Автор Анна Евкова
Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

Понятие, историческое возникновение и содержание ипотеки в России

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы. Слово «ипотека» имеет греческие корни и вошло в обиход в VI в. до н.э.[1]1

Ипотека (залог недвижимого имущества как средство обеспечения исполнения различных гражданско-правовых обязательств) является в странах с рыночной экономикой важнейшим фактором стабилизации гражданского оборота, эффективным инструментом поддержания на должном уровне финансово-платежной дисциплины, надежным гарантом прав и законных интересов кредиторов, да и к тому же одним из наиболее безотказных средств, обеспечивающих переход национальных богатств в руки ответственно и эффективно действующих собственников, формирование в обществе деловой элиты, способной решать сложные проблемы современной экономики адекватными методами.

Ипотека представляет собой комплексное обеспечительное средство, поскольку защищает обязательство в целом[2]2.

Актуальность ипотеки и ипотечного кредитования в России неизмеримо возрастает при нынешних реалиях российской экономики.

Расширение применения урегулированной Законом ипотеки как достаточно надежного гаранта прав и законных интересов кредиторов должно позволить в значительной степени разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений, дать мощный импульс жилищному строительству и ряду других важнейших отраслей экономики[3]3.

С другой стороны, ипотека как частноправовой институт охватывает и такую связанную с болезненными социальными проблемами сферу гражданских правоотношений, как залог гражданами принадлежащего им на праве собственности жилья. Массовая жилищная приватизация, прошедшая на фоне общего обнищания широких слоев населения, привела к тому, что очень часто квартира (реже и преимущественно в сельской местности - жилой дом) составляет единственное реальное ликвидное богатство российского гражданина. В жизни случаются разные проблемы - болезни (требующие дорогостоящего оперативного и/или консервативного лечения), фиаско коммерческих начинаний (порождающие необходимость погашения крупных долгов) и т.д. - и в качестве единственного доступного выхода из сложившегося положения остается заем под залог жилья. Заем под залог жилья отличается в данном случае от продажи жилья не только тем, что у заемщика есть перспектива (когда более, когда менее реальная) все-таки отдать долг и остаться собственником жилья, но и тем, что на период действия такого залога заемщик остается жить на своей жилплощади (ч. 2 п. 1 ст. 338 ГК РФ). Но при невозврате такого займа возникает острая и сложная социальная проблема, издержки которой помножены на реалии нашего нынешнего дикого капитализма с его криминальными «регуляторами».

Есть у ипотеки и еще один социальный аспект. Для формирующегося в России среднего класса, а в перспективе - и для широких слоев трудоспособного населения, весьма актуально развитие ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья. Хрестоматийным стал уже пример разницы в способах решения жилищной проблемы в странах западной демократии и у нас: «там» человек берет в банке кредит на приобретение или строительство жилья (под залог соответствующего жилого помещения), вселяется в купленное или построенное жилье, живет там, растит детей, и за 10-15 лет погашает долг банку с процентами; «у нас» человек работает «на жилье» 15-20 лет, и когда все-таки зарабатывает или получает по службе квартиру либо дом - то часто его семья уже распалась (не в последнюю очередь из-за отсутствия собственного жилья), стремления создать новую семью нет, и даже при новом браке иметь детей человеку уже не хочется (во многом отсюда и демографические наши проблемы: высокой рождаемости при стесненности жилищных условий огромного числа молодых семей ожидать не приходится). О качестве жизни самого нашего гражданина - преимущественно бесквартирного в лучшие молодые годы - и вовсе говорить не приходится. Развитие же вышеназванного вида ипотечного кредитования у нас во многом тормозилось именно из-за отсутствия проработанной законодательной базы[4]1.

На протяжении последних лет внимание к ипотеке (залогу недвижимости) стремительно возрастает как со стороны государства, так и граждан[5]2. Задача обеспечения своих граждан жилищем, доступным по цене и по способу приобретения, по сей день является для любого государства одним из определяющих факторов его социальной политики.

Настоятельная необходимость жилищного ипотечного кредитования в России особенно ощутима в настоящее время, когда значительно сократилось государственное бюджетное финансирование на жилищное строительство. На сегодня в этой сфере остается открытым целый комплекс вопросов. Множество проблем, возникающих при жилищном ипотечном кредитовании, ипотеки жилища остаются неисследованными либо дискуссионными[6]3. В настоящее время формирование системы ипотечного жилищного кредитования - одно из приоритетных направлений государственной жилищной политики[7]4.

Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ[8]5 вступил в действие 20 июля 1998 г. За прошедшее время в него неоднократно вносились различные изменения. Также за это время было принято множество других законов и различных подзаконных актов, регулирующих правоотношения, связанные с возникновением, изменением, регистрацией и прекращением прав на земельные участки и иное недвижимое имущество. Результатом такой бурной законотворческой деятельности явилось в том числе возникновение множества противоречий в этих законах и подзаконных актах.

Научная новизна настоящей работы состоит в том, что она является исследованием, посвященным выявлению целей, задач и оснований государственной регистрации ипотеки в гражданском праве.

Теоретическая и практическая значимость исследования. Судебная практика по вопросам ипотеки недостаточно велика, чтобы хоть как-то урегулировать вопросы, не регламентированные законодателем, и тоже весьма противоречива. Разные суды по-разному решают одни и те же споры (да и один и тот же суд может принять прямо противоположные решения по одному и тому же вопросу), а информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» от 28 января 2005 г. № 90[9]1 не снимает вопросы, возникающие при применении Закона. На основании изложенного можно сделать вывод, что тема данной работы актуальна и вызывает интерес для рассмотрения.

Целью при написании работы является всесторонний и комплексный анализ ипотеки в РФ.

Объектом исследования выступают гражданско-правовые отношения в сфере ипотечного кредитования в России. Предметом исследования является понятие и содержание ипотеки в гражданском праве России.

Достижение поставленной цели диктует постановку и решение следующих задач: 1) рассмотреть понятие, историческое возникновение и содержание ипотеки в России; 2) проанализировать современное законодательное регулирование ипотеки в России; 3) исследовать проблемы ипотеки в России; 4) внести предложения по решению проблем ипотечного кредитования в России.

Теоретико-правовую основу исследования составляют нормы ГК РФ, Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ, Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ[10]1, ряд иных нормативно-правовых актов, а также комментарии законодательства, научные статьи и литература следующих авторов: Афониной А.В., Багдановой А., Брагинского М.И., Витрянского В.В., Глушаченко С.Б., Грачева И.Д., Гришаева С.П., Завидова Б.Д., Кваниной В.В., Киселева А.А., Королева А.Н., Костылева В., Костылевой Н., Масевич М.Г., Меркулова В.В., Наумовой Л., Орловой М., Павлодского Е., Пашова Д.Б., Русецкого А.Е., Самостреловой О.И., Смирновой К.В., Смолянникова А., Столяровой А.В., Терновской Е., Толкушкина А.В., Туранина В.Ю., Хуснетдиновой Л., Яркова В.В. и др.

Методологическую основу исследования составляют научные методы познания: общенаучные, частнонаучные, специальные методы познания - системно-структурный, сравнительно-правовой. В ходе исследования также использованы общелогические методы познания (анализ, обобщение).

Научная значимость работы. Исследование проблем ипотеки, опыта ипотечного кредитования могут быть полезными для практиков российского законодателя.

Положениями, выносимыми на защиту, являются:

1. Выявить специфику и правовые проблемы ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования социально нуждающихся граждан.

2. Определить механизм реализации принципа комплексного подхода к решению государственной задачи правового обеспечения формирования рынка доступного жилья в России с помощью ипотеки жилища и жилищного ипотечного кредитования.

Поставленные цель и задачи предопределяют структуру работы, которая состоит из введения, двух глав, заключения и библиографического списка.

Глава I. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ  ИПОТЕКИ В РФ

Понятие, историческое возникновение и содержание ипотеки в России

Наиболее прогрессивной формой залога выступает ипотека. В настоящее время в связи со значительным сокращением государственного бюджетного финансирования жилищного строительства, возрастанием доли коммерческого жилья на рынке недвижимости все большую актуальность получает такой способ приобретения жилья, как ипотечное кредитование. Безудержный темп инфляции, в частности рост цен на недвижимость, приводит к постоянно увеличивающемуся разрыву между ценами на жилье и доходами граждан. Приобрести жилье в собственность, например по договору купли-продажи, без использования заемных средств для большинства граждан не представляется возможным[11]1.

Весьма актуальной в настоящее время становится ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации (ипотека в силу закона), приобретающая в последнее время, можно сказать, массовый характер[12]2. Ипотечное кредитование выступает наиболее приемлемым способом приобретения права собственности на жилое помещение. Ипотечное кредитование - кредитование под залог недвижимости, служащей обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником-залогодателем перед кредитором-залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения должником основного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником (владельцем) которого остается залогодатель. Институт ипотеки является достижением правовой мысли, частного права Древнего Рима. Ипотека была одной из трех наиболее совершенных форм залога, отвечавших потребностям экономического быта. Термин «ипотека» имеет греческое происхождение. Впервые в юридическом значении он был применен Солоном в начале VI века до н.э. Ипотекой (дословно - подставкой) назывался столб, который устанавливался на пограничной меже должника с надписью, что земля служит обеспечением претензий на известную сумму. С тех пор слово «ипотека» стало употребляться в переносном смысле для обозначения залога. Греческое название использовалось в античном Риме для обозначения института гражданского права, обеспечивающего поземельный залоговый кредит.

Термин «ипотека» греческого происхождения, он появился в шестом веке до нашей эры и означал обеспечение ответственности должника кредитору его земельным участком. Тогда ипотекой назывался столб, стоящий на границе земельной территории, который подтверждал, что данные владения служат залогом для возвращения взятой взаймы денежной суммы. Таким образом, даже в своем первоначальном значении термин «ипотека» был близок к его современному пониманию как залога недвижимости[13]1.

Ипотечное кредитование сегодня является одной из самых насущных проблем российского общества и законодательства. Практическое решение данного вопроса вряд ли представляется возможным без обращения к истории становления и развития института ипотеки. Своим возникновением данная форма залога обязана римским юристам. Вместе с тем еще более значительный вклад в ее развитие внесло западноевропейское право. Стремление к усовершенствованию ипотечных отношений, выработке условий, максимально учитывающих интересы как должника, так и кредитора, подталкивало законодателей к созданию все новых форм залога. Активная деятельность европейских юристов по исследованию данной проблемы привела в итоге к формулировке и обоснованию фундаментальных принципов действия ипотечной системы, таких как специальность, гласность, ипотечное старшинство, ипотечное преемство и регистрация прав на недвижимое имущество. Известные юристы - исследователи института залога (Л.А. Кассо, Д.И. Мейер, В.А. Удинцев, А.С. Звоницкий и др.) в своих трудах приводят обширнейший материал, показывающий эволюцию залога с момента его появления в римском праве до закрепления в развитых правовых системах конца XIX в. Опираясь на данные исследования, мы предприняли попытку провести анализ процесса развития залоговых форм в Древнем Риме, Западной Европе и России. Слово «ипотека» имеет древнегреческое происхождение. Оно было введено в обиход в начале VI в. до н.э. афинским реформатором Солоном.

Дальнейшее развитие ипотека получила уже в римском праве. Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia - сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии - пигнуса (от лат. pignus - неформальный залог) и далее до ипотеки. Fiducia - древнейшая римская форма залога. Поскольку по римскому праву для отчуждения имущества требовалось соблюдение торжественной формы, то должник передавал закладываемую вещь кредитору посредством mancipacio или in jure cessio. При этом предмет залога становился собственностью кредитора, который обещал вернуть его после уплаты долга. Если же долг не был уплачен, то кредитор становился окончательным собственником вещи. Кредитор мог продать вещь, при этом излишки от продажи оставлял себе[14]1.

В римском праве ипотека недвижимого имущества носила вещный характер. Ее предназначением было замещение субъективного права кредитора требовать от должника исполнения его юридических обязанностей правом на чужую вещь, что, по мнению Д.И. Мейера[15]2, дает наилучшее обеспечение обязательству. В качестве предметов залога римское право рассматривало вещи как существующие, так и будущие, имущество в целом (генеральная ипотека), товары в обороте, права требования. При этом вещи должны были быть отделенными, самостоятельными и не изъятыми из оборота.

Что касается правовой модели залоговых отношений, в римском частном праве можно выделить три основные его разновидности.

В качестве древнейшей формы залога исследователями выделяются фидуциарные сделки (от слова «fides» - доверие), суть которых заключалась в передаче должником по манципации (реальная передача вещи путем обмена ее на цену перед пятью свидетелями при содействии весовщика) предмета залога в собственность кредитора с заключением дополнительного соглашения, предусматривающего возврат вещи в случае своевременного возврата долга. В случае же неисполнения обязательства вещь оставалась у залогодержателя. По мнению И.А. Покровского, данные отношения по своей сущности не являлись залоговыми, а представляли собой продажу вещи с правом ее обратного выкупа[16]1.

Особенность фидуциарных сделок заключалась в том, что у кредитора, как уже отмечалось выше, возникало право собственности на заложенную вещь, он мог передать ее третьим лицам. Гарантией же ее возврата являлась римская честность, что, по мнению многих исследователей, было недостаточной гарантией возврата предмета залога[17]2. Основными же недостатками фидуции являлись несоразмерность обращаемого в собственность обеспечения по сравнению с обязательством, а также исключение предмета залога из гражданского оборота, а следовательно, и утрата возможности его использования с целью получения прибыли и быстрейшего погашения долга.

Вторым видом залогового обеспечения обязательств был pignus. Данный вид залога отличался от фидуции тем, что вещь передавалась кредитору не в собственность, а во владение. Первоначально залогодатель не имел права пользоваться заложенным имуществом, однако впоследствии ему было предоставлено право аренды предмета залога. Разновидностью пигнуса была антихреза: по данному договору должник отдавал землю во владение и пользование кредитору, с тем чтобы доходы с нее шли на покрытие процентов по долгу. Pignus имел сходные с fiducia недостатки.

Закономерным шагом стало появление новой формы залога - ипотеки (hipotheka), которая заключалась и обеспечении обязательства путем залога имущества без передачи его кредитору. Таким образом, должник имел возможность заработать необходимые средства для возврата долга, используя свою собственность. Особенностью римского частного права было широкое распространение так называемой генеральной ипотеки, обременяющей в силу закона все имущество лица в обеспечение привилегированных требований, например об уплате налогов[18]1.

Во многом уникальный путь развития от предполагаемого времени возникновения и до XVII в. прошел русский залог. Первые дошедшие до нас акты о залоге относятся к XIII-XIV вв. Первые же законодательные нормы о залоге появляются в Псковской судной грамоте (конец XIV - начало XV в.), где данному институту посвящено целых десять статей.

В конце XVI - начале XVII в. в России разразился экономический кризис, последствия которого сказались и на развитии залоговых отношений. Удорожание кредита неминуемо повлекло за собой унифицирование способа обращения взыскания. Соборное уложение 1649 г. предусматривает безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора (ст. 196 главы X). Присвоение имущества залогодержателем в случае просрочки можно рассматривать как характерное явление русского залогового права периода XVII в. Уже во второй половине XVII в. в связи с наметившимся экономическим подъемом и усовершенствованием поземельной регистрации необходимость передачи имущества кредитору отпала[19]1.

Римская республика стала вторым после Греции государством, применившим такой вид обеспечения исполнения обязательств, как ипотека (I в. н.э.). При этом римские цивилисты внесли весомый вклад в дальнейшее формирование института ипотеки. Россия стала своеобразным преемником римской ипотеки (XIII-XIV вв.), хотя и с некоторыми отступлениями и несколько иными путями развития и становления данного института.

В целом институты римской и российской ипотеки достаточно схожи. Первым из них выступает отсутствие в российской ипотеке ответственности личности за неисполнение обязательства, которая по римскому праву возлагалась не только на личность должника, но и в ряде случаев на его ближайших родственников, а исполнение обязательства служило, в свою очередь, основанием для освобождения от личной зависимости (до I в. н.э.). Уже позже в Римской республике залоговое право будет отнесено к особой группе прав на чужие вещи (iura in re aleina). В России ипотека изначально устанавливала в качестве обеспечения исполнения обязательства не личность должника, а его имущество, что характеризует российскую ипотеку как более рациональную и «демократичную». К отличительной черте ипотеки относят и определенную прогрессивность регистрации и учета ипотеки в России, потому как все необходимые записи, составляющие существо залога, вносились в специальные книги, в то время как в римской системе первоначально использовались столбы с надписью о том, что данное имущество, например земля, служит обеспечением претензий. Ставились такие столбы обычно на пограничной меже и, собственно говоря, именно отсюда и произошло само название ипотека (hypotheka - подставка, подпорка)[20]2.

Если же говорить о правовой сущности содержания российской ипотеки периода XV-XIX вв., то здесь нужно заметить, что рассматриваемая ипотека была близка по своему характеру к римской ипотеке. А.С. Звоницкий указывает, что «в русском залоге абстрактное право собственности никогда не передавалось до срока залогодержателю; поэтому досрочное владение и пользование залогодержателя всегда носило производный условный характер»[21]1. Характерна в данном случае и общность предметов римской и российской ипотеки - это прежде всего земельные участки.

Общей чертой является и то, что в дореволюционной России применялись характерные для римского права фидуциарные сделки, при которых право собственности на залог возникает у залогодержателя не с момента его установления, а со времени просрочки выполнения обязательства должником.

В дореволюционной юриспруденции одним из наиболее спорных теоретических вопросов применительно к залоговому праву был вопрос о его общем понятии, о том, устанавливает залог (ипотека) вещное право или только обязательственное требование[22]2.

Возвращаясь к предмету ипотеки, нужно указать, что залог недвижимости в России начал носить массовый характер только в 70-х годах XIX столетия, когда ипотеку стали оформлять уже не только дворяне, но и крестьяне. До этого залог недвижимости, в частности земли, был редкостью, поскольку земли крестьян состояли в общинном пользовании крестьян и были неотчуждаемы, а следовательно, и залог применить к ним было нельзя. Исключением из этого правила можно считать залог движимого имущества с одновременной передачей в залог и недвижимости, например, в случаях с крестьянами - это копны овса, когда с последней в залог передавалась и земля на две души или более. В таком случае кредитор при неисполнении должником своего обязательства имел право не только распорядиться движимым имуществом, то есть овсом, но и недвижимым имуществом - землей, например, засеяв ее или передав вообще в другие руки. Римская ипотека такого распоряжения предметом залога (ипотеки) не знала, поскольку предусматривала изначально реализацию предмета залога с целью погашения долга. Аналогичный порядок позднее был введен и в России.

Еще одной отличительной особенностью российской ипотеки была деятельность специальных кредитных учреждений, аналогов которых римская кредитная система не знала. В России это были Государственный крестьянский поземельный банк (основанный в 1882 г.) и Государственный дворянский земельный банк (основанный в 1885 г.). Первый выдавал денежные ссуды крестьянам для покупки помещичьей земли. Как правило, это были долгосрочные ссуды на срок до 35 лет, и объем последних составлял до 75 % от стоимости приобретаемого имущества, при достаточно высокой процентной ставке 7,5-8,5 % годовых. Сразу стоит оговориться, что в 1896 г. условия кредитования были существенно улучшены, размер ссуды вырос до 100 % стоимости приобретаемой земли, а ставка снизилась до 3,5-4,5 % годовых. В свою очередь, Государственный дворянский земельный банк поддерживал «помещичье» землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд в размере до 100 % оценочной стоимости недвижимого имущества и сроком до 66 лет под 5 % годовых[23]1.

Таким образом, можно сделать вывод, что система ипотечного кредитования в Российской империи была дифференцирована в зависимости от класса, к которому принадлежит залогодатель, при этом высшие сословия находились в более привилегированном положении (в данном случае нами учитывается объем выдаваемой ссуды по отношению к стоимости недвижимого имущества передающегося в залог, а также размер годовой процентной ставки). Такая градация не была характерна для римской классической ипотеки. Общей чертой российской и римской ипотеки может служить провозглашенный в 1893 г. в России проектом Вотчинного устава порядок признания законности нескольких закладных сделок на одно и то же недвижимое имущество. В Римской республике насчитывалось большое количество видов легальных ипотек, действовавших без согласия сторон. В данном случае речь идет о римских ипотеках по закону (ипотеках императора). К ним относились: ипотека жены на имущество мужа, ипотека церкви, ипотека «фиска» на имущество налогоплательщика налогов, ипотека на имущество опекуна, ипотека инвестора на инвестиции. Подобные правовые конструкции ипотеки в России никогда не существовали и не применялись. Россия не только стала преемником большинства римских правовых разработок, касающихся института ипотеки, но и внесла достаточно серьезный вклад в фундаментальное развитие ипотечных отношений, став к концу XIX в. одним из мировых лидеров в данной области. Отечественный дореволюционный опыт долгосрочного кредитования (в частности, под залог земли) явился серьезной основой для создания новых и эффективных ипотечных систем как в американской, так и европейской модели ипотеки.

Советское гражданское законодательство понятия «ипотека» не знало. Залог, как средство обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств, правда, допускался (ст.ст. 192-202 ГК РСФСР 1964 г., п. 1, 4 и 5 ст. 68 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик от 31 мая 1991 г.), в принципе не исключался и залог недвижимого имущества (ч. 1 п. 5 вышеупомянутых Основ, ч. 1 ст. 194 ГК РСФСР), хотя сфера применения последнего существенно ограничивалась (ч. 1 ст. 194, ст.ст. 101 и 104 ГК РСФСР), по крайней мере, до введения в действие вышеупомянутых Основ. Однако поскольку административно-командная экономика СССР и РСФСР не особенно нуждалась в частноправовых механизмах, да и оборот недвижимости между гражданами отнюдь не поощрялся, то как залог вообще (исключая ломбардные операции), так и залог недвижимости в частности - не имели широкого применения, и поэтому не были предметом детального законодательного регулирования.

Впервые в послевоенный период понятие «ипотека» появилось в нашем гражданском праве в Законе РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. № 2872-1[24]1, а конкретно - ипотеке была целиком посвящена глава 2 раздела 2 этого законодательного акта. Состоящая всего из четырех коротких статей, указанная глава не давала подробной регламентации связанных с ипотекой отношений, фактически она содержала лишь определение понятия «ипотека» (ст. 42 вышеуказанного Закона РФ «О залоге»), нормы о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке, а также - о государственной регистрации перехода вещного права на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу (ст. 43 Закона РФ «О залоге»), отдельные нормы об ипотеке предприятия как имущественного комплекса (ст. 44 Закона РФ «О залоге») и не совсем понятно сформулированную норму о праве залогодателя на досрочное исполнение основного обеспеченного ипотекой обязательства в случае, «если договор об ипотеке исключает возможность последующего залога того же предмета ипотеки» (ст. 45 Закона РФ «О залоге»). Исходя из названия раздела 2 Закона РФ «О залоге» при ипотеке не мог иметь место заклад, т.е. не допускалась передача предмета ипотеки на период действия договора об ипотеке залогодержателю. Кроме того, залог права аренды недвижимого имущества Законом РФ «О залоге» не исключался (раздел 4 данного законодательного акта), но ипотекой такой залог не считался. Во всем прочем, что не было оговорено нормами главе 2 раздела 2 Закона РФ «О залоге», к ипотеке подлежали применению общие правила раздела 1 и главы 1 раздела 2 этого же законодательного акта.

В целом Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. № 2872-1 был шагом вперед (в смысле регламентации залоговых отношений) по сравнению с ГК РСФСР 1964 г. и вышеупомянутыми Основами, но шагом все же очень недостаточным.

В подведении итога параграфа можно сделать следующие выводы.

На протяжении последних лет внимание к ипотеке (залогу недвижимости) стремительно возрастает со стороны как государства, так и граждан. До принятия Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102- залог недвижимости в не имел широкого .

Появление рынка в условиях экономического и социального РФ с начала 90-х прошлого века актуальным о принятии закона, залоговые операции с , поскольку возникла в формировании правовых средств по интересов кредиторов в отношениях, а также в института - ипотечных ценных , позволяющих создать рефинансирования кредитной системы[25]1.

развитие ипотечных в последние несколько лет необходимость развития об ипотеке.

В 90- гг. законодательство об ипотеке медленно. Принятие закона об ипотеке предусмотрено п. 2 ст. 334 первой ГК РФ, введенной в с 1 января 1995 г., тогда как сам закон об ипотеке был только в 1998 г. отметить, что с момента в действие Закон об претерпел уже восемь (т.е. восемь раз в вносили изменения и ).

В современном праве «ипотека» употребляется для формы с оставлением предмета у залогодержателя независимо от , движимое или недвижимое является залога. А также для особого вещного на движимое и недвижимое , позволяющего требования кредитора распоряжения объектом .

Ипотека представляет комплексное средство, поскольку обязательство в целом.

оценка содержания обязательств как минимизации риска кредитования невозможна без наличия в данных публичных банковской системы и в целом. Применительно к и обязанностям сторон ипотеки это в первую очередь в для сторон договора по государственной регистрации и придания ему тем публичного статуса, а в возложении на орган, государственную регистрацию на недвижимое и сделок с ним, ответственности за по регистрации данного сделок.

1.2. Современное регулирование

В настоящее время как разновидность залога дополнительным (акцессорным) . Акцессорный проявляется в том, что залогом быть обеспечено действительное требование, , в частности, из займа, кредитного , договора купли-продажи и договоров. Мнимое не может залогом. Если по займа, обеспеченному , не последовало передачи должнику, то не и реальное требование к должнику[26]1.

Ипотекой залог предприятия, , здания, или иного объекта, связанного с землей, с соответствующим земельным или правом им.

Решающим шагом в федерального законодательства по ипотечного кредитования принятие кодекса РФ, вступившего в с 1 января 1995 г. в силу 1 января 1995 г. первая ГК РФ посвященный залогу § 3 гл. 23, так и называется – «Залог». П. 2 этот параграф ст. 334 ГК РФ упоминание о законодательном акте, должен регламентировать ипотеки.

Содержащееся в п. 2 ст. 334 ГК РФ ипотеки , чем понятие ипотеки, ст. 42 Закона РФ «О залоге». ипотеки по ст. 42 Закона РФ «О » охватывало лишь непосредственно с землей объектов с соответствующими земельными или правом последними. Понятие же по п. 2 ст. 334 ГК РФ, кроме того, залог собственно участков по себе, а также не связанных непосредственно с объектов, причисленных к ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ.

О залоге аренды недвижимости как о ипотеки п. 2 ст. 334 и вообще § 3 гл. 23 ГК РФ не . П. 2 ст. 334 ГК РФ содержит также коллизионную : «Общие правила о , содержащиеся в настоящем , применяются к ипотеке в , когда Кодексом или законом об не установлены иные ».

Собственно § 3 гл. 23 ГК РФ содержит нормы об в ч. 2 п. 1 ст. 338 (о недопустимости передачи недвижимого имущества, на установлена ипотека, на действия об ипотеке), в ч. 2 п. 2 и п. 3 и 4 ст. 339 (об обязательном удостоверении и государственной договора об ипотеке), п. 2-5 ст. 340 (об , на который права залогодержателя при видах ипотеки), п. 2 ст. 352 (о прекращения ипотеки). § 3 гл. 23 ипотека в Части первой ГК РФ, в , еще в п. 1 ст. 131 - как обременение вещного на недвижимость, подлежащее (отдельной от договора об ипотеке как ) государственной регистрации. В Часть первая ГК РФ подробно и на высоком технико-юридическом регламентирует общие залога по сравнению с РФ «О залоге». первой ГК РФ был введен ряд частных (специальных) об ипотеке, однако детальное и правовое регулирование с ипотекой отношений законодателем отнесено на специализированный об ипотеке.

В отсутствие об ипотеке большое в регулировании залога имел Президента РФ «О дополнительных по развитию ипотечного » от 28 мая 1996 г. № 293[27]1. Данный акт устанавливал, что, в договоре не иное, ипотека кроме погашения суммы долга и по нему уплату залогодержателю , причитающихся ему в возмещение и(или) в качестве вследствие либо просрочки или иного ненадлежащего основного обязательства.

в действие 28 1998 г. Федеральный закон РФ «О регистрации прав на имущество и сделок с » от 21 июля 1997 г. № 122- и изданные в развитие его Правила ведения государственного реестра на недвижимое и сделок с ним (утверждены Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219[28]2) большинство вопросов, с государственной договора ипотеки ( сделки с недвижимостью) и ипотеки (как вещного на недвижимое имущество), а перехода вещного на недвижимое имущество от к залогодержателю или новому собственнику[29]3.

многострадального Федерального РФ «Об ипотеке (залоге )», начавшая в 1990 году, , наконец, преодолением Президента РФ. Федеральный РФ «Об ипотеке ( недвижимости)» № 102-ФЗ Президентом 16 июля 1998 г., и вступил в силу. Он регулирует существенные вопросы правоотношения: заключение об ипотеке, составление и закладной, прав залогодержателя лицам, обременение имущества правами лиц, последующий , обращение взыскания на имущество и его реализацию, ипотеки отдельных (земельных , предприятий, жилых и квартир)[30]1. В то же время осталась проблема оборотоспособности недвижимости - в первую возможности ипотеки. нормативный акт любопытен своими , в том числе изначально качеством юридической : 16 июля 1998 г. он был подписан РФ после им же почти за год до того , связанного с множеством рода несообразностей, в его тексте[31]2.

в свое время заместителя Председателя Министров РФ «Основные о залоге имущества – ипотеке» от 22 1993 г. № 96-рз[32]3, послужившие Закона об ипотеке, не сегодня к нормативных актов.

тем, не обладая обязательной силой, они могут как методический с достаточно высоким «» уровнем теоретической , будучи подготовленными Исследовательского частного права.

идеи системы жилищного кредитования сформулированы в Правительства РФ «О мерах по системы ипотечного кредитования в РФ» от 11 января 2000 г. № 28[33]1, была Концепция развития системы[34]2.

Наряду с «ипотека» и «ипотечная » используется «ипотечное кредитование»[35]3, под которым понимают систему, включающую в помимо элементов системы кредит, выданный под ипотекой (залогом ), зарегистрированной в государственном прав на имущество и сделок с ним, и еще существенный элемент - рефинансирования кредиторов, ипотечный .

Определения ипотечного кредитования можно в нормативных актах РФ. Чаще под ипотечным жилищным понимаются отношения, в процессе предоставления (займов) в приобретения жилья, залогом жилых , исполнения договорных субъектами системы, обращения на предмет залога и его р с публичных торгов.

О условия классических моделей кредитования - стабильность , надежность и эффективность системы, развитого рынка бумаг, высокая населения, и самое - активное государства как гаранта всей системы при ипотечных операциях. кредиты цируются по различным .

В подведении итога можно сделать выводы.

(залог недвижимого как средство обеспечения различных гражданско-правовых ) традиционно в странах с рыночной одним из важнейших стабилизации гражданского , эффективным поддержания на должном финансово-платежной дисциплины, гарантом прав и интересов , да и к тому же одним из безотказных средств, переход национальных в руки и эффективно действующих , формирование в обществе элиты, способной сложные современной экономики методами. Актуальность неизмеримо возрастает при реалиях экономики.

- это вещный способ обязательства, когда залога выступает имущество принадлежащие залогодателю на недвижимое имущество (, право долгосрочной земельного ), заключающийся в праве получить удовлетворение денежных требований из заложенного имущества или прав на преимущественно перед кредиторами залогодателя, за , установленными законодательством.

Юридическая природа как способа обязательства настолько , что она может выступать и в меры гражданско-правовой , и как средство нарушенных прав.

В итога главы сделать следующие . Ипотечное кредитование - сложный , обеспечивающий финансами жилья, основанный на и ясном и его неукоснительном выполнении, в условиях рыночного финансовых взаимоотношений , контролируемый в целях решения социальных проблем граждан.

Достоинства очевидны. дает ограниченному в покупателю возможность в собственной квартире, за нее первоначально часть стоимости.

II. СОВРЕМЕННЫЕ АКТУАЛЬНЫЕ ИПОТЕКИ  В РОССИИ

2.1. Анализ ипотеки. Проблемы кредитования в России

системы долгосрочного жилищного проходит в сложной ситуации. С одной , статистика и специальные фиксируют низкий уровень обеспеченности населения и, , высокий уровень в улучшении условий, с другой - ипотеки как рынка. Во мире дома и приобретаются посредством ипотеки. на то что основу составляют ресурсы, формы и покупки через ипотеку .

О развитии и стабильности системы любого в различной можно судить по использования кредитов и предприятиями. В мировой ипотечное приносит банкам доход при сравнительно рисках (так как выступает ). В России ипотечное кредитование еще не получило развития. В связи с чем исследовать, в чем недостаточного развития ипотеки, в какой (экономической, правовой, ) лежат , тормозящие развитие жилищного кредитования. Эта вызывает к себе не специальный . В условиях современной ситуации для укрепления позитивных экономических крайне задачей является путей и соответствующих , обеспечивающих приток инвестиций[36]1. того, включение слоев населения в кредитования стимулирует долгосрочных стратегий и в конечном способствует формированию среднего класса. развитие можно рассматривать в поиска путей экономического роста в стране.

формирования и развития недвижимости и применения формы финансирования в недвижимость как кредитование - одна из в современных условиях.

На день в России законодательные для развития ипотечного .

Существуют в России и основы для развития . Стоимость недвижимости в России, по экспертов, составляет 500 млрд. долл. США, что при уровне кредитования позволит в короткий срок жильем значительную нуждающихся. Но все так хорошо, если и потребности, и возможности, и законодательными актами воля , то почему же ипотека до сих пор не реальным рычагом жилищной проблемы? Для чтобы на этот вопрос, подробнее достоинства и ипотечного кредитования, а опыт внедрения в России[37]1.

Преимущества достаточно зримы и . Заемщик в достаточно сроки квартиру, оплачиваемую с рассрочкой, и имеет по подоходному налогу. образом, может быть увеличено количество , способных приобрести , что является стимулом для развития строительства. Однако на не все так гладко, как в теории. несет расходы и фактически двойную цену за . Очень велик оказаться , который еще более высокими штрафами и , начисляемыми банком за платежа. ипотечного жилищного доступно далеко не гражданам России, т.к. (что с их совершенно разумно и ) проводят достаточно отбор потенциальных . Эксперты , что жесткий удар по ипотечного кредитования был финансовым кризисом. падение рубля, банкротства , нерегулируемость и необратимость процессов еще раз подтвердили, что долгосрочные , как ипотечное кредитование, в российских условиях с риском как для заемщиков, так и для .

Таким , наиболее серьезными и препятствиями для успешного и развития системы кредитования в является экономическая , проблемы формирования класса, низкий жизни .

Кроме того, должно оказать государственную поддержку , которые осуществлять ипотечное . А для этого необходимо, опыт США и других , рассматривать как механизм решения не экономических, сколько задач. У банков желание ипотечным кредитованием и знание технологий, но недостаточно средств для проблемы населения жильем в всей страны. Для чтобы модель кредитования с реальными социальными , необходима государственная .

Проблему привлечения ресурсов для ипотечного жилищного можно считать критичной для развития ипотечного кредитования в России. К , осложняющим развитие кредитования в нашей , относятся:

- налаженная государственными и экономическими органами ипотечного жилищного ;

- слабость банковской системы, ее в работе с населением; опыта долгосрочного ;

- неразвитость страховых, риелторских и компаний;

- отсутствие у устойчивых моделей и кредитного ;

- проблемы, связанные с жилищно-инвестиционного законодательства и базы, не позволяющие работать секторам инвестиционного рынка;

- высокая ссуд при низкой населения;

- уровень кредитных , способствующий нежеланию сектора формировать финансовые для функционирования ипотечной системы.

Ипотека тем звеном национальной системы, обладает возможностью взаимосвязь между ресурсами населения, , финансово-строительными и предприятиями стройиндустрии, финансовые средства в сектор экономики. На день с ипотечного кредитования решаться проблема населения жильем. С механизма увеличится приток на рынок жилья, строительство и сопряженные с ним промышленности, рабочие места, доходы населения и всех уровней, мультипликативный экономики в целом. необходимо использовать те условия и возможности, располагают , создать необходимые правовые и финансовые для развития массового жилья с рыночных и государственных регулирования процессов в социально важном экономики.

За время в России существенные шаги по правового регулирования по ипотечному . Центральное место них занимает Гражданский РФ (§ 3 гл. 23 ГК РФ «Залог»), Закон РФ от 29 мая 1992 г. № «О залоге» и закон РФ «Об ипотеке ( недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102- (в последний уже восемь раз изменения). закон РФ «Об ипотечных бумагах» от 11 ноября 2003 г. № 152-[38]1 регулирует оборот ценных , включая вопросы обязательств по ним. В результате Федерального закона РФ «О системе обеспечения военнослужащих» от 20 2004 г. № 117-ФЗ[39]2 отдельную получила накопительно-ипотечная для военнослужащих.

На основе можно вывод об отсутствии на уровне базового закона об кредитовании, который определять общее вопросов создания ипотечного , стимулирования ее развития, правовой статус ипотечного кредитования, полномочия власти и органов по отношений в сфере кредитования и ее поддержки. Его принять в время.

Отечественная ипотечного кредитования собой симбиоз и двухуровневой . Если изначально системы шло по пути , то с принятием Федерального РФ «Об ипотечных бумагах» появились двухуровневости системы. развитие ипотечных бумаг недостаточными темпами, что сдерживает развитие кредитования.

Остановимся на проблемных правового регулирования кредитования.

1. Высокий ставок по ипотечным . Основными любой ипотечной и, соответственно, ипотечной являются проценты по , т.е. ставка кредита, стоимость имущества, связанные с ней , а также расходы на этих .

Развитие ипотеки связано со снижением ставки. В настоящее в связи с 2008-2009 гг. проценты по в банках существенно – до 18-20.

Представляется продолжение снижения процентной по ипотечным кредитам и ставок для отдельных граждан - , молодых семей, в при рождении ребенка.

была бы ставка в 7-10 % . Это возможно будет лишь при условии устанавливаемой Центральным РФ ставки . В то же время это возможно сделать лишь при снижения инфляции в экономике, в настоящий момент около 11 % в год, а в сфере по минимальным подсчетам - от 40 % в год.

2. в законодательстве « семьи» и меры ее при ипотечном кредитовании. В законодательстве понятие « семья» отсутствует, оно определя лишь в Федеральной программе «О Федеральной программе «» на 2011-2015 годы» от 17 2010 г. № 1050[40]1, а также в направлениях государственной политики, Постановлением Верховного РФ от 3 июня 1993 г. № 5090-1[41]2.

молодой семьи за исключениями в них идентичны: это семья, супругов в которой не 30 лет, либо неполная , состоящая из молодого родителя, которого не превышает 30 лет, и одного ребенка. условием для в программе молодой является нуждаемость в жилищных условий. Как , важным в определении является то, что на получение государственной молодая семья вне зависимости от , есть у нее дети или нет. В то же , если это неполная , то для того, чтобы семьей, детей является . Подобным же образом «молодая семья» в нормативных Воронежской и Новгородской и других субъектов РФ.

В субъектах молодая определяется как , в которой возраст из супругов (родителя в семье) не превышает 30 лет ( г. Москва, , Краснодарский, Приморский , Кемеровская, Мурманская, , Новосибирская, Самарская, , Тюменская ).

Полагаем необходимым в и региональных нормативных закрепить следующее определение: семьей является , в которой возраст из супругов (родителя в семье) не 30 лет.

3. Компенсация взносов при кредитовании. Действенной государственной поддержки ипотеки компенсация (субсидирование) части взносов.

спорным в правоприменительной являлся , каким образом с молодой семьей, к моменту получения родители-претенденты уже возраста 30 лет либо родился после кредита и после возраста 30 лет. в таких случаях должны утратить молодой семьи, но как с тем, что до получения они соответствовали условиям, статус молодой ? Практически всегда эти случаи не в пользу заявителей - семей.

В целях рождаемости правильнее бы установить поддержки семей при ребенка в ипотечном вне зависимости отнесения к молодых , т.е. вне зависимости от возраста .

4. Высокая стоимость плюс проценты по . Данное может свести на нет всю ипотечного кредитования. РФ и региональным органам целесообразно комплекс мер по разрешению ситуации, снизить ставки по ипотеке.

5. доходов . Данный фактор сдерживает развитие , поскольку заемщики, не возможности все свои доходы, не получить того кредита, на который в могут . Кроме того, они необоснованно получить как недостаточно обеспеченные , если меры поддержки .

6. Отсутствие маневренного фонда для переселения заемщиков, не выполнивших свои обязательства. В нормативные акты многих субъектов РФ включены нормы о маневренном жилищном фонде, необходимом для переселения не выполнивших условия договоров заемщиков (Краснодарский край, Новгородская, Самарская области). Об этом говорит и ст. 106 Жилищного кодекса РФ. Однако на практике такой жилищный фонд не создан. Субъектам РФ и муниципальным образованиям необходимо разработать комплекс мер для разрешения этой проблемы.

7. На сегодняшний день к числу причин, препятствующих развитию ипотечного жилищного кредитования, мы считаем, можно отнести следующие:

Законодательство не раскрывает точного содержания понятия «имущество», что является существенным недостатком применительно к недвижимости. Так, в ГК РФ используются различные (в зависимости от ситуации) понятия имущества. Под ним могут пониматься отдельные вещи или их совокупность, деньги и ценные бумаги, а также имущественные права.

8. Высокие процентные ставки на ипотечные кредиты. В 2016 г. средняя ставка на ипотечные кредиты составляла 12-16 %, в то же время на Западе она находится на уровне 4-6 %. Даже в дореволюционной России ставка была на уровне 3-5 %. Отсутствие долгосрочного финансирования в банковском секторе - вот что делает ставки высокими и недоступными среднему классу. При этом в течение 2008 г. наблюдались положительные сдвиги, к которым относится снижение процентных ставок на 1-2 %. Однако в 2008-2009 гг. вследствие кризиса значительно ухудшилось состояние мировой экономики, и соответственно повысилась ставка по ипотеке.

Существующие процентные ставки по кредитам и условия их предоставления настолько ужесточились, что число лиц, желающих улучшить своих жилищные условия с помощью кредита, резко сократилось. Полагаем, что необходимо снижать эти ставки, иначе рынок жилья окончательно встанет.

9. Незавершенность налоговой реформы, которая вынуждает частных работодателей скрывать доходы своих сотрудников. Кредитным организациям, чтобы не потерять клиента, приходится использовать альтернативные методы подтверждения доходов заемщика. Но все же больше банки приветствуют граждан с декларированными доходами.

10. Стремительный рост процентов по ипотеке, что делает ипотеку доступной лишь небольшой части населения, имеющей высокий уровень.

11. Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованность правовых актов между собой. Так, на сегодняшний день к залогу квартир и других помещений, расположенных в многоквартирных домах, применяются правила гл. XIII Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», и практически такой залог осуществляется без залога земельного участка, на котором расположен дом или другое строение. Кроме того, ст. 75 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» только предусматривает, что при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Конечно, данную норму, может быть, следует рассматривать как альтернативную норме, предусмотренной п. 3 ст. 340 ГК РФ, однако мы считаем, что законодатель должен уточнить данное положение Закона.

Безусловно, нужно признать правомерным и оправданным введение законодателем ст. 74 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В соответствии с п. 5 данной статьи допускается ипотека квартиры, находящейся в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных либо недееспособных лиц. Однако на практике такая сделка практически невозможна и, на наш взгляд, не будет подлежать применению в ближайшем будущем. Во-первых, потому, что несовершеннолетний, не имеющий собственного заработка, вряд ли сможет являться заемщиком по договору кредита. Так как возможность заключения такой сделки прямо отрицается ст.ст. 26 и 28 ГК РФ. Лицо, признанное недееспособным, вправе совершать только мелкие бытовые сделки. То есть такие лица могут выступать только залогодателями, не являющимися должниками. Также указанные лица, достигнув совершеннолетия либо получив статус дееспособных, могут потребовать признания договора ипотеки недействительным на основании ст. 178 и 179 Кодекса. Отсюда вывод о том, что заключение договора ипотеки с имуществом таких лиц является крайне рискованной сделкой. Во-вторых, указанные лица практически не могут быть выселены из заложенного помещения.

Это только некоторые проблемы реализации права граждан на жилище посредством ипотечного кредитования. Разрешение их и полноценное осуществление гражданами своего права на жилище зависит от совместных действий всех уровней и всех ветвей власти.

Резюмируя все вышеизложенное, мы считаем, что в настоящее время развитие ипотечного кредитования находится в стадии формирования. Кроме того, хочется верить, что будет решена одна из основных задач жилищного кредитования, а именно будут совершенствоваться законодательная и нормативная базы с учетом их практического применения.

Несмотря на то что на сегодняшний день существует ряд противоречий и недоработок в нормативной базе ипотечного кредитования, ипотечное жилищное кредитование успешно развивается и функционирует в РФ.

2.2. Предложения по решению проблем ипотеки в России

Главными целями ипотечного банка могли бы быть, например, поддержание стабильности жилищной ипотечной системы РФ, повышение ее эффективности и надежности. Перечисленные цели ипотечного банка, безусловно, включают: строго целевое использование бюджетных средств на социальную ипотеку жилища с льготным ипотечным кредитом и различными видами субсидирования (исходя из доходов граждан и социальных норм жилья); равенство субъектов жилищной ипотечной системы; защиту и охрану прав и законных интересов всех участников экономических отношений.

Кроме того, при применении ипотечным банком льготного жилищного ипотечного кредитования своего капитала целесообразно ввести для него благоприятный налоговый режим.

При решении жилищной проблемы, возможно, имеет смысл прибегнуть к кредиту с государственной поддержкой (к виду косвенного субсидирования). По сути, как видно из предыдущего анализа, по региональным программам местные власти выдают за счет своих бюджетов льготные кредиты под низкие проценты, то есть используют смешанный кредит с участием частных капиталов и государственного.

С целью защиты кредитных ресурсов от инфляции, потери из-за разницы между обычной и пониженной процентной ставкой могли бы возмещаться из государственных резервов в централизованном порядке. Использование бюджетных средств, предоставленных в качестве бесплатного ресурса Государственному жилищному ипотечному банку, должно напрямую отражаться на выдаче кредитов по жилищной ипотеке по нерыночным процентным ставкам. Другими словами, социальную ипотеку жилища необходимо применять воедино с льготным ипотечным кредитом и различными видами субсидирования исходя из доходов граждан и социальных норм жилья.

Целесообразно установление особого статуса указанного банка как активного участника договорных отношений с возложением на него дополнительных обязанностей в интересах залогодателей. В частности, минимизация риска с помощью изучения строительной компании или инвестора, с которым заключает договор клиент, равно как упорядочение отношений последних с иными участниками ипотечных отношений.

В свою очередь, залогодатели должны иметь возможность быстро и по доступным ценам получать достоверную информацию по недвижимости, обладать всей информацией об условиях кредита на всем ипотечном рынке (для сравнения и выбора), знать свои права и обязанности, иметь представление о последствиях невыполнения обязательств сторон по договорным жилищно-ипотечным отношениям. Все это будет способствовать упорядочению названных отношений.

Для обеспечения надежного, конкурентоспособного, доступного и дешевого источника долгосрочных кредитов для ипотеки жилища целесообразно ввести для Государственного жилищного ипотечного банка, функционирующего в сфере жилищного ипотечного кредитования, благоприятный налоговый режим.

При решении жилищной проблемы, возможно, имеет смысл прибегнуть к кредиту с государственной поддержкой (к виду косвенного субсидирования). По сути, как видно из предыдущего анализа, по региональным программам местные власти выдают за счет своих бюджетов льготные кредиты под низкие проценты, то есть используют смешанный кредит с участием частных капиталов и государственного. При этом вполне реально закрепление пониженной учетной ставки на кредитные ресурсы Центробанка, выделенные на развитие ипотеки жилища, либо ограничение уровней максимальных размеров дивидендов для Государственного жилищного ипотечного банка, которому предоставлена лицензия на осуществление ипотечных операций, как это практикуется в США. С целью защиты кредитных ресурсов от инфляции потери (из-за разницы между обычной и пониженной процентной ставкой) могли бы возмещаться из государственных резервов в централизованном порядке.

На первоначальном этапе развития системы ипотечного жилищного кредитования в России государство должно проводить интегрированную политику по решению жилищной проблемы различных категорий залогодателей.

Без государственной поддержки (бюджетных средств и поддержки властей) эту проблему не решить. Однако анализ принятого пакета законов о создании рынка доступного жилья рассеял сомнения в том, какую роль отводит себе государство на самом важном этапе становления ипотеки. В наблюдательном совете АИЖК (Агентства ипотечного жилищного кредитования) речь идет лишь о сохранении государственной поддержки деятельности АИЖК по рефинансированию ипотечных кредитов, предоставленных банками населению, на период становления в России рынка ипотечных ценных бумаг. Государственная поддержка ипотеке выражается сейчас, например, в предоставлении АИЖК государственных гарантий при выпуске облигаций. Привлеченные с рынка деньги Агентство направляет на выкуп у банков закладных по ипотечным кредитам. Подобный механизм позволяет банкам выдавать кредиты на достаточно привлекательных, по мнению АИЖК, для клиентов условиях - срок - 20 лет, ставка – 15 % годовых, без учета «накруток». Механизм рефинансирования АИЖК применим только ко вторичному рынку недвижимости. Что же касается рисков по строящемуся жилью, их АИЖК на себя не принимает.

Во всех странах с развитыми системами ипотечного кредитования государство оказывало кредитным институтам и гражданам-заемщикам огромную помощь, особенно в период формирования систем. И здесь одной из важных проблем современного российского ипотечного кредитования, несомненно, является активность государства, разумная, экономически просчитанная сбалансированность интересов участников ипотеки.

Ипотечное кредитование должно рассматриваться государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства по социальным программам и др. Для абсолютного большинства рядовых граждан ипотечное кредитование представляется единственно возможным источником решения извечного для россиян жилищного вопроса. Однако, на наш взгляд, ипотека не может стать доступной с рыночными условиями, и сегодняшними непомерными ипотечными процентами в частности. Основой нормального функционирования системы ипотечного жилищного кредитования является совершенствование данного правового института через систему норм, как материальных, так и процессуальных, для установления реальных гарантий соблюдения договорных условий, с тем чтобы система жилищного ипотечного кредитования способствовала решению целого комплекса финансовых и социальных проблем, для политической и экономической стабилизации в обществе.

Для отдельных категорий населения, по нашему мнению, целесообразна разработка льготных правил и норм погашения ипотечного кредита, его индексации, снижения общих затрат при оформлении документов. Условия жилищного ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на длительный срок, иметь низкую процентную ставку. Сроки кредита при ипотечном кредитовании в западных странах с развитой экономикой - до 50 лет.

Жилищное ипотечное кредитование затрагивает различные аспекты проблемы сущности и содержания права граждан на жилище, которому традиционно придавалось важное значение в теории гражданского и жилищного, конституционного права, права социального обеспечения, финансового, бюджетного и др.

Решение жилищной проблемы возможно с позиций соблюдения правовой природы конституционного права граждан РФ на жилище. По самым скромным подсчетам, около миллиона наших граждан сегодня готовы брать ипотечные кредиты по доступным процентам. Ведь во всех странах, где начиналась массовая ипотека, государство помогало гражданам на старте.

Использование ипотеки жилища для обеспечения кредитных обязательств с помощью государственного субсидирования необходимо рассматривать как систему, выполняющую определенные социально-экономические функции в государственной политике страны.

На данном этапе в России развитие долгосрочного жилищного ипотечного кредитования невозможно без бюджетных кредитных ресурсов, выделяемых на эти цели. Не представляется реальным, чтобы в условиях нестабильной экономики коммерческие кредитные организации проявляли активность в предоставлении долгосрочных кредитов с пониженными процентными ставками для строительства и приобретения жилья.

Например, на законодательном уровне регламентировать те же условия кредитования, которые существуют при отношениях кредитных организаций и вкладчиков. То есть устанавливать по ипотечному долгосрочному кредитованию такие же процентные ставки, учитывая, что в отличие от вкладчиков, которым никто не гарантирует, что вложенные деньги в экономику страны будут полностью возвращены, залогодатель закладывает самое дорогое - свое жилище.

Для обеспечения потребностей широких масс экономически активного населения в жилище необходима реализация государственной структурно-инвестиционной и жилищной политики. Стимулирование государственных кредитных инвестиций в реальный сектор экономики должно сопровождаться прежде всего проведением комплекса мер в области бюджетной и налоговой политики, совершенствованием правовых основ кредитной деятельности банков и всех других участников ипотечных отношений жилища. Реализация подобных программ может способствовать выходу из российского экономического кризиса в жилищной сфере, как имело место во многих странах.

По опыту практики ипотеки в развитых странах, постоянно демонстрирующей активность государства в ипотечных отношениях, предлагается во исполнение специальных правительственных программ предусмотреть в законодательстве нормы, направленные на создание условий доступности ипотечных кредитов для рядового гражданина. Оказание поддержки государством нуждающихся граждан в жилище может охватывать два направления:

- на этапе предварительного накопления - с помощью выделения дотаций (субсидий) из бюджетов различного уровня, гарантии их сохранности, сберегательные премии за хранение средств на целевых вкладах по приобретению жилища;

- на этапе погашения ипотечного кредита - также дотации и льготы по сокращению долгов по кредитному договору (льготные условия выплаты заниженных процентов по кредиту, его индексации, снижения общих затрат по ипотечному кредитованию, различные налоговые льготы). Дифференция инструментария государственного регулирования ипотеки жилища с учетом реальных доходов населения и качества жилища.

Только государство способно регламентировать разумные, экономически просчитанные, сбалансированные условия в типовых договорах кредитования, ипотеки, долевого участия в строительстве и др., включая конституционную процедуру обращения взыскания на заложенное имущество и его реализацию.

Государственная адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья с привлечением ипотечных кредитов должна стать неотъемлемым элементом жилищно-социальной политики. Оказывая воздействие на экономику, государство обеспечивает соблюдение установленных законом прав и свобод человека и гражданина путем формирования необходимых условий для их осуществления. Для создания гарантий, защиты прав нуждающихся в жилище граждан, контроля за соблюдением законодательства другими лицами регулирование жилищного ипотечного кредитования должно являться преимущественно функцией государственных органов. Лишь небольшую часть полномочий по установлению правил ипотеки государство может передать профессиональным участникам рынка.

Таким образом, по нашему мнению, можно выполнить основную задачу жилищного ипотечного кредитования - создание принципа доступности жилищного ипотечного кредитования для широких масс населения для стимулирования экономической, политической и социальной стабилизации общества.

Использование опыта зарубежного права и практики международного банковского кредитования может послужить катализатором для развития соответствующих теоретических конструкций в российском праве и поможет поднять отечественную правоприменительную практику в данной области до уровня международных стандартов.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подведем итог проведенному исследованию и сделаем выводы.

В настоящее время в России ипотека и ипотечное кредитование хоть и медленно, но все-таки развиваются. Ипотечное жилищное кредитование - сложный механизм, обеспечивающий финансами рынок жилья, основанный на четком и ясном праве и его неукоснительном выполнении, функционирующий в условиях рыночного регулирования финансовых взаимоотношений участников, контролируемый государством в целях решения определенных социальных проблем своих граждан.

При написании работы было установлено, что закрепленные Федеральным законом РФ «Об ипотеке» правила имеют приоритет перед нормами ГК РФ о залоге (п. 2 ст. 334 ГК РФ), но не в отношении общих исходных положений ГК РФ в силу п. 2 ст. 3 ГК РФ, согласно которому гражданское законодательство состоит из данного Кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов.

Федеральный закон РФ «Об ипотеке» подробно регулирует многие существенные вопросы ипотечного правоотношения: заключение договора об ипотеке, составление и выдачу закладной, передачу прав залогодержателя третьим лицам, обременение заложенного имущества правами третьих лиц, последующий залог, обращение взыскания на заложенное имущество и его реализацию, особенности ипотеки отдельных объектов (земельных участков, предприятий, жилых домов и квартир). В то же время неразрешенной осталась проблема ипотечной оборотоспособности объектов недвижимости - в первую очередь возможности ипотеки сельскохозяйственных угодий и земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Закон их ипотеку не допускает (ст. 63). Вопрос этот уходит корнями в широкую проблему оборотоспособности объектов гражданских прав, ключом к пониманию и решению которой может стать определение соотношения Федерального закона РФ «Об ипотеке» с другими законами.

По нашему мнению, нормы об ипотеке, являющейся институтом гражданского права, должны занять строго определенное место в системе норм гражданского права, содержащихся прежде всего в ГК РФ. В то же время ипотека не может не затрагивать и иные отрасли права - в первую очередь земельное право. Поэтому место Федерального закона РФ «Об ипотеке» в системе российского законодательства определяется также его связями с Земельным кодексом РФ, Федеральным законом РФ «Об оценочной деятельности в РФ» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Рассмотрев соотношение вышеуказанных норм, содержащихся в базовых нормативных правовых актах, регулирующих ипотеку, можно прийти к выводу, что, несмотря на видимую полноту правовой базы функционирования ипотеки, ее более подробный анализ свидетельствует о некоторых недостатках и пробелах именно в сфере правового регулирования, что было наиболее очевидно в ходе анализа элементов ипотечного правоотношения: его субъектов, объекта, а также корреспондирующих друг другу прав и обязанностей сторон. Выявленное несовершенство законодательной базы в некоторой степени оказывает влияние на проводимое исследование.

Надежность ипотеки и удобство ее использования для сторон правоотношений зависят, главным образом, от определенности и продуманности ее урегулирования в законодательстве.

По нашему мнению, необходимо внести следующие изменения в законодательство об ипотеке. Согласно п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке по договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Данная норма после внесения поправок в Закон об ипотеке осталась неизменной, несмотря на несовершенство ее конструкции. Так, названный пункт ст. 1 Закона об ипотеке предусматривает безусловное право залогодержателя получить удовлетворение своих денежных требований к должнику за счет заложенного имущества. Однако в силу ст. 50 Закона об ипотеке право залогодержателя обратить взыскание на заложенное имущество обусловлено неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства.

Таким образом, представляется целесообразным изменить п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке, изложив его в следующей редакции: «По договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом».

Резюмируя все вышеизложенное, мы считаем, что в настоящее время развитие ипотечного кредитования находится в стадии формирования. Кроме того, хочется верить, что будет решена одна из основных задач жилищного кредитования, а именно будут совершенствоваться законодательная и нормативная базы с учетом их практического применения.

Несмотря на то что на сегодняшний день существует ряд противоречий и недоработок в нормативной базе ипотечного кредитования, ипотечное жилищное кредитование успешно развивается и функционирует в РФ.

Решение жилищной проблемы в первую очередь требует принятия комплекса мер на государственном уровне за счет трех разных, но взаимосвязанных финансовых систем.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

  1. Конституция Российской Федерации [принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.] [с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30 декабря 2008 г. № 6-ФКЗ, от 30 декабря 2008 г. № 7-ФКЗ] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2009. - № 1. - Ст. 2.
  2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая : федеральный закон Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ [принят Государственной Думой Российской Федерации 21 октября 1994 г.] [ред. от 28 марта 2017 г.] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. - № 32. – Ст. 3301.
  3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая : федеральный закон Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ [принят Государственной Думой 22 декабря 1995 г.] [ред. от 28 марта 2017 г.] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 5. - С. 410.
  4. Федеральный закон Российской Федерации «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ [принят Государственной Думой 5 августа 2004 г., одобрен Советом Федерации 8 августа 2004 г.] [ред. от 03 марта 2017 г. № 32-ФЗ] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2017. - № 11. - Ст. 1541.
  5. Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ [принят Государственной Думой 14 октября 2003 г., одобрен Советом Федерации 29 октября 2003 г.] [ред. от 01 июля 2017 г. № 141-ФЗ] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2017. - № 27. - Ст. 3938.
  6. Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ [принят Государственной Думой 24 июня 1997 г., одобрен Советом Федерации 9 июля 1998 г.] [ред. от 01 июля 2017 г. № 141-ФЗ] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2017. - № 27. - Ст. 3938.
  7. Федеральный закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ [принят Государственной Думой 17 июня 1997 г., одобрен Советом Федерации 3 июля 1997 г.] [ред. от 03 июля 2016 г. № 361-ФЗ] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2016. - № 27 (ч. 2). - Ст. 4294.
  8. Закон Российской Федерации «О залоге» от 29 мая 1992 г. № 2872-1 [ред. от 30 декабря 2008 г. № 306-ФЗ] // Собрание законодательства Российской Федерации.- 2009. - № 1. - Ст. 14.
  9. Постановление Правительства Российской Федерации «О Федеральной целевой программе «Жилище» на 2011-2015 годы» от 17 декабря 2010 г. № 1050 // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2011. - № 5. - Ст. 739.
  10. Постановление Правительства Российской Федерации «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» от 11 января 2000 г. № 28 [ред. от 08 мая 2002 г. № 302] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. - № 20. - Ст. 1859.
  11. Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 18 февраля 1998 г. № 219 [ред. от 22 ноября 2006 г. № 710] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2006. - № 48. - Ст. 5038.
  12. Постановление Верховного Суда Российской Федерации «Об Основных направлениях государственной молодежной политики в Российской Федерации» от 03 июня 1993 г. № 5090-1 // Ведомости Съезда Народных Депутатов и Верховного Суда Российской Федерации. – 1993. - № 25. - Ст. 903.
  13. Указ Президента Российской Федерации «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» от 28 мая 1996 г. № 293 [ред. от 09 июля 1997 г. № 710] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 28. - Ст. 3422.
  14. Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке : информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 января 2005 г. № 90 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2005. - № 4.
  15. Распоряжение заместителя Председателя Совета Министров Российской Федерации «Основные положения о залоге недвижимого имущества – ипотеке» от 22 декабря 1993 г. № 96-рз // Российская газета от 06 января 1994. - № 3.
  16. Афонина А.В. Все об ипотеке. - М.: Омега-Л, 2016. – 146 с.
  17. Глушаченко С.Б., Смирнова К.В. Институт ипотеки в Древнем Риме // История государства и права. - 2008. - № 5. - С. 11.
  18. Гришаев С.П. Комментарий к Закону об ипотеке (залоге недвижимости) (постатейный). - М.: Инфра-М-Норма, 2016. – 230 с.
  19. Гришаев С.П. Особенности ипотеки (залога недвижимости) как способа обеспечения исполнения обязательств. - М.: Инфра-М-Норма, 2015. – 130 с.
  20. Гусева Л.Л. Исторический аспект развития ипотечного кредитования // История государства и права. – 2008. - № 5. – С. 12.
  21. Гущин В.В., Осадченко И.В. К вопросу об ипотечном кредитовании в России // Жилищное право. - 2006. - № 1. - С. 16.
  22. Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный). Издание третье, переработанное и дополненное. – М.: Юстицинформ, 2016. – 112 с.
  23. Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный). - М.: ЗАО Юстицинформ, 2016. – 185 с.
  24. Казакова Е.Б. Проблемы ипотечного кредитования в России // Российская юстиция. – 2010. - № 5. – С. 16.
  25. Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. - М.: БЕК, 2009. – 245 с.
  26. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / под ред. И.Д. Грачева. - М.: Издательская группа ИНФРА-М-НОРМА, 2016. – 290 с.
  27. Костылева Н., Костылев В. Проблемы содержания и формы договора об ипотеке // Нотариус. - 2008. - № 1. - С. 15.
  28. Лозовская С.О. О залоге недвижимого имущества (ипотеке) // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2012. - № 5. – С. 16.
  29. Марочкина Ю.Н. Современные проблемы ипотечного кредитования. - М.: Инфра-М-Норма, 2016. – 52 с
  30. Мейер Д.И. Древнее русское право залога // Избранные произведения по гражданскому праву. - М.: АО «Центр ЮрИнфоР», 2013. – 445 с.
  31. Наумова Л.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный). – М.: Волтерс Клувер, 2015. – 185 с.
  32. Пашов Д. Ипотека – не доступное жилье, или ипотека в национальном проекте «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». - М.: Инфра-М-Норма, 2015. – 129 с.
  33. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - М.: Статут, 2017. – 376 с.
  34. Понька В.Ф. Положения об ипотеке в проекте русского Гражданского уложения // Адвокат. – 2010. - № 3. – С. 15.
  35. Римское частное право : учебник / под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. - М.: Юристъ, 2015. – 780 с.
  36. Русецкий А.Е. Договор об ипотеке // Право и экономика. - 2016. - № 12. - С. 5.
  37. Смирнова К.В. Становление института ипотеки в России // История государства и права. – 2007. - № 12. – С. 10.
  38. Страпк Р., Косарева Н.Б., Сучков А.Ю. Жилищное ипотечное кредитование в условиях современной России // Деньги и кредит. - 2016. - № 8. - С. 25.
  39. Толкушкин А.В. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - М.: Инфра-М-Норма, 2015. – 215 с.
  40. Хуснетдинова Л. Государственная регистрация ипотеки жилого помещения в силу закона и договора // Жилищное право. – 2009. - № 11. – С. 17.
  41. Хуснетдинова Л. Ипотека жилых помещений // Жилищное право. – 2010. - № 5. – С. 16.
  42. Чибинев В.М., Качук В.Н. Институт ипотеки Древнего Рима и российской империи: сравнительно-правовой анализ // История государства и права. - 2006. - № 12. - С. 6-19.
  43. Шершеневич Г.Ф. Русское гражданское право. – Казань: Издательство Казанского университета, 1991. – 677 с.

  1. 1 Русецкий А.Е. Договор об ипотеке // Право и экономика. - 2016. - № 12. - С. 5. ↑

  2. 2 Лозовская С.О. О залоге недвижимого имущества (ипотеке) // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2012. - № 5. – С. 16. ↑

  3. 3 Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / под ред. И.Д. Грачева. - М.: Издательская группа ИНФРА-М-НОРМА, 2016. - С. 5. ↑

  4. 1 Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / под ред. И.Д. Грачева. - М.: Издательская группа ИНФРА-М-НОРМА, 2016. - С. 10. ↑

  5. 2 Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный). - М.: ЗАО Юстицинформ, 2016. - С. 2. ↑

  6. 3 Пашов Д. Ипотека – не доступное жилье, или ипотека в национальном проекте «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». - М.: Инфра-М-Норма, 2015. - С. 3. ↑

  7. 4 Афонина А.В. Все об ипотеке. - М.: Омега-Л, 2016. - С. 7. ↑

  8. 5 Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ [принят Государственной Думой 24 июня 1997 г., одобрен Советом Федерации 9 июля 1998 г.] [ред. от 01 июля 2017 г. № 141-ФЗ] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2017. - № 27. - Ст. 3938. ↑

  9. 1 Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке : информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 января 2005 г. № 90 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2005. - № 4. ↑

  10. 1 Федеральный закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ [принят Государственной Думой 17 июня 1997 г., одобрен Советом Федерации 3 июля 1997 г.] [ред. от 03 июля 2016 г. № 361-ФЗ] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2016. - № 27 (ч. 2). - Ст. 4294. ↑

  11. 1 Наумова Л.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный). – М.: Волтерс Клувер, 2016. – С. 1. ↑

  12. 2 Хуснетдинова Л. Государственная регистрация ипотеки жилого помещения в силу закона и договора // Жилищное право. – 2009. - № 11. – С. 17. ↑

  13. 1 Гришаев С.П. Особенности ипотеки (залога недвижимости) как способа обеспечения исполнения обязательств. - М.: Инфра-М-Норма, 2015. - С. 1. ↑

  14. 1 Глушаченко С.Б., Смирнова К.В. Институт ипотеки в Древнем Риме // История государства и права. - 2008. - № 5. - С. 11. ↑

  15. 2 Мейер Д.И. Древнее русское право залога // Избранные произведения по гражданскому праву. - М.: АО «Центр ЮрИнфоР», 2013. - С. 223. ↑

  16. 1 Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - М.: Статут, 2017. - С. 216. ↑

  17. 2 Римское частное право : учебник / под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. - М.: Юристъ, 2015. - С. 339. ↑

  18. 1 Гусева Л.Л. Исторический аспект развития ипотечного кредитования // История государства и права. – 2008. - № 5. – С. 12. ↑

  19. 1 Смирнова К.В. Становление института ипотеки в России // История государства и права. – 2007. - № 12. – С. 10. ↑

  20. 2 Чибинев В.М., Качук В.Н. Институт ипотеки Древнего Рима и российской империи: сравнительно-правовой анализ // История государства и права. - 2006. - № 12. - С. 6. ↑

  21. 1 Шершеневич Г.Ф. Русское гражданское право. – Казань: Издательство Казанского университета, 1991. - С. 335-337. ↑

  22. 2 Понька В.Ф. Положения об ипотеке в проекте русского Гражданского уложения // Адвокат. – 2010. - № 3. – С. 15. ↑

  23. 1 Чибинев В.М., Качук В.Н. Институт ипотеки Древнего Рима и Российской империи: сравнительно-правовой анализ // История государства и права. – 2006. - № 12. – С. 19. ↑

  24. 1 Закон Российской Федерации «О залоге» от 29 мая 1992 г. № 2872-1 [ред. от 30 декабря 2008 г. № 306-ФЗ] // Собрание законодательства Российской Федерации.- 2009. - № 1. - Ст. 14. ↑

  25. 1 Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный). Издание третье, переработанное и дополненное. – М.: Юстицинформ, 2016. – С. 2. ↑

  26. 1 Гришаев С.П. Комментарий к Закону об ипотеке (залоге недвижимости) (постатейный). - М.: Инфра-М-Норма, 2016. - С. 1. ↑

  27. 1 Указ Президента Российской Федерации «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» от 28 мая 1996 г. № 293 [ред. от 09 июля 1997 г. № 710] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 28. - Ст. 3422. ↑

  28. 2 Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 18 февраля 1998 г. № 219 [ред. от 22 ноября 2006 г. № 710] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2006. - № 48. - Ст. 5038. ↑

  29. 3 Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / под ред. И.Д. Грачева. - М.: Издательская группа ИНФРА-М-НОРМА, 2016. - С. 12. ↑

  30. 1 Толкушкин А.В. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - М.: Инфра-М-Норма, 2015. - С. 3. ↑

  31. 2 Костылева Н., Костылев В. Проблемы содержания и формы договора об ипотеке // Нотариус. - 2008. - № 1. - С. 15. ↑

  32. 3 Распоряжение заместителя Председателя Совета Министров Российской Федерации «Основные положения о залоге недвижимого имущества – ипотеке» от 22 декабря 1993 г. № 96-рз // Российская газета от 06 января 1994. - № 3. ↑

  33. 1 Постановление Правительства Российской Федерации «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» от 11 января 2000 г. № 28 [ред. от 08 мая 2002 г. № 302] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. - № 20. - Ст. 1859. ↑

  34. 2 Гущин В.В., Осадченко И.В. К вопросу об ипотечном кредитовании в России // Жилищное право. - 2006. - № 1. - С. 16. ↑

  35. 3 Марочкина Ю.Н. Современные проблемы ипотечного кредитования. - М.: Инфра-М-Норма, 2016. - С. 3. ↑

  36. 1 Казакова Е.Б. Проблемы ипотечного кредитования в России // Российская юстиция. – 2010. - № 5. – С. 16. ↑

  37. 1 Страпк Р., Косарева Н.Б., Сучков А.Ю. Жилищное ипотечное кредитование в условиях современной России // Деньги и кредит. - 2016. - № 8. - С. 25. ↑

  38. 1 Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ [принят Государственной Думой 14 октября 2003 г., одобрен Советом Федерации 29 октября 2003 г.] [ред. от 01 июля 2017 г. № 141-ФЗ] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2017. - № 27. - Ст. 3938. ↑

  39. 2 Федеральный закон Российской Федерации «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ [принят Государственной Думой 5 августа 2004 г., одобрен Советом Федерации 8 августа 2004 г.] [ред. от 03 марта 2017 г. № 32-ФЗ] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2017. - № 11. - Ст. 1541. ↑

  40. 1 Постановление Правительства Российской Федерации «О Федеральной целевой программе «Жилище» на 2011-2015 годы» от 17 декабря 2010 г. № 1050 // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2011. - № 5. - Ст. 739. ↑

  41. 2 Постановление Верховного Суда Российской Федерации «Об Основных направлениях государственной молодежной политики в Российской Федерации» от 03 июня 1993 г. № 5090-1 // Ведомости Съезда Народных Депутатов и Верховного Суда Российской Федерации. – 1993. - № 25. - Ст. 903. ↑

СПИСОК ДЛЯ ТРЕНИРОВКИ ССЫЛОК