Федеральные стандарты оценки в России (Регулирование оценочной деятельности в РФ)

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ

Федеральные стандарты оценочной деятельности – один из важнейших рычагов государственного регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации. Первый стандарт был введен в 2006 г. после отмены в нашей стране процедуры лицензирования оценочной деятельности. Однако, до настоящего времени федеральные стандарты оценки полностью не сформированы и находятся в стадии развития.

Стандартизация – деятельность по установлению правил и характеристик в целях их добровольного многократного использования, направленная на достижение упорядоченности в сферах производства и обращения продукции и повышения конкурентоспособности продукции, работ, услуг (ст.2, 184-ФЗ). Оценку уверенно можно отнести к «услугам».

1. РЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

История развития оценочной деятельности

В процессе развития российского рынка всё большее значение приобретает квалифицированная оценка стоимости объектов собственности. Однако,

немногие знают, что профессия оценщика, появившаяся еще в XIX веке, не является новой для России и имеет свою историю. Необходимость работ по оценке была связана, прежде всего, с объективной потребностью в создании так называемого фискального кадастра ­ подробного описания недвижимой собственности. Первые предпосылки для проведения кадастровых работ, неотъемлемой частью которых являлась оценка, возникли в 1861 году, когда было отменено крепостное право. Изданное в 1864 году «Положение о земских учреждениях» предусматривало изменение базы налогообложения, и частично ­ переход на налогообложение имущества граждан России. Размер налога определялся доходностью и ценностью имущества.

В каждой местности традиционно складывались определенные формы получения дохода от земли, определявшие ее ценность. К основным формам относились самостоятельное ведение хозяйства и сдача земель в аренду. На северо – западе и юго – западе России была распространена так называемая «чиншевая» аренда, заключающаяся в праве наследственного пользования землей за постоянную ежегодную плату владельцу.

Самым надежным способом использования земли была долгосрочная аренда, далее шла сдача аренды на один посев, а также «издольная» аренда, при которой владелец получал определенную долю урожая.

Помимо оценки сельскохозяйственных земель, проводились и работы по оценке городской недвижимости.

Позднее городские думы начали выпускать инструкции для избираемых ими оценочных комиссий, в которых был зафиксирован порядок определения валового дохода с учетом простоя квартир, а также перечислены статьи расходов на их содержание. Наибольшей обстоятельностью отличались инструкции Риги и Харькова.

В методологическом плане результаты оценки в Харькове дали

существенное развитие оценочному ремеслу. Вся недвижимость в Харькове была разделена на восемь типов:

∙ жилая недвижимость с теплыми и холодными пристройками;

∙ торговые помещения (теплые и холодные);

∙ фабрики и промышленные объекты;

∙ доходные и промышленные сады;

∙ склады;

∙ промышленные дворы;

∙ огороды, поля, сенокосы и выгоны;

∙ пустыри.

При определении признаков доходности принималось во внимание местоположение недвижимости и особенности того типа, к которому она относилась.

8 июня 1893 года правительство России издало закон о переоценке всех видов имущества в 34­х губерниях. Одновременно с законом были утверждены "Правила оценки недвижимых имуществ", а 4 июня 1894 года министр финансов Витте^[1] утвердил инструкцию по разъяснению закона. Таким образом, для оценочных работ была создана законодательная база.

История оценочной деятельности на российском рынке возобновилась примерно 7 лет назад. За это время сформировались профессиональные общественные объединения, появились специализированные издания, были разработаны образовательные программы и методики, и оценка заняла свое место в ряду новых профессий, появление которых продиктовано развитием рынка в России.

Можно сказать, что современный этап развития рынка оценочных услуг во многом напоминает период, уже пройденный Россией в конце прошлого века. Поэтому всесторонний учет уроков развития русской оценочной статистики поможет избежать повторения старых ошибок.

Характеристика федеральных стандартов оценки

2.1 ФСО №1

I. Общие положения

1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности.

2. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

II. Общие понятия оценки

3.К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

4. При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

5. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

6. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

7. Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

2.2 ФСО №2

I. Общие положения

1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной.
2. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

II. Цель оценки и предполагаемое использование результата оценки

3. Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.

4. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли – продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.

5. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

6. При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

ФСО №3

I. Общие положения

1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки.
2. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

II. Требования к составлению отчета об оценке

3. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

• в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

• информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

• содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

• состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

ФСО №4

I. Общие положения

1. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» (далее – Федеральный стандарт оценки) разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» и содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости.

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости. При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости оценщик должен руководствоваться дополнительными требованиями и (или) процедурами к проведению оценки, установленными настоящим Федеральным стандартом оценки, по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным федеральными стандартами оценки.

3. Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.

4. При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.

II. Общие требования к определению кадастровой стоимости

5. Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

6. Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется с использованием компьютерного моделирования (моделей) и (или) без него.

Заключение

Отсутствие единой системы стандартов и существующие пробелы в методологии тормозят профессиональное развитие российских оценщиков и приводят к снижению качества услуг по независимой оценке.

Оценочная деятельность – это единый вид деятельности, который должен регулироваться по единым правилам. Несмотря на наличие отраслевой специфики, различий в целях оценки и видах определяемой стоимости расчеты должны базироваться на единой методологии. В противном случае возникает опасность распыления и дублирования правоустанавливающих функций в сфере оценочной деятельности и построения ведомственных подходов к методологии и правоотношениям, возникающим в сфере независимой оценки. Федеральные стандарты оценки представляют собой верхний уровень системы методологии оценочной деятельности. Разработка Федеральных стандартов оценки позволит обеспечить единый подход к формированию условий и требований к проведению оценки имущества.

В рамках научно-исследовательских работ 2005 года по заказу Министерства были подготовлены и размещены на сайте Минэкономразвития России проекты Федеральных стандартов оценки. В настоящее время Департамент корпоративного управления с привлечением широкого круга экспертов приступает к их доработке и совершенствованию в соответствии со следующими требованиями:

- разработка стандартов должна обеспечивать соответствие Международным стандартам оценки;

- стандарты должны стать нормативным правовым актом, готовым для интеграции в законодательное поле России;

- стандарты должны учитывать интересы российских и международных потребителей услуг по оценке, а также лучший опыт профессиональной деятельности российских оценщиков;

- содержание Федеральных стандартов оценки должно быть достаточным с точки зрения требований к качеству работ по оценке и соответствия результатов оценки требованиям потребителей услуг по оценке.

С целью обеспечения интерактивного участия в подготовке проектов Федеральных стандартов оценки представителей экспертного сообщества, независимо от их регионального местоположения и членства в профессиональных объединениях, а также всех заинтересованных в развитии оценочной деятельности в России лиц Департамент корпоративного управления Минэкономразвития России предлагает к обсуждению рабочие версии структуры и формата первых трех документов.

Минэкономразвития России заинтересовано в широком экспертном воздействии, как на промежуточные, так и на итоговые результаты работы в сфере регулирования оценочной деятельности.

Список литературы

1. Тришин В.Н. “О начислении износов при массовой оценке имущественного комплекса предприятия”, журнал "Вопросы оценки", 2005
2. Программно-информационный комплекс "СтОФ" ver.4.02, 2005, компания ЗАО “Кодинфо”, Москва, http://www.codinfo.ru/.
3. Тришин В.Н., Шатров М.В. “Основные задачи и технические решения, реализованные в компьютерной системе помощи оценщику и аудитору ASIS®”, журнал "Имущественные отношения в Российской Федерации", 2004
4. Иванова С. “Миллиарды из ничего. Переход на МСФО увеличит налоговую нагрузку”, газета “Ведомости”, 10.10.2005

1. Граф (1905) Серге́й Ю́льевич Ви́тте (17 июня 1849, Тифлис — 28 февраля 1915, Петроград) – русский государственный деятель, министр путей сообщения (1892), министр финансов (1892—1903), председатель Комитета министров (1903—1906), председатель Совета министров (1905—1906). ↑