Содержание:

ВВЕДЕНИЕ

В России на протяжении всего XX века отношения собственности в правовом плане не были урегулированы должным образом, а восприятие собственности только как экономической категории приводило к бесправию права собственности как объективной составляющей системы правовых норм, регулирующих данные отношения. В настоящее время гражданское законодательство возвращает отношениям собственности их подлинное содержание и ставит своей целью создать широкий слой частных собственников, который стал бы социальной опорой нынешних политических и экономических преобразований.

Таким образом, актуальность темы работы обусловлена следующими существенными факторами.

Во-первых, творческим характером современной юридической науки по проблемам имущественных отношений.

Во-вторых, позитивным и негативным опытом развития рыночной экономики.

В-третьих, изучение оснований прекращения права собственности поможет более глубоко выявить роль имущественных отношений в жизни общества.

Объектом исследования являются современные отношения собственности в контексте преломления их в законодательстве и юридической практике.

Предмет исследования составляют правоотношения, складывающиеся в сфере правового регулирования отношений приобретения и прекращения права собственности, перспективы совершенствования правовой базы, сравнительный анализ иностранного законодательства, классификация способов приобретения и прекращения права собственности в гражданском праве России.

Цель исследования состоит в том, чтобы раскрыть и охарактеризовать основания приобретения и прекращения права собственности на основе использования широкого круга научно-правовых актов и научно-правовой литературы.

Достижения поставленных целей предполагает решение следующих задач:

исследовать общую характеристику института права собственности в гражданском праве России

рассмотреть основные условия приобретения права собственности;

исследовать классификацию оснований приобретения права собственности;

раскрыть, первоначальные основания и производные способы приобретения права собственности;

проанализировать основания прекращения права собственности.

В дореволюционной России учение об эволюции института права собственности разрабатывалось весьма широко. С. Витте, Л. Герваген, С.Е. Десницкий, А.П. Куницин, Д.И. Мейер, К.А. Неволин, П.Б. Струве, Г.Ф. Шершеневич исследовали институт права частной собственности и давали достаточно развернутые и полные характеристики понятия права собственности. Немало внимания в историческом аспекте уделяли данному институту известные историки Г.В. Вернадский, В.О. Ключевский, С.Ф. Платонов, С.М. Соловьев.

Ученые, проводившие исследования вопросов частной собственности в советском периоде (С.С. Алексеев, А.В. Венедиктов, О.А. Красавчиков, В.С. Нерсесянц, В.И. Сергеевич, Ю.К. Толстой, Р.О. Халфина и некоторые другие), основывались на идеях марксистской идеологии и нередко им приходилось подгонять под нее свои научные трактовки. Что же касается доктрины марксизма, то она резко отрицательно относилась к частной собственности. Отсюда отрицание частной собственности привело к негативным историческим и экономическим последствиям для населения Советского Союза, переживших раскулачивание, принудительную коллективизацию, выселение народов с насиженных веками земель, непредсказуемую приватизацию, финансовые кризисы и т. д. Как не согласиться здесь с Р. Далем, сказавшим: «.Кто хочет отменить частную собственность, тот должен сначала переплавить естество человека и слить человеческие души в какое-то невиданное коллективно-чудовищное образование».^[1]

Закон «О собственности в CCCP»^[2] 1991 года «реставрировал» институт частной собственности. Однако постсоветская юридическая наука до сих пор остро нуждается в понимании качественных и количественных характеристик права частной собственности, в подробном анализе процесса становления этого института, которое происходило под влиянием римского права и западно-европейских философско-правовых учений. Над разрешением проблем частной собственности в постсоветский период не перестают трудиться известные цивилисты и ученые Е.А. Суханов, К.И. Скловский, В.П. Камышанский, В.П. Мозолин, А.Е. Черноморец и др. В то же время разрабатывалось и принималось огромное количество нормативных актов по регулированию вопросов собственности. Однако теоретические дискуссии по институту частной собственности не утихают. В этих условиях необходимы новые исследования, направленные на унификацию понимания происшедших нововведений, устранение возникших и недопущение новых коллизий в правовой системе. Требуется дальнейшее комплексное и всестороннее изучение института права частной собственности, расширение диапазона исследований.

1 Основания приобретения права собственности

1.1 Общие условия приобретения права собственности

Право собственности, как и любое другое субъективное право, возникает на основании определенных правопорождающих юридических фактов. В ГК они названы основаниями приобретения права собственности. Основания приобретения права собственности разнообразны. В собственность лица поступают вещи, которые ранее не были объектами права собственности. Из старых материалов изготавливаются новые вещи. В процессе хозяйственного оборота вещи переходят от одних лиц к другим. Такое событие, как появление плодов ведет к возникновению на них права собственности у титульного владельца плодоносящего растения. Право собственности наследника на наследуемое имущество возникает на основании сложного юридического состава, включающего в себя событие - смерть наследодателя, одностороннюю сделку – завещание (если таковое было составлено), одностороннюю сделку по принятию наследства.

Единого перечня оснований приобретения права собственности в законе нет. Основные и наиболее распространенные из них перечислены в гл. 14 ГК.

В научной и учебной литературе для обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение права собственности, помимо категории «основания» традиционно используется и иная категория – «способы» приобретения права собственности.

Соотношение этих двух категорий, смысловое содержание, которое вкладывается в каждое из них, является сложным и дискуссионным вопросом науки гражданского права. Единства мнений по этому поводу среди ученых нет.

Сложность в выработке единой и четкой позиции о том, что понимать под основаниями, а что под способами приобретения права собственности, связана, с одной стороны, с общей проблемой построения единой и непротиворечивой теории юридических фактов. Другое, более простое объяснение можно найти в том, что «основания» приобретения права собственности – это легальное понятие, используемое в ГК (ст. 218), в то время как «способы» приобретения права собственности – понятие доктринальное и ни его содержание, ни его объем в законе не раскрываются.

В научной и учебной литературе встречаются разные подходы к использованию этих понятий. В ряде случаев между «основаниями» и «способами» ставится знак равенства, они рассматриваются как взаимозаменяющие категории, обозначающие установленные законом юридические факты, лежащие в основе возникновения права собственности.^[3] Иногда, прямо не утверждая об их тождестве, авторы используют их, не проводя между ними четкого различия.^[4] Существуют такие подходы, где каждый наделяется особым юридическим смыслом.

По мнению Л.В. Санниковой, под приобретением права собственности следует понимать совокупность юридических и фактических действий, с которыми закон связывает возникновение права собственности. Юридические действия Л.В. Санникова называет «основаниями», фактические действия – «способами» приобретения права собственности. Подчеркивается, что «оснований» самих по себе недостаточно для того, чтобы право собственности возникло. Необходимо совершение определенных фактических действий – «способов». В качестве примера приводится договор купли-продажи, указанный как основание приобретения права собственности в п. 2 ст. 218 ГК. Его заключение порождает у покупателя не право собственности на вещь, а лишь право требовать ее передачи, обязательственное по своей природе. Право собственности возникает у покупателя лишь с момента фактической передачи вещи (ст. 223 ГК).^[5] Сходную позицию в свое время высказывал известный дореволюционный цивилист Д.И. Мейер.^[6]

Возможность различной трактовки категории «способ» как действия в рамках одного подхода не позволяет признать его универсальность для всех случаев приобретения права собственности.

Весьма интересна другая позиция, где «способы» как бы предшествуют «основаниям» и лежат в основе возникновения последних. Согласно этой позиции «основания» аналогичны титулам собственности. Сами же титулы, в свою очередь, приобретаются различными способами, перечисленными в гл. 14 ГК.^[7] Такая модель вполне возможна, но вряд ли применима как общее правило для приобретения права собственности. О «способах» возникновения юридических фактов можно говорить, к примеру, когда под юридическими фактами понимаются определенные состояния (нахождение в зарегистрированном браке и др.). Брак между супругами – одно из обязательных условий и один из обязательных элементов сложного состава для возникновения общей совместной собственности на совместно нажитое супругами имущество. Сам брак, в свою очередь, возникает на основании определенных юридических фактов – согласие супругов на вступление в брак, регистрация брака в органах загса. Однако построить универсальную модель соотношения «оснований» и «способов» приобретения права собственности на этой основе вряд ли получится.

Поэтому, исходя из объективной сложности в решении вопроса о соотношении понятий «основание» и «способ» приобретения права собственности, в дальнейшем в данном параграфе акцент будет делаться на категории «основания» как на легальном понятии, используемом в законе. Термин «способ» будет использоваться как заменяющий термин «основание», учитывая длительную историю использования термина «способ» в российской и советской цивилистике.

2.2 Классификация оснований приобретения права собственности

Гражданское законодательство содержит обширный перечень способов приобретения лицом права на вещи. Способы эти по своей природе представляют собой различные юридические факты, наличие которых, наряду с указанием на такую возможность в законе, связывается с возникновением у лица субъективного права собственности на конкретную вещь. При этом ГК совершенно не содержит какой-либо четкой систематизации оснований возникновения права собственности.
Традиционной в современной цивилистической науке является классификация способов возникновения права собственности на первоначальные и производные. В основании общепринятой современной доктриной классификации способов возникновения права собственности лежит критерий согласованности воли предшествующего собственника и приобретателя, т.е. возникновения права собственности у приобретателя ставится в зависимость от воли предшествующего собственника. «Первоначальные способы характеризуются тем общим для них моментом, что они не связаны с волей предшествующего собственника, поскольку имущество не имеет собственника, либо его воля не принимается во внимание. Поэтому порядок приобретения права собственности первоначальным способом определяется самим законом, а не соглашением между новым и предшествующим собственником». Этой же позиции придерживается большинство исследователей. ^[8]

Однако субъективное право по господствующему мнению не может возникнуть непосредственно из закона. Правовые последствия помимо юридических фактов не возникают. Именно юридические факты, а не закон определяют саму возможность возникновения права собственности. Здесь уместно сказать, что придание законом определенному факту юридического значения, является частью фактического состава, в результате которого только создаются предпосылки для возникновения права собственности. Более того, в сфере частного права ни одно лицо не может помимо своей воли ни приобрести для себя каких-либо прав, ни лишиться их. Случаи принудительного прекращения права собственности на вещь помимо воли собственника и как следствие возникновение права собственности на принудительно изъятую вещь у приобретателя, таким образом, лежат за пределами частного права. Включение соответствующих норм в гражданское законодательство оправдано только и исключительно удобством, которое предоставляет применение такой юридической техники.

Иную позицию относительно к традиционной классификации одним из первых выразил Д.М. Генкин, который отмечал в частности, что производными считаются «такие способы, при которых приобретение права собственности данным лицом основывается на праве предшествующего собственника», и что «при наследовании по закону, являющемся производным способом приобретения права собственности, согласованная воля предшествующего собственника и приобретателя отсутствует… В этом случае воля предшествующего собственника вообще отсутствует…». Надо отметить, что впоследствии этой позиции стали придерживаться и авторы учебника под редакцией О.А. Красавчикова, которые первоначальными способами признавали такие, при которых «право собственности на определенное имущество возникает впервые либо независимо от воли предшествующего собственника», а производными «являются такие способы приобретения права собственности, при которых право нового собственника основывается на праве предшествующего собственника (т.е. имеет место правопреемство – переход прав от одного лица к другому)».
Существующие воззрения грешат смешением двух принципиально различных позиций. Первоначальные способы приобретения права собственности определяются как «независимые от права предшествующего собственника», а производные в свою очередь – как «возникающие по воле предыдущего собственника». Смешение позиций заключается в том, что если в обоснование первоначального способа приобретения права собственности лежит право, то производные способы раскрываются через наличие/отсутствие воли. Однако еще Б.Б. Черепахин убедительно показал, что при производном способе приобретения новый правообладатель приобретает определенное право лишь постольку, поскольку такое право принадлежало первоначальному правообладателю. Сущность производного право приобретения – в зависимости права приобретателя от права предшественника, хотя бы и возникновение его происходит помимо воли предшествующего собственника. Здесь думается уместно уточнить позицию автора в той части, что даже в тех случаях, когда право предшествующего собственника прекращается помимо его воли, у приобретателя право собственности всегда возникает по воле приобретателя, хотя бы и помимо воли предшественника.

Смешение позиций проявляется в том, что при построении классификации оснований возникновения права собственности в ее основу положены различные критерии, хотя таковой должен быть единым для всех выделяемых элементов.

Приводимые в литературе классификации относятся к попытке построения стройной системы юридических фактов, лежащих в основании возникновения права собственности. Основания возникновения права собственности – явление юридическое, представляющее собой совокупность обстоятельств, с которыми закон связывает в частности возникновение права собственности, т.е. являются юридическими фактами. В этом смысле основания возникновения права собственности необходимо отличать от способов его возникновения. На наш взгляд, «способ» применительно к возникновению права собственности есть экономическая категория. Понятие права собственности в экономическом смысле «равнозначно понятию способа производства», т.е. понятию собственности как отношению товарного обмена, способу распределения имущества в обществе. Здесь уместно привести следующее мнение О.Г. Ломидзе: «возникновение субъективных гражданских прав происходит различными способами, среди которых могут быть выделены две основные группы. В первом случае право возникает на объект, ранее не принадлежавший другому лицу. Например, возникновение субъективного гражданского права на конкретное социальное благо сопряжено с возникновением самого социального блага (объекта) и/или совершением юридического факта, вводящего его в качестве объекта в гражданский оборот. Во втором случае право возникает на объект, принадлежащий либо принадлежавший иному лицу, т.е. на такое социальное благо, которое уже участвует в качестве объекта в гражданском обороте». Действительно, если вещь впервые вовлекается в экономический оборот, то можно говорить о первоначальном способе приобретения права на нее. И наоборот, если вещь уже является объектом экономических отношений распределения – перед нами производственный способ приобретения прав на вещь. ^[9]

Рассматриваемая классификация должна осуществляться по юридическим основаниям возникновения права собственности, а не по экономическим способам его приобретения. Юридические факты в любом случае не могут быть классифицированы по экономическому содержанию.

Таким образом, на сегодняшний день существует два основных подхода в определении критериев классификации оснований приобретения права собственности. Одни исследователи разграничивают первоначальные и производные основания приобретения права собственности в зависимости от воли предшественника, другие – в зависимости от наличия самого права предшественника. Попытки примерить данные два подхода до настоящего времени не предпринимались. Между тем, совершенно очевидно, что возможность и необходимость такого примирения существует.

Думается, что в основе классификации юридических фактов, лежащих в самом основании права собственности необходимо различать все же в зависимости от ранее существовавшего права на вещь иного лица. Впоследствии, учитывая возможность перехода права собственности от одного лица в пользу другого как по воле предшествующего собственника, так и помимо ее, для построения следующего уровня классификации к случаям, когда право собственности приобретателя возникает на основании ранее существовавшего права в качестве критерия надлежит использовать волевой момент, т.е. наличие/отсутствие воли предшественника на передачу права собственности приобретателю. Предложенное разграничение по уровням обусловлено тем, что реализация воли, осуществляемая в рамках правоотношений возможна только и исключительно при наличии у лица соответствующего субъективного права. Что касается случаев, когда право собственности возникает независимо от права иного лица, полагаем, что вторым уровнем классификации с необходимостью должен стать либо факт не существования самой вещи, либо факт неизвестности или отсутствием предшествующего правообладателя. Поскольку перед нами по сути две разные классификации, вполне допустимо, что каждая из них будет иметь свой критерий классификации последующих уровней.

При этом новизна представляемой нами концепции состоит в том, что если традиционные воззрения исходят из приобретения права собственности по первоначальным способам в результате непосредственного присвоения лицом вещи (occupatio), а применительно к производным способам – в результате правопреемства, т.е. как следствие передачи вещи (traditio), то эта классификация позволяет для каждого класса оснований возникновения права собственности предусмотреть и приобретение права в результате присвоения, и в результате передачи.

В такой ситуации классификация оснований (юридических фактов) возникновения права собственности может быть представлена следующей схемой, к которой прежде необходимо дать соответствующие пояснения.
Когда возникновение права собственности у приобретателя обусловлено правом иного лица, то такое приобретение возможно как по воле предшествующего собственника, так и помимо его воли (как правило, в случаях указанных в законе, но обязательно по воле приобретателя). При этом возникновение права собственности на основании существовавшего либо существующего права иного лица означает, что приобретатель с достоверностью знает или должен знать, что данная вещь имеет собственника. Право собственности на вещь, которая уже имеет известного собственника, приобретается в результате правопреемства.

Приобретение права собственности на вещь независимо от ранее существовавших прав иного лица, всегда осуществляется исключительно волей приобретателя: как по причине создания ранее не существовавшей вещи, так и в виду того, что приобретатель с достоверностью не знает о том, что данная вещь имеет собственника, хотя бы он и мог это предполагать.

Таким образом, в основании приобретения права собственности, как и любого другого гражданского права, лежит частная воля приобретателя. Приобретение права собственности помимо воли приобретателя противоречит основным началам гражданского права и не соответствует природе субъективного права собственности. При этом важно, чтобы такая воля действительно существовала, поскольку в отсутствие воли, говорить о возникновении права собственности не приходится.

При первоначальных основаниях право собственности на вещь возникает либо впервые, т.е. в отношении вещи, которая ранее не имела собственника, либо, если вещь ранее находилась в собственности, действительность, объем и характер правомочий нового собственника не зависят от действительности права, объема и характера правомочий собственника предшествующего и определяются лишь в силу закона. Поэтому при первоначальных основаниях право собственности приобретается (возникает) в полном объеме. При производных – переходит к новому собственнику в том объеме, который был у предшествующего.

Деление обстоятельств, с которыми связывается приобретения права собственности, на первоначальные и производные в законе не проводится и является следствием его доктринального толкования. Важность такого деления велика, поскольку позволяет построить зависимость характера и действительности права нового собственника от характера и действительности права предыдущего, дает возможность проследить судьбу обременений собственности правами и правовыми притязаниями третьих лиц.^[10]

Для разграничения оснований (способов) приобретения права собственности на первоначальные и производные предлагаются различные критерии. Наиболее часто обращаются к критериям воли и правопреемства.

В соответствии с критерием воли производными основаниями (способами) признаются те, при которых новый собственник приобретает право на вещь по воле предыдущего собственника. Лишь при наличии воли бывшего собственника передать свое право новый собственник становится его правопреемником в отношениях с лицами, имевшими права или притязания на вещь.

Воля, как внутренняя психологическая направленность лица на достижение определенного результата, имеет юридическое значение лишь в случае, если она выражена вовне, совершено действие по изъявлению воли. Изъявление воли на достижение правового результата, а именно таким является переход права собственности к новому лицу, есть сделка. Руководствуясь критерием воли, к производным способам приобретения права собственности следует относить лишь основанные на сделках. Это могут быть сделки сами по себе или сделки, входящие в состав юридических фактов наряду с иными юридическими фактами. При отсутствии выраженного в сделке волеизъявления можно говорить лишь о первоначальных способах приобретения права собственности. Как следствие, обременения вещи правами третьих лиц, правовые притязания третьих лиц, основанные на их отношениях с прежним собственником, для нового собственника сохраняться не должны.

Разграничение оснований (способов) приобретения права собственности по критерию воли подвергается обоснованной критике. Законом прямо предусмотрены случаи, когда права и притязания сохраняются и при отсутствии волеизъявления прежнего собственника. Наглядным примером является наследственное правопреемство при наследовании по закону, когда воля наследодателя не была выражена в завещании (ст. 1111 ГК). Право собственности наследника здесь возникает при отсутствии воли наследодателя, но в то же время наследник является правопреемником наследодателя и несет обязательства перед его кредиторами в пределах стоимости полученного имущества (ст. 1175 ГК). Если наследник имеет право на обязательную долю в наследственной массе, он приобретает право собственности на имущество вопреки воле наследодателя, выраженной в завещании (ст. 1149 ГК). Тем не менее, его право также производно от прав наследодателя.

Концепция, основанная на критерии правопреемства, гораздо лучше, чем концепция, основанная на критерии воли, позволяет объяснить сохранение обременений при смене собственника имущества. Она по справедливости широко признана и наиболее распространена в правовой литературе. В ее рамках производными основаниями (способами) признаются те, при которых имеет место правопреемство в отношениях бывшего и нового собственников. Соответственно, первоначальными признаются те, при которых правопреемство отсутствует ^[11].

2.3 Первоначальные основания приобретения права собственности

Первоначальные основания (способы) приобретения права собственности: приобретение права собственности на вновь изготовленную вещь (п. 1 ст. 218 ГК); переработка (ст. 220 ГК); приобретение права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК); обращение в собственность общедоступных вещей (ст. 221 ГК); приобретение права собственности на бесхозяйное имущество (ст. 225 ГК); приобретение права собственности на движимые вещи, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК); приобретение права собственности на находку (ст. ст. 227 - 228 ГК); приобретение права собственности на клад (ст. 233 ГК); приобретательная давность (ст. 234 ГК); приобретение права собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные лицом, использующим имущество на законном основании (п. 1 ст. 218, ст. 136 ГК).

Создание или изготовление вещи (п. 1 ст. 218 ГК) для приобретения на нее права собственности требует соблюдения ряда условий. Во-первых, лицо создает или изготавливает вещь для себя. Во-вторых, материалы, из которых создается вещь, принадлежат ее изготовителю, в противном случае будут применяться правила ст. 220 ГК о переработке (спецификации). В-третьих, при создании (изготовлении) должны соблюдаться требования законов и иных нормативных актов.

Момент, когда возникает право собственности на вновь созданную вещь, в законе не определен. Поэтому для определения этого юридически значимого обстоятельства необходимо обращаться к иным областям знаний. В процессе создания (изготовления) вещи должен появиться новый объект материального мира. Критерии новизны определить исчерпывающим образом невозможно. Это может быть новизна химическая или физическая, если речь идет об изменении химической структуры или физического состояния (например, новый сплав металлов). Новизна может определяться особенностями хозяйственного использования, когда физическая природа претерпевает (изготовление из металла детали или механизма) или не претерпевает (распил бревна на дрова) существенного изменения. Новизна может относиться к сфере творчества, когда в результате приложения творческих усилий создается новая картина, скульптура и т.д.

Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК). Государственная регистрация представляет собой особую административную процедуру, которая регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Создание объекта недвижимости и государственная регистрация прав на него являются элементами состава, на основании которого возникает право собственности на недвижимость. При отсутствии государственной регистрации нельзя говорить о приобретении права собственности на объект недвижимости. Вопрос об основаниях возникновения прав на вновь создаваемое имущество является центральным применительно к регистрации прав на такие объекты, поскольку всякий раз, принимая решение по поводу этих объектов, регистрирующий орган определяет наличие или отсутствие таких оснований.

Таким образом, основанием возникновения права собственности на вновь созданный объект является участие в его создании в целях приобретения на него права собственности.

Разумеется, под целью приобретения права собственности должно пониматься не субъективное и ни на чем не основанное устремление лица, а цель, признанная в установленной форме другими участниками создания объекта.

При таком определении собственником нового объекта может стать и подрядчик, если он участвует в создании объекта не только в целях получения денежного вознаграждения, но и в целях приобретения права собственности на часть создаваемого объекта.

Таким образом, в соответствии с действующим законодательством любой собственник здания и сооружения является законным владельцем земельного участка, на котором расположен объект, даже в том случае, если у него отсутствуют документы, прямо устанавливающие это право, а в ЕГРП нет данных о его регистрации.^[12]

Однако на практике реконструкция объектов производится не только их собственниками. Весьма распространенным является передача собственником (как правило, государством) зданий и сооружений юридическим и физическим лицам на условиях их реконструкции. В таких случаях вопрос о правах на землю должен решаться в зависимости от формы передачи объекта. Если объект передается в собственность на основании сделки отчуждения с условием его реконструкции, то с момента регистрации права собственности на него по этому договору вопрос о правах на земельный участок может специально не ставиться. Но отношения между собственником объекта и застройщиком по реконструкции могут быть организованы иначе. Если право собственности застройщика на реконструированный объект возникает только с момента окончания его реконструкции, то вопрос о праве застройщика на соответствующий земельный участок должен быть решен до начала реконструкции, поскольку только в этом случае право собственности может быть зарегистрировано за застройщиком как создателем нового объекта.

Следующим условием законности создания нового объекта является установление отсутствия существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил. Как уже отмечалось, документом, подтверждающим это обстоятельство, может быть разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или акт приемки объекта в эксплуатацию.

Следует специально отметить, что эти документы служат не только подтверждением отсутствия существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, но и определяют момент юридического окончания строительства объекта. С этим моментом, с одной стороны, связано прекращение существования объекта как незавершенного, а с другой стороны, этот момент означает завершение создания объекта, после которого участвовать в его создании невозможно.

В связи с вопросом о законности создания объекта недвижимости как о необходимом условии регистрации прав на него следовало бы специально остановиться на соотношении регистрации прав на вновь созданные объекты и оформлением прав на самовольные постройки. Дополнительную актуальность данная проблема приобрела в связи с принятием Закона о дачной амнистии. Этот закон внес изменения в ст. 222 ГК РФ, посвященную самовольной постройке, а также определил специальный порядок оформления и государственной регистрации на объекты, принадлежащие гражданам и относящиеся к самовольному строительству.

При анализе правового режима самовольной постройки подлежат последовательному решению следующие вопросы.

1. Понятие самовольной постройки.

2. Последствия самовольной постройки.

3. Способы легализации самовольной постройки.

Первый вопрос включает в себя несколько подвопросов:

а) является ли самовольная постройка объектом недвижимости;

б) каковы критерии отнесения постройки к самовольной;

в) на какой момент следует определять, является ли объект самовольной постройкой.

Разумеется, нельзя разрешать ввод в эксплуатацию объекта, который построен без разрешения на строительство. Однако вопрос о том, что строительство завершено, и объект возможно использовать по назначению, должен быть решен именно органом, уполномоченным на выдачу таких разрешений. Вот почему в ГК РФ следовало бы предусмотреть порядок выдачи документов, подтверждающих возможность эксплуатации объектов самовольного строительства. Эти документы следовало бы рассматривать не в качестве подтверждающих законность строительства и разрешения использования объекта, а в качестве подтверждения факта окончания строительства и принципиальной возможности эксплуатации объекта.

Представляется, однако, что при тех же условиях возможен и иной, внесудебный порядок установления права собственности. Но для этого также необходимо внесение в законодательство изменений, которые давали бы право регистрирующему органу регистрировать права на новые объекты как при наличии разрешений на строительство, так и при последующем предоставлении согласий на строительство уже завершенных объектов.^[13]

Установив законность создания объекта недвижимости, можно перейти к установлению прав на него конкретных субъектов. Для этого подтверждению подлежит факт их участия в создании объекта. Доказательства такого участия будут варьироваться в зависимости от правового положения участника создания объекта.

Особую группу объектов недвижимости составляют объекты незавершенного строительства. По физическим характеристикам (прочная связь с землей, невозможность их перемещения без причинения им несоразмерного ущерба) они подпадают под определение недвижимости, которое дано в п. 1 ст. 130 ГК. Вместе с тем процесс создания новой вещи – здания, сооружения на этой стадии не завершен и о новом объекте гражданского права, в том виде, который намеревается получить его создатель, и на создание которого направлены его волевые усилия, говорить еще не приходится.^[14]

Двойственное положение объектов незавершенного строительства порождало большое количество споров. Учитывая большую стоимость указанных объектов, их вовлечение в имущественный оборот, как следствие необходимости юридической защиты прав их владельцев, в Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» была включена норма, в соответствии с которой незавершенные строительством объекты могут быть зарегистрированы в качестве объектов недвижимости, если их владелец намерен совершить с ними какую-либо сделку (п. 2 ст. 25). К такой регистрации прибегают, в частности, при заключении договоров купли-продажи незавершенного строительства, передачи объектов в залог.

Специфическим основанием приобретения права собственности является приобретение права собственности на самовольную постройку.

Самовольная постройка – объект, физически подпадающий под признаки объекта недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК), но создание которого является либо правонарушением (когда в действиях лица имеются признаки состава гражданского правонарушения - прежде всего вина), либо объективно-противоправным деянием (если состава правонарушения нет, но налицо нарушение действующего законодательства и подзаконных актов).

Нарушение норм права при строительстве п. 1 ст. 222 ГК связывает с любым из следующих обстоятельств: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, строительство без получения на это необходимых разрешений; существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил.

Такие действия, как правило, не могут являться юридическими фактами правообразующего характера, а потому не должны порождать положительных правовых последствий. Лицо, которое возвело самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности и обязано снести ее самостоятельно либо с привлечением третьих лиц, но за свой счет.

Однако снос самовольной постройки не всегда отвечает публичным интересам или интересам собственника земельного участка, на котором возведена постройка (предполагаемого потерпевшего от самовольного строительства). Поэтому в п. 3 ст. 222 ГК предусмотрен случай, когда самовольная постройка сохраняется и становится объектом права собственности. Это допускается лишь тогда, когда противоправные действия построившего ее лица нарушают условия получения землеотвода под строительство. При иных нарушениях единственно возможное последствие самовольных действий – снос строения.

Переработка (спецификация). Для развития общества создание новых вещей с использованием материалов, принадлежащих самому производителю общественного продукта или переданных ему другими лицами, имеет огромное значение. Правила о приобретении права собственности в результате переработки существовали уже в римском праве. Они были построены на простой и четкой логике. На нее обращал внимание еще Д.И. Мейер: «Именно в законодательстве Юстиниана встречается такое определение: когда лицо из чужого материала приготовит какое-либо изделие, вещь, то если вещь эта может быть обращена в прежнюю форму, она составляет собственность хозяина материала, а если прежнюю форму вещи восстановить нельзя, спецификант становится ее собственником и обязывается вознаградить хозяина материала за нарушение его права собственности»^[15].

Общее правило, установленное ст. 220 ГК, заключается в том, что собственником созданной вещи становится собственник материалов, из которых она изготовлена. Для приобретения права собственности не имеет значения, для кого переработчик изготовлял вещь: для себя, для собственника материалов или для третьего лица. Направленность воли переработчика на достижение тех или иных правовых последствий, по общему правилу (об исключениях скажем ниже), юридического значения не имеет, его действия носят характер юридического поступка, который порождает последствия независимо от намерения создать тот или иной правовой результат.

Правило о приобретении права на вещь собственником материалов не является императивным и может быть изменено договором, заключенным между собственником материалов и переработчиком.

Находка. Это действие (поступок) само по себе не ведет к возникновению права собственности у лица, нашедшего вещь. Нормы о находке, в первую очередь, защищают интересы собственника потерянной вещи и направлены на восстановление владения вещью им самим или иным управомоченным лицом. Только в случае, если собственник не будет установлен или вещь не будет востребована лицом, имеющим на нее законное право, нашедший сможет обратить находку в свою собственность.

Собственник или лицо, управомоченное на получение вещи, могут быть известны нашедшему, в этом случае он обязан сообщить им о находке и возвратить ее самостоятельно. Вещь, найденная в помещении или на транспорте, сдается лицу, представляющему владельца помещения или транспорта. Именно это лицо будет исполнять обязанности и приобретать права лица, нашедшего вещь.

В случаях, когда собственник вещи или лицо, имеющее на нее право, нашедшему неизвестны, он сообщает о находке в органы милиции или местного самоуправления. При этом вещь, по выбору нашедшего, остается на хранении у него самого либо сдается этим органам. Вместо себя названные органы могут указать другое лицо, которому надлежит передать вещь.

В отношении находки нашедший обязан проявлять обычную степень заботливости, не допускать ее утраты, повреждения или порчи. Если вещь все-таки была повреждена или утрачена, он отвечает за это перед лицом, имеющим право на вещь, только при наличии в его действиях умысла или грубой неосторожности.

Скоропортящиеся вещи или вещи, расходы на хранение которых несоразмерно велики по сравнению с их стоимостью, могут быть реализованы. Обязательное условие реализации – получение письменного подтверждения размера выручки. Выручка в полном объеме возвращается лицу, управомоченному на получение вещи.

Если в течение шести месяцев с момента заявления о находке собственник или управомоченное на получение вещи лицо не будут установлены или не заявят о своем праве, нашедший вправе приобрести ее в свою собственность. При отказе нашедшего от этого права вещь поступает в собственность соответствующего муниципального образования.

Специфической разновидностью вещей являются животные. Безнадзорные домашние животные и пригульный скот в соответствии со ст. 230 ГК возвращаются собственнику задержавшим их лицом. Если собственник неизвестен, это лицо обязано в течение трех дней известить орган милиции или местного самоуправления, которые предпринимают меры по розыску владельца животного.

Под безнадзорными животными следует понимать животных, имеющих хозяина, но временно выбывших из-под его опеки. То есть животное могло потеряться, в частности, собака могла сорваться с поводка и убежать, либо хозяин-собственник мог отпустить собаку с поводка намеренно.

Под бесхозяйным животным следует понимать животное, не имеющее хозяина-собственника в принципе, т.е. собаки, которые живут в городах и населенных пунктах в состоянии естественной свободы, нередко сбиваясь в стаи, должны признаваться бесхозяйными. Собака, определение породы которой вызывает затруднение, находящаяся в состоянии естественной свободы, без ошейника и без возможности ее идентификации (отсутствие микрочипа или клейма), также должна признаваться бесхозяйной.

Этот аспект немаловажен при установлении прав собственности на конкретное животное и при идентификации животного при судебных разбирательствах. Также необходимо внести ясность при определении животного как имущества исходя из представлений о животном как о природном объекте и одновременно как о движимом имуществе, об объекте права собственности.

Важно отметить, что возникновение права собственности на бесхозяйных животных, на наш взгляд, может осуществляться по аналогии со ст. 233 ГК РФ, т.е. «предметы, собственник которых не может быть установлен либо в силу закона утратил на них право, поступают в собственность лица, которому принадлежит имущество», в данном случае животное поступает в собственность лица, нашедшего его.

Введение данной нормы в ГК РФ позволит дисциплинировать собственников животных и повысит их ответственность за принадлежащее им животное.

Кладом, в соответствии со ст. 233 ГК, признаются деньги или иные ценные предметы, которые зарыты в землю или сокрыты иным образом. «Зарыты» или «сокрыты» не означает, что ценности были сокрыты исключительно в результате волевых действий их прежнего владельца. Важно то, что эти предметы не могут быть обнаружены при простом осмотре земельного участка, здания, сооружения, дна водоема и т.д., а их обнаружение, так или иначе, носит элемент случайности. Следовательно, даже, несмотря на наличие информации об этих ценностях, заранее и с достоверностью неизвестно, есть ли они в данном месте или нет.

Клад и имущество, в котором он найден, должны быть разными вещами и представлять собой самостоятельные объекты гражданских прав, не объединенные каким-либо общим назначением (в том числе, как главная вещь и принадлежность) или намерением лица, спрятавшего драгоценный предмет, объединить судьбу этого предмета и вещи, в которой он спрятан. Так, нельзя признать кладом обнаружение более древнего изображения на иконе, сокрытого позднейшим и отличающимся от него письмом; спрятанное в ювелирном украшении другое украшение – «секрет», ранее не известное и обнаруженное случайно; драгоценная пуговица, оторвавшаяся и попавшая за подкладку одежды.

Существенным условием для признания имущества кладом является то, что собственник указанных денег или ценных предметов либо не может быть установлен вообще, либо утратил право на эти ценности по иному основанию.

В ГК не решен вопрос о том, может ли признаваться кладом недвижимое имущество. Обнаруженные в результате раскопок объекты древней архитектуры, не отделимые от земли без причинения им существенного вреда, могут представлять чрезвычайно большую ценность с точки зрения истории и культуры, рыночной оценки. Отсутствие в ГК указания об ином дает возможность применять нормы о кладе и к обнаруженным недвижимым вещам.

По общему правилу, клад поступает в равных долях в собственность лица, которое фактически обнаружило его, и собственника имущества, в котором клад был сокрыт. Распределение долей в кладе может быть изменено по соглашению между этими лицами; причем стороны вправе заключить соглашение как после обнаружения клада, так и до этого – если возможность его обнаружения предполагалась заранее. Обязательным условием для приобретения права собственности на клад обнаружившим его лицом является то, что действия по поиску клада проводились им с согласия собственника имущества. В противном случае право на клад приобретает только собственник имущества (земельного участка, здания, сооружения и т.д.), где ценности были сокрыты.

Лица, проводившие раскопки или поиски клада в силу своих трудовых или служебных обязанностей, исключены из числа субъектов, имеющих право на приобретение клада в собственность или на вознаграждение при передаче клада в собственность государства (п. 3 ст. 233 ГК). Приобретателем права на клад в данном случае, помимо собственника имущества, выступает их работодатель, если поиски и раскопки проводились им с разрешения собственника, либо только собственник, выступающий заказчиком (организатором) соответствующих работ.^[16]

1.4 Производные способы возникновения права собственности

Производные способы приобретения права собственности предполагают правопреемство в отношениях по поводу вещи нового и предшествующего собственника. Правопреемство имеет место в случаях перехода права собственности по договору об отчуждении вещи, приобретения права собственности членом кооператива при полной выплате паевого взноса, наследования, реорганизации юридического лица. К производным способам приобретения права собственности относят также принудительный выкуп имущества у его собственника.

Основания приобретения имущества в собственность при наследовании, реорганизации юридического лица, принудительном выкупе, приватизации, национализации рассматриваются в других главах учебника.

К договорам об отчуждении вещи относятся договоры купли- продажи, мены, дарения, ренты и др. Помимо заключения договора для перехода права собственности к приобретателю, как правило, необходимо дополнительное обстоятельство – передача вещи (п. 1 ст. 223 ГК).

Под передачей вещи понимается ее фактическое вручение приобретателю, т.е. поступление ее во владение этого лица. Кроме того, законом предусмотрены случаи, когда передача вещи считается совершенной и без фактического вручения. Это сдача вещи транспортной организации или организации связи для отправки приобретателю, если на отчуждателе не лежит обязанность по ее доставке (п. 1 ст. 224 ГК), передача товарораспорядительных документов на вещь (коносамент, складское свидетельство и др.). Передача может осуществляться путем совершения иных действий: предоставление вещи в распоряжение приобретателя в месте ее нахождения (п. 1 ст. 458 ГК), что часто применяется при поставке товаров на условиях самовывоза, символическая передача ключей. Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.^[17] Объект права собственности всегда конкретен. Потому вещи, передаваемые от бывшего собственника к новому, неизбежно подвергаются индивидуализации. Из этого правила существуют исключения, к примеру передача в собственность заемщика безналичных денежных средств, либо поставка нефтепродуктов и газа трубопроводным транспортом, где индивидуализация невозможна по определению. Однако такие исключения лишь подтверждают общее правило, поскольку относятся к специфическим разновидностям вещей. Юридическая природа безналичных денег сама является спорной, и сделки по их передаче могут оцениваться двояко: с одной стороны, как основания для передачи вещей в собственность, с другой – как основания для уступки прав требования к кредитному учреждению.

Правило о переходе права собственности в момент передачи вещи является диспозитивным и может быть изменено соглашением сторон. Определенные изъятия из него установлены в законе.

Отчуждатель и приобретатель вещи могут связать момент перехода права собственности с моментом оплаты, а также с наступлением иных обстоятельств.

Переход права собственности на эмиссионные ценные бумаги требует обязательной регистрации в реестре владельцев ценных бумаг, который ведет либо сам эмитент, либо специализированный регистратор. Если эмиссионные ценные бумаги учитываются организацией, осуществляющей депозитарную деятельность, переход права собственности требует соответствующей регистрации у депозитария. Права на бездокументарные ценные бумаги переходят в момент такой регистрации (внесение приходной записи по лицевому счету приобретателя в системе реестра, внесение депозитарной организацией приходной записи по счету депо приобретателя). Для передачи прав на ценные бумаги, существующие в документарной форме, необходима фактическая передача (депонирование) сертификата ценной бумаги (ст. 29 Федерального закона от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» Собрание законодательства РФ. 1996. № 17. Ст. 1918.).

В случае, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. В частности, подлежит государственной регистрации отчуждение недвижимого имущества (п. 1 ст. 131 ГК).

Производные способы приобретения права собственности основываются на правопреемстве. Перечень их открывают договоры купли-продажи, мены, дарения, поставки, контракции, ренты, аренды с выкупом, являющиеся основанием возникновения этого права у приобретателя.

Сделка, направленная на отчуждение имущества, является результатом осуществления собственником своего полномочия распоряжения, что, как правило, влечет возникновение обязательственного правоотношения. Надлежащее исполнение обязательства, возникшего из такой сделки, становится возникновение правомочий собственника у приобретателя.

Для всякого приобретения вещного права, проистекающего из обязательства, одного выражения воли недостаточно. Для этого необходимо два существенных условия:

1) наличие соглашения лиц, т. е. установление обязательственной сделки,

2) традиция вещи во исполнение этого соглашения, когда совершается действительный переход вещи из власти одного лица во власть другого.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом. Таким образом, данное правило, содержащееся в п.1 ст.223 ГК РФ, имеет диспозитивный характер. Стороны в договоре, свободны по своему усмотрению определить, когда возникает право собственности на вещь у приобретателя. Однако если они не воспользовались этим правом, действует норма о том, что право собственности возникает с момента передачи вещи.

Соответственно выделяются система консенсуса (достижения соглашения об отчуждении вещи), система традиции (увязывает фактическую передачу вещи с переходом права собственности) и система регистрации (перехода права собственности в момент регистрации).

Под передачей вещи понимается ее фактическое вручение приобретателю, т. е. поступление ее во владение этого лица. Кроме того, законом предусмотрены случаи, когда передача вещи считается совершенной без фактического вручения. Передача может осуществляться путем совершения иных действий: предоставление вещи в распоряжение приобретателя в месте ее нахождения (п.1 ст.458 ГК РФ), что часто применяется при поставке товара на условиях самовывоза. Новым для нашего правопорядка является правило п.2 ст.224 ГК РФ о том, что фактическое владение вещью приобретателем к моменту заключения договора о ее отчуждении (например, при выкупе арендованного имущества) приравнивается к ее передаче. В такой ситуации заключение договора об отчуждении вещи признается законом и ее одновременной фактической передачей.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Примером этого является необходимость регистрации перехода права на недвижимое имущество.

Значение точного определения момента перехода права собственности многогранно. С моментом перехода права собственности связан и переход риска случайной гибели или случайного повреждения отчуждаемого имущества; и наличие правомочий собственника в данный момент.

Среди производных способов возникновения права собственности следует назвать приобретение наследниками права собственности на имущество, поступающее к ним в связи со смертью гражданина-наследодателя. Наследственные отношения регламентируются разделом Гражданского кодекса «Наследственное право», свобода права наследования имущества в своей основе защищена конституционными гарантиями.

Наследование – это переход имущества умершего (наследство, наследственное имущество) к другим лицам в порядке наследования. Наследование осуществляется по закону и по завещанию. Разумеется, основания наследования нельзя жестко противопоставлять друг другу. Не говоря уже о том, что встречаются пограничные ситуации, когда часть наследства переходит к наследникам по завещанию, а другая к наследникам – по закону.

В отличие от других форм перехода имущества от одних лиц к другим (по договорам об отчуждении имущества, по сделкам о переходе права владения и пользования, при аренде и др.), правопреемство характеризуется тем, что здесь происходит восприятие одним лицом от другого целостного комплекса прав и обязанностей.

К наследованию по завещанию призываются указанные в нем граждане, юридические лица, публичные образования (Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, а также иностранные государства и международные организации). В настоящее время не должна вызывать никаких сомнений возможность совершения завещания в пользу религиозной организации.

Содержанием права на принятие наследства является возможностью наследника выбрать один из двух вариантов поведения: принять наследство или не принять его. Содержание этого права исчерпывается предоставленным законом наследнику «альтернативным правомочием». Наследство принимается (и соответственно не принимается) только целиком, на что указывают п.2 ст.1152 ГК РФ и п.3 ст.1158 ГК РФ.

В литературе часто указывается, что «в наследство могут входить вещи, принадлежащие наследодателю на праве собственности или ином вещном праве (квартира, жилой дом, дача, земельный участок, находившийся в собственности наследодателя или его пожизненном наследуемом владении, акции участника акционерного общества и др.), доля участника полного товарищества, товарищества на вере, имущественные права и обязанности по гражданско-правовым договорам наследодателя и др.» Однако «наследство» не просто один из многочисленных юридических терминов, это – конкретное правовое понятие. И важно четко представлять, что следует понимать под этим словом. «Наследство – совокупность имущественных прав и обязанностей наследодателя, переходящих к другим лицам (наследникам) в порядке, установленном законом».

Исходя из вышеизложенного, очевидно, что во всех случаях производных оснований приобретения права собственности право нового собственника базируется на праве предшествующего собственника. Если вещь обременена наличием на эту вещь прав третьих лиц, то эти права обычно не утрачиваются при смене собственника вещи, и переходят в собственность вместе с ней. Если принять, как правило, принадлежность каждой вещи ее собственнику, то приобретение права собственности на вещь не может выступать как изолированный акт, без учета того, что на данную вещь имелись права иного лица.

2 Основания прекращения права собственности

2.1 Общие положения прекращения права собственности

Право собственности является не только наиболее широким, но и наиболее устойчивым вещным правом, составляя основную юридическую предпосылку и результат нормального имущественного оборота. Поэтому закон специально регулирует не только основания приобретения права собственности, но и основания его прекращения (правопрекращающие юридические факты). Эти последние подлежат особо тщательной регламентации с тем, чтобы сохранить и поддержать «прочность» права собственности в соответствии с провозглашенным в п. 1 ст. 1 ГК принципом неприкосновенности собственности.

Вместе с тем гражданско-правовая регламентация оснований прекращения права собственности в основном направлена на обеспечение неприкосновенности частной собственности граждан и юридических лиц. Ведь многие основания прекращения права собственности, по сути, устанавливают возможности перехода имущества лишь из частной в публичную собственность, но не наоборот. Прежде всего, это относится к возможностям принудительного прекращения права собственности (помимо воли собственника). Универсальный характер, касающийся всех собственников, имеют основания прекращения права собственности по воле самого собственника (в добровольном порядке) либо в связи с гибелью или уничтожением вещи, а также прекращение этого права при обращении кредиторами взыскания на имущество собственника по его обязательствам.

Прекращение права собственности происходит лишь в случаях, прямо предусмотренных законом. Прежде всего, это случаи прекращения данного права по воле собственника. Такие случаи охватывают две группы ситуаций: отчуждение собственником своего имущества другим лицам и добровольный отказ собственника от своего права. В первой ситуации речь идет о различных сделках по отчуждению своего имущества, совершаемых его собственником (купля-продажа во всех ее разновидностях, мена, дарение, аренда с выкупом и т. д.). Порядок прекращения права собственности отчуждателя (и возникновения права собственности у приобретателя) регулируется главным образом нормами о сделках и договорах.

Отказ от права собственности (ст. 236 ГК) формально представляет собой новое для нашего законодательства основание прекращения этого права, хотя, по существу, оно и ранее могло использоваться в имущественных отношениях. В соответствии с этим правилом допускается добровольный отказ собственника от принадлежащего ему права (а по сути – его отказ от конкретной вещи или вещей) путем либо публичного объявления об этом, либо совершения реальных действий, бесспорно свидетельствующих об этом его намерении (например, выброс имущества).

Важно иметь в виду, что до приобретения права собственности на вещь, от которой отказался ее прежний владелец, другим лицом права и обязанности первоначального собственника не прекращаются. Это означает не только возможность «возврата» данной вещи прежнему собственнику (поскольку он и так не утратил на нее своего права), но и возможность возложения на него ответственности, например, за причиненный данной вещью вред (если выброшенная собственником вещь обладала какими-либо вредоносными свойствами, как, например, старый телевизионный кинескоп).

Особый случай прекращения права собственности представляет собой приватизация государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК). Она распространяется только на имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности, т. е. мыслима лишь для публичных, а не частных собственников, и уже в силу этого не может рассматриваться в качестве общего основания прекращения права собственности. Вместе с тем она всегда становится основанием возникновения права частной собственности (граждан и юридических лиц). Приватизация проводится по решению самого публичного собственника и предполагает получение им определенной платы за приватизированное имущество. Ее объектами является имущество, в основном недвижимое, прямо указанное в этом качестве в законе. Наконец, она может производиться только в порядке, предусмотренном законами о приватизации, а не общим гражданским законодательством (подробнее см. гл. 16 настоящего учебника).

Право собственности на вещь прекращается также с ее гибелью или уничтожением, поскольку при этом исчезает сам объект данного права. Иное дело причины, по которым это произошло. В случае гибели вещи подразумевается, что это произошло при отсутствии чьей-либо вины, в силу случайных причин или действия непреодолимой силы, за результаты которых никто, как правило, не отвечает. Тогда риск утраты имущества по общему правилу лежит на самом собственнике (ст. 211 ГК). Если же вещь уничтожена по вине иных (третьих) лиц, они несут перед собственником имущественную ответственность за причинение вреда.

Право собственности является не только наиболее широким, но и наиболее устойчивым вещным правом, составляя основную юридическую предпосылку и результат нормального имущественного оборота. Поэтому закон специально регулирует основания его прекращения (правопрекращающие юридические факты) с тем, чтобы сохранить и поддержать «прочность» права собственности в соответствии с провозглашенным в п. 1 ст. 1 Гражданского Кодекса принципом неприкосновенности собственности. При этом гражданско-правовая регламентация оснований прекращения права собственности в основном направлена на обеспечение неприкосновенности частной собственности граждан и юридических лиц. Ведь многие основания прекращения права собственности фактически устанавливают возможности перехода имущества лишь из частной в публичную собственность, но не наоборот. Прежде всего, это относится к возможностям принудительного прекращения права собственности (помимо воли собственника). Универсальный характер, касающийся всех собственников, имеют основания прекращения права собственности по воле самого собственника (в добровольном порядке) либо в связи с гибелью или уничтожением вещи, а также прекращение этого права при обращении кредиторами взыскания на имущество собственника по его обязательствам.

Статья 235 ГК РФ закрепила, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.^[18]

Текст, включенный в п. 1 ст. 235 ГК, представляет собой не норму права, а описание одного из аспектов права собственности. Это описание удовлетворительно лишь частично. Верно, что «право собственности прекращается... при утрате права собственности на имущество в... случаях, предусмотренных законом», хотя редакционно это сказано не очень удачно.

Спорным является также утверждение п. 1 ст. 235 ГК, что при отчуждении собственником своего имущества другим лицам имеет место прекращение права собственности. Скорее можно утверждать, что при отчуждении имущества право собственности не прекращается, а переходит от отчуждателя к приобретателю.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:

1) обращение взыскания на имущество по обязательствам;

2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу;

3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка;

4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных;

5) реквизиция;

6) конфискация;

7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293 Гражданского Кодекса.

По решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.

Обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном статьей 306 Гражданского Кодекса.

Названные нормы ГК противоречат п. 3 ст. 35 Конституции РФ, который устанавливает: «Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения». Согласно Конституции, следовательно, возмещение подлежит выплате предварительно, т.е. до издания акта, предусматривающего принудительное отчуждение имущества. Конституция не предусматривает возмещения убытков и, естественно, не требует наличия причинной связи между актом, предусматривающим принудительное отчуждение, и убытками. Она, повторим это, предусматривает предварительное возмещение. Противоречие между последней частью п. 2 ст. 235, а также ст. 306 ГК, с одной стороны, и п. 3 ст. 35 Конституции РФ, с другой стороны, разрешается п. 1 ст. 15 Конституции РФ, который устанавливает: «Конституция Российской Федерации имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации. Законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, не должны противоречить Конституции Российской Федерации». Поскольку последняя часть п. 2 ст. 235 ГК, а также ст. 306 ГК противоречат п. 3 ст. 35 Конституции РФ, имеющему прямое действие, названные нормы ГК не подлежат применению. Отношения, возникающие в связи с принудительным отчуждением имущества для государственных нужд, регулируются исключительно п. 3 ст. 35 Конституции РФ.

2.2 Основания прекращения права собственности по воле собственника

Основания прекращения права собственности по воле собственника можно подразделить на виды: а) отчуждение собственником своего имущества другим лицам; б) использование собственником имущества по прямому назначению и в связи с этим уничтожение его; в) добровольный отказ собственника от своего имущества; г) прекращение государственной или муниципальной собственности вследствие приватизации или благотворительства.

В первом случае речь идет о различных сделках по отчуждению своего имущества, совершаемых собственником (купля-продажа со всеми ее разновидностями, мена, дарение, аренда с последующим выкупом и др.).

Во втором – об использовании продуктов питания, топлива, смазочных материалов и т. д. (потребляемые вещи), которые предназначены для определенных хозяйственных целей. Сюда же относится и забой скота с последующим употреблением продуктов питания. Отказ от права собственности. Согласно статье 236 ГК РФ гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.

Статья 236 ГК ограничивает круг субъектов, имеющих возможность отказаться от права собственности, гражданами и юридическими лицами. Это право не признается за Российской Федерацией, субъектами Федерации и муниципальными образованиями. Предусматривается два пути для отказа от права собственности: объявление об отказе и совершение других действий. Объявление об отказе совершается в отношении недвижимых вещей и должно производиться перед тем органом, который осуществляет государственную регистрацию соответствующих объектов.^[19]

Другие действия могут носить фактический характер. Статья 236 ГК требует, чтобы они свидетельствовали об устранении гражданина или юридического лица от владения, пользования и распоряжения. Она ставит все эти три категории рядом. Из этого следует, что для отказа недостаточно устранения лишь от одной или двух из них, тем более что требуется, чтобы действия «определенно» свидетельствовали о таком устранении. Заметим, что в другой своей статье ГК описывает движимые вещи, от которых собственник отказался, в несколько иных словах, а именно как вещи, брошенные собственником или иным образом оставленные им с целью отказа от права собственности на них (п. 1 ст. 225 ГК).

Изменения, которые вносит акт отказа в положение соответствующего имущества, являются, в общем, недостаточно определенными. Отказ, о котором говорит ст. 236 ГК, не является юридическим фактом, влекущим прекращение права собственности. На это указывает ч. 2 ст. 236 ГК, когда устанавливает, что рассматриваемый акт не влечет прекращения прав и обязанностей. Более того, она называет отказавшееся лицо собственником. Поскольку акт отказа не влечет прекращения прав и не меняет положения его автора, лицо, которое совершило соответствующий акт, в любой момент может его и отменить – так сказать, отказаться от отказа от права собственности.

Часть 2 ст. 236 ГК связывает юридические последствия не с актом отказа от права собственности, а с актом приобретения права собственности на имущество другим лицом. С момента приобретения право собственности прекращается.

2.3 Основания прекращения права собственности помимо воли собственника, по обстоятельствам от него не зависящим

К этим основаниям относятся утрата, гибель имущества и истечение срока исковой давности.

Гибель или уничтожение вещи может произойти и помимо воли собственника, при случайных обстоятельствах, за наступление которых никто не отвечает. Риск утраты имущества несет собственник (ст. 211 ГК). Если же вещь погибла по вине конкретных лиц, что собственник имеет право на возмещение причиненного вреда (ст. 1064 ГК). Право собственности прекращается и в связи с исчезновением вещи (использование, гибель, уничтожение) как по воле собственника, так и помимо нее.

Утверждение, что право собственности прекращается при гибели или уничтожении имущества, в большинстве случаев является неверным. В частности, Кодекс торгового мореплавания РФ содержит главу VII «Затонувшее имущество», в которой установлено, что собственник затонувшего судна утрачивает на него право только в том случае, если он в течение года со дня, когда судно затонуло, не сделает заявление о своем намерении поднять его.

И в других случаях гибели или уничтожения вещи остаются материальные объекты, продолжающие принадлежать собственнику вещи. Например, после гибели домашнего скота обычно остаются его шкура и мясо, после разбившейся ценной вазы остаются ее части (которые, между прочим, могут быть, и склеены) и т.д. Более того, в процессе производства отдельные его этапы также могут квалифицироваться как уничтожение имущества. Но это не является основанием для радикального вывода о прекращении права собственности. Иначе, пожалуй, пришлось бы закрыть целые направления хозяйственной деятельности, например, мясное скотоводство и птицеводство, пушное звероводство и т.п.^[20]Истечение срока исковой давности также относится к основаниям прекращения права собственности помимо воли собственника, по обстоятельствам от него не зависящим.

2.4 Основания прекращения права собственности помимо воли собственника, путем изъятия имущества.

Статья 237 гласит: «Изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество».

Пункт 1 ст. 237 ГК содержит редакционно слитые нормы, принадлежащие к двум различным отраслям права, а именно к гражданскому процессу и к гражданскому праву. Когда ст. 237 ГК устанавливает, что «изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда», то это - норма гражданского процессуального права.

В пункте 1 ст. 237 ГК содержится гражданского и правило права, по своему содержанию относящееся к общим положениям о договоре. Эта норма предусматривает, что договор может установить иной порядок изъятия имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника, чем обращение взыскания на основании решения суда. Данное положение представляет собой развитие общего принципа свободы договора, в соответствии с которым условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 421 ГК). В Гражданском кодексе имеются правила, регулирующие отдельные случаи обращения взыскания на имущество по договору сторон. При отсутствии таких правил, касающихся конкретных отношений действует общий принцип свободы договора.

Конфискация имущества есть принудительное безвозмездное изъятие государством всего или части имущества, являющегося собственностью лица, совершившего уголовное преступление либо гражданское или административное правонарушение.

Последняя часть ст. 235 ГК посвящена национализации, под которой понимается обращение в собственность государства имущества, находящегося у граждан и юридических лиц. В ГК не указаны причины национализации. Они определяются государственными интересами, не зависят от воли собственника имущества. Национализация возможна только на основании специального закона с возмещением стоимости имущества и других убытков в порядке, установленном ст. 306 ГК. Однако ссылка на ст. 306 ГК не полностью соответствует положениям ст. 35 Конституции о том, что принудительное изъятие имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного его возмещения. Поскольку положения Конституции имеют приоритет перед другими законами и непосредственное применение, нужно сделать вывод, что в случае принятия федерального закона о национализации определенного имущества в нем необходимо определить порядок предварительного и равноценного возмещения стоимости национализированного имущества.

Запрет на произвольное лишение жилища установлен и в ст. 40 Конституции РФ. Под произвольным лишением жилища понимается его изъятие без перечисленных в законе оснований и с нарушением установленного в них порядка.

Интересно, что в период действия ГК РСФСР 1964 г. существовало четыре специальных основания прекращения права личной собственности граждан на жилые помещения:

1) если один гражданин владел более чем одним жилым помещением, то право собственности на второе, третье жилое помещение прекращалось (гражданин был вправе по своему выбору оставить в своей собственности любое из них);

2) самовольная постройка жилого дома или дачи (самовольно построенные объекты должны были быть снесены либо по решению суда безвозмездно изъяты);
3) расторжение договора о предоставлении гражданину в бессрочное пользование земельного участка для строительства жилого дома или дачи, если он совершил неправомерные действия;

4) использование жилья для извлечения нетрудовых доходов.

В настоящее время ГК РФ предусматривает возможность принудительного изъятия или отчуждения у собственника имущества, но только в ограниченном числе случаев, перечисленных в ст. 235 ГК РФ. К таким случаям применительно к жилым помещениям относятся:

- обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ);

- отчуждение недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, в связи с изъятием земельного участка (ст. 239 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ);

- изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК РФ);

- реквизиция (ст. 242 ГК РФ);

- конфискация (ст. 243 ГК РФ).^[21]

Обращение взыскания на имущество по обязательствам все чаще связывается с ипотекой. Объектом ипотеки признается помещение, предназначенное для проживания граждан. Указанное помещение должно находиться в собственности залогодателя. Не могут являться объектом ипотеки жилые дома из муниципального жилого фонда, предоставленные гражданам на условиях найма, а также служебные жилые помещения. Помещения, предназначенные для временного проживания, объектами ипотеки быть не могут.

Основанием возникновения ипотеки может являться закон либо договор. По договору залогодатель (в том числе и не являющийся должником) добровольно отдает в залог любое принадлежащее ему недвижимое имущество, гарантируя тем самым удовлетворение требований кредитора в случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом. Договор является основной формой возникновения ипотеки.
Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных.

Выселение может стать следствием невозвращения заемщиком кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры.

Обращение взыскания на заложенное жилье не является однозначным основанием для выселения залогодателя и членов его семьи, если данное жилье является единственным. После перехода права собственности на жилое помещение, в котором фактически проживают залогодатель и члены его семьи, к залогодержателю с залогодателем может быть заключен договор коммерческого найма этого жилого помещения.

Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке. Жилье, заложенное по договору об ипотеке и на которое обращено взыскание, реализуется путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
В компетенцию суда входит не лишение кого-либо принадлежащего ему права собственности, а создание права у другого лица. Задача суда при обращении взысканий по обязательствам ограничивается определением принадлежности права. После этого на основании судебного решения происходит прекращение права собственности и изъятие имущества у ответчика.

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ). Сделки, совершенные с нарушением этого правила, являются ничтожными (ст. 168 ГК РФ). Но само по себе наличие согласия органа опеки и попечительства на отчуждение имущества не является для суда достаточным подтверждением законности такой сделки.

На практике любому банку выгоднее решать все вопросы с заемщиком, не прибегая к судебным искам. Поэтому многие банки готовы идти на уступки и в случае необходимости пересматривать условия договора. Ведь обстоятельства, по которым заемщик становится временно неплатежеспособным, могут возникать по разным причинам. Например, при временной потере здоровья в результате дорожно-транспортного происшествия банк может предоставить отсрочку кредита. Если же случается смерть заемщика, то страховая компания возвращает все деньги банку, а наследникам достается квартира. «Страховка» обязательно закладывается банком в сумму ипотечного кредита.

По данным экспертов, процент неплатежей на Западе может в среднем колебаться от 1 до 5, последняя цифра является для рынка критической. В России процент пока гораздо ниже, однако причина этого – не в добросовестности наших заемщиков, а в постоянном повышении стоимости жилья. Судебная практика о выселении заемщиков, не выплативших кредит по ипотеке, почти отсутствует. В Москве и Санкт-Петербурге такие случаи выселения, конечно, встречались. В Санкт-Петербурге, например, 16 января 2006 г. была продана первая двухкомнатная квартира, собственник которой оказался не в состоянии погасить ипотечный кредит. Должник, заключивший договор ипотеки, не платил по кредиту несколько месяцев. В Москве в том же 2006 г. за долги была выселена неплательщица с тремя детьми. Суд признал правоту банка, и квартира была продана по цене, равной сумме долга с учетом пеней и штрафов.

Интересно, что в качестве «рецепта» от массового банкротства некоторые специалисты называют, прежде всего, необходимость страхования заемщиков от риска потери работы.

Отчуждение недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, в связи с изъятием земельного участка, на котором такое помещение находится, для государственных или муниципальных нужд допустимо только в исключительных случаях (см. ст. 239 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ). Например, в случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации; с размещением отдельных объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов (объектов использования атомной энергии, обороны и безопасности, федерального транспорта и т.п.).

Стоит обратить внимание, что стоимость земельного участка и жилья должна определяться судом на момент вынесения решения. Например, Мосгорсуд признал незаконным решение Зюзинского суда столицы о выселении семьи Прокофьевых из частного дома в Южном Бутове, указав, что суд первой инстанции принял решение о выселении на основании оценки изымаемого земельного участка и дома, которая проводилась 1 сентября 2005 г. При этом решение суд вынес спустя полгода, в апреле 2006 г. Это представляется справедливым, так как в современных рыночных условиях стоимость жилья постоянно меняется, а с учетом высокой стоимости разница даже в 2-3% от общей стоимости является весьма существенной.

Обычно жилье у собственника выкупается полностью, при этом согласия собственника не требуется. Изъятие части жилого помещения путем его выкупа допускается только с согласия собственника такого помещения.
Принятое решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения должно быть зарегистрировано в территориальном управлении Федеральной регистрационной службы.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. Сторонами соглашения о выкупе жилого помещения являются собственник жилого помещения и публичное образование (Российская Федерация, субъект Федерации или муниципальное образование).

Выкупная цена жилого помещения должна быть согласована с собственником, а ее размер определяется теперь не только рыночной стоимостью, но и всеми иными убытками и расходами собственника, вызванными переездом из подлежащего сносу помещения.

Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Только органы исполнительной власти могут требовать в суде произвести принудительное отчуждение недвижимого имущества для государственных нужд (при условии предварительного и равноценного возмещения), частная организация (инвестор) таких прав не имеет. Согласно ст. 242 ГК РФ в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, имущество в интересах общества по решению государственных органов может быть изъято у собственника в порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой ему стоимости имущества (реквизиция).

Цель реквизиции – не пресечь противоправное поведение собственника, а обеспечить безопасность граждан, спасти имущество.

Конфискация представляет собой безвозмездное изъятие имущества у собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (ст. 243 ГК РФ). Конфискация имущества есть принудительное безвозмездное изъятие государством всего или части имущества, являющегося собственностью лица, совершившего уголовное преступление либо гражданское или административное правонарушение. В качестве меры гражданско-правовой ответственности конфискация может быть применена судом при определении последствий недействительных сделок.

Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна (ст. 169 ГК РФ). При наличии умысла у обеих сторон такой сделки – в случае исполнения сделки обеими сторонами – в доход Российской Федерации взыскивается все полученное ими по сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с другой стороны взыскивается в доход Российской Федерации все полученное ею и все причитавшееся с нее первой стороне в возмещение полученного. При наличии умысла лишь у одной из сторон такой сделки все полученное ею по сделке должно быть возвращено другой стороне, а полученное последней, либо причитавшееся ей в возмещение исполненного, взыскивается в доход Российской Федерации.^[22]

Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для него условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (ст. 179 ГК РФ).

Прекращение права собственности на практике очень часто связывается с признанием сделки недействительной и применением правовых последствий ее недействительности.

Например, решением суда общей юрисдикции от 21 ноября 2001 г. удовлетворен иск граждан М.И. Соколова и В.И. Соколова как наследников их матери гражданки Л.И. Богдановой о признании недействительными заключенных сделок: договора мены принадлежавшей ей квартиры, заключенного с гражданином А.А. Яковлевым, договора купли-продажи этой квартиры, заключенного представителем А.А. Яковлева с гражданкой Т.С. Глазковой, и договора дарения квартиры, заключенного между Т.С. Глазковой и Н.А. Соколовой; о прекращении права собственности Н.А. Соколовой на указанную квартиру, признании недействительным свидетельства о государственной регистрации ее права на квартиру, взыскании с А.А. Яковлева в пользу Н.А. Соколовой рыночной стоимости квартиры в размере 468000 руб., обязании Н.А. Соколовой передать М.И. Соколову и В.И. Соколову данную квартиру. Основываясь на приговоре суда, установившего, что договор мены был заключен путем обмана А.А. Яковлевым собственника квартиры Л.И. Богдановой и злоупотребления ее доверием, суд признал недействительными и данный договор, и все последующие сделки с данной квартирой.

Определением суда надзорной инстанции от 1 августа 2003 г. было отменено приостановление исполнения решения суда от 17 декабря 2002 г. по иску М.И. Соколова о выселении Н.А. Соколовой из спорной квартиры без предоставления другого жилого помещения, несмотря на то что она является добросовестным приобретателем.^[23]

В приведенном примере выселение стало одним из правовых последствий недействительности сделки. Суд не принял во внимание то, что последующие приобретатели жилья являются добросовестными, т.е. на момент заключения договора не знали об отсутствии права собственности на жилье у предыдущего собственника.

Основанием для выселения является прекращение или выявленное судом отсутствие у лица правовых оснований для проживания в жилом помещении, например расторжение договора передачи квартиры из государственной в частную собственность (приватизации).

Пример. Решением Клинского городского суда Московской области от 3 марта 2006 г. был удовлетворен иск гражданина Копылова о выселении гражданки Копыловой из жилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности.

Суд установил, что договор приватизации ранее занимаемой квартиры, заключенный истцом в 1993 г., был расторгнут постановлением главы администрации Клинского района Московской области от 1 марта 1996 г. по соглашению сторон; указанная квартира перешла в муниципальную собственность и была обменена Копыловым на другое жилое помещение, которое он вначале занимал по договору социального найма, а 22 марта 1996 г. приватизировал..^[24]

Из приведенного примера видно, что предыдущий собственник добровольно отказался от права собственности на жилье, в связи, с чем прекратилось и право его супруги на пользование этим помещением.

В некоторых субъектах РФ жилые дома в нарушение законодательства включались в планы приватизации государственных предприятий и переходили в собственность реорганизованных юридических лиц (обычно открытых акционерных обществ). На балансе таких предприятий с частной формой собственности нередко имеются здания бывших служебных общежитий, заселенные жильцами. От этого не выигрывает никто: сами предприятия не в состоянии обслуживать старый жилой фонд, а жильцы не могут приватизировать жилые помещения и за свой счет «вскладчину» ремонтируют выходящие из строя инженерные коммуникации.
Зачастую многие жильцы в таких домах зарегистрированы и проживают в них без правовых оснований.

У предприятий, приватизировавших здания жилого фонда, имеется два выхода: или передать общежитие на баланс местной администрации, или пытаться выселить граждан, незаконно проживающих в жилых помещениях. Во втором случае, выселение производится в трехдневный срок: в добровольном порядке или в принудительном порядке на основании вступившего в законную силу судебного акта (п. п. 31, 33 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ, утв. Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713).

Основанием для принятия решения суда о выселении может являться ст. 301 ГК РФ о том, что собственник вправе истребовать из чужого незаконного владения свое имущество.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Обращение к истории возникновения, как частной собственности, так и права в целом, позволяет лучше раскрыть проблемы их соотношения, взаимодействия. Отсутствие или слабая связь цивилистических исследований с историко-правовыми изысканиями отрицательно влияет на развитие экономических отношений, что характерно особенно для нашей страны. Обращение же к трудам историков права и увязка их с изысканиями цивилистов позволят найти пути к новым научным выводам. В частности, историко-правовое исследование права частной собственности позволяет прийти к выводу о том, что право частной собственности можно и нужно рассматривать как такую же теоретическую категорию, которая подобно категориям «демократия», «права человека» и некоторым другим обозначает явление, пронизывающее всю правовую систему общества, а не только ту ее часть, которая охватывается гражданским правом. Институт частной собственности распространяет свое влияние на все национальное правовое поле. Поэтому национальная правовая система, воспринимающая институт частной собственности, радикально отличается от правовой системы страны, игнорирующей частную собственность.

Особое значение сказанное имеет для Российской Федерации, находящейся на переходном этапе своего развития. Независимость экономических отношений собственности от юридических законов, предшествование их праву, как показывает история формирования российского права, в нашей стране до сих пор еще основательно не усвоены. Отсюда и многие беды России: отставание в экономическом развитии; неэффективная правовая система; традиционное несоблюдение законов и т.д.

Так, в России не устранены препятствия по фактическому оформлению земельных долей в частную собственность, имеются большие трудности в получении банковского кредита под залог земли, по существу, здесь все еще нет земельного рынка. Все эти проблемы в области правового регулирования земельных отношений должны быть устранены. Иначе трудно ждать и сдвигов в области развития предпринимательства по производству сельскохозяйственной продукции.

Объектом права собственности является имущество. Речь идет об имуществе, которое имеется в наличии на время существования права собственности и которое может быть индивидуализировано и присвоено собственником, с исключением всех других лиц от обладания им. Поэтому, например, космическое пространство, Солнце, другие небесные тела, не освоенные человеком, атмосферный воздух не рассматриваются как имущество, могущее быть объектом права собственности. По этой же причине весьма сомнительно относить к объектам права государственной собственности животный мир как совокупность живых организмов всех видов, постоянно или временно населяющих территорию РФ и находящихся в состоянии естественной свободы. Объекты права собственности не могут выходить из владения собственника помимо его воли, за исключением случаев, прямо указанных в законе. Это необходимое условие отсутствует в части многих диких животных, которые свободно могут мигрировать из одной страны в другую. Дикие животные могут быть объектом права собственности в случаях, когда они обитают в закрытых природных территориях, охраняемых государством (заповедниках и т.п.), или когда они изъяты из естественной среды обитания.

По мере развития науки и техники круг объектов, могущих быть объектами права собственности, постоянно расширяется.

Право собственности является основополагающим (первоначальным) в числе прочих вещных прав. Другие права носят производный от этого права характер. Право собственности обладает всеми признаками вещного права и является бессрочным.

Собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом наиболее абсолютным образом, что составляет одну из самых характерных черт данного права.

При этом традиционно для российского законодательства основное содержание права собственности раскрывается через так называемую «триаду» правомочий собственника: владеть, распоряжаться и пользоваться имуществом (п. 1 ст. 209 ГК).

С учетом сказанного можно дать определение праву собственности как наиболее полному субъективному вещному праву, обладатель которого владеет, распоряжается и пользуется принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению.

Что же касается определения права собственности в объективном смысле, то под ним понимается совокупность норм, направленных на регулирование отношений по владению, пользованию и распоряжению собственником своим имуществом, включая его охрану и защиту. Поскольку большинство норм в этой совокупности имеет ярко выраженный гражданско-правовой характер, есть все основания относить институт права собственности к институтам гражданского права.

Объектами права частной собственности гражданина являются вещи как движимые, так и недвижимые. По своему составу имущество, являющееся объектом права собственности, состоит из вещей и отдельных имущественных прав, указанных в законе. Имущество, составляющее объект права собственности, уже того понятия имущества, которое может быть объектом гражданских прав (ст. 128 ГК). К нему не относятся будущие вещи и многие имущественные права, выступающие в качестве объектов прав в обязательственных отношениях.

Исходя из проделанной исследовательской работы, можно сделать следующее уточнение п. 1 ст. 218 ГК РФ с изложением его в следующей редакции: Право собственности на новую вещь приобретается лицом (лицами), участвовавшими в ее создании с соблюдением закона и иных правовых актов в целях приобретения на нее права собственности.

Что же касается п. 1 ст. 25 Закона о регистрации, то он мог бы иметь следующее содержание: Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания и участие лица в его создании в соответствии с законом в целях приобретения права собственности на объект или его часть.

Такая формулировка более точно ориентировала бы и регистрирующие органы, и заявителей при определении круга документов, необходимых для регистрации прав на вновь созданный объект.

Представляется, что с учетом нынешней редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ вопрос о легализации самовольной (по признаку отсутствия разрешения на строительство) постройки может быть решен исключительно в судебном порядке, поскольку случаи признания права в ином порядке могут быть предусмотрены только законом.

В ст. 222 ГК РФ можно было бы внести п. 4 следующего содержания: Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на принадлежащем ему земельном участке без получения необходимых разрешений, при согласии на это органов, уполномоченных выдавать такие разрешения, и установлении отсутствия существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил.

При этом в ГК РФ и иных нормативных актах должен быть предусмотрен порядок получения таких последующих согласий.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018)//Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.12.2018) //Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, № 5, ст. 410.
3. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ (ред. от 27.12.2018)//Собрание законодательства РФ, 18.11.2002, № 46, ст. 4532.

Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. - 1990. - № 30. - Ст. 416.

1. Венгеров А. Б. Теория государства и права: Учебник для юрид. вузов.- 3-е изд. М.: Проспект, 2017. - 623с.

Гражданское и торговое право капиталистических государств / Под ред. Е.А. Васильева. М., 2014. – 842с..

Гражданское право / Под ред. А.Г. Калпина, А.И. Масляева. Ч. 1. М., 2018. – 456с.

Гражданское право. В 4 т. Т. 1. Общая часть: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2016. - 758 с.

1. Гражданское право: Учебник / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. В 3 т. Т. 1. 4-е изд., перераб. и доп. М.: ТК Велби; Проспект, 2015.- 536 с.
2. Гришаев С.П. Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации // Подготовлен для системы «КонсультантПлюс». 2016. С71.
3. Даль Р. Введение в экономическую демократию. М.:Юнити, 2017.-

12 Зинченко С. А. Бондарь Н. С. Собственность свобода - право. -Ростов н/Д.: Изд-во Рост, ун-та, 2016. -180с.

13 Зинченко С. Вопросы собственности: законодательство и практика // Хозяйство и право. 2014. № 6. С. 19

14 Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву: гражданское правоотношение. М., 2013. -. 723с.

15Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. / Под ред. О.Н. Садикова М., 2015. -. 310с.

16Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2-х ч. (по изд. 1902 г.). М., 2018.-789с.

17Приходько И.А. Доступность правосудия в арбитражном и гражданском процессе: основные проблемы. СПб, 2016. – 298 с

18 Санников Л.В. Основания и способы приобретения права собственности // Юридический мир. 2015. № 4. С. 7.

19Чеговадзе Л. Проблемы приобретения и защиты права собственности // Хозяйство и право. 2017.-№ 4. С. 4.

20Черепахин Б.Б. Правопреемство по гражданскому праву. М., 2014.- 479с.

21Определение Конституционного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 149-О

22Определение Конституционного Суда РФ от 15 ноября 2007 г. № 751-О-О

Приложение1

Приложение 2

Прекращение права собственности

Основания прекращения права собственности
Прекращение существования объекта права собственности	Прекращение существования собственника	Совершение сделок по передаче имущества в собственность	Отказ от права собственности	Принудительное изъятие имущества у собственника
Полное потребление вещи	Смерть гражданина	Купля-продажа		Обращение взысканий на имущество по решению суда
Гибель вещи	Ликвидация или реорганизация юридического лица	Мена		Изъятие земельного участка
		Дарение		Выкуп особо ценных культурных ценностей
				Выкуп домашних животных
				Реквизиция
				Конфискация

1. Даль Р. Введение в экономическую демократию. - М., 12017. - С. 32. ↑

2. Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. - 1990. - № 30. - Ст. 416. ↑

3. Гражданское и торговое право капиталистических государств / Под ред. Е.А. Васильева. М., 2014. С. 220. ↑

4. Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву: гражданское правоотношение. М., 2013. С. 632 - 633. ↑

5. Гражданское право / Под ред. А.Г. Калпина, А.И. Масляева. Ч. 1. М., 2018. С. 272. ↑

6. Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2-х ч. (по изд. 1902 г.). М., 2018. С. 381. ↑

7. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. / Под ред. О.Н. Садикова М., 2015. С. 239. ↑

8. Гражданское право: Учебник / Под ред. Е. А. Суханова. Т. 1. М.: Волтерс Клувер, 2016. С. 489. ↑

9. Венгеров А. Б. Теория государства и права: Учебник для юрид. вузов.- 3-е изд. М.: Юриспруденция, 2017. С54. ↑

10. Зинченко С. А. Бондарь Н. С. Собственность свобода - право. -Ростов н/Д.: Изд-во Рост, ун-та, 2016. С.60. ↑

11. Черепахин Б.Б. Правопреемство по гражданскому праву. М., 2014. С. 17. ↑

12. Зинченко С. Вопросы собственности: законодательство и практика // Хозяйство и право. 2014. № 6. С. 19 ↑

13. Черепахин Б.Б. Правопреемство по гражданскому праву. М., 2014. С. 19. ↑

14. Гражданское право. Учебник. Часть II / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2015. С. 145. ↑

15. Зинченко С. Вопросы собственности: законодательство и практика // Хозяйство и право. 2014. № 6. С. 17. ↑

16. Санников Л.В. Основания и способы приобретения права собственности // Юридический мир. 2018. № 4. С. 7. ↑

17. Чеговадзе Л. Проблемы приобретения и защиты права собственности // Хозяйство и право. 2017. № 4. С. 4.

    ↑

18. Гришаев С.П. Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации // Подготовлен для системы «КонсультантПлюс». 2016. С71. ↑

19. Гришаев С.П. Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации // Подготовлен для системы «КонсультантПлюс». 2016. С. 92. ↑

20. Гражданское право: В 2 т. Том 1: учебник / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. 2-е изд. - М.: Издательство БЕК, 2016.-С. 341. ↑

21. Гражданское право: В 2 т. Том 1: учебник / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. 2-е изд. - М.: Издательство БЕК, 2016. – 562 с. ↑

22. Гражданское право: В 2 т. Том 1: учебник / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. 2-е изд. - М.: Издательство БЕК, 2016.-. 451 с. ↑

23. Определение Конституционного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 149-О ↑

24. Определение Конституционного Суда РФ от 15 ноября 2007 г. № 751-О-О ↑