Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

Оценка рыночной стоимости здания

Содержание:

Введение

1.1. Объект оценки. Объектом оценки является 3-х этажное здание общей площадью 940 кв. м с земельным участком, кадастровый номер ХХ:29:0433623:ХХХХ, общей площадью 1920,0 кв.м., расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Первомайский проспект, 27.

1.2. Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки. Право собственности.

1.3. Цель оценки. Определение рыночной стоимости объекта оценки.

1.4. Предполагаемое использование результатов оценки Результаты оценки используются для подтверждения стоимости залогового обеспечения банковского кредита.

1.5. Вид стоимости. Рыночная стоимость.

1.6. Дата оценки. Оценка проведена по состоянию на 01 января 2018 года.

1.7. Допущения, на которых должна основываться оценка. Оценка проводится без учета обременения.

1.8. Иная информация, предусмотренная федеральными стандартами оценки

состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии). Объектом оценки является здание, 3-х этажное, общей площадью 940 кв. м с земельным участком, кадастровый номер ХХ:29:0433623:ХХХХ, общей площадью 1920,0 кв.м., площадь застройки 342,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Первомайский проспект, 27.
характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики

Для установления характеристик объекта оценки были использованы следующие документы.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 года;

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№00557784 от 18.01.2006 года;

Договор купли-продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 года;

Постановление главы Рязанского района Рязанской области №4717 от 22.11.2004 года;

1. ОБЪЕКТ

Акт приема – передачи от 05.12.2009 года;

Кадастровый план земельного участка № 23.3/05-2146 от 18.08.2015 года;

Технический паспорт ин. № 233:070-15774 от 20.07.2015 года;

Копии документов по объекту оценки представлены в Прил. 1.

права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки. Право собственности.

Собственник объекта оценки. ООО «Компания».

Балансовая стоимость. ХХХ рублей.

Срок проведения оценки. 12.02.2018 г. – 20.02.2018 г.

2. Применяемые стандарты ОЦЕНКИ

При проведении оценки объектов оценки применялись следующие стандарты:

Федеральные стандарты оценки (ФСО):

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1)
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2)
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3)
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611«Оценка недвижимости (ФСО № 7)

Стандарты профессиональной практики Российского общества оценщиков (ССО РОО):

ССО РОО 1-01-2010. Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки;
ССО РОО 2-01-2010. Рыночная стоимость как база оценки;
ССО РОО 2-02-2010. Составление отчета об оценке;
ССО РОО 2-05-2010. Оценка стоимости недвижимого имущества.

3. Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения

Оцениваемое имущество рассматривается свободным от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено Договором об оценке.

Исходные данные, использованные оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где возможно, делаются ссылки на источник информации.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что рассматриваемый объект будет продан по указанной цене (сумма денежного выражения ценности недвижимости, указанная в отчете об оценке, является рекомендуемой).

Мнение оценщика относительно стоимости действительно только на дату проведения оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.

В процессе проведения работ по оценке рассмотрению подлежало только недвижимое имущество и оборудование, являющееся его неотъемлемой частью (инженерные сети, вентиляционное оборудование и т.д.).

Все прогнозы, сделанные в отчете, базируются на существующей рыночной ситуации на дату оценки.

4. Сведения о заказчике оценки и об оценщике

4.1. Сведения о Заказчике:

Общество с ограниченной ответственностью «Компания», юридический адрес: ХХХ, г. Рязань, ул. ХХХ, д. Х, ИНН ХХХ, КПП ХХХ, ОГРН № ХХХХХ, расчетный счет: ХХХХ в ПАО «ХХХ», г. Рязани, корреспондентский счет ХХХХХ, БИК ХХХ.

4.2. Сведения об оценщике:

4.2.1. Юридическое лицо, с которым Оценщик заключил трудовой договор. ООО «КОНСАЛТ», 125009, г. Рязань

Страховой полис ООО «Консалт» № ХХХ от 14.08.2012 г. с ОАО «Страховая компания». Период страхования с 14 августа 2014 г. по 31 декабря 2018 г.

4.2.2. Маврин Максим Игоревич - член саморегулируемой организации оценщиков - Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» - и включен в реестр оценщиков 10.07.2016 г. за регистрационным
№ ХХХ. Диплом о профессиональной переподготовке ПП № ХХХ, выдан 01.07.2016 г. Страховой полис № 7410 от 11.07.2016 г. ОСАО «ИНГОССТРАХ», ОАО «АльфаСтрахование». Период страхования с 11 июля 2016 г. по 31 декабря 2019 г. Стаж работы в оценочной деятельности с июля 2016 года.

4.2.4. Сведения об организации, являющейся саморегулируемой организацией оценщиков.

Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» (РОО) включена в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков 09.07.2007 г. за № 0003. Местонахождение РОО: г. Москва, 1-й Басманный пер., д. 2а, стр. 1.

5. Информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах

К проведению оценки и подготовке отчета об оценке иные организации и специалисты (кроме указанных в разделе 4) не привлекались.

Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения

№ п/п	Перечень использованных данных	Источники получения данных
1	Состояние и тенденции на российском рынке недвижимости	Ежедневник «Домострой»
2	Данные о ценах предложений и сделок с недвижимостью	Интернет сайты : www.domofond.ru , https://www.cian.ru , https://irr.ru , https://www.avito.ru

Кроме того, оценщиками были использованы другие источники получения данных, необходимых для проведения расчетов, ссылки на используемые источники помещены в отчете далее по тексту.

6. Основные факты и выводы

6.1. Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки.
Договор № 1/ОЦ-1 от 01.01.2018 г.

6.2. Общая информация, идентифицирующая объект оценки. Объектом оценки является 3-х этажное здание общей площадью 940 кв. м, с земельным участком, кадастровый номер ХХ:29:0433623:ХХХХ общей, площадью 1920,0 кв.м., расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Первомайский проспект, 27.

6.3. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке (руб.).

Подход к оценке
*Затратный*	*Сравнительный*	*Доходный*
Здание
44 330 102	47 223 099	7 857 677
Земельный участок
Не применялся	17 824 431	Не применялся

6.4. Итоговая величина стоимости объекта оценки.

Рыночная стоимость здания с земельный участком, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, 27 по состоянию на дату оценки составляет:

50 673 468 рублей,

в том числе стоимость здания

32 849 037 рублей

стоимость земельного участка

17 824 431 рублей

Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость объекта оценки: здания 27 921 682 руб. – 37 776 393 руб., включительно, 15 150 766 руб. – 20 498 096 руб., включительно

7. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Объект оценки. Объектом оценки является 3-х этажное здание общей площадью 940 кв. м, с земельным участком, кадастровый номер ХХ:29:0433623:ХХХХ, общей площадью 1920,0 кв.м., расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Первомайский проспект, 27.

Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки. Право собственности.

состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии). Объектом оценки является здание, 3-х этажное, общей площадью 940 кв. м с земельным участком, кадастровый номер ХХ:29:0433623:ХХХХ, общей площадью 1920,0 кв.м., расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Первомайский проспект, 27.
характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики

Для установления характеристик объекта оценки были использованы следующие документы.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 года;

Договор купли-продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 года;

Постановление главы Рязанского района Рязанской области №4717 от 22.11.2004 года;

Акт приема – передачи от 05.12.2009 года;

Кадастровый план земельного участка № 23.3/05-2146 от 18.08.2015 года;

Технический паспорт ин. № 233:070-15774 от 20.07.2015 года;

Копии документов по объекту оценки представлены в Прил. 1.

права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки. Право собственности.

Собственник объекта оценки. ООО «Компания».

Балансовая стоимость. ХХХ рублей.

Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки

Для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки были использованы следующие документы.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 года;

Договор купли-продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 года;

Постановление главы Рязанского района Рязанской области №4717 от 22.11.2004 года;

Акт приема – передачи от 05.12.2009 года;

Кадастровый план земельного участка № 23.3/05-2146 от 18.08.2015 года;

Технический паспорт ин. № 233:070-15774 от 20.07.2015 года;

Описание объекта оценки, приведенное ниже, выполнено с использованием данных Заказчика. Фотографии объекта оценки представлены в Прил. 1.

Объектом оценки является здание, 3-х этажное, общей площадью 940 кв. м с земельным участком, кадастровый номер ХХ:29:0433623:ХХХХ, общей площадью 1920,0 кв.м., расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Первомайский проспект, 27.

Земельный участок со зданием находится в центре города.

Местоположение объекта оценки представлено на рис. 1.

$C:\Users\Максим\Desktop\1.jpg$

Рис. 1. Местоположение объекта оценки

Местопложение: земельный участок выделен из земель поселений в жилой зоне. В ходе визуального обследования установлено следующее: нежилое здание, 3-этажное, материал стен: пеноблоки, утепленные пенополистиролом. Объект оценки представляет собой офисное здание. Состояние здания на дату оценки хорошее, износ конструктивных элементов низкий. Здание находится в центре города Рязани, что обусловлено высоким автомобильным и пешеходным трафиком. Местоположение объекта характеризуется хорошей транспортной доступностью. Сообщение по городу Рязани осуществляется автобусами и маршрутными такси. Здание имеет все инженерные коммуникации: отопление, центральное отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система.

Основные количественные и качественные характеристики здания, расположенного на земельном участке следующие:

Наименование	Показатель
Дата постройки	2001 г.
Группа капитальности	I
Площадь земельного участка, кв.м.	1920,0
Площадь застройки, кв.м.	342,4
Этажность	3 этажа
Общая площадь здания, кв.м.	940
Средняя высота потолка в помещениях, м.	2,7
Износ по данным технического паспорта, %	-
Наличие сервитутов	не зарегистрированы
Сведения о принадлежности в памятникам архитектуры	нет
Текущее использование здания	офисное
Состояние окружающей среды
Запытеллность и загазоваанность воздуха	В пределах нормы.
Уровень загрязнения активными формами энергии	Уровень (радиоволн, ренгено- и гамма излучений) в пределах допустимого.
Уровень шума	Низкий

Описание конструктивных элементов здания по состоянию на дату проведения оценки 01.01.2018 года.

Конструктивные элементы		Материал
Фундамент		монолитные бетонные колонны
Наружные и внутренние капитальные стены		Пеноблоки, утеплённые пенополистиролом
Перекрытия		ж/бетонные
Кровля		кровлелон (полимерная мембрана)
Полы		плитка, паркет, ламинат, мрамор
Проемы	Оконные	пластик, алюминий
	Дверные	дубовый шпон, пластик
Отделка		плитка в с/узлах, покраска
Инженерное обеспечение		центральное отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система.

Особенности местоположения объекта оценки

Железнодорожный район образован в в городе Рязани в июле 1951 года.
В состав Железнодорожного района входят следующие территории: Южный, Горроща, Ленпоселок, улица Ситниковская, Михайловское шоссе, поселок Божатково, поселок Храпово, улица Роща, Октябрьский городок, поселок Мехзавода.

По территории Железнодорожный район занимает третье место среди районов города Рязани. Общая площадь района 53.2 кв.км., что составляет 23,8% от общей площади города (224 кв.км.).

Железнодорожный район в цифрах

Многоквартирных жилых домов – 906. Индивидуальных жилых домов – 2398.ТСЖ, ЖСК – 105. Комитетов ТОС – 7,Общежитий – 20. Средних образовательных школ - 17. Дошкольных образовательных учреждений - 26. Учреждений и отделений дополнительного образования - 8. Учреждений культуры - 9. Учреждений среднего профессионального образования - 4. Учреждений высшего профессионального образования - 4. Учреждений спорта - 9. Учреждения здравоохранения - 24, в том числе: больниц - 2, поликлиник - 8, частных медицинских клиник - 14.
Православных храмов, соборов и монастырей - 5 (Церковь святого Иоанна Крондштатского, Лазаревский храм, Никольский храм, Воскресенский храм, Свято-Троицкий мужской монастырь). Детских игровых площадок - 420. Зеленых зон - 4. Парков - 1. Скверов и бульваров - 28. Городских лесов (квартал по ул. Березовая) - 4.

Коммерческие структуры

Коммерческих банков, филиалов (операционных офисов и кассовое обслуживание) - 47. Предприятий бытового обслуживания - 142. Продовольственных магазинов - 138. Непродовольственных магазинов - 174. Предприятий общественного питания - 123. Розничных рынков - 4.

На территории района расположено 8 водных объектов (прудов), общей площадью 203400 кв.м.
Общая площадь зеленных насаждений составляет 191 304 кв.м.

Жилищный фонд обслуживают 13 управляющих организаций, МП «РМПТС», МУП «ПО Водоканал», МП «Спецавтобаза по уборке города», МУП «Свет города Рязани», ООО «Лифтремонт Сервис».

С точки зрения местоположения, оцениваемый объект имеет хорошие качественные характеристики, находится в данном районе, в центре города. Окружение, здания – Преимущественно объекты жилого и нежилого назначения . Объект расположен на 1 линии. (данные сайта: http://admrzn.ru/rajony-goroda/zheleznodorozhnyj-rajon/svedeniya-o-rajone)

8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

8.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки

О текущей ситуации в экономике

Российской Федераци в Январь - Декабрь 2017 года

Инфляция. Инфляция в сентябре-ноябре продолжила замедляться. В ноябре годовая инфляция снизилась до 2,5%, базовая инфля- ция – до 2,3%. Продолжилось также снижение среднегодовой скользящей инфляции5 , которая в ноябре составила 3,9%. В основе тенденции к замедлению роста цен лежало сохранение умеренной потребительской и кредитной актив- ности в экономике и продолжившееся сниже- ние инфляционных ожиданий, чему в том числе способствовало проведение последовательной умеренно жесткой денежно-кредитной полити- ки. Вклад в снижение годовой инфляции также продолжало вносить укрепление рубля в годо- вом сопоставлении. Годовой темп прироста цен на непродоволь- ственные товары также продолжил снижаться и в ноябре составил 2,7%. Вклад в замедление темпа роста или снижение цен на ряд непродо- вольственных товаров со значительной долей импорта (в частности, бытовую технику и элек- тронику, медицинские товары) вносило укре- пление рубля в годовом сопоставлении. Вместе с тем возросли темпы удорожания моторного топлива, что было связано с ускорением роста цен производителей нефтепродуктов на фоне повышения сырьевых цен на международных рынках. Темпы прироста цен на услуги в ноябре не- много возросли (до 4,3% после 4,2% в октябре и сентябре), в основном за счет повышения го- довых темпов роста цен на услуги транспорта (отчасти связанного с повышением цен на то- пливо, отчасти – с эффектами базы) и зарубеж- ного туризма. Следует отметить, что повыше- ние цен на услуги относительно цен на товары в текущем году, будучи отражением динамики цен неторгуемых товаров относительно торгуе- мых, соответствовало наблюдавшемуся реаль- ному укреплению рубля.

Рынок труда. Численность рабочей силы с исключением сезонного фактора в октябре выросла на 65,3 тыс. человек на фоне роста численности занятого населения (+127,8 тыс. человек), превышающего снижение численности безработных (-62,5 тыс. человек). Сокращение численности безработных обеспечило сохранение нисходящего тренда уровня безработицы, который в октябре вернулся к значению 5,2% sa от численности рабочей силы (в сентябре, по уточненным данным, 5,3% sa)

Доходы населения и потребительский рынок Реальный рост (номинальный рост минус инфляция) ориентировочно составит 3,2-3,5% в сравнении с показателями 2016 года. Многие будут удивлены, но в середине 2017 года Росстат в мониторинге средней зарплаты зафиксировал показатели, превышающие 40 тыс. рублей. Так, средняя зарплата в мае составила 40,2 тыс., а в июне (что, очевидно, связано с выплатой отпускных) целые 42 тыс. рублей. Впрочем, на данный момент средняя зарплата порядком упала и находится на уровне в 38 тыс. рублей. Тем не менее, по результатам года рост будет очевиден, хот и не превысит 3,5%.

Федеральный бюджет за январь-сентябрь 2017 г. поступление доходов в федеральный бюджет увеличилось по сравнению с показателями января-сентября 2016 г. как за счёт нефтегазовых, так и ненефтегазовых доходов. Значительный рост нефтегазовых доходов обусловлен ростом цен на углеводородное сырье, прежде всего на нефть. Увеличение ненефтегазовых доходов связано в частности с ростом поступлений
от налога на добавленную стоимость на товары (работы, услуги), реализуемые
на территории Российской Федерации, налога на прибыль организаций, а также акцизов.

Денежно-кредитная политика Банк России снизил (с 19 июня) ключевую ставку на 0,25 п.п., до 9,0% годовых. Данное решение было обусловлено благоприятной динамикой инфляции (в мае, как и в апреле, годовые темпы потребительских цен составили 4,1%) и признаками восстановления экономической активности (Банк России ожидает рост ВВП на уровне 1,3–1,8% в 2017 г.). Регулятор отмечает, что для поддержания инфляции вблизи целевого значения 4% продолжит проведение умеренно жесткой денежно-кредитной политики. Вместе с тем, при условии стабилизации инфляции и инфляционных ожиданий на уровне не выше 4%, имеется еще достаточно широкий диапазон (порядка 2 п.п., в соответствии с более ранними заявлениями руководства ЦБ) для дальнейшего снижения ключевой ставки.

Анализ социально-экономического развития Рязанской области.

Индекс промышленного производства в 2017 году составил 100,1% к 2016 году, в том числе по видам экономической деятельности:

- добыча полезных ископаемых – 99,2%;

- обрабатывающие производства – 102,4%;

- обеспечение электрической энергией, газом и паром; конндиционирование воздуха – 82,2%;

- водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений – 94,4%.

В общем объеме отгруженной продукции доля «обрабатывающих производств» составила 85,9%, «обеспечения электрической энергией, газом и паром; кондиционирования воздуха» – 12,3%, «водоснабжения; водоотведения, организации сбора и утилизации отходов, деятельности по ликвидации загрязнений» – 1,3%, «добычи полезных ископаемых» – 0,5%.

Добыча полезных ископаемых

К основным видам полезных ископаемых, добываемых на территории Рязанской области, относятся известняки, огнеупорные глины, стекольные и строительные пески, торф, бурый уголь.

Предприятиями по виду деятельности «добыча полезных ископаемых» отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и оказано услуг собственными силами на сумму 1,6 млрд. руб. или 102,5% к 2016 году.

Обрабатывающие производства

В 2017 году предприятиями обрабатывающих производств отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и оказано услуг собственными силами на сумму 266,5 млрд. руб. или 110,1% к 2016 году.

Рост индекса промышленного производства по сравнению с 2016 годом достигнут в производстве мебели (в 1,6 раза), производстве машин и оборудования, не включенных в другие группировки (на 36,9%), производстве автотранспортных средств, прицепов и полуприцепов (на 32,9%), прочих готовых изделий (на 29,3%), предоставлении услуг по ремонту и монтажу машин и оборудования (на 20,4%), производстве лекарственных средств (на 15,9%), в обработке древесины и производстве изделий из дерева и пробки, кроме мебели (на 12,2%), производстве резиновых и пластмассовых изделий (на 8,4%), производстве химических веществ и химических продуктов (на 7,4%), металлургическом производстве (на 7,2%), производстве прочих транспортных средств и оборудования (на 6,0%), производстве компьютеров, электронных и оптических изделий (на 5,5%), производстве текстильных изделий (на 4,6%), производстве прочей неметаллической минеральной продукции (на 1,9%), производстве кожи и изделий из кожи (на 1,2%).

Снижение индекса промышленного производства наблюдается в полиграфической деятельности (на 55,4%), производстве одежды (на 37,0%), производстве электрического оборудования (на 26,1%), производстве напитков (на 16,1%), производстве кокса и нефтепродуктов (на 11,7%), производстве бумаги и бумажных изделий (на 11,0%), производстве готовых металлических изделий, кроме машин и оборудования (на 6,1%), производстве пищевых продуктов (на 1,6%).

Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха

Предприятиями по виду деятельности «обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха» в 2017 году отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и услуг собственными силами на 37,9 млрд. руб. или 99,4% относительно 2016 года.

Водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений

В 2017 году предприятиями по виду деятельности «водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений» отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и оказано услуг собственными силами на сумму 4,1 млрд. руб., что на 39,5% больше, чем в 2016 году.

Индекс производства продукции сельского хозяйства за 2017 год в сопоставимой оценке составил 106,3% к предыдущему году.

В хозяйствах всех категорий произведено мяса скота и птицы на убой (в живом весе) 71,7 тыс. тонн (105,2% к 2016 году), молока – 398,6 тыс. тонн (104,6%), яиц – 759,1 млн. штук (96,1%).

По сравнению с 2016 году реализовано больше молока и молочных продуктов на 6,0%, мяса скота и птицы – на 5,8%, яиц – на 4,4% меньше.

Сельскохозяйственными организациями в 2017 году реализовано больше по сравнению с 2016 годом зерновых и зернобобовых культур на 24,7%, картофеля на 11,2%, овощей на 71,7%, сахарной свеклы на 8,6%.

Объем инвестиций в основной капитал (по полному кругу предприятий) за 9 месяцев 2017 года составил 41,4 млрд. руб., что на 33,8% выше, чем в том же периоде 2016 года.

Объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство», сложился в сумме 51,2 млрд. руб. или 120,3% к 2016 году.

Организациями всех форм собственности и индивидуальными застройщиками за 2017 год построено 9 726 новых благоустроенных квартир общей площадью 713,5 тыс. кв. м (100,8% к 2016 году), в том числе 322,6 тыс. кв. м (45,2% от общего объема жилья) – населением за счет собственных и заемных средств.

Из общего объема жилых домов, построенных в области, 37,8% введены в сельской местности.

В отчетном периоде введены в эксплуатацию газовые сети протяженностью 148,7 км, линии электропередачи для электрофикации сельского хозяйства различного напряжения – 80,2 км, помещения для крупного рогатого скота – 1,0 тыс. мест, помещения для птицы – 222,4 тыс. птицемест, зерно и овощехранилища на 2,0 и 7,6 тыс. тонн единовременного хранения соответственно, школы на 1482 ученических места, детские сады на 220 мест, спортивные залы площадью – 5597,7 кв. м, бассейн – 225,1 кв. м.

Грузооборот автомобильного транспорта (без субъектов малого предпринимательства) за 2017 год составил 362,4 млн. т-км или 94,0% к 2016 году.

Оборот розничной торговли за 2017 году составил 178,9 млрд. руб. или 100,7% к 2016 году.

В расчете на одного жителя области оборот розничной торговли достиг 158 809,2 рубля.

В структуре оборота розничной торговли удельный вес продовольственных товаров составил 48,5%, непродовольственных – 51,5%.

Объем платных услуг, оказанных населению, сложился в сумме 43,1 млрд. руб., что в сопоставимых ценах на 2,6% выше по сравнению с 2016 годом.

В структуре платных услуг наибольший удельный вес занимают коммунальные услуги – 36,5%, телекоммуникационные услуги – 19,8%, бытовые услуги – 7,7%, жилищные услуги – 7,6%, услуги системы образования – 6,7%.

На конец декабря 2017 года индекс потребительских цен к декабрю 2016 года находился на уровне 103,3%, в том числе на продовольственные товары – 102,0%, непродовольственные товары – 102,9%, услуги – 105,9%.

Стоимость минимального набора продуктов питания, рассчитанного по среднероссийским нормам потребления, в декабре 2017 года составила 3 352,62 руб. в расчете на одного человека и к предыдущему месяцу увеличилась на 0,8%, с начала года на 3,4%.

За январь-ноябрь 2017 года сальдированный финансовый результат организаций области (без субъектов малого предпринимательства, банков, страховых и бюджетных организаций) достиг 28,8 млрд. руб., что на 4,4% ниже, чем за тот же период 2016 года. Доля прибыльных предприятий составила 75,3%, убыточных – 24,7%.

Денежные доходы в среднем на душу населения за январь-ноябрь 2017 года сложились в сумме 23 413,3 руб. (99,8%). Реальные денежные доходы населения к уровню аналогичного периода 2016 года составили 92,8%.

Среднемесячная начисленная заработная плата одного работника в 2017 году составила 29 129,5 руб., что на 8,1% выше 2016 года. Прирост заработной платы отмечен во всех основных видах экономической деятельности.

К концу декабря 2017 года в государственных учреждениях службы занятости населения состояло на учете 4,6 тыс. не занятых трудовой деятельностью граждан, из них 4,1 тыс. человек имели статус безработного. По сравнению с аналогичной датой 2016 года количество граждан, имеющих статус безработного, снизилось на 12,2% или на 638 человек.

Уровень регистрируемой безработицы на конец декабря 2017 года составил 0,8% (на конец декабря 2016 года – 0,9%).

Численность постоянного населения области по состоянию на 1 января 2018 года, по предварительной оценке Рязаньстата, составила 1 121,3 тыс. человек (99,5% к 1 января 2017 года).

Анализ социально-экономического развития города Рязань.

Рязань – крупный административный центр с населением 537,6 тысячи человек, по численности город занимает 32-е место в Российской Федерации и 3-е место в ЦФО. Город с древней историей, богатым культурным наследием и традициями, является крупным железнодорожным и автомобильным узлом, обладает высоким кадровым потенциалом и развитой промышленностью.

Площадь земель муниципального образования – 223,9 кв. км. Реализуются Генеральный план города Рязани до 2020 года и План стратегического развития города Рязани до 2020 года.

По оценке, численность постоянного населения города с начала года увеличилась на 1,2 тыс. человек и составила на 1 декабря 2017 года 538,8 тыс. человек. Миграционный прирост, сложившийся в январе - ноябре 2017 года (2 584 человека), в 1,8 раза выше естественной убыли населения города. Естественная убыль населения увеличилась на 37,7% к уровню января - ноября 2016 года и составила 1 399 человек.

На развитие экономики и социальной сферы в январе-сентябре 2017 года использовано более 22,6 млрд. рублей инвестиций в основной капитал (по крупным и средним организациям), что в 1,5 раза выше уровня января-сентября 2016 года (в январе-сентябре 2016 года наблюдалось снижение на 24,6%). Наиболее распространенным мотивом инвестиционной деятельности предприятий остаётся поддержание производственных мощностей.

Среднемесячная начисленная заработная плата в организациях города за январь - ноябрь 2017 года составила 34 974,7 рубля, что на 7,9% выше, чем в январе - ноябре 2016 года(справочно: в январе-ноябре 2016 года рост заработной платы составлял 6,5%).В связи с опережающим ростом номинальной заработной платы по сравнению с ростом потребительских цен (на 4,6% относительно января-ноября 2016 года) наблюдается увеличение размера реальной заработной платы. Размер реальной заработной платы за рассматриваемый период увеличился на 3,2% (в январе-ноябре 2016 года – увеличился на 0,2%).

Оборот розничной торговли в 2017 году составил 1,7%. В структуре оборота розничной торговли удельный вес продовольственных товаров составил 48,5%, непродовольственных - 51,5%. Доля реализации товаров на рынках составила 6.0% (в 2016 году - 5,9%)

Оборот общественного питания составил 4 425,7 млн. рублей, что в сопоставимых ценах на 4,0% больше, чем в 2016 году.

8.2. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Объектом оценки является здание общей площадью 940 кв. м с земельным участком, кадастровый номер ХХ:29:0433623:ХХХХ, общей площадью 1920 кв.м., расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 27

Объект недвижимости относится к рынку коммерческой недвижимости, сегмент- отдельно стоящее нежилого назначения, которые возможно использовать как офисные помещения.

8.3. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект

Для сравнительного анализа помещений свободного назначения были отобраны следующие объекты-аналоги.

Нежилое, отдельно стоящее офисное здание с земельным участком, 2-х этажное, офисного назначения, в центре города, площадь 927,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая. Интернет-сайт: www.domofond.ru. Цена предложения 57 000 000 руб.
Офисное здание в центре города с земельным участком, 3-х этажное, площадью 960 кв.м., расположенное по адресу г. Рязань, ул. Соборная. Интернет-сайт: www.domofond.ru. Цена предложения 57 000 000 руб.
Нежилое, отдельно стоящее, 2-х этажное, в центре города, площадь 446,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Маяковского. Интернет-сайт: www.domofond.ru. Цена предложения 25 600 000 руб
Нежилое, отдельно стоящее офисное здание в центре города, общей площадью 2150 кв.м., расположенное по адресу г. Рязань, ул. Некрасова. Интернет-сайт: www.domofond.ru. Цена предложения 110 000 000 руб.

Ставки арендной платы за нежилые помещения

№ п/п	Объект-аналог	Ставка арендной платы, руб. за 1 кв. м/год
1	Помещение в центре Рязани, площадью 400 кв.м., Арендная ставка 400 руб. за 1кв.м. в месяц. Расположено по адресу: г.Рязань, ул. Кудрявцева. Интернет- сайт: domofond.ru	4 800
2	Помещение в центре Рязани на 1-ом этаже, площадью 350 кв.м. арендная ставка 657 руб. за 1 кв.м. в месяц. Расположено по адресу: г. Рязань, ул. Маяковского. Интернет- сайт: domofond.ru	7 886
3	Помещение в центре Рязани на 2-ом этаже, площадью 814 кв.м. арендная ставка 500 руб. за 1 кв.м. в месяц. Расположено по адресу: г. Рязань, ул. Вокзальная. Интернет- сайт: domofond.ru	6 000

8.4. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены. Общие выводы по рынку недвижимости.

Понятие «коммерческая недвижимость» включает в себя достаточно обширный спектр помещений, значительно разнящихся между собой по характеристикам и стоимости, однако объединяет их одно – предназначение для коммерческого использования умелым собственником/арендатором. Часто торговый, офисный и производственно-складской сегменты коммерческой недвижимости рассматриваются нами отдельно с целью проследить динамику внутри класса. Сегодня мы объединим эти понятия в едином исследовании и рассмотрим во взаимосвязи и ценовом сопоставлении друг с другом.

Специалисты аналитического отдела сайта о недвижимости domostroymedia.ru подсчитали, что средневзвешенная стоимость аренды коммерческих помещений в Рязани равна 380,34 рублей/кв. метр. В зависимости от типа недвижимости стоимость может значительно разниться. Так, например, аренда офиса, в среднем, по городу составляет 600 рублей/кв. метр, торговых площадей – 306,14 рублей/кв. метр, а производственно-складских помещений – 169,36 рублей/кв. метр. Кроме того, на рынке присутствует достаточно обширная группа помещений - помещения свободного назначения, которые могут служить как в качестве торговой площадки, так и для офиса. Данные помещения доступны для аренды по стоимости 402,83 рублей/кв. метр.

коммерческая недвижимость рязань

Что касается сделок купли/продажи коммерческих помещений, то средняя стоимость по городу – 13,78 тыс. рублей/кв. метр. При этом офисные помещения продаются на рынке в среднем по цене 27,7 тыс. рублей/кв. метр, торговые – 33,3 тыс. рублей/кв. метр, а производственно-складские – 5,8 тыс. рублей/кв. метр. Помещения свободного назначения доступны, в среднем, по цене 22,09 тыс. рублей/кв. метр.
Арендовать или покупать помещение для ведения деятельности – решение, которое зависит от огромного количества факторов, рынок дает обширный выбор для обеих операций. Среди основных факторов можно отметить экономическую эффективность, стадию развития бизнеса, арендные условия, а также состояние и расположение самого помещения. Как бы там ни было, если вы уверены в долгосрочной доходности своего бизнеса – стоит задуматься о приобретении собственного помещения, так как цены в текущих кризисных условиях вполне демократичные.

коммерческая недвижимость рязань

Ценовую тенденцию всегда интересно сравнить со столицей. По информации с сайта IRN.ru на 15 мая текущего года: «средняя стоимость 1 квадратного метра в ЦАО составляет 170 тыс. рублей, в других округах – 89 тыс. рублей». Отмечается также, что основное внимание в Москве приковано к объектам коммерческой недвижимости площадью от 50 до 100 кв. метров среди офисных, торговых площадок и помещений свободного назначения. Данная тенденция характерна и для Рязани.

Структура рынка в Рязани выглядит следующим образом:

коммерческая недвижимость рязань

Динамика, превалирующая на рынке коммерческой недвижимости, по-прежнему – снижение. Это отличный момент подумать и выстроить будущую стратегию бизнеса. Выбирая объект, стоит присмотреться к помещениям свободного назначения, - к ним часто относятся совершенно новые площади, еще не приспособленные под какой-либо конкретный вид деятельности и отвечающие широкому спектру запросов(по данным сайта http://www.domostroymedia.ru/analitika/tend_r/12095/ Галина Герасименко, аттестационный аналитик рынка недвижимости)

9. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Физическая осуществимость: рассмотрение технологически реальных для данного объекта способов использования.
Правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическому законодательству.
Финансовая оправданность: рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу объекта недвижимости.
Максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки): рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимальный доход или максимальную текущую стоимость.
физическое состояние внутренней отделки – хорошее
коммерческая привлекательность хорошая (см. описание объекта оценки);
объект недвижимости представляет собой недвижимое имущество – нежилое здание офисного назначения и земельный участок.

Исходя из вышесказанного, считаем, что наилучшим использованием объекта оценки будет его использования по прямому назначению: Административно-офисное назначение.

Земельный участок.

С учетом вышеизложенного, учитывая местоположение земельного участка, непосредственное окружение, его правовой режим, физические характеристики, текущее состояние и возможности использования, оценщик пришёл к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования оцениваемого земельного участка является использование согласно разрешенному использованию, отраженному в кадастровом паспорте на дату оценки.

10. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Используемая терминология и процесс оценки

Понятие "рыночная стоимость", используемое в данном Отчете, раскрывается в соответствии с Федеральным Законом № 135-ФЗ от 29.07.98г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Таким образом, вывод о рыночной стоимости объекта оценки представляет собой взвешенное предположение об уровне цены, по которой собственность может перейти из рук в руки по обоюдному согласию сторон. Необходимо принять во внимание, что цена, установленная в случае реальной сделки, может отличаться от цены, определенной в ходе оценки, вследствие таких факторов как: мотивы сторон, умение сторон вести переговоры, условия сделки (например, финансовые условия, условия перехода контроля над компанией и т.д.) и иных факторов, непосредственно относящихся к особенностям конкретной сделки.

Объект оценки - объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте

Цена – это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.

Стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».

Итоговая величина стоимости – стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации.

Подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки – это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке

Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) – это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.

Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

Обзор подходов к оценке

В соответствии со стандартами оценки при проведении оценки используются три классических подхода: затратный, сравнительный и доходный, в рамках которых могут использоваться различные методы оценки.

Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;

б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);

г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

- определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

- расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

- определение прибыли предпринимателя;

- определение износа и устареваний;

- определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;

- определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;

д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;

е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:

- данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;

- данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;

- сметных расчетов;

- информации о рыночных ценах на строительные материалы;

- других данных;

ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав, строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ;

з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;

и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных
на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

Определение итогового значения рыночной стоимости объекта

В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ

и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).

После проведения процедуры согласования оценщик помимо указания в отчете об оценке итоговой величины стоимости объекта оценки имеет право приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации.

Выбор применяемых подходов к оценке

Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется исходя из наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то есть наиболее вероятного использования объекта недвижимости, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, и в результате которого расчетная величина стоимости объекта недвижимости будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

В условиях развитого рынка нежилой недвижимости наиболее адекватные результаты оценки рыночной стоимости нежилых помещений могут быть получены с использованием сравнительного и доходного подходов, наиболее полно отражающих состояние рынка нежилых помещений.

В силу сложности определения стоимости части подвального помещения и первого этажа в нежилом здании с учетом недостатка информации о материалах, применяемых для строительства подземной части дома до 1897 года, а также степени износа объекта на дату оценки, затратный подход в настоящем отчете применялся справочно, без учета значения стоимости объекта, полученной в рамках затратного подхода, в согласовании результатов.

С учетом вышеизложенного для оценки стоимости объекта оценки применялись сравнительный и доходный подходы. Затратный подход приведен справочно.

10.4. Оценка стоимости объекта оценки сравнительным подходом

В рамках сравнительного подхода будет использован метод количественных корректировок, так как имеющаяся база данных по аналогичным объектам, приведенная в разделе 8. Анализ рынка данного отчета, позволяет выбрать достаточное количество сопоставимых объектов-аналогов, относимых к одному сегменту рынка, а также были изучены аналитические материалы по рынку недвижимости для обоснования вносимых корректировок по каждому элементу сравнения.

Для подбора объектов-аналогов был произведен поиск предложений о продаже объектов коммерческой недвижимости в городе расположения объекта оценке. Согласно анализу рынка объекта оценки на дату оценки к продаже предлагается значительное количество аналогичных объектов. В результате были выбраны объекты, наиболее близкие к объекту оценки по функциональному, конструктивному и параметрическому сходству.

В качестве единицы сравнения была принята цена 1 кв. м, что используется для сравнения объектов недвижимости на рынке продаж.

Для сравнительного анализа помещений свободного назначения были отобраны следующие объекты-аналоги.

Нежилое, отдельно стоящее офисное здание с земельным участком, 2-х этажное, офисного назначения, в центре города, площадь 927,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Почтовая. Интернет-сайт: www.domofond.ru. Цена предложения 57 000 000 руб.
Офисное здание в центре города с земельным участком, 3-х этажное, площадью 960 кв.м., расположенное по адресу г. Рязань, ул. Соборная. Интернет-сайт: www.domofond.ru. Цена предложения 57 000 000 руб.
Нежилое, отдельно стоящее, 2-х этажное, в центре города, площадь 446,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Маяковского. Интернет-сайт: www.domofond.ru. Цена предложения 25 600 000 руб
Нежилое, отдельно стоящее офисное здание в центре города, общей площадью 2150 кв.м., расположенное по адресу г. Рязань, ул. Некрасова. Интернет-сайт: www.domofond.ru. Цена предложения 110 000 000 руб.

Как правило, при корректировке стоимости объектов-аналогов применяются следующие поправки: на передаваемые имущественные права, на условия финансирования, на условия продажи (уторговывание, на расходы, сделанные сразу после покупки, на рыночные условия (время продажи), на местоположение, на размещение, на отличие количества единиц измерения, характеризующего объект-аналог (площадь, строительный объем объекта недвижимости и др.), на дополнительные улучшения, на ремонт, на компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

Объект оценки и объекты-аналоги расположены в СВАО, являются офисными помещениями, находятся в нежилых зданиях, в качестве корректирующих поправок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объекта оценки, приняты следующие поправки: на условия продажи (уторговывание), на отличие площадей. Остальные поправки не применялись ввиду схожести условий и параметров, характеризующих объекты-аналоги и объект оценки.

Корректировка на условия продажи. (Скидка на торг). Корректировка на уторговывание определялась в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов цена купли-продажи недвижимого имущества от цены предложения до 15%. Соответственно, при оценке методом сравнения продаж цена предложения уменьшена на величину -8 %, как наиболее типичный процент скидки на цены низкоклассных офисно-торговых объектов, согласно данным таблица 6.1.1 «Справочника оценщика недвижимости. Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» Н.Новгород: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2014г., стр. 62.

Корректировка на наличие земли в собственности.

Корректировка применялись, исходя из стоимости 9 284 рублей/м2. условно-свободного земельного участка

Таблица корректировок на наличие земельного участка

	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
площадь земельного участка, кв.м.	1920	850	1200	250
стоимость земельного участка в стоимости здания, рублей	-	850*9284=7 891 400	1200*9284=11 140 800	250*9284=2 321 000

Корректировка на площадь. Стоимость 1 кв.м. нежилых помещений определяется их площадью (чем больше площадь, тем дешевле, и наоборот). Корректировки вводились, т.к. все предлагаемые аналоги оцениваемого здания имеют разную площадь. Процент скидки определялся согласно данным таблица 8.1.1 «Справочника оценщика недвижимости. Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» Н.Новгород: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2014г., стр. 110.

	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
площадь объекта оценки, кв.м.	940	447	960	928	2150
диапазон площадей, кв.м.	300-1000	300-1000	300-1000	300-1000	Более 1000
Корректировка		0	0	0	1,06 (1,06-1=-0,06 или +6%)

Результаты сравнительного анализа и корректировки стоимости объектов-аналогов

Цены и поправки	Объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Общая площадь, кв.м.	940	447	960	928	2 150
Стоимость, руб.		25 600 000	57 000 000	57 000 000	110 000 000
Стоимость 1 кв. м., руб.		57 309	59 375	61 442	51 163
дата продажи объекта	20.02.2017	43 151	43 151	43 151	43 151
Поправка на время продажи, %		0	0	0	0
Скорректированная стоимость, руб.		57 309,16	59 375,00	61 442,28	51 162,79
Перевод цены предложения в цену сделки, %		-8	-8	-8	-8
Скорректированная цена, руб.		52 724,42	54 625,00	56 526,89	47 069,77
Поправка на месторасположение	Первомайский п-кр	Маяковского	Соборная	ленина	Соборная
Величина поправки, %		0	0	0	0
Скорректированная цена, руб.		52 724,42	54 625,00	56 526,89	47 069,77
Наличие земли в собственности, кв. м.	1920	0	900	660	0
Величина поправки, руб.		0,00	-8 355 201,88	-6 127 148,05	0,00
Скорректированная цена, руб.		52 724,42	45 921,66	49 922,23	47 069,77
Назначение	нежилое	нежилое	нежилое	нежилое	нежилое
Величина поправки, %		0	0	0	0
Скорректированная цена, руб.		52 724,42	45 921,66	49 922,23	47 069,77
Текущее использование	административное (офисное)	административное (офисное)	административное (офисное)	административное (офисное)	административное (офисное)
Величина поправки, %		0	0	0	0
Скорректированная цена, руб.		52 724,42	45 921,66	49 922,23	47 069,77
Этажность	3 этажное	2 этажа, цоколь	3 этажа	2 этажа	5 этажей
Поправка на этажность,%		0	0	0	0
Скорректированная цена, руб.		52 724,42	45 921,66	49 922,23	47 069,77
Тип объекта	отдельно-стоящее здание	отдельно-стоящее здание	отдельно-стоящее здание	отдельно-стоящее здание	отдельно-стоящее здание
		0	0	0	0
		52 724,42	45 921,66	49 922,23	47 069,77
Величина поправки на площадь, %		0	0	0	6
Скорректированная цена, руб.		52 724,42	45 921,66	49 922,23	49 893,95
Вид внутренней отделки	стандартный ремонт	стандартный ремонт	стандартный ремонт	стандартный ремонт	стандартный ремонт
Величина поправки, %		0	0	0	0
Скорректированная цена, руб.		52 724,42	45 921,66	49 922,23	49 893,95
Состояние внутренней отделки	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Величина поправки, %		0	0	0	0
Скорректированная цена, руб.		52 724,42	45 921,66	49 922,23	49 893,95
Поправка на коммуникации	все коммуникации	все коммуникации	все коммуникации	все коммуникации	все коммуникации
Величина поправки, %		0	0	0	0
Скорректированная цена, руб.		52 724,42	45 921,66	49 922,23	49 893,95
Ранг		0,400	0,200	0,200	0,200
Источник получения информации		Данные сайта	Данные сайта	Данные сайта	Данные сайта
Рассчитанная рыночная стоимость 1 кв.м. объекта оценки, руб.	50 237,34

Для определения средневзвешенной стоимости объекта оценки, необходимо определить вес результатов, полученных после корректировок цен предложения аналогов. Наибольший вес придается аналогу, который по своим параметрам является наиболее близким к оцениваемому объекту оценки.

Степень близости можно оценить с использованием метода экспертных оценок. Чем больше сделано корректировок цены аналога, тем меньше должен быть его вес при формировании итоговой стоимости объекта оценки.

Расчет веса каждого из аналогов:


аналоги	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
количество вносимых корректировок	1	2	2	2
вес каждого аналога	0,400	0,200	0,200	0,200

Расчет стоимости сравнительным подходом 1 кв.м. площади объекта оценки:

52 724,42*0,400+45 921,66*0,200+49 922,23*0,200+49 893,95*0,200 = 50 237 руб.

Таким образом, стоимость объекта оценки – рассчитанная сравнительным подходом, с учетом НДС, составляет округленно, 47 223 099 рублей.

10.5. Оценка стоимости объекта оценки доходным подходом

В рамках доходного подхода Оценщик использовал метод прямой капитализации, т.к. оцениваемый объект является объектом, не требующем капитального ремонта, т.е. ожидается получение равномерных денежных потоков.

Процедура расчетов по методу прямой капитализации имеет следующую последовательность:

определение потенциального валового дохода от сдачи нежилых помещений в аренду;

определение потерь от недозагрузки и неуплаты;

определение действительного валового дохода;

определение операционных расходов;

определение чистого операционного дохода от объекта;

расчет ставки дисконтирования;

расчет текущей стоимости оцениваемого объекта.

Объект оценки находится в рабочем состоянии, и с точки зрения ННЭИ не требует проведения реконструкции и ремонтных работ, что позволяет эксплуатировать его в том виде «как он есть», получаемый от эксплуатации объекта доход равномерен, поэтому в рамках данного Отчета применялся метод прямой капитализации.

Метод прямой капитализации позволяет пересчитывать годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на ставку капитализации. В зависимости от целей анализа и наличия доступной информации осуществляется выбор конкретного уровня дохода. В качестве базового уровня годового дохода применялся чистый операционный доход.

Общая процедура оценки по методу прямой капитализации включала в себя следующие последовательные шаги:

определение ожидаемого потенциального валового дохода (ПВД) (в рублях) от сдачи в аренду оцениваемых помещений в течение года путем перемножения площадей оцениваемых помещений на рыночные арендные ставки;
определение загрузки помещений (в % от ПВД), учитывающей возможные потери от простоя (незагруженности) помещений и потери при сборе арендной платы (К_загр);
определение действительного валового дохода (ДВД);

ДВД = ПВД – ПВД × К_загр

определение операционных расходов, связанных с эксплуатацией объекта оценки (ОР);
определение чистого операционного дохода (ЧОД) по зависимости:

ЧОД = ДВД – ОР;

определение ставки капитализации (R);
определение стоимости оцениваемого объекта по формуле:

V = ЧОД / R.

В своих исследованиях рынка недвижимости оценщик пользовался информацией по ценам сделок с недвижимостью и данными по аренде нежилых помещений, размещенными в сети Интернет организациями, занимающимися операциями с недвижимостью, а также данными, опубликованными в ежедневной газете «Недвижимость Рязани».

Результаты анализа арендных платежей приведены в таблице ниже.

Наименование	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Объект	г. Рязань, ул. Кудрявцева	г. Рязань, ул. Вокзальная	г. Рязань, ул. Маяковского
Площадь, кв.м.	400	814,9	350
Стоимость аренды в месяц, руб.	160 000	407 450	230 000
Стоимость аренды в год, руб.	1 920 000	4 889 400	2 760 000
Стоимость аренды за 1 кв.м./руб. в год	4 800	6 000	7 886
Источник информации	Данные сайта: www.domofond.ru	Данные сайта: www.domofond.ru	Данные сайта: www.domofond.ru

Определение потенциального валового дохода

Потенциальный валовой доход (ПВД) представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности, дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности.

Наименование	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Объект	г. Рязань, ул. Кудрявцева	г. Рязань, ул. Вокзальная	г. Рязань, ул. Маяковского
Стоимость аренды за 1 кв.м./руб. в год	4 800	6 000	7 886
Скидка на торг для торгово-офисных объектов, %	-7	-7	-7
Скорректированная арендная ставка за 1 кв.м./руб. в год	4464	5580	7334
Скидка на этаж для торгово-офисных объектов*, %	0	0	0
Скорректированная стоимость, руб.	4464	5580	7334
Корректировка на местоположение	0	0	0
Скорректированная стоимость, руб.	4464	5580	7334
Скидка на состояние для торгово-офисных объектов, %	0	0	0
Скорректированная стоимость, руб.	4464	5580	7334
Рассчитанная округленная средняя рыночная стоимость аренды, 1 кв.м./ руб./год	(4464+5580+7334)/3=5817

Как правило, при корректировке арендных ставок применяются следующие поправки: на передаваемые имущественные права, на условия финансирования, на условия продажи, на расходы, сделанные сразу после покупки, на рыночные условия, на уторговывание, на местоположение, на размещение, на отличие количества единиц измерения, характеризующего объект-аналог (площадь, строительный объем объекта недвижимости и др.), на дополнительные улучшения, на ремонт, на компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

Объект оценки и объекты-аналоги расположены в непосредственной близости друг от друга и являются помещениями офисного назначения. В качестве корректирующих поправок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объекта оценки, приняты следующие поправки: на условия продажи (уторговывание). Остальные поправки не применялись ввиду схожести условий и параметров, характеризующих объекты-аналоги и объект оценки.

Корректировка на уторговывание определялась в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов. Соответственно, при оценке методом сравнения продаж цена предложения уменьшена на величину -7%, как наиболее типичный процент скидки на арендные ставки низкоклассных офисно-торговых объектов, согласно данным таблицы 6.2.1 «Справочника оценщика недвижимости. Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» Н.Новгород: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2014г., стр. 72 (Смотри приложение к отчету).

Величина потенциального валового дохода определяется по формуле:

ПВД = Ан х Sн,

где:

Ан – ставка аренды 1 кв.м. помещений;

Sн – общая площадь объекта оценки.

Показатели	Определение величины показателя
Площадь помещений сдаваемых в аренду, (S) кв.м.	940
Рыночная арендная плата (Сар), включая НДС, руб./м2 в год	5817
Потенциальный валовый доход, руб.в год	5 467 996

Определение действительного валового дохода

Действительный валовой доход с учетом коэффициентов определяется следующим образом:

ДВД=ПВД*(1-Кндз)*(1-Кн.ар.),

где Кндз – коэффициент потерь от недозагрузки объекта,

Кн.ар. – коэффициент от недосбора арендных платежей по объекту.

Эксперты связали возможную недозагрузку здания Объекта с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению экспертов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса - простой здания составит около 2,5%, т.е. Кндз=2,5%.

Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды здания достаточно редки, однако среднерыночный риск недополучения арендной платы при сборе составляет 1%, т.е. Кн.ар. = 1%

ДВД=5 467 996*(1-2,5%)*(1-1%)=5 276 616 руб.

Определение чистого операционного дохода

Чистый операционный доход определяется как разница между потенциальным доходом и произведенными эксплуатационными расходами за период.

ЧОД = ДВД – ОР,

где:

ЧОД – чистый операционный доход;

ДВД – действительный доход, который предполагается получить от сдачи в аренду производственных помещений;

ОР - операционные расходы (условно-постоянные и условно-переменные).

Условно-переменные расходы.

По данным, предоставленными строительными организациями, расходы на текущий ремонт составляют для офисных помещений в среднем 250 руб. /кв.м./год. Расходы на текущий ремонт = 250 * 940=235 000 рублей.
Затраты на управление объектом. Для оцениваемой недвижимости считаем расходы на управление объектом равны 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью (www.gud.ru). Затраты на управление объектом =5 276 616*3%=158 298 руб.
Прочие расходы. К расходам по прочим услугам можно отнести расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта. Величина прочих расходов будет составлять 2 % от действительного валового дохода. (www.cre.ru).

Величина прочих расходов =5 276 616*2%=131 915 руб.

Резервы на замещение. Капитальные резервы (расходы на замещение). Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности). Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от затрат на строительство; капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279), производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности.

Затраты на строительство рассчитаны методом сравнительной единицы (раздел 5 данного отчета) и составляют на дату оценки 48 577 131 рублей.

Затраты на кап. Ремонт =48 577 131*30%=14 573 139 рублей.

В качестве безрисковой ставки в расчетах используется ставка рынка ГКО-ОФЗ за период декабрь 2017г., Оценщик взял нижнее значение диапазона, так как указанный период отмечен сильной нестабильностью на рынке: 9,28. (Согласно данным сайта: http://www.cbr.ru/hd_base/zcyc_params/).

Расходы на замещение=14 573 139/30 лет=485 771 рубль

Накопление расходов на замещение в год =485 771+485 771*9,28% =530 851 рубля.

Условно-постоянные расходы.

Налоговые платежи: налоговые платежи включают налог на недвижимость и земельный налог.

Налог на имущество является постоянной статьей расходов и составляет в соответствии с действующим законодательством 2,2% от остаточной стоимости объекта недвижимости. По документам, представленным в бухгалтерии, годовая норма амортизации составляет 1%. Остаточная стоимость имущества на дату оценки 16 410 265 руб.

Налоговая база по налогу на имущество – это среднегодовая стоимость, т.е. суммарная остаточная стоимость имущества на 1-е число каждого месяца + остаточная стоимость на 31 декабря/13.

Сумма амортизации за год=16 410 265*1%=164 103 рубля.

Сумма амортизации в месяц= 164 103/12=13 675 рублей

Расчет налоговой базы представлен в таблице.

	Остаточная стоимость, рублей
01.01.2017	16 629 069
01.02.2017	16 615 393
01.03.2017	16 601 718
01.04.2017	16 588 043
01.05.2017	16 574 368
01.06.2017	16 560 692
01.07.2017	16 547 017
01.08.2017	16 533 342
01.09.2017	16 519 667
01.10.2017	16 505 992
01.11.2017	16 492 316
01.12.2017	16 478 641
31.12.2017	16 464 966
Итого за 2017 год:	215 111 224

Среднегодовая стоимость имущества = 215 111 224/13=16 547 017 рублей.

Налог на имущество за 2017 год=16 547 017*2,2%/100%=364 034 рубля.

Величина земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость по данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости составляет 4 560 465,00 руб.

Земельный налог = 4 560 465*1,5%=68 407 рублей.

Расчет операционных расходов:

Наименование	Стоимость расходов руб./год
условно-постоянные
налог на имущество, руб. год	364 034
земельный налог, руб. в год	68 407
условно-переменные
расходы на ремонт	235 000
затраты на управление объекта	158 298
прочие расходы	131 915
резервы на замещение	530 851
Итого:	1 488 505

ЧОД = ДВД – ОР=5 276 616-1 488 505 =3 788 111 рублей.

Ставка дисконтирования

Для пересчета будущей стоимости объекта в текущую стоимость объекта (на дату проведения оценки) используется ставка дисконтирования, которая соответствует уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый объект недвижимости.

Суть метода заключается в прибавлении процентных составляющих (премий), отражающих дополнительные риски, присущие данному инвестиционному решению, к ставке дохода на инвестиции, которые в сравнении с другими инвестиционными инструментами, считаются безрисковыми.

Таким образом, ставка дисконтирования разбивается на отдельные компоненты:

безрисковую ставку;

премию за риск вложения в недвижимость;

премию за низкую ликвидность

премию за инвестиционный менеджмент.

Определение безрисковой ставки

Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск.

В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:

Депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков.

Применение ставок по депозитам Сбербанка РФ и других российских банков достаточно ограничено в связи с непродолжительностью сроков, на которые принимаются депозиты (как правило, до одного-двух лет). Все это сужает возможности применения данных инструментов.

Государственные облигации РФ.

Государственные облигации РФ представлены рублевыми и валютными финансовыми инструментами. На практике чаще всего применяют именно эту ставку, учитывая ее долгосрочность.

Таким образом, в качестве безрисковой ставки в расчетах используется ставка рынка ГКО-ОФЗ за период декабрь 2017г., Оценщик взял нижнее значение диапазона, так как указанный период отмечен сильной нестабильностью на рынке: 9,28.

Согласно данным сайта: http://www.cbr.ru/hd_base/zcyc_params/

Определение премии за риск вложения в недвижимость.

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные.

На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры такого вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы.

Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружение пожаром и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.

Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как «прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция».

Премия за риск вложения в недвижимость определена на уровне 1%

Согласно данным сайта: http://expert.ru/ratings/table_30506/

Премия за низкую ликвидность

Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов.

Расчет премии за низкую ликвидность основан на определении потери доходности инвестора в течение срока экспозиции оцениваемого объекта. Типичный срок экспозиции объекта – это период времени от выставления объекта на продажу до поступления денежных средств за проданный объект или типичный период времени, который необходим для того, чтобы объект был продан на открытом и конкурентном рынке при соблюдении всех рыночных условий.

Для превращения реального актива (недвижимости) в денежную форму его необходимо выставить на продажу и получить максимальный доход при условии по справедливой рыночной цене, а не заниженной с учетом срочности реализации. Таким образом, величина данной премии напрямую зависит от срока экспозиции, выбранного оценщиком для оцениваемого объекта недвижимости. Срок экспозиции Оценщик принял равным 3 месяцам (среднее время экспозиции при сдаче в аренду согласно опроса риэлторов «Центральное агентство недвижимость» руководитель департамента аренды жилой недвижимости: Иванова Светлана Александровна. ООО «Новоселье» -Иванова Антонина Михайловна-зам.директора). Премия за низкую ликвидность: 2,5%

Определение премии за инвестиционный менеджмент

Премия за инвестиционный менеджмент: величина данной премии рассчитывается экспертно или на основании ранжирования риска. Однако при исследовании информации открытых источников Оценщик не выявил данных о возможной величине данного риска по г.Рязани. Экспертный расчет на основании имеющейся информации приведет к получению некорректного результата.

Величина премии определяется сложностью управления объектом, наличием кадровых резервов профессиональных управленцев и реальной возможностью влияния инвестиционного менеджера на доходность объекта. При определении размера премии необходимо учитывать, что инвестиционный менеджер отвечает за своевременное перепрофилирование объекта, выбранный способ финансирования сделки в момент приобретения недвижимости, изменение условий финансирования в целях обеспечения нормальной доходности собственного капитала, а также за принятие решения о продаже недвижимости.

Величина данного риска может определяться по пятибалльной шкале (также, как и ликвидность объекта):

Премия за риск вложения в оцениваемый объект	Премия за степень ликвидности		Премия за инвестиционный менеджмент
Низкое значение (1 %)
Риски застрахованы в страховых к омпаниях высокого уровня надежности с по зитивными перспективами (класс А++, класс ААА, соответствующий рейтингу, составленному рейтинговым агентством «Эксперт-Ра»)	Объект относится к коммерческой собственности, пользующейся устойчиво высоким спросом, имеющей незначительный срок экспозиции. Например, стандартное жилье, небольшие офисные помещения, имеющие стандартный набор рыночных характеристик		Управление объектом осуществляет управляющая компания, которой делегируются функции оперативного управления объектом, а именно: разработка стратегии и программы управления объектом, контроль за его содержанием, выбор эксплуатирующих организаций, заключение с ними договоров, привлечение арендаторов, сопровождение договоров аренды, страхование и управление рисками, обеспечение безопасности
Значение ниже среднего (2%)
Риски застрахованы в страховых компаниях высокого уровня надежности (класс А, А+, соответствующий рейтингу, составленному рейтинговым агентством «Эксперт-Ра»)	Объект относится к коммерческой собственности, пользующейся спросом, продажа которой не требует длительного времени и дополнительных затрат на маркетинг		Объект предназначен для сдачи в аренду. Управление объектом осуществляется собственником с привлечением консультантов, обладающих профессиональными знаниями в области управления. Однако выбор эксплуатирующих организаций, заключение с ними договоров на содержание, обслуживание и предоставление коммунальных услуг, коммерческое использование объекта (привлечение арендаторов, контроль выполнения условий заключенных договоров и т. п.), организация процессов развития объекта является проблемой собственника
Среднее значение (3%)
Риски застрахованы в страховых компаниях приемлемого уровня надежности(класс В, В+, В++, соответствующий рейтингу, составленному рейтинговым агентством («Эксперт- Ра»)		Объект относится к неспециализированной недвижимости, т. е. предназначенной для длительного использования в том виде, как она задействована на момент оценки		Объект предназначен для сдачи в аренду. Управление собственник осуществляет самостоятельно. Для данного объекта характерны: ограниченный набор управленческих решений, отсутствие четких критериев для принятия решений, длительность и сложность процедуры принятия решений, перегруженность собственника объектами, находящимися в сфере прямого управления, отсутствие системы делегирования функций управления от собственника к специализированным управляющим организациям, отсутствие единых апробированных стандартов и методик управления недвижимостью, нехватка квалифицированного кадрового потенциала в данной сфере
Значение выше среднего (4%)
Застрахована часть рисков		Объект относится к недвижимости с ограниченным рынком, которая из-за особых условий рынка, своих специфических характеристик или в силу других обстоятельств на данный момент привлекает относительно небольшое число потенциальных покупателей. Отличительной чертой такого объекта является не невозможность ее продажи на открытом рынке, а более длительный период экспозиции по сравнению с объектами, пользующимися наиболее высоким спросом		Собственник сдает в аренду не используемые им самим площади. При этом собственник самостоятельно определяет условия аренды и ставки арендной платы. Для таких объектов характерны плохо поставленная работа с клиентами, растянутая во времени процедура заключения договора аренды, невнимательное отношение к арендаторам, которые рассматриваются как временное явление
Высокое значение (5%)
Риски не застрахованы		Объект относится к специализированной недвижимости, недвижимости специального назначения или специальной конструкции, которая имеет крайне ограниченный рынок или вообще такового не имеет (мосты, путепроводы, специализированные производства)		Объект используется для своих нужд, сдача в аренду не предусмотрена

Премия за инвестиционный менеджмент: 2% , так как управление объектом осуществляется собственником с привлечением консультантов, обладающих профессиональными знаниями в области управления.

Определение нормы возврата капитала

Норма возврата капитала основана на необходимости возмещения стоимости объекта и может быть рассчитана методом Ринга, предполагающей, что возмещение основной суммы, вложенной первоначально в объект недвижимости, будет производиться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления стоимости актива на нормативный срок экономической жизни объекта. Причем норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, помещенную в беспроцентный фонд возмещения: для общественных зданий, группа капитальности I, срок службы составляет, 150 лет. Источник данных: таблица 1.4 стр.29 «Ценообразование в строительстве и оценка недвижимости» В.Д. Ардзинов, В.Т. Александров, Питер, 2013г Норма возмещения будет составлять 100%/150 лет = 0,67% в год.

Расчет ставки дисконтирования и коэффициента капитализации

Показатели	Определение величины показателя	Величина (округленно), %
Безрисковая ставка (rf), %	http://www.cbr.ru/hd_base/Default.aspx?Prtid=gkoofz_mr	9,28
Премия за риск вложения в недвижимость (р1), %	http://expert.ru/ratings/table_30506/	1
Премия за риск низкой ликвидности (р2), %	http://www.stockdocs.ru/stocks-804-4.html; http://edu.dvgups.ru/METDOC/ITS/EKON_S/EKON_NEDV/METOD/UP/frame/4.htm; срок экспозиции Оценщик принял равным 3 месяцам (среднее время экспозиции при сдаче в аренду)	2,5
Премия за риск инвестиционного менеджмента (р3), %	объект предназначен для сдачи в аренду, в определенных ситуациях возможно привлечение сторонних специалистов для решения сложных задач, требующих определенной квалификации.	2
Ставка дисконтирования, %	метод кумулятивного построения	14,78
Норма возврата (r1),%	Расчет: 100% / группа капитальности объекта оценки	0,67
Коэффициент капитализации с учетом ставки дисконтирования	Расчет: ставка дисконтирования + норма возврата капитала	15,45

Определение рыночной стоимости объекта

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости по методу прямой капитализации осуществляется по следующей формуле:

V - рыночная стоимость объекта;

NOI - чистый операционный доход, ассоциированный с объектом оценки;

RК- ставка капитализации.

Однако, учитывая тот факт, что ставки аренды на рынке помещений растут, необходимо учесть данное положение, применив формулу Гордона, которая позволяет учесть возможный рост доходов в будущем:

где g – долгосрочные темпы роста доходов.

Основываясь на анализе тенденций рынка, а также учитывая стремление арендодателя компенсировать потери от инфляции, Оценщик учёл рост доходов от сдачи в аренду помещений исходя из данных «"Темпы роста ВВП России в 2016 - 2017 " в размере 0,7%.

Показатели	Определение величины показателя
Площадь помещений сдаваемых в аренду, (S) кв.м.	940
Рыночная арендная плата (Сар), включая НДС, руб./м2 в год	5817
Потенциальный валовый доход,руб.в год	5 467 996
Коэфициент потерь),% от ПВД	3,5%
Действительный валовый доход, руб. в год	5 276 616
Операционные расходы руб. в год	1 486 659
Чистый операционный доход, руб. в год	3 788 111
Ставка капитализации, %	15,45
Долгосрочные темпы роста, %	0,70
Стоимость объекта недвижимости, рассчитанная в рамках метода капитализации, руб	25 682 107
Стоимость ЗУ, руб.	17 824 431
Стоимость объекта оценки, полученная доходным подходом (с учетом НДС) округленно, руб	7 857 677

10.6. Оценка стоимости объекта оценки затратным подходом

Согласно ФСО 7, в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;
расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
определение прибыли предпринимателя;
определение износа и устареваний;
определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;
определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

Для объекта оценки затратный подход применен справочно, поскольку объект оценки является встроенным помещением, расчет будет строится на определении стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний.

Расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:

данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;

данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;

сметных расчетов;

информации о рыночных ценах на строительные материалы;

других данных.

Затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав, строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок.

Величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

На основании данных сборника «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ был выбран объект-аналог для оцениваемого здания. Информационной основой стоимостных показателей послужил сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания» в ценах 2009 года. Индекс пересчета цен с 2009 г. на дату оценки определялся в соответствии с информационно-аналитическим бюллетенем КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» №90 и составляет 2,117.

С учетом объема предоставленной оценщикам информации для определения стоимости объекта оценки использовался метод сравнительной единицы.

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 м, 1 кв. м, 1 куб. м, 1 шт. и т.п.) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (по объемно-планировочным и конструктивным параметрам, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства).

Для расчета стоимости строительства оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем и пр.). Для определения величины затрат на строительство обычно используются различные справочные и нормативные материалы (УПСС, УПВС, и т.д.).

Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта (аналога), для этого необходимо учитывать:

единое функциональное назначение;

близость физических характеристик (класс конструктивных систем);

сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов;

другие характеристики.

Наименование объекта – аналога в сборниках КО-ИНВЕСТ	Сборник КО-ИНВЕСТ	№ Табл.	Единичная расценка в ценах 2009 года, руб. / м2	Поправка
Офисы от 2-х до 4-х этажей, площадью 500 - 2000 кв. м, высота этажа до 3,5 м	Общественные здания	3.3.3.050	15 913,21	1

Оценка затрат на создание объекта недвижимости проводилась в следующей последовательности:

а) подготовка исходных данных об оцениваемом объекте;

б) подбор справочных домов-аналогов из таблиц;

в) определение номенклатуры корректирующих коэффициентов (поправок) к справочной стоимости объекта;

г) расчет количественных значений корректирующих коэффициентов;

д) расчёт стоимости объекта.

При оценке конкретного объекта предусмотрена возможность корректировки справочных показателей, учитывающих некоторое несоответствие оцениваемого объекта объекту-аналогу по объемно-планировочным и конструктивным параметрам, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства. Предусматривается введение поправок, как в абсолютном выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов.

Решение вопроса об объеме работы по корректировке справочных стоимостных показателей принимается на основе сопоставления параметров оцениваемого объекта с параметрами объектов-аналогов.

Выявление факторов изменения стоимости объекта проводилось в следующей последовательности.

1. Устанавливаются различия в объемно-планировочных решениях и конструктивных решениях, в отделке и в инженерном оборудовании объектов, в условиях строительства.

2. На основании анализа выявляются факторы, вызывающие изменение сметной стоимости 1 кв. м общей площади объекта.

Оценка рыночной стоимости объекта затратным подходом

Восстановительная стоимость определяется выражением:

Со = С1м³ * S * Ко * Кн * Кв * Кндс * Кпз,

где Со – стоимость оцениваемого объекта;

С1м2 – стоимость 1м2 типичного сооружения на базовую дату (определяется с использованием сборников УПВС) = 15 913,21 рубль / кв.м. в ценах 2009 года;

S – площадь здания, 940 кв.м.

Кн – коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (Кн = 1);

Кв – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости между базовой датой и датой на момент оценки. Индекс пересчета цен с 2009 г. на дату оценки определялся в соответствии с информационно-аналитическим бюллетенем КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» №90 и составляет 2,117. (Кв = 2,117);

Крег- коэффициент, учитывающий регион строительства здания. (Крег=1)

Кндс – коэффициент, учитывающий НДС 18% (Кндс = 1,18).

Кпз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика Величина предпринимательской прибыли составляет в среднем 20-30%, для объектов недвижимости находящихся в ХХХ области, обычно используют верхнюю границу данного диапазона прибыли предпринимателя (30%).

Результаты оценки восстановительной стоимости (ВС) оцениваемого недвижимого имущества представлены в таблице.

№ сборника УПВС, № табл.

Единичная расценка в ценах 2009 года, руб. / м2

Площадь объекта

Кн

Крег

Кв

Кндс

Кпз

ВС, с учетом НДС,

руб.

Сборник КО-ИНВЕСТ Общественные здания, № таблицы3.3.3.050

15 913,21

940

2,117

1,18

30%

48 577 131,42

Определение величины износа

Под накопительным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Общий процент износа рассчитывается по формуле:

При определении общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула:

ИН = 1 - (1 - И_ФИЗ/100) х (1 - Уст_ФУНК/100) х (1 - Уст_ВН/100),

где И_ФИЗ- физический износ здания, %;

Уст_ФУНК - функциональное устаревание здания, %;

Уст_ВН- внешнее устаревание здания, %

Функциональное устаревание появляется из-за технического и технологического прогресса. На основе анализа рынка объекта оценки функционального устаревания не выявлено.

Внешнее (экономическое) устаревание – есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Оно может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические или внутриотраслевые изменения, в том числе сокращение спроса на определенный вид продукции и сокращение предложения или ухудшение качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций; а также правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям. На основе анализа рынка объекта оценки внешнего устаревания не выявлено.

Физический износ здания определялся путем визуального обследования основных конструктивных элементов. Был использован нормативный метод расчета физического износа на основании «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р). Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со сборником «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ.

Описание физического износа конструкций и элементов здания применительно к объекту оценки

Конструктивные элементы	Удельный вес элемента, %	Физический износ элемента, %	Доля физ. износа элемента в общем физическом износе здания (%)
Фундаменты	2,35%	5%	0,12
Каркас	1,56%	5%	0,078
Стены наружные с отделкой	5,46%	5%	0,27
Внутренние стены и перегородки	4,26%	5%	0,21
Перекрытия и покрытия	4,39%	5%	0,22
Кровля	4,15%	5%	0,21
Окна и двери	5,05%	10%	0,51
Полы	15,25%	10%	1,53
Отделка	14,62%	10%	1,46
Прочие	2,93%	10%	0,29
Спец. конструкции	7,11%	5%	0,36
Инженерные системы	32,88%	10%	3,29
Общий физический износ здания, %	100,0%		8,54

Расчет величины физического износа оцениваемого недвижимого имущества приведены ниже.

Наименование параметра	Значение параметра
Размер здания в сравнительных единицах (S), кв. м.	940
Стоимость строительства здания ( с учетом НДС и прибыли предпринимателя), руб.	48 577 131
Износ, %	8,54
Стоимость Объекта оценки, полученная в рамках затратного подхода (с учетом НДС), руб.	44 330 102

11. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Порядок определение стоимости земельных участков регламентируется Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 6 марта 2002 года № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».

В соответствии с вышеуказанными Рекомендациями для определения рыночной стоимости земельного участка необходимо использовать затратный, доходный и сравнительный подходы, либо обосновать отказ от их использования.

При выборе методов в рамках использования того или иного подхода учитывается достаточность и достоверность общедоступной для использования того или иного метода информации.

11.1 ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

К затратному подходу относится совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Затратный подход основан на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости, эквивалентному по своей полезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым. Считается, что разумный инвестор не заплатит за объект недвижимости больше, чем за приобретение прав на земельный участок и строительство на нем аналогичного здания.

Данный подход применяется при отсутствии рыночной информации о ценах сделок или доходов от объектов недвижимости. При оценке земли затратный подход используется в основном для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зданий, строений сооружений) для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости.

Несмотря на относительную простоту и возможность широкого использования, затратный подход содержит в себе принципиальное противоречие: чем лучше земля, тем меньше она требует затрат на подготовку и использование. Получается, что плодородный участок будет стоить дешевле, чем аналогичный, расположенный на каменистой или болотистой почве. А если взять участок в городе, то получится, что чем дороже работы на проведение к участку коммуникаций, тем ценней участок, хотя обыкновенный житейский опыт подсказывает, что большей стоимостью будет обладать участок, на котором проведение таких работ вовсе не понадобится или сведется к минимуму. Именно это противоречие ограничивает применение затратного подхода при оценке земельных участков.

Таким образом, при оценке земельного участка затратный подход не применяется.

1. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход основывается на предпосылке о том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный подход включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, предложениях о продаже объектов недвижимости, аналогичных объектам оценки.
отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.
подбор подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа каждой выбранной единицы сравнения.
сравнение оцениваемых объектов и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цен объектов-аналогов.
установление стоимости оцениваемых объектов путем анализа сравнительных характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю.

В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р, при сравнительном подходе применяются:

метод сравнения продаж,
метод выделения;
метод распределения.

Метод выделения.

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок / право аренды земельного участка. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами-аналогами;
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Метод выделения не использовался, поскольку на дату оценки отсутствует достаточное количество данных о предложениях к продаже единых объектов недвижимости, аналогичных единому объекту – оцениваемому земельному участку с расположенным на нем зданием и отсутствием информации для расчета стоимости замещения или воспроизводства аналогичного здания по состоянию на дату оценки.

Метод распределения.

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Метод сравнения продаж

В рамках настоящего отчета при расчете рыночной стоимости земельного участка применен метод сравнения продаж.

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение объектов оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемых земельных участков;
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемых земельных участков;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемых земельных участков;
расчет рыночной стоимости земельных участков путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Выбор объектов аналогов и обоснование выбора.

Сущность метода состоит в определении стоимости земельного участка путем сравнения цен недавних предложений сопоставимых с оцениваемым участком после внесения корректировок, учитывающих различия между ними. Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых участков по своим параметрам, то необходима соответствующая корректировка цен предложений сопоставимых участков, которая может быть и с положительным, и с отрицательным знаком. Откорректированные цены по сопоставимым объектам позволяют сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. Для анализа может быть достаточно получить исчерпывающие данные по трем-пяти аналогичным земельным участкам. К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

местоположение и окружение;
целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация);
транспортная доступность;
инфраструктура (наличие и близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.) и т.д.

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

условия финансирования сделок (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);
условия платежа при совершении сделок (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);
обстоятельства совершения сделки (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);
изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками

Определение аналогов проводилось на основании изучения рынка предложений к продаже земельных участков, сходных по своим характеристикам с оцениваемым объектом, для чего использовались все доступные оценщикам ресурсы, в том числе информация, опубликованная в печатных изданиях: газета «Недвижимость Рязани», газета «Ярмарка» (издание г.Рязань, издательский дом «Ярмарка») и газета «Дом.Строй», информационно-аналитический еженедельник (издание г.Рязань, учредитель и издатель - ООО «Агентство печати и информации»), сайт www.avito.ru, сайт www.domofond.ru

При сравнительном анализе стоимости объекта Оценщик опирался на цены предложения объектов сравнения. Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущие рыночные предложения и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

На дату определения стоимости Оценщик располагает информацией по предложениям к продаже трех объектов, предлагаемых к продаже по данным сайта www.domofond.ru., наиболее сопоставимых с рассматриваемым, и имеющих в той, или иной степени примерно аналогичные характеристики.

Единицы сравнения.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (гектар, квадратный метр, сотка), так и для цены аналога в целом. Корректировки могут рассчитываться в денежном или в процентном выражении.

Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в ни единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемы» объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 м2), либо экономическая.

На различных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.

Единицы сравнения земли:

цена за 1 га;
цена за 1 сотку;
цена за 1 м2.

Единицы сравнения застроенных участков:

цена за 1 м2 общей площади;
цена за 1 фронтальный метр;
цена за 1 м2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;
цена за 1 м3.

Классификация и суть поправок.

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, что отражено на рис. Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки:

а) денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

Расчет и внесение поправок.

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

методы парных продаж;

экспертный метод;

статистические методы.

Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра. Именно этот параметр оценщик должен оценить, чтобы внести правильную поправку. Этот метод применяется в том случае, когда есть возможность подобрать парные продажи, что очень часто представляет собой большую сложность.

В данном отчете в качестве единицы сравнения используется цена за 1м2 общей площади.

Информация взята только из текста объявлений. По телефону указанному в тексте объявлениях, информация не проверялась по следующим причинам:

Отсутствие возможности доказать содержание телефонного разговора.
Отказ контактных лиц сообщать подробную информацию об объекте по телефону в связи с большим сроком, прошедшим между датой публикации и датой оценки.

В таблице приведены основные параметры объектов-аналогов для оцениваемого объекта.

№ п/п	Элементы сравнения	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
11	Общая площадь, кв. м.	850	1 200	250
22	Стоимость, руб.	8 000 000	12 000 000	2 950 000
33	Стоимость 1 кв. м., руб.	9 411,76	10 000	11 800
44 5	Месторасположе-ние	г.Рязань,	г.Рязань, 2-й	г. Рязань, ул.
55	Категория	земли населенных пунктов	земли населенных пунктов	земли населенных пунктов
36	Разрешенное использование	под коммерческое строительство	под коммерческое строительство	под коммерческое строительство
47 5	Источник получения информации	Данные сайта www.domofond.ru	Данные сайта www.domofond.ru	Данные сайта www.domofond.ru

Обоснование вводимых корректировок:

Корректировка на дату предложения. Корректировка на дату предложения не проводится в связи с тем, что даты предложений объектов-аналогов (февраль, 2018г.) сопоставимы с датой оценки (20.02.2018г.).

Корректировка на вид права. В связи с тем, что вид права на оцениваемый объект и объекты-аналоги собственность, поправка не применялась.

Корректировка на условия финансирования. Корректировка на условия финансирования не проводится в связи с тем, что в качестве базы оценки в рамках сравнительного подхода принимается цена предложения на открытом рынке, что подразумевает под собой одинаковые условия финансирования по сравнению с предполагаемой реализацией объекта оценки.

Корректировка на условия продажи. Условия продажи объекта оценки и объектов аналогов приняты на дату проведения оценки как типичные для данного сегмента рынка.

Перевод цены предложения в цену сделки (Скидка на торг). Цены аналогов предварительно скорректированы на возможность торга. Корректировка подразумевала снижение цены аналога на 8% в случае, если цена аналога являлась ценой предложения. Цены предложений обычно выше цен сделок. Согласно таблице №2,1 стр.123 Справочника оценщика недвижимости, том 3 (Приволжский центр финансового консалтинга и оценки. Нижний Новгород. 2014г.), скидки на торг для земельных участков под офисно-торговую застройку составляет, в среднем,8%.

Корректировка на местоположение. Корректировки не вводились, т.к. объект оценки и объекты –аналоги расположены в центре города Рязани.

Корректировка на площадь земельного участка. Корректировка применялась согласно данным таблицы «Справочника оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» Н.Новгород: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2014г., стр. 133. Корректировка представляет собой коэффициент уменьшения/увеличения удельной стоимости земельных участков в зависимости от диапазонов, к которым принадлежат объект оценки и объекты-аналоги.

Таблица корректировок на площадь земельного участка

	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
площадь земельного участка, кв.м.	1920	850	1 200	250
площадь земельного участка, га.	0,1920	0,0850	0,1200	0,0250
диапазон площадей, га	0,1-0,5	меньше 0,1 га	0,1-0,5	меньше 0,1 га
Корректировка		0,96 (0,96-1=-0,04 или -4%	0	0,96 (0,96-1=-0,04 или – 4%)

Корректировка на различия в категориях земель. Корректировки не вводились, т.к. все предлагаемые аналоги оцениваемого земельного участка с категорией земель – земли населенных пунктов.

Корректировка на разрешенное использование. Корректировки не вводились, т.к. все предлагаемые аналоги оцениваемого земельного участка с разрешенным использованием –под коммерческое строительство.

Корректировка на различия в рельефе. Оцениваемый земельный участок ровности, а участки-аналоги имеют ровный рельеф, в связи с этим, корректировки не введены.

Корректировка на различия в транспортной доступности. Корректировки не вводились, т.к. оцениваемый земельный участок и участки-аналоги имеют хорошую транспортную доступность.

Результаты сравнительного анализа и корректировки стоимости объектов-аналогов при расчете земельного участка

Цены и поправки	Объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Площадь, кв.м.	1 920	850	1 200	250
Стоимость, руб.		8 000 000	12 000 000	2 950 000
Цена предложения в расчете на 1м2 земельного участка, руб./м2	определяется	9 411,76	10 000,00	11 800,00
Корректировка на дату предложения
Корректировка на дату предложения		0	0	0
Скорректированная стоимость в расчете на 1м², руб./м²	определяется	9 411,76	10 000,00	11 800,00
Условия финансирования сделки		рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка на условия финансирования, %		0	0	0
Скорректированная стоимость в расчете на 1м², руб./м²	определяется	9 411,76	10 000,00	11 800,00
Вид права на земельный участок	собственность	собственность	собственность	собственность
Корректировка на вид права, %		0	0	0
Скорректированная стоимость в расчете на 1 кв.м., руб./кв.м.	определяется	9 411,76	10 000,00	11 800,00
Перевод цены предложения в цену сделки, %		-8	-8	-8
Скорректированная стоимость, руб.	определяется	8 658,82	9 200,00	10 856,00
Поправка на месторасположение	г. Рязань, Первомайский проспект	г. Рязань, ул. Дзержинского	г. Рязань, Осенний переулок	г. Рязань, Первомайский проспект
Величина поправки, %		0	0	0
Скорректированная стоимость, руб.	определяется	8 658,82	9 200,00	10 856,00
Категория земель	земли населенных пунктов	земли населенных пунктов	земли населенных пунктов	земли населенных пунктов
Корректировка на категорию земель, %		0	0	0
Скорректированная стоимость в расчете на 1м2, руб./м2	определяется	8 658,82	9 200,00	10 856,00
Разрешенное использование	под коммерческое строительство	под коммерческое строительство	под коммерческое строительство	под коммерческое строительство
Корректировка на разрешенное использование, %		0	0	0
Скорректированная стоимость в расчете на 1м2, руб./м2	определяется	8 658,82	9 200,00	10 856,00
Рельеф	ровный	ровный	ровный	ровный
Величина поправки, %		0	0	0
Скорректированная стоимость в расчете на 1м2, руб./м2	определяется	8 658,82	9 200,00	10 856,00
Транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
Величина поправки, %		0	0	0
Скорректированная стоимость в расчете на 1м2, руб./м2	определяется	8 658,82	9 200,00	10 856,00
Поправка на наличие коммуникаций на участке	все коммуникации	все коммуникации	все коммуникации	электричество
Величина поправки, %		0	0	0
Скорректированная стоимость в расчете на 1м2, руб./м2	определяется	8 658,82	9 200,00	10 856,00
Величина поправки на площадь, %		-4	0	-4
Скорректированная стоимость в расчете на 1м2, руб./м2	определяется	8 312,47	9 200,00	10 421,76
Весовой коэффициент		0,250	0,500	0,250
Источник получения информации
Рассчитанная рыночная стоимость 1 кв.м., руб.	9 284

Учитывая, что вес откорректированной цены должен быть обратно пропорционален количеству корректировок, можно предложить следующее правило его расчета:

Расчет веса каждого из аналогов:

	Аналог 1	Аналог 1	Аналог 1
Количество вносимых корректировок	2	1	2
Рассчитанный вес каждого из объектов-аналогов	0,250	0,500	0,250

Расчет стоимости сравнительным подходом 1 кв.м. площади объекта оценки:

8312,47*0,250+9200*0,500+10421,76*0,250 =9 284 руб.

Таким образом, стоимость объекта оценки – земельного участка – рассчитанная сравнительным подходом, составляет округленно, 17 824 431 рублей.

11.3 ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

В рамках доходного подхода к оценке земельного участка можно выделить методы:

Метод капитализации земельной ренты;
Метод предполагаемого использования;
Метод остатка.

Все эти методы применяются для оценки как застроенных, так и незастроенных земельных участков.

Метод остатка

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод допускает следующую последовательность действий:

расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Метод допускает также следующую последовательность действий:

расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Метод капитализации земельной ренты

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Основными способами определения коэффициента капитализации являются:

деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;
увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам).

Метод предполагаемого использования

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);
определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.

Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Ввиду того, что рыночная информация о сдаче в аренду земельных участков в месте расположения оцениваемого земельного участка отсутствует, а также отсутствуют иные необходимые рыночные данные для расчета стоимости земельного участка методами доходного подхода, доходный подход при определении рыночной стоимости оцениваемого земельного участка не используется.

Описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам

В результате применения различных подходов к оценке рыночной стоимости объекта оценки с учетом принятых допущений получены значения, приведенные в таблице ниже.

Результаты расчетов стоимости объекта оценки, полученные в раках подходов

(с учетом НДС), руб.

Подход к оценке
*Затратный*	*Сравнительный*	*Доходный*
Здание
44 330 102	47 223 099	7 857 677
Земельный участок
Не применялся	17 824 431	Не применялся

Целью согласования результатов оценки является определение преимуществ и недостатков каждого использованного подхода и выработка единой стоимостной оценки.

Окончательное, итоговое суждение о стоимости имущества выносится Оценщиком на основе анализа полученных ориентиров стоимости оцениваемого имущества, полученных в рамках классических подходов к оценке.

Для согласования результатов необходимо определить веса, в соответствии с которыми отдельные, ранее полученные ориентиры, сформируют итоговую рыночную стоимость имущества.

Возможности формализации информации зависят от специфических возможностей исследуемого объекта, надежности и полноты имеющихся данных, уровня принятия решения. Форма представления экспертных данных зависит и от принятого критерия, на выбор которого в свою очередь существенное влияние оказывает специфика исследуемой проблемы. К методу экспертных оценок относится методика ранжированной оценки критериев стоимости. Эта методика предполагает определение удельного веса результатов оценки, полученных каждым подходом, на основе их ранжирования по таким критериям, как:

- способность учитывать цель оценки;

- способность учитывать конъюнктуру рынка;

- способность учитывать физические и экономические параметры объекта;

- качество информации.

Этапы расчета удельного веса:

1) Каждому использованному подходу по рассматриваемым критериям обоснованно присваивается ранг: высокий, средний, низкий;

2) Проставляются баллы, соответственно: высокий – 2, средний – 1, низкий – 0;

3) По каждому методу рассчитывается суммарный набранный балл и проставляется в графе «Итог»;

4) Определяется общая сумма баллов, полученных оцениваемым объектом, по совокупности задействованных подходов;

5) Рассчитывается удельный вес каждого как отношение итоговой суммы баллов соответствующего подхода к общей сумме.

Согласование результатов оценки для здания.

Наименование подхода и метода		Способность учитывать цель оценки	Способность учитывать конъюнктуру рынка	Способность учитывать параметры объекта	Качество информации	Итог	Удельный вес, %
Доходный подход, метод капитализации дохода	Ранг	Высокий	Средний	Средний	Средний
Доходный подход, метод капитализации дохода	Балл	2	1	1	1	55	36
Затратный подход	Ранг	Низкий	Низкий	Средний	Низкий
Затратный подход	Балл	0	0	1	0	11	7
Сравнительный подход, метод сравнительного анализа продаж	Ранг	Высокий	Высокий	Высокий	Высокий
Сравнительный подход, метод сравнительного анализа продаж	Балл	2	2	2	2	88	57
Общая сумма баллов						114	100

После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость.

Возможные границы интервала, в которых находится стоимость объекта оценки, определена по 3D-матрице интервальной стоимости

В результате проведенных расчетов по определению весов каждого подхода с использованием метода иерархий для согласования оценок, полученных различными подходами, определены следующие весовые коэффициенты:

для затратного подхода – 0,07;

для доходного подхода – 0,36;

для сравнительного подхода – 0,57.

44 330 102×0,07 + 47 223 099×0,57+ 7 857 677*0,36 =32 849 037 рублей.

Итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки составляет на дату оценки округленно

здание общей площадью 940 кв. м	32 849 037
земельный участок кадастровый номер ХХ:29:0433623:ХХХХ общей площадью 1920 кв.м	17 824 431

Возможные границы интервала, в которых находиться стоимость объекта оценки, определена по 3D-матрице интервальной стоимости

Рисунок 9 - 3D-матрица интервальной стоимости ^[1]

Характеристика развитости рынка: объект оценки расположен в городе Рязань, в областном центре, значит характеристика развитости рынка средняя.

Характеристика оборачиваемости объектов: объект оценки представляет собой недвижимость среднего масштаба, значит характеристика оборачиваемости объектов средняя.

Качество информации, использованной при проведении оценки, может быть охарактеризовано как «среднее».

В соответствии с данными рис. 12.1.1 имеем:

- ширина интервала = +/- 15% * 1 = 15%;

Расчет границы интервала для здания:

- нижняя граница = 32 849 037- 32 849 037*15% = 27 921 682 руб.

- верхняя граница = 32 849 037+ 32 849 037*15% = 37 776 393 руб.

Расчет границы интервала для земельного участка:

- нижняя граница = 17 824 431- 17 824 431*15% = 15 150 766 руб.

- верхняя граница = 17 824 431+ 17 824 431*15% = 20 498 096 руб

Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость объекта оценки:

интервал стоимости здания 27 921 682 руб. – 37 776 393 руб., включительно,

интервал стоимости земельного участка 15 150 766 руб. – 20 498 096 руб., включительно

Заключение

Рыночная стоимость объекта оценки: здания общей площадью 940 кв. м, с земельным участком кадастровый номер ХХ:29:0433623:ХХХХ общей площадью 1920 кв.м., расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, 27

по состоянию на дату оценки составляет:

50 673 468 рублей,

в том числе стоимость здания

32 849 037 рублей

стоимость земельного участка

17 824 431 рублей

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

	Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (с изм. и доп.).
	Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принят ГС ФС РФ 4.07.2007(с изм. и доп.).
	Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (с изм. и доп.).
	Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1)
	Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2)
	Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3)
	Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611«Оценка недвижимости (ФСО № 7)
	Стандарты РОО ССО РОО 1-01-2010. Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки; ССО РОО 2-01-2010. Рыночная стоимость как база оценки; ССО РОО 2-02-2010. Составление отчета об оценке; ССО РОО 2-05-2010. Оценка стоимости недвижимого имущества.
	Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990.
	Жилые дома. Укрупненные показатели стоимости строительства. Издание четвертое, переработанное и дополненное. Серия «Справочник оценщика».— М.: ООО «КО–ИНВЕСТ», 2011.—592 с.
	Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве» (КО-ИНВЕСТ, выпуск 74 (январь) 2011 г., выпуск 89 (октября) 2014 г.
	«Общественные здания». Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». – М.:ООО «КО-ИНВЕСТ», 2011.-384с.
	СРД №16, 2015. Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга. Под ред. Яскевича Е.Е. – М. ЦПО. 2015
	Яскевич Е.Е. Сборник рыночных корректировок СРК 2014. Москва НЦПО– 2014 г., с. 60.