Анализ факторов, влияющих на стоимость жилых помещений

Введение

Рынок недвижимости – это сложный комплекс материальных, социальных, политических и экономических аспектов человеческих отношений, обеспечивающих наличие, существование и развитие объектов инженерно-строительной инфраструктуры и направленных на улучшение комфортного проживания и развитие производительной деятельности людей.

Важнейшей экономической категорией и составной частью рыночных отношений является цена. Цена – определённая денежная сумма, назначенная собственником для объекта с целью совершения конкретной сделки с этой вещью или для конкретного предложения этой вещи на рынке. Цены предложений формируют рынок предложений, цены спроса – уровень спроса. Изменения уровня и объёмов спроса и предложения характеризуют развитие и динамику рынка. Одной из фундаментальных экономических категорий является стоимость. Рыночная стоимость отражает степень полезности вещи для общества и для её владельца.

На рыночную стоимость жилых помещений оказывают влияние различные факторы, которые необходимо учитывать в процессе оценки.

Подобные проблемы поднимались в работах Панферов И.Н., Лейфера Л.А. и Тиндовой М.Г.

Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.

Первый уровень (региональный) – уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй уровень (местный) – уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий уровень (непосредственного окружения) – уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.

К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов:

• социальные:

- базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;

- тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.;

- тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;

- стиль и уровень жизни.

• экономические:

- общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;

- факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.;

- факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.

• физические:

- климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;

- экология;

- сейсмические факторы.

• политические (административные):

- политическая стабильность, безопасность;

- налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот;

- зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;

- строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;

- услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;

- наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.

Ко второму уровню относятся следующие факторы:

• местоположение:

- по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.);

- наличие и состояние коммуникаций;

- наличие объектов социально-культурного назначения;

- размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.

• условия продаж:

- особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей

- условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств.

К третьему уровню относятся следующие факторы:

• физические характеристики:

- физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.;

- качество строительства и эксплуатации;

- наличие коммунальных услуг;

- функциональная пригодность;

- привлекательность, комфорт.

• архитектурно-строительные:

- стиль, планировка, конструкции и т. д.;

- объемно-планировочные показатели и др.

• финансово-эксплуатационные:

- эксплуатационные расходы;

- стоимость строительства;

- доходы, генерируемые объектом недвижимости.

В то же время, существует ряд факторов, влияющих на стоимость при оценке именно производственного помещения:

Местоположение производственного помещения

• Район, город, удаленность от центра
• Транспортная доступность на общественном и частном транспорте
• Наличие подъездных путей для грузового и легкового транспорта, включая ж/д пути
• Преобладающий вид застройки (жилой, промышленный) вокруг объекта оценки
• Инфраструктура вокруг объекта оценки
• Наличие и состояние собственного земельного участка

Характеристика здания, в котором находятся производственные помещения:

• Тип здания и его состояние
• Вид разрешенного использования
• Этажность
• Год постройки
• Материал стен и перекрытий
• Конструктивные решения и особенности
• Наличие коммуникаций (водоснабжение, электричество, газ, кондиционирование и т.д.)
• Наличие охраны
• Состояние внутренних и внешних коммуникаций

Характеристика производственных помещений:

• Площадь
• Планировка
• Этаж, на котором расположены производственные помещения
• Наличие и состояние вспомогательных помещений (санузел, комната отдыха, операторская и т.д.)
• Высота потолков
• Качество и тип остекления
• Качество и тип освещения
• Общее состояние внутренней отделки
• Данные о наличии перепланировок