Ипотека в гражданском праве( Общие основы гражданско-правового регулирования ипотечных отношений в России)

Содержание:

Введение

В Российской Федерации идут интенсивные процессы развития ипотечных отношений. Основное назначение ипотеки - обеспечение возврата выданных кредитов залогом недвижимого имущества. В развитии ипотеки заинтересованы как граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, так и само государство, поскольку ипотечное кредитование способствует привлечению в сферу строительства крупных инвестиций. Причем эти инвестиции не только значимы, но и по своему характеру являются долгосрочными, а кроме того, эффективно обеспечены недвижимостью.

Ипотека является формой залога и служит обеспечением исполнения обязательств. Понятие ипотеки было введено в 1992 году Законом РФ "О залоге" и закреплено в п. 2 ст. 334 ГК РФ, согласно которому ипотекой считается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. Так как объектом ипотеки является недвижимость, то она является наиболее привлекательным способом обеспечения долгосрочных обязательств.

Ипотека - важный экономический фактор в развитии инфраструктуры государства. Принято считать, что финансовые ресурсы, сосредоточенные в России, недостаточны для осуществления крупномасштабных проектов, однако даже существующие ресурсы используются неэффективно. В результате большинство организаций, банков и иных кредитных организаций не имеют необходимых средств в достаточной степени. Ипотека позволит привлечь кредитные ресурсы под обеспечение имеющейся недвижимости.

Обеспечение кредита недвижимым имуществом позволит гражданам и строительным организациям привлечь средства для решения жилищной проблемы. Ипотечный кредит может быть использован и на развитие малого предпринимательства. Данное направление могло бы решить и проблему переквалификации работников и способствовать созданию дополнительных рабочих мест.

В настоящее время институт ипотеки в России только формируется.

Федеральный закон от 16 июля 1998г. N 102-ФЗ (в ред. от 17.06.2010) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – ФЗ «Об ипотеке») является первым в российской истории специальным законом, регулирующим залоговые операции с недвижимостью. Следует отметить, что данный Закон не является окончательным итогом развития ипотечных отношений в России, а всего лишь знаменует их начало. Многие реальные проблемы выявлены в ходе воплощения законодательных норм в практику, которая показала пробелы как в самом Законе об ипотеке, так и в механизме его реализации. Поэтому окончательный ответ о правомерности действий в той или иной ситуации даст судебная практика, либо законодатель, сформулировав в виде дополнений и изменений к указанному Закону точное предписание о том, в каком порядке осуществляется правовое регулирование соответствующих ипотечных отношений. Эволюция данных отношений несомненно привнесет новое содержание в законодательно установленные формы ипотеки, которые в настоящее время в значительной степени стали консолидирующей основой для формирования национального ипотечного рынка.

Довольно часто именно договор ипотеки порождает, изменяет и прекращает ипотечные правоотношения, поэтому от закрепления в законодательстве четкой и юридически грамотной правовой конструкции договора ипотеки, позволяющей надежно защитить обе стороны данного договора, зависит дальнейшее развитие ипотечных отношений в России.

В этой связи настоящая курсовая работа посвящена анализу правовой конструкции договора ипотеки в российском законодательстве, выявлению ее недостатков и разработке предложений по их устранению.

Целью работы является комплексный анализ правовой конструкции договора об ипотеке в российском гражданском праве, изучение прав и обязанностей сторон по договору ипотеки, исследование теоретических и практических проблем правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях, а также разработка предложений по совершенствованию действующего российского законодательства.

Исходя из вышеуказанной цели были определены

следующие задачи исследования:

- изучить историю возникновения и развития института ипотеки;

- провести анализ нормативно-правовых актов, регулирующих ипотечные отношения;

- определить особенности правовой конструкции договора об ипотеке;

- исследовать существенные условия договора об ипотеке;

- определить основания возникновения и особенности гражданско-правовой ответственности по договору об ипотеке;

- сформулировать на основе проведенного исследования предложения и рекомендации по совершенствованию действующего законодательства.

Объектом курсовой работы являются общественные отношения в сфере правового регулирования договора ипотеки как способа приобретения права собственности на жилые помещения. 

Предмет курсовой работы нормы, регулирующие договор ипотеки как способа приобретения права собственности на жилые помещения.

Нормативно-правовую базу исследования составили действующие, а также утратившие силу нормативные правовые акты Российской Федерации, а также зарубежное законодательство, регулирующее вопросы залога недвижимости.

Теоретическую основу исследования составили научные труды отечественных и зарубежных ученых-правоведов, содержащие исследования проблем правового регулирования договорных отношений, работы посвященные залогу недвижимости, а также труды по общей теории права.

Методологической основой исследования является совокупность общенаучных методов исследования, включая диалектический, исторический, лингвистический, метод системного анализа, сравнительно-правовой, формально-юридический, структурно-функциональный и другие методы.

Структура работы. Курсовая работа состоит из трех глав, содержащих восемь параграфов, заключения и списка использованной литературы. Структура работы отражает цель и задачи исследования.

Глава 1. Общие основы гражданско-правового регулирования ипотечных отношений в России

1.1. Историческое развитие института ипотеки в российском праве

Институт ипотеки, возникший в Древней Греции, оказал существенное влияние на развитие римского гражданского права.

Развитие институт ипотеки получил в классическом римском праве. Именно к этому времени ипотечное право сформировалось как право кредитора на чужую вещь, заключающееся в том, что в случае неудовлетворения по обязательству ему предоставляется правомочие истребовать заложенную вещь от любого его обладателя, продать ее и из вырученной суммы получить удовлетворение. Иными словами, кредитору были предоставлены такие права, которые ставили его в преимущественное положение по сравнению с собственником заложенной вещи.

Впоследствии ипотека получила распространение во всех развитых правопорядках. Ипотечные банки впервые появились в Германии в XVIII веке. Первый ипотечный банк был основан в Силезии в 1770 году. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций). С начала XIX в. деятельность ипотечного банка распространилась на мелкие помещичьи владения, а затем и на крестьянские хозяйства^[1].

История развития законодательства во многом может помочь сформировать четкую правовую систему страны в будущем. Именно поэтому очень важно знать все этапы развития того или иного института права.

Первое упоминание об ипотеке встречается еще два тысячелетия назад. Сегодня же залог недвижимости – один из самых важных и значимых инструментов обеспечения обязательств. Ипотека – слово, пришедшее к нам из Древней Греции, в переводе означает «закладная», «залог». Большое развитие ипотека приобрела в римском праве. Именно тогда были сформированы важнейшие принципы ипотеки, какой мы знаем ее сегодня^[2].

Необходимость появления ипотеки в первую очередь обусловлена потребностью гарантированного обеспечения кредита. Еще в Древнем Риме выделяли две формы кредита – реальный и личный. Личный кредит обуславливался доверием к кредитуемому, а гарантией доверия выступало все имущество должника. При реальном кредитовании обеспечением исполнения обязательства служит одна конкретная вещь. И в случае неисполнения обязательств должником кредитор может выставить на продажу заложенную вещь. Реализацией реального кредита выступала форма залога, в которой не было факта передачи владения кредитору. Позднее появились две новые формы залога. Стали выделять залоговое право, характерной особенностью которого было то, что права владения вещью переходит к кредитору. Другой вид залогового права отличался тем, что вещь может оставаться у должника до наступления факта просрочки обеспеченного залогового обязательства.

В римском праве залог (ипотека) применялся для движимых и недвижимых вещей. Причем устанавливалась она негласно, достаточно было заключить договор в устной форме. Для правовой системы это очень большой недостаток – ведь вещь могла закладываться несколько раз в одно и то же время. Кредитор сильно рисковал, ведь на заложенную вещь ранее могла быть установлена ипотека, о которой он не мог знать. В Европе в Средние века появилась генеральная ипотека, которая обременяла все имущество должника. Учитывалось даже то имущество, которое он мог приобрести после заключения сделки.

Уже в Древнем Риме наиболее часто договор ипотеки заключали при сделках с недвижимостью. Земля на тот момент являлась самым основным средством производства, без которого должник фактически не мог выполнять свои обязательства.

Большим вкладом в развитие института ипотеки в средневековой Европе стало появление понятия «ипотечных книг». В частности в Германии ипотека стала подразделяться на различные формы. Кроме ипотеки собственника появилась вторая форма, не применяемая и не известная в римском праве. Ее суть состояла в том, что изначально у кредитора появлялось залоговое право на земельный участок, причем оно не сопровождалось правом требования личного характера. От обладателя заложенной недвижимости кредитор мог требовать предоставления имущества под страхом совершения сделки или продажи его участка. Тем не менее, в случае частичного или неполного удовлетворения кредитор не имеет особого личного риска из продажи участка. Таким образом, поиск баланса и равновесия прав сторон и послужил толчком к развитию формы реального кредита. Этому способствовало и стремление залогодержателя получить форму более совершенного обеспечения кредита^[3].

У российского права есть своя история развития залога недвижимости. В дореволюционной России считали залог вещным правом, которое закрепляет принадлежность вещей. В то же время термин «залог» применяли только по отношению к недвижимости. Традиционно залог движимого имущества именовался «закладом».

В одном из так и не принятых комментариев к проекту Российского гражданского уложения говорилось о том, что вотчинное залоговое право тяготеет непосредственно на имении и переходит на всякого вновь приобретшего имение.

В современной России основные положения залога недвижимого имущества описаны в части первой гражданского Кодекса Российской Федерации. Более точный понятия и определения внес Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принятый в 1998 году. Список законодательных актов, регулирующих данный вопрос, растет с каждым годом^[4].

Если сравнить проект Российского гражданского уложения и современное гражданское право, можно найти существенную близость в определении ипотеки. Данный институт на сегодняшний день отнесен к обязательственному праву.

В современной трактовке указывается на то, что в договоре о залоге (ипотеке) есть две стороны – залогодержатель, который является кредитором по обязательству и залогодатель. Залогодержатель по закону имеет право на удовлетворение денежных требований к должнику исходя из стоимости заложенного имущества другой стороны. Законодательство развивается с каждым годом, поэтому институт залога недвижимости будет постепенно изменяться.

Наряду с ипотекой, как наиболее удобным способом обеспечения обязательства, прежде всего для должника, существовали другие способы. Это фидуция, при которой должник передавал закладываемое имущество в собственность кредитору, и пигнус как передача имущества во владение кредитору. В римском праве установление ипотеки допускалось не только на недвижимые, но и на движимые вещи. Это правовое положение обосновывалось прежде всего высоким хозяйственным значением движимых вещей и тем, что ипотека устанавливалась лишь на редко отчуждавшиеся движимости большой ценности. При множественности ипотек на одно и то же имущество первый по времени ипотечный кредитор один обладал правом обратить недвижимость в продажу, и при этом не обязательно с публичных торгов. Последующие по времени кредиторы, после покрытия требований первого, вставали на его место.

Как видно из вышеизложенного, ипотека представляет собой средство обеспечения обязательства, при котором у должника сохраняется право владения и пользования заложенным имуществом, независимо от того, движимое оно или недвижимое. Но получила она наибольшее распространение при залоге недвижимости, и прежде всего земельных участков, по следующим причинам. Землю и другое недвижимое имущество невозможно перенести на другое место, в отличие от движимого имущества. К тому же недвижимость является основным средством производства, лишившись которой должник практически не в состоянии будет выполнить свои обязательства перед кредитором. Поэтому ипотеку стали широко применять именно при залоге недвижимости.

Ипотека имела место и в гражданском праве дореволюционной России. В советский период она утратила свое значение в связи с ликвидацией частной собственности на землю и упразднением деления имущества на движимое и недвижимое. Как уже отмечалось, ипотека возвратилась в российское законодательство с принятием Закона "О залоге". Ей посвящена глава 2 этого Закона. Статья 42 гласит: "Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им". Данное определение нельзя назвать полным, поскольку в нем "чистые" земельные участки как предмет ипотеки вообще не указаны^[5].

С принятием нового Гражданского кодекса данная проблема не была окончательно решена. В п.2 ст.334 Кодекса говорится, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.

Ипотека может быть договорной, если она возникла на основании договора, и законной. Закон, предусматривающий возникновение ипотеки, должен содержать указания на то, в силу какого обязательства и какое имущество должно обременяться ипотекой. Такие указания содержатся, например, в ст. 587 Гражданского кодекса РФ, где говорится, что при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты обретает право залога на это имущество^[6].

Определенную роль в регулировании правовых отношений залога недвижимого имущества сыграли распоряжение правительства Российской Федерации от 27 декабря 1993 г. N 96-рз. В соответствии с данным документом ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе передавать или отчуждать иным образом. Ипотека не допускается в отношении имущества, на которое по закону не может быть обращено взыскание. Она может быть установлена на:

земельные участки, в том числе из состава земель сельскохозяйственного назначения;

предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

жилые дома и квартиры, дачи, садовые домики, гаражи и другие строения потребительского назначения;

иное недвижимое имущество.

Предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Поскольку одним из основных предметов ипотеки являются земельные участки, то до принятия Земельного кодекса Российской Федерации вопрос в отношении данного предмета не будет окончательно решенным. Его результат будет зависеть от пределов включения земельных участков в гражданский оборот. По данному вопросу в научной литературе высказываются самые противоположные мнения: от полной свободы сделок с землей и запрета вмешательства государства в свободу их совершения до жесткого контроля государства над распоряжением земельной собственностью. Законодатель в этом отношении должен найти оптимальный вариант. Безусловно, земля должна находиться в собственности субъектов гражданских правоотношений и активно участвовать в гражданском обороте, не меняя при этом своего назначения. Контроль государства в этом отношении необходим, ведь земля - это не только недвижимое имущество, но и основное естественное средство производства, природный объект.

Исходя из анализа действующих нормативных актов, регулирующих связанные с залогом недвижимого имущества правовые отношения, становится очевидным, что существуют пробелы в законодательстве. Они частично восполняются с помощью подзаконных актов. Определенную роль в данном процессе сыграл Указ Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования"^[7].

Главным элементом в понятии ипотеки является ее предмет. Это прежде всего недвижимые вещи. Однако в соответствии со ст. 336 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом залога, а следовательно, и ипотеки могут быть наряду с вещами и имущественные права (требования), за исключением требований, неразрывно связанных с личностью. Предусмотрен залог прав и «Законом о залоге», где в статье 54 говорится, что предметом залога могут быть принадлежащие залогодателю права владения и пользования, в том числе права аренды, другие права (требования), вытекающие из обязательств, и иные имущественные права. Впервые эта норма была установлена Указом Президента СССР от 17 августа 1991 г. "Об обеспечении залогом обязательств, возникающих при осуществлении иностранных инвестиций". Наибольшую актуальность данные положения имеют в отношении вещей, обладающих ограниченной оборотоспособностью. В первую очередь это относится к земельным участкам. Однако в Указе Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" указано, что право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение. Это положение противоречит ст. 336 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 54 Закона Российской Федерации "О залоге". Следовательно, вопрос об ипотеке нельзя считать окончательно урегулированным, необходима дальнейшая законотворческая работа^[8].

Начало 2000-х годов это первый период в истории России 21 века, когда экономическая ситуация, а также уровень развития банковской дела и финансового рынка позволили развиваться цивилизованным ипотечным механизмам. С 2003 г. можно наблюдать бурное развитие системы ипотечного кредитования – с момента развития до достижения локальных пиков роста и последующего спада. Полный цикл является одним из наиболее интересных для наблюдения и изучения по отношению к любому явлению экономической жизни, а его анализ позволяет сделать важные для понимания места ипотеки в обществе выводы. 
Данная Курсовая работа посвящена анализу влияния ипотеки на экономические процессы на макро- и региональном уровнях на основе исследования межотраслевых взаимосвязей. 

Ипотека является одним из наиболее надежных средств обеспечения обязательств. Ее преимущества состоят в том, что заложенная недвижимость, как правило, является высоко ликвидным товаром, и залогодержатель имеет достаточно надежное обеспечение по основному обязательству. В указанном случае кредитор верит не должнику, а вещи. Соответственно, ценность ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств состоит в гарантии удовлетворения требований кредитора если не самим должником, то за счет заложенного имущества. Нередко лишь угроза обращения взыскания по долгам на недвижимое имущество становится основным стимулом, побуждающим должника-залогодателя к исполнению принятых на себя обязательств.

1.2. Регулирование ипотечных правоотношений современным гражданским правом России

Ипотека жилых помещений регулируется нормами гражданского и жилищного права.

Нормы ГК РФ, подлежащие применению в случае возникновения правоотношений по ипотеке, применяются следующим образом:

1) то, что касается самого кредита, регулируется нормами гл. 42 "Кредит", где дано определение кредитного договора и приведены общие положения о его форме;

2) так как ипотека представляет собой, по сути, кредитный договор в обеспечение которого заемщик предоставляет объект недвижимости, то в отношении залога подлежат применению нормы гл. 23 "Обеспечение исполнения обязательств".

Так, согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение перед другими кредиторами лица, котором принадлежит это имущество, за изъятиями, установленными законом^[9]. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. Это и другие нормы о залоге соответствуют Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

С учетом сказанного основным правовым документом, регулирующим основания возникновения, порядок оформления и юридические последствия возникновения самой ипотеки является непосредственно Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Так, в соответствии с п.3 ст. 1 данного Закона общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или непосредственно законом не установлено иных правил. Данный закон, подписанный Президентом РФ в 1998 г., специалисты признают первым специальным законом, регулирующим систему отношений, возникающих в связи с залогом недвижимости. В нем конкретизированы условия предоставления кредита для приобретения недвижимости с дальнейшим залогом прав на нее. Рассмотрены также вся цепочка правоотношений сторон в случае нарушения исполнения обязательств со стороны заемщика, а также порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Эти вопросы регулируются и нормамиГражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ).

Статьей 446 ГПК РФ к имуществу, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, отнесено жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Кроме того, во все указанные нормативные акты регулярно вносятся изменения.

В настоящее время правоотношения в области ипотеки (залога недвижимости) регулируются Федеральным Законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"^[10] и некоторыми другими законодательными актами Российской Федерации.

Значение ипотеки и, соответственно, регулирующего ее законодательства для экономики и гражданского права нашей страны, а также для хозяйствующих субъектов и отдельных граждан (вовлеченных в ипотечные правоотношения, в частности в жилищной сфере) весьма велико.

Предложениям по совершенствованию действующего законодательства Российской Федерации об ипотеке и посвящена настоящая Курсовая работа. Некоторые из них могут усовершенствовать действующее российское законодательство не только об ипотеке, но и о залоге вообще.

Глава 2. Анализ договора ипотечного кредитования как формы реализации ипотечных правоотношений

2.1. Основные элементы и содержание договора ипотечного кредитования

Федеральный закон об ипотеке претерпел известные изменения, связанные прежде всего с содержанием и механизмом реализации ипотечных обязательств. Как известно, речь идет о договоре ипотеки, регулирующем вопросы залога недвижимого имущества.

Этимологически слово "ипотека" произошло от греческого hipotheka, что в переводе означает "заклад", "залог"^[11], и было введено в обиход в начале VI в. до н.э. афинским реформатором Солоном^[12].

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Естественно, что процедура заключения договора ипотеки, как и любого другого договора, подчиняется нормам гражданского законодательства, фиксирующим общие правила гражданского оборота. Однако правоприменительная деятельность, а также нормативные конструкции ГК РФ формируют и закрепляют приоритет специального регулирования над общей нормой, что, собственно, воспроизведено и в положениях ст. 8 «Закона о залоге». Данная статья предусматривает заключение договора об ипотеке с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, с учетом положений «Закона о залоге».

Тем не мене в данном аспекте следует выделить изменения, которые коснулись прежде всего содержания условий соответствующего договора, определяемых п. 1 ст. 9 «Закона о залоге». В указанной статье сохранен перечень условий, которые подразумеваются как существенные, т.е. обязательные для отражения в тексте договора. С учетом конструкции указанной нормы в императивном (обязательном) порядке в договоре указываются предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Если хотя бы одно из названных условий не согласовано сторонами непосредственно в тексте договора, то договор можно считать незаключенным, и не влекущим никаких юридических последствий, за исключением последствий, связанных с недействительностью сделки.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п.1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В таком договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой^[13]. Однако наряду с отражением существенных (обязательных) условий законодатель исходя из принципа свободы договора и диспозитивности правового регулирования дополняет положения указанной статьи п. 1.1, в котором называются условия, которые стороны договора вправе предусмотреть по собственной инициативе.

Как следует из предложенных законодателем новаций, стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

Кроме того, инициатива сторон в формулировании условий договора отдельно может быть выражена в ситуации, когда ипотека возникает в силу закона. В этом случае стороны вправе предусмотреть в отдельном соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К такому соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные законом для договора об ипотеке. Ст. 10 «Закона об ипотеке» содержит соответствующие требования, а также устанавливает обязательную письменную форму такого договора, составляемого в виде одного документа, подписанного сторонами, подлежащего государственной регистрации.

Следовательно, соглашение о порядке взыскания должно отвечать этим формальным требованиям, т.е. должно быть составлено в форме одного документа и пройти государственную регистрацию.

Необходимо сказать, что указанные выше требования к форме договора ипотеки также являются новациями, уточняющими требования к оформлению сделок с недвижимым имуществом, предъявляемым гражданским законодательством.

Касаясь вопросов государственной регистрации договоров ипотеки, необходимо обратить внимание на уточнения, которые внес законодатель в регулирование механизма государственной регистрации нотариально удостоверенного договора об ипотеке, согласно которому для целей государственной регистрации (внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним - ЕГРП) нотариально удостоверенного договора об ипотеке или договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, заявитель обязан представить нотариально засвидетельствованную копию такого договора в орган по регистрации прав.

При этом предусмотрено специальное правило, стимулирующее стороны сделки на представление нотариально засвидетельствованной копии. При непредставлении такой копии содержащееся в таких договорах условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не применяется.

Вместе с тем такое законодательное решение ни в коей мере не ограничивает право сторон и не снимает обязанность регистрирующих органов по совершению государственной регистрации договора ипотеки, даже если для внесения записи в ЕГРП не представлена указанная выше копия документа. Соответственно регистрационные действия должны быть произведены с учетом минимального требования к составу документов, подаваемых на государственную регистрацию сделки.

Некоторые технические изменения претерпела ст. 11 Закона о залоге, регулирующая, как известно, момент возникновения ипотеки как обременения. В связи с этим корректировке подверглись положения п.2 данной статьи. Ранее момент возникновения ипотеки как обременения имущества связывался с моментом заключения договора. В свою очередь, момент начала обременения при возникновении ипотеки в силу закона определялись в диспозитивной конструкции и предусматривали его наступление с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не было установлено договором.

Теперь относительно определения момента возникновения обременения закон содержит более четкие и конкретные правила: ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Комментируя данные новации, следует сказать, что они в большей степени соответствуют практике совершения сделок с недвижимым имуществом, прежде всего в части наступления юридических последствий для сторон договора.

Сделка, подлежащая государственной регистрации, приобретает юридическое значение только с момента совершения регистрации, и какие-либо варианты действий сторон, отраженных в тексте договора относительно условий возникновения обременения, противоречат общим требованиям гражданского законодательства.

Таким образом, условия договора, иным образом определяющие момент возникновения обременения заложенного имущества, следует признать недействительными (т.е. не подлежащими применению). Из этого, однако, не следует, что при наличии порочных условий недействительной будет вся сделка. Как известно, общее правило гражданского законодательства допускает действительность договора в целом, даже при недействительности его части, при условии, что наличие недействительных положений не влияет на исполнение договора, т.е. он может быть исполнен, как если бы такое условие в нем и вовсе отсутствовало. Ст. 180 ГК РФ: недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Уточнения внесены и в содержание ипотечных обязательств, обеспеченных закладной (Глава III «Закона о залоге»). Введение института закладной преследовало в качестве одной из целей развитие системы ипотечного кредитования. При этом расчет законодателя строился на том, что составление закладной в рамках ипотечных правоотношений должно обеспечивать повышенную оборотоспособность и возможность ускоренного и упрощенного рефинансирования кредитных и связанных с ними залоговых обязательств^[14].

Дореволюционное российское законодательство предусматривало ряд документов, обладающих некоторыми схожими с современной закладной признаками, которые, однако, имели принципиально иную правовую природу и целевое предназначение^[15].

Теперь закладная - это ценная бумага, хотя и не включенная в содержащийся в ст. 143 ГК РФ перечень видов ценных бумаг, имеющий, как известно, расширительный (открытый) характер, но тем не менее относимая к таковым. Согласно правилам отнесения документов к ценным бумагам, отраженным в указанной статье, к ценным бумагам относятся и другие документы, которые законами о ценных бумагах или в установленном ими порядке отнесены к числу ценных бумаг. «Закон о залоге» является как раз тем случаем, который определяет закладную как ценную бумагу.

Отметим, что ценные бумаги по общему правилу - строго формальные документы, которые как инструменты обеспечения гражданского оборота могут удостоверять как имущественные, что следует из ст. 142 ГК РФ, так и обязательственные права. В рассматриваемом случае содержание прав, удостоверяемых закладной, носит имущественный характер.

Что касается закладной, то это именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой^[16]. Такая бумага означает, что в ней определен субъект права по ценной бумаге (ст. 145 ГК РФ). В данном случае права, удостоверенные закладной, принадлежат названному в ценной бумаге лицу.

Относительно содержания указанных обязательств в литературе выделяют пять существенных условий договора залога закладной:

1. стороны договора залога и их реквизиты;
2. предмет залога (т.е. закладная как ценная бумага), его описание и реквизиты;
3. оценка предмета залога;
4. существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом закладной;
5. указание на то, передается или нет закладная залогодержателю.

В зависимости от этого различается, в частности, возможный порядок обращения взыскания на заложенную закладную^[17].

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, - также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству согласно п. 5 ст.13 «Закона о залоге».

Требования к содержанию закладной установлены в ст.14 «Закона о залоге»

и исходя из принципа "строгой формальности" должны неукоснительно соблюдаться сторонами ипотечных обязательств при ее составлении.

Новацией является введенный в ее содержание пункт 2.1., предусматривающий обязанность сторон по приведению в соответствие положений договора залога и закладной в части условий о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, а также способов и порядка реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

Если указанные условия, способы и порядок определены сторонами в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, то эти же условия должны быть отражены и в содержании закладной.

2.2. Заключение и расторжение договора ипотечного кредитования

При оформлении ипотеки жилого помещения обязательно необходимо заключать кредитный договор. Кредитный договор - это договор, в котором оговорены все условия предоставления кредита и его дальнейшего погашения, а именно, предмет договора, обеспечение исполнения обязательств по договору, условия страхования предмета ипотеки, порядок предоставления кредита, порядок пользования кредитом и его возврата, обязанности и права сторон, основания и порядок расторжения договора, ответственность сторон, прочие условия по соглашению кредитора и залогодателя. К кредитному договору прилагается график платежей по кредиту, при этом в кредитном договоре должно быть указано, пересчитываются ли проценты по кредиту в зависимости от даты внесения платежа. Наибольшую популярность договор поручительства получил в банковской сфере при выдаче ипотечных кредитов и целевого займа.

О поручительстве. В соответствии с ГК РФ поручитель обязывается перед кредитором отвечать за другого человека, то есть заемщика. Вернее, за исполнение заемщиком своих обязательств полностью или в части. Под поручительством Г.Ф. Шершеневич понимает присоединенное к главному обязательству дополнительное условие об исполнении его сторонним лицом, поручителем, в случае неисправности должника^[18]. Договор поручительства заключается в письменной форме в виде одного документа.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства. Также и лица, совместно давшие поручительство, отвечают перед кредитором солидарно, если иное не предусмотрено договором поручительства.

Поручитель теперь имеет право взыскать с должника все денежные средства, которые он был вынужден отдать банку. К поручителю переходят права кредитора. Он также вправе требовать от должника уплаты процентов на сумму, выплаченную кредитору, и возмещения прочих убытков, понесенных в связи с ответственностью за должника. Сторонами договора поручительства традиционно являются с одной стороны поручитель, с другой - кредитор, который имеет или будет иметь требование к должнику. Должника в классической конструкции договора нет, несмотря на то что он инициирует заключение договора в большинстве случаев^[19].

«Развитие правоотношения, возникающего на основании договора поручительства, и само его существование в решающей степени также зависят от должника» считает Б. М. Гонгало^[20].

Интересно высказывание по этому поводу О.С. Иоффе: "Роль должника заключается в том, что должник обычно подготавливает заключение этого договора, подыскивая поручителя и получая его согласие на поручительство, но участником договора не становится, ибо и без того несет обязанность по уплате долга как субъект основного обязательства"^[21].

О возможности существования обратной ситуации указал И.М. Тютрюмов: "Можно принять на себя поручительство и без предложения со стороны того, за кого поручительство дается, и даже без его ведома"^[22]. О том же говорит и Г.Ф. Шершеневич: "Поручительство основывается на договоре, заключаемом по обоюдному соглашению... между поручителем и кредитором, даже без участия должника, так как на его положение поручительство не оказывает влияния"^[23].

Заключение договора комплексного ипотечного страхования - одно из обязательных условий при покупке квартиры в кредит.

В договоре страхования должны быть указаны все существенные условия, а именно, предмет договора, объекты страхования, страховые случаи, страховая сумма, страховая премия, исключения из страховой ответственности, срок действия договора, досрочное прекращение договора, права и обязанности сторон договора, порядок выплаты страхового возмещения (обеспечения), ответственность сторон.

При ипотечном кредитовании заемщик заключает договор страхования от следующих рисков: прекращение или ограничение права собственности на приобретаемый объект недвижимости; смерть и утрата трудоспособности заемщика; утрата и повреждение предмета залога в результате его физического уничтожения^[24].

Выгодоприобретателем по всем трем видам страхования выступает банк-кредитор, страхователем является заемщик, так как он оплачивает страховую премию^[25].

Например, страховая компания Росгосстрах^[26] предлагает выбрать комплексную программу ипотечного страхования, которая включает в себя: страхование жизни и здоровья заемщика от постоянной или временной утраты трудоспособности или смерти, страхование приобретаемого имущества на случай пожара, взрыва, повреждения имущества водой, кражи, грабежа, разбоя, умышленного уничтожения имущества другими лицами, стихийных бедствий и т.д. и страхование на случай ограничения или потери заемщиком права собственности на недвижимое имущество.

Комплексный договор ипотечного страхования заключается в обеспечении выполнения заемщиком обязательств по возврату кредита на срок действия кредитного договора. Набор рисков (состав комплексной программы) определяется требованиями кредитной организации.

Страховая сумма по договору комплексного ипотечного страхования может определяться в соответствии с кредитной программой Банка в следующем размере: сумме ипотечного кредита; сумме ипотечного кредита, увеличенного на 10%; сумме ипотечного кредита, увеличенного на значение годовой процентной ставки по кредиту.

Причем страховая компания гарантирует, что страховая сумма ежегодно будет уменьшаться в соответствии с графиком погашения кредита^[27].

При наступлении страхового случая страховая выплата производится банку в размере реального ущерба, но не выше страховой суммы. Если размер страховой выплаты превышает размер не исполненных на момент выплаты обязательств заемщика перед банком по кредитному договору, то оставшаяся ее часть выплачивается заемщику или наследникам^[28].

Залогодатель вправе оформить закладную. Закладная - именная ценная бумага, которая составляется заемщиком и отражает основные условия кредитного договора и договора ипотеки. Иными словами, в закладной содержится информация о предмете залога и порядке погашения кредита.

Закладная свидетельствует о праве кредитора на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства.

Закрытие кредитной сделки - заключительный этап ипотечного кредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется, и происходит закрытие кредитной сделки. Следовательно, ипотека прекращается, о чем делается запись в Государственном реестре. Если заемщик и залогодатель не выполняют условий кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

2.3. Особенности ипотеки отдельных видов имущества

В ГК РФ установлены особенности ипотеки для отдельных видов недвижимого имущества. Речь, в частности, идет о зданиях, земельных участках, праве постоянного владения и пользования земельным участком, праве застройки, жилых и нежилых помещениях.

Определенное внимание уделяется закладной. Однако нельзя не обратить внимания на то, что речь идет только о закладной по независимой ипотеке. При этом в отличие от действующего законодательства (ст. 13 Закона об ипотеке) закладная в данном случае рассматривается не как именная, а как ордерная ценная бумага. Очевидно законодатель, в данном случае исходил из необходимости ускорения оборота ценных бумаг, поскольку для ордерных ценных бумаг оборот значительно проще. Передача закладной как ордерной ценной бумаги, осуществляется путем совершения ее владельцем передаточной надписи на закладной и вручения закладной приобретателю.

При передаче закладной новый приобретатель закладной приобретает права залогодержателя в отношении указанного в закладной имущества в пределах указанной в закладной суммы. В случае если в закладной указано обязательство, обеспечиваемое независимой ипотекой, передача закладной означает и передачу прав по данному обязательству.

Как и в действующем законодательстве, Проект ГК предусматривает возможность обременения определенного недвижимого имущества не одной, а несколькими ипотеками. В таких случаях возникает вопрос о том, какая именно из этих ипотек будет иметь преимущество. В подобных случаях применяется такое понятие как "старшинство ипотек" (в силу старшинства преимущество будет иметь та ипотека, которая возникла раньше). Как следует из п. 2 ст. 303.13 Проекта ГК, старшинство ипотек в отношении заложенной вещи определяется очередностью записей об их государственной регистрации. Старшинство может быть передано залогодержателем другому залогодержателю в пределах суммы, обеспеченной правом залога, старшинство по которому передается, если это не нарушает прав и законных интересов залогодателя или должника по обеспеченному залогом обязательству.

Передача старшинства подлежит государственной регистрации. Лицо, передавшее старшинство своей ипотеки другому залогодержателю, занимает его положение в ряду залогодержателей в пределах суммы, старшинство по которой было передано. При установлении ипотеки залогодатель вправе по соглашению с залогодержателем оговорить возможность и условия установления на недвижимое имущество в будущем в пользу другого лица ипотеки, которая будет обладать старшинством по отношению к уже установленной ипотеке. Предоставление старшинства будущей ипотеке подлежит государственной регистрации с указанием суммы и других условий старшинства ипотеки. В соответствии со ст. 313.15 Проекта ГК ипотека прекращается:

1) с прекращением обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в случае гибели заложенной вещи, за исключением случаев, когда в соответствии с настоящим Кодексом происходит замена предмета залога (ст. 338);

3) в случае реализации заложенной вещи в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе в случае оставления залогодержателем заложенного имущества за собой, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной;

4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (п. 6 ст. 343) или одного из созалогодержателей , если последующий залогодержатель или другой залогодержатель не воспользовались правом, предусмотренным п.п. 4 п. 4 ст. 351 настоящего Кодекса;

5) в случае прекращения договора об ипотеке в порядке и по основаниям, предусмотренным законом;

6) в случае, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (ст. 228-230 настоящего Кодекса), если залогодержатель на момент возникновения права залога знал или должен был знать об этом;

7) если сделка, на основании которой залогодатель приобрел заложенное имущество (ст. 167 настоящего Кодекса), является недействительной и судом применены последствия недействительности такой сделки и заложенное имущество возвращено лицу, осуществившему его отчуждение по этой сделке, в случае, когда залогодержатель на момент возникновения права залога знал или должен был знать о недействительности сделки;

8) если обеспеченное ипотекой обязательство было уступлено новому кредитору без одновременной передачи ипотеки;

9) при переводе долга по обязательству, обеспеченному ипотекой, если залогодатель не дал кредитору согласия отвечать за нового должника (ст. 356 настоящего Кодекса).

Глава 3. Проблемы нормативного регулирования ипотечных отношений и пути их решения

3.1. Выявление законодательных пробелов регулирования ипотечных отношений

Как справедливо отмечено в исследованиях²⁹, "...все, кто когда-нибудь всерьез интересовался отечественной литературой дореволюционного периода либо классической западной литературой, наверняка сталкивались с описаниями тяжелого имущественного положения различных персонажей, пестревшими выражениями типа: "вилла, яхта, фабрика, поместье, усадьба и т.д. заложена и перезаложена". Слова "перезаложена", "перезаклад" и т.п., употребляемые применительно к недвижимости, вызывают в представлении читателя довольно мрачную картину, ассоциируясь с крайней степенью разорения и полной бесперспективностью дальнейших попыток выкарабкаться со дна финансовой пропасти. Такое представление, конечно, является несколько односторонним".

Рассмотрим юридическую сущность последующей ипотеки.

В соответствии с п.1 ст. 43 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", далее - Закон об ипотеке^[29] "имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека)".

Согласно п.1 ст. 43 Закона об ипотеке "очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки, определяемом в соответствии с правилами ст. 20 Федерального закона".

Отсылочная норма п.1 ст. 43 Закона об ипотеке представляется не совсем корректной, так как непосредственно из правил п. 5. и п. 6 ст. 20 этого Закона момент возникновения ипотеки не усматривается. В данных пунктах говорится только о государственной регистрации ипотеки. Видимо, следует исходить из того, что очередность залогодержателей определяется очередностью государственной регистрации соответствующих ипотек, которые становятся, таким образом, предшествующей и последующей ипотеками.

На основании п. 2 ст. 43 Закона об ипотеке "...последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке". В противном случае последующий договор об ипотеке является оспоримой сделкой, т. е. может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении (п. 1 ст. 166 ГК РФ, п.3 ст. 43 Закона об ипотеке).

В соответствии с п. 2 ст. 43 Закона об ипотеке "...если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий". В противном случае в соответствии с п. 3 ст. 43 Закона об ипотеке требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой это возможно согласно условиям предшествующего договора об ипотеке.

В силу п. 4 ст. 43 Закона об ипотеке правила пунктов 2 и 3 не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.

На основании статьи 44 Закона об ипотеке ипотечный залогодатель обязан сообщать обо всех предшествующих ипотеках каждому последующему залогодержателю (п. 1 ст. 44 Закона об ипотеке) и обо всех последующих ипотеках каждому из предшествующих залогодержателей (п. 2 ст. 44 Закона об ипотеке). Последующий залогодержатель должен быть проинформирован ипотечным залогодателем о предшествующих ипотеках до заключения договора с ним, а предшествующий - проинформирован ипотечным залогодателем о последующей ипотеке незамедлительно после ее возникновения (п. 2 ст. 44). При этом любому из предшествующих залогодержателей по его требованию ипотечный залогодатель в соответствии с пунктом 2 ст. 44 должен сообщать сведения о каждой последующей ипотеке, а каждому из последующих залогодержателей (даже независимо от требований с их стороны) - до заключения с ним договора о последующей ипотеке сообщать сведения обо всех уже существующих (т.е. предшествующих) ипотеках данного имущества, предусмотренные пунктом 1 ст. 9 Закона об ипотеке.

В соответствии п. 3 ст. 44 Закона об ипотеке "...после заключения последующего договора об ипотеке изменение предшествующего договора, влекущее обеспечение новых требований предшествующего залогодержателя или увеличение объема требований, уже обеспеченных по этому договору, допускается лишь с согласия залогодержателя по последующему договору, если иное не было предусмотрено предшествующим договором об ипотеке". Нарушение данной нормы влечет за собой недействительность соглашения об изменении предшествующего договора об ипотеке по основанию, предусмотренномустатьей 168 ГК РФ.

Согласно п. 4 ст. 44 Закона об ипотеке правила пунктов 1-3 этой статьи не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.

Статья 45 Закона об ипотеке регламентирует государственную регистрацию последующей ипотеки: таковая производится по общим правилам главы IV Закона об ипотеке, при этом в последующем договоре об ипотеке делаются отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же имущества, а отметка о последующей ипотеке вносится в регистрационные записи обо всех предшествующих ипотеках того же имущества (ст. 45 Закона об ипотеке).

Удовлетворение требований залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам регламентируется нормами статьи 46 Закона об ипотеке. Общее правило сформулировано так: "Требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований".

На практике могут иметь место ситуации, когда срок исполнения основного (обеспечиваемого ипотекой) обязательства, обеспеченного последующей ипотекой, наступает раньше, чем срок исполнения основного (обеспечиваемого ипотекой) обязательства, обеспеченного предшествующей ипотекой. Эти ситуации урегулированы нормами п. 2 ст. 46 Закона об ипотеке.

В соответствии с первым предложением п. 2 ст. 46 "...в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства и обращено взыскание на это имущество и по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил". Инициатива (обращение к должнику или в суд) при этом должна исходить от залогодержателя по соответствующей предшествующей ипотеке. Если же он не воспользуется своим соответствующим правом, на основании второго предложения пункта 2 ст. 46 "имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, переходит к его приобретателю обремененное предшествующей ипотекой". Таким образом, реализуется так называемое "право следования", а именно - права залогодержателя следуют за имуществом, являющимся объектом данных прав.

Конечно, более вероятны обратные ситуации, когда сначала наступает срок исполнения обязательства, обеспеченного предшествующей ипотекой. Они урегулированы нормами п. 3 ст. 46 Закона об ипотеке. В соответствии с первым предложением этого пункта "...в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, допускается одновременное обращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил". Однако согласно второму предложению того же пункта "требования, обеспеченные последующей ипотекой, не подлежат досрочному удовлетворению, если для удовлетворения требований, обеспеченных предшествующей ипотекой, достаточно обращения взыскания на часть заложенного имущества". Как представляется, для этого последнего необходимо прежде всего, чтобы соответствующий имущественный объект - предмет ипотеки - был делимой вещью (ст. 133 ГК РФ, соответственно остальные вещи являются делимыми).

В силу п. 4 ст. 46 "...до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества". Такое уведомление мы рекомендуем направлять способами, позволяющими объективно зафиксировать момент получения их адресатами.

В соответствии с первым предложением п. 5 ст. 44 Закона об ипотеке правила пунктов 1-4 этой же статьи не применяются, если залогодержателем по предшествующей и последующей ипотекам является одно и то же лицо. В этом случае (согласно норме второго предложения пункта 5 ст. 44) "требования, обеспеченные каждой из ипотек, удовлетворяются в порядке очередности, соответствующей срокам исполнения соответствующих обязательств, если федеральным законом или соглашением сторон не предусмотрено иное".

Какие рекомендации я могу предложить вниманию потенциальных ипотечных залогодержателей, которым их потенциальные ипотечные залогодатели предлагают в качестве обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств заключить договор о последующей ипотеке (если только эти лица - не стороны отношений по предшествующей ипотеке)?

Прежде всего, необходимо исследовать условия предшествующей ипотеки, затребовав у потенциального ипотечного залогодателя соответствующий договор об ипотеке и договор, из которого возникло основное обязательство.

В первую очередь потенциальных ипотечных залогодержателей по последующей ипотеке должно интересовать соотношение реальной рыночной стоимости предмета ипотек (предшествующей и гипотетической последующей) и размера гражданско-правовых обязательств (точнее - возможных требований по ним), обеспеченных предшествующей ипотекой. При этом следует иметь в виду нормы ст. 337 ГК РФ и ст. 3 и ст. 4 Закона об ипотеке, в разрезе условий основных обязательств об обеспечении их исполнения неустойкой (штрафом, пеней), а также нормы ст. 396 ГК РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами. Естественно, если реальная рыночная стоимость предмета ипотек (предшествующей и гипотетической последующей) меньше размера соответствующих возможных требований кредитора по обязательствам, обеспеченным предшествующей ипотекой, или если соответствующие величины сопоставимы, ценность и надежность последующей ипотеки, учитывая приоритет кредитора по обязательствам, обеспеченным предшествующей ипотекой, весьма сомнительна. Кроме того, следует убедиться, что договором о предшествующей ипотеке не запрещена последующая ипотека или условия последней не ограничены данным договором к ущербу для интересов потенциального ипотечного залогодержателя по последующей ипотеке (п. 2 ст. 43 Закона об ипотеке).

Затем следует соотнести срок исполнения гипотетического гражданско-правового обязательства, исполнение которого предполагается обеспечить последующей ипотекой, со сроком исполнения гражданско-правового обязательства, исполнение которого обеспечено предшествующей ипотекой. Если срок исполнения первого истечет раньше, чем срок исполнения второго, положение ипотечного залогодержателя по последующей ипотеке лучше. Нужно только исполнить обязанность по п. 4 ст. 46 Закона об ипотеке. Если же срок исполнения первого обязательства истечет позже, чем срок исполнения второго, ипотечный залогодержатель по последующей ипотеке должен своевременно озаботиться получением достоверной информации о том, исполнено ли надлежащим образом (полностью и в надлежащий срок) гражданско-правовое обязательство, исполнение которого обеспечено предшествующей ипотекой. Следует исходить из предположения, что ипотечный залогодержатель по предшествующей ипотеке может и не исполнить обязанности, предусмотренные пунктом 4 ст. 46 Закона об ипотеке. Соответствующая информация может быть получена от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если соответствующее (обеспеченное предшествующей ипотекой) обязательство исполнено надлежащим образом, предшествующая ипотека прекращается, что влечет за собой погашение регистрационной записи об этой ипотеке (ст. 25 Закона об ипотеке).

Если залогодержатель по предшествующей ипотеке не исполнил обязанности, предусмотренные п. 4 ст. 46 Закона об ипотеке (не проинформировал залогодержателя по последующей ипотеке предварительно об обращении взыскания на заложенное имущество) и залогодержатель по последующей ипотеке понес вследствие этого убытки (например, должник-залогодатель был признан в установленном порядке несостоятельным (банкротом), а залогодержатель по последующей ипотеке не получил полностью или частично причитающийся ему от должника-залогодателя доход), залогодержатель по последующей ипотеке имеет право и основание потребовать от залогодержателя по предшествующей ипотеке возмещения убытков в соответствии со статьями 15 и 393 ГК РФ.

Ну и, разумеется, не следует пренебрегать возможностью, предоставленной п. 3 ст. 46 Закона об ипотеке: при получении информации об обращении взыскания на предмет ипотеки залогодержателем по предшествующей ипотеке залогодержателю по последующей ипотеке следует одновременно обращать взыскание на соответствующее имущество по своим требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил.

3.2. Пути улучшения норм законодательства РФ об ипотеке

Мои предложения заключаются в следующем.

1. Одним из ключевых моментов для залоговых правоотношений, включая ипотечные, является обращение кредитором-залогодержателем (в том числе ипотечного залогодержателя) взыскания на предмет залога (предмет ипотеки) в условиях несостоятельности (банкротства) залогодателя. Именно в направлении обеспечения приоритетной защиты прав и законных интересов кредиторов-залогодержателей в условиях конкуренции их с конкурсными кредиторами первой и второй очереди отечественным законодателем относительно недавно были сделаны самые решительные шаги (ст. 138 ФЗ от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"^[30]и N 306-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество"^[31].

Однако, не плохо бы проделать аналогичные шаги в законодательстве о несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций (предложение изложить п. 4 ст. 50.36 ФЗ от 25 февраля 1999 г. N 40-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций^[32] и аналогично п. 1-2.1 ст. 138 Закона о банкротстве^[33].

2. Ключевым моментом для залоговых правоотношений, включая ипотечные, является обращение кредитором-залогодержателем (включая ипотечного залогодержателя) взыскания на предмет залога (в том числе предмет ипотеки) в условиях ликвидации юридического лица - залогодателя, не связанной с его несостоятельностью (банкротством).

Данные правоотношения урегулированы п. 2 ст. 64 ГК РФ^[34]. Я бы предложила несколько "потеснить" кредиторов первой и второй очереди, права требования которых возникли до заключения соответствующего договора залога, уравняв их по праву с кредиторами по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юридического лица.

3. Я поддерживаю реализуемую в настоящее время инициативу по облегчению положения гражданина - ипотечного залогодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, нарушившего обеспеченное соответствующей ипотекой денежное обязательство. В том числе я одобряю внесение в ст. 78 Закона об ипотеке поправки о льготном (до пяти лет) сроке, в течение которого гражданин - ипотечный залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи не подлежали бы выселению из соответствующего жилья. Аналогичную норму с нетерпением хочется внести и в ст. 446 ГПК РФ, а также в законодательство о банкротстве физических лиц, не выступающих индивидуальными предпринимателями.

Таким образом должны, в частности, проявляться гуманистические начала в гражданском законодательстве.

4. Исходя из содержания абз. 1 п. 3 ст. 10 Закона об ипотеке соглашение об ипотеке может быть включено в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство.

Было бы совсем не плохо дополнить данную норму абзацем вторым следующего содержания: "При этом недействительность или незаключенность договора, содержащего обеспеченное ипотекой обязательство, влекут за собой соответственно недействительность или незаключенность включенного в такой договор соглашения об ипотеке".

5. Полагаю, что в целях обеспечения максимальной определенности условий сделки, предусмотренной п.1 ст. 48 Закона об ипотеке, вижу необходимость изложить данный абзац в следующей редакции: "При передаче прав на закладную совершается путем составления одного документа, подписываемого сторонами, сделка в простой письменной форме".

6. Согласно ст. 15 Закона об ипотеке к закладной могут составляться приложения (например, поэтажный план закладываемого здания).

На основании статьи 18 Закона об ипотеке утраченная закладная подлежит восстановлению. Хотелось бы дополнить абз. 1 п.4 ст. 18 Закона об ипотеке вторым предложением следующего содержания: "Если к утраченной закладной имелось приложение (статья 15 настоящего Федерального закона), то к дубликату закладной прилагается аналогичное приложение, за исключением случаев, предусмотренных ст. 15 настоящего Федерального закона".

7. В соответствии с п.1 ст. 25 Закона об ипотеке регистрационная запись в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним об ипотеке по общему правилу погашается в течение трех дней с момента поступления в регистрирующий орган решения суда, арбитражного или третейского суда о прекращении ипотеки. Огромное желание дополнить абзац первый п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке словосочетанием "вступившего в законную силу". Иначе возможны недоразумения с не вступившими в законную силу судебными актами.

8. В соответствии со ст. 26 Закона об ипотеке любое лицо вправе получить в органе, зарегистрировавшем ипотеку, заверенную выписку из регистрационной записи. Полагаю, что здесь следует конкретизировать содержание заверенной выписки из регистрационной записи об ипотеке. Такие выписки должны быть унифицированными и оптимально информативными.

9. Хотелось бы предложить дополнить ст. 28 Закона об ипотеке новым (последним) абзацем следующего содержания: "Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, который зарегистрировал ипотеку и возместивший убытки в соответствии с настоящей статьей, приобретает право в порядке регресса взыскать полную сумму соответствующих убытков со своего должностного лица (своих должностных лиц), виновного (виновных) в причинении возмещенных убытков заинтересованному лицу".

10. Принимая во внимание, что ответчик в соответствии с действующим гражданским процессуальным и арбитражным процессуальным законодательством Российской Федерации сам не может привлечь к участию в деле другое лицо в качестве другого ответчика или третьего лица (это прерогатива суда, а в случае с другим ответчиком - также истца), с огромным удовольствием предложила бы в п. 1 ст. 33 Закона об ипотеке вместо слов "привлечь такого залогодержателя к участию в деле" ввести предложение: "немедленно ходатайствовать перед судом о привлечении такого залогодержателя к участию в деле в качестве ответчика или третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ".

11. Для внесения ясности в нормы ст. 39 Закона об ипотеке готова предложить в данном абзаце после союза "и" добавить фразу "в случае отсутствия надлежащего досрочного исполнения данного обязательства" - и далее по тексту.

12. На основании нормы п. 1 ст. 53 Закона об ипотеке представляется целесообразным дополнить п. 4 ст. 46 этого Закона словами: "способом, позволяющим объективно зафиксировать момент получения такого уведомления адресатом".

Заключение

Проанализировав становление и развитие ипотечных отношений в России и за рубежом, можно сделать следующие выводы. 

Определены особенности и основные этапы формирования института жилищной ипотеки в дореволюционной России. Установлено, что в дореволюционной России сформировалась развитая жилищная ипотека, которая осуществлялась как государственными банками, так и частными учреждениями. В ипотечных программах предусматривалось обеспечение не только богатых слоев населения, но и менее зажиточного населения. В целом, Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе.

В данной Курсовой работе мною раскрыта сущность и особенности жилищной ипотеки как социально-экономического института. Уточнено содержание ряда исходных категорий в связи с отсутствием в науке единства в понимании их содержания. Институт ипотечного жилищного кредитования можно определить как организацию системы экономических, финансовых, социальных и правовых отношений в процессе кредитования приобретения жилья под залог недвижимого имущества и его возврата кредитору. Сущность ипотечного жилищного кредитования следует понимать как долгосрочный, обеспеченный недвижимостью финансовый инструмент, позволяющий получить желаемый уровень жилищных услуг и выгод, представляемых

В соответствии с законодательством договор об ипотеке подлежит обязательной государственной регистрации. Следует отметить, что в настоящее время отменено обязательное нотариальное удостоверение договора об ипотеке, необходима только государственная регистрация договора. В связи с этим усиливается ответственность государственных регистраторов. Для повышения надежности госрегистрации прав Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (в ред. от 13.05.2008) “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (далее – Закон об ипотеке) в п. 1 ст. 20 предусматривает, чтобы в регистрирующий орган обращались сразу две стороны договора об ипотеке, подавая совместное заявление. Раньше, когда договор об ипотеке удостоверял нотариус, достаточно было заявления только одной из сторон. При этом данное правило сохраняется для тех, кто обратился к нотариусу добровольно.

Вместе с тем в п. 1 ст. 29 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” указано, что государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя, что противоречит положениям Закона об ипотеке. Поскольку названная норма является общей, она в настоящий период должна распространяться и на случаи, когда нотариус договор об ипотеке не удостоверяет.

Считаю, что в рассматриваемом случае должен применяться Закон об ипотеке, так как он является специальным и в нем закреплены особенности государственной регистрации ипотеки. Данный вывод вытекает из п. 5 ст. 29 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, который устанавливает, что особенности государственной регистрации ипотеки могут предусматриваться также Законом об ипотеке.

Вместе с тем во избежание противоречий необходимо внести изменения в п. 1 ст. 29 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, приведя его в соответствие с п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке, что позволит устранить злоупотребления этими противоречиями со стороны недобросовестных участников сделки, а также создать устойчивость гражданского оборота в сфере ипотечного кредитования. Пункт 1 ст. 29 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” предлагаю изложить в следующей редакции:

“Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя. К заявлению прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами”.

В Законе об ипотеке государственной регистрации отведена целая глава, которая в основном дублирует положения Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Это связано с тем, что в момент принятия названных нормативных актов неизвестно было, какой из них будет принят ранее, поэтому законодатель ввел в Закон об ипотеке главу о государственной регистрации ипотеки. В то же время необходимо отметить особенность, которую предусмотрел Закон об ипотеке, – представление для государственной регистрации ипотеки помимо прочих документа, подтверждающего возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены:

- договор об ипотеке и его копия;

- документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

- документ об уплате государственной пошлины;

- иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, одновременно с документами, указанными выше, представляются также:

- закладная, содержание которой должно удовлетворять требованиям п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке, за исключением требования в отношении даты выдачи закладной и сведений о государственной регистрации ипотеки, и ее копия;

- документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации, но в данном случае не требуется представления отдельного заявления, а также уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Договор об ипотеке с момента государственной регистрации считается заключенным и вступает в силу. Несоблюдение требования о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Таким образом, договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации, а право залога возникает с момента возникновения обязательства, обеспеченного ипотекой.

Необходимо учитывать, что предусматрена государственная регистрация договора об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК РФ и п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке) и самой ипотеки (п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке) как ограничения (обременения) вещного права на объект недвижимого имущества, поэтому не следует смешивать эти две разные, хотя и взаимосвязанные процедуры. Первоначально регистрируется договор, а уже потом – возникшее из него обременение права.

Сам институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нацелен на создание гарантий права собственности на недвижимое имущество. Система государственной регистрации, производя учет и регистрацию объектов недвижимости и закрепляя их принадлежность конкретным субъектам, в конечном итоге обеспечивает праву собственности на недвижимое имущество нужную доказательность и правомерность. Введение данного института обусловило создание единого банка данных по недвижимости и тем самым позволило избежать допускаемых на практике злоупотреблений. Государственный контроль за законностью совершаемых с недвижимостью сделок установлен в интересах как самих участников, так и третьих лиц. Однако существование одновременно государственной регистрации договора об ипотеке и регистрации самой ипотеки как обременения имущества представляется излишним.

В силу законодательства РФ предметом государственной регистрации являются права на недвижимое имущество, сделки с недвижимым имуществом и обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, но при этом не имеется четких оснований для классификации, позволяющих определить, какие именно действия с недвижимым имуществом подлежат регистрации. В этой связи наблюдается необоснованное расширение предмета регистрации.

Ряд противоречий содержит сама ст. 131 ГК РФ, устанавливающая в пункте первом обязательность государственной регистрации именно прав на недвижимое имущество, а в п. 3 указывающая на орган, осуществляющий регистрацию не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним, т.е. в данном пункте речь идет “о зарегистрированном праве или сделке”. На регистрацию сделок указывается и в ст. 164 ГК РФ со ссылкой на случаи, предусмотренные ст. 131 ГК РФ. Между тем в самой ст. 131 ГК РФ такие случаи конкретно не указываются. Из приведенного примера видно, что уже в нормах ГК РФ имеются противоречия, которые необходимо устранить законодательно.

Четких и обоснованных оснований для государственной регистрации сделок в законодательстве не содержится, при этом имеется явное противоречие положений, устанавливающих обязательную регистрацию для одних сделок и исключающих ее для других. Например, по общему правилу при продаже недвижимости регистрации договора не требуется (ст. 550 ГК РФ), но закрепляется обязательность государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (ст. 551 ГК РФ). При этом ст. 558 ГК РФ при продаже жилых домов, квартир (их частей) указывает на обязательность государственной регистрации договора продажи названных объектов.

Статья 165 ГК РФ устанавливает, что сделка, не прошедшая государственную регистрацию, в случаях, установленных законом, является недействительной (ничтожной). Однако уклоняющуюся сторону можно понудить к регистрации. Согласно же ст. 433, 558 ГК РФ договор, подлежащий регистрации и не зарегистрированный, не является заключенным. Учитывая, что сторону, уклоняющуюся от государственной регистрации, можно понудить к регистрации через суд, следует вести речь о понуждении к заключению договора.

Итак, анализ правовых норм, регламентирующих вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с недвижимым имуществом и обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество, выявил необоснованные различия в правовом регулировании оборота отдельных видов недвижимого имущества, а также противоречия правовых норм ГК РФ, определяющих предмет государственной регистрации.

В настоящий момент отсутствие факта государственной регистрации договора ипотеки ставит под угрозу действительность обязательственных правоотношений по сделке, что не соответствует интересам ее сторон и не обеспечивает стабильность гражданского оборота. Договор ипотеки должен считаться заключенным и связывать заключивших лиц с момента его заключения. Подтверждать же данный факт государственной регистрацией сделки нет необходимости. Однако право залогодержателя в приоритетном перед другими кредиторами порядке требовать удовлетворения из стоимости заложенного имущества должно возникать с момента государственной регистрации самой ипотеки как ограничения (обременения) чужого вещного права. Реализация в законодательстве данной позиции по этому вопросу сможет устранить отрицание правом обязательственных правоотношений по сделке при отсутствии ее регистрации.

Необходимо отметить, что обязательное совмещение регистрации прав на недвижимое имущество с регистрацией сделок с ним необоснованно затрудняет процесс юридического оформления сторонами залогового правоотношения.

Россия, интернируясь в мировую финансовую систему и становясь полноправным членом мирового бизнес-сообщества, перенимает и развивает современные формы бизнеса, одной из которых является ипотека, существование которой можно уверено констатировать как реальность. Об этом говорят тенденции последних лет: уверенный рост объемов кредитных портфелей операторов ипотечного рынка, заявление новых игроков о развитии собственных ипотечных программ, начало законодательных инициатив федеральных и местных органов власти по созданию ипотечной системы, активный интерес западных финансовых структур к этому бизнесу. Но при этом, импорто-ориентированная стратегия внедрения экономических моделей, содержащих встроенный макроэкономический механизм, учитывающих конкретную российскую ситуацию и национальные традиции, порождает целый ряд серьезных противоречий в развитии ипотеки в России.

Становление ипотеки и системы ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как: 

- недостаток ресурсов коммерческих банков для долгосрочного инвестирования; 

- отсутствие государственной поддержки и льготного налогообложения для инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредиты; 

- недостаточная разработка законодательной базы ипотечного кредитования; 

- отсутствие вторичного рынка закладных. 

Масштаб проблем развития жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования, а также их сложность и комплексность требуют при их решении использовать программный подход, предпринимать максимально быстрые действия и всемерно использовать мировой опыт, опираясь на международное сотрудничество. 

Успех конкретной программы будет зависеть от привлечения в эту сферу всех возможных источников ипотечного кредитования жилья - кредитных ресурсов ипотечных и универсальных банков, индивидуальных, корпоративных и институциональных инвесторов. 

Таким образом, жесткое условие об обязательной государственной регистрации договора ипотеки, при отсутствии которой договор считается ничтожным, является неоправданным и создает лишние трудности для его сторон, поэтому в законодательстве следует предусмотреть только государственную регистрацию самой ипотеки как ограничения (обременения) чужого вещного права.

По сути дела, речь должна идти о государственной регистрации ограниченного вещного права на конкретный объект недвижимости.

Список использованных источников литературы

Нормативно правовые документы

1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) Конституция вступила в силу со дня ее официального опубликования. Текст Конституции опубликован в "Российской газете" от 25 декабря 1993 г. N 237 Текст Конституции с учетом поправок, внесенных законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30 декабря 2008 г. N 6-ФКЗ и от 30 декабря 2008 г. N 7-ФКЗ, опубликован в "Российской газете" от 21 января 2009 г. N 7, в "Парламентской газете" от 23 января 2009 г. N 4, в Собрании законодательства Российской Федерации от 26 января 2009 г. N 4 ст. 445
2. Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-Ф3. Принята Государственной Думой 21 октября 1994 г. Часть первая настоящего Кодекса вводится в действие с 1 января 1995 г. Глава 4 настоящего Кодекса вводится со дня официального опубликования части первой настоящего Кодекса. Текст части первой опубликован в "Российской газете" от 8 декабря 1994 г. N 238-239, в Собрании законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. N 32 ст. 3301.
3. Федеральный закон от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих". Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 января 2005 г. Текст Федерального закона опубликован в "Парламентской газете" от 25 августа 2004 г. N 155-156, в Собрании законодательства Российской Федерации от 23 августа 2004 г. N 34 ст. 3532, в "Российской газете" от 25 августа 2004 г. N 182
4. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Настоящий Федеральный закон введен в действие со дня официального опубликования. Текст Федерального закона опубликован в "Российской газете" от 22 июля 1998 г. N 137, в Собрании законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г. N 29 ст. 3400
5. Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1180 "О жилищных кредитах" Текст Указа опубликован в газете "Российские вести" от 15 июня 1994 г. N 108, в Собрании законодательства Российской Федерации от 14 февраля 1994 г., N 7, ст. 692, в "Российской газете" от 15 июня 1994 г. N 111, в журнале "Закон", 1996 г., N 8, с. 50
6. Постановление Правительства РФ от 15 мая 2008 г. N 370 "О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих". Текст постановления опубликован в "Российской газете" от 21 мая 2008 г. N 107, в Собрании законодательства Российской Федерации от 19 мая 2008 г. N 20 ст. 2369
7. Постановление Правительства РФ от 29 января 2007 г. N 51 "О проведении эксперимента по ипотечному кредитованию участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" Текст постановления опубликован в "Российской газете" от 7 февраля 2007 г. N 25, в Собрании законодательства Российской Федерации от 5 февраля 2007 г. N 6 ст. 761
8. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации". Текст постановления опубликован в Собрании законодательства Российской Федерации от 17 января 2000 г., N 3, ст. 278. В настоящий документ внесены изменения следующими документами:
   Постановление Правительства РФ от 8 мая 2002 г. N 302. Постановление Правительства РФ от 12 апреля 2001 г. N 291
9. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах". Настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования. Текст Федерального закона опубликован в "Российской газете" от 18 ноября 2003 г. N 234 (дополнительный выпуск), в "Парламентской газете" от 19 ноября 2003 г. N 215-216, в Собрани законодательства Российской Федерации от 17 ноября 2003 г. N 46 (часть II) ст. 4448.В настоящий документ внесены изменения следующими документами: Федеральный закон от 27 июля 2006 г. N 141-ФЗ Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 193-ФЗ
10. Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 г. N 2872-I "О залоге". Настоящий Закон вводится в действие со дня его опубликования. Текст Закона опубликован в "Российской газете" от 6 июня 1992 г. N 129, в Ведомостях Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации 11 июня 1992 г. N 23 ст. 1239
11. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Настоящий Федеральный закон вводится в действие на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после его официального опубликования. Текст Федерального закона опубликован в "Российской газете" от 30 июля 1997 г. N 145, в Собрании законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594
12. Постановление Правительства РФ от 10 марта 2009 г. N 209 "О предоставлении межбюджетных трансфертов бюджету Пенсионного фонда Российской Федерации на погашение за счет средств материнского (семейного) капитала основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, в том числе ипотечным, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа)". Текст постановления опубликован в "Российской газете" от 17 марта 2009 г. N 44, в Собрании законодательства Российской Федерации от 16 марта 2009 г. N 11 ст. 1309
13. Постановление Правительства РФ от 31 декабря 2005 г. N 865 "О дополнительных мерах по реализации федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы". Текст постановления опубликован в Собрании законодательства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. N 6 ст. 694

Книги, статьи, учебники, официальные сайты в сети Интернет и монографии

Разумова И. А. Ипотечное кредитование, Учебное пособие, ИД «ПИТЕР», 2009 г.

1. Глушакова Н. Б. Банковское дело: Учебное пособие, Альма Матер, 2005
2. Гражданское право: учеб.: в 3 т. / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, Ю. В. Байгушева [и др.]; под ред. А.П. Сергеева. - "РГ-Пресс", 2010 г.
3. Афонина А.В. Все об ипотеке: получение и возврат кредита. 3-е изд. М. Омега-Л 2008
4. Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном. М: Гросс-Медиа: РОСБУХ 2008
5. Экономический словарь / под ред. А.И. Архипова. - М.: ТК "Велби"; Проспект, 2004.

Глушаченко С.Б., Смирнова К.В. Институт ипотеки в Древнем Риме // История государства и права. 2008. N 5.

Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью. - М.: Юстицинформ, 2005.

Жигачев А.В. Составление и обращение закладной: спорные вопросы правоприменения.

1. Ротко С.В., Тимошенко Д.А. Закладная как ценная бумага и коллизии в ее правовой природе // Современное право. - 2008. - N 8; Тимошенко Д.А. Закладная как инструмент, способствующий развитию ипотечного кредитования // Нотариус. - 2008. - N 6;
2. Рыбалов А.О. Оборот закладных кабал в русском праве XVI в. // Вестник гражданского права. - 2008. - N 3; Стерхова М.И. Закладная // Цивилист. - 2006. - N 4.

Габов А.В. Ценные бумаги: вопросы теории и правового регулирования рынка. - М.: Статут, 2011

1. Жигачев А.В. Составление и обращение закладной: спорные вопросы правоприменения.
2. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права Т.2
3. Петрова Н.Ф. Участие должника в договоре поручительства / Н.Ф. Петрова 2009. N 4. - Стр 67.
4. Гонгало Б. М. Учение об обеспечении обязательств: вопросы теории и практики. М., 2002. С. 95.

Иоффе О. С. Обязательственное право. М., 1975. С. 178.

1. Тюттрюмов И. М. Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов / Сост. И.М. Тютрюмов. Кн. 4.
2. Гусева Л.Л. Ипотечное страхование как элемент системы правового регулирования ипотечной деятельности / Л.Л. Гусева // Юридический мир. Общероссийский научно-практический правовой журнал. - 2008. - N 11 (143). - С. 53-55.

http://www.rgs.ru/rus / (официальный сайт)

Российская газета. 1998. 22 июля.

Российская газета. 2002. 2 ноября

Российская газета 2008. 31 декабря

Российская газета. 1999. 4 марта

1. Буров В.С. Об укреплении гарантий защиты прав и законных интересов кредиторов ликвидируемых юридических лиц по обязательствам 2011. N 2. с. 30.
2. Редакция ФЗ РФ от 3 января 2006 г. N 6-ФЗ // Российская газета. 2006. 11 января

1. ¹ Разумова И. А. Ипотечное кредитование, Учебное пособие, ИД «ПИТЕР», 2009 г.

   ↑

2. ² Разумова И. А. Ипотечное кредитование, Учебное пособие, ИД «ПИТЕР», 2009 г.

   ↑

3. Глушакова Н. Б. Банковское дело: Учебное пособие, Альма Матер, 2005 ↑

4. Глушакова Н. Б. Банковское дело: Учебное пособие, Альма Матер, 2005 ↑

5. Гражданское право: учеб.: в 3 т. / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, Ю. В. Байгушева [и др.]; под ред. А.П. Сергеева. - "РГ-Пресс", 2010 г. ↑

6. Гражданское право: учеб.: в 3 т. / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, Ю. В. Байгушева [и др.]; под ред. А.П. Сергеева. - "РГ-Пресс", 2010 г. ↑

7. Афонина А.В. Все об ипотеке: получение и возврат кредита. 3-е. издание. М. Омега-Л 2008 ↑

8. Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном. М: Гросс-Медиа: РОСБУХ 2008 ↑

9. Гражданское право: учеб.: в 3 т. / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, Ю. В. Байгушева [и др.]; под ред. А.П. Сергеева. - "РГ-Пресс", 2010 г. ↑

10. Гражданское право: учеб.: в 3 т. / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, Ю. В. Байгушева [и др.]; под ред. А.П. Сергеева. - "РГ-Пресс", 2010 г. ↑

11. Экономический словарь / под ред. А.И. Архипова. - М.: ТК "Велби"; Проспект, 2004. ↑

12. Глушаченко С.Б., Смирнова К.В. Институт ипотеки в Древнем Риме // История государства и права. 2008. N 5. ↑

13. Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью. - М.: Юстицинформ, 2005. ↑

14. Жигачев А.В. Составление и обращение закладной: спорные вопросы правоприменения. ↑

15. Ротко С.В., Тимошенко Д.А. Закладная как ценная бумага и коллизии в ее правовой природе // Современное право. - 2008. - N 8; Тимошенко Д.А. Закладная как инструмент, способствующий развитию ипотечного кредитования // Нотариус. - 2008. - N 6; Рыбалов А.О. Оборот закладных кабал в русском праве XVI в. // Вестник гражданского права. - 2008. - N 3; Стерхова М.И. Закладная // Цивилист. - 2006. - N 4. ↑

16. Габов А.В. Ценные бумаги: вопросы теории и правового регулирования рынка. - М.: Статут, 2011 ↑

17. Жигачев А.В. Составление и обращение закладной: спорные вопросы правоприменения. ↑

18. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права Т.2 ↑

19. Петрова Н.Ф. Участие должника в договоре поручительства / Н.Ф. Петрова 2009. - N 4. - С. 67. ↑

20. Гонгало Б.М. Учение об обеспечении обязательств: вопросы теории и практики. М., 2002. С. 95. ↑

21. Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. С. 178. ↑

22. Тюттрюмов И. М. Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов / Сост. И.М. Тютрюмов. Кн. 4. ↑

23. Шершеневич Г.Ф. Учебник гражданского права Том 2 ↑

24. Гусева Л.Л. Ипотечное страхование как элемент системы правового регулирования ипотечной деятельности / Л.Л. Гусева // Юридический мир. Общероссийский научно-практический правовой журнал. - 2008. - N 11 (143). - С. 53-55. ↑

25. Гусева Л.Л. Ипотечное страхование как элемент системы правового регулирования ипотечной деятельности / Л.Л. Гусева // Юридический мир. Общероссийский научно-практический правовой журнал. - 2008. - N 11 (143). - С. 53-55. ↑

26. http://www.rgs.ru/rus / (официальный сайт) ↑

27. http://www.rgs.ru/rus / (официальный сайт) ↑

28. http://www.rgs.ru/rus / (официальный сайт) ↑

29. Российская газета. 1998. 22 июля. ↑

30. Российская газета. 2002. 2 ноября ↑

31. Российская газета 2008. 31 декабря ↑

32. Российская газета. 1999. 4 марта ↑

33. Буров В.С. Об укреплении гарантий защиты прав и законных интересов кредиторов ликвидируемых юридических лиц по обязательствам 2011. N 2. с. 30. ↑

34. В редакции ФЗ от 3 января 2006 г. N 6-ФЗ // Российская газета. 2006. 11 января ↑