – как залог недвижимого имущества, который служит возникновением обязательств кредитно-заемного характера и обеспечивает их исполнение;

в документарном смысле - как закладная или долговое свидетельство, подтверждающее право залогодержателя на получение исполнения по обязательству, обеспеченному залогом (ипотекой);

в экономическом аспекте – как кредит на условиях его обеспечения залогом приобретаемой недвижимости.

По результатам анализа правовых норм и изучения понятия залога недвижимости (ипотеки) сделан вывод о том, что правовая природа залога недвижимости в целом и ипотеки в частности имеет неопределенное понятие, поскольку может неоднозначно трактоваться. Установлено, что ипотека является разновидностью залога, имеющего обеспечительную функцию, которая заключается в том, что в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства, кредитор получает удовлетворение за счет заложенного имущества. Одним из признаков ипотеки как разновидности залога является то обстоятельство, что режим ипотеки может быть распространен на ряд имущественных прав: долю в праве собственности, право аренды, право требования участника долевого строительства. И ипотека и залог порождает у собственника имущества ограничения по распоряжению имуществом при его отчуждении, передачу в аренду, безвозмездное пользование другим лицам. Установлено, что залог является способом реального обеспечения обязательств, имеет акцессорный, т.е. дополнительный характер и не может существовать отдельно от основного обязательства.

Определено, что объектом залога (ипотеки) является обремененное залогом (ипотекой) недвижимое имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности с целью удовлетворения требований ипотечного кредитора и имеющееся в натуре к моменту обращения взыскания.

Установлено, что предметом залога (ипотеки) может быть любое недвижимое имущество, указанное в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации – земельные участки, за исключением тех, которые находятся в государственной или муниципальной собственности; предприятия, здания, строения и сооружения; жилые дома и квартиры, их части, в том числе состоящие из одной или нескольких комнат, дачи, воздушные и морские суда, космические объекты. Не может являться предметом залога (ипотеки) имущество, изъятое из оборота, природные ресурсы, недра. Предметом залога в целом может являться и движимое имущество, предметом залога (ипотеки) также могут являться права с ограниченным сроком действия, при этом залог таких прав может быть установлен только в рамках срока действия права. Предметом залога (ипотеки) может являться также объект незавершенного строительства при наличии зарегистрированного права на него. Отмечено, что в случае залога (ипотеки) главной вещи, залог распространяется и на ее принадлежность.

По результатам изучения нормативных актов установлено, что сторонами в залоговом обязательстве выступают залогодатель – лицо, которое предоставляет имущество в залог и залогодержатель – лицо, получившее имущество в залог. В качестве залогодателя может выступать как сам должник, так и третье лицо, имеющее какие-либо договорные отношения, либо не имеющее их. Залогодателем имущества может быть только собственник, тогда как ранее действующее законодательство допускало возможность передачи в залог имущества, находящегося на праве хозяйственного ведения. Залогодателем может являться как физическое лицо, так и юридическое лицо. Залог права аренды или иного права допускается только с согласия собственника. Состав сторон залогового правоотношения может измениться в период существования залога, например при переходе прав кредитора по договору об ипотеке при условии одновременной передачи прав по основному обязательству путем уступки требования. Согласие должника, являющегося залогодателем при этом не требуется.

Установлено, что залогодержатель приобретает совокупность прав с момента заключения договора о залоге, а при передаче предмета залога – право владения, право требования имущества из чужого незаконного владения, право на ограничение в пользовании предметом залога.

В зависимости от нахождения имущества у залогодателя либо у залогодержателя возникает обязанность в надлежащем его сохранении и содержании, в том числе страховании за счет залогодателя от рисков утраты и повреждения, обязанность уведомлять другую сторону о возникновении риска утраты либо повреждения. Исходя из объема прав сделан вывод о том, что право распоряжения залогодателя, принадлежащим ему имуществом, в отношении которого оформлен залог, ограничено правом владения и пользования в том случае, если предмет залога не передается залогодержателю.

В случае, когда предмет залога выбыл из владения залогодержателя у последнего возникает право требования досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом. При исполнении обязательства, обеспеченного залогом, прекращается договор залога, у залогодержателя возникает обязанность возврата заложенного имущество залогодателю. Установлено, что залогодатель вправе в любое время до реализации предмета залога прекратить обращение взыскания на предмет залога посредством исполнения обеспеченного залогом обязательства.

В процессе анализа действующих правовых норм определено, что договор залога недвижимости заключается в письменной форме, при этом его обязательное нотариальное удостоверение не требуется. При ипотеке в силу закона заключается договор купли-продажи приобретаемого жилья и кредитный договор, на основании которого предоставляются средства на приобретение заложенного по договору недвижимого имущества. В договоре должны быть указаны все существенные условия договора: предмет, источник оплаты приобретаемой недвижимости, порядок расчета между сторонами, права и обязанности сторон, срок действия договора, оценочная стоимость предмета залога, существо, срок и размер исполнения обязательства, обеспеченного залогом, право, в силу которого предмет залога принадлежит залогодателю и орган, зарегистрировавший указанное право. Отмечено, что немаловажным при заключении договора является вопрос о заключении договора комплексного ипотечного страхования на случай смерти заемщика, утраты трудоспособности, утраты и повреждения имущества в результате физического воздействия. При заключении договора залога возможно оформление закладной – именной ценной бумаги, которая отражает основные условия кредитного обязательства и договора залога и свидетельствует о праве кредитора на получение исполнения по денежному обязательству. Залог недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации.

Отмечено, что ипотека в силу закона возникает с момента государственной регистрации ипотеки, тогда как ранее действующее законодательство иначе определяло момент возникновения ипотеки – с момента государственной регистрации права на заложенное имущество. Установлено, что в настоящее время государственная регистрации ипотеки в силу закона проводится на основании совместного заявления залогодержателя и залогодателя либо нотариуса, в связи с чем необходимым признано внесение изменений в статью 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» путем указания на регистрацию сведений о залоге одновременно с регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются залогом на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство.

Определено, что государственная регистрация имеет важное практическое значение, так как закон связывает вступление договора ипотеки в силу именно с моментом государственной регистрации, а не с моментом его заключения.

В процессе исследования выявлено, что обращение взыскания на заложенное имущество возможно двумя способами – в судебном и внесудебном порядке. Судебный порядок обращения взыскания допускается приоритетно, а внесудебный в двух случаях - если предмет залога законом не отнесен к числу недвижимых вещей, взыскание на которые может быть обращено исключительно по решению суда и если есть согласие залогодержателя на обращение взыскания во внесудебном порядке и соглашение об определении порядка такого обращения достигнуто. Обращение взыскания на предмет залога в судебном порядке производится путем реализации на публичных торгах, тогда как обращение взыскания во внесудебном порядке происходит путем проведения аукциона. Реализация заложенного имущества на публичных торгах во внесудебном порядке возможна при наличии соглашения об этом.

Проанализировав теоретические нормы, регулирующие отношения в сфере залога недвижимости следует отметить, что не сложилось однозначного понимания как определить объем взыскания, если основное обязательство изменено; каким критерием следует руководствоваться при установлении начальной продажной цены реализуемой недвижимости. Отсутствие, неполнота, неясность положений законодательства не позволяют найти однозначные ответы на поставленные вопросы. В этой связи задача совершенствования гражданского законодательства в указанной сфере сохраняет актуальность.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Нормативно-правовые акты:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ (в ред. от 30.03.2016г.) // СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301, СЗ РФ. - 2016. - № 14. - Ст. 1906.
2. Закон РФ от 29.05.1992г. № 2872-1 «О залоге» (в ред. от 06.12.2011г.) // Ведомости СНД и ВС РФ. - 1992. - № 23.- Ст. 1239, СЗ РФ. - 2011. - №50. - Ст. 7347.
3. Закон РФ от 27.11.1992г. № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» (в ред. от 26.07.2017г.) // Ведомости СНД и ВС РФ.- 1993. - № 2. - Ст. 56, СЗ РФ. - 2017. № 31 (часть 1). - Ст. 4754.
4. Федеральный закон от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 01.07.2017г.) // СЗ РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400, СЗ РФ. - 2017. - № 27. - Ст. 3938.
5. Федеральный закон от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 03.07.2016г.) // СЗ РФ. - 1997. - № 30. -Ст. 3594, СЗ РФ. - 2016. № 27 (Часть 2). - Ст. 4293.
6. Федеральный закон от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 03.07.2016г.) // СЗ РФ. - 1997. - № 30. -Ст. 3594, СЗ РФ. - 2016. - № 27 (Часть 2). - Ст. 4293.
7. Федеральный закон от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 29.07.2017г.) // СЗ РФ. - 1998. - №. 31. - Ст. 3813, СЗ РФ. - 2017. - № 31 (часть 1). - Ст. 4823.
8. Федеральный закон от 11.11.2003г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (в ред. от 01.07.2017г.) // СЗ РФ. - 2003. - № 46 (часть 2). - Ст. 4448, СЗ РФ. - 2017. № 27. - Ст. 3938.
9. Федеральный закон от 20.08.2004г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (в ред. от 07.03.2017г.) // СЗ РФ. - 2004. - №34. - Ст. 3532, СЗ РФ. - 2017. - №11. - Ст. 1541.
10. Федеральный закон от 02.10.2007г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (в ред. от 26.07.2017г.) //СЗ РФ. - 2007. - № 41. - Ст. 4849, СЗ РФ. -2015.- № 31 (часть 1). - Ст. 4739.
11. Федеральный закон от 21.12.2013г. № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» // СЗ РФ. - 2013. - № 51. - Ст. 6687.
12. Указ Президента РФ от 18.07.2008г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» (в ред. от 29.07.2014г.) // СЗ РФ. - 2008. - № 29 (Часть 1). - Ст. 3482, СЗ РФ. - 2014. - № 31. - Ст. 4402.
13. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (вместе с «Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», «Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации») (в ред. от 08.05.2002г. №302) // СЗ РФ. - 2000. - № 3. - Ст. 278, СЗ РФ. - 2002. - № 20. - Ст. 1859.
14. Постановление Правительства РФ от 26.11.2007г. № 812 «Об утверждении Правил проведения конкурса по отбору специализированного депозитария для заключения с ним договора об оказании услуг специализированного депозитария федеральному органу исполнительной власти, обеспечивающему функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, и Правил определения совокупной взвешенной оценки (рейтинга) специализированного депозитария для заключения с ним договора об оказании услуг специализированного депозитария федеральному органу исполнительной власти, обеспечивающему функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (ред. от 08.12.2008г. № 929) // СЗ РФ. - 2007. - № 49. - Ст. 6172, СЗ РФ. - 2008. - № 50. - Ст. 5957.
15. Постановление Правительства РФ от 15.05.2008г. № 370 «О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (вместе с «Правилами предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов», «Правилами оформления ипотеки в отношении участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих») (в ред. от 25.05.2017г.) // СЗ РФ. - 2008. - № 20. - Ст. 2369, СЗ РФ. - 2017. - № 23. - Ст. 3326.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2010. - № 7.

Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009г.) // Вестник ВАС РФ. - 2009. - № 11.

Специальная учебная и научная литература:

Викторова Р.Н. Принципы залога недвижимости // Гражданское право. - 2010. - № 2. - С. 27-29.

Гришаев С.П. Ипотека на современном этапе. Комментарий законодательства / С.П. Гришаев. URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=CMB&n=16151#0 (Дата обращения 03.10.2017).

4. Демушкина Е. Проблемы применимости акцессорности вещной защиты ипотеки в российском гражданском праве. / Е.Демушкина. - М.: Юриспруденция, 2011. – 208с.

5. Кайль А.Н., Лупу А.А., Оськина И.Ю. Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный) / А.Н. Кайль, А.А.Лупу, И.Ю. Оськина. - М.: ЭлКниги, 2014. – 426 с.

6. Лепехин И.А. Обращение взыскания на предмет ипотеки //Нотариус.- 2010. - № 2. - С.31-34.

7. Лозовская С.О. О залоге недвижимого имущества (ипотеке) // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2012. - № 5. - С. 42-49.

8. Мочалова В.А. Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество: Научно-практическое пособие / В.А.Молчанов. - М: Юстицинформ, 2013. – 224 с.

9. Рассказова Ю.Н. Залог движимого имущества // Меры обеспечения и меры ответственности в гражданском праве: Сборник статей. - М.: Статут, 2010. – 413 с.

10. Ушаков А.А. Комментарий к параграфу 3 «Залог» главы 23 «Обеспечение исполнения обязательств» части первой Гражданского кодекса РФ (постатейный) / А.А.Ушаков // URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=CMB&n=17550#0. (Дата обращения 03.10.2017).

10. Хуснетдинова Л. Ипотека жилых помещений // Жилищное право. - 2010. - № 5. - С. 71-87.

11. Хуснетдинова Л. Ипотечное жилищное кредитование в Российской Федерации // Жилищное право. - 2010. - № 7. - С.101-119.

12. Хуснетдинова Л.М. Понятие и сущность ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации // Семейное и жилищное право. - 2011. - № 6. - С. 31-36.

13. Хуснетдинова Л.М. Порядок оформления ипотеки жилого помещения // Жилищное право. - 2010. - № 12. - С. 75-98.

14. Шорохова В.Е.Проблемные вопросы ипотеки здания // Юрист. - 2013. - № 9. - С. 15-17.

1. Закон РФ от 29.05.1992г. № 2872-1 «О залоге» (в ред. от 06.12.2011г.) // Ведомости СНД и ВС РФ. - 1992. - № 23.- Ст. 1239, СЗ РФ. - 2011. - № 50. - Ст. 7347. ↑

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ (в ред. от 30.03.2016г.) // СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301, СЗ РФ. - 2016. - № 14. - Ст. 1906. ↑

3. Указ Президента РФ от 18.07.2008г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» (в ред. от 29.07.2014г.) // СЗ РФ. - 2008. - № 29 (Часть 1). - Ст. 3482, СЗ РФ. - 2014. - № 31. - Ст. 4402. ↑

4. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009г.) // Вестник ВАС РФ. - 2009. - № 11. ↑

5. Федеральный закон от 21.12.2013г. № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» // СЗ РФ. - 2013. - № 51. - Ст. 6687. ↑

6. Федеральный закон от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 01.07.2017г.) // СЗ РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400, СЗ РФ. - 2017. - № 27. - Ст. 3938. ↑

7. Мочалова В.А. Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество: Научно-практическое пособие / В.А.Молчанов. - М: Юстицинформ, 2013.- С. 7. ↑

8. Хуснетдинова Л.М.Понятие и сущность ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации // Семейное и жилищное право. - 2011. - № 6. - С. 32. ↑

9. Федеральный закон от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 03.07.2016г.) // СЗ РФ. - 1997. - № 30. -Ст. 3594, СЗ РФ. - 2016. № 27 (Часть 2). - Ст. 4293.

   . ↑

10. Федеральный закон от 11.11.2003г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (в ред. от 01.07.2017г.) // СЗ РФ. - 2003. - № 46 (часть 2). - Ст. 4448, СЗ РФ. - 2017. № 27. - Ст. 3938. ↑

11. Гришаев С.П. Ипотека на современном этапе. Комментарий законодательства / С.П. Гришаев. URL:http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=CMB&n=16151#0 (Дата обращения 03.10.2017). ↑

12. Федеральный закон от 20.08.2004г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (в ред. от 07.03.2017г.) // СЗ РФ. - 2004. - №34. - Ст. 3532, СЗ РФ. - 2017. - № 11. - Ст. 1541. ↑

13. Федеральный закон от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 29.07.2017г.) // СЗ РФ. - 1998. - №. 31. - Ст. 3813, СЗ РФ. - 2017. - № 31 (часть 1). - Ст. 4823. ↑

14. Закон РФ от 27.11.1992г. № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» (в ред. от 26.07.2017г.) // Ведомости СНД и ВС РФ.- 1993. - № 2. - Ст. 56, СЗ РФ. - 2017. № 31 (часть 1). - Ст. 4754. ↑

15. Федеральный закон от 02.10.2007г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (в ред. от 26.07.2017г.) //СЗ РФ.-2007.-№ 41.-Ст. 4849, СЗ РФ.-2015.-№ 31 (часть 1).-Ст. 4739. ↑

16. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (вместе с «Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», «Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации») (в ред. от 08.05.2002г. №302) // СЗ РФ. - 2000. - № 3. - Ст. 278, СЗ РФ. - 2002. - № 20. - Ст. 1859. ↑

17. Постановление Правительства РФ от 15.05.2008г. № 370 «О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (вместе с «Правилами предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов», «Правилами оформления ипотеки в отношении участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих») (в ред. от 25.05.2017г.) // СЗ РФ. - 2008. - № 20. - Ст. 2369, СЗ РФ. - 2017. - № 23. - Ст. 3326. ↑

18. Постановление Правительства РФ от 26.11.2007г. № 812 «Об утверждении Правил проведения конкурса по отбору специализированного депозитария для заключения с ним договора об оказании услуг специализированного депозитария федеральному органу исполнительной власти, обеспечивающему функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, и Правил определения совокупной взвешенной оценки (рейтинга) специализированного депозитария для заключения с ним договора об оказании услуг специализированного депозитария федеральному органу исполнительной власти, обеспечивающему функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (ред. от 08.12.2008г. № 929) // СЗ РФ. - 2007. - № 49. - Ст. 6172, СЗ РФ. - 2008. - № 50. - Ст. 5957. ↑

19. Хуснетдинова Л. Ипотечное жилищное кредитование в Российской Федерации // Жилищное право. - 2010. - № 7. - С. 105. ↑

20. Гришаев С.П. Ипотека на современном этапе. Комментарий законодательства / С.П. Гришаев. URL:http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=CMB&n=16151#0 (Дата обращения 03.10.2017). ↑

21. Хуснетдинова Л. Ипотека жилых помещений // Жилищное право. - 2010. - № 5. - С. 73. ↑

22. Ушаков А.А. Комментарий к параграфу 3 «Залог» главы 23 «Обеспечение исполнения обязательств» части первой Гражданского кодекса РФ (постатейный) / А.А.Ушаков // URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=CMB&n=17550#0. (Дата обращения 03.10.2017) ↑

23. Лозовская С.О. О залоге недвижимого имущества (ипотеке) // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2012. - № 5. - С. 45. ↑

24. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ (в ред. от 30.03.2016г.) // СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301, СЗ РФ. - 2016. - № 14. - Ст. 1906. ↑

25. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ (в ред. от 30.03.2016г.) // СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301, СЗ РФ. - 2016. - № 14. - Ст. 1906 ↑

26. Федеральный закон от 21.12.2013г. № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» // СЗ РФ. - 2013. - № 51. - Ст. 6687. ↑

27. Федеральный закон от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 01.07.2017г.) // СЗ РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400, СЗ РФ. - 2017. - № 27. - Ст. 3938. ↑

28. Викторова Р.Н.Принципы залога недвижимости // Гражданское право. - 2010. - № 2. - С. 28. ↑

29. Демушкина Е. Проблемы применимости акцессорности вещной защиты ипотеки в российском гражданском праве. / Е.Демушкина. - М.: Юриспруденция, 2011. - С. 26. ↑

30. Рассказова Ю.Н. Залог движимого имущества // Меры обеспечения и меры ответственности в гражданском праве: Сборник статей. - М.: Статут, 2010. - С. 15. ↑

31. Мочалова В.А. Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество: научно-практическое пособие / В.А. Мочалова. - М.: Юстицинформ, 2013. - С. 168. ↑

32. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ (в ред. от 30.03.2016г.) // СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301, СЗ РФ. - 2016. - № 14. - Ст. 1906. ↑

33. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2010. - № 7. ↑

34. Кайль А.Н., Лупу А.А., Оськина И.Ю. Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный) / А.Н.Кайль, А.А.Лупу, И.Ю. Оськина. - М.: ЭлКниги, 2014. - С. 212. ↑

35. Федеральный закон от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 01.07.2017г.) // СЗ РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400, СЗ РФ. - 2017. - № 27. - Ст. 3938. ↑

36. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ (в ред. от 30.03.2016г.) // СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301, СЗ РФ. - 2016. - № 14. - Ст. 1906. ↑

37. Хуснетдинова Л.М.Порядок оформления ипотеки жилого помещения // Жилищное право. - 2010. - № 12. - С. 83. ↑

38. Хуснетдинова Л.М. Порядок оформления ипотеки жилого помещения // Жилищное право. - 2010. - № 12. - С. 89. ↑

39. Федеральный закон от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 01.07.2017г.) // СЗ РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400, СЗ РФ. - 2017. - № 27. - Ст. 3938. ↑

40. Федеральный закон от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 01.07.2017г.) // СЗ РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400, СЗ РФ. - 2017. - № 27. - Ст. 3938. ↑

41. Лепехин И.А. Обращение взыскания на предмет ипотеки //Нотариус.- 2010. - № 2. - С. 32. ↑

42. Федеральный закон от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 01.07.2017г.) // СЗ РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400, СЗ РФ. - 2017. - № 27. - Ст. 3938. ↑

43. Шорохова В.Е.Проблемные вопросы ипотеки здания // Юрист. - 2013. - № 9. - С. 16. ↑