Автор Анна Евкова
Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

Определение рыночной стоимости имущества

Содержание:

1. Задание на оценку

Таблица 1. Задание на оценку

Объект оценки

Объект капитального строительства, вид объекта недвижимости: здание магазина, кадастровый номер: 13:04:0101001:5252, общая площадь 1017,2 кв.м. расположенного по адресу: Республика Мордовия, Большеберезниковский район, село Большие Березники, ул. Почтовая, д. 47.

Субъект права

Кипаева Анна Викторовна

Вид права

Собственность

Цель оценки

Целью оценки является определение рыночной стоимости имущества.

Предполагаемое использование результатов оценки

Результат оценки предполагается использовать для предоставления в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Отчет об оценке не может быть использован для иных целей.

Вид стоимости

Рыночная стоимость

Дата оценки

01 июля 2012г.

Срок проведения оценки

С 09.09.2020г. по 24.11.2020г.

Допущения, на которых должна основываться оценка

Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, содержащий подтвержденное на основании собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки на дату определения стоимости. Итоговая величина стоимости объекта оценки, может быть признана рекомендуемой для совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки прошло не более 6 месяцев.

Особенности проведения осмотра объектов оценки либо основания, объективно препятствующие проведению осмотра объекта, если таковые существуют

Отсутствуют

Сроки предоставления заказчиком необходимых для проведения оценки материалов и информации

С 09.09.2020г. по 10.10.2020г.

2. Применяемые стандарты оценки

При проведении оценки объектов оценки применялись следующие стандарты:

Федеральные стандарты оценки (ФСО):

  • Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1)
  • Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2)
  • Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3)
  • Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611«Оценка недвижимости (ФСО № 7)

Стандарты профессиональной практики Российского общества оценщиков (ССО РОО):

  • ССО РОО 1-01-2010. Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки;
  • ССО РОО 2-01-2010. Рыночная стоимость как база оценки;
  • ССО РОО 2-02-2010. Составление отчета об оценке;
  • ССО РОО 2-05-2010. Оценка стоимости недвижимого имущества.

3. Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения

Следующие допущения являются неотъемлемой частью данного отчета:

  1. 1. Экспертиза прав собственности производилась в объеме предоставленных документов. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота объекта.
  2. 2. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.
  3. 3. Оценщик не обязан приводить подробные обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т.п.) по объектам оценки. Все наглядные материалы представлены в отчете исключительно для того, чтобы помочь пользователю отчета получить представление об оцениваемых объектах.
  4. 4. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на состояние объектов оценки, и, следовательно, на их стоимость. Оценщик не несет ответственности за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых. Считается, что объекты оценки соответствуют всем санитарным и экологическим нормам.
  5. 5. Оценщик не несет ответственности за достоверность той информации, которая была получена от Заказчика.
  6. 6. Сведения, полученные Оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однако оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указан источник получения информации.
  7. 7. При проведении оценки Оценщик использует в расчетах цены предложений с корректировкой на вероятный торг, величина которого определяется на основании информации риэлтерских компаний. Оценщик в своих выводах исходит из сложившейся конъюнктуры рынка на дату оценки и не берет на себя ответственность за возможное изменение цены оцениваемого актива в ближайшей перспективе под действием различных непрогнозируемых факторов.
  8. 8. Предполагается, что собственник оцениваемых объектов будет рационально и компетентно управлять принадлежащей ему собственностью.

  9. Ограничения и пределы применения полученного результата:

  10. 1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.
  11. 2. Ни Заказчик, ни Оценщики не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено Договором на оценку. Разглашение содержания настоящего отчета возможно только после предварительного письменного согласования.
  12. 3. От Оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.
  13. 4. Мнение Оценщиков относительно рыночной стоимости объектов действительно на дату оценки. Оценщики не принимают на себя никакой ответственности за изменение физических, политических, административных, экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.
  14. 5. Заключение о стоимости, содержащееся в отчете, относится к объектам оценки в целом. Любое соотнесение части стоимости к какой-либо части объекта является неправомерным, если таковое не оговорено в отчете.
  15. 6. Настоящий отчет содержит профессиональное мнение Оценщиков относительно наиболее вероятной цены объекта на дату оценки и не является гарантией того, что объекты будет продан на свободном рынке именно по этой цене.
  16. 7. Оценщик несет ответственность за результат оценки стоимости объекта, что оговорено в договоре на проведение работ по оценке объектов оценки. По другим вопросам, связанным с объектом оценки, Оценщик ответственности не несет.

8. Полученная величина может применяться только для целей оспаривания результатов определения кадастровой стоимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной.

Вид определяемой стоимости имущества: рыночная.

4. Сведения о заказчике оценки и об оценщике

4.1. Сведения о Заказчике:

Таблица 2. Сведение о заказчике (Физическое лицо)

Физическое лицо

Кипаева Анна Викторовна

Регистрационные данные

Паспорт 89 13 № 2562000, выдан Территориальным пунктом № 4 межрайонного отдела УФМС России по РМ в рп Комсомольский Атяшевского района 25.06.2012г., код подразделения 130-007, адрес регистрации: Республика Мордовия, Большеберезниковский район, с. Марьяновка, ул. Гагарина, дом 3

4.2. Сведения об оценщике:

Панишева Людмила Владимировна - член саморегулируемой организации оценщиков «Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» (место нахождения: г. Москва, 1-й Басманный переулок, д. 2А) включен в реестр оценщиков 04 сентября 2020г. за регистрационным № 000042; Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 629682, от 19.05.2019г., регистрационный номер 227. Удостоверение о повышении квалификации № 002910 от 18.11.2020г., рег. № 3554. Стаж работы в области оценки – 1год.

Деятельность ОЦЕНЩИКА застрахована АО «АльфаСтрахование»:

Полис страхования от 25.06.2019г. срок действия 28.12.2019г.-27.12.2020г. включительно. Договор обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности № 9091R/776/00012/9 от 25.06.2019г.

Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» №007049-1 от 26.03.2020г.

ОЦЕНЩИК подготовил настоящий отчет об оценке на основании договора заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «ОЦЕНКА», юридический адрес: Республика Мордовия, г. Саранск, пр-кт Ленина, д. 17А, пом. 6, ком. 1, фактический адрес: Республика Мордовия, г. Саранск, пр-кт Ленина, д. 17А, пом. 6, ком. 1, ИНН 132622569, КПП 132621351, ОГРН 1141326085269 дата внесения записи 06.11.2014г.

Ответственность ООО «ОЦЕНКА» застрахована АО «Альфа Страхование» полис страхования ответственности №9091R/776/00022/9 от 22.12.2019г. на сумму 5 000 000 (Пять миллионов) рублей. Срок страхования: с 24.12.2019 г. по 23.12.2020 г.

5. Информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах

Оценка проведена Оценщиком лично, без привлечения сторонних специалистов.

Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения.

№ п/п

Перечень использованных данных

Источники получения данных

1

Состояние и тенденции на российском рынке недвижимости

www.cbr.ru, ежемесячный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «Rway»

2

Данные о ценах предложений и сделок с недвижимостью

Ежедневная газета «Из рук в руки», еженедельник «Недвижимость & цены», ежемесячный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «Rway», интернет-сайты организаций, занимающихся операциями с недвижимостью

Кроме того, оценщиками были использованы другие источники получения данных, необходимых для проведения расчетов, ссылки на используемые источники помещены в отчете далее по тексту.

6. Основные факты и выводы

Таблица 3. Основные факты и выводы

Номер Отчета об оценке (порядковый номер Отчета)

8/01/2020

Основание для проведения оценки

Договор от 09.09.2020г.

Краткое описание Объекта оценки

Объект капитального строительства, вид объекта недвижимости: здание магазина, кадастровый номер: 13:04:0101001:5252, общая площадь 1017,2 кв.м. расположенного по адресу: Республика Мордовия, Большеберезниковский район, село Большие Березники, ул. Почтовая, д. 47.

Наименование собственника Объекта оценки

Кипаева Анна Викторовна

Результаты оценки

А) Затратный подход

Обоснованно не применялся.

Б) Сравнительный подход

2 792 620,9 рублей.

В) Доходный подход

Обоснованно не применялся.

Итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта

2 792 620,9 рублей.

Ограничения и пределы применения полученной стоимости

Результат оценки предполагается использовать для предоставления в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Отчет об оценке не может быть использован для иных целей.

7. Описание объекта оценки

Объект оценки. Объектом оценки является нежилое помещение общей площадью 175,5 Объект капитального строительства, вид объекта недвижимости: здание магазина, кадастровый номер: 13:04:0101001:5252, общая площадь 1017,2 кв.м. расположенного по адресу: Республика Мордовия, Большеберизниковский район, село Большие Березники, ул. Почтовая, д. 47.

Субъект права: Кипаева Анна Викторовна (выписка из ЕГРН от 30.09.2019г.).

Кадастровая стоимость: 13024787,0 рублей.

Вид права: собственность.

Существующие ограничения (обременения) права:

вид: Аренда

дата государственной регистрации: 05.08.2019г.;

номер государственной регистрации: 13:04:01010014:5252-13/065/2019-7;

срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Срок действия с 01.07.2016 на 10 лет;

лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: ООО «Альфа-М», ИНН: 7743931676.

вид: Аренда

дата государственной регистрации: 13.04.2012г.;

номер государственной регистрации: 13-13-06/017/2012-277;

срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Срок действия с 13.04.2012 на 7 лет;

лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: АО «Тандер», ИНН: 2310031475.

Краткое описание объекта (данные взяты из технического паспорта на здание, составленного Большеберезниковским отделением филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Республике Мордовия, инв. №89:210:002:000066840 по состоянию на 21.11.2011г., Приложение № 4).

- Электроснабжение осуществляется от поселковой трансформаторной подстанции.

- Подъездные дороги с твердым покрытием.

- Для автотранспорта имеется стоянка.

Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки

Документами, устанавливающими количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта являются:

Технический паспорт на здание, составленный Большеберезниковским отделением филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Республике Мордовия, инв. №89:210:002:000066840 по состоянию на 21.11.2011г.

Таблица 4.

Наименование

Характеристика

Вид данных

оценка

Регион

Приволжский

Топография рельеф местности –

спокойный

Транспортная достижимость

средняя

Тип здания (назначение)

нежилое здание

Фактическое использование

часть не используются)

Торговое (часть помещений сдаются в аренду,

Доступные инженерные коммуникации

электрические сети, индивидуальное отопление, канализация, водопровод,газоснабжение, вентиляция, сигнализация

Год постройки

1980

Группа капитальности

III

Число этажей

2

Фундамент

бутобетонные ленточные

Стены

кирпичные

Перегородки

кирпичные

Перекрытия

железобетонныеплиты

Крыша

металлическая

Полы

плиточные

Проемы

металлопластик, филенчатые, алюминиевые

Внутренняя отделка

обои, окраска, обшивка листами ГКЛ

Прочие работы -

Общее состояние хорошее

(субъективное мнение оценщика)

Площадь всего:

основная:

вспомогательная:

1017,2 кв. м.

723,8 кв. м.

293,4 кв. м.

1 этаж

Площадь всего:

основная:

вспомогательная:

507,0 кв. м.

368,7 кв. м.

138,3 кв. м.

2 этаж

Площадь всего:

основная:

вспомогательная:

510,2 кв. м.

355,1 кв. м.

155,1 кв. м.

Колличественные и качетсвенные характеристики элементов, вхлдящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки

В ходе проведенного анализа не было выявлено характеристик элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки

Прочие характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость

Не установлены

Анализ местоположения объекта оценки

Объект оценки расположен в центральной части села Большие Березники Большеберезниковского района Республики Мордовия.

Объект оценки расположен в центральной части села Большие Березники Большеберезниковского района Республики Мордовия.

8. Анализ рынка объекта оценки

Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и - продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

8.1.1 Анализ среды функционирования объекта оценки. Обзор общеэкономической ситуации в РФ

В настоящем разделе производится анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. К таким внешним факторам, безусловно, относятся общеэкономическая ситуация, тенденции рынка недвижимости региона расположения объекта оценки.

В июне 2012 года продолжился рост российской экономики. По оценке Минэкономразвития России[1], прирост ВВП с исключением сезонности составил 0,2% к маю текущего года. Положительный вклад в рост ВВП внесли строительство и торговля, отрицательной динамикой характеризуются обрабатывающая промышленность и сельское хозяйство.

По оценке Минэкономразвития России, прирост ВВП в июне 2012 г. по отношению к соответствующему месяцу прошлого года замедлился до 3,8% (против 4,2% в мае). Во II квартале прирост ВВП к соответствующему периоду прошлого года замедлился до 3,9% (против 4,9% в I квартале). В целом за I полугодие прирост к соответствующему периоду прошлого года оценивается на уровне 4,4 процента.

Промышленное производство в июне сократилось на 0,2% с исключением сезонной и календарной составляющих. Снижение обусловлено спадом в обрабатывающей промышленности (на 0,4 процента). Добыча полезных ископаемых после спада в марте-мае в июне стабилизировалась, производство и распределение электроэнергии, газа и воды возросло в июне на 0,4 процента.

Из отраслей обрабатывающей промышленности в наибольшей степени сократилось производство транспортных средств и оборудования, производство машин и оборудования, обработка древесины и целлюлозно-бумажное производство (сезонность устранена). Наибольшую положительную динамику в июне продемонстрировали: производство электрооборудования, электронного и оптического оборудования, пищевая промышленность, нефтепереработка, производство резиновых и пластмассовых изделий, производство кожи и изделий из кожи (сезонность устранена).

Рост инвестиционной активности в июне замедлился. Инвестиции в основной капитал увеличились на 0,2% по отношению к маю с исключением сезонного и календарного факторов (в мае прирост составлял 2,4% к уровню апреля).

В значительно меньшей степени в июне замедлился рост объема работ по виду деятельности «Строительство»: прирост с исключением сезонного и календарного факторов составил 1,5% против 1,7% в мае и 1,8% в апреле.

Традиционный для конца II квартала рост жилищного строительства в июне составил 168,8% к уровню мая. Всего было введено 5,2 млн. кв. метров жилья, что на 3,2% ниже уровня июня прошлого года.

Динамика оборота розничной торговли в июне продолжила рост и составила с исключением фактора сезонности 0,5 процента. Потребительский спрос в июне был поддержан увеличением реальных

располагаемых доходов населения (на 1,1% с исключением сезонности), а также расширением потребительского кредитования.

Реальная заработная плата сохраняет положительные темпы (с исключением сезонности) в течение двенадцати последних месяцев, в июне прирост составил 0,4 процента.

На рынке труда также сохраняется позитивная тенденция – уровень безработицы составил, как и в мае, 5,4% экономически активного населения. С исключением сезонности безработица увеличилась до 5,7% (в мае - 5,6%), что коррелирует с сокращением выпуска в обрабатывающих отраслях промышленности.

Экспорт товаров в июне 2012 г., по оценке, составил 42,1 млрд. долларов США (95,3% к июню 2011 г. и 93,2% к маю 2012 года).

Импорт товаров в июне 2012 г., по оценке, составил 27,2 млрд. долларов США (97,9% к июню 2011 г. и 97,8% к маю 2012 года).

Положительное сальдо торгового баланса в июне 2012 г. составило 14,9 млрд. долл. США (в мае - 17,4 млрд. долл. США).

В июне 2012 г. инфляция составила 0,9%, с начала года – 3,2% (в июне 2011 г. - 0,2%, с начала 2011 года – 5,0 процента). Показатель инфляции за июнь к июню 2011 г. вырос до 4,3% с 3,6% в мае к маю 2011 года.

За прошедший месяц значительно выросли цены на плодоовощную продукцию. Продовольственные товары без плодоовощной продукции подорожали на 0,3%, в том числе выросли цены на сахар, муку, мясо и птицу, хлеб и хлебобулочные изделия. Одновременно продолжили дешеветь такие продукты, как яйца, крупы, масло подсолнечное, молоко, масло сливочное.

Наибольший прирост цен среди непродовольственных товаров наблюдался на табачные изделия и строительные материалы.

8.1.2 Общие сведения о Республике Мордовия

Даты образования: Мордовской автономной области – 10 января 1930 г., Мордовской АССР – 20 декабря 1934 г. Принятие Декларации о государственно-правовом суверенитете республики – декабрь 1990 г. Столица – г. Саранск (295,3 тыс. жителей на 1 января 2008 г.), основан в 1641 г. Расстояние от Москвы до Саранска 642 км. Регион входит в Приволжский Федеральный округ.

Население республики по данным на 1 января 2012 г. составляет 833,0 тыс. человек в т. ч.: городское – 502,0 и сельское – 331,1 тыс. человек. Национальная структура населения (по переписи на 9 октября 2002 г.), процентов: мордва – 31,9, русские – 60,8, татары – 5,2, другие национальности – 2,1. Республика Мордовия относится:

к I-му территориальному поясу;

ко II-му климатическому району.

Географическое положение. Республика Мордовия расположена на востоке Восточно-Европейской равнины в бассейне реки Волги. Протяженность территории с севера на юг – 100 км, с запада на восток – 300 км. Мордовия граничит: на юге – с Пензенской областью, на западе – с Рязанской областью, на северо-востоке – с Чувашской республикой, на юго-востоке – с Ульяновской областью и на севере — с Нижегородской областью.

Природные условия. Территория Мордовии – равнина, изрезанная густой сетью балок. Высоты – от 100 до 300 м над уровнем моря. Реки принадлежат к бассейнам рек Оки и Волги, крупнейшие из мордовских рек: Мокша, Вад, Сатис и Сивинь. Почвы черноземные. Леса занимают 24% территории республики (из деревьев преобладают береза, дуб и осина). Мордовия расположена в зоне умеренно континентального климата с холодной снежной зимой и теплым летом. Температура воздуха летом колеблется от +15 до +25 градусов. Зимой – от -8 до -18 градусов. Вегетационный период составляет 130-140 дней.

Муниципальное устройство и крупнейшие города. В республике насчитывается 459 муниципальных образований (на 1 января 2008 г.) – в т. ч.: муниципальных районов – 22, городских округов – 1, городских поселений – 17, сельских поселений – 419. Наиболее крупные города (тыс. человек – оценка на 1 января 2008 г.): Саранск – 295,3, Рузаевка – 48,0, Ковылкино – 20,9, Краснослободск – 10,6, Ардатов – 9,3.

Экономические преимущества и недостатки. Мордовия не обладает разнообразием природных ресурсов. Ее главное богатство – это плодородная земля. Из полезных ископаемых имеются месторождения известняков, разнообразных глин, торфа, мела.

Основные социально-экономические показатели. Удельный вес региона в общероссийских экономических показателях составляет: по ВРП – 0,3% (за 2007 г.). За 2008 г. по объему промышленного производства – 0,4%, по объему продукции сельского хозяйства – 1,1%, по объему розничного товарооборота – 0,3%, по объему инвестиций в основной капитал – 0,5%. Уровень безработицы по методологии МОТ за 2008 г. равен 2,4%.

Основные отрасли промышленности: машиностроение и металлообработка, развиты также легкая и пищевая промышленность. Кроме того, развито чугунолитейное производство, химическая и нефтехимическая промышленность, легкая промышленность. Энергетика основана на использовании тепловых электростанций.

Сельское хозяйство. Сельскохозяйственные угодья в хозяйствах всех категорий, по данным Всероссийской сельскохозяйственной переписи на 1 июля 2006 г., составили 1411 тыс.га, или 54% всех земель республики, пашня – 926 тыс. га, или 35%. Сельское хозяйство республики специализируется на животноводстве мясомолочного направления и выращивании зерновых и кормовых культур. Развито птицеводство.

Доля региона в производстве отдельных видов продукции в РФ. На долю республики приходится 65,1% производства силовых преобразователей в стране, 31,2% – вагонов-цистерн, 30,9% – осветительных электроламп, 10,3% – прорезиненных клиновых ремней, 5,9% – экскаваторов.

Инвестиционная привлекательность. Инвестиционный рейтинг региона — 3В2, что означает незначительный потенциал – умеренный риск. Среди регионов России по инвестиционному риску область занимает 30-е место, по инвестиционному потенциалу – 65-е место. Наименьший инвестиционный риск – экологический, наибольший – экономический. Наибольший потенциал – инфраструктурный.

8.1.3 Информация о социально-экономическом положении Республики Мордовия

Социально-экономическая ситуация в Республике Мордовия, сложившаяся в январе-июне 2012 года, характеризовалась увеличением по сравнению с аналогичным периодом 2011 года объемов реализации продукции предприятий обрабатывающих производств, сохранением положительной динамики в сельскохозяйственном производстве, в строительном комплексе и на потребительском рынке, установлением стабильной ситуации на рынке труда. Увеличились (по итогам января-мая 2012 года) реальные располагаемые денежные доходы населения, среднедушевые денежные доходы, среднемесячная номинальная начисленная заработная плата, реальная заработная плата.

Оборот организаций по видам экономической деятельности в январе-июне 2012 года составил 134,6 млрд.рублей – 108,2% в действующих ценах к предыдущему году.

Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами по полному кругу организаций в январе-июне 2012 года составил 50,5 млрд. рублей – 104,7% в действующих ценах к январю-июню 2011 года : добыча полезных ископаемых – 110,9 млн.рублей (85,8%), обрабатывающие производства – 45291,1 млн.рублей (107,1%), производство и распределение электроэнергии, газа и воды – 5115,4 млн.рублей (87,9%).

Индекс промышленного производства в целом по республике составил 99,1%, в июне 2012 года к соответствующему месяцу предыдущего года – 99,1%, в том числе в обрабатывающих производствах: 99,3% и 100% соответственно.

Увеличили объемы отгруженной продукции к соответствующему периоду предыдущего года предприятия группы компаний «Оптикэнерго», «Сарансккабель-оптика», «ЭМ-пласт», ОАО

«Мордовцемент», ЗАО «Цветлит», ОАО «Сарэкс», ОАО «Орбита», ООО «МПК» Атяшевский», ООО «Ромодановсахар», ЗАО «МПК» Торбеевский», ОАО «Молочный комбинат «Саранский», ОАО «Сыродельный комбинат «Ичалковский» и др.

Наблюдается положительная динамика инвестиционной деятельности.

Инвестиции в основной капитал за счет всех источников финансирования в I квартале 2012 года составили 5,8 млрд. рублей или 101,9% к 2011 году. В январе-мае 2012 года объем инвестиций в основной капитал крупных организаций составил 7475,9 млн. рублей (108,6% к январю-маю 2011 года)

По предварительной оценке в январе-июне 2012 года инвестиции в основной капитал составят 17,1 млрд. рублей (ожидается рост на 9% к соответствующему периоду предыдущего года).

Объем валовой продукции сельского хозяйства во всех категориях хозяйств за январь-июнь текущего года составил 14,6 млрд. рублей и увеличился по сравнению с соответствующим периодом 2011 года на 2,3 процента.

В хозяйствах всех категорий произведено скота и птицы на убой (в живом весе) 64,3 тыс. тонн (темп 105,7%), молока - 247,6 тыс. тонн (101,4%), яиц – 688,0 млн. штук (105,2%).

Республика стабильно занимает лидирующие позиции среди регионов ПФО и России по показателям производства мяса, молока и яиц в расчете на 1 жителя.

За январь-июнь 2012 года строительными организациями республики выполнены работы по виду деятельности «Строительство» на сумму 10,4 млрд. рублей или 100,4% к уровню 2011 года, в том числе по крупным организациям: ОАО «Саранскстройзаказчик» - 606,9 млн.руб. (112,7%), ОАО «Мордовпромстрой» - 447,1 млн.руб. (100,1%), ОАО «Саранский ДСК» - 233,3 млн.руб. (133,9%). В июне объем работ составил 3,3 млрд. рублей или 119,1% к июню 2011 года.

Объем оборота розничной торговли составил 28 млрд. рублей – 103,7% к соответствующему периоду 2011 года. Оборот розничной торговли на одного жителя за отчетный период составил 33989,5 рублей. В структуре товарооборота удельные веса продажи пищевых продуктов и непродовольственных товаров практически сравнялись – в июне 2012 года 50,4% и 49,6% соответственно.

Оказано платных услуг населению республики на сумму 7,5 млрд. рублей, что на 4,3% больше чем в аналогичном периоде 2011 года. В структуре платных услуг населению преобладали жилищно-коммунальные, транспортные услуги и услуги связи (совокупный удельный вес 75,5%).

Сальдированный финансовый результат (прибыль минус убыток) деятельности организаций реального сектора экономики (без субъектов малого предпринимательства, банков, страховых и бюджетных организаций, включая предприятия сельского хозяйства) в январе-июне 2012 года в действующих ценах составил 179,3 млн.рублей прибыли.

Сводный индекс потребительских цен на товары и услуги составил 102,9% к декабрю предыдущего года, к предыдущему месяцу – 100,6%, в том числе на товары соответственно 103,3% и 100,7%, платные услуги – 101,5% и 100,3 процента.

Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работников организаций, включая субъекты малого предпринимательства, в январе-мае 2012 года увеличилась по сравнению с соответствующим периодом 2011 года на 11,7% и составила 12924,1 рубля. Реальная заработная плата, рассчитанная с учетом индекса потребительских цен, составила в январе-мае 2012 года 108,1%, по сравнению с маем 2011 года увеличилась на 17,4 процента. В январе-мае 2012 года денежные доходы в расчете на душу населения составили 11318,2 рублей. Реальные располагаемые денежные доходы за этот период составили 107,2% к январю-маю 2011 года.

Численность официально-зарегистрированных безработных по состоянию на конец июня 2012 года составила 4,7 тыс. человек, уровень официальной безработицы – 1% от экономически активного населения.

Вывод относительно влияния общеполитической и социально-экономической обстановки в стране и регионе на рынок недвижимого имущества, тенденции рынка: учитывая экономическую ситуацию в стране, а также неоднозначность рыночной конъюнктуры, оценщику невозможно сделать какой-либо точный прогноз относительно перспектив сохранения ликвидности объекта оценки. По мнению оценщика, оптимистический сценарий развития ситуации в экономике позволит объекту оценки, как минимум, сохранить существующий в настоящее время уровень ликвидности. Однако в случае ухудшения макроэкономической ситуации в стране, ликвидность объекта оценки может снизиться. Возможная реализация объекта оценки потребует адекватных маркетинговых усилий, а также достаточных для соответствующей рыночной ситуации времени экспозиции и/или дисконта.

8.2. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект

Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера.

Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на субрынки в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияют социальные, экономические, государственные и экологические факторы. Исследование сегментов рынка недвижимости проводится по таким параметрам, как местоположение, конкуренция, а также спрос и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости.

Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в соответствии с преобладающими потребностями участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости.

Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости.

В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов:

1. Жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты).

2. Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно-промышленные, торговые, складские здания, гостиницы, рестораны).

3. Промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ).

4. Незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых).

5. Недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.).

В зависимости от состояния земельного участка, рынок недвижимости можно разделить на:

1. Застроенные земельные участки.

2. Незастроенные земельные участки, пригодные для последующей застройки.

3. Незастроенные земельные участки, не пригодные для последующей застройки.

В зависимости от характера полезности недвижимости (ее способности приносить доход) подразделяются:

1. Доходная недвижимость.

2. Условно доходная недвижимость.

3. Бездоходная недвижимость.

В зависимости от степени представленности объектов:

1. Уникальные объекты.

2. Редкие объекты.

3. Широко распространенные объекты.

В зависимости от экономической активности регионов:

1. Активные рынки недвижимости.

2. Пассивные рынки недвижимости.

В зависимости от степени готовности:

1. Незастроенные земельные участки.

2. Готовые объекты.

3. Не завершенные строительством объекты.

4. Объекты, нуждающиеся в реконструкции.

Каждый из перечисленных рынков недвижимости, в свою очередь, может быть разделен на специализированные субрынки. Субрынки сегментируются в соответствии с покупательскими предпочтениями по отношению к цене недвижимости, сложности управления, величине дохода, степени износа, окружению, более узкой специализацией и др. Так, рынок сельскохозяйственной недвижимости может быть подразделен на рынки пастбищ, животноводческих ферм, лесных угодий, пахотных земель, садов и пастбищ для крупного рогатого скота.

Процесс идентификации конкретного объекта в рамках более крупного рынка называется сегментацией. Процесс сегментации рынка обычно заключается в дезагрегировании, или выделении, оцениваемой недвижимости в самостоятельный подкласс в соответствии с выявленными характеристиками оцениваемого объекта. Субрынок делится на меньшие сегменты в результате определения различных предпочтений покупателей и продавцов относительно размера, дизайна, ценового диапазона, местоположения и др.

Оценщик недвижимости изучает географические, демографические, социально-экономические, психологические и производственные характеристики рынка недвижимости в контексте общеэкономической и региональной ситуации.

Объект оценки относится к рынку коммерческой недвижимости. По характеру полезности – к доходной недвижимости, по степени представленности на рынке – к широко распространенным объектам, по экономической активности региона – к неактивному рынку, по степени готовности – готовые объекты.

8.3. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект

Сведения о ценах сделок, как правило, отсутствуют в открытых источниках информации, в связи с этим анализ рынка производится на основе предложений (оферт), имеющихся в результатах мониторинга недвижимости.

Особенности рынка коммерческой недвижимости таковы, что баланс спроса и предложения в ценовом выражении ориентируется на центры деловой активности региона, т.е. на крупные населенные пункты. Стоимость помещений на рынке коммерческой недвижимости изменяется менее активно, чем на рынке жилья.

В ходе анализа рынка выявлена закономерность, что по мере роста удаленности от г. Саранска снижается количество предложений на продажу и сдачу в аренду. В отдаленных районах количество предложений нежилой недвижимости вообще сокращается до единичных предложений. Это подтверждается и анализом предложений по данным местных источников информации.

Такая зависимость объясняется достаточно низкой деловой активностью в городах Республики Мордовия. Местные покупатели не способны обеспечить нормальное функционирование рынка нежилой недвижимости, спрос на рынке определяется предпринимателями из областного центра, которые заинтересованы в максимальной близости объекта нежилой недвижимости к Саранску.

В регионе Республики Мордовия наблюдается большой разброс цен, что свидетельствует о том, что рынок продолжает находиться в стадии формирования и становления. Отсутствуют какие-либо четкие границы между диапазонами.

Офисная площадь г. Саранска и Республики представлена следующими основными группами зданий и помещений:

1. Современные офисные комплексы – подобные объекты стали появляться только в последние 2-3 года;

2. Реконструированный жилой фонд – наиболее распространенная группа объектов подобного рода;

3. Административные здания промышленных предприятий, бывших НИИ или иных организаций, реконструированные общежития, бывшие детские сады.

Офисная недвижимость г. Саранска развивается по двум основным направлением. Первое направление – выкуп или аренда офисных помещений в ранее введенных административных зданиях. Впоследствии эти площади выкупались арендаторами в собственность, или производилась реконструкция здания (помещений) участие инвесторов в которой приводила к выкупу части помещений.

Второе направление – офисы на первых этажах в новых многоквартирных жилых домах, относящихся к нежилому фонду или переведенные в нежилой фонд квартиры на первых этажах в центральной части города. Такие офисы обычно занимают туристические и риэлтерские агентства, филиалы страховых компаний и другие организации с небольшой численностью персонала. Их потребность в площади редко превышает 100 – 150 кв. м.

Это направление наиболее развито ввиду не высокой потребности в инвестируемом капитале, что делает эту недвижимость доступной не только среднему, но и малому бизнесу.

Третье направление – строительство новых офисных центров и реконструкция имеющихся объектов.

Основные строительные компании города предлагают к использованию нежилые помещения первых этажей в новых строящихся и уже построенных жилых домах с индивидуальным отоплением. Но такие помещения не являются в чистом виде офисными и могут использоваться как торговые, поэтому диапазон цен и ставок аренды практически не будет отставать от торговых площадей.

Аренда офисно-торговых помещений, или же аренда офисно-торговых площадей в функционирующих торговых центрах, больших магазинах, на рынках и в развлекательных центрах часто

служит оптимальным, а порой и единственно доступным способом начала и/или расширения бизнеса. Иногда аренда в торговых центрах отдельных мест или небольшая торговая площадь на периодически проводимых в городе выставках/продажах позволяет предпринимателям корректировать выпуск продукции по реальному спросу или повысить популярность торговой марки у жителей, совмещая рекламные акции с продажей небольших партий. А аренда помещения под офис/магазин – расширить географию деятельности компании, поставляя продукцию в городские и пригородные районы с наблюдаемым дефицитом по конкретному виду товаров.

Именно поэтому востребованность офисно-торговых помещений, площадок и мест в городе растет с каждым годом.

Проанализировав состав и состояние рынка недвижимости города Саранска и Республики Мордовия, можно отметить следующие тенденции развития рынка:

В основном на рынке представлены встроенные нежилые помещения, расположенные на первых этажах жилых домов. Наибольшее число предложений по встроенным нежилым помещениям площадью до 100 кв.м.

Предложения продажи отдельно стоящих зданий, на дату оценки единичны, рынок подобных объектов практически не развит.

Основными потенциальными покупателями офисно-торговой недвижимости является малый и средний бизнес, индивидуальные предприниматели.

Оценщик располагает следующей информацией о предложениях офисно-торговой недвижимости:

Таблица 5.

Источник информации

Месторасположение

Площадь, кв.м.

Цена предложения, руб./кв.м.

Цена предложения, руб.

http://saransk.irr.ru/advert/176615094/ т.21-35-37

ул. Полежаева

28

71429

2000000

http://saransk.irr.ru/advert/176550150/ т. 89601688978

ул. Волгоградская

144

45500

6552000

http://saransk.irr.ru/advert/175832003/ т. 89648530170

ул. 2-я Промышленная

193

22798

4400000

http://saransk.irr.ru/advert/174386825/ т. 89271732519

ул. Мичурина 6

40

22500

900000

http://saransk.irr.ru/advert/173746433/ т. 30-41-25

ул. Л. Толстого

68

117647

8000000

http://saransk.irr.ru/advert/173504119/ т. 89179996686

ул. Косарева

25

100000

2500000

http://saransk.irr.ru/advert/170970772/ т. 89272765545

пр. Ленина

85,3

117233

10000000

http://saransk.irr.ru/advert/141518839/ т.89047212175

ул. Пролетарская

461,1

75905

35000000

http://saransk.irr.ru/advert/161213950/ т.31-02-16

ул. Коваленко

64

52344

3350000

http://saransk.irr.ru/advert/158970681/ т. 31-02-16

ул. Большевистская

25

82000

2050000

http://saransk.irr.ru/advert/207078962/ т. 89271730220

пр. Ленина

35

55000

1925000

http://saransk.irr.ru/advert/204554110/ т. 48-15-15

ул. Строительная

71

49296

3500000

http://saransk.irr.ru/advert/188910464/ т. 89279794663

ул. Солнечная

39

43590

1700000

http://saransk.irr.ru/advert/183340248/ т. 37-46-48

ул. Веселовского

150

46667

7000000

http://www.avito.ru/items/saransk_kommercheskaya_nedvizhimost_prodam_3_kv._perevedena_v_nezhiloe_69622319

пр. Ленина

60

86667

5200000

Среднее значение

65905

-

Минимальное значение

22500

-

Максимальное значение

117647

-

http://nedvizhimost.mordoviya.slando.ru/kovylkino/prodam-pomeschenie-150kv-m-pgt-kadoshkino_P_67487309.html?region=18&subregion=NULL& т. 89530340377

п.г. Кадошкино

150

15667

2350000

http://nedvizhimost.mordoviya.slando.ru/saransk/zdanie-magazina-27-2-kv-m-s-uchastkom-zemli-96-kv-m_P_66610323.html?region=18&subregion=NULL& т. 89272760201

с. Лямбирь

27,2

36765

1000000

http://nedvizhimost.mordoviya.slando.ru/ardatov/prodayu-zdanie-pod-magazin_P_52014643.html?region=18&subregion=NULL& т. 89271812456

с. Ардатов

150

4667

700000

http://nedvizhimost.mordoviya.slando.ru/saransk/zdanie-pod-magazin-ili-proizvodstvo_P_56778473.html?region=18&subregion=NULL& т. 89271815728

Ромодановский район, п. Красный узел

160

2500

400000

http://saransk.irr.ru/advert/155857779/ т. 89063795826

с. Лямбирь

59

35593

2100000

Газета "Из рук в руки" №12(486) от 26 марта 2012 г. т. 89271742677

г. Рузаевка

230

29 000

6 670 000

http://saransk.irr.ru/advert/140029426/ т.89279722874

г. Краснослободск

380

25 000

9 500 000

Среднее значение

21313

-

Минимальное значение

2 500

-

Максимальное значение

36765

-

Оценщик располагает следующей информацией о ценах сделки офисно-торговой недвижимости из учетных систем Росреестра и сайта: https://torgi.gov.ru:

Таблица 6.

Кадастровый квартал

Местоположение

Назначение

Цена сделки/предложения, руб.

Общая площадь, кв.м.

Цена, руб./кв.м

Дата сделки/продажи

13:10:0101006:111

Ичалковский район, с Кемля

Торгово-офисное

1 500 000

1188,5

1262,1

Декабрь 12

--

Старошайговский район,

с. Вертилим

Торговое

861 000

1691,5

509,0

Июнь 12

--

Краснослободский район, с. Каймар

Торговое

399 000

411,1

970,6

Август 13

13:12:0110001

Ковылкинский район,

с. Кочелаево

Административное здание

500 000

349,9

1 429

Декабрь 10

13:02:0101005

Атюрьевский район,

с. Атюрьево

Административное здание

250 000

158,2

1 580

Март 09

Среднее значение

1150,1

-

Минимальное значение

509,0

-

Максимальное значение

1580,0

-

Анализ совершенных сделок с коммерческой недвижимостью г. Саранск

(https://portal.rosreestr.ru/wps/portal/p/is/cc_informSections/ais_mrn)

Таблица 7.

Кадастровый квартал

Площадь,

Дата

Цена сделки

/предложения , руб,

Удельная цена сделки/предложения руб./кв.м.

Разрешенное использование

Улица

13:23:1008009

1176,7

11.2013

2500000,00

2124,59

Часть здания материального склада

2-я Промышленная

13:23:1008010

5228,3

12.2013

128000000,00

24482,15

Часть здания склада

2-я Промышленная

13:23:1008010

1191,9

08.2013

22323150,00

18729,05

Здание административного корпуса

2-я Промышленная

13:23:1005074

1057,6

12.2013

5125000,00

4845,88

Нежилое помещение

Строительная

13:23:1105062

1943,00

01.2013

40722400,00

20958,52

Здание бокса

Энергетическая

13:23:1104070

3257,9

03.2013

19500000,00

5985,45

Здание РСЦ

Северо-Восточное

13:23:0901192

1054,6

12.2013

2464522,20

2336,93

Административное здание

Советская

13:23:1008009

2034,0

12.2013

20160000,00

9911,50

Здание производственного корпуса

2-я Промышленная

13:23:1004127

4315,5

09.2013

45000000,00

10427,53

Здание административного корпуса

Титова

13:23:1113257

988,0

10.2014

5000000,00

5010,02

Часть административного здания

-

13:23:1113254

2177,0

05.2014

7500000,00

3445,11

Часть складского помещения

Осипенко

13:23:1005080

1185,0

07.2014

15000000,00

12658,23

Нежилое помещение

Строительная

13:23:1009008

1006,5

04.2014

5332000,00

5298,09

Здание мастерской

2-я Промышленная

13:23:1004138

8047,4

06.2014

85585500,00

10635,17

Здание производственного корпуса

2-я Промышленная

Минимальное значение

2124,59

Максимальное значение

24482,15

Среднее значение

9774,87

Цены предложений коммерческой недвижимости по г. Саранск дифференцировались в диапазоне – от 2 125 до 24 482 рублей за 1 кв. м, такой разброс цен объясняется индивидуальными особенностями предлагаемых помещений. Средняя цена предложения 1 кв.м. коммерческой недвижимости в г. Саранск по состоянию на дату оценки составляет 9 775 руб.

8.4. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены. Общие выводы по рынку недвижимости.

На стоимость офисно-торговых помещений влияет множество факторов, как рыночных, так и внутренних. Если рассматривать группу объектов в один момент времени, когда колебания рынка не оказывают на них различного влияния, можно выделить основные внутренние факторы, оказывающие влияние на стоимость: расположение относительно центра города, расположение относительно основных деловых центров микрорайона, этаж расположения, величина площади, типа и материал здания. Данные факторы оказывают наиболее существенное влияние и являются составляющими стоимости объекта недвижимости.

Основные ценообразующие факторы для офисно-торговой недвижимости:

  1. • местоположение. Это основной фактор. Стоимость магазина и его восприимчивость к фактору местоположения в первую очередь зависят от того формата, в котором он представлен на рынке торговых помещений. Для средних и малых магазинов ключевым ценообразующим фактором оказывается близость к транспортным и пешеходным потокам и местам с высокой плотностью населения. Крупные торговые объекты сами формируют потребительские потоки, а потому их цена не зависит от данных условий. Кроме того, необходимо учитывать характер осуществляемой торговли. Если рознице важна приближенность к пешеходным зонам и транспортным потокам, то оптовая торговля требует наличия удобных подъездных путей и парковки для большегрузных автомобилей. Соответствие или несоответствие этим условиям и будет определять цену коммерческого объекта;
  2. • местоположение;
  3. • плотность застройки и социальный класс населения в районе торговли;
  4. • хорошая репутация объекта, которая привлекает потенциальных покупателей магазина;
  5. • наличие (или отсутствие) конкурентов, особенно крупных магазинов;
  6. • наличие организованной автостоянки, фасадных витрин и прочих улучшений;
  7. • состояние помещения, коммуникаций и торгового оборудования;
  8. • характеристики оцениваемого магазина – общая площадь, планировка, этаж расположения;
  9. • наличие(или отсутствие) складских, вспомогательных и/или служебных площадей, холодильного оборудования, морозильных камер;
  10. • перспектива создания новых вариантов торговли сопутствующими товарами и услугами различного направления.

Величины влияния факторов на стоимость офисно-торговых объектов на рынке приведены ниже:

- Поправка на торг. Введение корректировки на торг было обусловлено необходимостью учесть тот факт, что при сравнении рассматривались цены предложений, а не фактические цены сделок. Наиболее оптимальным методом расчета такой скидки является изучение истории продаж ряда объектов и сопоставление цен сделок с ценами предложения. К сожалению, применение данного метода крайне ограничено: профессиональные участники рынка неохотно предоставляют необходимую информацию. В связи с этим для расчета данной поправки была предпринята попытка использования экспертного метода.

В результате проведенного анализа компанией ФБК (http://www.fbk.ru/news/110067/13219/) было выявлено, что наиболее доступными и компетентными источниками информации по данному вопросу являются специалисты риэлторских организаций. Вследствие чего были выявлены следующие размеры скидок на торг при расчете стоимости объекта.

Таблица 8. Рекомендуемые значения скидки на торг, %

Численность населенного пункта, тыс. чел.

Жилая недвижимость

Коммерческая недвижимость

Промышленная и складская недвижимость

Земельные участки

продажа

аренда

продажа

аренда

До 250

6

7

6

9

8

7

Свыше 250 до 500

4

5

4

7

6

5

Свыше 500

2

3

2

5

4

3

- Коэффициент на разницу в площади между оцениваемым зданием и ближайшим параметром из справочника (Vспр, Sспр) определяется с помощью коэффициентов таблицы 9.

Таблица 9. Определение корректирующего коэффициента, учитывающего различие в площади

На разницу в площади

So /S спр

Ко

< 0,25

1,25

0,49 – 0,25

1,2

0,86 – 0,50

1,1

0,85 – 1,15

1

1,16 – 1,50

0,95

> 1,50

0,93

> 1,50

0,93

Источник: Согласно данным Сборника Ко-Инвест «Общественные здания» 2011 раздел 1 «Рекомендации по использованию» таблица 1.5.

- Влияние фактора «физический износ» учитывает степень устаревания объекта недвижимости, необходимость проведения капитального ремонта объекта, состояние инженерных систем и основных конструктивных элементов здания расположения объекта недвижимости.

Корректировка на техническое состояние определяется из классификации, приведенной в Таблице 13 (Источник информации: Ю.В. Бейлезон. Курс лекций: «Основы оценки недвижимости», «Конспект лекций по основным принципам оценки технического состояния зданий и сооружений»):

Таблица 10. Классификация технического состояния зданий

Категория технического состояния здания

Физический износ %

Характер повреждений

Потребность в ремонтах

новостройка

0-10

Повреждений и видимых дефектов нет

нет

отличное

10-20

Мелкие трещины в несущих конструкциях. Незначительное растрескивание штукатурки.

Профилактический ремонт с заделкой трещин и швов

хорошее

20-30

Волосные и мелкие трещины в несущих конструкциях. Растрескивание штукатурки.

Текущий ремонт без разработки проекта усиления

удовлетворительное

30-40

Деформации в здании носят локальный характер, трещины, сдвиг конструкций с опорных площадок, отслаивание штукатурки по потолкам и стенам на отдельных участках

Выборочный капитальный ремонт с разработкой проекта усиления отдельных элементов

неудовлетворительное

41-60

Массовые образования трещин в 25% стеновых панелей. Образование трещин в фундаменте до 5мм. Уменьшение площади опирания конструкций на 0,25 проектного размера. Перекос дверных и оконных коробок.

Комплексный капитальный ремонт с разработкой проекта усиления здания в целом

предаварийное или аварийное

61-80

Массовые образования трещин с максимальным раскрытием до 5-10мм. Сдвиги конструкций с опорных площадок на величину, превышающую 0,25 от проектной. Потеря устойчивости и прочности отдельных элементов.

Ремонт нецелесообразен. Полная разборка здания.

Коэффициент приведенных затрат на устранение физического износа конструктивных элементов и инженерного оборудования здания в целом определяется следующим образом:

Кфизд=Сфизд/Сздупвс, где

Кфизд — коэффициент приведенных затрат;

Сфизд — стоимостная оценка физического износа здания в целом;

Сздупвс — восстановительная стоимость здания, рассчитанная по УПВС.

Если предположить, что восстановительная стоимость объекта оценки и объектов-аналогов сопоставимы, то отношение коэффициентов приведенных затрат на устранение физического износа сравниваемых объектов будет выражаться в соотношении их физических износов. Рассчитанные таким образом величины корректировок представлены в Таблице 11:

Таблица 11. Величина корректировки на техническое состояние, (%)

Категория технического состояния здания объекта оценки

Категория технического состояния здания объекта-аналога

Новостройка

Отличное

Хорошее

Удовлетвори-тельное

Неудовлетвори-тельное

Новостройка

0

10

20

30

45

Отличное

-10

0

10

20

35

Хорошее

-20

-10

0

10

30

Удовлетворительное

-30

-20

-10

0

15

Неудовлетворительное

-45

-35

-30

-15

0

В ходе анализа рынка можно сделать следующий вывод: в основном на рынке представлены встроенные нежилые помещения, расположенные на первых этажах жилых домов. Наибольшее число предложений по встроенным нежилым помещениям площадью до 100 кв.м. Предложения продажи отдельно стоящих зданий, на дату оценки единичны, рынок подобных объектов практически не развит.

Срок экспозиции колеблется в пределах 3-6 месяцев.

Анализ рынка проведен на основании данных, полученных на сайтах в сети интернет: http://www.avito.ru/saransk, http://www.com.novoselov.net, https://portal.rosreestr.ru/wps/portal/p/is/cc_informSections/ais_mrn.

9. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о наилучшем и наиболее эффективном использовании (НЭИ) объекта оценки. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости. Стандарты оценки требуют проводить анализ для выявления оптимального варианта использования собственности.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Понятие “наилучшее и наиболее эффективное использование”, применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово приемлемых, юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта.

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешенность: рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат законодательству РФ, местному законодательству, экологическому законодательству и т.д.

Физическая осуществимость: рассмотрение технологически реальных для данного участка способов использования.

Финансовая оправданность: рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу собственности.

Максимальная эффективность (оптимальный вариант использования): рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Вышеназванные параметры, данные и характеристики, описывающие объекты оценки, позволяют сделать следующие выводы о наилучшем возможном использовании оцениваемых объектов.

Существует два варианта рассмотрения собственности при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования: использование земли как свободной и использование собственности как улучшенной. Первый вариант применяется в случае необходимости отдельной оценки участка земли и в случае выбора объектов для сравнительного анализа. Второй вариант применяется при определении характера использования собственности, обеспечивающего максимальный возврат инвестированного капитала. Наиболее эффективное использование собственности как улучшенной – это использование её при наличии существующих зданий, сооружений, коммуникаций. Анализ такого использования должен дать рекомендации по дальнейшей эксплуатации собственности, в том числе реконструкции, изменения типа и интенсивности использования, перепрофилирования, расширения и т.д.

Анализ наиболее эффективного способа использования (НЭСИ) объекта недвижимости проводится в два этапа: сначала, исходя из предположения о том, что занимаемый объектом участок является свободным, а затем с учетом имеющихся улучшений.

Вывод о наиболее эффективном использовании объекта оценки может быть и результатом формально-логического анализа, если он приводит к единственному решению. В последнем случае необходимо убедиться лишь в том, имеет ли объект положительную рыночную стоимость.

Согласно п. 13 ФСО №7 «Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано».

Вывод: в связи с установлением кадастровой стоимости в размере рыночной, оценка рыночной стоимости проводится в соответствии с видом фактического использования оцениваемого объекта – торгово-офисные помещения.

10. Описание процесса оценки объекта оценки

Используемая терминология и процесс оценки

Понятие "рыночная стоимость", используемое в данном Отчете, раскрывается в соответствии с Федеральным Законом № 135-ФЗ от 29.07.98г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Таким образом, вывод о рыночной стоимости объекта оценки представляет собой взвешенное предположение об уровне цены, по которой собственность может перейти из рук в руки по обоюдному согласию сторон. Необходимо принять во внимание, что цена, установленная в случае реальной сделки, может отличаться от цены, определенной в ходе оценки, вследствие таких факторов как: мотивы сторон, умение сторон вести переговоры, условия сделки (например, финансовые условия, условия перехода контроля над компанией и т.д.) и иных факторов, непосредственно относящихся к особенностям конкретной сделки.

Объект оценки - объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте

Цена – это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.

Стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».

Итоговая величина стоимости – стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации.

Подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки – это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке

Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) – это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.

Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

Обзор подходов к оценке

В соответствии со стандартами оценки при проведении оценки используются три классических подхода: затратный, сравнительный и доходный, в рамках которых могут использоваться различные методы оценки.

Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;

б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);

г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

- определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

- расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

- определение прибыли предпринимателя;

- определение износа и устареваний;

- определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;

- определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;

д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;

е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:

- данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;

- данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;

- сметных расчетов;

- информации о рыночных ценах на строительные материалы;

- других данных;

ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав, строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ;

з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;

и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных
на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

Определение итогового значения рыночной стоимости объекта

В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ

и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).

После проведения процедуры согласования оценщик помимо указания в отчете об оценке итоговой величины стоимости объекта оценки имеет право приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации.

Выбор применяемых подходов к оценке

Таблица 12.

Затратный подход

Возможность определения устаревания оцениваемого объекта

Затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам, таким образом данный метод является очень трудоемким, в существующих рыночных условиях ту информацию, которую мы найдем, не будет репрезентативной. Если мы начнем использовать данный метод, мы получим не совсем точный результат, будет искажать реальность, потому в российских реалиях этот метод тяжело используем.

Сравнительный подход

Наличие информационной базы, обеспечивающей в достаточном объеме достоверные данные по совершенным сделкам (предложениям к сделкам)

При анализе рынка недвижимости, Оценщик выявил достаточное количество аналогичных объектов недвижимости, схожих по характеристикам с объектом оценки. На основании вышесказанного для оценки рыночной стоимости сравнительный подход будет использоваться.

Доходный подход

Наличие информационной базы, обеспечивающей в достаточном объеме достоверные данные по предложениям к аренде

Исследуемый объект относится к сегменту рыночной доходоприносящей недвижимости, для извлечения прибыли от сдачи в аренду и последующей (возможной) продажи. В данном случае заданием на оценку необходимо определить стоимость ОКС расположенного на земельном участке стоимости земли. Однако, денежные потоки, полученные от сдачи в аренду недвижимости приходятся не только на строение, но и на земельный участок.

Разграничение денежных потоков приходящихся на строение в виду отсутствия проектно-сметной документации, точных сведений о планах финансирования, а также информации о необходимых расходах эксплуатацию объекта оценки произвести достоверный расчет стоимости объекта в рамках доходного подхода не представляется возможным. Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом не производился.

ВЫВОД: Исходя из вышеописанных рассуждений, анализа структуры оцениваемого объекта, методологических положений оценки имущества, целей и задач оценки, Оценщик считают обоснованным для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта использовать: сравнительный подходы.

10.4. Оценка стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого аналога по всем элементам сравнения. По каждому аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения.

б) скорректировать значения единицы сравнения для аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и аналога по данному элементу сравнения. Процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного аналога к другому;

в) провести процедуру согласования вносимых корректировок.

Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с объектами, являющимися аналогами оцениваемого.

Описание объектов-аналогов

К элементам сравнения при оценке недвижимости относятся самые разные факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки). Все факторы, какие могли бы влиять на рыночную стоимость объекта оценки, перечислить невозможно. Так, например, очевидно, что на рыночную стоимость объекта оценки влияет появление каждого нового потенциального инвестора или продавца на рынке, однако надежно установить такое появление нового субъекта, а тем более обосновать степень его влияния, практически невозможно.

Поэтому в практической работе оценщик должен руководствоваться принципом достаточности. Согласно ст. 19 ФСО-1 «Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки».

Единицами сравнения во всех случаях являются единицы измерения тех свойств, которые послужили элементами сравнения в рамках настоящего отчета об оценке. В этом отношении существенным является тот факт, что часть элементов сравнения являются количественными (площадь, износ, время и пр.), тогда как другая часть элементов сравнения является качественными (место расположения, целевое назначение и пр.). Выбор единиц сравнения для количественных элементов сравнения очевиден из их природы. Выбор единиц сравнения для качественных элементов сравнения обычно подразумевает шкалирование всего диапазона возможных изменений по данному элементу сравнения (создание шкалы корректировок) с учетом достижимой чувствительности.

Таким образом, в целом ряде случаев приходится идти на ряд приближений, считая те или иные элементы сравнения фиксированными, т.е. имеющими в рамках данной оценки, с учетом собранных сведений об объекте и аналогах, общие качественные характеристики.

В этом случае Оценщик отказывается от использования таких единиц сравнения, поскольку выбранные аналоги достаточно точно соответствуют объекту оценки, и шкала корректировок не используется и не создается.

Существенными факторами стоимости (элементами сравнения) для объекта оценки являются:

- местоположение и окружение: единиц сравнения для такого элемента сравнения, как место расположения и окружение, не существует, сложно также выражать эти характеристики в баллах, поскольку при этом вносится значительная доля субъективизма. Поэтому важно подобрать аналоги, расположенные в сходных территориях и окружении, для чего нужно хорошо знать местоположение и провести тщательный анализ.

- целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц: насколько известно Оценщику, прав третьих лиц на объекты оценки и все проанализированные аналоги не имелось.

Все отобранные объекты-аналоги используются, как и объекты оценки. Поэтому поправок на назначение или разрешенное использование не требуется;

- Состояние конструктивных элементов, физическое состояние объектов и состояние отделки – поправка не вносилась, поскольку по информации, полученной от организаторов торгов объекты-аналоги и оцениваемый объект имеют сопоставимые характеристики по данным элементам сравнения.

- транспортная доступность: между аналогами и объектом оценки, нет значимых различий в плане транспортной доступности, поскольку все они расположены в одной зоне, к которым подходят асфальтированные дороги.

- инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.): оценщиком специально подобраны аналоги с одинаковой обеспеченностью инфраструктурой.

К характеристикам сделок относятся:

- условия финансирования сделок (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

- обстоятельства совершения сделки (был ли объект представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

- изменение цен за период со дня заключения сделки с аналогом до дня проведения оценки.

Насколько стало известно оценщикам из привлеченных источников информации, см. список объектов-аналогов, все исследованные аналоги реализованы (предлагаются) на типичных условиях современного рынка недвижимости: на собственные средства, расчет деньгами, публичная оферта.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого объекта устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с объектами.

Расчет рыночной стоимости объекта проводился в соответствии с анализом наилучшего и наиболее эффективного использования.

Определения поправок и порядок их внесения

Поправки классифицируют по двум направлениям:

- исходя из причин, вызывающих необходимость расчета поправок: коммерческие и параметрические;

- по методологии расчета: процентные и денежные.

К наиболее часто встречающимся коммерческим поправкам относят поправки на НДС, торг, дату продажи, рыночные условия, условия финансирования и права собственности. Все остальные, начиная с местоположения и заканчивая поправками на физические различия в сравниваемых объектах, - к категории параметрических.

В общем случае следует придерживаться следующего правила: сначала к ценам аналогов вносятся коммерческие коэффициентные, затем коммерческие денежные поправки, далее осуществляют внесение параметрических поправок в таком же порядке.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.

Денежные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка.

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

- методы, основанные на анализе парных продаж;

- экспертные методы расчета и внесения поправок;

- статистические методы.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которой и объясняется разница в цене этих объектов. Этот метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки аналога.

Ограниченность применения метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, на сколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы расчета поправок. Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.

Этот метод трудоемок и для его использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости приведен в таблице 13.

Таблица 13.

Оцениваемый

Объект

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Наименование

Нежилое здание (торговое)

Нежилое помещение (торговое)

Нежилое здание (торговое)

Нежилое здание (торговое)

Местоположение

Республика Мордовия, Большеберезниковский район, с. Б. Березники, ул. Почтовая, д. 47.

Республика Мордовия, Атяшевский район, рп Атяшево, ул. Ленина, д. 18

Республика Башкортостан,

г. Ишимбай,

ул. Советская, д. 76

Республика Башкортостан,

с.Большеустьикинское, ул. Центральная, 6.

Цена продажи, руб.

-

220 000

7 600 000

7 300 000

Условия рынка (для Объекта оценки на дату оценки, для аналогов – на дату актуальности оферты)

июль 2012г.

июнь 2015г.

март 2013г.

декабрь 2012г.

Источник информации

-

https://torgi.gov.ru/restricted/notification/notificationView.html?notificationId=9210650&lotId=9210765&prevPageN=1;

Из учетных систем Росреестра

Из учетных систем Росреестра

Этажность

2

1

3

2

Состояние

Хорошее

Хорошее

Хорошее

Хорошее

Общая площадь (в кв. м.)

1017,2

97,4

2202,4

1735,4

Кадастровый номер

13:04:0101001:5252

13:03:0104009:5095

02:58:020254:887

02:38:090109:237

Расположение

Областной центр

Областной центр

Областной центр

Населенный пункт в ближайшей окрестности областного центра

Категория пожарной безопасности

Полная защита

Полная защита

Полная защита

Полная защита

Освещение

достаточное

достаточное

достаточное

достаточное

Коммуникации

Все коммуникации

Все коммуникации

Все коммуникации

Все коммуникации

Условия финансирования

-

Денежными средствами

Денежными средствами

Денежными средствами

Условия продажи

-

типичные для рынка

типичные для рынка

типичные для рынка

Цена руб./за метр кв.

-

2258,7

3450,8

4206,5

Состав передаваемых прав на объект

Собственность

Собственность

Собственность

Собственность

Скорректированная цена

-

2258,7

3450,8

4206,5

Условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки

-

Денежными средствами

Денежными средствами

Денежными средствами

Скорректированная цена

2258,7

3450,8

4206,5

Поправка на время продажи (%)

-32,84%

-5,2%

-3,26%

Скорректированная цена

-

1517,0

3271,4

4069,4

Поправка на торг (коэф.)

-

-

-

-

Скорректированная цена

-

1517,0

3271,4

4069,4

Поправка на местоположение (коэф.)

-

-

0,74

-

Скорректированная цена

-

1517,0

2420,8

4069,4

Поправка на состояние (коэф.)

-

-

-

-

Скорректированная цена

-

1517,0

2420,8

4069,4

Поправка на наличие отдельного входа

-

-

-

-

Скорректированная цена

-

1517,0

2420,8

4069,4

Поправка на расположение относительно красной линии

-

-

-

-

Скорректированная цена

-

1517,0

2420,8

4069,4

Поправка на разницу в площади объектов (коэф.)

-

0,86

-

-

Скорректированная цена

-

1304,6

2420,8

4069,4

Количество корректировок

-

2

2

1

Весовой коэффициент, присвоенный аналогу

0,3

0,3

0,4

Взвешенная стоимость, руб.

391,4

726,2

1627,8

Расчетная скорректированная цена кв. м., руб. 2745,4

Расчетная рыночная стоимость Объекта, руб. 2792620,9

Все используемые в отчете табличные данные из Справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А.подтверждены на актуальность рынку недвижимости специалистами рынка (Оценочная компания ООО «Центр экспертизы и оценки» адрес: Республика Мордовия, г. Саранск, Советская ул., 62, Саранск (оф. 103)ул. Терешковой, 7А, Саранск (оф. 505, 5 эт.), Тел.: +7 8342 23-27-96, +7 927 178-77-83; Оценочная компания ООО «Независимая компания «Эксперт» адрес: Республика Мордовия, г. Саранск, пр. Ленина, д. 12, тел. 313-316 или 8-964-853-33-16; Агентство недвижимости «Новоселов» адрес: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Б. Хмельницкого, 33, 5 этаж, тел. +7 (8342) 48-15-15; Агентство недвижимости «Гранд-Риэлт» адрес: , тел.: +7 962 596-81-33, +7 8342 31-81-33).

К стоимости аналогов применены следующие корректировки:

Корректировка на передаваемые права

Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право аренды и право собственности имеют различную стоимость.

Все объекты находятся в собственности, поправка не вводилась.

Корректировка на условия финансирования

Фактор учитывает условия финансирования возможной сделки по продаже оцениваемого объекта и разницу в условиях финансирования для объекта оценки и объектов-аналогов, а именно сроки финансирования, процентные ставки, порядок перехода прав на недвижимость – все эти факторы оказывают значительное влияние на стоимость оцениваемой недвижимости.

Данной корректировки не требует ни один аналог, так как условия финансирования считаются равными.

Корректировка на условия продажи

Условия продажи объектов-аналогов типичные, т.е. продавцы не были ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами не было никаких особых отношений, объекты не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами.

В связи с этим, корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на время продажи/предложения

информации по аналогу, дата предложения которого значительно отличается от даты оценки, требуется учет этого обстоятельства. Корректировка рассчитывалась на основании данных сайта

«Уровень Инфляции в Российской Федерации» (http://уровень-

инфляции.рф/инфляционные_калькуляторы.aspx)

Данные представлены в Таблице 14.

Таблица 14.

Уровень инфляции, %

Конечный период

.

июль 2012г

Начальный период

Июнь 2015г.

-32,84%

Март 2013г.

-5,2%

Декабрь 2012г.

-3,26%

Корректировка на торг

Корректировки не вводились, так как в расчетах использовалась информация о реальных сделках.

Корректировка на местоположение.

Для аналога №2 была установлена корректировка в размере 0,74 (ООО «РусБизнесПрайсИнформ» Справочник корректировок для оценки стоимости объектов недвижимости коммерческого назначения в зависимости от численности населения, 2012г.).

Таблица 15.

Корректировка на состояние отделки

Поправка по данному элементу сравнения не вносится, поскольку объект оценки и аналоги имеют одинаковое состояние.

Корректировка на наличие отдельного входа

Таблица 16.

Показатель

Среднее

Доверительный интервал

Отношение удельной цены объекта без отдельного входа к удельной цене такого же объекта с отдельным входом

0,85

0,84

0,86

Поправка по данному элементу сравнения не вносится, поскольку аналоги и объект оценки имеют отдельный вход.

Корректировка на расположение относительно красной линии

Таблица 17.

Показатель

Среднее

Доверительный интервал

Отношение удельной цены объекта, расположенного внутри квартала, к удельной цене такого же объекта, расположенного на красной линии

0,80

0,79

0,81

Поправка по данному элементу сравнения не вносится.

Корректировка на площадь объекта

Таблица 18.

Общая площадь

Площадь, кв.м.

<100

100-300

300-1000

>1000

<100

1,00

0,98

0,91

0,86

100-300

1,02

1,00

0,93

0,88

300-1000

1,10

1,08

1,00

0,95

>1000

1,16

1,14

1,06

1,00

Источник: Справочник оценщика недвижимости-2014. Корректирующие коэффициенты дл сравнительного подхода. / Л.А. Лейфер, – Н. Новгород: 2014г.

К стоимости объектов-аналогов корректировка не вносится.

Определение коэффициента весомости

Веса придаются в зависимости от схожести объекта оценки с аналогами. Формула для расчета удельного веса аналога имеет вид:

D – удельный вес, %

Q – всего корректировок

q – количество корректировок по данному аналогу n – количество аналогов

Описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам

В связи с тем, что в рамках настоящего отчета при определении рыночной стоимости использовался только один подход, согласование результатов не производится.

Заключение об итоговой величине рыночной стоимости Объекта оценки

На основании имеющейся (полученной) информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа, можно сделать следующее заключение:

Итоговое значение рыночной стоимости оцениваемого объекта по состоянию 01 июля 2012 года представлено в округленной форме и составляет – 2 793 000 (два миллиона семьсот девяносто три тысячи) рублей.

В соответствие с требованиями Закона «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29.07.1998 года Отчёт подписывается Оценщиком или Оценщиками и скрепляется печатью юридического лица.

Оценщик ____________________ Л.В. Панишева

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (с изм. и доп.).

Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принят ГС ФС РФ 4.07.2007(с изм. и доп.).

Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (с изм. и доп.).

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1)

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2)

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3)

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611«Оценка недвижимости (ФСО № 7)

Стандарты РОО

  • ССО РОО 1-01-2010. Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки;
  • ССО РОО 2-01-2010. Рыночная стоимость как база оценки;
  • ССО РОО 2-02-2010. Составление отчета об оценке;
  • ССО РОО 2-05-2010. Оценка стоимости недвижимого имущества.

Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990.

Жилые дома. Укрупненные показатели стоимости строительства. Издание четвертое, переработанное и дополненное. Серия «Справочник оценщика».— М.: ООО «КО–ИНВЕСТ», 2011.—592 с.

Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве» (КО-ИНВЕСТ, выпуск 74 (январь) 2011 г., выпуск 89 (октября) 2014 г.

«Общественные здания». Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». – М.:ООО «КО-ИНВЕСТ», 2011.-384с.

СРД №16, 2015. Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга. Под ред. Яскевича Е.Е. – М. ЦПО. 2015

Яскевич Е.Е. Сборник рыночных корректировок СРК 2014. Москва НЦПО– 2014 г., с. 60.

  1. http://economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/monitoring/doc20120725_06 ↑

СПИСОК ДЛЯ ТРЕНИРОВКИ ССЫЛОК