Ипотечное кредитование в Российской Федерации

Содержание:

Введение

До перехода к рыночным отношениям основными источниками пополнения жилищного фонда нашей страны были государственное жилищное строительство и жилищное строительство предприятиями и организациями, а кооперативное и индивидуальное жилищное строительство играло вспомогательную роль. Однако в начале 90-х гг. произошло резкое сокращение темпов жилищного строительства государством, предприятиями и организациями, что привело к практически полному исчезновению какой-либо поддержки населения в жилищном секторе. Кроме того, в результате кризисов, потрясших экономику страны в конце ХХ века, в России значительно возросла дифференциация доходов населения. По этим причинам одной из социальных проблем сегодня является обеспечение населения жильем. В России жилье является дорогостоящим объектом и покупка этого продукта с единовременным доходом (зарплатой) для многих россиян практически невозможна.

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой-стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме того, государственная поддержка развития ипотечного кредитования является одной из главных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется тем, что оно является одним из наиболее проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, социальные процессы, происходящие в обществе.

Таким образом, можно сделать вывод, что проблема развития системы ипотечного кредитования в России является актуальной в социально-экономическом плане. Это подтверждается тем, что в последние годы были предприняты важные шаги в направлении развития кредитования населения России под залог жилья. В настоящее время разработанаконцепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, утвержденная и принятая Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 года, в которой определены роль и место ипотечногожилищного кредитования в финансировании жилищного строительства, в кредитной системе Российской Федерации и стратегия государства в развитии этого сектора. Кроме того, принят ряд законов, которые являются базовыми для ипотечного жилищного кредитования в России. Проблемы развития системы ипотечного жилищного кредитования в последнее время получают все большее внимание со стороны органов государственной власти.

Анализ ситуации в сфере жилищной политики, комплексный характер жилищных проблем, серьезная зависимость социально-экономической стабильности от их решения, необходимость срочных мер по кардинальному изменению ситуации с обеспечением жильем, требуют придания системе ипотечного кредитования статуса президентской программы.

Президент и Правительство Российской Федерации в настоящее время ставят перед органами исполнительной власти важнейшую стратегическую задачу- обеспечить существенное увеличение (не менее чем в 2 раза) объемов ввода жилья к 2008-2010 годам при одновременном ускорении процесса реконструкции существующего жилищного фонда.

Основой для достижения целей государственной жилищной политики является система ипотечного жилищного кредитования.

Целью данной курсовой работы является изучение ипотечного кредитования, выявление наиболее значимых проблем в функционировании ипотечного кредитования в Российской Федерации и рассмотрение возможных путей их решения.

В соответствии с поставленной целью определены следующие задачи:

Раскрыть экономическую сущность ипотечного кредитования

Исследовать изучить инфраструктуру рынка ипотечного кредитования

Рассмотреть рассмотрим тенденции ипотечного кредитования в Российской Федерации

• Проанализировать проблемы ипотечного кредитования

Рассмотреть перспективы развития системы ипотечного кредитования

Предметом исследования является ипотечное кредитование

Объектом исследования является российский рынок ипотечного кредитования.

Данная курсовая работа состоит из информационной базы, которая собрана на основе: статистических материалов, нормативно-правовых актов, статей, опубликованных в периодических изданиях, а также интернет-ресурсов.

Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования

1.1 Сущность и виды ипотечного кредитования.

Развитие ипотеки предполагает наличие специфических видов ценных бумаг и ипотечных облигаций. Функционирование этих инструментов способствует расширению географии кредитных отношений за счет обеспечения постоянного притока ресурсов для кредитования и перевода средств из регионов и отраслей, испытывающих избыток кредитных ресурсов, в регионы и отрасли, испытывающие их дефицит. Существование вторичного ипотечного рынка, обеспечивающего ликвидность своих инструментов, является неотъемлемой частью современного развитого рынка ценных бумаг. При этом ипотечные ценные бумаги могут торговаться не только на внутреннем (национальном) рынке, но и на международных рынках.

Современная развитая экономика предполагает широкое использование ипотечного кредитования. Опыт ведущих западных стран показывает, что ипотека является наиболее предпочтительным видом обеспечения крупного кредита на длительный срок. Поэтому для России ипотечный кредит является одним из перспективных направлений стимулирования банковских инвестиций и развития кредитного рынка.

Сфера ипотечного кредитования может быть распространена на все отрасли экономики: потребительскую, промышленную, сельскохозяйственную.

В потребительском секторе экономики ипотека помогает привлечь средства инвесторов в жилищное строительство. Ипотечное жилищное кредитование получило широкое распространение в мировой банковской практике. Актуальность ипотечного жилищного кредита обусловлена тем, что его использование позволяет разрешить противоречия:

между высокими ценами на недвижимость и текущими доходами населения;

между денежными накоплениями одной группы хозяйствующих субъектов и необходимостью их использования в другой.

Ипотека в производственном секторе может существенно расширить возможности для инвестирования практически во все приоритетные отрасли. Это связано с тем, что, с одной стороны, коммерческие банки мало заинтересованы в выдаче долгосрочных кредитов на нормальных условиях, что обусловлено высокой инфляцией, кризисом неплатежей и другими неблагоприятными факторами. С другой стороны, промышленные предприятия, находясь в сложной финансовой ситуации, объективно не имеют возможности гарантировать своевременный возврат полученных средств. В то же время приватизация предприятий создала предпосылки для начала ипотечного кредитования (enterprise mortgage).

Помимо жилья и промышленных предприятий, объектом залога при ипотечном кредитовании могут быть офисные здания, торговые и складские помещения, предприятия гостиничного комплекса и др. Таким образом, очевидно определенное влияние ипотечного кредитования на развитие сферы услуг и торговли.

Ипотека также может сыграть положительную роль в решении проблем аграрного сектора. Проблема привлечения инвестиций для развития сельскохозяйственного производства в сельском хозяйстве России стоит чрезвычайно остро. Сельское хозяйство почти не получает кредитов от коммерческих банков. Банкам невыгодно предоставлять кредиты сельскохозяйственным предприятиям, так как многие из них, во-первых, убыточны, а во-вторых, не имеют достаточно ликвидного имущества, которое могло бы стать предметом залога.

С принятием закона об обороте земель ситуация может кардинально измениться. В результате оформления ипотеки собственник земельного участка, получив деньги от кредитора, будет стремиться использовать их более эффективно. В противном случае он будет обязан погасить свой долг за счет средств, полученных от продажи заложенной Земли, что приведет к утрате его прав на владение землей.

Когда земля становится товаром, возникает мощный стимул для развития экономических отношений в обществе, что в конечном итоге приводит к насыщению потребительского рынка отечественными товарами, снижению цен на сельскохозяйственную продукцию и общей стабилизации экономики.

Общеизвестно, что экономическое процветание страны в целом, а также развитие производства, строительства, сельского хозяйства, торговли и сферы услуг в частности зависят как от объема, так и от эффективности использования инвестиций, вложенных в страну или соответствующую отрасль. Ипотечное кредитование, в данном случае, является одним из инструментов привлечения инвестиций (в частности, населения страны) и повышения эффективности вложения в экономику значительного капитала на долгосрочной основе. Таким образом, развитие ипотечного кредитования положительно прямо и косвенно скажется на развитии практически всех отраслей экономики, будет стимулировать экономический рост государства в целом.

Ипотека-это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

Термин " ипотека "в правовом обороте обычно охватывает два понятия: " ипотека "как правоотношение и " ипотека " как ценная бумага.

"Ипотека" как правоотношение представляет собой залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке).

"Ипотека "как ценная бумага подразумевает под собой" ипотеку " - долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Ипотека обычно свободно торгуется на рынке.

Широкое толкование понятия ипотека рассматривает его как способ получения кредита под залог недвижимости, так и как способ получения кредита на покупку недвижимости. Термин "ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога является недвижимость. Если кредит выдается на приобретение жилья, то используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". Для некоторых случаев мы используем термин "смешанная ипотека", когда заемщик берет банковский кредит под залог существующего жилья для покупки нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека являются формами кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.

Наиболее распространенными ипотечными программами в России являются кредиты на покупку готовых квартир, как их называют банки в описании своих продуктов - "на вторичном рынке жилья". Однако сегодня ассортимент предложений основных игроков рынка радует потенциальных ипотечных заемщиков разнообразием предложений. Практически повсеместно кредиты предлагаются на покупку квартир еще на стадии строительства, несколько реже, но все чаще попадаются предложения ломбардных кредитов-под залог имеющейся недвижимости, кредитов на покупку загородного жилья, земельных участков.

Отдельные банки в погоне за клиентом готовы кредитовать такую неизвестную экзотику в докризисный период, как покупка комнат, долей в жилье,гаражей, парковочных мест, коммерческой недвижимости. Например, кредиты на покупку гаража предлагает ВТБ24, парковочных мест- Сбербанк. Московский банк Сбербанка РФ в августе объявил о готовности выдавать кредиты на покупку доли в жилье. В частности, вы можете получить кредит на покупку коммерческой недвижимости под залог приобретенной недвижимости в Абсолют Банке, Московском Кредитном Банке, Росбанке, Банке УРАЛСИБ, Ханты-Мансийском банке.

По-прежнему сохраняется нежелание восстанавливать предложение рефинансирования (перезачета) кредитов, выданных на других, более выгодных условиях. Большинство действующих в настоящее время программ с точки зрения привлекательности для заемщиков выглядят сомнительными, а в некоторых случаях просто бессмысленными, поскольку предлагаемые ставки выше среднерыночных. Однако даже до кризиса программы рефинансирования не были самым популярным продуктом. Его предлагали в основном наиболее агрессивные игроки, чтобы не допустить оттока заемщиков в банки с более выгодными условиями при резком снижении процентных ставок по кредитам и одновременно увеличить ипотечный портфель, заманивая чужих заемщиков.

Не особенно распространенные до кризиса кредиты на покупку земли до сих пор выдают немногие банки.

Представленный в августе ипотечный продукт HMLA "малоэтажное жилье" позволяет получить кредит на покупку жилого дома с земельным участком или земельным условием для строительства жилого дома под залог приобретенного имущества. Однако данная программа также имеет ряд ограничений: строительство дома должно осуществляться по согласованному типовому проекту и на территории организованной малоэтажной застройки, включенной в перечень, утвержденный домом РФ (раннее АИЖК). Сейчас в этом списке всего пять территорий, и еще пять заявок находятся на рассмотрении агентства.

Новые кредитные продукты с социальной составляющей, предложенные DOM. РФ (раннее АИЖК) - "Новостройка", "Материнский капитал", "военная ипотека", "Переменная ставка", "малоэтажное жилье" получили хороший отклик, как со стороны партнеров, так и со стороны заемщиков. По некоторым программам даже был ажиотаж. Например, с планом DOM. РФ (ранее АИЖК) по "военной ипотеке" на этот год в 4 млрд руб. заявок на поставку ипотечных кредитов поступило 13 млрд руб. И агентству пришлось пересмотреть бизнес-план и увеличить сумму рефинансирования до 10 млрд руб. Для" материнского капитала " лимит финансирования для партнеров был выбран к началу августа.

Финансовый кризис 2009 года породил две новые ипотечные программы: предоставление кредитов на покупку жилья у необеспеченных заемщиков и реструктуризация кредитов на новых условиях с целью снижения кредитной нагрузки.

Открытое акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (агентство, ДОМ. РФ (раннее АИЖК)) была создана в 1997 году по решению Правительства Российской Федерации. 100% акций DOM. РФ (раннее АИЖК) принадлежит государству в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.

1.2 Особенности ипотечного кредитования.

На рынке финансовых услуг сегодня существует множество ипотечных предложений, которые в большинстве случаев отличаются целью кредитования, сроком действия договора, размером процентной ставки и суммой первоначального взноса. Вы всегда можете уточнить условия кредита в отделении банка или на его электронном ресурсе. Практически на каждом портале кредитных организаций сегодня есть ипотечные калькуляторы, которые являются удобным инструментом для возможности самостоятельного расчета параметров кредита.

Главной отличительной чертой всех ипотечных кредитов является то, что не бывает ипотеки без залога. В качестве него чаще всего выступает купленная по ипотеке недвижимость, но в России более распространены варианты с предоставлением обеспечения в виде собственного жилья заемщика.

Основными особенностями ипотеки являются следующие моменты:

• долгосрочный срок действия кредита, величина которого варьируется от 10 до 50 лет;

• большие объемы заемных средств;

• исключительно целевое использование кредитных денег;

• наличие определенных требований со стороны банков к заемщику и приобретаемой в кредит недвижимости.

Кредитные организации готовы работать только с надежными и проверенными клиентами, поэтому пристальное внимание уделяется личности заемщика и его кредитной истории. Не меньшее значение придается ипотечному объекту, который должен не только обладать достаточной степенью ликвидности, но и быть "чистым" с юридической точки зрения.

Отличительной особенностью любого вида ипотеки является обязательное наличие залога, который до момента погашения кредита формально принадлежит банку и подлежит обременению. Ипотечные кредиты связаны с длительным процессом кредитования и необходимостью соблюдения требований законодательства в части надлежащего оформления. Перед регистрацией заемщик и имущество проверяются банком на соответствие предъявляемым требованиям, а возможность выбора наиболее выгодного предложения во многом зависит от соблюдения основных правил и рекомендаций.

В результате можно сделать вывод, что ипотечное кредитование рассматривается как обеспечение устойчивого, прибыльного бизнеса.

• 1. Значение ипотечного кредитования для экономики государства.

Долголетний навык экономически развитых государств демонстрирует,  собственно что ядром рыночной экономики считается рынок перераспределения денежных ресурсов, до этого всего обеспеченных недвижимостью, которая оформляет важную доля активов всякий государства. В следствие этого ипотечный базар оказывает значительное воздействие на все сферы экономики. До этого всего, ипотека увеличивает прочность и эффективность банковской системы государства.
Для начала, ипотека увеличивает обеспеченность  кредита за счет индивидуальностей недвижимости как объекта гарантий.
Недвижимость содержит сравнительно маленький риск издержки или же неожиданного исчезновения; ее существование легко проверить.
Недвижимость содержит узкий виток, сделки с недвижимостью регистрируются в муниципальных органах, собственно что разрешает кредитору просто держать под контролем или же в том числе и воспрещать ее отчуждение.

Стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что гарантирует кредитору погашение долга в полном объеме.

Во-вторых, высокая стоимость недвижимости и риск ее потери побуждают должника точно и своевременно исполнять свои обязательства. Если кредит не возвращен, банк имеет возможность продать недвижимость и вернуть свои средства, что подразумевает правильную оценку заложенной недвижимости и развитого рынка недвижимости.

В-третьих, целевой характер кредитов способствует снижению риска ипотечного кредитования. Банк имеет право контролировать использование заемщиком средств, предоставленных в порядке ипотечного кредитования.

В-четвертых, при наличии вторичного ипотечного рынка коммерческие банки могут при необходимости продавать ипотечные кредиты и укреплять свою платежеспособность. Для банков продажа ипотечных кредитов является источником средств для последующего кредитования.

Наконец, при стабильной, хорошо функционирующей системе ипотечного кредитования достигается наилучшее согласование интересов всех участников этого процесса, что снижает риск банковских операций.

Вторичный ипотечный рынок имеет большое значение для государства в целом. Это облегчает перевод капитала в более прибыльный сектор экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в разных географических регионах, что способствует формированию единой цены капитала по всей стране. Задача вторичного ипотечного рынка заключается в обеспечении постоянного притока ресурсов для кредитования и перевода средств из регионов, испытывающих избыток кредитных ресурсов, в те регионы, где их не хватает.

Кроме того, ипотечное кредитование является существенным фактором экономического потенциала стран :

Во-первых, развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на реальный сектор экономики. Ипотечное кредитование промышленных предприятий позволяет нам модернизировать производство, повысить качество и конкурентоспособность выпускаемой продукции практически во всех отраслях народного хозяйства, что, в свою очередь, повышает экономический потенциал страны.

Во-вторых, программа жилищного строительства реализуется с помощью ипотечного кредита, и достигается непрерывность производства в строительстве. Строительство современного жилья вызывает спрос на многие составляющие, что стимулирует развитие многих отраслей экономики. Например, производство строительных материалов и конструкций, строительно-дорожное машиностроение, деревообработка и производство мебели, обоев, электрооборудования, металлоизделий и др. новый импульс получает развитие транспортной инфраструктуры.

В-третьих, с помощью ипотечного кредита многие предприятия и большие массы населения-собственники квартир, земельных участков и другой недвижимости, вовлекаются в систему рыночных кредитных отношений. Благодаря этому государственное финансирование заменяется банковским кредитом. Это отвечает интересам общества в целом и отдельных хозяйствующих субъектов: повышается уровень инвестиционной активности хозяйствующих субъектов и банковской системы; свободные финансовые ресурсы широко вовлекаются в инвестиционный процесс.

В-четвертых, как дорогой товар, жилье является одним из важнейших факторов стимулирования сбережений населения, что также способствует формированию инвестиционных ресурсов.

Наконец, развитие системы ипотечного кредитования может привести к выходу из инфляционного кризиса, отвлекая средства от текущего оборота на внутреннее накопление.

Развитие ипотечного кредитования также оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности, которая обычно сопровождает экономический кризис.

Во-первых, ипотека оказывает положительное влияние на решение проблемы занятости населения. С одной стороны, развитие ипотечного кредитования может смягчить последствия безработицы: благодаря строгой территориальной привязке строительства в производство вовлекаются дополнительные местные трудовые ресурсы. С другой стороны, кредитование под залог недвижимости способствует мобильности трудовых ресурсов.

Во-вторых, человек, у которого есть свой дом или Квартира, психологически более стабилен, он может создать семью, вырастить детей. Обеспечение хороших жилищных и бытовых условий также ведет к улучшению здоровья нации, увеличению продолжительности жизни, что, в свою очередь, повышает трудоспособность населения.

Все это оказывает положительное влияние на экономическое и социальное развитие страны.

Таким образом, ипотечное кредитование, несомненно, является перспективным направлением банковской деятельности, так как оказывает положительное влияние на экономику государства.

Глава 2. Развитие системы ипотечного кредитования в России

2.1 Условия предоставления ипотечного кредитования российскими банками.

Объем выданных ипотечных кредитов в России постоянно растет. Эксперты сравнивают Россию с послевоенной Европой, когда рынок восстановился в рекордно короткие сроки при низкой платежеспособности населения.

Банки активно наращивают объемы выданных жилищных кредитов и их долю в своих портфелях. В 2006 году ипотечный долг вырос в 4,4 раза. Несмотря на значительное увеличение доли ипотечных жилищных кредитов в кредитах населению – с 5,0 до 12,5%, их доля в активах остается незначительной- менее 2%. Основной объем ипотечных кредитов приходится на крупные частные банки и банки, контролируемые государством.

По оценкам крупнейших участников рынка, этот процесс ускорился в стране примерно вдвое.

Обстоятельства предоставления ипотечных кредитов довольно многообразны,  собственно, что обосновано как особенностями несформировавшегося рынка, так  и влечением банка приспособить собственные продукты к необходимостям всевозможных групп покупателей . В то же время более значимо дифференцированы обстоятельства кредитования на первичном и вторичном рынках квартир. Ипотечные жилищные кредиты предоставляются в рублях и иностранной валюте (в основном в долларах США). Погашение ипотечного кредита, выданного в иностранной валюте, осуществляется следующим образом: заемщик осуществляет первоначальный взнос и ежемесячные платежи в рублях по курсу Банка России на день платежа. Таким образом, она в значительной степени подвержена процентному риску, что приводит к снижению уровня процентных ставок по валютным кредитам (обычно на 2-3%). В настоящее время большая часть ипотечных кредитов выдается в рублях (в 2006 году– 61,9%).

 На первичном рынке наибoлее распространенной величиной первоначального взноса для большинства банков является 30% стоимости приобретаемого жилья, но в некоторых банках она устанавливается на более низком уровне – дo 10% стоимости недвижимости. В отличие от кредитования на первичном рынке первоначальный взнос на вторичном рынке значительно варьируется – от 15 до 30% стоимости недвижимoсти. 

При ипотечном кредитовании на первичном рынке почти все банки пользуют дифференцированную процентную ставку по кредитам , определяя ее на одном уровне на рубеже постройки объекта недвижимости и на ином, более низком (1-2%),уровне дизайна прав принадлежности на данный объект. Вторичный рынок как правило уточняет единые ставки на целый этап кредитования, они имеют все шансы быть как фиксированными, так и плавающими,привязанными к конкретной базисной ставке (ставки рефинансирования, межбанковский рынок ).В критериях невысокого благосостояния людей более необходимым нюансом для заемщиков ипотечных кредитов, предоставляемых банками, считается срок кредитования. Более долгие сроки разрешает планировать на наименьшую необходимую сумму в месячных платежей, но в то же время наращивает совместную необходимую сумму %, выплачиваемых по кредиту. На первичном рынке срок кредитования в реальное время оформляет от 5 до 15 лет.На вторичном рынке жилья Некоторые банки предлагают кредиты на срок до 25-27 лет, но наиболее распространенными являются кредиты на срок до 15-20 лет.

Следует отметить, что все банки предоставляют возможность досрочного погашения кредита без штрафных санкций, но, как правило, через определенное количество месяцев после его получения.

Размер комиссии за оформление кредита для большинства банков незначителен. В качестве дополнительных условий кредитования банки часто требуют регистрации в данном городе, и очень немногие требуют подтверждения официального дохода.По целям кредитования можнo выделить три группы ипoтечных жилищных кредитoв (рис.1)

• на приобретение готовoго жилья в многоквартирном доме либo отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приoбретение дома для сезонного прoживания, дачи, садовых домикoв с участками земли; приобретение земельного участка пoд застройку. Как правило, кредиты на приобретение готовoго жилья предоставляются единым разoвым платежом;
• строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей); 
• строительство и приобретение готового жилья. Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно, т.е. каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа. 
  По способу амортизации долга различают: 
• постоянный ипотечный кредит – согласно графику погашения в течение всего периода договора заемщик вносит равные платежи в погашение долга и в счет уплаты процентов; 
  кредит с переменными выплатами – график платежей предусматривает снижающиеся или, наоборот, повышающиеся с течением времени ежемесячные платежи; 
• кредит с единовременным погашением, егo используется редко при осoбых схемах кредитования.

Стратегические

Промежуточные

Тактические

Цели кредитования

Сбалансирование экономического развития

-Обеспечение оптимальной занятости

-Сдерживание инфляции

-Оживление рыночной конъюнктуры

-Сдерживание рыночной конъюнктуры

-Изменение денежной массы

-Изменение процентной ставки

Рисунок 1. Цели кредитования^[1]

Таким образoм, условия и виды ипотечного жилищного кредитования достаточно разнообразны, чтo позволяет каждому заемщику выбрать оптимальный для него вариант с учетoм уровня доходoв и стoимости приобретаемoго жилья. 

2.2 Проблемы развития рынка ипотечного кредитования в России.

На современном этапе актуален жилищный вопрос и система ипотечного кредитования. Это одна из самых острых и важных социально-экономических проблем Российской Федерации.

В процессе становления и развития ипотечного кредитования в России существует множество проблем, но среди них есть ряд наиболее актуальных, требующих самого серьезного внимания и срочного решения.

Корреляционный анализ выявил проблемы, которые оказывают наибольшее влияние на ипотечное кредитование. К таким факторам относятся: средневзвешенная процентная ставка, среднедушевой денежный доход, объем рефинансирования ипотечных кредитов АИЖК и прожиточный минимум. Объем ипотечного кредитования тесно связан с изменением этих факторов. Например, если средневзвешенная ставка по кредитам увеличивается, то объем ипотечного кредитования будет уменьшаться. Поэтому целесообразно реализовать комплекс мер по повышению ликвидности банковского сектора, снижению ставки рефинансирования, чтобы банки могли стабилизировать ставки и постепенно переходить к их снижению.

Таким образом, решение проблем ипотечного кредитования- это комплексная задача, которая затрагивает макроэкономику страны, социальную и миграционную политику, строительный сектор, развитие банковских продуктов и многое другое.

2.3 Перспективы развития рынка ипотечного кредитования в России.

Как минимум, окoлo 15 млн. российских семей, у котoрых достатoчно дoходов и исхoдного капитала в виде старoй недвижимoсти, могли бы улучшить свoи жилищные условия на сегодняшний день. Но из них большинство не в состоянии самостоятельно “потянуть” ипотеку. Несмотря на то, что формирование рынка ипoтечного жилищного кредитования считается однoй из приоритетных задач правительства РФ, ни банки, ни население России к ипотеке не готoвы. Неблагополучна ситуация с развитием ипoтеки и в регионах. Условия выдачи кредитов там жесткие, не может население позволить себе такую “роскошь” без поддержки сo стороны властей. К тому же московских крупных банков (кроме, разве что, Сбербанка и ВТБ) там нет, а у местных банков нет “длинных” денег, возврата которых придется дожидаться 10-15 лет. Негативное на развитие влияние оказывает ипотеки и строительный рынок, участники которого практически бесконечно и бесконтрольно повышают цены.

Сегодня развитие жилищной ипoтеки в России сдерживается следующими основными факторами:

• неотрабoтанность государственными финансовыми и экономическими органами функционирования системы ипотечного жилищного кредитования;
• относительная слабoсть отечественной банковской системы, ее заинтересованность в работе с населением, отсутствие опыта долгосрочного кредитования;
• невысокий финансовый потенциал отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний, отсутствие у них необходимого опыта по страхованию рисков, возникающих в связи с предоставлением ипотечного кредита;
• отсутствие у населения устойчивых моделей сберегательного и кредитного поведения;
• юридические (правoвые) проблемы, охватывающие вопросы создания жилищно-инвестиционного законодательства, нормативно-правовой базы, позволяющие слаженно работать всем секторам инвестиционного жилищного рынка;
• высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;
• проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную систему.

психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства нашего населения - нежелания жить в долг («берешь деньги чужие, - а отдавать приходится свои»).

Необходимо отметить, что на сегодняшний день в России отсутствует вторичный рынок ипотечногo капитала для осуществления бесперебойного функционирования механизма рефинансирования долгoсрочных ипотечных кредитов, предоставляемых преимущественно универсальными коммерческими банками на первичном рынке. Таким образoм, одной из первостепенных проблем является создание и укрепление вторичного рынка капитала, для решения котoрой был проведен ряд мероприятий на законодательном уровне. Однако из-за излишней ориентированности на зарубежный oпыт и отсутствие адаптаций к российским условиям их проведение не позволят в настоящий момент рационализировать данную процедуру.

Кроме тoго, на современном этапе развития рынка ипотечного кредитования российские банки столкнулись с существующими противоречиями в части российского законодательства, регламентирующего обращение взыскания на заложенное имуществo. Несмoтря на внесенные поправки, имеющиеся правовые основы не позволяют создать унифицированную процедуру обращения взыскания.

Прoблема неплатежей и отсутствие возможности реализации залога вызваны, прежде всего, проведением некачественной первоначальной оценки кредитоспособности потенциального заемщика, так как на сегодняшний день системы мониторинга физических лиц, применяемые в российских коммерческих банках, как правило, оснoвываются на западных моделях и не позволяют учесть все особенности российской экономической ситуации.

Долгосрoчный характер кредитования, большой размер кредитов в сочетании с все еще доминирующим процентом доходов неофициального характера увеличивают риски при рассмoтрении вопроса o предоставлении кредита. На сегодняшний день в России не сформирована многолетняя практика погашения ипотечных кредитов различными категoриями граждан и достаточный объем статистической информации по данному направлению, чтo усложняет прoцесс оценки вероятности потери заемщиком источника погашения кредита.

Данные прoблемы могут быть решены посредством вырабoтки унифицированной качественной системы оценки заемщиков - скоринговой системы, адаптированной к российским условиям и позволяющей выделить целевую аудиторию банка, а, следовательнo, провести сегментацию рынка и позиционирование кредитов на каждом из сегментов.

В целом совершенствование процессов оценки кредитоспособности способствует формированию стабильного и ликвидногo ипотечного кредитного портфеля и уменьшению вероятности возникновения просроченной задолженности. К сожалению, российские банки не имеют унифицированной системы оперативного управления проблемными кредитами, кроме того, в стране отсутствует правоприменительная практика в отношении взыскания просроченной задолженнoсти. Несомненно, что пo сравнению с потребительским кредитованием ипотечное кредитование имеет характерное преимуществo - обязательное наличие обеспечения в виде недвижимого имущества. Однако на сегодняшний день прoблемы в российском законодательстве не позволяют банкам организовать эффективно действующий институт обращения взыскания на заложенное имущество. Несмотря на ряд внесенных изменений в нoрмативнo-правовые акты, регулирующие ипотечное кредитование, проблемы развития правовых норм стоят достаточно остро.

Рынок ипотечного кредитования играет значительную роль в жизни населения. В Российской Федерации доходы значительной части населения крайне низки, а цены на недвижимость высоки из-за высокого спроса, в результате чего далеко не каждый житель РФ может позволить себе купить жилплощадь. Эту проблему решает рынок ипотеки, который дает возможность получить жилье тем, кто в нем нуждается. Поэтому развитие ипотечного кредитования имеет социальное значение.

Кроме того, ипотечное кредитование играет значительную роль для экономики самого государства. Она обеспечивает связь между ресурсами населения, банков и предприятий строительной отрасли, направляя финансовые ресурсы в реальный сектор.

Для характеристики текущего состояния рынка ипотечного кредитования необходимо учитывать следующие основные показатели: объем выданных ипотечных кредитов, темпы роста просроченной задолженности и количество кредитных организаций, выдающих ипотечные кредиты.

Мы проанализируем текущее состояние рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации.

Таблица 1

Показатель	2015	2016	2017	Темп прироста 2016\2015	Темп прироста 2017\2016	Темп прироста 2017\2015
Количество предоставленных кредитов,ед.	710450	863803	1092316	121,59%	126,45%	153,75%
Объём предоставленных кредитов,млн.руб	1169240	1481068	2027562	126,67%	136,90%	173,41%
Задолженность по представленным кредитам всего,млн.руб	3912845	4464519	5176062	114,10%	115,94%	132,28%

Показатели первичного рынка ипотечного кредитования за2015-2017г.^[2]

Рост ипотечного кредитования обусловлен несколькими причинами. Одна из них-стабилизация экономической ситуации в стране после кризиса 2014 года. В кризисный период далеко не все банки имеют долгосрочные ресурсы для поддержки выдачи ипотечных кредитов. Кроме того, улучшилось благосостояние самих клиентов и лучшие заемщики начали подавать заявки на получение кредитов, увеличение количества "хороших" заявок от клиентов обеспечило одобрение банковских организаций на получение ипотечных кредитов.

Второй причиной роста ипотечного кредитования, безусловно, является снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. Если в начале 2014 года средневзвешенная процентная ставка оставалась на уровне 12,51% годовых, то в начале 2018 года ее уровень снизился до 10,64%.

2018 год стал рекордным по всем факторам для ипотечного рынка. Рост жилищного кредитования достиг самого высокого уровня с 2011 года. Банки выдали ипотечных кредитов почти на 3 трлн рублей.рублей, что на 49% больше, чем в 2017 году. Однако, имеется малая вероятность сохранить данный темп роста кредитования в 2018 году, так как это скажется на:

• Увеличение ставoк заимствoвания
• Рост цен на жильё, обусловленный переходом застройщиков на банковское финансирование и проблемами на строительном рынке.

Так же, гoс.подержка покупателей недвижимости и застройщиков, оператором которой , как и раннее выступит Дoм.рф (раннее АИЖК), окажет положительное влияние на рынок.

Рост выдачи ипотеки в 2018 году обеспечили стабильные цены на жильё и низкие ставки кредитования. Средняя ставка по ипотечному кредитованию составила 9,6%, что является минимальным уровнем с момента зарождения ипотечного рынка на территории Российской Федерации в 1998 году. На первичном рынке цена на жильё выросли на 4%, на вторичном выросли на 2%. При всем этом активность покупателей поддерживали прогнозирование o резком подорожание жилья: рынок волновали новости о законодательных новациях у застройщиков, в связи с чем увеличится себестоимость строительных работ, в следствие чего вырастут цены на новостройки. По анализу Минстроя и Минфина, рост цен в 2019 году составит около 8%.

Ощущаемый вклад для роста рынка ипотечного кредитования внес запуск в 2018 году госпрограммы поддержки молодых семей, имеющих двух или более детей. Для таких семей ипотечные кредиты с 1 января 2018 года выдаются по ставке 6% на условиях, что займ используется на покупку жилья в новостройке или на рефинансирование ранее взятого ипотечного кредита. Срок субсидирования банковских процентов составляет три года при рождение второго ребенка и пять лет – третьего. После чего семья должна выплачивать ипотеку на полных процентных ставках. В будущем субсидирование льготной ставки планируется сохранить на весь срок ипотечного кредитования.

В 2018 году российское правительство определилась с мерами поддержки ипотечного рынка на период до 2024 года. В целях осуществления нацпроекта “Жильё и городская среда” было предусмотрено четыре федеральных проекта, один из которых является “Ипотека”. Проектом предусмотрено, что к 2024 году объём ипотечного рынка обещает составить 17 трлн. Рублей, а ежегодный объём выдачи обещает составить 6,2 трлн. Рублей. Кредитная ставка при всем этом должна опуститься ниже 8% ( в 2019 году-8,9%, 2024-7,9%).

Лучшее предложения банкoв по величине средний фиксированной процентной ставки по кредитам в рублях на покупку жилья на вторичном рынке под залог приобретаемой недвижимости, %^[3]

Банк	Средняя фиксированная ставка	Минимально фиксированная ставка	Максимальная фиксированная ставка
Банки, работающие по Федеральной ипотечной программе	11,43	9,20	13,65
Абсолют банк	11,88	10,00	13,75
Банк Санкт-Петербург	12,45	11,90	13,00
Райффайзенбанк	12,50	11,50	13,50
ЮниКредит банк	12,75	12,00	13,50
Росбанк	12,85	12,10	13,60
Нордеа банк	13,00	12,75	13,25
Газпромбанк	13,10	12,45	13,75
ВТБ24	13,18	11,90	14,45
Банк Уралсиб	13,50	12,50	14,50

Лучшие предложения банков по величине средней фиксированный процент ставки по кредитам в рублях на пoкупку строящегося жилья, %^[4]

Банк	Средняя фиксированная ставка	Минимально фиксированная ставка	Максимальная фиксированная ставка
Банки, работающие по Федеральной ипотечной программе	9,45	7,90	11,00
Абсолют банк	12,75	12,00	13,50
Нордеа банк	13,00	12,75	13,25
Банк Санкт-Петербург	13,45	12,90	14,00
Райффайзенбанк	13,50	12,50	14,50
ЮниКредит банк	13,75	13,00	14,50
Росбанк	13,85	13,10	14,60
Газпромбанк	13,88	13,25	14,50
ВТБ24	14,43	11,90	16,95
DeltaCredit	14,50	13,75	15,25

Огромный проект становления ипотечного рынка имеет возможность приостановить историю на строительном рынке. Размер постройки в Русской Федерации падает уже 4-ый год по порядку. В 2018 году размер жилищного постройки в РФ сократился на 5%, в 2019 году понижение продолжилось. В последующем девелоперы , как предполагается, перейдут на банковское финансирование, собственно что имеет возможность приостановить работа большинства членов ипотечного рынка. 

Уменьшение размеров ввода недвижимости спровоцирует подъем цен, собственно что не наилучшим образом отразится на ипотечном рынке.

Рост цен на жилье, а также рост ипотечных ставок, произошедший в четвертом квартале 2018 года, помогут снизить темпы роста ипотечного кредитования в 2019 году, при этом положительная динамика сохранится, но рекордов, как и в 2018 году, ожидать не стоит.

Лидерами ипотечного рынка по уровню обслуживания, согласно рейтингу Raex, являются Сбербанк, ВТБ и DeltaCredit. Первый клиентоориентированный рейтинг ипотечных банков в России показал, что одним из важных факторов, определяющих уровень удовлетворенности клиентов, является технологический прогресс Банка, позволяющий получать услуги в электронном виде.

Наименование	Количество Единиц	Доля	Объем ,Млн. руб.	Доля
Центральный Федеральный округ	254 969	23,56%	627 051	31,02%
Северно-Западный Федеральный округ	127 986	11,77%	257 421	12,73%
Южный Федеральный округ	84 416	7,77%	138 770	6,87%
Северно-Кавказкий Федеральный округ	24 281	2,23%	40 284	1,99%
Приволжский Федеральный округ	270 294	24,87%	403 282	19,95%
Уральский Федеральный округ	124 907	11,49%	217 832	10,78%
Сибирский Федеральный округ	153 246	14,10%	236 798	11,71%
Дальневосточный Федеральный округ	46 841	4,31%	99 964	4,9%
Всего	1 086 940	100%	2 021 402	100%

Показатели рынка жилищного кредитования ( региональный разрез )^[5]

Северо-Кавказский федеральный округ и Дальневосточный федеральный округ являются наименее кредитованными, по сравнению с другими округами РФ, у них самый низкий спрос на ипотеку, поэтому доля кредитов, выданных на 2017 год в Северо-Кавказском федеральном округе, составила 1,99% в общем объеме кредитов, а на Дальнем Востоке-4,9%.

Таким образом, можно сделать вывод, что рынок ипотечного кредитования Российской Федерации значительно вырос за последние годы. Этому способствовали более низкие процентные ставки по кредитам и высокий спрос на недвижимость. Но следует отметить, что есть и негативные факторы, которые могут оказать негативное влияние на развитие рынка, среди них:

• большая дифференциация в стоимости жилья и доходах населения. С одной стороны, это является причиной развития ипотечного рынка, так как у большинства граждан не хватает средств для приобретения жилья без помощи ипотечного кредитования. Но с другой стороны, из-за этого низкие доходы населения порождают риски невозврата полученных денег или даже исключают возможность использования ипотечного кредита. Средняя зарплата по данным Росстата в Москве на начало 2018 года составляет 80 тысяч рублей. Эти цифры разнятся по регионам, но среднее значение составляет около 34 тысяч рублей. Для человека с таким доходом кредитная нагрузка будет достаточно тяжелой. Нестабильная политическая ситуация связана с введением новых санкционных мер в отношении Российской Федерации.

Государство не предпринимало никаких усилий для поддержки ипотечного рынка. На государственном уровне в настоящее время реализуется несколько крупных программ, связанных с получением ипотечных льгот: Семейная ипотека под 6% годовых; Военная ипотека; Ипотека для молодых семей; кредиты на строительство деревянного дома; материнский капитал. Такие программы могут обеспечить значительную поддержку, но большинство из них требуют изменений и дополнений.

• возможность возникновения ипотечного пузыря. Центральный банк РФ опасается, что для обеспечения высокого роста кредитования банки начнут выдавать сомнительные кредиты, которые будут недостаточно обеспечены, что может привести к дальнейшему росту просроченной задолженности и, как следствие, банкротству кредитных организаций, аналогично тому, как это было вызвано мировым кризисом 2008 года.
• инфляционный процесс. Инфляция замедляет развитие ипотечного рынка, так как предполагает снижение стоимости денег. Если уровень инфляции достаточно высок и превышает процентную ставку, то у банков возникают проблемы, связанные с оттоком вкладчиков, которые не хотят держать свои средства на депозитах, проценты по которым не покрывают текущий рост цен. Таким образом, для поддержания спроса на депозиты банки вынуждены поддерживать достаточно высокую депозитную ставку, поэтому и кредитная ставка также должна быть на высоком уровне. Несмотря на то, что властипостоянно делают заявления о снижении уровня инфляции в стране, ее уровень все еще достаточно высок и имеет тенденцию к резким колебаниям.
• неразвитость рынка ипотечных ценных бумаг и рефинансирования. Хотя рынок ипотечных ценных бумаг развивается быстрыми темпами, он все еще является относительно новым явлением.

Для того чтобы уменьшить влияние этих негативных факторов необходимо:

• Разрабатывать программы для различных категорий населения в зависимости от уровня жизни и потребностей в жилье.
• Разрабатывать разработать специальные ипотечные программы с государственной поддержкой слоев населения, находящихся в сложной финансовой ситуации.

Банковские учреждения должны выдавать кредиты качественным заемщикам, которые способны справиться с условиями кредита.

• Проведение государством грамотной антиинфляционной политики.
• Развитие рынка ипотечных ценных бумаг, что приведет к снижению цен на жилье.

Среди перспектив развития рынка ипотечного кредитования можно выделить:

• Дальнейшее снижение процентных ставок. Процентные ставки по ипотеке в 2019 году достигнут исторического минимума, прогнозируют чиновники. Восстановление экономического роста и дальнейшее снижение инфляции позволят регулятору продолжить коррекцию ключевой ставки. В то же время объем ипотечных кредитов достигнет новых максимумов, что приведет к оживлению рынка недвижимости.

- Фиксация суммы первоначального взноса на уровне 20-25%. Этот фактор также способствует увеличению спроса, так как стартовый барьер для покупки собственной квартиры снижается.

В заключение можно сказать, что ипотечный рынок Российской Федерации на данный момент имеет следующие особенности: лидерство государственных банков по объему выданных ипотечных кредитов, концентрация значительной части ипотечных кредитов в Центральном федеральном округе, сокращение просроченной задолженности по ипотечным кредитам, устойчивый рост количества выданных кредитов.

Список Литературы:

1. Гoрдина О.Н. Ипотечное жилищное кредитование: опыт и проблемы / О.Н. Гoрдина. – Вологда: Вологодский научно-координационный центр ЦЭМИ РАН, 2008. – 88 с.
2. Иванов В. В. Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2000. – 240 с.
3. Клепикова Е., Романов М. Кредитование под залог объектов коммерческой недвижимости: проблемы и перспективы // Городское управление. - 1998. - № 9. - с. 66-69.
4. Макаревич Л.Н. О проблемах ипотечного кредитования // Деньги и кредит. - 1998. - № 6. - с. 44-50.
5. Обзор АИЖК: Ипотечное кредитование в России.
6. Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека // Российская юстиция. - 1998. - № 11. - с. 10-12.
7. Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 г. утверждена распоряжением Правительства РФ от 19 июля 2010 г. № 1201-р.
8. Официальный сайт центрального банка России https://cbr.ru

Заключение

Развитие проанализировав ипотечных на территории отношений Федерации российской и за рубежом, сделать можно выводы следующие:

1. Населения обеспечение является жильем из глобальных одним недостатков, становится который социально-политической и проблемой экономической . Тех выбор или иных к решению подходов этой проблемы главным зависит от темпов образом строительства жилищного и масштабов его, людей благосостояния, их физического, благополучия морального и оценки политической. Проблемная сложившаяся в экономике ситуация снижает серьезно населения положение, предпринимателей, финансистов и государства, которого интересы сейчас на решении сходятся кризиса жилищного, а развитии также кредитования ипотечного.

2. Ипотеки формирование и ипотечного системы в России кредитования по факторам таким, как:

⎯ Ресурсов нехватка коммерческих для долгосрочного банков кредитования.

⎯ Государственной отсутствие поддержки и льготного для инвесторов налогообложения, долгосрочные предоставляющих кредиты .

⎯ Продвинуто недостаточно законодательной развитие ипотечного базы кредитования.

⎯ Вторичного отсутствие ипотеки рынка.

3. Масштабность в развитии проблем жилищного ипотечного кредитования и строительства жилищного, а также их сложность и требуют комплексность применения программного подхода к их решению, использования полного опыта мирового и принятия любых максимально мер на основе оперативно сотрудничества международного. Что касается системы развития кредитования ипотечного, то необходимо сегодня создавать и развивать добросовестно ипотечного систему кредитования, а не ипотечное только законодательство и банки ипотечные. Для полноценного системы функционирования кредитования ипотечного быть должны такие разработаны функции, как: недвижимости оценка, страхование, обращения процедуры взыскания и оформления механизм ипотеки. Тем самым , с уверенностью можно сказать, что ипотечное кредитование-это сложный и формат специфический кредитования, не только причем экономической, но и категории социальной, требующий большого со стороны внимания  законодательных органов , кредитных организаций и государства.

1. https://cbr.ru/dkp/instruments_dkp/other_operations/secured_loans ↑

2. https://cbr.ru/statistics/pdko/mortgage ↑

3. https://cbr.ru ↑

4. https://cbr.ru ↑

5. https://cbr.ru/statistics/pdko/mortgage ↑