Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

Ипотека в гражданском праве

Содержание:

Введение

С началом рыночных отношений россияне узнали о таком виде кредитования – как ипотека или кредит на покупку квартиры.

Если тщательно разобраться, то кредит на приобретение жилья в России существовал еще с начала 20-го века и в те времена пользовался огромной популярностью. Однако за время советской власти накопленный дореволюционный опыт несколько истощился ввиду своей ненужности.

В Европе, наоборот, механизм ипотечного кредитования внедрялся дольше века, и накопил достаточно опыта, чтобы российские финансовые организации брали с них пример.

На сегодняшний день, ипотека является одним из способов улучшения жилищных условий для большинства граждан. Граждане берут в банках кредиты на покупку недвижимого имущества, при этом сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку банку как гарантия возврата кредита (ипотека в силу закона). В условиях современной нестабильной экономики и только набирающей обороты системы ипотечного кредитования совершенно естественно, что могут возникать различного рода проблемы в обеспечении граждан жильем путем ипотеки, решать которые приходится оперативно, но, к сожалению, далеко не всегда качественно.

Поскольку ипотека настолько часто встречается в повседневной жизни, я решил именной ей посвятить свою курсовую работу.

Целью исследования является анализ ипотеки в гражданском праве.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- рассмотреть правовую природу ипотеки;

- изучить нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования РФ;

- выявить проблемы ипотеки в гражданском праве;

- проанализировать перспективы развития ипотеки и ипотечного кредитования в гражданском праве.

Объект исследования – ипотека в гражданском праве.

Предмет исследования – нормативно-правовое регулирование ипотеки в гражданском праве.

Методологической основой исследования служит диалектический метод познания, логический, анализа, синтеза, дедукции и индукции.

Структура работы включает в себя введение, две главы, заключение и список использованной литературы.

Глава 1. Понятие и значение ипотеки как способа обеспечения обязательства в гражданском праве

1.1. Правовая природа ипотеки

Рынок ипотеки в России развивается быстрыми темпами, о чем говорят объемы ипотечного кредитования. Так, в 2013 г. рынок ипотеки продолжал свой рост, уверенно начатый в 2011 г.: по данным Банка России, было выдано 824 792 ипотечных кредита на общую сумму 1354 млрд руб., что превысило уровень 2012 г. в 1,2 раза в количественном выражении и в 1,3 раза - в денежном. В свою очередь, в 2014 году было выдано ипотечных кредитов на общую сумму 1763 млрд. руб., а за 9 месяцев 2015 года выдано 461,2 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 761,8 млрд. рублей, что ниже уровня января-сентября 2014 года на 38% в стоимостном и 35% в количественном выражении^[1].

Однако по-прежнему далеко не у всех россиян есть возможность приобрести квартиру с помощью ипотечного кредита. Это связано прежде всего с высокими ценами на недвижимость, особенно в крупных городах России. Заемщику необходимо накопить существенную сумму для первоначального взноса.

В среднем такой взнос должен составлять не менее 15 - 20% от стоимости приобретаемой квартиры и не менее 30% - для приобретения дома с земельным участком. Например, размер первоначального взноса на квартиру стоимостью 7 млн руб. составит 1400 тыс. руб. (20%).

Специалисты сходятся в определении системы ипотечного кредитования как совокупности отношений, обеспечивающих прохождение финансового потока от инвестора на вторичном рынке ипотечных пенных бумаг к заемщику на первичном рынке ипотечных кредитов. При этой системе ипотечного кредитования даются следующие трактовки; это институциональная система перераспределения финансовых ресурсов от конечных инвесторов к заемщикам ипотечных кредитов^{^[2]}; комплекс взаимосвязанных субъектов объектов и обеспечения ипотечных жилищных кредитов, взаимодействующих между собой на единой организационно-экономической основе^{^[3]}.

При этом первичный и вторичный рынок ипотечного кредитования рассматриваются как взаимоподчиненные, взаимообеспечивающие составляющие той среды, в которой происходит полный и одновременной полноценный жизненный цикл ипотечных отношений.

В.И. Лимаренко отмечает, что «ипотека: стратегия развития». В упрощенном виде система ипотечного кредитования определяется им как составная часть финансового рынка, где заемщиками выступают домашние хозяйства, а все остальные субъекты рынка обеспечивают формирование активов и пассивов в приемлемой форме и соответствующие гарантии возврата под залог недвижимости^{^[4]}. В модели управления ипотечным кредитованием В.И. Лимаренко выделяет внутреннюю и внешнюю среды, состоящие из подсистем^{^[5]}.

Внутренняя среда условно разделена на три подсистемы, каждая из которых отвечает за управление системой внутри различных рынков: в рынке ипотечных кредитов, в рынке капиталов, в рынке строительства и оборота недвижимости как «подсистема управления в зоне первичного рынка ипотеки», отвечающая за оформление ипотечного кредита по стандартной форме; «подсистема управления в зоне вторичного рынка ипотеки», отвечающая за процесс рефинансирования на финансовом рынке, обеспечивающий самодостаточность режима функционирования ипотечного кредита; «подсистему управления в зоне рынка недвижимости», отвечающая за эффективное вложение средств в недвижимость, залог которой надежно обеспечивает инвестиционный процесс^{^[6]}.

Внешняя среда системы ипотечного кредитования состоит из среды прямого и косвенного воздействия. Прямые и косвенные факторы внешней среды влияют как на конструкцию самой модели системы управления ипотечным кредитованием, так и на экономические механизмы её функционирования. Если косвенные факторы оказывают опосредованное, фоновое влияние, то факторы прямого воздействия (доля приватизированного жилья на рынке недвижимости, уровень инфляции, уровень ставки рефинансирования, объем свободных кредитных ресурсов на внутреннем рынке, уровень дохода среднестатистической семьи) задают граничные режимы функционирования и развития системы.

Система ипотечного кредитования эффективно влияет на активизацию спроса как систему управления продажами недвижимости. «Вторичная подсистема» выполняет доминирующую функцию - инвестора. Она активно влияет на уровень спроса. «Первичная подсистема управления» - посредник: выполняет операционную функцию. «Подсистема недвижимости» формирует предложение. В силу относительной инерционности строительной индустрии «подсистема недвижимости» полностью подчинена поведению инвестора, т.е. ее роль пассивна. Следовательно, практическое развитие и организация ипотечного кредитования зависит от комплекса условий, обуславливающих многообразие его разновидностей.

Система ипотечного кредитования, на наш взгляд, представляет собой совокупность субъектов кредитования, звеньев ипотечной инфраструктуры и механизмов их функционирования, обеспечивающая интеграцию финансового, жилищного и инвестиционного рынков. Считаем, что данное определение наиболее полно отражает местоположение ипотечного жилищного кредитования в сфере экономических взаимоотношений, обусловленное его функциями.

На наш взгляд, система ипотечного жилищного кредитования обеспечивает взаимосвязь не только финансового и инвестиционного рынков, в части привлечения средств посредством перераспределения финансового капитала и создания фондовых механизмов, как указывается другими авторами, но и жилищного рынка, в части финансирования строительства и приобретения жилой недвижимости с использованием института ипотеки^[7].

Система ипотечного кредитования включает в себя ряд элементов, которыми являются: субъекты, звенья инфраструктуры и механизмы ипотечного рынка. Выделение механизмов ипотечного кредитования в качестве самостоятельного элемента системы, обусловлено тем, что именно они выражают действие функций ипотечного кредитования в экономике и обеспечивают их реализацию^{^[8]}. Основными участниками на рынке ипотечного кредитования являются:

заемщики - физические лица, граждане РФ, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека). Основная их цель - максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для приобретения жилья;
кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты^{^[9]}.

Третьим элементом системы ипотечного жилищного кредитования являются действующие внутри нее экономические, финансовые и правовые механизмы, представляющие собой, на наш взгляд, совокупность способов, стимулов и рычагов, обеспечивающих функционирование системы в целом и отдельных ее элементов. При этом стимулы и рычаги реализуются через принципы кредитования; целевое использование, возвратность, платность, срочность, обеспеченность^{^[10]}.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и финансирования со стороны государственного бюджета.

Опыт стран, имеющих длительную историю ипотечного кредитования и функционирования ипотечного рынка, а это преимущественно страны Евросоюза и США является лучшей иллюстрацией преимуществ использования ипотечного кредитования.

На сегодня существует 2 основные модели ипотеки: немецкая (франко-скандинавская) и американская. Главное отличие между этими моделями заключается в том, какие именно источники используются для финансирования ипотечных кредитов. Так, согласно американской модели кредитования, превалирующим источником является фондовый рынок, на котором при помощи выпуска ипотечных облигаций мобилизуются необходимые кредитные ресурсы. Благодаря такому механизму в США формируется около 52% ресурсов, направляемых на ипотечное кредитование. В России предпочтение отдается американской двухуровневой модели ипотечного кредитования.

1.2. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования РФ

Ипотека и ипотечное кредитование с каждым годом становятся все более распространенными, правовая основа, регулирующая вопросы, связанные с ипотекой, постоянно расширяется. Безусловно, основным нормативным актом в этой сфере является Федеральный закон «Об ипотеке»^[11].

В настоящее время создана полная база законодательного функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, регламентирована деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (банков, оценочных, риэлторских и страховых компаний).

Основными нормативными актами, регулирующих гражданские отношения при ипотечном кредитовании является Конституция Российской Федерации^[12], Гражданский кодекс РФ^[13], Жилищный кодекс РФ^[14].

В Федеральном законе «Об ипотеке» содержатся основные понятия, касающиеся ипотечного кредитования и ипотечных процессов, вопросы регулирования, закреплены те обязательства и требования, которые могут быть обеспечены ипотекой.

Изучив Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» можно ознакомиться с такой информацией, как содержание договора по оформлению ипотеки и его государственной регистрации, а также узнать, что такое закладная и как осуществить права по ней, как происходит исполнение обязательства, гарантированного ипотекой.

Одним из важнейших аспектов, содержащихся в законе об ипотеке, является страхование заложенного имущества и ответственности за непогашение кредита. Его актуальность связана с тем, что многие заемщики опасаются того, что будет в случае, если они не смогут вернуть кредит банку.

Прежде всего, необходимо понимать, что такое ипотека. Федеральный закон об ипотеке гласит, что это одна из форм залога, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор наделяется правом в случае невыполнения обязательства получить возмещение посредством реализации данного имущества.

Нужно учесть, что ипотека и ипотечное кредитование – это разные понятия. В последнем случае кредит выдается банком под залог недвижимого имущества. Этот кредит является составной частью ипотечной системы. При оформлении кредита на покупку недвижимого имущества приобретаемая недвижимость находится в залоге у банка в качестве гарантии возврата кредита.

Также ипотека – это залог недвижимого имущества, уже оформленного в собственность, для получения займа, который будет использован для ремонта или строительства либо иных нужд по усмотрению заемщика. При неисполнении основного обязательства взыскание обращается только на заложенное имущество.

Федеральный закон содержит в себе четырнадцать глав. Первая глава посвящена основным положениям и закрепляет основания возникновения ипотеки, и ее особенности. Сюда же включены статьи об обязательствах и требованиях, которые обеспечиваются ипотекой, а также об имуществе, которое может передаваться.

Вторая глава посвящена заключению договора. Он оформляется с соблюдением общих правил, установленных гражданским кодексом. При этом закон об ипотеке определяет тонкости и нюансы этого вида договоров. К примеру, возникновение ипотеки как обременения или требование предупреждать залогодержателя о правах третьих лиц нее.

Статьи, регулирующие особенности оформления закладной, регистрации ее владельцев, осуществление прав по закладной, исполнение обязательства, отражены в отдельной главе.

Также закон содержит понятие последующей ипотеки, которая означает, что однажды заложенное имущество может предоставляться в залог для обеспечения другого обязательства. Закреплены случаи возникновения данного вида ипотеки, необходимость предупреждения залогодержателей о предыдущих и последующих кредитах.

Отдельные главы закона регулируют вопросы по обеспечению сохранности заложенного имущества, переходу прав на имущество, находящееся в залоге по договору ипотеки, уступке прав по договору, обращению взыскания на заложенное имущество и его реализации.

Согласно закону, предметом ипотеки могут быть земельные участки, объекты коммерческой недвижимости, жилые дома, квартиры, садовые домики и дачи. Каждый вид ипотеки имеет свои особенности, поэтому и выделены в законе в отдельные главы.

Не может быть предметом ипотеки имущество, в отношении которого: в установленном Федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация, либо приватизация которого запрещена (п. 2 ст. 6 Федерального Закона «Об ипотеке»); земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативным актом субъекта РФ или органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (п. 2 ст. 63 Федерального Закона «Об ипотеке»). Не может быть самостоятельным предметом договора ипотеки часть имущества, раздел которого в натуре не возможен без изменения его назначения (неделимая вещь). Закон устанавливает ограничение на имущество, находящегося в общей совместной собственности супругов, когда ипотека может быть установлена только при наличии письменного согласия другого супруга, не являющегося стороной по договору ипотеки (п. 1 ст. 7 Федерального 3акона «Об ипотеке»).

Следует отметить, что указанная норма противоречит п. 2 ст. 253 ГК РФ, в котором такое согласие предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имущества. Следуя правилу, что нормы специального закона превалируют над нормами общего, можно сделать вывод, что требование Закона об ипотеке исключает презумпцию молчаливого согласия. Согласие всех физических лиц, являющихся собственниками общей совместной собственности, должно быть письменным, так же, как и согласие юридических лиц. Супруг, который не получил согласие на совершение указанной выше сделки, вправе требовать признание сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении этой сделки.

Субъектами договора ипотеки могут быть физические и юридические лица, Российская федерация, ее субъекты, муниципальные образования. 3алогодателем является лицо, представляющее имущество в залог и залогодержатель - лицо, принимающее его в залог.

Как следует из определения залога, залогодержателем по договору залога всегда выступает кредитор по основному обязательству. Таким образом кредитор и зaлoгoдержатель одно лицо. 3алогодателем может быть, как сам должник, так и третье лицо (п. 1 ст. 335 ГК РФ). «Включение указанного правила в ГК РФ значительно pacширяет сферу кредитования, в том числе ипотечного, так как те лица, которые не располагают недвижимостью, не лишаются возможности получить кредит, если другие лица, имеющие в собственности соответствующее недвижимое имущество, выступят залогодателями в обеспечении исполнения обязательств таких заемщиков. Каких-либо специальных ограничений, предъявляемых к правоспособности или дееспособности субъектов ипотечного правоотношения, законодательством не установлено», указывают Л.Ю. Грудцына и М.И. Козлова.

О.Ю. Скворцов, ссылаясь на п. 2 ст. 335 ГК РФ, отмечает, что «залогодателем по договору ипотеки может выступать только собственник закладываемого имущества либо лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения. Эта норма имеет императивный характер. Закон не предусматривает, чтобы залогодателем выступало лицо, владеющее имуществом на праве оперативного управления. Оно вправе с согласия собственника отдавать в залог лишь право аренды такого имущества»^[15].

В качестве залогодателя не могут выступать учреждения или казенные предприятия. Государственные и муниципальные унитарные предприятия могут выступать в роли залогодателя, но в силу п. 2 ст. 295 ГК РФ вправе это делать исключительно с согласия собственника недвижимого имущества.

Пpaвa и обязанности сторон по договору ипотеки определяются соглашением сторон в соответствии с ГК РФ и Федеральным Законом «Об ипотеке».

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в территориальные органы регистрационной службы.

Д.Б. Пашков справедливо указывает на необходимость сократить дeйcтвyющий месячный срок для регистрации ипотеки (п. 5 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»^[16]), так как «при таком сроке государство само создает ситуацию, при которой либо заемщик вынужден ждать регистрации договора и, соответственно получение кредита, либо банк кредитор вынужден рисковать, выдавая в кредит в расчете на то, что договор о залоге недвижимости будет зарегистрирован»^[17].

Анализируя правовое положение граждан, намеренных улучшить свои жилищные условия с помощью ипотечного кредита следует усвоить, что оно характеризуется определенной сложностью, т.к. представляет собой комплексный процесс, в котором граждане выступают не только в качестве заемщиков по кредитному договору, но и в роли залогодателя по договору об ипотеке приобретаемого жилого помещения и покупателя по договору купли-продажи квартиры. В каждом случае правовое положение граждан характеризуется определенным набором прав и обязанностей, которые необходимо знать и соблюдать.

Система гражданского законодательства предусматривает меры по обеспечению обязательств. Под способами обеспечения обязательств понимаются специальные меры имущественного характера, направленные на стимулирование надлежащего исполнения обязательств должниками и заключающиеся в предоставлении дополнительных правовых гаpaнтий по удовлетворению их имущественных требований.

Ипотека является одним из способов обеспечения обязательств. В экономической и юридической литературе существуют различные классификации ипотечных кредитов, в зависимости от их целого ряда их свойств, целей использования, содержания взаимоотношений между залогодателем и залогодержателем и прочих признаков.

Итак, под ипотечным кредитованием понимается предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья, либо «ссуды, которые выдаются под строительство или приобретение жилья, обычно под залог недвижимого имущества - земли, дома, квартиры. Основными нормативными актами, регулирующих гражданские отношения при ипотечном кредитовании является Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ. Так как о необходимости принятия специального Закона «Об ипотеке» указывалось в п. 2 ст. 342 ГК РФ, то 16 июля 1998г. был принят Федеральный Закон «Об ипотеке». Нормы Федерального Закона «О залоге» и общие положения Гражданского кодекса РФ применяются и к ипотеке, поскольку Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости) не установлены иные правила.

Главное преимущество ипотеки – вместо того, чтобы многие годы копить необходимую сумму для покупки жилья, федеральный закон об ипотеке позволяет уже сейчас заселиться в новую квартиру или дом. При этом ипотечное жилье становится собственностью заемщика. В новой квартире можно зарегистрировать членов семьи заемщика. В целях безопасности страхуются риски потери права собственности на квартиру и ее повреждение, а также потери трудоспособности заемщика. Кроме этого, ипотека еще имеет ряд «плюсов»:

Заемщику дается имущественный налоговый вычет. Он снижает процентную ставку за счет того, что ему не нужно выплачивать подоходный налог с потраченной суммы на покупку квартиры и с процентов.

Долгий срок кредита делает ежемесячные платежи небольшими, значит, они не слишком обременяют.

Для конкретных категорий людей может стать сюрпризом существование социальной ипотеки в их регионе.

Недостаток ипотеки в «переплате» за квартиру. Она может достигнуть 100%. Ипотечная «переплата» включает в себя ежегодные расходы на обязательное страхование и проценты по кредиту. Еще один минус – много требований банков к заемщикам: регистрация, российское гражданство, подтверждение доходов, стаж работы на одном месте, поручители и т.д.

Чтобы решить жилищный вопрос с помощью ипотеки, важно найти компромисс между положительными и отрицательными сторонами ипотеки и подобрать достойного себе партнера (банка).

Глава 2. Проблемы и перспективы ипотеки в гражданском праве

2.1. Проблемы ипотеки в гражданском праве

B мировой финансовой практике ипотечное кредитование получило широкое распространение. В странах с развитой рыночной экономикой и высоким уровнем организации банковской системы сложились целые системы ипотечного кредитования, которые представлены различными экономическими субъектами - банками, агентствами по торговле недвижимостью, кредитными институтами, осуществляющими кредитование под залог недвижимости, страховыми компаниями, кредитными агентствами, предоставляющими информацию о кредитоспособности клиентов, компаниями, специализирующимися на изъятии заложенного имущества в случае неплатежа по ссуде. Мировой финансовый кризис неизбежно коснулся и рынка ипотечного кредитования. Кризис привел к кризису ликвидности, снижению платежеспособности заемщиков^[18]. Банки более требовательно стали относиться как к источникам, так и стабильности доходов потенциальных заемщиков.

Потребность в наличии собственного жилища существовала на протяжении всей истории развития человечества. При этом в процессе эволюции общества вырабатывались более высокие качественные критерии к обладаемому недвижимому имуществу, а, следовательно, возникла извечная проблема улучшения жилищных условий, решение которой, как правило, осложнялось отсутствием достаточного источника финансирования. История показывает, что для достижения желаемого результата человек стал прибегать к заимствованию денежных средств с целью приобретения жилья, выступающего гарантией исполнения обязательств. Таким образом, в странах Западной Европы зародился ипотечный кредит, который получил широкое распространение. В настоящее время в нашей стране спрос на него непрерывно растет.

Одним наиболее важным и значительным препятствием развития ипотеки в России является высокий размер первоначального взноса, который сегодня составляет в большинстве банков 20-50 % от ее стоимости. Очевидно, что не каждая семья в РФ обладает такими средствами, а для их накопления требуется достаточный срок. В среднем, он составляет от 4 до 6 лет. Снижение данного порога до 7-10 % позволит сократить период накопления первоначального взноса до 2-3 лет.

Отсутствие развитого рынка финансовых ипотечных инструментов также препятствует развитию ипотечных отношений. Важнейшим свойством ценных ипотечных бумаг по сравнению с другими ценными бумагами является их надежность, обеспеченная высокой ликвидностью залогов жилой и нежилой недвижимости. Неразвитость инфраструктуры фондового рынка, нежелание финансовых структур вкладывать свои активы в долгосрочные проекты, а также неразвитость законодательной базы - все это сдерживает развитие рынка ипотечных ценных бумаг.

Тем не менее, лишь 15 % населения готовы оформить ипотечный кредит против 40 % в прошлом году. Основные причины снижения интереса к данному продукту остаются большая сумма переплаты, высокие процентные ставки, неуверенность в будущем доходе.

Основной причиной спада ипотечного кредитования является сложившаяся экономическая ситуация в стране: падение рубля по отношению к ведущим мировым валютам, снижение реально располагаемых доходов населения, высокий уровень инфляции - все это непосредственным образом повлияло на развитие рынка ипотечного кредитования. Кроме того, повышение ключевой ставки в декабре с 10,5 % до 17 % заставило ряд банков отказаться от данного продукта. Понижение ключевой ставки в 2015 году до 12,5 %, 11,5 % и 11 % не смогло оказать должного влияния на активность оформления ипотечных кредитов. Говоря о региональном распределении объема выданных ипотечных кредитов, стоит отметить, что она неравномерная по стране^[19]. В первую очередь, это связано с разницей в экономическом развитии каждого округа, кроме того, нельзя забывать о количестве проживающих людей и их финансовом благополучии. По объему выданных с начала 2015 года ипотечных кредитов лидирует Центральный федеральный округ (ЦФО) с долей 31,35 %, далее идет Приволжский федеральный округ (ПФО) – 19,77 %, Северо-Западный федеральный округ (СЗФО) – 13,72 %, Сибирский федеральный округ (СФО) – 11,51 %, Уральский федеральный округ (УФО) -9,83 %, Южный федеральный округ (ЮФО) – 7 %, Дальневосточный федеральный округ (ДФО) – 4,51 %, на последнем месте СевероКавказский федеральный округ (СКФО) – 2,2 %.

Стоит отметить, что наибольшее снижение объема кредитования из округов РФ зафиксировано в Приволжском федеральном округе, оно достигло 34 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Среди регионов по темпам снижения выданных с начала 2017 года ипотечных кредитов лидерами стали Москва (58,92 %), Республика Бурятия (58,53 %), Алтайский край (57,43 %), Томская область (5б, 17 %), Новосибирская область (53,65 %), Республика Коми (53,52 %), Иркутская область (52,83 %), Красноярский край (52,71 %), Забайкальский край (52,67 %), Пермский край (51,81 %). За последние несколько месяцев мы увидели снижение сразу двух ключевых показателей – средний срок ипотечного кредитования уменьшился на 0,68 % до 14,5 лет, сумма ипотечного кредита – на 5,4 % до 1,6 млн рублей. Данная тенденция вполне объяснима: во второй половине прошлого года россияне начали волноваться за свои сбережения, многие перестали доверять крупные вклады банкам, опасаясь их потери как в результате отзыва лицензии у банка, так и в результате их инфляционного обесценения. В качестве наиболее надежной инвестиции в нашей стране россияне традиционно рассматривают покупку жилья (2016 год не стал исключением). Те же, кому не хватало сбережений на подобное приобретение с 100 % покрытием расходов, активно стали прибегать к услугам банков по ипотечному кредитованию.

Увеличение объема просроченной задолженности связано с целым рядом факторов. Прежде всего, это резкое снижение реально располагаемых доходов населения на фоне ухудшения макроэкономической ситуации – на 1 % по итогам 2016 года, прогноз на текущий год – 8 %. В связи с этим, больше средств уходит на оплату товаров первой необходимости и меньше остается на погашение ранее взятого ипотечного кредита (рост потребительских цен с начала года составил 15 %). Нельзя не принимать во внимание также рост уровня безработицы (в 2016 году он составил 5,3 %). Более того, серьезные колебания курса валют и ослабление рубля стали причиной спада. В первую очередь, это касается валютных заемщиков (с середины прошлого года курс национальной валюты снизился более чем на 44 % по отношению к доллару).

Итак, в Российской Федерации существуют следующие проблемы ипотечного жилищного кредитования:

- недостаточно отлаженная государственными экономическими и финансовыми органами система ипотечного кредитования;

- отсутствие у россиян конкретных устойчивых моделей кредитного и сберегательного поведения;

- существующие проблемы неполноценно работающего жилищно-инвестиционного законодательства и всей нормативно-правовой базы в целом, которые не позволяют активно функционировать разным секторам инвестиционного ипотечного рынка;

- высокие процентные ставки по ссудам, с учетом низкой платежеспособности физических лиц;

- достаточно высокие уровни кредитных рисков, приводящие к нежеланию кредитных учреждений формировать долгосрочные финансовые ресурсы для обеспечения работы ипотечного жилищного механизма.

Среди экспертов считается, что по сравнению с автокредитованием и потребительским кредитованием ипотечное кредитование наименее рискованно, процент невозврата практически равен нулю, ипотечное кредитование, как и любой другой вид кредитов, подвержено рискам.

Кредитный риск зависит от внешних (связанных с состоянием экономической среды, с конъюнктурой) и внутренних (вызванных недобросовестным поведением заемщиков или ошибочными действиями самого банка) факторов. Возможности управления внешними факторами ограничены, хотя своевременными действиями банк может в известной мере смягчить их влияние и предотвратить крупные потери.

Источниками кредитного риска являются: а) условия кредитования; б) способность выплаты кредита; в) качество обеспечения кредита; г) мотивация заемщика производить своевременные платежи в течение длительного периода времени.

Риски для инвесторов в ипотечном кредитовании - еще одна проблема, сдерживающая развитие ипотечных отношений^[20]. Параметр ипотечного риска представляет собой совокупность целого ряда рисков, вызванных множеством экономических и политических факторов. Для долгосрочного залогового кредитования важнейшими являются следующие виды ипотечных рисков: риск процентной ставки, потерь доходов кредитора в результате изменений процентных ставок (условного «коридора доходности») в период времени кредитования; кредитный риск; риск ликвидности активов; риск досрочного платежа, связанный с риском процентной ставки и риском ликвидности; ценовые риски снижения стоимости залогового имущества; риски потерь залогового имущества; валютные риски.

Среди факторов, сдерживающих развитие ипотечного жилищного кредитования в России, следует назвать и информационный.

Сдерживают развитие ипотечных отношений и психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить взаймы. Взяв кредит, они стараются как можно быстрее от него избавиться.

Решение вышеизложенных проблем, стоящих на пути развития ипотечных отношений, будет способствовать реализации государственных социально-экономических задач, в том числе национального проекта «Стратегия ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 г.». В соответствие с этой Стратегией количество выдаваемых ипотечных жилищных кредитов будет ежегодно увеличиваться и к 2017 году составит 921 тыс. ипотечных кредитов в год, а в 2020-превысит 1 млн ипотечных кредитов в год.

Можно сделать вывод, что ипотека представляет собой особый вид кредитования, имеющий определенные характерные черты, но, с другой стороны, ипотеке присущи и общие кредитные принципы и признаки. Несмотря на то, что ипотечный бизнес и конкретно ипотечное жилищное кредитование, как его составная часть - достаточно новые направления в нынешней России, за последние десять лет сформирована основа для развития и первичного и вторичного рынка ипотеки.

2.2. Перспективы развития ипотеки и ипотечного кредитования в гражданском праве

Ипотечное кредитование - долгосрочная ссуда, предоставляемая юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Механизм ипотеки способствует увеличению притока средств на рынок жилья, оживлению строительства и сопряженных с ним секторов промышленности, расширению рабочих мест, повышению доходов населения и бюджетов всех уровней, а также мультипликативному росту экономики в целом. Поэтому необходимо использовать те реальные условия и возможности, которыми располагают регионы, создать необходимые организационные правовые и финансовые предпосылки для развития массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики.

В качестве предложений по дальнейшему развитию рыночных механизмов в сфере ипотечного кредитования, можно предложить:

- увеличение объемов нового строительства и снижение административных барьеров на строительном рынке;

- снижение процента по ипотечному кредиту через различные накопительные системы;

- заложение в бюджеты банков средств на поиск и обучение квалифицированного персонала;

- создание надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов - залогодержателей и инвесторов;

- повышение финансовой грамотности населения на ипотечном жилищном рынке посредством различных мероприятий.

Таким образом, будущее у российской ипотеки есть. Для построения эффективно функционирующей системы ИЖК необходимо максимально использовать все возможности по поддержке массового строительства жилья с привлечением кредитов, обеспеченных ипотекой, за счет создания правовых, организационных и финансовых стимулов, а также целенаправленного участия государства в этом социально важном секторе экономики.

Ипотечный рынок жилья в России будет расти и развиваться, для этого есть все перспективы и возможности. Растет конкуренция между банками в этой сфере, ежегодно растет число участников рынка, появляются новые ипотечные продукты.

Заключение

В Российской Федерации существуют следующие проблемы ипотечного жилищного кредитования:

- отсутствие у россиян конкретных устойчивых моделей кредитного и сберегательного поведения;

- высокие процентные ставки по ссудам, с учетом низкой платежеспособности физических лиц;

Список использованных источников и литературы

Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. – 2014. - N 31. - Ст. 4398.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017, с изм. от 22.06.2017) // Собрание законодательства РФ. – 1994. - N 32. - Ст. 3301.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 01.07.2017) // Собрание законодательства РФ. – 2005. - N 1 (часть 1). - Ст. 14.
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. – 1997. - N 30. - Ст. 3594.
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 01.07.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. - 1998. - N 29. - Ст. 3400.
Акулова Т.А., Сравнительный анализ реализации основных моделей ипотечного кредитования в России // Финансы и кредит. - № 2. – 2012. – С.14.
Афонина А.В. Все об ипотеке. Получение и возврат кредита. - М.: Омега-Л, 2014.

Информационно-статистическая система данных по рынку жилья и ипотеки в России. URL: http://www.ahml.ru/ru/agency/analytics/statsis/

Ипотечное кредитование в цифрах [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://rusipoteka.ru/ipoteka_v_rossii/ipoteka_statitiska/

Косарева Н.Б. Основы ипотечного кредитования. - М.: Инфра-М, 2013.

Лимаренко В.И. Ипотека: стратегия развития. – М., 2012.

Майорова И.В. Ипотека и ипотечное кредитование. - Пенза: ПГУ, 2013.

Мурычев А.В. Проблемы и перспективы развития ипотеки в России: учеб. - М.: Банковское дело, 2013.

Павлова И.В. Проблемы развития ипотечных отношений. – М., 2013.

Основы ипотечного кредитования. /Под ред. Н.Б. Косарева. – М.: Фонд «Институт экономики города»: ИНФРА-М, 2014.

Пашков Д.Б. Государственная регистрация ипотечного жилища // Закон. - № 2. – 2012. - С. 23.

Пенкина И.Л. Ипотечное кредитование в России и зарубежных странах. – М., 2012.

Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М. 2011.

Ипотечное кредитование в цифрах [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://rusipoteka.ru/ipoteka_v_rossii/ipoteka_statitiska/ ↑
Пенкина И.Л. Ипотечное кредитование в России и зарубежных странах. – М., 2012. - С. 18. ↑
Павлова И.В. Проблемы развития ипотечных отношений. – М., 2013. - С. 42. ↑
Лимаренко В.И. Ипотека: стратегия развития. – М., 2012. - С. 87. ↑
Лимаренко В.И. Ипотека: стратегия развития. – М., 2012. - С. 105. ↑
Основы ипотечного кредитования. /Под ред. Н.Б. Косарева. – М.: Фонд «Институт экономики города»: ИНФРА-М, 2014. – С.12. ↑
Косарева Н.Б. Основы ипотечного кредитования. - М.: Инфра-М, 2013. – С. 195. ↑
Майорова И.В. Ипотека и ипотечное кредитование. - Пенза: ПГУ, 2013. – С. 61. ↑
Акулова Т.А., Сравнительный анализ реализации основных моделей ипотечного кредитования в России // Финансы и кредит. - № 2. – 2012. – С.14. ↑
Косарева Н.Б. Основы ипотечного кредитования. - М.: Инфра-М, 2013. – С. 203. ↑
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 01.07.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. - 1998. - N 29. - Ст. 3400. ↑
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. – 2014. - N 31. - Ст. 4398. ↑
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017, с изм. от 22.06.2017) // Собрание законодательства РФ. – 1994. - N 32. - Ст. 3301. ↑
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 01.07.2017) // Собрание законодательства РФ. – 2005. - N 1 (часть 1). - Ст. 14. ↑
Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М. 2011, - С. 288 ↑
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. – 1997. - N 30. - Ст. 3594. ↑
Пашков Д.Б. Государственная регистрация ипотечного жилища // Закон. - № 2. – 2012. - С. 23. ↑
Афонина А.В. Все об ипотеке. Получение и возврат кредита. - М.: Омега-Л, 2014. – С. 87. ↑
Информационно-статистическая система данных по рынку жилья и ипотеки в России. URL: http://www.ahml.ru/ru/agency/analytics/statsis/ ↑
Мурычев А.В. Проблемы и перспективы развития ипотеки в России: учеб. - М.: Банковское дело, 2013. - С. 8–10. ↑