Отчет об оценке: структура и требования

ТИПОВАЯ СТРУКТУРА ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ

Отчет об оценке в общем виде должен содержать следующие рекомендуемые структурные элементы:

1. Титульный лист;

Требования Компании*

1. Оглавление;

Требования Компании*

1. Перечень сокращений, условных обозначений, символов, единиц и терминов;

Требования Компании*

1. Обобщающая часть (сопроводительное письмо, краткое экспертное заключение и прочее);

Требования Компании*

1. Введение, в том числе:

• 1. Задание на оценку;

ФСО № 3, п. 8

• 1. Применяемые стандарты оценки;

ФСО № 3, п. 8

• 1. Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

ФСО № 3, п. 8

• 1. Сведения о заказчике оценки и об оценщике (оценщиках), подписавшем (подписавших) отчет об оценке;

ФСО № 3, п. 8

• 1. Основные факты и выводы;

ФСО № 3, п. 8

1. Основная часть, в том числе:

• 1. Описание объекта оценки;

ФСО № 3, п. 8

• 1. Анализ рынка объекта оценки;

ФСО № 3, п. 8

• 1. Анализ наиболее эффективного использования;

ФСО № 7, п. 12-21

• 1. описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке;

ФСО № 3, п. 8

1. Заключение, в том числе:

• 1. Описание процедуры согласования результатов оценки и выводы;

ФСО № 3, п. 8

• 1. Заявление о качестве;

Требование Компании*

• 1. Итоговое заключение о стоимости;

Требование Компании*

1. Список использованных источников;

Требование Компании*

1. Приложения

ФСО № 3, п. 10-11

ОБЩИЕ ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТУ ОБ ОЦЕНКЕ

Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

ФСО № 3, п. 3

Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

ФСО № 3, п. 4

Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. 11

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

ФСО № 3, п. 5

в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки;

ФСО № 3, п. 5

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

ФСО № 3, п. 5

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов;

ФСО № 3, п. 5

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам

Требование Компании*

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Требование Компании*

информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. 12

ТРЕБОВАНИЯ К СОДЕРЖАНИЮ СТРУКТУРНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ ОТЧЕТА

1. Титульный лист

Титульный лист является первой страницей отчета об оценке и служит источником первичной информации, необходимой для обработки и поиска документа. На титульном листе указывается номер и дата отчета, сведения о объекте, исполнителе и заказчике оценочных услуг и прочая информация.

Требования Компании*

1. Оглавление

Оглавление включает наименование всех разделов, подразделов, пунктов (если они имеют наименование), приложения с указанием их обозначения и заголовков, а при необходимости и графические материалы с указанием номеров страниц, с которых начинаются эти элементы отчета об оценке.

Требования Компании*

1. Перечень сокращений, условных обозначений, символов, единиц и терминов

Принятые в отчете об оценке малораспространенные сокращения, условные обозначения, символы, единицы, специфические (профессиональные) термины могут быть представлены в виде отдельного списка (перечня).

Требования Компании*

1. Обобщающая часть

Обобщающая часть может быть оформлена в виде сопроводительного письма, краткого экспертного заключения и т.п.

Обобщающая часть является неотъемлемой частью Отчета и содержит изложенное в произвольной форме сообщение Заказчику о результатах проведения оценки. В этой части указывается краткие сведения об оцениваемом объекте и величина итоговой рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на дату определения стоимости.

Как правило, обобщающая часть оформляется на фирменном бланке, подписывается уполномоченным лицом и заверяется печатью.

Требования Компании*

• 1. Задание на оценку

Данный раздел должен содержать задание на оценку, идентичное содержащемуся в заключенном с заказчиком оценки договоре на проведение оценки. В соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки раздел должен содержать следующую информацию:

объект оценки;

ФСО № 1, п. 21

состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);

ФСО № 7, п. 8

характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики (перечень правоустанавливающей, технической и иной документации, используемой при проведении оценки);

ФСО № 7, п. 8

права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки;

ФСО № 1, п. 21

ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки

ФСО № 7, п. 8

цель оценки;

ФСО № 1, п. 21

предполагаемое использование результатов оценки;

ФСО № 1, п. 21

вид стоимости;

ФСО № 1, п. 21

дата оценки;

ФСО № 1, п. 21

допущения, на которых должна основываться оценка;

ФСО № 1, п. 21

иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.

ФСО № 1, п. 21

В данный раздел рекомендуется также включать следующую информацию:

дата составления и порядковый номер отчета;

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. 11

дата осмотра объекта оценки

В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра;

Требования Компании; ФСО № 7, п. 5

курс валюты на дату оценки (рекомендуется указать в случае, если в отчете об оценке используется какая – либо ценовая информация в валюте, отличной от валюты итоговой стоимости объекта).

Требования Компании*

• 1. Применяемые стандарты оценки

В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки.

ФСО № 3, п. 8;

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. 11

• 1. Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения

Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.

При проведении оценки возможно установление дополнительных к указанным в задании на оценку допущений, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой объекта оценки.

ФСО № 1, п. 9, 24

• 1. Сведения о заказчике оценки и об оценщике (оценщиках), подписавшем (подписавших) отчет об оценке

В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике в обязательном порядке

ФСО № 3, п. 8

Сведения о заказчике:

о заказчике - юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;

Требования Компании*

о заказчике - физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.

Требования Компании*

Сведения об оценщике:

фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков), а также о юридическом лице, с которым оценщик (оценщики) заключил (заключили) трудовой договор;

ФСО № 3, п. 8

информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки.

ФСО № 3, п. 8

• 1. Основные факты и выводы

Данный раздел содержит краткое изложение результатов проведения оценки. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки (например: договор на оценку, определение суда, решение уполномоченного органа и прочее);

ФСО №3, п. 8;

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. 11

общая информация, идентифицирующая объект оценки;

ФСО № 3, п. 8

результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;

ФСО № 3, п. 8

итоговая величина стоимости объекта оценки.

ФСО № 3, п. 8

ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости.

ФСО № 3, п. 8

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации.

ФСО № 1, п. 27

Из отчета должно следовать, включает ли рассчитанная стоимость НДС, а также должна быть приведена разбивка общей стоимости по объектам (при оценке имущественного комплекса).

Требования Компании*

Итоговая величина стоимости может быть представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления.

ФСО № 3, п. 14

1. Основная часть

• 1. Описание объекта оценки

Раздел содержит описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – также реквизиты юридического лица (в том числе полное и (в случае, если имеется) сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии)

ФСО № 3, п. 8;

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. 11

Описание объекта оценки должно формировать у пользователя объективное представление об объекте оценки во всех аспектах, которые влияют на стоимость рассматриваемого имущества.

Требования Компании*

При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное.

Осмотр объекта должен сопровождаться фотографированием всего объекта недвижимости, его отдельных частей, блоков, помещений, а также окружения, при этом, если у объекта есть существенные дефекты конструкций, эти повреждения также должны быть зафиксированы. Фотоматериалы по результатам осмотра объекта рекомендуется привести в разделе «Описание объекта оценки» или Приложении к отчету.

ФСО № 7, п. 5 Требования Компании

• 1. Анализ рынка объекта оценки

Раздел содержит анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость

ФСО № 3, п. 8

Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

ФСО № 7, п. 10, 11

анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

ФСО № 7, п. 11

• 1. Анализ наиболее эффективного использования

Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценки рыночной стоимости недвижимости.

Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

ФСО № 7, п. 12, 13

• 1. Описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.

При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

ФСО № 1, п. 11

В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

ФСО № 3, п. 8

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

ФСО № 1, п. 24

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

ФСО № 1, п. 12;

ФСО № 1, п. 10

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

ФСО № 1, п. 13

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

ФСО № 1, п. 14

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

ФСО № 1, п. 15

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

ФСО № 1, п. 16

В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

ФСО № 1, п. 17

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

ФСО № 1, п. 18

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

ФСО № 1, п. 19

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

ФСО № 1, п. 20

• 1. Описание процедуры согласования результатов оценки и выводы

В разделе должно быть приведено описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов

ФСО № 3, п. 8

При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).

ФСО № 1, п. 25

После проведения процедуры согласования оценщик помимо указания в отчете об оценке итоговой величины стоимости объекта оценки имеет право приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное

ФСО № 3, п. 26

• 1. Заявление о качестве

Представляет собой официальное объявление Оценщика о соответствии Отчета об оценке требованиям действующего законодательства и используемым стандартам оценки.

Требования Компании*

• 1. Итоговое заключение о стоимости

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации.

ФСО № 1, п. 27

Из отчета должно следовать, включает ли рассчитанная стоимость НДС, а также должна быть приведена разбивка общей стоимости по объектам (при оценке имущественного комплекса).

Требования Компании*

Итоговая величина стоимости может быть представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления.

ФСО № 3, п. 14

Итоговое заключение подписывается всеми ответственными лицами, принимавшими участие в составлении отчета об оценке, и заверяется печатью.

Требования Компании*

1. Список использованных источников

Раздел должен содержать Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения.

К числу источников относятся: законодательные и иные нормативно-правовые акты, справочная и методическая литература, методические рекомендации, деловая литература, базы данных, данные из сети Интернет, а также документы, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Требования Компании*

1. Приложения

Приложение к Отчету об оценке содержит:

копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии).

Документы, предоставленные заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии;

ФСО № 3, п. 10

ФСО № 3, п. 12

копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов;

ФСО № 3, п. 11

фотоматериалы по результатам осмотра объекта (в случае, если они не были приведены в разделе «Описание объекта оценки»);

Требования Компании*

копии документов Оценщика, копия полиса страхования профессиональной ответственности Оценщика, иные сведения.

Требования Компании*

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

ФСО № 3, п. 6;

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. 11