Особенности законодательства регулирующее основные положения защиты права собственности

Содержание:

Введение

Экономические отношения собственности составляют основу любого общества, а правовое регулирование появляется и сохраняется, прежде всего, как система норм, закрепляющих, регламентирующих и охраняющих данные отношения. В условиях современной России собственность имеет исключительное значение в связи с тем, что она является базисом политических и экономических коренных преобразований, источником демократии, непременным условием построения правового государства. Вот почему охрана существующих отношений собственности – важнейшая задача всякой правовой системы, её стержень, в конечном счёте. Именно по этому институт защиты права собственности и других вещных прав является столь значимым институтом гражданского права, а выбранная тема такой актуальной для современной России.

Одной из фундаментальных гарантий существования в Российской Федерации права частной собственности является ст. 8 Конституции, в которой закреплено, что в Российской Федерации признаётся и защищается равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Важно отметить что, частная собственность стоит на первом месте в этом списке.

Согласно ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных его видов, которые определены законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности и никто не может быть лишен его иначе как по решению суда. Конституция гарантирует равную защиту всех форм собственности. Таким образом, Российское государство охраняет собственность в её различных формах на равных основаниях.^[1]

Институт права собственности возник еще в глубокой древности, развивался в течение многих веков и всегда имел огромное значение для каждого человека в любом гражданском обществе. Закон и обычай в различных государствах устанавливают право собственности по-разному. Но в каждом обществе право собственности пользуется особым уважением: его называют священным, неприкосновенным и т.п. Это происходит оттого, что господство человека над вещью необходимо для удовлетворения его потребностей, а желание удовлетворять им до того свойственно человеку, что он в высшей степени дорожит служащими к тому средствами. Существование потребностей сознаются одинаково во всех обществах, и вот почему право собственности везде признается особенно важным, считается неприкосновенным. И именно поэтому защите права собственности должно уделяться как можно больше внимания.

Итак, институт защиты права собственности и других вещных прав был и остается одним из самых важных и необходимых институтов гражданского права. И от того, сможем ли мы правильно его использовать на практике, зависит не только уровень благосостояния отдельных граждан, но и экономика государства в целом.

Целью данной курсовой работы является изучение различных гражданско-правовых способов защиты собственности, поредение проблем законодательства по защите права собственности в современных условиях.

Для достижения поставленной цели в работе решались следующие задачи:

- изучение понятия права собственности и его приобретения;

- анализ законодательно закрепленных способов защиты права собственности;

- рассмотреть применение различных гражданско-правовых способов защиты права собственности.

В работе использовались различные учебные и научные источники, результаты исследование опубликованные в специализированных журналах, нормативные документы.

Глава 1. Особенности законодательства регулирующее основные положения защиты права собственности

Понятие собственности. Получение и оформление права собственности.

Признание права частной собственности основным правом (свободой) человека и гражданина означает, что оно должно соответствовать всем конституционным требованиям, которые предъявляются к таким правам и свободам. Такие права (свободы) должны быть неотчуждаемыми и в равной мере принадлежать гражданам. Однако право собственности этим требованиям соответствовать не может: оно передается из рук в руки и в этом состоит его главное предназначение; существование права собственности a priori предполагает неравенство.^[2] Как же быть?
Выход может быть только один: признать, что в Конституции основным правом (свободой) человека и гражданина признано не право частной собственности, а право человека иметь частную собственность (право человека на собственность). Данное право имеет конституционную природу и реализуется путем приобретения права частной собственности в соответствии с нормами гражданского законодательства. Право человека на собственность есть у каждого, принадлежит всем в равной мере и не может быть отчуждено. А состав и стоимость имущества, принадлежащего тому или иному лицу, различаются. Право человека на собственность de jure составляет элемент гражданской правоспособности, которая может реализоваться в конкретном субъективном праве собственности, но не всегда. ^[3]
Право собственности, как и всякое субъективное право, нуждается в защите, которая необходима для того, чтобы обеспечить реальность данного права. В этом смысле правовое регулирование всегда предполагает и возможность защиты права.

Частное лицо не может быть лишено своего имущества иначе как по решению суда (и. 3 ст. 35 Конституции).

С 1 января 2017 года вступил в силу федеральный закон, который предусматривает создание Единого реестра недвижимости и единой учетно-регистрационной системы. В состав Единого реестра недвижимости вошли сведения, содержащиеся в кадастре недвижимости и реестре прав.
Создание Единого реестра недвижимости позволило обеспечить одновременную подачу заявлений на кадастровый учет и регистрацию прав, что экономит время граждан и делает операции с недвижимостью более удобными. ^[4]
Все записи Единого реестра недвижимости хранятся в надежной электронной базе данных, многократное резервное копирование которой и высокая степень безопасности повысили уровень защиты сведений. Таким образом Росреестр укрепляет гарантию зарегистрированных прав, минимизирует угрозу мошенничества и снизит для граждан и предпринимателей риски операций на рынке недвижимости.
Согласно новому закону, свидетельство о праве собственности выдаваться не будет. Кадастровый учет, регистрация возникновения и перехода права подтверждаются выпиской из Единого реестра недвижимости, а регистрация договора или иной сделки – специальной регистрационной надписью на документе о сделке.

Основной принцип, введенный в России с июля 2016 года, сохранился и в новом законе: Государственная регистрация права в государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права (статья 1 Закона №218-ФЗ). Никакие свидетельства ни новые не старые ни розовые ни зеленые больше не действуют.
Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Новый Закон 218-ФЗ внес много новшеств в существующий порядок оформления сделок с недвижимостью, например, возможность проведения всех регистрационных действий в электронной форме – заявители не представляют ни одного бумажного документа.

Как и прежде, в 2017 государственной регистрации подлежат:
1) возникновение права собственности,

2) переход права собственности,

3) прекращение права собственности на недвижимое имущество.
Соответственно, на квартиру в 2017 году регистрируется:
• Возникновение права собственности при ее создании в результате строительства, например по Договору участия в долевом строительстве жилья;
• Переход права собственности на квартиру по сделкам, например от продавца к покупателю при продаже квартиры, при наследовании и т.д.;
• Прекращение права собственности на квартиру, например у продавца при продаже квартиры, или у собственника при разрушении недвижимости.
Собственность на квартиру регистрируется в новой электронной системе — Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), в который с 2017 года объединены всем известный Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), и Кадастр недвижимости.
Соответственно, новый реестр ЕГРН состоит из текстовой и графической частей. В отличие о ЕГРП, выписка из нового реестра ЕГРН теперь так же состоит из двух частей: 1) таблицы со сведениями по объекту недвижимости, сходными с выдававшимися ранее в выписке из ЕГРП, и 2) из графической части – характерной для кадастрового паспорта на объект недвижимости.^[5]

Кроме того, новый реестр ЕГРН содержит дополнительные сведения, которые отсутствовали в выписках из ЕГРП.

Новым с 1 января 2017 года является возможность подать заявление на государственной регистрацию права собственности на недвижимость в любом подразделении регистрационной службы. Это означает, что заявление на оформление собственности на квартиру расположенную в г. Новосибирске можно подать на регистрацию в Москве, или любом другом городе.
Но есть и обратная сторона. Очевидно, эти изменения упростят жизнь мошенникам всех мастей.

Документы для оформления собственности
Документы для оформления собственности на квартиру установлены новым Законом №218-ФЗ.

Стороны договора купли продажи квартиры для государственной регистрации права собственности представляют:

• Паспорт каждой из сторон, или паспорт и нотариальную доверенность, если вместо стороны документы подает представитель.

• Заявление на государственной регистрацию права собственности на квартиру (или иной объект недвижимости). Заявление представляется в одном экземпляре.

• При совершении сделки в простой письменной форме договор, мировое соглашение, свидетельство о праве на наследство и иной документ, который выражает существо сделки. Документ на государственной регистрацию представляется не менее чем в 2-х подлинных экземплярах. Один из них передается в регистрационное дело по объекту недвижимости регистрирующего органа, второй – возвращается собственнику после регистрации права собственности.

• Такое же количество подлинных экземпляров (не менее 2-х) должно быть передано на регистрацию, если сделка совершена в нотариальной форме.
• При регистрации собственности по решению суда представляется 1 подлинник решения суда.

• В установленных законом случаях представляются документы, выражающие согласие на совершение сделки третьего лица.
• При продаже жилых помещений приобретенных за счет кредитов или займов, необходимо согласие на сделку кредитора.

• Документ об уплате государственной пошлины.^[6]

Отдельный перечень документов, формируется при оформлении собственности на вновь созданную недвижимость и земельные участки.
Заявление и документы на регистрацию собственности вернут заявителю без регистрации, если:

• Заявление оформлено в неправильной форме;

• Заявление или приложенные документы имеют подчистки, исправления, дописки, исполнены карандашом и т.д.

• По истечение 5-ти дней с даты приема заявления в базе данных отсутствуют сведения о поступлении госпошлины, а подлинник платежного документа не представлен с заявлением;

• В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) установлены ограничения или запреты на совершение регистрационных действий.

Граждане (физические лица) могут подать документы на государственную регистрацию права собственности только через многофункциональные центры государственных и муниципальных услуг (МФЦ).
Подтверждается право собственности на недвижимость только выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если собственнику потребуется ее продать, свои права собственника он сможет доказать получив выписку из ЕГРП. Вместе с тем выписка теперь содержит гораздо больший объем информации, но такую выписку может получить только собственник.

Первое ознакомление с содержанием нового Закона №218-ФЗ о государственной регистрации недвижимости показывает существенные изменения закона. Практика его применения пока не отработана.
Вместе с тем, уже сейчас видны очевидно неудачные решения, которые в условиях нашего государства приведут к увеличению числа случаев мошенничества с недвижимостью. ^[7]

Риски проведения сделок с недвижимостью возрастают.
Совершение сделок с недвижимостью имеет особый юридический статус: регистрацию проходит как объект купли-продажи, так права не него путем заключения договора.

С правовой точки зрения недвижимостью считаются:
• Квартиры, дома.

• Земельные участки.

• Нежилые строения.

• Объекты, приобретаемые по ипотечным договорам.
• Речные/морские суда, сделки по которым отображаются в Государственном судовом реестре.

• Прочие виды недвижимости.

Чтобы официально вступить в законные права владения, недостаточно приобрести квартиру, дом или участок. Обязательным условием является оформление прав на недвижимость, которое осуществляет Росреестр.
Такая услуга относится к платным и подразумевает уплату уполномоченным учреждениям/органам установленную законом денежную сумму в следующих случаях:

1. Прекращение или возникновение прав по сделкам купли-продажи, наследования, дарения и пр.

2. Ограничение прав, к примеру, при ипотеке, отчуждении и пр.
3. Возникновение прав пользования на объекты, принадлежащие другим лицам. Например, при долгосрочной аренде и пр.
Однако, это изменение вовсе не означает, что обладатели недвижимости больше не смогут получить никакого документального подтверждения своих прав.
Отмена свидетельства о государственной регистрации права собственности вызвала немало вопросов и сомнений у граждан, обладающих недвижимостью: все хотят получить больше информации о том, что сейчас выдают вместо свидетельства о собственности.^[8]

Ее можно было запросить и раньше в качестве дополнительной справки, подтверждающей статус собственника при заключении сделок приобретения или продажи дома, кредитования и т.п. С того момента, как свидетельство о собственности на квартиру отменили, такая выписка стала единственной справкой, которой владелец жилья может подтвердить свои права.
Отмена выдачи свидетельств не влечет за собой изменений в порядке регистрации собственности. Поэтому при заключении соглашений продавцам и покупателям квартир придется выполнять точно такие же действия, как и прежде.
По мнению экспертов, такие нововведения позволят снизить риск совершения сделок мошенниками, которые с легкостью подделывали документы или использовали старые недействительные бланки.
Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) – это справка, которая подтверждает факт того, что определенный гражданин является собственником квартиры или другого помещения. Выписка составляется на основании данных, хранящихся в реестре.

Подведем итоги. Выдача собственникам жилья привычных свидетельств, подтверждающих их права, действительно отменяется с 15 июля 2016 года. Вместо них выдается выписка из ЕГРП, а в 2017 году и она будет заменена на выписку из ЕГРН.

Чтобы оформить этот документ, необходимо подать заявку в Росреестр или МФЦ – в течение пяти рабочих дней справка о праве собственности на недвижимое имущество, будет готова.

Срок действия выписки из ЕГРП не ограничен,^[9] однако перед заключением сделки вам придется ее обновить, чтобы подтвердить тот факт, что жилье действительно принадлежит вам и не было передано сторонним лицам за время, прошедшее с момента получения прошлой справки. Новый порядок оформления документов не повлечет за собой никаких дополнительных проблем, за исключением необходимости уплаты государственной пошлины, взимаемой за подготовку и выдачу официальной бумаги.

1.2. Способы защиты права собственности в законодательстве России

 Способы защиты права собственности – принудительные правовые меры, указанные в законодательных актах, преследующие цель определить и установить права на владение материальным имуществом. Имеются в виду случаи нарушения законности, которые должны быть оспорены.^[10]

В нашем материальном мире, необходимость отстаивать свои интересы как полноправного владельца необходимо постоянно. И законодательство нашей страны предоставляет для этого все необходимое. Рассмотрим правовые способы защиты права собственности подробнее.

Перечень способов защиты вещных прав хозяина формируется исходя из искового метода разрешения споров в суде. Способы защиты делятся на:

- виндикационные;

- негаторные;

- владельческие;

- касающиеся признания вещного права владения имуществом.^[11]

Существуют и иные способы защиты права на собственность, которые не относятся к категории исковых методов. Например, случаи, предполагающие материальное возмещение издержек, понесенных в итоге утраты возможности распоряжаться материальной ценностью по своему желанию.

Иск как один из способов гражданско-правовой защиты прав на собственность.^[12]

Данный аспект требует отдельного рассмотрения ввиду необходимости уяснить две ключевых особенности термина иск. С одной стороны – это судебный процесс, который инициируется подачей жалобы и оканчивается вынесением судебного решения. Данная формулировка неполная, если она применяется в разрезе материальных споров.

Понятие иска как лидирующего из гражданско- правовых способов защиты права собственности предполагает не только процессуальный характер. Здесь речь идет о конкретных материальных требованиях, описанных в жалобе. Выказывая претензию, истец утверждает готовность защищать свои интересы в судебном порядке.^[13]

Существует несколько судебных средств, которые активируются исходя из обстоятельств спора:

1. Виндикационные процессы – особая категория вещно-правовых способов защиты прав на собственность, предполагающий изъятие имущественных ценностей с последующей передачей истинному хозяину. Под незаконным владением стоит понимать, как осознанное, так и неосознанное присвоение ценностей. Так, покупая имущество у третьего лица, невозможно полностью отследить цепочку владельцев и установить законность каждого шага. Сбой на любом из них приведет к тому, что даже оформив договор купли-продажи, можно оказаться классифицированным законодательством, как незаконный владелец.

2. Негаторные разбирательства – категория гражданско-правовых способов защиты права собственности, предполагающая ликвидацию незаконных препятствий для полноправного владения имуществом.

Иски о признании прав собственника – иной способ защиты, характеризуемый признанием заявителя действительным полноправным владельцем. Признание производится на основании общих юридических принципов и механизмов, или иных условий. Под такие случаи попадают вступление в наследство, оформление новых построек, получение и оформление земельных наделов от государства, и многое другое.

3. Владельческие исковые разбирательства – способ защиты прав на собственность, которые затрагивают имущество, находящееся во владении на основании договоров. 305-я статья Гражданского кодекса РФ гласит, что к правам, которые защищаютсяпосредством владельческих исков, относятся наследственное, хозяйственное, оперативно управляемое. Сюда же попадают и права иного характера, независимо от того, кто является заявителем. Собственник может стать ответчиком по делу, если иск подан не им, а на него.^[14]

Другая статься ГК РФ, а именно 234-я, накладывает запрет на применение защиты в отношении арендаторов, которые являются таковыми на основании договора.

Истребование законно приобретенного имущества

Законодательством предусматриваются случаи, когда законный владелец может утратить право собственника. Например, когда продавец не имел достаточных законных оснований для отчуждения имущества, но продажа состоялась по всем правилам и нормам. Получается, что покупатель законно приобрел имущество, которое ему не может принадлежать, несмотря на процедуру купли-продажи.^[15]

301-я статья того же Гражданского кодекса утверждает, что истинный владелец имеет достаточные права для того, чтобы изъять имущество у покупателя в свой адрес. Если изъятие производится у лица, не имеющего прав продавать (недобросовестный продавец), то имущество будет возвращено в любом случае, и безвозмездно. Как правило, недобросовестный продавец действует осознанно и преследует своей целью наживу.

Если процедура изъятия применена к добросовестному продавцу, который не знал и не мог знать о том, что имущество приобретается у незаконного владельца, то процедура возмездная. Одним из решающих факторов при вынесении решения суда, является первопричина утраты имущества (кража, мошеннические манипуляции, потеря и так далее).^[16]

Чаще всего в практике встречаются случаи купли-продажи недвижимости подобного характера. Ввиду длительности цепочки смены владельцев, установить истинного хозяина далеко не всегда возможно. Поэтому каждая сделка должна производиться при участии опытных юристов, квалификация которых позволяет провести полную проверку объекта сделки на юридическую «чистоту», а продавца - на добросовестность.

Глава 2. Гражданско-правовые способы защиты права собственности на жилые помещения и иные жилищные права

2.1. Обязательственно- правовые способы защиты права собственности на жилые помещения

В условиях происходящих законодательных изменений содержание и правовая природа вещных прав граждан на жилые помещения остается не достаточно исследованной. Перед законодателем и цивилистической доктриной стоит задача не только всестороннего исследования конструкции вещных прав на жилые помещения, но и поиск новых решений и подходов к конструированию и систематизации таких прав. Огромное количество судебных споров о вещных правах на жилые помещения свидетельствует о недостаточной разработанности существующей системы регламентации соответствующих институтов.^[17]

Вышеизложенное свидетельствует о недостаточности исследования и необходимости анализа существующих проблемных (в том числе теоретических) в рамках конструкции вещных прав граждан на жилые помещения с теоретический, практической и правоприменительной стороны.

Обязательственно – правовые способы защиты права собственности основаны на договорённости, обязательстве между собственником и лицом, которое нарушило его права. В отличие от вещественно- правовых способов защиты права собственности жилого помещения, обязательственно – правовые, зачастую, имеют целью получение денежной суммы от нарушителя, а не вещь в натуре, реже такие иски могут применяться и для возврата имущества.

Обязательственно-правовые способы защиты используются тогда, когда пассивный (обязанный) субъект, состоящий с уполномоченным лицом в относительном (обязательственном) правоотношении, не исполняет (исполняет ненадлежащим образом) возложенную на него соглашением или законом обязанность, предметом которой выступает недвижимая вещь.^[18] Например, продавец, заключив договор купли-продажи жилого помещения, уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на него. Особенность обязательственно-правовых способов защиты состоит в том, что они могут применяться как для возврата имущества, при чем не важно индивидуально-определенного или родового (в отличии от вещных исков, направленных на защиту права собственности в отношении индивидуально-определенного имущества), так и для восполнения потерь, связанных с утратой имущества. Например, иск о применении последствий недействительности сделки может быть заявлен в виде реституционного иска (т. е. иска о возврате, полученного по сделке, если оно сохранилось в натуре) или иска о возмещении стоимости переданного в деньгах.

Обязательственно – правовые способы защиты прав собственности делятся на: договорные, внедоговорные. Они включают в себя: а) иски о возмещении убытков, причинённых неисполнением или ненадлежащим исполнением договоров; б) иски о возврате вещей, предоставленных в пользование по договору; в) иски о возмещении причинённого вреда; г) иски о возврате неосновательно полученного или сбережённого имущества.

Иногда к обязательственно-правовым способам защиты права собственности относят иск о признании сделки недействительной (примером могут служить решения ряда судов).^[19]

Поэтому иск о признании сделки недействительной, наряду с иском о применении последствий недействительности сделки, можно признать таким способом защиты права собственности от лица, считающего себя собственником на недействительном основании, которое направлено на возврат титула.

В связке «недействительная сделка-применение последствий недействительной сделки» в качестве способа защиты гражданских прав преимущественно рассматривается второй элемент.^[20] Судя по всему, связанно это с тем, что он опосредует возврат владения либо позволяет возместить стоимость утраченного по недействительной сделке, т.е. имеет видимый эффект. Кроме того, многими юристами признание сделки недействительной рассматривается лишь в качестве предпосылки применения последствий недействительности сделки, в том числе реституции. Тем самым нивелируется самостоятельное значение рассматриваемого способа защиты.

Считаем, что  не нужно умолять роль требования о признании сделки недействительной как способа защиты гражданских прав. Дело в том, что утрата «эффекта сделки» обладает не меньшей силой, чем перемещение имущества или денежных средств. Кроме того, каждый из приведенных способов может быть направлен на защиту различных правоотношений. Так, например, иском о признании сделки недействительной продавец может защищаться от требования покупателя об исполнении обязательства в натуре, сохранив за собой не только титул, но и владение. В тоже время иском о применении последствий недействительности сделки допустимо пользоваться для возврата владения или денежного возмещения. Таким образом, требование о признании сделки недействительной как способ защиты права собственности направлено на разрушение титула приобретателя.^[21]

Что касается недвижимого имущества, то утраты приобретателем титула оказывается не достаточно для эффективной защиты прав настоящего собственника и он вынужден обращаться к другим способам защиты, в частности, применения последствий недействительности сделки, признания права собственности, признания недействительным зарегистрированного права и т. д. Связано такое положение дел с государственной регистрацией права собственности, точнее, существование ведомственных документов, определяющих деятельность учреждений по государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Соотношение вещно-правовых и обязательственно-правовых исков в литературе не получило однозначной оценки. Дискуссионным в данном случае является вопрос о возможности перехода от договорного иска к виндикационному.^[22]

На наш взгляд, предпочтительнее точка зрения, отрицающая возможность перехода от одного иска к другому, так как незаконный владелец и владелец по договору находятся в разных правовых положениях. У лица, владеющего имуществом по договору, в отличие от незаконного владельца возникают определенные права на имущество, причем эти права подлежат защите. Если в таком случае допустить возможность предъявления виндикационного иска, они могут быть существенно нарушены. К таким нарушениям, например, можно отнести требование освобождения жилого помещения при не истекшем сроке договора жилищного найма.

2.2. Титульное страхование как способ защиты права собственности

О том, что нужно тщательно проверять историю квартиры, говорят постоянно, однако в реальности даже профессиональные риелторы и юристы не могут дать гарантию того, что на право собственности покупателя никто никогда не покусится. Считается, что обезопаситься от потери права собственности можно при помощи титульного страхования – Российская гильдия риелторов даже предложила сделать его обязательным. Однако, титульное страхование работает не всегда. Во всяком случае, в своем нынешнем виде.^[23]

Около 2% сделок в год расторгается по решениям судов в результате различных исков. Право собственности может быть оспорено во многих случаях. Это могут быть ошибки, допущенные при регистрации прошлых сделок, или, например, случаи, когда права собственника предъявляет лицо, чьи права при приватизации или отчуждении недвижимости были нарушены: скажем, на тот момент человек не достиг совершеннолетия, или находился в заключении, или был болен и недееспособен.^[24]

Также основанием для претензий может быть наличие поддельной или подложной доверенности при совершении в прошлом какой-либо из сделок, совершение сделок по поддельным или подложным документам, совершение сделок недееспособными лицами или лицами, которые находились под влиянием заблуждения, обмана, насилия, стечения тяжелых обстоятельств или лицами, не способными понимать значение своих действий или руководить ими, совершение сделок с нарушением прав сособственников недвижимости или наследников и другие дефекты в праве собственности.

Лишиться квартиры можно, если продавец страдает психическими расстройствами и в установленном порядке признан недееспособным, на приобретенное имущество наложен судебный арест из-за долгов бывшего владельца, а также в результате мошеннических действий.

Страхование титула. Механизм, призванный решить проблему, - это титульное страхование, которое защищает интересы собственника в случае непредвиденной утраты квартиры. Застрахованным риском в данном случае является утрата объекта недвижимости вследствие прекращения права собственности по причинам, не зависящим от страхователя. Страховка покрывает оговоренную сумму (обычно – рыночную стоимость квартиры на момент сделки), также в договоре титульного страхования может быть предусмотрено покрытие расходов на ведение дел в суде.^[25]

Первый полис титульного страхования в России был выдан в 1994 году компанией «Стандарт-Резерв».^[26] Однако, по словам Бориса Шаронова, официально титульного страхования не существовало вплоть до 1998 года, когда страховые компании, включая, в частности, «Стандарт-Резерв», «Росгосстрах», «Лидер», РОСНО, «Спасские ворота» и др., получили первые лицензии на осуществление титульного страхования.

Пример из страховой практики: в 1995 году пропал бизнесмен; через много лет его дочь, получив с помощью определенных «профессионалов» свидетельство о его смерти и завещание в свою пользу, продала квартиру отца. «Впоследствии сделка была оспорена родственниками жены пропавшего собственника. К счастью, у нового владельца квартиры был полис титульного страхования, ему удалось отстоять квартиру с помощью адвоката страховой компании».^[27]

Страхование титула получило стимул для развития только с приходом ипотечного кредитования. Банки, знающие о наличии титульных рисков, настаивали, чтобы заемщики страховали риск утраты права собственности при получении ипотечных кредитов. Сегодня большинство страховщиков занимаются титульным страхованием только в рамках сотрудничества с банками, причем полагаются, главным образом, на результаты банковской проверки заёмщика и чистоты сделки, поэтому заключают такие договоры едва ли не автоматически. Однако нужно иметь в виду, что страховое возмещение в таком случае получит банк, а не покупатель квартиры. То есть он в любом случае лишится собственности, банк получит страховку, а максимум, на что может претендовать человек – на разницу между страховой выплатой и остатком долговых обязательств перед банком.

Страховые компании порой отказывают в заключении договора титульного страхования в связи с высокорисковой историей переходов прав на объект недвижимости: недавнее наследство по завещанию, неправильное определение долей, двойные продажи квартир в новостройках, нарушения прав несовершеннолетних при приватизации.^[28]

Отказать также могут в страховании квартиры, поступившей в собственность по договору ренты, особенно если после смерти получателя ренты прошло менее года, в случае наследования дальними родственниками, продаже по доверенности.^[29]

Также надо учитывать, что страховка распространяется только на случаи, когда обстоятельства для выплаты компенсации возникли независимо от страхователя. Если произошла передача приобретаемого имущества другим лицам по возмездному или безвозмездному договору (даже если человек был введен в заблуждение), страховой выплаты он не получит. Кроме того, в выплате могут отказать, если застрахованный объект используется не по назначению (например, если жилая квартира используется как офис), если произошло изменение характеристик, свойств, конструктивных параметров объекта недвижимости, если объект подлежит изъятию у страхователя (например, фискальными органами).

Есть и не столь очевидные нюансы. Первая проблема заключается в сроках. Чаще всего квартира страхуется на три года – срок давности по искам в отношении сделок с недвижимостью составляет три года. Однако, во-первых, в некоторых случаях срок может быть продлен до 10 лет, а во-вторых, истец может в суде настоять на том, чтобы этот срок отсчитывался не с момента заключения сделки, а с того времени, когда истец узнал, что его права были нарушены. «А узнать, возникнуть на пороге и пригрозить судом он может и через 10, и через 20 лет», - говорит Борис Шаронов. Выплачивать страховку в течение всех этих лет весьма накладно. Стоимость обычно составляет 0,2-1% в год, а в особо сложных случаях может достигать 5%. То есть это десятки тысяч рублей в год за бюджетную квартиру в Москве.

Еще один важный момент – далеко не всегда страховка будет покрывать риски, о которых думает покупатель, заключая договор с компанией. «К сожалению, титульное страхование не панацея, так как зачастую страховые компании исключают из страхового покрытия возникновение события, приведшего к наступлению страхового случая, до заключения договора страхования, а страхового случая – в период действия договора. Это означает, что если причина, по которой собственник может потерять право собственности из-за притязаний третьих лиц, возникла до страхования титула (а в основном оно так и происходит), а страховой случай наступил уже в период обладания правом собственности, то страховая компания не будет ничего возмещать».^[30] Раньше такие случаи были очень распространены и по сути являлись показателем недобросовестности страховщиков – ведь в этом случае страховка практически теряет смысл. Сейчас чаще всего страхуются как раз события в прошлом, но нужно внимательно читать договор.

«Кроме того, страховая компания может оспорить тот факт, что утрата объекта недвижимости произошла по причинам, не зависящим от страхователя, упирая на то, что покупатель недостаточно хорошо проверил документы, например, не запросил справку о дееспособности продавца».

Поэтому титульное страхование не избавляет от необходимости проверки документов и истории квартиры.^[31]

Так как титульное страхование призвано ограждать покупателя только от рисков, связанных с потерей права собственности на купленное имущество, то в случае возникновения обременения оно не действует. Например, купили вы квартиру, прожили в ней определенное время. Неожиданно на пороге появляется человек, освободившийся из мест лишения свободы. Если даже он никогда не владел вашей жилплощадью, но когда-то был прописан в квартире, он имеет право в ней жить, согласно ст. 40 Конституции России, - при условии, что другого дома у него нет. В этом случае титульная страховка не работает, так как на ваше право собственности никто не претендует. И вам придется делить жилье с незнакомым человеком.^[32]

За рубежом практика титульного страхования более распространена и дает больше гарантий. В первую очередь, благодаря более четкому определению понятия «титул». В российском законодательстве его по сути нет, страхуется не титул как таковой, а риск утраты собственности.

В Европе и США практически все сделки с недвижимостью предполагают наличие титульного страхования. По словам управляющего инвестициями в недвижимость, основателя портала Indriksons.ru Игоря Индриксонса, в США объект страхуется один раз на всю жизнь его владельца и страховщик выплачивает клиенту сумму, необходимую для приобретения такого же жилья на момент наступления страхового случая. Напомним, в России размер страховки фиксированный (то есть не учитывает возможное изменение цен на рынке) и договор заключается на определенный срок.^[33]

В Канаде и Германии действует не титульное, а актовое страхование – то есть гарантии дает не страховая компания, а государство. Что-то случилось – государство платит, а потом само разбирается с нарушителями и взыскивает с них деньги. Взнос уплачивается единовременно в момент совершения сделки и обычно не превышает 1-2% от стоимости жилья. А, например, в Австрии плата за государственную гарантию и вовсе символическая – 0,15% от стоимости объекта.

По мнению экспертов, лучший способ повысить эффективность титульного страхования – сделать его пожизненным, так как риски лишения собственности могут возникнуть в любой момент.

Глава 3. Применение различных способов защиты прав на недвижимое имущество в судебной практике

В связи с отсутствием законодательно закрепленных разъяснений о надлежащем способе защиты прав на недвижимое имущество в практической среде появились способы защиты, не предусмотренные действующим законодательством. Самое широкое распространение получил такой способ, как "признание недействительным зарегистрированного права на недвижимое имущество". Причем предусмотренные гражданским законодательством вещно-правовые способы защиты, которые, казалось бы, и должны служить средством восстановления нарушенного права, зачастую игнорируются участниками спорных правоотношений. Автором настоящей статьи на основе анализа материалов судебной практики исследуется вопрос о возможности признания судом недействительным зарегистрированного права на недвижимое имущество, по поводу которого возник вещно-правовой спор.^[34]

В современной судебной практике при рассмотрении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав, по сей день продолжает существовать подход, рассматривающий как самостоятельный способ защиты гражданских прав признание недействительным зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество

Надо сказать, что юридическое сообщество уже давно успело привыкнуть к этому способу защиты права собственности на недвижимое имущество. Однако насколько правильно в принципе признавать право недействительным? Правильно ли просить суд аннулировать запись в ЕГРП, признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права? Как же следует на самом деле восстанавливать нарушенное право на недвижимость?

Перечень способов защиты гражданских прав, закрепленный в ст. 12 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), не содержит указание на возможность признания недействительным права на вещь. Однако данный перечень не является исчерпывающим, и способы защиты гражданских прав могут быть указаны в других законах (абз. 13 ст. 12 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Указание в п. 1 ст. 2 Закона о регистрации на то, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, казалось бы, должно расцениваться как предоставляющаяся возможность применения такого способа защиты, как признание недействительным зарегистрированного права. Истцы, как свидетельствует судебная практика, нередко обосновывают свои требования положением ст. 2 Закона о регистрации.^[35]

Однако в приведенной норме говорится не о способе защиты права, а о порядке, в соответствии с которым право на недвижимость должно оспариваться. Смешивать названные категории недопустимо.

В то же время в судебной практике начинает складываться абсолютно противоположный взгляд на вопрос о возможности использования в качестве способа защиты - признания недействительным зарегистрированного права.

По результатам исследования объемного практического материала обращено внимание на то, что в случае неправомерного изменения записи в ЕГРП потерпевшие заявляли требования разного рода: о признании внесенной записи в реестр или регистрации права недействительной, признании незаконными действий регистрирующего органа. Суды отказывали в удовлетворении таких требований, указывая, что данный способ защиты не предусмотрен в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.02.2006 N Ф03-А73/05-1/4988; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.10.2005 N Ф04-7153/2005)

Отсутствие единого подхода к заявляемым требованиям и какой-либо единообразной судебной практики по данной категории дел приводило к тому, что по результатам их рассмотрения судебные инстанции указывали на избрание ненадлежащего способа защиты как не предусмотренного законодательством (Постановление ФАС Московского округа от 13.03.2006 N КГ-А41/1292-06, Постановление ФАС Центрального округа от 07.08.2008 по делу N А09-7738/07, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.09.2009 по делу N А33-17183/08)

В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП (п. 52 Постановления N 10/22).

При этом в Постановлении N 10/22 также отмечено, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ (в настоящее время - КАС РФ) или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений (в настоящее время - административных), не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество (п. 56 Постановления N 10/22).

Регистрация права - это не сделка, не нормативно-правовой акт, не ненормативный правовой акт, а акт признания государством возникновения, перехода или прекращения права. Следовательно, зарегистрированное право (свидетельство о государственной регистрации права, запись в ЕГРП) подлежит оспариванию не путем признания его недействительным (как то установлено при оспаривании сделок и правовых актов), а при помощи установленных гражданским законодательством способов защиты - признание права собственности, истребование из чужого незаконного владения и др.^[36]

Свидетельство о государственной регистрации, так же как и выписка из ЕГРП, - это документ, подтверждающий внесение соответствующей записи в реестр. Оспоренное посредством предъявления соответствующего иска право прекращает их правоустанавливающий характер. Признавать их недействительными не нужно. Так же, как и не нужно требовать аннулирования записи в ЕГРП. Решение суда, которым оспорено или установлено право, является основанием для внесения соответствующей записи в Реестр.

Иск о признании зарегистрированного права отсутствующим - это разновидность негаторного иска (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты права собственника от нарушений, не связанных с лишением владения")

То есть между введенным высшими судами способом, именуемым как "признание зарегистрированного права отсутствующим", и таким гибридным явлением, как "признание недействительным зарегистрированного права", нельзя ставить знак равенства.

Отсутствие единой судебной практики по данному вопросу создает немало проблем при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав. Вместо классических исков (таких как применение последствий недействительности сделки, истребование из чужого незаконного владения, признание права собственности и др.) лицо, право которого нарушено, заявляет пресловутое "признать зарегистрированное право недействительным", полагая, что это и есть тот самый способ, предназначенный для восстановления нарушенного равновесия.

Возникает вопрос: что должен сделать ответчик в итоге? Возвратить вещь истцу? Не чинить ему препятствия в чем-либо? В итоге цель, которую ставил перед собой истец, предъявляя иск о признании недействительным зарегистрированного права, не достигается, а права на недвижимость, по сути, не восстанавливаются.

Если ответчик по иску об оспаривании зарегистрированного права не совершит в пользу действие, необходимое для восстановления нарушенного права (возврат из незаконного владения и др.), то необходимо будет вновь судиться, т.е. идти в суд с иском, соответствующим нарушению (об истребовании имущества из незаконного владения, признании права собственности и др.).^[37]

Полагаем, что Верховному Суду РФ надлежит прекратить порочную практику "недействительности зарегистрированных прав" и направить суды районного звена по пути, избранному Постановлением N 10/22 еще в 2010 г. В противном случае субъектам гражданских правоотношений будет сложно обеспечить необходимую и полную защиту нарушенных прав на недвижимость в судебном порядке.

Следует выделить наиболее актуальные, с точки зрения правоприменительной практики, судебные решения по обжалованию действий Управления Росереестра, подтверждающие позицию Управления.

1. При государственной регистрации ипотеки в силу закона, возникшей из договора купли-продажи с участием несовершеннолетних детей в период зарегистрированного брака их родителей, не требуется ни согласия органа опеки и попечительства, ни нотариально удостоверенного согласия супруга, не участвовавшего в сделке, поскольку требования пункта 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не распространяются на случаи, когда залог возникает в силу закона.

Гражданин А. и Гражданка Б., действующая от имени двух своих несовершеннолетних детей, выступая в качестве покупателей, в июле 2012 года заключили с Фондом договор купли-продажи жилого дома. Условиями договора была предусмотрена оплата в рассрочку и обеспечение исполнения обязательств покупателей по оплате – залог в силу закона.

Указанные лица обратились в Управление с заявлениями о регистрации перехода права собственности от Фонда к гражданам, регистрации права собственности на жилой дом Гражданина А. и двух его несовершеннолетних детей и регистрации залога жилого дома в силу закона в пользу Фонда. Управление осуществило соответствующие регистрационные действия, в том числе, зарегистрировало обременение в виде залога.

Через два года ввиду просрочки покупателями исполнения обязательства по оплате Фонд обратился в суд общей юрисдикции с требованием о взыскании денежных средств по договору купли-продажи жилого дома и об обращении взыскания на предмет залога. Суд общей юрисдикции удовлетворил заявленные Фондом требования, решение вступило в силу.

Позднее, Гражданин А. и Гражданка Б., действующая от имени двух своих несовершеннолетних детей, обратились в суд общей юрисдикции с заявлением о признании недействительной ипотеки на жилой дом.

Граждане считали, что для передачи в залог имущества, принадлежащего, в том числе, несовершеннолетним детям, требовалось разрешение органа опеки и попечительства соответствующего публично-правового образования. Также истцы полагали, что поскольку Гражданин А. и Гражданка Б. состояли в зарегистрированном браке, для передачи в залог приобретенного в период брака жилого дома требовалось нотариально удостоверенное согласие Гражданки Б. В отсутствие перечисленных документов, обременение, по их мнению, не подлежало государственной регистрации.

Решением суда общей юрисдикции требования вышеуказанных граждан оставлены без удовлетворения.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с частью 3 статьи 335 ГК РФ, если предметом залога является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица либо уполномоченного органа, такое же согласие или такое же разрешение необходимо для передачи этого имущества в залог, за исключением случаев, когда залог возникает в силу закона.

Поскольку в рассмотренном гражданском споре предметом договора купли-продажи являлось недвижимое имущество, оплата стоимости которого должна производиться в рассрочку, в соответствии с положениями части 5 статьи 488 ГК РФ с момента передачи объекта недвижимости покупателям и до его оплаты указанное недвижимое имущество, которое в соответствии с положениями части 1 статьи 488 ГК РФ является товаром, проданным в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Суд общей юрисдикции, учитывая указанные нормы закона, сделал вывод, что нотариальное согласие супруга, как и согласие органа опеки и попечительства, для регистрации ипотеки жилого дома не требовалось.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истцы обратились с апелляционной жалобой в Судебную коллегию по гражданским делам областного суда.

Определением суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

2. Отказ в государственной регистрации прав на объект недвижимости, обусловленный проведенной государственной регистрацией перехода права на данный объект недвижимого имущества к иному лицу, по ранее принятым документам, правомерен.

Гражданин Г. 19.03.2015 обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение – офис, расположенное в здании многоквартирного жилого дома.

В качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию заявителем было представлено решение суда общей юрисдикции от 17.11.2014, вступившее в законную силу 26.02.2015. В резолютивной части данного судебного постановления указано – произвести государственную регистрацию перехода права собственности на спорное нежилое помещение от гражданина Е. к гражданину Г.

На спорное нежилое помещение 02.04.2014 был наложен арест на основании определения суда общей юрисдикции по иному гражданскому делу.

Уведомлением о приостановлении государственной регистрации от 01.04.2015 государственная регистрация права собственности на спорное имущество была приостановлена сроком до 30.06.2015 на основании заявления гражданина Г., поданного в связи с необходимостью в оформлении необходимых документов.

Сообщением об отказе от 07.08.2015 в государственной регистрации прав на спорное нежилое помещение гражданину Г. было отказано. Причиной отказа послужило наличие ограничения прав на спорное нежилое помещение в виде ареста.

Между тем, 22.07.2015 поступило заявление о государственной регистрации права собственности на спорное нежилое помещение от Банка.

Государственная регистрация была приостановлена 24.07.2015 на основании заявления Банка сроком на три месяца.

Позднее, 13.08.2015, в Управление поступило заявление от гражданина Г. о государственной регистрации права собственности на спорное нежилое помещение.

Государственный регистратор, 26.08.2015, направил гражданину Г. уведомление о приостановлении государственной регистрации, вынесенное на основании абзаца 9 пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон № 122-ФЗ) - государственная регистрация приостанавливается при наличии ранее поданных документов на государственную регистрацию, по которым решение о государственной регистрации не принято, государственная регистрация в этом случае приостанавливается до завершения государственной регистрации перехода права на данный объект недвижимого имущества по ранее принятым документам.

Затем, 09.02.2017, по ранее поданным документам было принято решение о регистрации права собственности Банка, в связи с чем, в этот же день, по заявлению гражданина Г., государственный регистратор принял решение об отказе в государственной регистрации права ввиду того, что имелись противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами (абзац 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона № 122-ФЗ).

Так, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), по состоянию на 09.02.2017, ранее наложенные аресты, прочие ограничения сняты и по ранее поданному Банком заявлению от 22.07.2015 принято решение о проведении государственной регистрации права собственности на спорное нежилое помещение.

Полагая, что решение об отказе в государственной регистрации права является незаконным, гражданин Г. обратился в суд общей юрисдикции с административным исковым заявлением.

Решением суда общей юрисдикции требования гражданина Г. оставлены без удовлетворения.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что для государственной регистрации права собственности гражданина Г. на спорное нежилое помещение имелись противоречия между заявленными гражданином Г. и уже зарегистрированными за Банком правами.

Определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Отказывая в удовлетворении жалобы, суд апелляционной инстанции посчитал, что суд первой инстанции правильно пришел к выводу об отказе в их удовлетворении, указав, что на момент подачи заявления Банком нерассмотренных заявлений о регистрации прав гражданина Г. на спорное нежилое помещение не имелось, представленные гражданином Г. документы (решение суда общей юрисдикции от 17.11.2014) не свидетельствуют о наличии преимущественных прав на регистрацию перехода права, решение принято в соответствии с требованиями закона.

Судебная коллегия полагает выводы суда по существу правильными, доводы апелляционной жалобы не могут являться основанием для его отмены, поскольку не опровергают правильности его выводов.

Судом первой инстанции правильно установлена периодичность поступления заявлений на государственную регистрацию прав от гражданина Г. и от Банка. Ввиду погашения в ЕГРН записи об ограничениях, государственная регистрация права произведена по ранее поданным документам за Банком.

Согласно статье 20 Федерального закона № 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Принимая во внимание, что пунктом 7 статьи 16 Федерального закона № 122-ФЗ предусмотрено, что регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав, которая проводится в последовательности, определенной порядком приема документов, и заканчиваются государственной регистрацией со дня внесения соответствующей записи о праве; уполномоченным органом оснований для отказа в государственной регистрации не установлено; на основании ранее поданного заявления осуществлена государственная регистрации прав; отказ в государственной регистрации прав гражданину Г. при указанных обстоятельствах является правильным; оснований для удовлетворения требований у суда не имелось.

Кроме того, по мнению суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы не могли являться основанием для отмены решения суда, поскольку основаны на субъективной оценке апеллянтом обстоятельств дела и неверном толковании материального права, фактически направлены на оспаривание зарегистрированного права и наличие оснований для государственной регистрации прав Банка, оспаривание зарегистрированного права означает оспаривание правоустанавливающих документов, представленных на государственную регистрацию права и связанной с ними государственной регистрации права и подлежит защите в порядке гражданского судопроизводства.

Руководствуясь практикой Европейских стран, где все понятия права собственности, о которых мы говорили, раскрыты на уровне конвенций, взаимных международных договоров, национального права стран ЕС. В свое время многие из  них были взяты из английского права. Там право собственности более детально прописано еще с 13 века.^[38]

Назрела необходимость принятия нового закона «О собственности», который вот уже несколько лет обсуждается в Государственной Думе.

В новом законе о собственности должно быть и понятие титульного и фактического владельца, и корпоративный покров, и абсолютная защита права собственности, и принцип приоритета, когда право собственности абсолютно перед претензией третьих лиц — там есть. В законе должен быть перечислен исчерпывающий перечень причин ареста, изъятия, и должна быть введена обязательная компенсация государства.

Сейчас компенсация у нас прописана очень широко и иллюзорно. А должно быть прописано четко: компенсация должна выплачиваться за счет казны РФ в случае, если виновна РФ, если виновен субъект РФ, то за счет казны субъекта РФ, если муниципальное образование виновно, то за его счет. Более того, должна быть прописана оценка собственности. Сейчас у нас оценка производится по заниженной стоимости, а должна – исключительно из рыночной стоимости. Также должны быть прописаны сроки компенсации. В некоторых случаях, как например, в случае стихийных бедствий, должна быть обязательная компенсация. Сейчас у нас де-факто волей президента в ряде случаев компенсировали пострадавшее имущество, но это политическая воля. А это не должно зависеть от воли президента.

Насущные проблемы поможет решить закон «О собственности»

Например, проблему персонализации ответственности. У нас часто встречаются случаи, когда чиновник наносит ущерб частной собственности. Но получается, что государство не хочет нести ответственность за него. Оно перекладывает ответственность на чиновника, и его просто увольняют. В законе «О собственности» же будет прописано, что в случае очевидных фактов, свидетельствующих о том, что чиновник был при исполнении обязанностей и выступал от имени государства, чиновник несет ответственность перед государством, но при этом перед собственником несет ответственность государство в лице казначейства. При этом должна быть прописана не только компенсация фактических потерь, но и потерь упущенной выгоды, а также компенсация нанесенного морального вреда.

Охраняться собственность должна независимо от того, оформлена она или нет. Когда появится такой закон, появится и стабильность. Почему у нас многие покупают недвижимость за рубежом? Потому что там гарантируется право собственности.

90% всех жалоб, которые приходят в администрацию президента, так или иначе связаны с собственностью. Государство не исходит из интересов защиты прав собственников, оно исходит из собственных интересов. Чиновники произвольно перечерчивают границы.

Например, в Краснодарском крае утрачено право собственности в связи с невозможностью его установления. Был у человека участок, он на него пришел, а там уже дом стоит. Пошел в администрацию со свидетельством на землю, а там ему говорят, что из-за того, что была неразбериха, было утрачено право собственности в связи с невозможностью установления собственника на месте. И владельцу ничего не положено, т.е. государство фактически совершило конфискацию и в итоге ничего не выплачивает.

В законе должно быть прописано понятие общенациональной собственности — достояние народа, которая обязана охраняться государством. И в случае его нарушения государство будет обязано защищать достояние народа.

Заключение

Изучая институт защиты права собственности и других вещных прав нельзя не увидеть определенные проблемы в применении этого института. Эти проблемы касаются не только прав собственников, но прав добросовестных приобретателей, которые в свою очередь тоже должны защищаться государством. А для полноценной защиты прав добросовестных приобретателей необходимо наличие правовой базы, которой смогут воспользоваться суды при разрешении споров в этой области. Именно таким образом можно защитить права собственников и других законных владельцев.

Исходя из всего вышеизложенного, я считаю целесообразным внести следующие изменения в действующие нормативно-правовые акты Российской Федерации:

- предлагаю пункт 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ дополнить словосочетанием следующего содержания: “, а также в случае признания судом этого лица добросовестным приобретателем спорного имущества” и изложить пункт 2 статьи 218 Гражданского кодекса в следующей редакции: “Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, иной сделки об отчуждении этого имущества, а также в случае признания судом этого лица добросовестным приобретателем спорного имущества”.

Данное изменение редакции статьи 218 ГК РФ позволит легитимировать отказ в удовлетворении виндикационного иска собственника к добросовестному приобретателю в качестве основания прекращения права собственности на спорное имущество у собственника и возникновения этого права у добросовестного приобретателя.

- дополнить пункт 2 статьи 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” словами “произведено не полностью или” и изложить ее в следующей редакции: “Компенсация, предусмотренная пунктом 1 настоящей статьи, выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества, взыскание по исполнительному документу произведено не полностью или не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей”.

Скорее всего, законодатель хотел видеть смысл пункта 2 статьи 31.1 Закона в том, что если в течение года взыскание присужденной суммы в полном объеме не произведено, то оставшаяся невзысканной ее часть выплачивается за счет казны РФ. Однако правило п. 2 статьи 31.1 Закона по буквальному смыслу означает, что если в течение года по исполнительному документу будет взыскана хотя бы ничтожная часть присужденной суммы, право на компенсацию не возникнет, что вступает в противоречие с пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса РФ, в которой говорится о полном возмещении лицу причиненных убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Именно такое ограничение и содержится в этой же статье: “не может превышать один миллион рублей ”.

Право собственности должно соблюдаться независимо от имущественного положения, размеров собственности, все собственники должны быть равны.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 32. Ст. 3301.

2. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ред. от 03.07.2016) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 30. Ст. 3594.

3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (ред. от 23.06.2015) // Российская газета. 2010. 21 мая.

4. Барщевский, М.Ю. Все о наследовании, купле-продаже, дарении, мене движимого и недвижимого имущества / М.Ю. Барщевский. - Москва: СИНТЕГ, 2015. - 128 c.

4. Взаимодействие органов имущественного блока Санкт-Петербурга с юридическими и физическими лицами по вопросам оборота государственного недвижимого имущества и управления государственной собственностью. - М.: Леонтьевский центр, 2015. - 624 c.

5. Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость / Под общей В.Н. Соловьева. - М.: Юрайт, 2015. - 464 c.

6. Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость. - М.: Юрайт, 2016. - 448 c.

7. Документы для оформления сделок с недвижимым имуществом. - М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. - 160 c.

8. Документы для оформления сделок с недвижимым имуществом. - М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. - 256 c.

9. Ланге О правах собственности супругов по древнерусскому праву / Ланге. - М.: Книга по Требованию, 2015. - 171 c.

10. Краснова С.А. Система способов защиты вещных прав: Монография. М.: Инфра-М, 2016. 148 с.

11. Оглоблина, О. М. Аренда недвижимого имущества. Комментарии и образцы документов / О.М. Оглоблина, М.Ю. Тихомиров. - М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2016. - 888 c.

12. Пугачев Е.В. Критерии и условия применения исков о признании права на объект недвижимости отсутствующим // Имущественные отношения в РФ. 2013. N 11. С. 103 - 108.

13. Петрова С.М. Споры о регистрации прав на недвижимость // Юстиция. 2016. N 3. С. 47 - 48.

14. Скидмор, Томас Права человека на собственность / Томас Скидмор. - Москва: ИЛ, 2014. - 448 c.

15. Тамбовцев, В.Л. Права собственности, приватизация и национализация в России / В.Л. Тамбовцев. - М.: Новое литературное обозрение (НЛО), 2010. - 334 c.

16. Тихомирова, Л. В. Защита права собственности и иных прав на имущество. Комментарии, судебная практика и образцы документов / Л.В. Тихомирова, М.Ю. Тихомиров. - М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. - 112 c.

17. Толчеев, Н. К. Настольная книга судьи по спорам о праве собственности / Н.К. Толчеев, С.В. Потапенко. - М.: ТК Велби, Проспект, 2016. - 240 c.

18. Цитович, П.П. К учению о способах приобретения права собственности по русскому праву / П.П. Цитович. - М.: ЁЁ Медиа, 2013. - 880 c.

19. Чучи, С.Ю. Обзор судебной практики. Защита права собственности. Выпуск 1 / С.Ю. Чучи. - М.: Проспект, 2014. - 779 c.

20. Штейнингер, В.И. К вопросу о праве собственности на изобретение, сделанное служащим / В.И. Штейнингер. - М.: ЁЁ Медиа, 2014. - 366 c.

21. Энгельман, И.Е. О приобретении права собственности на землю / И.Е. Энгельман. - М.: Книга по Требованию, 2013. - 219 c.

22.www.vsrf.ru

1. ГК РФ ↑

2. Барщевский, М.Ю. Все о наследовании, купле-продаже, дарении, мене движимого и недвижимого имущества / М.Ю. Барщевский. - Москва: СИНТЕГ, 2015. - 12 c. ↑

3. Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость / Под общей В.Н. Соловьева. - М.: Юрайт, 2015. - 46 c. ↑

4. Скидмор, Томас Права человека на собственность / Томас Скидмор. - Москва: ИЛ, 2014. - 145 c. ↑

5. Тамбовцев, В.Л. Права собственности, приватизация и национализация в России / В.Л. Тамбовцев. - М.: Новое литературное обозрение (НЛО), 2010. - 164 c ↑

6. Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость. - М.: Юрайт, 2016. - 167 ↑

7. Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость. - М.: Юрайт, 2016. - 226 ↑

8. Цитович, П.П. К учению о способах приобретения права собственности по русскому праву / П.П. Цитович. - М.: ЁЁ Медиа, 2013. - 678 c ↑

9. Барщевский, М.Ю. Все о наследовании, купле-продаже, дарении, мене движимого и недвижимого имущества / М.Ю. Барщевский. - Москва: СИНТЕГ, 2015. - 78 c. ↑

10. Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость / Под общей В.Н. Соловьева. - М.: Юрайт, 2015. - 234 c. ↑

11. Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость. - М.: Юрайт, 2016. - 48 ↑

12. Петрова С.М. Споры о регистрации прав на недвижимость // Юстиция. 2016. N 3. С. 47 - 48. ↑

13. Краснова С.А. Система способов защиты вещных прав: Монография. М.: Инфра-М, 2016. 98 с. ↑

14. Краснова С.А. Система способов защиты вещных прав: Монография. М.: Инфра-М, 2016. 14 с. ↑

15. Толчеев, Н. К. Настольная книга судьи по спорам о праве собственности / Н.К. Толчеев, С.В. Потапенко. - М.: ТК Велби, Проспект, 2016. - 134 ↑

16. Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость / Под общей В.Н. Соловьева. - М.: Юрайт, 2015. - 338 c. ↑

17. Петрова С.М. Споры о регистрации прав на недвижимость // Юстиция. 2016. N 3. С. 47 - 48. ↑

18. Барщевский, М.Ю. Все о наследовании, купле-продаже, дарении, мене движимого и недвижимого имущества / М.Ю. Барщевский. - Москва: СИНТЕГ, 2015. - 83 c. ↑

19. Тамбовцев, В.Л. Права собственности, приватизация и национализация в России / В.Л. Тамбовцев. - М.: Новое литературное обозрение (НЛО), 2010. - 89 c ↑

20. Толчеев, Н. К. Настольная книга судьи по спорам о праве собственности / Н.К. Толчеев, С.В. Потапенко. - М.: ТК Велби, Проспект, 2016. - 180 ↑

21. www.vsrf.ru ↑

22. www.vsrf.ru ↑

23. Скидмор, Томас Права человека на собственность / Томас Скидмор. - Москва: ИЛ, 2014. - 254 c ↑

24. Толчеев, Н. К. Настольная книга судьи по спорам о праве собственности / Н.К. Толчеев, С.В. Потапенко. - М.: ТК Велби, Проспект, 2016. - 76 ↑

25. Пугачев Е.В. Критерии и условия применения исков о признании права на объект недвижимости отсутствующим // Имущественные отношения в РФ. 2013. N 11. С. 103 - 108. ↑

26. Цитович, П.П. К учению о способах приобретения права собственности по русскому праву / П.П. Цитович. - М.: ЁЁ Медиа, 2013. - 558 c. ↑

27. ГК РФ ↑

28. Тихомирова, Л. В. Защита права собственности и иных прав на имущество. Комментарии, судебная практика и образцы документов / Л.В. Тихомирова, М.Ю. Тихомиров. - М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. - 62 c. ↑

29. www.vsrf.ru ↑

30. Тихомирова, Л. В. Защита права собственности и иных прав на имущество. Комментарии, судебная практика и образцы документов / Л.В. Тихомирова, М.Ю. Тихомиров. - М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. - 58 c. ↑

31. Чучи, С.Ю. Обзор судебной практики. Защита права собственности. Выпуск 1 / С.Ю. Чучи. - М.: Проспект, 2014. - 259 c. ↑

32. Чучи, С.Ю. Обзор судебной практики. Защита права собственности. Выпуск 1 / С.Ю. Чучи. - М.: Проспект, 2014. - 678 c. ↑

33. Толчеев, Н. К. Настольная книга судьи по спорам о праве собственности / Н.К. Толчеев, С.В. Потапенко. - М.: ТК Велби, Проспект, 2016. - 147 ↑

34. Толчеев, Н. К. Настольная книга судьи по спорам о праве собственности / Н.К. Толчеев, С.В. Потапенко. - М.: ТК Велби, Проспект, 2016. - 56 ↑

35. Тихомирова, Л. В. Защита права собственности и иных прав на имущество. Комментарии, судебная практика и образцы документов / Л.В. Тихомирова, М.Ю. Тихомиров. - М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. - 112 c. ↑

36. Чучи, С.Ю. Обзор судебной практики. Защита права собственности. Выпуск 1 / С.Ю. Чучи. - М.: Проспект, 2014. - 563 c. ↑

37. Тихомирова, Л. В. Защита права собственности и иных прав на имущество. Комментарии, судебная практика и образцы документов / Л.В. Тихомирова, М.Ю. Тихомиров. - М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. - 112 c. ↑

38. Чучи, С.Ю. Обзор судебной практики. Защита права собственности. Выпуск 1 / С.Ю. Чучи. - М.: Проспект, 2014. - 479 c. ↑