Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

Оценка стоимости бизнеса (Оценка стоимости предприятия в РФ)

Содержание:

Введение

Во всей экономической практике пользуются множеством различных подходов для оценки активов компании, ее стоимости и всего бизнеса в целом. При этом недостаточное внимание уделяется вопросам оценки. Стоит сказать, что в момент проведения оценочных работ в компаниях России, различные существущие подходны к оценке либо ипользуются очень редко, либо совсем не используются, что в конечном результате ведет к тому, что не всегда обеспечивается объевктивная, всесторонняя или полная величина капитала.

У российских организаций некоплен уже некий хороший положительный опыт в области определения затрат на инвестии и в целом оценки стоимости бизнеса. После перехода к рыночным методам веденя производственно-хозяйственой дейтельности в начале 90-х годов, реализации мер по ликвидации убыточных организаций и необходимостью проведения оценочной стоимости бизнеса приватизируемых объектов государственной собственности, нашлось применение современных способов и методов оценки стоимости бизнеса, чтобы решить поставленные задачи. В Российской Федерации актуальность данных тем, прежде всего связана с помощью в оценке определения стоимости предприятия, учитывая что страна работает в период переходной экономики, а это достаточно сложно. В главную очередь, это связано с необходимостью учета всех рисков организации, которые характеры для формирующихся рынков России.

Вопрос использования конкретного метода оценки заслуживает отделаьного внимания при рассчете и оценке стоимости бизнеса. Сетоды оценки бизнеса, которые существуют в нашей стране и в зарубежной экономике, можно в рмки более-манее объемных классификаций. В основе данных классификаций зачастую находятся:

Рыночные признаки;
Экономические признаки;
Имущественные признаки;
Методологические признаки;
Временные признаки;
Иные второстепенные признаки.

В данной курсовой работе, мною будут показаны и рассмотрены наиболее частые подходы, которые применяются к вопросам оценки методов у отечественных и зарубежных специалистов.

Каждый подход, который в настоящее время применяется в отечественных компаниях для оценки стоимости бизнеса, обладает как отрицательными определенными недостатками, так и положительными преимуществами. Из этого следует, что в современной практике оценки, важную роль играют группировки методов оценки по формальным признакам. Но все ранво недостаточное внимание при оценке уделяется временному признаку, который в свою очередь имеет важное влияние в определении изменения стоимости бизнеса предприятия, которое находится в процессе прехода стоимости самого предприятия на производимый товар, т.е. функционирующего капитала.

Исходя из этого , гланвой целью данной курсовой работы является оценка стоимости бизнеса предпрития на основании анализа методик оценки стоимости бизнеса, применяемых в настоящее время.

Для достижения поставленных целей, нужно решить данные задачи:

Расмотреть существующие действенные подходы при реструктуризации бизнеса;
Исследовать все существующие методы при оценке бизнеса;
Просмотреть сущетсвющие точки зрения для решения задач по оценке стоиости бизнеса;
Оценить на реальном примере стоимость бизнеса организации.

Анализ финансово-хозяйстенной деятельности организации нельзя смешивать оценкой бизнеса (например: основываясь при иммледовании коэффициентов, которые были взяты из бухгалтерского баланса компании), так как зачастую оценкой стоимости бизнеса называют просто компанию осуществляющая бизнеса. Оценка стоимости бизнеса всегда должна отвечать на прямой поставленный вопрос: «Сколько может стоить данный бизнес или сколько он стоит сейчас?»

В первой главе данной курсовой работы, подробно будут освещены все причины и цели проведения оценки стоимости бизнеса организации. Рассмотрим так же стандарты стоимости бизнеса предприятия. В работе будут даны различные точкие зрения современных специалистов в области экономики относительно рассматриваемой темы.

Во второй главе, будет проведена оценка стоимости бизнеса на примере ЗАО «Смартлайн»

Глава 1. Оценка стоимости предприятия в РФ

1.1 Оценка бизнеса как экономическая категория

У российского предпринимателя и собственника, наконец-то появился способ по своему усмотрению и решению распоряжаться находящимся в его собственности недвижимым и движимым имуществом,а так же вкладывать денежные средства в развитие своего бизнеса или продавать его, благодаря развитию рыночной экономики в Российской Федерации. По статистике, прктичсеке у каждого начинающего предпринимателя или собственника, который собирается реализовать свои права отнсительно развити бизнеса, возникает огромное количество вопросов. Один из главных вопросов это оценка стоимости личного имущества, которое нахолится в собственности и бизнеса в целом.^[1]

Всего лишь несколько лет назад, небольшой ограниченный круг финансовых специалистов, топ-менеджеров и экономических аналитиков в отечественных компаниях в полной мере четко понимали, что из себя представляет «стоимость бизнеса органазации», как можно пользоваться этими категорями для поисков правильных и оптимальных решений по качественному управлению компании и как она определяется. При этом не стоит забывать, что сам процесс интеграции отечественной экономики в общую мировую рыночную систему происходит не толкьо относительно материальной сферы, но так же оказывает сильное влияние на отечествнуню систему копроротивного мышления предпринимателей, из чего следует, что все болшее чисто отечественных организаций, управляются только с ипользованием стоимостых оценок развития бизнеса и предполагаемых стратегий. ^[2]

Наилучшими критерями оптимальности решений, которые применяются на управления компанией, служит создаваемыя для акционеров стоимость бизнеса на долгосрочную перспективу. Именно акционеры, которые являются держателями акций, в большей степени нужнаются в полной и максимально правдивой информации, относительно развития организации, в отличии от любых других заинтересованных лиц, таких как наемные рабочие, менеджеры и общества в целом, так как должны эффективно управлять всеми денежными потоками компании в долгосрочной основе.

Теории оценки стоимости бизнеса организациии их активы, которые существуют на зарубежных рынках, имеют свою многолетнюю историю. Например немецкий ученый-математик Г.Лейбниц еще в 18 веке разработал правила экспетной оценки стоимости бизнеса относительно продажной рыночной стоимости. Основоположники бухгалтерского учета А. ди Пиетро. и Л. Пачоли, еще ранее 16 века в своих трудах упоминали методы в качестве оценки бухгалтерского учета, а так же рекомендации по использованию данных методов в целях развития бизнеса и продаж, получая большую прибыль. Основные подходы и традиции, которые давно сложились на зарубежных рынках, касательно суммирования затрат по отдельному имуществненому объекту в денежном эквиваленте, но так же и большое количество другие очень интересных методов, легко можно использовать и применять для провежения оценки стоимости бизнеса предпрития и в современных отечественных условиях.^[3]

Часто среди специалистов в области экономики возникает мнение, что профессиональная оценка не представляет собой самостоятельную область научных знаний, так как для осуществления данной оценки можно использовать различные способы и методы, которые можно найти в других науках:

Ученые оценки – бухгалтерский учет;

Финансове оценки – Финансовый учет;
Рыночные оценки – Макроэкономика и тд.

По логике, с данным отверждением стоило бы согласить, но дело в том, что только благодвря изучению и развития других наук, были получены знания, которые в свою очередь вытекают в методы оценки, применяемые и экономических науках, в математических, в естественных, а так же во многих других, с рекомендациями по их испольхованию.^[4]

В отечествнных современных условиях, практически любой объект собствнености может выступать объектов рыночной сделки и источником дохода, к ним так же могут относитьься и права собственника. Владелец бизнеса может его заодить, завещать, продать, застраховать и т.д., из чего следует что сам бизнеса становится объектов сделки, а именно товаров со всеми принадлежащими ему свойсами, характеристиками и полезностью. Но надо понимать, что это товар некого особого рода.

Данный товар инвестиционный. Это означает что вложения в него приходятся, только с последущей целью отдачи в будущем. Дозоды и затраты разъединены, при этом размер полученной с этого прибыли никогда не может быть известет точно, учитывая характеристики такого товара, следуя из этого инветсор должен всегда учитывать возможный риск;
Бизнес является обособленной системой. Продаваться он может как по отдельности на различные подсистемы и даже элементы, так и в полной мере целиком. В данном случае, элементы данного бизнеса становятся некой новой системой, что делает безнес не товаром, а отдельными составляющими;
Потребность а таком товаре напрямую хвисит от процессов, которые могут происходить как во внешней среде, так и внутри самого товара. При этом стоит понимать, что с одной стороны, нестабильность с рыночной экономике и обзестве приводит бизнес к неусточивости, но неустойчивость в свою очередь вытекает в дальнейшее нарастание неустойчивости самого общества и рынка. Из этого можно понять, что особенность бизнеса как товара это некая потребность в регулированиии отношений купли-продажи. ^[5]

Особенностью процесса оценки стоимости является ее рыночный характер. Из этого следует, что оценка стоимости бизнеса не ограничивается только лишь приобретение объекта оценки или учетом тех затрат, которые были вложены на создание.^[6] Такая оценка всегда обязательно учитывает совокупность всех рыночных факторов:

Фактор риска;
Фактор времени;
Модель и уровень конкуренции;
Рыночную конъюктуру;
Все экономические особенности объекта оценки;
Гудвилл (Рыночную известность и популярность);
Микро- и макроэкономическую среду обитания объекта оценки.

С оценкой стоимости бизнеса предприятия существует ряд проблем, которые по сути можно разделить на две категории:

Оценка стоимости всех собственных капиталов компании, а так же пакет ее акций или доля собственного капитала;
Оценка стоимости всех активов компании.

Оценка первой группы необходима всегда только в этих случаях:

- Происходит предполагаемая продажа организации;

- Происходит предполагаемая продажа пакета акций компании;

- Идет речь о залоге ценных бумаг организации;

- Поглощение компании или слияние;

- Принятие решение о дополнительной эмиссии ценных бумаг компании.

Вторая группа оценки связано с теми ситуациями, когда возможны предполагаемые сделки с имуществом организации, ликвидация организации или внесения имущества компании в качества вклада в уставной капитал. Различные подходы и методы оценки этих активов используются только лишь в зависимости от объекта этой оценки – нематериальные активы, оборудование, недвижимость, машины.^[7]

Оценка активов не является оценкой всей компании как хозяйственного субъекта. Неправильно делать оценку стоимости акций предприятия с оценкой активов всей компании.^[8] Оценка активов компании является основой для капитала организации или пакета акций компании, которая применяется в некоторых случаях для различных типов компаний таких как инвестиционные организации или холдинги. В основном, весь процесс оценки бизнеса предприятия полностью зависит от тех причин и целей, которые она преследует в своей деятельности. Правильная постановка цели организации это важнейшая задача на начальном этапе работы по оценке стоимости бизнеса организации в целом. Без правильного и четкого понимания всех проблем клиента и тех функций, которые будут выполнять результаты оценки предприятия, практически невозможно будет определить ни все методики проходящих исследований, ни сам объект оценки, ни требуемую для этого базу оценки. Когда собственники и руководителя компании пытаются решить различные проблемы компании в рамках одной работы, это осложняет решение этих задачей. Часто встречаемая ситуация, когда один заказчик пытается одну и ту же оценку предприятия переложить для оценки основного имущества, которое вносится в качестве вклада для уставного капитала, фондов предприятия и в целом для принятия всех решений о реструктурировании организации. Оценщик всегда должен правильно и четко согласовать и определить с заказчиком все цели его работы в организации по оценке, идентифицировать сам объект оценки, определить базу оценки и попытаться обосновать заказчику необходимость использование тех или иных методик по изменениям в компании.^[9] В мировой практике, чаще всего оценка бизнеса организации происходит в данных целях:

Определения стоимости бизнеса компании, в случае его купли-продажи по частям или целиком;
Помочь повысить эффективность всех органов текущего управления предприятием;
Определение стоимости всех ценных бумаг компании в случае купли-продажи акций на фондовом рынке;
Разработать планы развития организации. При оценке можно учесть будущее компании, ее цель на рынке, а так же степень имиджа на рынке и ее устойчивость.
Реструктуризация организации. В случае ликвидации компании, поглощения или слияния, нужно понимать какая рыночная стоимость предприятия или его части из всего состава холдинга.
Страхование, для определения стоимости активов, в случае непредвиденных потерь;
Налогообложение;
Возможность определения стоимости залога при кредитовании и общей кредитоспособности.

Стоимость компании имеет множество значений. Стандарты стоимости при оценки бизнеса организации это ни что иное, как совокупность требований к оценке. Если глубже разбираться в оценке стоимости бизнеса организации, то можно вывести четыре основных стандарта оценка бизнеса:

Стоимость обоснованная;
Стоимость обоснованная рыночная;
Стоимость фундаментальная (внутренняя);
Стоимость инвестиционная.

Все данные стандарты оценки под собой предполагают то, что оценка а расчете делается на вынужденные сделки (при участии административного вмешательства) и свободные сделки по приобретению доли бизнеса и всего бизнеса.

Различия этих стандартов сводятся к следующему:^[10]

- Рыночная обоснованная стоимость – оценка бизнеса компании или инвестиционного проекта может производиться на основании информации о прогнозной конъюктуре на рынке сбыта, деловых возможностях компании, стоимости имущества и имущества в целом, покупных ресурсах и т.д. Такая информация должны быть доступная для всех потенциальных покупателей бизнеса, а так же инвестора и самого продавца. Все возможности любого потенциального инвестора должны считаться неограниченными и равными, относительно финансового проекта по продажам. Такой стандарт является самым серьезным в частности ограничения возможности использования методов оценки, из-за того что в его основе заложено получения огромного количества информации о компании. Следуя из этого, можно сказать что отвечающий данному стандарту подход в полной мере может считаться рыночный, так как в нем как раз и используется общедоступная всем информация о компании.

Хотя рыночный подход используемый для оценки бизнеса компании можно применить только относительно рыночной оценки стоимости, так как требует много открытой информации. Следовательно в оценке какого-либо имущества его применять нельзя, так как это является закрытой информацией и массового содержания нужных пунктов по принятию решения нигде не публикуется.

Если информация в равной мере доступна как для потенциального покупателя, так и для потенциального продавца, то применяется стандарт обоснованной стоимости. Их деловые возможности так же по предположению должны быть одинаковыми.

Данный стандарт в большей степени применяется в западной практике, в тех случаях, когда сделки проводят через суд, если более крупные акционеры компании предъявляют большие требования к более мелким акционерам в основном в части купли-продажи акций компании. Это зачастую происходит из-за того, что более крупные акционеры владеют большей информацией о стоимости компании и стоимости акций и не делятся ею с более мелкими акционерами, при этом знаю всю дальнейшую перспективу развития бизнеса.

Такие ситуация имеет право на жизнь и в отечественном бизнесе, когда более крупные менеджера компаний и акционеры, скупают львиную долю акций у работников приватизированной компании, не предоставляя об этом информации более мелким акционерам, в связи с этим зачастую происходят задержки с зарплатой работникам.^[11] На основе деловых возможностей организации и информирования предлагается стандарт инвестиционной стоимости бизнеса компании или инвестиционного проекта. Внешней стоимостью компании называется как раз инвестиционная стоимость организации с точки зрения стороннего внешнего покупателя или инвестора. С точки зрения работающих в компании менеджеров, с учетом выставленных их планов, инвестиционная стоимость компании так и называется стоимостью организации.

Фундаментальный внутренний стандарт предполагает собой оценку проекта или бизнеса компании третьими лицами, т.е. сторонними независимым оценщикам, на основании собственной информативности и представлении о внутренних делах организации.^[12] Данный стандарт так же предполагает что оценка стоимости бизнеса должны проводиться всеми методами и оценок.

Данные стандарта оценки бизнеса компании зачастую применяются как к оценке имущественных комплексов, несмотря на то кто ими владеет, так и при оценке компаний, их рыночной капитализацией или иначе говоря стоимости.

1.2 Методическая база оценки стоимости предприятия

На основании определения третейского суда и решению уполномоченного органа по понролю за прохождением оценочной деятельности и арбитражного суда, в Российской Федерации независимый оцензик должен использовать виды стоимости объекта оценки бизнеса компании, который указан в соответствуюшем решении или определении. Оценщик должен использовать только достоверную проверенную информацию при составлении отчета об оценке, которая подтверждена документально.

Стандарты оценки полностью определяют методы оценки, подходы к оценке стоимсоти бмзнеса и виды оценки стоисомти бизнеса.

Рыночная стоимсоть объекта оценки это самая вероятная цена в финансовом эквиваленте, по которой объект оценки может быть продан полностью или частично на рынке, учитывая все условия конкуренции, располагая всеми данными и открытой информацией, которые отражают все детали сделки.

Виды стоимсоти объекта оцента, которые отличаются от рыночной стоимсоти:^[13]

Ограничение рынком (стоимость объекта оценки) – это такая стоисость объекта оценки, при котором продажа на открытых рынках требует дополнительных затрат, чтобы осответсвовать всех требованиям продажи покупателей, которые свободно обращаются по данной сделке на рынке или когда данная сделка невозможна по этой же причине;
Существующее использование (стоимость объекта оценки) – данная стоимсоть объекта оценки напрямую зависит от вида деятельно компании, понимая все задачи и цели, которые она приследует;
Замещение (стоимость объекта оценки) – анализ суммы затрат, которые потребуются при создании с нуля аналогичного предпрития (компании), учитывая рыночную стоимсоть и момент износа объекта на дату проведения оценки;
Утилизация (стоимость объекта оценки) – такая стоимсоть объекта оценки, при которой оценивается рыночная стоимсоть материалов из которых создано предприятие с учетом их утилизации в денежном эквиваленте;
Воспроизводство (стоимость объекта оценки) – очень похода на замещение. В Данной ситуации происходит расчет суммы всех затрат в рыночных ценах, которые приходятся на дату проведения оценки бизнеса компании, предполагая создание идентичного предпрития, с идентичными материалами и оборудованием, с учтом износа объекта оценки;
Цели налогоообложения (стоимость объекта оценки) – такая оценка определяется для исчисления налоговой базы, рассчитываемой в нормативно-правовых актах;
Ликвидационная (стоимость объекта оценки) – такая оценка производится в случае ликвидации предпрития на дату оценки;
Инвестиционная (стоимость объекта оценки) – определяется исходя из доходности конкретного лица для заданных инвестиционных целей и задачей;
Специальная (стоимость объекта оценки) – Оценка с дополнительными условиями, котораы не обговорены в нормативно-праовом акте или договоре оценки.

Подходы к оценке:

Подход доходный – совокупность всех методов оценки стоимсоти бизнеса (объекта) оценки, которые основываются на определении ожидаемых доходов от этого объекта оценки;
Подход затратный – совокупность всех методов оценкистоиомсти бизнеса (объекта) оценки, которые основываются на понимании тех затрат, которые будет необходимы при замещении объекта или его востановлении с учетом износа;
Подход сравнительный - – совокупность всех методов оценкистоиомсти бизнеса (объекта) оценки, которые основываются на сравнение данного объекта оценки с аналогичными объектами, с полной информацией в открытых источниках о ценах сделок по данным объектам.

Глава 2. Подходы к оценке стоимсоти бизнеса

2.1 Затратный подход

При применении затратного метода следует помнить, что полученная на его основе стоимость является базисом рыночной стоимости доходоприносящего объекта.^[14] Например, рыночная стоимость комплекса автозаправочной станции будет значительно больше затрат на строительство, а стоимость гостиницы, расположенной в неудачном месте (на окраине города), будет меньше, чем стоимость, определенная затратным методом.^[15]

Практика показывает, что наибольшие проблемы при использовании затратного подхода возникают в связи с оценкой рыночной стоимости земли. Наиболее достоверным методом оценки земли с позиций западной теории является метод сравнительного анализа сопоставимых продаж. Использование этого метода в российских условиях практически невозможно из-за неопределенности российского законодательства о земле и непрозрачности информации о сделках по купле или продаже земельных участков.

Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Однако здесь необходимо понимание различия между восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно-монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводятся тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта.^[16]

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

Граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода.^[17]

Согласно стандартам Российского общества оценщиков (СТО РОО 21-01-95) при оценке затратным подходом необходимо определить: рыночную стоимость участка земли; стоимость восстановления объекта или его завещения; величину накопленного износа объекта; рыночную стоимость недвижимости затратным методом как суммы стоимости участка земли и восстановительной стоимости объекта за минусом накопленного износа.

В российских условиях объектом оценки является не полное (абсолютное) право собственности на земельный участок, а лишь право пользования на правах аренды. Теория оценки стоимости земельного участка выделяет здесь пять основных методов определения стоимости: капитализация земельной ренты (доходный подход); метод соотнесения (переноса); метод развития (освоения); техника остатка для земли; метод прямого сравнительного анализа продаж. Определение стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. В России мало распространена практика сдачи в аренду частных землевладений, арендуются главным образом государственные и муниципальные земельные участки.^[18] При этом нормативная цена земли неадекватна ее рыночной стоимости.

Самым надежным из всех вышеуказанных методов в мировой практике принято считать метод прямого сравнительного анализа продаж. Расчет методом сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных земельных участков, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми участками и оцениваемым.^[19] В результате сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимость оцениваемого земельного участка.

Следующим этапом применения затратного подхода является определение восстановительной стоимости объекта или стоимости замещения. Существуют четыре способа расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Метод количественного анализа заключается в составлении смет затрат на все виды работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений.

Количественный анализ наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет.

Поэлементный способ расчета представляет собой модификацию количественного метода, но он гораздо менее трудоемок, так как основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов (1 куб.м кирпичной кладки, 1 кв.м кровельных покрытий и т.п.).

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения. Сущность метода состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирают объект-аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта-аналога (1 куб.м, 1 кв.м и пр.) умножается на число единиц оцениваемого объекта.

Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости и широко применяется оценщиками, особенно при проведении переоценки основных фондов предприятий.

Индексный способ заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом РФ и периодически публикуются в печати.

Определение накопленного износа является заключительным этапом затратного подхода.

При затратном подходе определение износа используется для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта - это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания для определения стоимости оцениваемого объекта.^[20]

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический).

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй - под воздействием естественных и природных факторов.

Существуют четыре основных метода расчета физического износа: экспертный (самый точный, но и наиболее трудоемкий, рассчитывается на основе создания дефектной ведомости и определения процентов износа всех конструктивных элементов здания или сооружения); нормативный (или бухгалтерский); стоимостной и метод расчета срока жизни здания.

Функциональный износ - это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ устранимый. Элементом устранимого функционального износа можно считать отсутствие камина, затраты на установку которого перекрываются увеличением доходности и рыночной стоимости недвижимости. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов. К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости из-за факторов, связанных как с недостатком, так и избытком качественных характеристик здания.

Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия в большинстве случаев неустраним.

Внешний (экономический) износ - это потеря в стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические, внутриотраслевые, правовые изменения или изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.^[21]

Основными факторами внешнего износа в России являются общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами, наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности, штрафы за загрязнение окружающей среды.^[22]

Существуют два подхода к оценке внешнего износа - сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях и капитализация потерь в доходе, относящемся к изменению внешних условий. После определения совокупного накопленного износа оценщик для получения итоговой стоимости объекта недвижимости прибавляет к рыночной стоимости земельного участка разницу полной восстановительной стоимости объекта и накопленного износа.

Затратный подход применим к оценке практически любых объектов недвижимости. Однако не во всех случаях такое применение оправданно (например, оценка доходоприносящей недвижимости).

Наиболее распространенной областью применения затратного подхода является оценка объектов на "пассивных" или малоактивных секторах рынка недвижимости. Преимущество применения затратного подхода в данном случае связано с тем, что недостаточность или недостоверность информации о состоявшихся сделках по купле-продаже объектов-аналогов в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке.

Затратный подход применяют также при технико-экономическом обосновании нового строительства, при оценке рыночной стоимости объектов незавершенного строительства и реконструируемых объектов. В этом случаев затратный подход позволяет оценить эффективность инвестиционного проекта. Используя сочетание затратного и доходного подхода, а именно сравнивая затраты на строительство объекта с полученным от него доходом, оценщик делает вывод о наилучшем и наиболее эффективном использовании земельного участка, относящегося к объекту оценки. Для отражения результатов оценки в финансовой отчетности предприятия (переоценка основных фондов) оценщики на основании Положения по бухгалтерскому учету (ПБУ 6-97) "Учет основных средств" определяют стоимость объекта оценки затратным подходом.^[23]

Постоянно расширяющейся сферой применения затратного подхода выступает рынок страховых услуг. В данном случае предпочтение этому подходу отдается потому, что страховая сумма, сумма страхового взноса и страхового возмещения определяются исходя из затрат страхователя затратным подходом.

2.2 Рыночный подход

Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости характеризуется анализом рыночных продаж объектов, аналогичных и сходных с оцениваемым. Для того чтобы данный подход был применен к конкретной ситуации, необходимо обладать большим объемом накопленных и достоверных статистических данных о продажах сопоставимых объектов недвижимости, что возможно только при условии высокой развитости рынка недвижимости.

В российских условиях для оценки объектов рыночным методом приходится использовать любые имеющиеся сведения о прошедших сделках по объектам, так как проблема поиска информации для данного метода осложняется ее закрытостью.^[24]

При оценке стоимости банка суть данного подхода заключается в том, что курс акций банка отражает рыночную привлекательность этого банка как объекта приобретения и инвестирования. Показатель рыночной привлекательности обычно рассчитывается по открытым акционерным обществам, акции которых котируются на фондовых биржах. Для того чтобы определить показатель рыночной привлекательности банка, выпустившего только обыкновенные акции, необходимо разделить прибыль после налогообложения за истекший год на число акций, находящихся в обращении на конец этого года. Полученный показатель является доходом на одну акцию. Затем рыночная продажная цена акций на любую произвольно выбранную дату соотносится с полученным результатом - доходом в расчете на одну акцию, в результате чего определяется показатель рыночной привлекательности. Для российской практики данный подход в настоящее время практически невозможно использовать на практике, ибо акции российских коммерческих банков, за исключением Сбербанка, на фондовых биржах не котируются. Тем не менее, задача прогнозирования курсовой стоимости акций банков после слияний остается актуальной.

2.3 Доходный подход

Рынок аренды в отличие от рынка продаж является наиболее динамичным, более открытым и богатым с информационной точки зрения. Доходы от аренды в большинстве случаев являются основой для применения доходного подхода к оценке недвижимости.

Общепризнанно, что доходный подход – это наиболее информационно обеспеченный и, следовательно, наиболее достоверный подход к оценке нежилой недвижимости России. Кроме того, доходный подход при всей сложности является наиболее сильным и гибким инструментом оценки, способным решать задачи не только в области недвижимости, но и в других областях: интеллектуальной собственности, бизнеса, инвестиционных проектов и др. Рассмотрим доходный подход подробнее.^[25]

В мировой практике при доходном подходе используются: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных доходов.

Метод прямой капитализации основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации. Понятие ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета операционных расходов и резервов на замещение.^[26] Определение ЧОД базируется на предположении, что имущество будет сдано в аренду по рыночным арендным ставкам, а в качестве прогнозного периода расчета будет взят наиболее типичный год владения.

Расчет ЧОД начинается с определения потенциального валового дохода (ПВД) – ожидаемой суммарной величины рыночной арендной платы и платы от дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности (плата за пользование стоянкой, за установление настенной рекламы и т.д.). Следующим шагом расчета ЧОД является определение эффективного валового дохода (ЭВД). Для получения ЭВД предполагаемые потери от незанятости арендных площадей и неуплаты арендной платы вычитаются из потенциального валового дохода. Эти потери согласуются с вероятностью того, что часть арендной платы в течение прогнозируемого года не будет собрана, а часть площадей останется не занятой арендаторами. Так как в оценочной деятельности не существует стандартов для определения этих потерь, то лучшим способом для получения информации является рассмотрение сходного объекта собственности, для которого имеются данные по рентным платежам за продолжительный период времени, из которых можно узнать уровень потерь на практике.

ЧОД рассчитывается как разница между величиной ЭВД и величиной операционных расходов (ОР). Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода, их принято делить на:

условно-постоянные;

условно-переменные (эксплуатационные);

расходы (резерв) на замещение.

К условно-постоянным ОР относятся расходы, размер которых не зависит от степени загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, арендная плата за землю, НДС, расходы на страхование.^[27]

К условно-переменным ОР относятся расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. ^[28]Основные условно-переменные расходы – это расходы на управление, коммунальные платежи, на обеспечение безопасности и т.д.

Расходы на замещение вычитаются как ежегодные отчисления (резерв) в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации).

Формула оценки выглядит так:

(1)

где Vост- текущая стоимость (стоимость на момент оценки) бизнеса,

CF - годовой денежный поток,

R - коэффициент капитализации.

Наиболее сложным этапом оценки недвижимости методом капитализации является определение коэффициента (или ставки) капитализации. В западном классическом варианте метод прямой капитализации предусматривает для капитализации использовать коэффициент (ставку), извлекаемый из рыночных сделок, по которым одновременно известны цена аренды и цена продажи. Практика показывает, что в российских условиях найти такую информацию невозможно.

Коэффициент капитализации при оценке бизнеса обычно определяется как разница между ставкой дохода на капитал (ставкой дисконта) для оцениваемого предприятия и ожидаемым среднегодовым темпом роста дохода предприятия.^[29]

Формула для нахождения коэффициента капитализации имеет вид:

(2)

где R - коэффициент капитализации,

r - ставка дисконта,

g - ожидаемый среднегодовой темп роста дохода.

Другим методом определения коэффициента капитализации является метод суммирования (кумулятивного построения). Суть метода состоит в том, что в качестве базовой применяется безрисковая ставка процента и к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости (премия за риск вложения в объект недвижимости, премия за низкую ликвидность, поправка на инвестиционный менеджмент и др.).^[30]

Как свидетельствует анализ последних периодических изданий, в западной оценочной практике главную роль в настоящее время играет метод дисконтирования денежных доходов. Метод дисконтирования денежных потоков – наиболее универсальный расчетный инструмент капитализации, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиции того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.^[31]

Формула оценки бизнеса в данном случае имеет вид:

( 3 )

где Vост - оценка стоимости компании (чистая текущая стоимость),

n - 0,1,2,...,N - интервалы планирования,

CFn - денежный поток (отрицательный или положительный) в интервал планирования n,

CF(N+1) - стабильный годовой денежный поток остаточного периода, определяемый по первому году, следующему после периода планирования,

- ставка дисконты (ставка дохода на инвестированный капитал),

R - коэффициент капитализации для остаточного периода.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков последовательно определяются:

срок прогнозного периода (срок проекта);

чистый операционный доход;

прогнозные (будущие) денежные потоки по каждому периоду проекта;

возможный денежный поток от реверсии (продажи) объекта недвижимости в конце прогнозного периода;

ставка дисконтирования для будущих денежных потоков;

рыночная стоимость объекта недвижимости.^[32]

Срок прогнозного периода зависит от ряда факторов: уровня и темпа инфляции; типа объекта; климатических условий, в которых он функционирует, и др. В международной оценочной практике принято принимать средний срок проекта, если иное не предусмотрено дополнительными условиями, равным 7 – 10 годам. Для российских условий типичным сроком проекта можно принять период, равный 3-5 годам.

В соответствии с принципом ожидания основной оценки рыночной стоимости доходным методом является ЧОД, который способен генерировать в стоимость посредством дисконтирования. Этот доход должен быть спрогнозирован для каждого года использования объекта. Расчет ЧОД выполняется путем прогноза формирующих его доходов и расходов.

Для прогнозирования денежного потока от реверсии обычно выбирается один из трех способов:^[33]

прямое задание величины реверсии;

прогнозирование тенденции изменения стоимости собственности за период владения;

применение ставки дисконтирования к потоку денежных средств после уплаты налогов послепрогнозного периода.

Ставка дисконтирования определяется как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка. Поскольку норма прибыли прямо пропорциональна риску, ставка дисконтирования прямо зависит от того, насколько высоко средний оценивает уровень риска, связанный с вложением средств в покупку данной недвижимости. Чем выше уровень риска, тем больше ставка дисконтирования и соответственно меньше стоимость будущих доходов. При расчете ставки дисконтирования следует учитывать, что она рассматривается как нижний предельный уровень доходности вложений, при котором инвестор допускает возможность вложений своих средств в данный объект, учитывая, что имеются альтернативные вложения, предполагающие получение дохода с той или иной степенью риска. Для расчета ставки дисконтирования используется несколько методик, наиболее предпочтительными из которых являются метод цены капитальных вложений и метод суммирования.^[34]

Так как метод суммирования был рассмотрен выше, то остановимся подробнее на методе цены капитальных вложений.

Этот метод расчета ставки дисконтирования основан на анализе информации фондового рынка. Расчет производится на основании трех компонентов:

номинальная безрисковая ставка;

общая доходность рынка в целом (среднерыночный портфель ценных бумаг);

коэффициент бета.

При расчете номинальной безрисковой ставки можно пользоваться показателями по безрисковым операциям – как среднеевропейскими, так и российскими. Для повышения точности расчета безрисковую составляющую ставки дисконтирования можно вычислять исходя из данных о котировках отечественных и европейских ценных бумаг.

В качестве среднерыночной доходности используется доходность по сбалансированному инвестиционному портфелю ценных бумаг. Список акций на основе котировок, которых рассчитывается средняя доходность, регулярно публикуется в средствах массовой информации и в Интернете.

Метод расчета коэффициента бета заключается в анализе ключевых факторов макроэкономического, отраслевого, финансового и законодательного рисков, оказывающих влияние на компанию.

Процесс расчета настоящей стоимости осуществляется посредством приведения к текущей стоимости будущих денежных потоков по каждому периоду проекта на основе применения теории денежной стоимости во времени и заключается в последующем сложении всех полученных значений и выручки от продажи (реверсии).

Хотелось бы отметить, что в условиях развитого рынка недвижимости все три подхода при использовании достоверных данных должны приводить к примерно одинаковым результатам. Результат оценки, полученный каким-либо методом, существенно отличающийся от других, является симптомом того, что в процессе оценки была либо использована недостоверная информация, либо была допущена ошибка методического или математического характера.^[35]

Чтобы составить итоговое заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости, необходимо провести окончательное согласование результатов оценки. Для этого нужно придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из трех подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Согласование результатов, так же как и цели оценки, в какой-то степени отражает адекватность применения каждого из подходов. Так, если результаты оценки необходимы для страхования объекта, предпочтение отдается затратному подходу. Если необходимо определить рыночную стоимость объекта для купли-продажи, то чаще используют методы доходного и сравнительного подходов. Если результаты оценки необходимы для того, инвестировать определенные средства в развитие объекта недвижимости, то лучше использовать один из методов доходного подхода.

Глава 3. Оценка стоимости предприятия ЗАО «Смартлайн»

3.1 Краткая экономическая характеристика ЗАО «Смартлайн»

ЗАО "Сартлайн” расположено на территории г. Москва. Предприятие было зарегистрировано в 2014 году и начало работу как ресторан с июля 2014 года как клуб "ПейПас".

В нижеследующей таблице приведены данные по реальной работе предприятия за последние три года существования:

Таблица 2.1.

Основные финансовые показатели, руб.

	2014	2015	2016
Выручка	1506361	8346284	12502566
Продажи всего:^[36]	1533337	8779343	13567674
В т.ч. комплекс	64672	90440	109710
Меню кухня	1006279	6256834	9265560
Напитки бар	456909	2261084	4109558
Сигареты	5477	170985	82846

За рассмотренный период предприятие несколько улучшило свои финансово-экономические показатели. В настоящий момент предприятие имеет в основном удовлетворительную структуру баланса и вместе с тем:

− достаточные коэффициенты общей и срочной ликвидности, позволяющие говорить о способности предприятия выполнять в короткие сроки свои обязательства

−коэффициенты прибыльности и рентабельности у предприятия на 2000г. невелики, что говорит о неплохом "налоговом планировании";

−средняя оборачиваемость текущих активов, имеющая тенденцию к снижению;

−высокая финансовая устойчивость и независимость.

3.2 Оценка стоимости по затратному подходу (методу скорректированных чистых активов)

В основу затратного подхода положен анализ и перестройка балансового отчета предприятия. Данный подход предусматривает суммирование чистой стоимости активов предприятия с последующим вычитанием из этой суммы его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала. Однако балансовая стоимость активов, исходя из предоставленного предприятием баланса, не отражает их рыночной стоимости. Соответственно, в нее необходимо внести поправки, проведя предварительную оценку обоснованной рыночной стоимости каждого актива в отдельности, и определив, насколько балансовая сумма обязательств соответствует их рыночной стоимости.

В целях перестройки баланса предприятия по состоянию на дату оценки, мы проанализировали и оценили основные средства и текущие активы предприятия. Что же касается текущих активов (производственные запасы, дебиторская задолженность, готовая продукция и проч.), то их анализ был проведен на основе документов предприятия, личного ознакомления и консультаций со специалистами.

Объект недвижимости, в которых находится помещение, арендованное компанией ЗАО «Смартлайн», расположены на территории Центрального района г. Москва. Объект представляет собой помещение на цокольном этаже 4 этажного кирпичного нежилого здания общей площадью 544 м².

Таблица 1

Техническое состояние объекта

Конструктивный элемент	Характеристика	Техническое состояние
Наружные и внутренние капитальные стены	Кирпич	Хорошее
Проемы (оконные, дверные)	Окна- стеклопакет, двери – филенчатые, дерево	Хорошее
Отделка внутренняя, где она есть.	Стены: покраска. Потолки: окрашенные	Хорошее
Инженерные коммуникации:	Водопровод, канализация, электричество, отопление – от городских сетей., телефон	Хорошее

Оценка затратным подходом объектов недвижимости

Подход к оценке по затратам базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего объекта. При этом подходе определяется стоимость строительства аналогичного объекта, далее вычитается накопленный износ и к результату добавляется стоимость земельного участка (или стоимость прав на его аренду). Получившаяся величина определяет стоимость оцениваемого объекта.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем здания, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому зданию.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

определить стоимость земельного участка (или прав его аренды) в предположении, что он не застроен;

определить восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на участке;

определить величину накопленного износа;

вычесть величину износа из суммарной стоимости строительства и определить восстановительную стоимость объекта оценки с учетом износа;

к полученной величине стоимости с учетом износа добавить стоимость земельного участка (или прав его аренды).

С точки зрения потенциального инвестора строение представляет собой объект для дальнейшей незначительной достройки. В данном случае корректно рассматривать для целей оценки рыночной стоимости объектов стоимость замещения - затраты на создание аналогичного объекта, отвечающего тем же функциональным требованиям, что и данные объекты, с применением современных материалов и строительных норм.

ОЦЕНКА ИЗНОСА

В теории оценки выделяют три вида износа :

физический - связанный с физическим устареванием объекта,

функциональный - проявляющийся при несоответствии параметров объекта современным требованиям,

внешний - возникает в результате неблагоприятного изменения экономической, политической, экологической обстановки - внешней по отношению к объекту недвижимости.

Функциональный износ для объектов отсутствует.

Внешний износ для объектов нами во внимание не принимается.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ СТРОЕНИЙ

Помещение ресторана: строение кирпичное, постройки 20 века. Общая площадь составляет 544 м², строительный объем приблизительно 2000 м³.

Расчет производился с помощью сборника УПВС № 24, в качестве аналога было взято административное кирпичное четырехэтажное здание.

Таким образом, стоимость 1 куб.м. исходного строения составляет 33,6 рубля в ценах 1984 года.

Износ рассчитывается по конструктивным элементам с учетом их технического состояния (см. таблицу):

Таблица 2.2

Износ конструктивных элементов

Наименование конструктивных элементов	Удельный вес конструктивных элементов	Износ конструктивных элементов	Удельный износ конструктивных элементов
Фундаменты	8	30	2,4
Стены и перегородки	25	30	7,5
Перекрытия	16	35	5,6
Крыши	8	35	2,8
Полы	5	30	1,5
Проемы	4	25	1,0
Отделочные работы	3	10	0,3
Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства	5	25	1,3
Прочие работы	26	30	7,8
ИТОГО			30,2

Таким образом, суммарный физический износ составляет 30, 2 %.

Также был учтен функциональный износ, учитывающий особенности заключенного договора между ЗАО «Смартлайн» и Комитетом государственного и муниципального имущества г.Москва, право долгосрочной аренды помещений в данном случае может быть приравнено к праву собственности на данные помещения, но с некоторым обременением, которое принимается нами в 10%. Просуммировав указанные виды износа, мы находим общий износ и остаточную стоимость оцениваемого объекта.

Суммарный износ составит 40,2%.

Таким образом, рыночная стоимость помещения с учетом физического износа (40,2%) и НДС (18%) равна 1 645 000 рублей.

СТОИМОСТЬ ПРАВ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Стоимость земельного участка нами не оценивается, так как информация по нему отсутствует.

Таким образом, стоимость оцениваемого объекта по затратному подходу составляет 66 330 долларов США или по курсу 24,8 руб/долл. США

1 645 000 (Один миллион шестьсот сорок пять тысяч) рублей с учетом НДС.

3.3 Подход сравнительного анализа продаж

При применении этого подхода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

Таблица 2.3

Аналоги

Номер аналога	Тип помеще-ния/ здания	Общая пло-щадь, кв.м.	Основные характеристики	Ст-ть, долл. США	Ст-ть кв.м., долл. США	Телефон
1	Ресторан	570м2	Пр.Ленина раб. сост, 1 эт. администр. здания	500000	877	628484
2	Ресторан	500м2	Ул. Профинтерна, раб. состояние, докум. недооформлены	390000	780	257890
3	Ресторан	280 м2	Пр. Красноармейский, подвал жилого дома, хорошее состояние	450000	1607	777102

Далее в выбранные аналоги мы внесли корректировки. Корректировки мы вводили экспертным методом.

При этом мы считали, что оцениваемый объект условно реализован. Также необходимо сказать, что в результате контактов с продавцами было установлено, что торг в отношении аналогов возможен, мы принимаем корректировку в 10%.

Следующей была проведена корректировка на удаленность от центра города, при этом аналог № 2 расположен в том же районе, что и оцениваемый объект, а аналоги № 1 и № 3 расположены в более удобных и близких к центру районах.

Корректировка на состояние объекта предполагает, что аналог № 3 находится в хорошем состоянии, в то время как аналоги № 1 и № 2, так же как и оцениваемый объект, находятся в рабочем состоянии, корректировка составила – 100$.

Результаты проведенных корректировок приведены в нижеследующей таблице:

Таблица 2.4

Корректировки

Параметры	Объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена 1 кв.м.		877$	780$	1607$
Условия реализации	Да	Нет	Нет	Нет
Корректировка		-10%	-10%	-10%
Стоимость, долл. США		789$	702$	1446$
Местоположение
Корректировка		-20%	-	-10%
Стоимость, долл. США		631$	702$	1301$
Состояние объекта	Рабочее состояние	Раб. сост.	Раб. сост.	Хорош. сост.
Корректировка		-	-	-100$
Стоимость, долл. США	845$	631$	702$	1201$

В результате полная стоимость объекта составляет 544 х 845 = 459700 долларов США (с учетом НДС).

В результате мы получили, что стоимость объекта по подходу сравнительного анализа продаж составляет:

459700 (Четыреста пятьдесят восемь тысяч семьсот) долларов США (с учетом НДС) или по курсу 24,8рубля/доллар США 11400560 (Одиннадцать миллионов четыреста тысяч пятьсот шестьдесят) рублей с учетом НДС.

3.4 Оценка доходным подходом

Подход к оценке по доходу основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.

При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи. В данном случае мы предполагаем, что доход будет в том, то данный объект сдается под ресторан.

Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют технику капитализации и дисконтирования. Метод капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта. Техника дисконтирования применяется для приведения потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости доходоприносящего объекта.

В данном конкретном случае мы воспользовались данными рынка о предложении сдачи в аренду офисных и торговых помещений, и помещений под рестораны и кафе в г. Москва.

Значение стоимости аренды 1м2, рассчитанное по аналогам, расположенным в Москве составляет примерно 350 долларов США за 1 кв.м. в год (с учетом НДС). Таким образом, потенциальный валовый доход составляет 350 х 544 = 190400 долларов США.

Для определения действительного валового дохода мы должны определить степень недозагрузки торговых помещений. В настоящее время этот процент принимается нами в 25%. Таким образом, действительный валовой доход составляет 142800 долларов США в год.

Усредненные расходы на электроснабжение, тепло, канализацию и т.д. составляют 40$/м2 в год (с НДС).

Таким образом, эксплуатационные расходы составляют 21760 долларов США (с НДС). Следовательно, чистый операционный доход составляет 121040 долларов США (с НДС).

ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОЭФФИЦИЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ

При наличии развитой статистики по аналогичным предприятиям, наиболее корректным методом, по нашему мнению, для определения ставки капитализации является использование статистических результатов. Но в данном случае о развитой статистике не может быть и речи. Поэтому мы были вынуждены использовать метод кумулятивного построения.

Для начала мы должны определить безрисковую ставку. Анализ безрисковых ставок подробно рассмотрен в статье Ткачука А.Ю. [7]. В ней рекомендуется использовать в качестве последней еврооблигации дальних траншей (при промежуточных расчетах в долларах США). Средняя доходность еврооблигаций соответствующих траншей составляет в настоящее время около 15% годовых.

Три основных премии за риск, которые обычно рассматриваются, это премии за недостаточную ликвидность (от 2 до 5 %, нами определена в 3%), премия за менеджмент (также от 2 до 5%, нами определена в 3%) и премия за риск 2%.

Норма возврата капитала составляет 4%, так как предполагается полный возврат капитала по истечении 25 лет.

Таким образом, ставка дисконта нами определена в 27%.

Для более точного расчета нам необходимо учесть внутреннюю валютную инфляцию. Однако, в нашем расчете мы не предполагаем рост доходов и расходов за счет инфляции (что, вообще говоря, не верно) и предполагаем их предварительно дефлированными. Влиянием внутренней валютной инфляции на коэффициент капитализации мы пренебрегаем.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ

Имея чистый доход 121040 долларов США и ставку капитализации 27%, мы получаем стоимость объекта оценки 448300 (Четыреста сорок восемь тысяч триста) долларов США (включая НДС) или по курсу 24,8 руб./долл. США 11117840 рублей с учетом НДС.

Таблица 2.5

Согласование

	Стоимость, долл. США	Вес
Затратный подход	66330	0,2
Подход сравнительного анализа продаж	459700	0,3
Доходный подход	448300	0,5
ИТОГО:	974330

Стоимость объекта по нашим расчетам составляет 8 060 000 (Восемь миллионов шестьдесят тысяч) рублей или по курсу 24,8 рубля/доллар США 325 000 (Триста двадцать пять тысяч) долларов США с учетом НДС.

Заключение

Оценка бизнеса, оценка компании - эти понятия рыночной экономики близки и понятны любому профессионалу бизнеса на Западе. Эти термины теперь часто звучат и в России. Оценка стоимости бизнеса (компании) производится по различным методикам, как западным, так и российским. По мере того как в нашей стране появляются независимые собственники компаний и фирм, все острее становится потребность в определении рыночной стоимости их капитала. Вместе с тем, практика показывает, что применяемые сейчас методы оценки компании по стоимости их имущества несовершенны, поскольку они оценивают фактически лишь затраты на создание собственности. Однако все оценки однозначно основаны, прежде всего, на предпосылках, что компания является прозрачной для акционеров (потенциальных акционеров), менеджмент компании работает в ее интересах и представляемая финансовая отчетность является реальным отражением дел в рассматриваемой компании.

Оценка стоимости бизнеса (компании) является деятельностью, которую в разных ситуациях часто приходится осуществлять в рыночной экономике. Ею необходимо заниматься и при оценке подлежащей продаже компании-банкрота, и при определении того, на какую сумму нормально работающее открытое акционерное общество имеет право выпустить новые акции, и при исчислении цены, по которой любое акционерное общество должно выкупать акции выходящих из него акционеров. При этом неважно, о какой стране с рыночной экономикой идет речь. Это универсально и касается, в соответствии с действующим законодательством, также России. В наиболее широком смысле предмет оценки стоимости компании понимается двояко. Первое его понимание сводится к традиционному сейчас в нашей стране пониманию оценки стоимости бизнеса как оценки компании в качестве юридического лица. При таком подходе характерно отождествление оценки стоимости бизнеса с оценкой имущества этих компаний. Второе – и наиболее распространенное в мире – понимание оценки бизнеса заключается в том, чтобы выяснить, сколько стоят не компании, зарабатывающие те или иные доходы, а права собственности, технологии, конкурентные преимущества и активы, материальные и нематериальные, которые дают возможность зарабатывать данные доходы. В этом случае, бизнес можно охарактеризовать как предпринимательскую деятельность, направленную на производство и реализацию товаров, услуг, ценных бумаг, денег или других видов разрешенной законом деятельности с целью получения прибыли.

Оценка стоимости бизнеса изначально зависит от того, в расчете на какой сценарий его развития, т.е. на какой вариант решения по поводу его дальнейшей судьбы, она делается. Поэтому грамотный подход к бизнесу однозначно требует, чтобы любая его оценка делалась в расчете на изначально указываемые определения стоимости компании, которых в принципе может быть два (с учетом промежуточных решений):

оценка предприятия как действующего (on-going-concem);

оценка ликвидационной стоимости компании (в расчете на ее ликвидацию, подразумевающую прекращение бизнеса).

В зависимости от определения стоимости компании применяется тот или иной подход к оценке стоимости бизнеса. Как было указано выше, в мировой практике часто применяются три основных подхода: затратный, доходный, рыночный. Грубой ошибкой в оценки бизнеса является применение к оценке подхода, неадекватного определению стоимости, которое вытекает из сложившейся конкретной социально-экономической ситуации с рассматриваемой компанией.

В представленной работе осуществлена оценка стоимости одного из предприятий г. Москва на основе изученного теоретического материала первой главы. Обоснованная рыночная стоимость ЗАО «Смартлайн» выведенная на основании изученных подходов составила 8 060 000 тыс. руб.

Список использованной литературы

Федеральный закон № 135–ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”
Федеральный закон от 27 июля 2006 года N 157-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
Распоряжение Правительства Российской Федерации от 6 апреля 2000 г. № 369-p “О Концепции развития оценочной деятельности в Российской Федерации”.
Постановление Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519 “Об утверждении стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности”.
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 256 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки(ФСО N 1)"
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 255 г. Москва "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)"
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 254 г. Москва "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)""
Валдайцев С. В. Оценка бизнеса. Управление стоимостью предпиятия. М.: Юнити, 2014, 720 с.
Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий: Имущественный подход: Учеб.-практ. пособие - М.: Дело, 2015 224 с.
Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. М.: Финансы и статистика, 2012, 496с.
Доунс Дж. Финансово-инвестиционный словарь. М.: ИНФРА –М, 2015 586с.
Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В Оценка бизнеса. С-Петербург: Питер Бук, 2055 416с.
Ковалев В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. М.: Финансы и статистика, 2015 432с.
Коупленд Том, Коллер Тим, Мкррин Джек. Стоимость компаний: оценка и управление / Пер. с англ. М.: ЗАО "Олимп-Бизнес", 2014 576с.
С.Хадсон-Уилсон. Количественные методы финансового анализа. М.: ИНФРА-М, 2016 336с.
Становление оценочной деятельности в России М.: Институт оценки природных ресурсов, 2001 446 с.
Стоянова Е. Финансовый менеджмент. М.: Перспектива, 2006. 194с.
Сычева Г.И., Сычев В.А. Оценка стоимости предприятия Ростов-на-Дону, Феникс, 2004 384 с.
Таль Г.К., Григорьев В.В., Бадаев Н.Д., Гусев В.И., Юн Г.Б. Оценка предприятий: доходный подход. Гильдия специалистов по антикризисному управлению. М., 2007 375с.
Хелферт Эрик. Техника финансового анализа / Пер с англ. М.: ЮНИТИ. 2006, 640с.
Холт Р.Н. Основы финансового менеджмента / Пер с англ. М.: Дело, 2014 128с.
Алешин А. Знай себе цену. “Знание – сила”, №3, 2015 г С. 77-80
Джеймс М., Коллер Т. Формирующиеся рынки: особенности оценки компаний //Тне МсKinsey Quarterly, 2015 №4 С. 8-10
Козлов А., Салун В. Сколько стоит "закрытая" компания? // Рынок ценных бумаг, 2015. № 16 С. 22-26
Козырь Ю. Применение теории опционов в практике оценки // Рынок ценных бумаг, 2016. №11. С. 85-88
Лысенко К. Методы оценки компаний-«целей» в процессе враждебных захватов. Российская практика // Рынок ценных бумаг 2016, №11 С. 43-45
Павловец В.В. Введение в оценку стоимости бизнеса // Аудит и финансовый анализ, № 3 2015 С. 20-25
Шипов В. Некоторые особенности оценки стоимости отечественных предприятий в условиях переходной экономики // Рынок ценных бумаг 2000, №18 С. 91-99
Школьников Ю. Особенности оценки российских компаний // Рынок ценных бумаг, 2016. №4. С. 36-42
Яценко А. Оценка недвижимости: затратный подход. Журнал “Экономист”, 2015, №5 С. 52-57.
Яценко А., Лукашик П. Оценка недвижимости: доходный подход. Финансовая газета 2015, № 14 С. 45

Приложение 1.

1. Лысенко К. Методы оценки компаний-«целей» в процессе враждебных захватов. Российская практика // Рынок ценных бумаг 2016, №11 С. 43-45
↑
Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий: Имущественный подход: Учеб.-практ. пособие - М.: Дело, 2015 224 с ↑
Лысенко К. Методы оценки компаний-«целей» в процессе враждебных захватов. Российская практика // Рынок ценных бумаг 2016, №11 С. 43-45 ↑
↑
Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий: Имущественный подход: Учеб.-практ. пособие - М.: Дело, 2015 224 с. ↑
Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий: Имущественный подход: Учеб.-практ. пособие - М.: Дело, 2015 224 с. ↑
Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий: Имущественный подход: Учеб.-практ. пособие - М.: Дело, 2015 224 с. ↑
Шипов В. Некоторые особенности оценки стоимости отечественных предприятий в условиях переходной экономики // Рынок ценных бумаг 2000, №18 С. 91-99 ↑
Шипов В. Некоторые особенности оценки стоимости отечественных предприятий в условиях переходной экономики // Рынок ценных бумаг 2000, №18 С. 91-99 ↑
Шипов В. Некоторые особенности оценки стоимости отечественных предприятий в условиях переходной экономики // Рынок ценных бумаг 2000, №18 С. 91-99 ↑
Шипов В. Некоторые особенности оценки стоимости отечественных предприятий в условиях переходной экономики // Рынок ценных бумаг 2000, №18 С. 91-99 ↑
Лысенко К. Методы оценки компаний-«целей» в процессе враждебных захватов. Российская практика // Рынок ценных бумаг 2016, №11 С. 43-45 ↑
Козырь Ю. Применение теории опционов в практике оценки // Рынок ценных бумаг, 2016. №11. С. 85-88 ↑
Козырь Ю. Применение теории опционов в практике оценки // Рынок ценных бумаг, 2016. №11. С. 85-88 ↑
Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий: Имущественный подход: Учеб.-практ. пособие - М.: Дело, 2015 224 с. ↑
Козлов А., Салун В. Сколько стоит "закрытая" компания? // Рынок ценных бумаг, 2015. № 16 С. 22-2 ↑
Алешин А. Знай себе цену. “Знание – сила”, №3, 2015 г С. 77-80 ↑
Козлов А., Салун В. Сколько стоит "закрытая" компания? // Рынок ценных бумаг, 2015. № 16 С. 22-26 ↑
↑
Козлов А., Салун В. Сколько стоит "закрытая" компания? // Рынок ценных бумаг, 2015. № 16 С. 22-26 ↑
Стоянова Е. Финансовый менеджмент. М.: Перспектива, 2006. 194с. ↑
Алешин А. Знай себе цену. “Знание – сила”, №3, 2015 г С. 77-80 ↑
Стоянова Е. Финансовый менеджмент. М.: Перспектива, 2006. 194с. ↑
Стоянова Е. Финансовый менеджмент. М.: Перспектива, 2006. 194с. ↑
Стоянова Е. Финансовый менеджмент. М.: Перспектива, 2006. 194с. ↑
Валдайцев С. В. Оценка бизнеса. Управление стоимостью предпиятия. М.: Юнити, 2014, 720 с ↑
Валдайцев С. В. Оценка бизнеса. Управление стоимостью предпиятия. М.: Юнити, 2014, 720 с ↑
Холт Р.Н. Основы финансового менеджмента / Пер с англ. М.: Дело, 2014 128с. ↑
↑
Холт Р.Н. Основы финансового менеджмента / Пер с англ. М.: Дело, 2014 128с. ↑
Валдайцев С. В. Оценка бизнеса. Управление стоимостью предпиятия. М.: Юнити, 2014, 720 с ↑
Холт Р.Н. Основы финансового менеджмента / Пер с англ. М.: Дело, 2014 128с. ↑
Стоянова Е. Финансовый менеджмент. М.: Перспектива, 2006. 194с. ↑
Валдайцев С. В. Оценка бизнеса. Управление стоимостью предпиятия. М.: Юнити, 2014, 720 с ↑
Валдайцев С. В. Оценка бизнеса. Управление стоимостью предпиятия. М.: Юнити, 2014, 720 с ↑
Вторая строка отличается от первой тем, что она не учитывает дисконта для постоянных клиентов (как правило - 10%) и учредителей организации (до 70%). ↑