История развития оценочной деятельности в РФ и в мире

Формирование гражданского общества, нового хозяйственного механизма на базе рыночных отношений, правового государства является основной целью проводимых в настоящее время реформ. Для достижения этой цели необходимо решить целый комплекс задач. Одной из основных задач на современном этапе является структурная перестройка хозяйственного механизма с целью формирования конкурентной рыночной среды.

Отличительной особенностью рыночных механизмов является в первую очередь формирование конкурентной среды при распределении и перераспределении ресурсов. Оценка имущества и нематериальных активов как раз и призвана способствовать решению этих проблем.

Вопросы создания и развития правового государства включают в себя целый комплекс мер по обеспечению равных прав всем членам общества, включая и имущественные права. Соответственно, задачей правового государства является создание условий для защиты этих прав и обеспечение гарантий для справедливой оценки этих прав.

Таким образом, можно констатировать, что развитие и формирование оценки как специального вида деятельности является составной частью общего процесса реформирования экономики и создания правового демократического государства.

Оценка имущества и нематериальных активов является самостоятельным профессиональным видом деятельности. Оценка, в первую очередь, является новым научным направлением, со своей методологией, терминологией, принципами исследований и т.д.

Базируясь на мировом опыте развития оценки, в современных условиях России необходимо создавать и развивать национальную систему оценки. Недопустимо как слепое копирование зарубежного опыта, так и создание неких “принципиально новых” подходов, не учитывающих общемировые тенденции в развитии этого научного направления.

Становление и развитие оценки возможно только в условиях рыночных отношений при четком определении роли и места государства в вопросах ценообразования и правового регулирования предпринимательской деятельности.

Формирование оценки возможно только на основе создания общего правового, методологического и информационного пространства на всей территории Российской Федерации. Создание изолированных региональных или ведомственных нормативных и инструктивных актов или иных документов, не связанных с общей системой оценки в РФ, является недопустимым.

Оценка как профессиональный вид деятельности должна отвечать текущим потребностям проводимых экономических реформ, а также учитывать как региональные, так и отраслевые особенности.

Социальный и экономических эффект от развития оценочной деятельности может быть достигнут только при условии соблюдения принципа равенства прав и обязанностей всех участников оценочного процесса, включая и органы государственной власти.

Основной функцией государства в формировании оценки должно явиться, в первую очередь, создание системы правового регулирования этого вида деятельности.

Оценочная деятельность в СССР

Приход к власти большевиков и установление советской власти, способствовал в 1917 г. ликвидации частной собственности на объекты недвижимости и средства производства, после чего оценочная деятельность утратила общественный интерес. По сути, применялись только отдельные ее элементы, преобразованные в одну из функций бюро технической инвентаризации (БТИ) и Земельного кадастра.

Однако необходимость государственного управления имуществом позволило развиваться профессиональной системе норм и нормативов, всесторонне регламентирующих условия деятельности. Одним из таких документов для оценочной деятельности являются строительные нормы и правила (СНиП), впервые введенные для всеобщего применения в 1955 г.

Строительные нормы и правила написаны профессиональным языком, для специалистов и организаций, чья работа основана на них. Зачастую это создаёт невозможность получить внятную консультацию, отсутствие доступной информации для граждан и другие «неудобства».

В советский период (1918 - 1991 гг.) оценку объектов недвижимости производили с использованием нормативных методов, основанных на определении их сметной и балансовой стоимости, характерных для командно-административной системы экономики, и не имевшей ничего общего условиями рынка недвижимости. По сути, практически все наработанные достижения оценочной деятельности дореволюционной России были утрачены и не применялись в связи с изменением экономического курса государства.

К 1998 г. и эти методы лишились главенствующей роли, лишь только частично продолжая применяться на «первичном» рынке недвижимости. Для развития современной оценки рыночной стоимости недвижимости их влияние очень незначительно.

Оценочная деятельность в наше время

Оценочная деятельность на российском рынке, можно сказать, возобновилась примерно 12 лет назад. За это время сформировались профессиональные общественные объединения, появились специализированные издания, были разработаны образовательные программы и методики, и оценка заняла свое место среди совершенно новых профессий, появление которых произошло в связи с развитием рынка в России.

Нужно сказать, что современный этап развития оценочной деятельности по большей части напоминает период, уже пройденный Россией в конце позапрошлого века. Поэтому изучение того периода поможет избежать совершения старых ошибок.

Подготовку профессиональных кадров в сфере оценки в нашей стране начал Институт экономического развития Всемирного банка реконструкции и развития. Обучение производилось на учебных материалах, разработанных Американским обществом оценщиков. Основываясь на подобных программах, появились семинары, проводимые российскими общественными организациями, практикующими оценку. Все эти действия поспособствовали процессу становления и развития оценочной деятельности в России на рубеже веков, но нельзя не упомянуть такой существенный недостаток, как их ориентированность на зарубежные разработки в области оценки, которые требуют значительной адаптации.

Ещё одним мощным импульсом развития оценочной деятельности стала необходимость проведения переоценки основных фондов в 1995 - 1997 гг., в процессе которой, для определения рыночной стоимости имущества предприятий, привлекались независимые экспертные организации.

Не последнюю роль сыграло постановление Правительства Российской Федерации №945 от 25.08.1999 «О государственной кадастровой оценке земель». Ведь с этого момента в России началась кадастровая оценка недвижимости – новая веха в истории оценочной деятельности и налогообложения недвижимости.

Развитие оценочной деятельности наглядно прослеживается в наблюдениях за созданием и развитием фирм, занимающихся оценкой. Изначально, основная масса оценщиков представляла собой специалистов, задачей которых была оценка квартир и автомобилей, то есть тех объектов собственности, которые наиболее широко участвовали в процессе купли-продажи на развивающемся рынке. Как бы то ни было, проведение приватизации не вызвало большой потребности в оценке у населения. Чего не скажешь об общественной популярности оценочной деятельности во второй половине 90-х годов.

По мере развития оценочной деятельности все более явной становилась необходимость привлечения к процессу оценки экономистов-бухгалтеров (или аудиторов) для подачи обоснованных заключений о порядке учета активов предприятия, правильности формирования их балансовой стоимости, произведенных переоценках. Это привело к тому, что всё большее количество экспертных компаний предоставляли услуги по оценке.

Анализируя опыт работы отечественных оценочных компаний, можно отчетливо увидеть, что изменение целей заказываемой оценки влечёт за собой повышение уровня требований к качеству осуществляемой работы. Факт формирования уставного капитала из некоторой доли нематериальных активов, с целью увеличения доли одного или нескольких учредителей в уставном капитале без осуществления реальных вложений, задал новую высокую планке оценщикам. Теперь перед ними стояла задача осуществления реальной, осуществленной по всем стандартам и правилам оценке прав, вытекающих из авторских и иных договоров на произведения науки, искусства, на программы для ЭВМ, из патентов на изобретения, прав на «ноу-хау» и др.

Но также часто требуется выполнение работ по оценке отдельных объектов собственности, таких как объекты недвижимости или дорогостоящее оборудование, не имеющее рыночных аналогов.

Финансовый кризис 1998 г. побудил многие ранее вполне успешные предприятия принимать участие в процессах разделения, слияния, ликвидации. Появляется много банкротов, предприятий, которые вынуждены продавать свой бизнес в целом или часть имущества для того, чтобы рассчитаться со своими кредиторами. Даже подобная удручающая ситуация требовала помощи оценщиков в определении стоимости активов.

В основе определения рыночной стоимости имеется целый ряд допущений, поэтому на оценщика, как правило, возлагается задача найти наиболее вероятную цену продажи объекта оценки. Такой показатель является менее жестким, чем рыночная стоимость и предполагает составление прогноза возможной цены сделки в недалеком будущем.

На первый взгляд, при определении рыночной цены объекта оценки в качестве аналогов можно принять суммы предыдущих сделок с подобными объектами, однако это не верно, т.к. цена сделки не характеризует интересы продавца и покупателя.

Если говорить о стоимости основных фондов предприятий, то в практике нашей страны наиболее распространённым является балансовая, то есть та стоимость, по которой имущество числится в бухгалтерском учете и является базой для налогообложения на имущество предприятия. Такой порядок действовал ранее, объекты основных средств, находящихся на балансе предприятий, ежегодно переоценивались по установленным коэффициентам, и только с 1995 г., было разрешено для проведения переоценок привлекать ещё и экспертов.

За эти годы произошло много знаковых событий – в 2006 году введен налог на земельные участки на основе кадастровой стоимости. В 2008-2009 годах осуществлялась реализация проекта «Разработка и тестирование системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости в Российской Федерации». В 2010-2011 годах на территории Республики Татарстан и Калужской области осуществлена реализация проекта «Анализ социально-экономических последствий введения налога на недвижимость на основе результатов массовой оценки недвижимости» [2]. Стоит отметить что до этих пор в стране, даже по результатам переоценок стоимость имущества предприятий в большинстве случаев так и не имела ничего общего с рыночной стоимостью. Полученная таким образом балансовая стоимость имущества использовалась для целей бухгалтерского учета и налогообложения. Базой при исчислении налога на имущество для физических лиц, являлась инвентаризационная стоимость, определяемая БТИ, и также не имеющая ничего общего со стоимостью рыночной.

Поэтому введение в 2014 году кадастровой стоимости в качестве налоговой базы по объектам недвижимости, принадлежащим юридическим и физическим лицам, по результатам работы по определению кадастровой стоимости объектов капитального строительства, проведённых по всей территории страны в 2010-2012 гг. – стало следующим важным шагом в реформировании системы имущественного налогообложения России, затронет интересы практически всех физических лиц-собственников квартир и индивидуальных жилых домов. 28 субъектов РФ вводят эти изменения уже с 2015 года.

С 2016 года к этим 28 субъектам должны присоединиться ещё 21субъект, в которых также в качестве налоговой базы на имущество физических лиц выступает кадастровая стоимость. Также к 2016 году в 38 субъектах страны должны быть введены особенности налогообложения налогом на имущество организаций от кадастровой стоимости.

Согласно требованиями Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) субъектами Российской Федерации устанавливается единая дата начала применения порядка определения налоговой базы по налогам на имущество физических лиц и организаций исходя из кадастровой стоимости. Все субъекты Российской Федерации до 2020 должны перейти на исчисление кадастровой стоимости по указанным налогам от кадастровой стоимости.

Подходя к концу этой статьи, можно заключить, что такая сложная и прогрессивная наука, как оценочная деятельность, появилась в нашей стране достаточно давно, ещё в конце XIX века и развивалась по мере возрастающих к ней требований собственников различных объектов оценки. Эта деятельность изменялась и преобразовывалась вместе с социально-экономическими и историческими изменениями, но никогда не прекращала своего существования. В России за последние 10 лет (после тяжёлых для неё советских времён) оценочная деятельность, вместе с развитием рынка, прошла “с нуля” путь становления и к настоящему времени сформировалась как самостоятельная сфера деятельности в экономике. Результаты независимой оценочной деятельности являются информационной основой для принятия эффективных решений, как частными лицами, так и государственными органами, что также обеспечивает защиту имущественных прав участников гражданских отношений. Это делает оценочную деятельность важным аспектом развития гражданского общества и рыночных отношений в экономике страны.

Но, вместе с востребованностью оценки, растут и требования к качеству работы оценщика. В дальнейшем, решение, этой ключевой для всей сферы деятельности задачи, будет осуществлено при тесном взаимодействии государства, специалистов-оценщиков, образовательных учреждений, потребителей оценочных услуг.

Список литературы

Российская Федерация. Законы. Налоговый кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] :федер. закон Рос. Федерации от 05.08.2000 № 117-ФЗ : [ред. от 24.11.2014]. В 2 ч. Ч. 1. – Режим доступа :КонсультантПлюс. Законодательство. ВерсияПроф.

Пылаева, А. В. Основы кадастровой оценки недвижимости : монография / А. В. Пылаева. – Н. Новгород : НИУ РАНХиГС, 2014. – 140 с.