Договорные конструкции (Понятие договора купли-продажи недвижимости)

Содержание:

Введение

Актуальность темы исследования. Договор купли-продажи – основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте. И данный договор занимает ключевое положение среди иных разновидностей купли-продажи.

В последнее время увеличивается количество сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в большинстве случаев используются фирмами и предприятиями в качестве офисных центров. Обострился интерес и к купли - продаже торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений, что также является показателем востребования данного договора.

В настоящее время в России рынок купли-продажи недвижимости занимает значительное место в гражданско-правовом обороте имущества. В силу специфики оборота недвижимого имущества, вызванного государственной регистрацией перехода права собственности на него и сделок с ним, нередко возникают споры по поводу принадлежности права собственности на ту или иную недвижимость.

Актуальность избранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор купли-продажи недвижимости в России, за последние несколько лет, приобретает все большее значение, в связи с экономическим ростом, а также с ростом количества и качества предпринимательства. Об актуальности данной темы свидетельствует сложность всего процесса передачи недвижимости в другие руки, а также составление договора купли-продажи. В данной курсовой работе будут выявлены ключевые моменты, которые при составлении договора купли-продажи не могут быть не указаны в самом договоре.

Степень научной разработанности проблемы. Говоря о степени научной разработанности темы, следует охарактеризовать ее как недостаточную. Несмотря на то, что институт недвижимости и сделки с недвижимостью (в частности, купля-продажа) достаточно исследованы в юридической литературе такими авторами как: О.Н. Садиков, В.П. Мозолин, А.Г. Калпин, Е.А. Суханов и др. Но в реальных

гражданско-правовых отношениях этот материал оказывается не актуальным, т.к. теоретические основы, раскрываемые исследователями, нередко имеют расхождения с юридической практикой.

Объект и предмет исследования. Объектом настоящего исследования является нормативно-правовое регулирование общественных отношений, возникающих между субъектами гражданского права в связи с куплей-продажей недвижимого имущества. Что касается предмета исследования данной работы, то можно сказать что им является сам договор купли-продажи недвижимости, его основные характеристики и ключевые моменты при заключении самого договора.

Цели и задачи исследования. Целью курсовой работы является рассмотрение наиболее важных аспектов договора продажи недвижимости, его существенных элементов и особенностей. Для достижения поставленной цели, используются следующие задачи:

- дать общее понятие договора продажи недвижимости;

- охарактеризовать некоторые источники правового регулирования договора;

- выявить права и обязанности сторон;

- определить основные элементы договора купли-продажи недвижимого имущества;

- раскрыть некоторые особенности при государственной регистрации недвижимости.

Нормативную базу исследования составили: Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, а также законы, регулирующие правоотношения сторон договора купли-продажи недвижимости.

Теоретическую основу работы составили труды российских авторов в области проблем правового регулирования договора продажи недвижимости: И.П. Гришин, А.А. Гончаров, М.И. Брагинский, Е.А. Суханов, О.Н. Садиков.

Методологической основой исследования является общенаучный метод познания и основанные на нем частно - научные методы: системно-структурный, конкретно-социологический, а также методы анализа и синтеза.

Практическая значимость работы заключается в возможности использования ее материалов всеми участниками отношений, связанных с продажей недвижимости, правильно оценить возможности договора и не допустить правонарушений при его заключении.

Структура работы. Данная курсовая работа состоит из введения, двух глав, объединяющих семь параграфов, заключения, глоссария, списка использованных источников, списка сокращений и приложений.

Глава 1 Правовое регулирование и стороны договора купли-продажи недвижимости по гражданскому праву России

1.1 Понятие договора купли-продажи недвижимости

Соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей признается договором (п.1 ст. 420 ГК).

Под термином «договор» понимают также гражданское правоотношение, возникшее из договора, и документ, в котором изложено содержание договора, заключенного в письменной форме.

Цель договора купли-продажи состоит в перенесении права собственности на вещь, служащую товаром, на покупателя. По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В тех случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ст.223 ГК)

Договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи –недвижимого имущества.

Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости. При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества. [4, c. 175]

Определение договора купли-продажи недвижимости по существу совпадает с общим определением договора купли-продажи, за исключением только самого

предмета договора. Так, в соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец образуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор купли-продажи недвижимости считается незаключенным, если в нем не определены обязательные условия – предмет договора (ст. 554 ГК РФ) и его цена (п.1 ст.555 ГК РФ). Предметом этого договора может быть как земельный участок, так и здание, сооружение или квартира, а также другое недвижимое имущество. Продаваемое имущество должно быть точно указано в договоре и, в частности, должно определяться его положением на земельном участке или в составе иной недвижимости.[6, c.114]

Договор о продаже недвижимости должен содержать точное указание о цене.

Договор заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписываемого сторонами. Закон прямо устанавливает, что несоблюдение письменной формы ведет к недействительности такого договора (ст.550 ГК РФ).[6, с. 114]

Как следует из текста Кодекса (ст. 550), договор продажи недвижимости не нуждается в нотариальном удостоверении. По законодательству, действовавшему ранее, некоторые договоры купли-продажи недвижимого имущества, в частности жилого дома или его части, требовали квалифицированной (нотариальной) формы (ст. 239 ГК 1964 года). Однако введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок. Вместе с тем до тех пор, пока не будет принят и введен в действие федеральный закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для соответствующих договоров купли-продажи недвижимости сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК РФ.[6, c. 116]

1.2 Источники правового регулирования договора

Правовое регулирование договора продажи недвижимости как отдельного вида договора купли-продажи строится по следующей схеме. В § 7 гл. 30 ГК содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по его исполнению.

Эти правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле-продаже товаров (§ 1 гл. 30 ГК). Родовая принадлежность договора продажи недвижимости к договору купли-продажи товаров в правовом регулировании проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, включенными в § 7 гл. 30 ГК, к отношения, связанным с продажей недвижимости, подлежат применению общие положения о договоре купли-продажи товаров.

Наряду с ГК порядок заключения, исполнения и прекращения договора продажи недвижимости регламентируется целым рядом правовых актов.

В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению с ними сделок регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, специальными федеральными законами.[5, c. 106]

Это означает, что при купле-продаже земельного участка необходимо руководствоваться правилами § 7 гл. 30 ГК, но с учетом специальных норм, предусмотренных Земельным кодексом, Лесным кодексом или Водным кодексом. Так, в соответствии с п. 1 ст. 260 ГК лицо, имеющее в собственности земельный участок , распоряжается им по своему усмотрению, если только соответствующие земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Поэтому для купли-продажи земельных участков большое значение имеет ст. 32 ЗК, содержащая перечень земель, изъятых из оборота или ограниченных в обороте пределами государственной или муниципальной собственности.[5, c.108]

При продаже на публичных торгах недвижимости, принадлежащей организации-должнику, помимо норм § 7 гл. 30 ГК применяются ст. 58, 59, 62 и 63

Закона об исполнительном производстве и ст. 447-449 ГК. К заключаемому по результатам проведения публичных торгов договору купли-продажи недвижимого имущества должника – гражданина применяются ст. 50-52, п. 3 ст.54 Закона об исполнительном производстве, ГПК и нормы о купле-продаже недвижимости.

Продажа недвижимости в процессе приватизации регулируется в первую очередь законодательством о приватизации (ст. 217 ГК и Закон о приватизации), а при отсутствии в нем соответствующих норм - § 7 гл. 30 ГК.[5, c. 110]

Помимо перечисленных законов при купле-продаже недвижимости необходимо руководствоваться также Законом о регистрации прав на недвижимое имущество, ст. 33 ВК, гл. 3 КТМ, гл. 4 КВВТ и др.[5, c. 112]

Большое значение для правильного применения законов имеет также судебная практика, в частности постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», Информационное письмо президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21, утвердившее Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, и др. [15]

1.3 Права и обязанности сторон. Исполнение договора

Сторонами договора купли-продажи (его субъектами) являются продавец и покупатель.

По общему правилу продавец товара должен быть его собственником или обладать иным ограниченным вещным правом, из которого вытекает правомочие продавца по распоряжению имуществом, являющимся товаром (например, правом хозяйственного ведения).

Покупателем по договору купли-продажи может быть всякое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав и обязанностей. Приобретая товар по договору купли-продажи, покупатель по общему правилу становится его собственником.

Основной обязанностью продавца по договору продажи недвижимости является передача ее в руки покупателя, а покупателя – обязанность принять недвижимость и оплатить ее в установленный срок.

Кроме того, в рамках исполнения договора стороны обязаны предпринять меры по осуществлению государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, а также, если иное не вытекает из закона, по осуществлению государственной регистрации перехода права собственности, иного вещного права, обязательственных прав на земельный участок под недвижимостью (гл. 3 и 4 ЗК).

Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества. Вместе с тем в предусмотренных договором или законом случаях это обязательство по передаче недвижимого имущества будет считаться исполненным при наступлении дополнительных фактов (пп. 2 п. 1 ст. 556 ГК). Например, стороны могут ввести в договор условие, согласно которому обязательство продавца по передаче имущества будет считаться исполненным, только тогда, когда он:

- подпишет передаточный акт;

- фактически предаст недвижимое имущество;

- оплатит расходы по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.[8, c. 152]

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – от обязанности принять имущество.

Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации. Последняя не является препятствием для расторжения договора продажи недвижимости даже в тех случаях, когда законом или договором

предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества.

2 Порядок заключения и элементы договора купли-продажи недвижимости

2.1 Форма договора и порядок его заключения

Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК).

Применительно к письменной форме договора законодатель допускает заключение договора не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.(брагинский 162-198)

Поскольку договор является одним из видов сделок, к его форме применяются общие правила о форме сделок.

Будучи консенсуальным, договор продажи недвижимости признается заключенным в момент, предусмотренный п. 1 ст. 433 ГК, т.е. в момент подписания его как единого документа.[5, c. 105]

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК). В частности, при продаже земельного участка следует указывать его место положение (адрес), категорию земли, цели ее использования, общую площадь; при продаже зданий, сооружений и нежилых помещений –местоположение, наименование, назначение, площадь, в том числе жилую, этажность и другие составляющие. При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор – незаключенным. [10]

2.2 Цена в договоре продажи недвижимости

Существенным условием договора продажи недвижимости, несоблюдение которого ведет к признанию договора незаключенным, является цена продаваемого имущества (ст. 555 ГК). Обязательное включение цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены имущества.

В договоре также следует указать что цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка и права на нее.

Для определения цены продаваемого объекта недвижимости (с учетом цены земельного участка или права на него) стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе Федерального закона от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».[4, c. 180]

Цена недвижимого имущества может быть установлена в договоре продажи недвижимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена продаваемого недвижимого имущества, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК). [4, c.182 ]

Цена конкретного недвижимого имущества строго индивидуальна и не может быть сопоставима с аналогичными видами недвижимого имущества, в связи с чем при заключении договора купли-продажи такого имущества не может применяться п. 3 ст. 424, предусматривающий возможность при отсутствии цены в возмездном договоре применять цены, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные товары.

Порядок купли-продажи гражданами РФ земельных участков предусматривает возможность по желанию собственника продажи земельного участка с помощью районного (городского) земельного комитета на конкурсе или аукционе. Таким образом, цена продаваемого земельного участка может быть установлена как по договоренности сторон, так и по результатам конкурса или

аукциона. Но даже если цена устанавливается по итогам конкурса или аукциона, она должна быть включена в договор.[11]

Для ориентира при определении цены продаваемого земельного участка стороны договора могут использовать данные кадастровой оценки земли – кадастровую стоимость земельного участка (п. 5 ст. 65 ЗК), которая определяется в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 (СЗ РФ. 2000. N 16. cт. 1709).[11]

2.3 Определение предмета в договоре купли-продажи недвижимого имущества

В связи с повышенной ценностью недвижимости предмет договора купли-продажи должен быть описан более подробно, чем в обычных договорах купли-продажи.

Договор продажи недвижимости характеризуется как двусторонний и взаимный. Данный договор выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету – недвижимому имуществу.

Поскольку определение предмета договора купли – продажи недвижимого имущества представляет собой довольно обширный вопрос, остановимся именно на особенностях, возникающих в зависимости от вида имущества.

При определении предмета договора купли-продажи земельного участка необходимо учитывать определенные особенности данного объекта гражданского оборота как недвижимого имущества. Земельный кодекс РФ в ст. 37 устанавливает, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В договоре купли-продажи, предметом которого является земельный участок, должно быть оговорено наличие (отсутствие) зданий, строений, сооружений на земельном участке, а также их правовой режим.

Если же предметом договора купли-продажи является здание, сооружение или помещение, то для правильной детализации предмета договора данного

имущества необходимо указать его месторасположение, адрес, назначение, год постройки, площадь, в том числе жилую, этажность и другие характеристики.[12]

Говоря об определении предмета договора, необходимо рассмотреть вопрос об отнесении объекта незавершенного строительства к недвижимому имуществу и способности такого объекта быть предметом договора купли-продажи недвижимости. До последнего времени законодатель, употребляя термин «незавершенное строительство», прямо не называл таковое недвижимостью. Однако с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 213 в ст. 130 ГК РФ были внесены изменения, согласно которым за объектом незавершенного строительства был признан правовой режим недвижимого имущества.[12]

Так как в договоре купли-продажи недвижимого имущества предмет выступает в качестве существенного условия, то отсутствие необходимой степени его детализации может послужить основанием для признания договора незаключенным.

Таким образом, очевидно, что заключение договора купли-продажи недвижимого имущества представляет собой весьма сложный механизм, особенности которого зависят от вида недвижимости, выступающей в качестве предмета. Эти особенности необходимо учитывать при заключении такого договора, чтобы избежать его оспаривания и применения возможных негативных последствий.

2.4 Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Обязательность государственной регистрации права собственности иных вещных прав на недвижимое имущество, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения впервые была установлена с введением в действие ч. 1 ст. 131 ГК РФ 1 января 1995 г.[13]

Итак, государственная регистрация:

-это акт, имеющий юридическое значение, с которым связаны определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество;

-это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения права на недвижимость. Данный признак подчеркивает публичный характер государственной регистрации;

-это единственное доказательство существования субъективного права на недвижимость. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности.[13]

Законом установлены следующие виды государственной регистрации: регистрация прав, регистрация ограничений (обременений) прав, регистрация сделок.

Государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимое имущество: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения, из договора безвозмездного пользования недвижимостью, за исключением безвозмездного срочного пользования земельными участками на срок более одного года, из договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок не менее одного года.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории Российской Федерации. С 31 января 1998 г. Действуют Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219.[13]

До введения в действие Закона сохранялся действующий порядок регистрации. Данный Закон установил, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие комментируемого Закона.

Однако права на недвижимость, возникшие до вступления в силу комментируемого Закона, признаются юридически действительными. Регистрация

таких прав проводится по желанию правообладателей.

Продемонстрируем примером из судебной практики

Истец просит суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договорам купли - продажи объектов недвижимого имущества от 23.11.2007 года, заключенным между ним и ОАО «Майское» Белореченского района, в лице его конкурсного управляющего Кулинич А.В., на объекты недвижимого имущества, расположенные (адрес), а именно: - столовую отделение № 2, инвентарный № 29517, 1970 года постройки, Литер А, общей площадью 291,0 кв.м.; - строительный цех, инвентарный № 29520, состоящий из конторы, 1970 года постройки, Литер А, общей площадью 101,2 кв.м., склад 1970 года постройки, Литер Б, общей площадью 464, 1 кв.м., столярный цех, 1962 года постройки Литер В, общей площадью, 180, 3кв.м., и Литер в, общей площадью 15, 2 м.кв.; - тракторную бригаду отделение № 2, инвентарный № 29519, состоящую из машинотракторных мастерских, 1970 года постройки, Литер А, общей площадью 330, 8 кв.м., и Литер а, общей площадью 18,7 м.кв.

В обоснование искового заявления истец указал, что по результатам торгов 23.11.2007 г. им были заключены с ОАО «Майское» в лице арбитражного управляющего Кулинич А.В. три договора купли-продажи объектов недвижимого имущества, расположенных (адрес), кадастровый номер кадастрового квартала земельного участка 23:39 02 03 002, состоящих из: столовой отделение № 2, инвентарный № 29517, 1970 года постройки, Литер А, общей площадью 291,0 кв.м.; - строительного цеха, инвентарный № 29520, состоящего из конторы, 1970 года постройки, Литер А, общей площадью 101,2 кв.м., склада 1970 года постройки, Литер Б, общей площадью 464, 1 кв.м., столярного цеха, 1962 года постройки Литер В, общей площадью, 180, 3кв.м., и Литер в, общей площадью 15, 2 м.кв.; - тракторной бригады отделение № 2, инвентарный № 29519, состоящей из машинотракторных мастерских, 1970 года постройки, Литер А, общей площадью 330, 8 кв.м., и Литер а, общей площадью 18,7 м.кв.

Все указанные объекты недвижимого имущества были куплены им на торгах, денежные средства за приобретенные объекты недвижимого имущества в сумме 220 600 рублей внесены им в кассу ОАО «Майское». Договоры купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества были заключены в простой письменной форме. Свои обязанности по условиям договора он как покупатель исполнил, произвел оплату, ответчик в свою очередь передал ему указанное в договорах купли-продажи недвижимое имущество, что подтверждается передаточными актами от 25.12.2007 года, в которых также указано, что обязательства по договору исполнены, имущество передано, и стороны не имеют претензий друг к другу. Кроме того, конкурсный управляющий Кулинич А.В. передал ему пакет технической документации на объекты недвижимости, после чего он приступил к эксплуатации указанных в договоре объектов недвижимости. Согласовал предоставление ему в аренду земельного участка, на котором расположены купленные им объекты недвижимости. При обращении в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о регистрации права собственности на приобретенные объекты недвижимости, ему в регистрации права собственности было отказано. Ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости, в связи с чем, он вынужден обратиться в суд.

Представитель ответчика ОАО «Майское» Белореченского района, конкурсный управляющий Кулинич А.В. в судебном заседании с исковыми требованиями истца согласился в полном объеме, пояснил, что 19.11.2007 проводились торги по продаже недвижимого имущества ОАО «Майское» Белореченского района Краснодарского края. По результатам торгов 23.11.2007 г. с Захарченко В.Ф. им были заключены договоры купли-продажи объектов вышеуказанного недвижимого имущества, однако документов о принадлежности на праве собственности отчуждаемого имущества ОАО «Майское» не имелось, поэтому существовала договоренность об оформлении правоустанавливающих документов самим истцом.

Представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю Суярков В.М. в решении вопроса о проведении государственной регистрации перехода права собственности по договорам купли - продажи объектов недвижимого имущества полагается на усмотрение суда, пояснил, что истцу было отказано в государственной регистрации права собственности в связи с не предоставлением документов, соответствующих ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Допрошенные в судебном заседании свидетели Е. и Ю. пояснили, что 19.11.2007 г. Захарченко В.Ф. принимал участие в торгах по продаже недвижимого имущества ОАО «Майское», в результате которых им были приобретены вышеуказанные объекты недвижимого имущества.

Выслушав объяснения истца, представителя ответчика ОАО «Майское», конкурсного управляющего Кулинич А.В., представителя Управления Росреестра по Краснодарскому краю Суяркова В.М., исследовав письменные доказательства, предоставленные сторонами в материалы гражданского дела, суд находит исковое заявление подлежащим удовлетворению в полном объёме.

Как установлено в судебном заседании, по результатам торгов 23.11.2007 г. Захарченко В.Ф. были заключены с ОАО «Майское», в лице его арбитражного управляющего Кулинич А.В. три договора купли-продажи объектов недвижимого имущества, расположенных (адрес), кадастровый номер кадастрового квартала земельного участка 23:39 02 03 002, состоящих из: столовой отделение № 2, инвентарный № 29517, 1970 года постройки, Литер А, общей площадью 291,0 кв.м.; - строительного цеха, инвентарный № 29520, состоящего из конторы, 1970 года постройки, Литер А, общей площадью 101,2 кв.м., склад 1970 года постройки, Литер Б, общей площадью 464, 1 кв.м., столярного цеха, 1962 года постройки Литер В, общей площадью, 180, 3кв.м., и Литер в, общей площадью 15, 2 м.кв.; - тракторной бригады отделение № 2, инвентарный № 29519, состоящей из машинотракторных мастерских, 1970 года постройки, Литер А, общей площадью 330, 8 кв.м., и Литер а, общей площадью 18,7 м.кв.

Все указанные объекты недвижимого имущества были куплены истцом на торгах, что подтверждается итоговыми протоколами о результатах торгов от 19.11.2007 г. л.д. 6-8), денежные средства за приобретенные объекты недвижимого имущества в сумме 220 600 рублей внесены истцом в кассу ОАО «Майское», что подтверждается квитанциями к приходному ордеру № 114, № 115, № 116 от 23.11.2007 года л.д. 103-105). Истец выплатил ответчику обусловленную договором денежную сумму за недвижимое имущество, однако ответчик не выполнил свои обязательства по договору, и оформить право собственности на купленные объекты недвижимого имущества истец может только по решению суда.

Изложенные обстоятельства подтверждены представленными суду письменными доказательствами: техническими паспортами на указанные объекты недвижимого имущества л.д.22-48, 63-84), землеустроительными делами на земельные участки, на которых расположено указанное недвижимое имущество л.д.9-21, 50-62, 85-96), государственным актом на право пользования землей л.д.97-102), договорами купли-продажи недвижимого имущества от 23.11.2007 г. л.д. 18-19, 59-60, 93-94) и передаточными актами к указанным договорам от 25.12.2007 г. л.д. 20, 61,95).

В соответствии со ст.550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434).

Указанные требования закона сторонами выполнены, однако ответчик, не предоставил истцу все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на купленное недвижимое имущество по объективным причинам.

Поскольку ответчиком исполнены обязательства по передачи недвижимого имущества истцу, что подтверждается передаточным актом по договору купли-продажи недвижимого имущества, подписанным сторонами, однако он уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на указанное имущество, суд находит возможным произвести государственную регистрацию перехода права собственности на вышеуказанные объекты недвижимого имущества на Захарченко В.Ф.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст.194 - 198 ГПК РФ, суд решил :

Удовлетворить исковое заявление Захарченко Василия Франнцевича к ОАО «Майское» Белореченского района в лице его конкурсного управляющего Кулинич Александра Васильевича о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества.

Датой государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью является дата внесения соответствующих записей в ЕГРП. Именно с этой даты считаются наступившими правовые последствия.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, прямо установленных комментируемым Законом. Основания отказа в государственной регистрации прав прописаны в п. 1 ст. 13, п. 1 ст. 20 комментируемого Закона.[13]

Заключение

Исходя из материала изложенного в данной курсовой работе, можно с точностью сказать что в современном мире договор купли-продажи не утрачивает своей значимости. Договор продажи недвижимости каждодневно применяется как предпринимателями в своей деятельности, так и обычными гражданами в повседневной жизни

Так же следует отметить, что в связи с популярностью договора купли-продажи, как среди физических, так и юридических лиц, связано много сложностей его правового регулирования. Как уже ранее говорилось – судебная практика по делам, вытекающим из заключенных договоров купли-продажи, также широка и неоднозначна, как и спектр применения самого договора.

Исходя из сути данной курсовой работы, можно сделать следующий вывод: для юридически грамотного составления договора купли-продажи необходимо учитывать множество сложнейших нюансов. При неправильном и непрофессиональном составлении такого рода договоров он может быть нереализуемым, кабальным, противоречивым, а то и вовсе ничтожным или незаключенным. Ведь правильно составленный договор – это, прежде всего, гарантии как собственника, отчуждающего имущество, так и добросовестного приобретателя.

В итоге можно сказать следующее: в настоящий момент как на законодательном, так и на правоприменительном уровне достигнуты значительные успехи в вопросах правового регулирования купли-продажи недвижимости. Однако, вместе с тем еще остаются нерешенными отдельные вопросы, выявляющиеся в процессе правоприменительной практики. Чаще всего, например, это касается коллизий норм гражданского, жилищного и земельного законодательства. Не менее актуальным остается вопрос о порядке исполнения сторонами своих обязательств по договору, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.

Список использованных источников

1	Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): кодекс от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 1996. - № 5.
2	Земельный кодекс Российской Федерации: кодекс от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Российская газета 30 октября 2001 г. № 211-212
3	Гончаров, А.А. Гражданское право. Части Общая и особенная // курс лекций. – М.: Волтерс Клувер, 2014. – 492 с.
4	Брагинский, М.И. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества // научно-практическое исследование / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. – М.: Статут, 2015. – 780 с.
5	Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации Ч.2 (постатейный) / О.Н. Садиков и [др.]. – 5-е изд., испр. и доп. С использованием судебно-арбитражной практики. – М.: Инфра-М, 2015. – 987с.
6	Гришаев, С.П. Гражданское право. – М.: Юристъ, 2015. – 496 с.
7	Калпин, А.Г. Гражданское право. Часть вторая. Учебник. – М. Юристъ, 2013. – 542 с.
8	Суханов,Е.А. Гражданское право: В двух томах. Том второй, полутом первый.– 2-е издание. – М.: БЕК, 2016. – 704 с.
9	Официальный информационный сайт [Электронный ресурс] / Все о праве. – Режим доступа: www.tarasei.narod.ru
10	Официальный информационный сайт [Электронный ресурс] / Конструктор договоров. – www.quickdoc.ru
11	Официальный информационный сайт [Электронный ресурс] / Экономико – правовая библиотека. – Режим доступа: www.vuzlib.net
12	Официальный информационный сайт [Электронный ресурс] / Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии. – Режим доступа: www.frskuban.ru
13	Официальный информационный сайт [Электронный ресурс] / Сам себе риэлтор. – Режим доступа: www.avenue.siberia.net
14	Официальный информационный сайт [Электронный ресурс] / Правовая библиотека. – Режим доступа: www.pravoteka.ru
	Материалы юридической практики
15	Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29 апреля 2010 г. №10/22 // «Российская Газета» - Федеральный выпуск № 5188, 21 мая 2010 г.