Ипотека в гражданском праве (Возникновение, изменение и прекращение ипотеки)

Содержание:

Введение

Обязательства - неотъемлемая часть современного гражданского оборота. Многие граждане и все без исключения юридические лица вступают в обязательственные правоотношения в связи с осуществлением своей деятельности. В целях придания устойчивости гражданским правоотношениям законодатель предусмотрел обеспечительные меры, выражающиеся в способах обеспечения исполнения обязательств. Это меры воздействия на должника, заключающиеся в понуждении его к надлежащему исполнению принятого на себя обязательства.

Как показывает практика, одним из наиболее действенных способов исполнения обязательства - является залог, при этом залог недвижимого имущества (ипотека) - один из самых популярных способов обеспечения исполнения обязательств. Востребованность ипотеки объясняется особыми свойствами ее предмета - недвижимости. Недвижимое имущество обладает большой стоимостью, всегда востребовано на рынке, стабильно в цене и мало подвержено износу, что позволяет залогодержателю быть уверенным в удовлетворении своих требований, кроме того, вышеуказанные обстоятельства стимулируют залогодателя к полному и своевременному исполнению обязательства. В этой связи детальное исследование сущности и роли ипотеки является весьма актуальным и важным.

Целью работы выступает исследование ипотеки как института гражданского права. Указанная цель предполагает выполнение следующих задач:

1) рассмотреть понятие ипотеки;

2) проанализировать новеллы правового регулирования ипотеки в российском гражданском праве;

3) выявить основания возникновения ипотеки, охарактеризовать порядок приобретения жилых помещений в ипотеку;

4) оценить особенности изменения и прекращения ипотеки.

Объектом исследования настоящей работы являются общественные отношения, связанные с возникновением и прекращением ипотеки.

Предметом исследования является законодательство Российской Федерации об ипотеке, существующая практика применения нормативных актов, а также научные труды в этой сфере.

Методологическую основу исследования составляет использование диалектического метода исследования, предполагающего наиболее полное, объективное и всестороннее исследование явлений. Использованы общенаучные методы, такие как метод анализа, синтеза, индукции, формально-юридический, сравнительно-правовой и др.

Информационная база работы представлена нормативно-правовыми актами, научной литературой и материалами судебной практики.

Практическая значимость работы. Полученные в данном исследовании результаты позволяют использовать работу в практике гражданских отношений при заключении договора ипотеки, в качестве основы для дальнейших исследований затронутых в работе проблем, а также в учебном процессе.

Структура работы: введение, две главы основной части, заключение, список использованных источников.

1. Общие теоретические положения об ипотеке в гражданском праве России

1.1. Понятие и правовая природа ипотеки

Статья 334 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) гласит: «В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя)».^[1] Данная норма содержит общее понятие залога, не дифференцируя его в зависимости от предмета залога.^[2]

Если ранее в Гражданском кодексе Российской Федерации отдельным видом залога предусматривалась ипотека, а в п. 2 ст. 334 ГК РФ ипотекой признавался залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества, то теперь среди отдельных видов залога ипотека не указывается отдельно. Единственное упоминание о ней содержится в тексте абз. 2 п. 4 ст. 334 ГК РФ, где под ипотекой разумеется залог недвижимого имущества, к которому применяются правила ГК РФ о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Обращаем особое внимание на установление положения о том, что к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила ГК РФ о вещных правах. Ранее такого положения в ГК РФ не устанавливалось. По нашему мнению установление вышеупомянутого положения связано со следующим.

Российские цивилисты - исследователи римского права делали различные выводы относительно природы залоговых отношений в римском праве и как следствие предлагали различные подходы к оценке правовой природы залоговых прав по российскому гражданскому праву.^[3]

В современной юридической литературе также имеются мнения о вещно-правовой сущности залога. Так, по мнению Е.А. Суханова залоговое право относится к числу вещных прав, обеспечивающих надлежащее исполнение обязательств, и вместе с правом удержания составляет особую группу ограниченных вещных прав - так называемые «обеспечительные» права, вещная природа которых оспаривается в современной отечественной литературе.^[4] Аналогичного мнения придерживается В.С. Ем, который считает, что в случаях, когда предметом залога являются вещи, особенно недвижимые, преимущественное право залогодержателя обладает всеми признаками вещного права.^[5]

Проект Концепции развития законодательства о вещном праве предлагает прямо квалифицировать залог и ипотеку в качестве вещных прав.^[6] По мнению Е.А. Суханова законодательное принятие этого предложения сблизит российское право с развитыми европейскими правопорядками, а также станет основой для новой систематизации ограниченных вещных прав.^[7]

В Пояснительной записке к проекту Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» отмечается, в частности, следующее: «Основная масса новелл раздела II ГК РФ сосредоточена в подразделе 4 «Ограниченные вещные права». Данный подраздел предусматривает введение в действующее российское законодательство широкого набора ранее неизвестных ему ограниченных вещных прав, призванных охватить максимально широкий круг случаев, в которых одно лицо имеет экономическую потребность в пользовании имуществом другого лица. Исходя из этих потребностей проект предлагает иметь в гражданском законодательстве следующие ограниченные вещные права: право постоянного землевладения (глава 20);право личного пользования (глава 20.3);ипотека (глава 20.4).

Возвращаясь к тексту абз. 2 п. 4 ст. 334 ГК РФ и анализируя его можно сделать вывод о том, что общие положения о залоге применяются к залогу недвижимого имущества (ипотеке) только в части, не урегулированной правилами ГК РФ о вещных правах и Федеральным законом от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»^[8] (далее - Закон об ипотеке). Следовательно, вопросы, связанные, в частности, с реализацией заложенного имущества при обращении на него взыскания в судебном порядке и во внесудебном порядке должны регулироваться Законом об ипотеке. Действительно, Закон об ипотеке содержит главу Х «Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание», в которой устанавливается порядок проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства (ст. 57), объявления публичных торгов несостоявшимися (ст. 58), реализации заложенного имущества по соглашению сторон (ст. 59). Но оказывается, что реализация заложенного имущества при обращении на него взыскания в судебном порядке осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном ГК РФ и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодателем и залогодержателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абз. 2 и 3 п. 2 ст. 350.1 ГК РФ, а именно: путем:

- оставления залогодержателем предмета залога за собой;

- продажи предмета залога залогодержателем другому лицу (п. 1 ст. 350 ГК РФ).

Реализация заложенного имущества при обращении на него взыскания во внесудебном порядке осуществляется посредством продажи с торгов, проводимых в соответствии с правилами, предусмотренными ГК РФ или соглашением между залогодержателем и залогодателем (п. 1 ст. 350.1 ГК РФ). Следует отметить, что и в ст. 350 и в ст. 350.1 ГК РФ законодатель ведет речь о реализации недвижимого имущества, так как порядок реализации заложенного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, законодателем устанавливается отдельно в ст. 350.2 ГК РФ.

Из вышесказанного можно сделать вывод о том, что при реализации заложенного имущества положения главы Х «Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание» Закона об ипотеке не должны применяться, следовательно, должны быть признаны утратившими силу.

1.2. Новеллы правового регулирования ипотеки в российском гражданском праве

Несмотря на то, что в силу реформирования гражданского законодательства институт залога в рамках § 3 гл. 23 ГК РФ претерпел значительные изменения, они почти не коснулись такого вида залога, как ипотека. Связано это с тем, что в силу ст. 334 ГК РФ к ипотеке должны применяться правила ГК РФ о вещных правах, которые существуют пока лишь в рамках законопроекта (далее - проект).^[9] Указанное правило основано на предложении Концепции развития гражданского законодательства о разграничении ранее единого права залога как права обязательственного (во всяком случае, исходя из местоположения норм о залоге в ГК РФ) на обязательственное и вещное залоговые права. В пункте 8.1 раздела IV Концепции допускалось придание характера вещного права, в частности, ипотеке.^[10] В этой связи возникает вопрос о предлагаемых изменениях и о том, насколько они будут соответствовать ФЗ «Об ипотеке».

В проекте ипотека регулируется главой 20.4 в подразделе ограниченные вещные права. Статья 303 проекта закрепляет, что в силу ипотеки залогодержатель в целях удовлетворения своих требований за счет заложенной недвижимой вещи имеет право распорядиться этой заложенной недвижимой вещью в порядке и на условиях, определенных законом и договором ипотеки. Анализ этого правила и его местоположение позволяют определить право ипотеки как ограниченное вещное право, содержание которого составляет возможность залогодержателя ограниченно распорядиться заложенной недвижимой вещью. Ограничения сводятся к целевому характеру распоряжения, которое возможно лишь в целях удовлетворения требований залогодержателя за счет заложенной недвижимой вещи, и к определению порядка и условий распоряжения не залогодержателем, а законом и договором ипотеки. Характер ограничений свидетельствует о влиянии на осуществление распоряжения воли, в т.ч. собственника недвижимой вещи (залогодателя в договоре ипотеки), что типично для ограниченных вещных прав.^[11]

Придание ипотеке характера вещного права позволит распространить на случаи его нарушения вещно-правовые способы защиты, поскольку в соответствии со ст. 303.13 проекта залогодержатель вправе истребовать заложенную ему недвижимую вещь из владения залогодателя или третьего лица для целей обращения на нее взыскания и последующей реализации, может при бездействии залогодателя требовать от других лиц прекращения нарушений, угрожающих сохранности имущества, хотя бы они и не были соединены с лишением владения.

Статья 33 закона об ипотеке позволяет залогодержателю от своего имени предъявлять лишь виндикационный иск к третьим лицам, в чьем незаконном владении оказалось заложенное имущество, с целью передачи его во владение залогодателя.

Претерпел определенные изменения в проекте и предмет ипотеки. В перечне его объектов сохранились недвижимые вещи и доли в праве собственности на них. Оставшиеся два объекта новые. Это право постоянного землевладения и право застройки, которые так же, как ипотека, по своей природе являются ограниченными вещными правами. Ни одно из этих прав не относится в ФЗ «Об ипотеке» к имуществу, способному быть предметом ипотеки. Объяснение этому весьма простое, до предложений проекта в нашем правопорядке оба названных права урегулированы не были.^[12]

Оба этих права способны выступать самостоятельным объектом оборота, являются по своей природе имущественными правами, объектом этих прав выступает недвижимая вещь - чужой земельный участок. Природа и срок существования этих прав, а он не может быть меньше 50 лет, вкупе с высокой ликвидностью обусловили способность данных прав выступать предметом ипотеки. Прямой запрет абз. 2 п. 1 ст. 303.4 проекта на передачу в ипотеку вещей и прав, которые возникнут в будущем, обусловлен в отношении вещей тем, что предметом ипотеки могут быть лишь те недвижимые вещи, право собственности на которые уже зарегистрировано в установленном порядке, или доли в праве собственности на такие недвижимые вещи (абз. 1 п. 1 ст. 303.4 проекта), а в отношении будущих прав - способностью выступать предметом ипотеки лишь тех прав постоянного землевладения и права застройки, которые прошли процедуру государственной регистрации (ст. 299 и 300 проекта).

Проект в ст. 303.12 вводит новый термин «старшинство ипотек», не определяя само это понятие. При этом объектом старшинства выступает заложенная недвижимая вещь, определяется же старшинство ипотек очередностью записей о государственной регистрации ипотек. Очевидно, что приведенные правила предполагают наличие при старшинстве ипотек разных залоговых обременений в отношении одной и той же вещи, что допускается и ст. 43 ФЗ «Об ипотеке», в которой регулируются предшествующая и последующая ипотеки. Абзац 2 п. 1 ст. 43 ФЗ «Об ипотеке» устанавливает очередность предшествующих и последующих залогодержателей и способ ее определения на основании данных Единого государственного реестра недвижимости о моменте возникновения ипотеки.

Сравнение приведенных правил проекта и ФЗ «Об ипотеке» позволяет утверждать, что старшинство ипотек и очередность залогодержателей суть одно и то же правовое явление, и от старшинства ипотеки зависит место залогодержателя в ряду других обладателей права ипотеки, позволяющее ему осуществить свое право преимущественно перед теми залогодержателями, чья ипотека была зарегистрирована позже. Правовые последствия старшинства ипотеки определяются п. 2 ст. 61 ФЗ закона об ипотеке, в силу которого требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости предмета залога после удовлетворения требований предшествующего залогодержателя. Правило ст. 303.12 проекта, устанавливающее возможность оборота старшинства ипотек путем его передачи одним залогодержателем другому, неизвестно ФЗ «Об ипотеке». В силу п. 2 статьи старшинство ипотек может быть передано залогодержателем другому залогодержателю в пределах суммы, обеспеченной правом залога, старшинство по которому передается, если это не нарушает прав и охраняемых законом интересов залогодателя, должника по обеспеченному залогом обязательству или других залогодержателей.

Несмотря на то что проект использует словосочетание «передача старшинства ипотек», речь не идет о некоем новом объекте гражданских прав, способном к обороту. Как представляется, «передача старшинства ипотек» не означает и то, что объектом передачи выступает чужое право залога, способное к преимущественному осуществлению по сравнению с аналогичными правами других залогодержателей в силу факта более ранней государственной регистрации этого права. Поскольку залогодержатель, которому было передано старшинство ипотек, сохраняет свое право залога, однако он приобретает возможность осуществить его преимущественно перед другими залогодержателями, чья ипотека была зарегистрирована позже. Такая возможность ограничена суммой, обеспеченной правом залога, старшинство по которому передается.^[13]

В свою очередь, лицо, передавшее старшинство своей ипотеки другому залогодержателю, занимает его положение в ряду залогодержателей в пределах суммы, старшинство по которой передано (п. 2 ст. 303.12 проекта). Например, суммы, обеспеченные предшествующим и последующим залогом, составляли соответственно 2 и 3 млн. руб. При передаче старшинства ипотек последующий залогодержатель займет место предшествующего, но лишь в части распоряжения недвижимой вещью для обеспечения требований в объеме 2 млн. руб.

Другой предлагаемой новеллой в части старшинства ипотек является возможность установления старшинства ипотеки, которая в будущем будет установлена на недвижимую вещь - предмет уже существующей ипотеки. В силу п. 3 ст. 303.12 проекта при установлении ипотеки залогодатель вправе по соглашению с залогодержателем оговорить возможность и условия установления на ту же недвижимую вещь в будущем в пользу другого лица ипотеки, которая будет обладать старшинством по отношению к уже установленной ипотеке. Соглашение, о котором идет речь в приведенном правиле, может являться частью договора ипотеки либо самостоятельным договором при возникновении ипотеки в силу закона.

Рассмотренные новеллы составляют лишь часть изменений института ипотеки, предлагаемых в проекте, и каждое из них обусловлено своими причинами. Предложение об изменении правовой природы ипотеки с обязательственной на вещную является результатом дискуссии о необходимости придания характера вещного права такому виду залога, который имеет своим объектом недвижимые вещи, с сохранением обязательственной природы за залогом, объектом которого выступает иное имущество (права требования, исключительные права и др.). В свою очередь, вещно-правовая природа ипотеки обусловила реформирование объектов ипотеки, исключив из них те, которые не могут выступать объектом вещного права.^[14]

Возможность установления старшинства ипотеки, которая в будущем будет установлена на недвижимую вещь (предмет уже существующей ипотеки) соглашением залогодателя и залогодержателя, позволяет залогодержателю, учитывая состоятельность залогодателя, исходить из собственных интересов при принятии решения об установлении старшинства в отношении будущей ипотеки, а залогодателю эффективно осуществлять права собственника, получая необходимые финансовые ресурсы у разных кредиторов под вещное обеспечение.

Таким образом, в первой главе рассмотрены особенности правовой природы ипотеки, его правовое регулирование.

2. Возникновение, изменение и прекращение ипотеки

2.1. Особенности возникновения ипотеки в силу закона

Основанием возникновения ипотеки как гражданского правоотношения является юридический состав, который следует отличать от сложного юридического факта. Юридический состав представляет собой совокупность юридических фактов, необходимых для возникновения, изменения или прекращения правоотношения. Сложный юридический факт — фактическое обстоятельство, которое «состоит (складывается) из нескольких юридически значимых сторон (признаков)»^[15].

В соответствии с действующим российским законодательством и существующей практикой можно выделить два основных основания ипотеки:

- юридический состав, предусмотренный договором,

- юридический состав, установленный законом.

Согласно этой классификации различают и два вида ипотеки: в силу договора (договорная ипотека) и в силу закона (легальная ипотека).

В случае, когда ипотечное правоотношение возникает на основании договора, его заключение и государственная регистрация являются самостоятельными юридическими фактами, которые в совокупности образуют юридический состав.

При возникновении ипотечного правоотношения в силу прямого указания закона основанием возникновения правоотношения также следует признать юридический состав. Как закреплено, например, в ч. 1 ст. 77 Закона об ипотеке, необходимым условием возникновения ипотеки жилых помещений является государственная регистрация права собственности на жилое помещение, приобретенное или построенное с использованием кредитных или заемных средств. Государственную регистрацию права собственности, наряду с договором кредита или займа, следует признать юридическим фактом.

Поскольку в рассматриваемой ситуации имеется несколько взаимосвязанных юридических фактов, их совокупность представляет собой юридический состав.

Встречается мнение, что единственными основаниями возникновения ипотечных правоотношений являются закон и договор^[16]. Е.Ю. Руденко не согласна с данной точкой зрения. Во-первых, отмечает автор, основанием для возникновения ипотечных правоотношений является юридический состав, а не отдельный юридический факт. Во-вторых, закон не может быть юридическим фактом, поскольку он регулирует гражданские правоотношения, но не порождает их. Поэтому, заключает Е.Ю. Руденко, основанием возникновения ипотечных правоотношений может быть не закон, а юридический состав, указанный в нем^[17]. Указанные умозаключения, безусловно, верны и требуют поддержки. Вместе с тем, думается, что в первом случае речь идет скорее не об ошибке авторов (И.А. Лепихин и др.), а о сознательном упрощении понятий, для их большей доступности и лаконичности.

В дальнейшем, в целях удобства, мы будем использовать сложившуюся терминологию и называть договорной ипотеку, возникающую на основании зарегистрированного договора, а ипотеку, возникающую на основании юридического состава, закрепленного в законе, - законной ипотекой. При этом мы будем помнить, что термины условные. Договор об ипотеке жилого помещения - одно из наиболее часто встречающихся оснований возникновения ипотеки (поэтому ему будет посвящена следующая отдельная часть работы).

Рассмотрим особенности законной (легальной) ипотеки.

Действующим законодательством предусмотрены следующие случаи возникновения ипотеки в силу закона:

- в соответствии с п. 1 ст. 587 ГК при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика приобретает право залога на это имущество;

- в соответствии с п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке жилой дом или квартира, приобретенные полностью или частично за счет кредита банка или иной кредитной организации, находятся в залоге;

- в соответствии с п. 1 ст. 77.1 Закона об ипотеке наемный дом, который строится или приобретается в счет займа или кредита, а также земельный участок, на котором он находится или будет строиться, также будет считаться заложенным. Тут необходимо отметить, что в жилищном и гражданском законодательстве это новое понятие, которое было введено федеральным законом от 21.07.2014 г. № 217-ФЗ^[18]. Согласно ст. 91.16 ЖК РФ наемным домом признается здание, все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания. По сути, речь идет о создаваемых за счет государства или муниципальных образований социальных домах, помещения в которых предназначены для сдачи в наем малоимущим нуждающимся гражданам.

Наличие ипотеки в силу закона необходимо прежде всего для развития сферы кредитования. Это вызвано такими преимуществами ипотеки в силу закона (по сравнению с ипотекой в силу договора), как:

а) упрощенный порядок;

б) сокращенный срок государственной регистрации;

в) отсутствие расходов на подготовку договора ипотеки и его государственную регистрацию;

г) снижение юридических рисков, связанных с возможностью признания договора ипотеки недействительным и неправомерного распоряжения имуществом, являющимся предметом ипотеки.

А.Д. Батуева провела анализ преимуществ ипотеки в силу закона^[19].

В частности, речь идет об упрощенной процедуре. Ипотека является обременением недвижимого имущества, поэтому в государственный реестр прав на недвижимое имущество должна быть внесена запись об ипотеке. Однако для регистрации ипотеки в силу закона не надо подавать в регистрирующий орган множество документов — достаточно договора, который влечет возникновение ипотеки в силу закона (например, договора купли-продажи жилого дома). При этом сведения о залогодержателе вносятся в государственный реестр также только на основе такого договора. В частности, это означает, что не требуется подавать в регистрирующий орган договор ипотеки или учредительные документы залогодержателя: все необходимые для государственного реестра сведения уже есть в договоре, который влечет возникновение ипотеки в силу закона.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона (в отличие от государственной регистрации договора ипотеки) осуществляется одновременно или по окончании какой-либо другой процедуры государственной регистрации. Так, запись об ипотеке в силу закона вносится в государственный реестр на основании государственной регистрации:

а) договора (кроме договора ипотеки), который влечет возникновение ипотеки в силу закона (например, договора ренты), или

б) права собственности на имущество, которое является предметом ипотеки.

Например, если лицо приобретает жилой дом с использованием банковского кредита, то с момента государственной регистрации права собственности этого лица на жилой дом:

а) этот жилой дом находится в ипотеке;

б) банк, выдавший кредит, становится залогодержателем;

в) банк, выдавший кредит, в случае нарушения лицом (заемщиком) своих обязанностей перед банком получает право удовлетворить свои требования к лицу (заемщику) путем обращения взыскания на жилой дом (путем продажи жилого дома на торгах или путем оставления за собой жилого дома как своего нового имущества).

Таким образом, для государственной регистрации ипотеки в силу закона не требуется заключать (и представлять в регистрирующий орган) договор ипотеки и какие-либо другие документы, которые не являются основанием возникновения ипотеки в силу закона.

2.2. Возникновение залога недвижимости в силу договора

Рассмотрим особенности возникновения ипотеки в силу договора.

Итак, перед заключением соглашения заемщик вправе получить полный данные об особенностях предоставления, использования и возвращения кредита по ипотеке. Это сказано не только в пункте 2 ст. 91 Закона об ипотеке, но и в части 4 ст. 5 ФЗ № 353 «О потребительском кредите (займе)» от 21.12.2013 г. (далее по тексту работы - Закона о потребительском кредите)^[20]. Эту информацию необходимо размещать в местах предоставления услуг (местах, где осуществляется прием заявлений об ипотечном кредите, включая сеть Интернет).

При заключении соглашения заемщик получает график платежей с данными о суммах и периодах платежей по договору кредитования с указанием конкретных сумм, передаваемых в счет погашения основного долга, а также сумм, которые направляются в счет погашения процентов (п. 2 ст. 91, ч. 15 ст. 7 Закона об ипотеке).

В договоре кредитования должна быть установлена общая стоимость кредита, который обеспечивается ипотекой (п. 1 ст. 91 Закона об ипотеке; ч. 1 ст. 6 Закона о потребительском кредите). Указанная информация располагается в верхнем правом углу, как правило, на первой же странице договора.

В договоре может предусматриваться закладная, т.е. ценная бумага, которая удостоверяет, в частности, возможность ее законного владельца получить исполнение по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления иных доказательств существования данных обязательств (п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке).

Практическая роль закладной заключается в том, что она дает возможность упрощать и ускорять оборот прав по обязательству, которое обеспечено ипотекой, или по договору ипотеки. В сравнении с уступкой прав по обязательству, которое обеспечено ипотекой, или по договору ипотеки, которая должна оформляться в том же виде, как и основной договор, а передача прав должна подвергаться государственной регистрации, передача прав в режиме закладной осуществляется совершением сделки с простой письменной формой, которая не требует регистрации замены залогодержателя.

Закладная оформляется залогодателем, а в случае, когда он выступает третьим лицом, - также и должником по обязательству, которое обеспечено ипотекой. Написанная закладная подписывается данными лицами и вместе с договором ипотеки или другими документами, которые влекут появление ипотеки по закону, передается органу государственной регистрации. После регистрации орган, который осуществляет государственную регистрацию прав, передает закладную первому залогодержателю. Со времени выдачи закладной этому залогодержателю, на указанные в ней лица возлагаются обязанности по закладной.

Законом не допускается получение кредитором вознаграждения за осуществление обязанностей, возложенных на него законодательными актами России, а также за услуги, предоставляя которые, кредитор выступает лишь в своих интересах и в результате оказания которых не возникает отдельное вещественное благо для заемщика.

Удостоверение договора ипотеки нотариусом не является обязательным, но оно может иметь место в добровольном порядке, по договоренности сторон согласно п. 2 ст. 163 ГК РФ.

С 1 июля 2014 г. договор об ипотеке или договор кредитования, включающий обремененное ипотекой обязательство, не должно подвергаться государственной регистрации, но сама ипотека (в качестве залога недвижимых вещей) должна регистрироваться в предусмотренном законом порядке. По поводу ипотеки жилья установлен ускоренный срок регистрации, а именно – 5 рабочих дней с момента предоставления соответствующих документов.

Для проведения государственной регистрации ипотеки требуется следующий перечень документов.

1. Заявление залогодержателя или залогодателя.

2. Документ, который удостоверяет личность заявителя.

3. Договор ипотеки и документы, упомянутые в договоре ипотеки в приложении.

4. Договор кредитования, обеспеченный ипотекой.

5. Закладная и документы, указанные в закладной как приложения (если в договоре ипотеки отмечено, что права залогодержателя удостоверены закладной).

Принципиально важной нужно признать оценку предмета ипотеки. Устанавливать его стоимость обязан независимый оценщик, в связи с чем, если банк заявляет, что оценку должен осуществлять какой-то конкретный оценщик, то это должно вызывать подозрение.

Стоимость покупаемого жилого помещения не должна занижаться, так как может сложиться ситуация, когда в ходе обращения взыскания на жилье денег от его продажи у собственника не остается. Заложенное имущество в обязательном порядке нужно страховать. При этом страхование жизни или трудоспособности заемщика не считается по закону обязательным. Включение в договор кредитования условий об обязательстве заемщика застраховать свою жизнь или здоровье, по факту являющимся условием передачи кредита, указывает на злоупотребление свободой договора банком.

Также не соответствует закону требование банка застраховать заемщика в отдельно названной страховой организации и попытка навязывания условий такого страхования. Однако правомерно условие о том, что выдача кредита заемщику возможна и в отсутствие договора страхования, но в таком случае по нему предусматривается менее выгодная процентная ставка.

Основным требованием выступают особенности согласования порядка передачи в ипотеку имущества.

Если предоставляемое в ипотеку имущество принадлежит на праве совместной собственности, понадобится согласие каждого собственника в письменном виде. Согласие второго супруга должно нотариально удостоверяться согласно п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке, а также п. 3 ст. 35 СК РФ^[21].

Если в ипотеку передается жилое помещение, которое находится в собственности несовершеннолетнего лица, ограниченно дееспособного или недееспособного, в отношении которого предусмотрена опека либо попечительство, сделку следует согласовать также с органом опеки и попечительства (пункт 5 ст. 74 Закона об ипотеке; п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Существенным аспектом при покупке жилого помещения в ипотеку выступают особенности обременения жилья и снятия обременения.

Договор аренды жилья, заключенный до возникновения ипотеки либо при согласии залогодержателя непосредственно после, при продаже жилого помещения сохраняют юридическую силу и могут расторгаться в обычном порядке (п. 3 ст. 78 Закона об ипотеке).

2.3. Изменение и прекращение ипотеки

Ипотека как правоотношение может быть изменена как в результате событий (например, при пожаре вследствие уничтожения ее предмета), так и действий. Изменять и прекращать ипотеку жилых помещений могут сделки, а также административные акты, когда, например, жилое помещение признается аварийным.

Можно выделить несколько оснований изменения предмета ипотеки жилых помещений:

1) Физическое изменение:

а) гибель (уничтожение) предмета;

б) улучшение предмета (по соглашению с залогодержателем или без такового);

в) ухудшение предмета (по соглашению с залогодержателем или без такового);

г) замена предмета с согласия залогодержателя, если договором не предусмотрено иное.

2) Юридическое изменение:

а) изменение назначения предмета;

б) изменение собственника предмета.

Гибель или уничтожение жилого помещения можно понимать двояко. Во-первых, как гибель или уничтожение жилого помещения в целом (например, в результате пожара, когда физически уничтожается целый жилой дом или полностью выгорает многоквартирный дом). Во-вторых, как гибель или уничтожение жилого помещения именно как жилого помещения по техническим причинам. Следовательно, если жилое помещение исключено из реестра жилищного фонда и ему присвоен статус нежилого, можно говорить о том, что предмета ипотеки жилых помещений не существует

Если жилое помещение теряет статус такового, вследствие признания его непригодным для постоянного проживания, происходит ли изменение предмета ипотеки или ипотека прекращается? Как следует из буквального толкования п. 3 ч. 1 ст. 352 ГК РФ, в случае гибели заложенной вещи залог прекращается, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным ч. 2 ст. 345 ГК РФ (в разумный срок не восстановил предмет залога или не заменил его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное).

При рассмотрении данного вопроса нельзя не обратить внимание на следующий момент. Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. В случае, если собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме.

Буквальное толкование ч. 10 ст. 32 ЖК РФ показывает, что данная норма распространяется на жилые помещения только в многоквартирных домах. Индивидуальные жилые дома не могут быть изъяты вследствие признания их непригодными для проживания.

В случае физической гибели (уничтожения) жилого дома или признания его непригодным для постоянного проживания, залогодержатель, в соответствии ч. 2 ст. 36 Закона об ипотеке, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе за счет страхового возмещения. Однако данное право не может быть реализовано, если между ним и залогодателем заключено соглашение в письменной форме о вое становлении или замене погибшего или поврежденного имущества и залогодатель надлежаще выполняет условия этого соглашения. Данное правило действует также в случае, если погибли или были уничтожены многоквартирный жилой дом или жилое помещение в нем.

Улучшение или ухудшение предмета ипотеки жилых помещений предполагает такое изменение его физических свойств, в результате которых стоимость данного предмета повышается или уменьшается соответственно. Так, согласно ст. 25 ЖК РФ, жилое помещение может быть переустроено или перепланировано.

В жилом помещении может быть сделан как капитальный, так и текущий ремонт. Согласно ч. 2 ст. 30 Закона об ипотеке, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке в исправном состоянии, и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки. В случае неотделимого характера улучшений, ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или федеральным законом. На отделимые улучшения ипотека не распространяется.

Нельзя обойти вопрос о том, имеет ли право залогодатель производить переустройство и перепланировку жилого помещения. В случае, если согласие залогодержателя имеется — несомненно, а как быть в случаях, когда такого согласия нет или залогодатель его не испрашивает, полагая, что в этом нет необходимости? Ответа в законодательстве мы не найдем. В ст. 29 Закона об ипотеке указано, что залогодатель имеет право пользования заложенным имуществом. Перепланировка и переустройство есть реализация права собственника жилого помещения на распоряжение им. Может ли залогодатель распоряжаться предметом ипотеки? Согласно ст. 37 Закона об ипотеке залогодатель наделен правом отчуждать заложенное имущество с согласия залогодержателя. Очевидно, что отчуждение есть способ распоряжения имуществом. Возникает вопрос: закрепленный в ст. 37 Закона об ипотеке перечень способов распоряжения залогодателем заложенным имуществом является исчерпывающим или только в силу специальности способов законодатель посчитал необходимым закрепить о них специальные правила? Полагаем, что верно последнее, но с некоторыми оговорками.

При залоге имущества, залогодатель не теряет статус собственника, ограничивается только возможность реализации некоторых правомочий необходимостью учитывать мнение залогодержателя, который, при возникновении залогового правоотношения, приобретает обязательственное право требования — преимущественного удовлетворения его интересов из стоимости заложенного имущества.

В процессе распоряжения предметом ипотеки залогодатель должен придерживаться правила: распоряжаться предметом ипотеки необходимо так, чтобы это не привело к его ухудшению или уменьшению его стоимости. Данное правило может быть применено по аналогии с абз. 3 ч. 1 ст. 29 Закона об ипотеке. Здесь нельзя обойти вниманием следующий момент. В том случае, если в договоре об ипотеке указаны основные характеристики жилого помещения (площадь и т.п.), а технический паспорт не является приложением к договору, перепланировка и переустройство возможны, при условии, что количество комнат и их площадь останутся неизменными. Поэтому речи об изменении предмета ипотеки в виде его улучшения или ухудшения не идет. В ином случае, полагаем, происходит изменение предмета ипотеки.

При законной ипотеке правила действуют те же, только в основе - данные о предмете ипотеки жилых помещений, которые содержатся в ЕГРП. Согласно Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним^[22], запись об ипотеке должна содержать описание предмета ипотеки. В том случае, если перепланировка и переустройство производятся в рамках этого описания и оно не меняется, можно говорить об изменении предмета ипотеки фактически, но не юридически. В этом случае изменение предмета ипотеки жилых помещений, могущее служить основанием для изменения ипотеки жилых помещений, не происходит.

Ипотека жилых помещений может быть изменена не только вследствие изменения предмета, но и в силу изменения субъектного состава. Изменения могут произойти как на стороне залогодателя, так и на стороне залогодержателя. Можно выделить несколько оснований изменения субъектов ипотеки жилых помещений: а) переход прав кредитора к другому лицу на основании соглашения сторон или закона; б) перевод долга; в) изменение собственника предмета, но при условии, что новый собственник может быть субъектом ипотеки жилых помещений.

На основании ч. 1 ст. 47 Закона об ипотеке залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу как по договору об ипотеке, так и по обеспеченному ипотекой обязательству. В зависимости от того, по какому из договоров передаются права кредитора, законодатель установил различное правовое регулирование перехода прав.

Согласно ч. 2 ст. 47 Закона об ипотеке, лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. При уступке прав по договору об ипотеке происходит автоматическая уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству, если не доказано иное. Аналогичная норма содержится в абз. 3 ст. 355 ГК РФ.

Залогодержатель по договору об ипотеке и кредитор по основному обязательству всегда совпадают, а договор об ипотеке носит дополнительный обеспечительный характер и полностью зависит от основного обязательства. В связи с этим полагаем необходимым внести изменения в абз. 2 ч. 2 ст. 47 Закона об ипотеке и в абз. 3 ст. 355 ГК РФ и изложить их в следующей редакции: «Уступка прав по договору об ипотеке осуществляется вместе с уступкой прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству)».

В соответствии с ч. 1 ст. 391 ГК РФ, перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. Перевод долга по основному обязательству в рамках ипотеки жилых помещений возможен. Правовые последствия и порядок перевода долга по обязательству, обеспеченному залогом, регулируются ст. 356 ГК РФ, согласно которой с переводом долга на другое лицо по обязательству, обеспеченному залогом, залог прекращается, если залогодатель не дал кредитору согласия отвечать за нового должника. Из буквального прочтения текста данной статьи следует, что на перевод долга кредитор должен дать именно согласие, т.е. выразить свое разрешение осуществить перевод долга должником на другое лицо.

Перечислим также основания прекращения ипотеки.

Согласно ст. 352 ГК РФ залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) по требованию залогодателя при наличии оснований для требования досрочного прекращения залога (при грубом нарушении залогодержателем обязанностей, перечисленных в п. 1 ст. 343 ГК РФ);

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 345 ГК РФ);

4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

Статьей 25 Закона об ипотеке закреплен порядок регистрации прекращения ипотеки. В регистрирующий орган поступает один из трех возможных документов: заявление владельца закладной; совместное заявление залогодателя и залогодержателя; заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке представления иных документов не требуется.

Из п. 1 ст. 3 Закона об ипотеке вытекает, что объем требования ипотечного кредитора образуют следующие элементы, или, как их называют специалисты, объекты обеспечения:

1) сумма основного долга по обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью или в части, предусмотренной договором об ипотеке;

2) причитающиеся кредитору проценты за пользование кредитом (заемными средствами);

3) суммы убытков и/или неустойки (штрафа, пени);

4) проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренные основным обязательством;

5) судебные издержки и иные расходы, возникшие вследствие обращения взыскания на заложенное имущество;

6) расходы по реализации заложенного имущества.

Для лучшего понимания процедуры обращения взыскания, рассмотрим несколько примеров из свежей судебной практики о порядке рассмотрения судами данной категории дел и выясним, есть ли у должников шанс отсрочить расторжение кредитного договора или избежать потери заложенного жилья.

Так, Павловским городским судом Нижегородской области 5 марта 2015 года было рассмотрено гражданское дело по иску ОАО "Сбербанк России" о расторжении кредитного договора, досрочном взыскании задолженности по нему и обращении взыскания на предмет залога. Ответчиками выступали физические лица - должники по кредитному договору солидарно.

В суде было установлено, что 24.07.2013 между истцом и ответчиками был заключен кредитный договор, в рамках которого им был выдан целевой ипотечный кредит на приобретение квартиры сроком на 240 месяцев с уплатой процентов за пользование кредитом в размере 12,75% годовых. Квартира была приобретена по договору купли-продажи от 18.07.2013 г., и в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору на квартиру наложено обременение в виде залога (ипотеки). Денежные средства, следуемые должникам по кредитному договору, истец перечислил полностью, однако ответчики систематически не исполняли свои обязательства по договору, нарушая сроки платежей.

В порядке, предусмотренном п. 4.2.3 кредитного договора, ответчикам было направлено требование о досрочном погашении задолженности перед истцом и расторжении кредитного договора. Однако ответчики не выполнили требования кредитора, что и послужило причиной для обращения истца в суд.

В суд был предоставлен расчет задолженности ответчиков по кредитному договору, состоящий из сумм просроченного основного долга, неустойки и просроченных процентов. Ответчики в судебном заседании иск признали в полном объеме и пояснили, что они действительно брали данный кредит под залог приобретенной квартиры и являются созаемщиками. Допускали неоднократное нарушение условий кредитного договора, не погашают кредит своевременно и в полном объеме. Сумму долга не оспаривают и признают в полном объеме. В настоящее время они продают дом в Починках и намерены полностью погасить кредит в ближайшее время.

При таких обстоятельствах, по мнению суда, требование истца о расторжении кредитного договора основано на законе и подлежит удовлетворению, так как ответчики допустили существенное нарушение условий кредитного договора со своей стороны, не погашая своевременно кредит. Также суд счел обоснованным применение истцом положений кредитного договора, согласно п. 5.3.4 которого кредитор имеет право потребовать от созаемщиков досрочно возвратить всю сумму кредита и уплатить причитающиеся проценты за пользование кредитом и неустойку, установленную кредитным договором.

Также судом был принят во внимание факт, что истец выполнил требование закона о досудебном урегулировании спора и направил в адрес ответчиков требования о досрочном погашении задолженности и расторжении кредитного договора. На основании указанных норм и положений кредитного договора, суд пришел к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме. При вынесении этого решения судом были применены положения ГК и Закона об ипотеке^[23].

Таким образом, суд установил, что квартира, приобретенная ответчиками на заемные средства, находится в залоге у ОАО "Сбербанк России" в силу закона с момента государственной регистрации ипотеки и перехода права собственности от продавца к ответчикам до полного погашения предоставленного кредита в соответствии с договором. Требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру основано на законе и подлежит удовлетворению.

Суд постановил расторгнуть кредитный договор, заключенный между истцом и ответчиками; взыскать солидарно с ответчиков в пользу истца задолженность по кредитному договору по состоянию на 03.12.2014 и обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, установив начальную продажную цену квартиры в сумме, указанной в договоре купли-продажи, поскольку стороны согласились с данной начальной ценой.

Наличие у ответчиков желания погасить образовавшуюся задолженность за счет продажи в будущем другого имущества (жилого дома в Починках) на решение суда не повлияло.

Таким образом, во второй главе работы детально исследованы основания возникновения, изменения и прекращения ипотеки жилых помещений, порядок ее регистрации. Кроме того, рассмотрена такая сложная и болезненная в настоящее время проблема, как обращение взыскания на предмет ипотеки.

Заключение

В завершение исследования сформулируем ряд выводов.

Действующее законодательство не содержит полноценного определения термина «ипотека» (если не считать используемую ГК РФ его краткой расшифровки – «залог недвижимого имущества»). В литературе приводится масса определений ипотеки, среди которых одно из наиболее точных и полных следующее: «Ипотека - одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества».

Характерными признаками ипотеки как правового явления выступают:

1) ипотека (как и всякий залог) - это способ обеспечения надлежащего исполнения основного обязательства, как правило, займа или кредитного договора;

2) в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость;

3) предмет ипотеки находится в собственности должника, его пользовании и владении. Однако он лишается права распоряжения этим имуществом на время залогового периода.

В российской юридической науке и законодательстве ипотека рассматривается через призму договора об ипотеке, в соответствии с которым одна сторона (залогодержатель, кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой) имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя).

Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель (банк, выдавший ипотечный кредит) и залогодатель (заемщик или созаемщики ипотечного кредита).

Существенными условиями договора об ипотеке являются: предмет ипотеки, его оценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, а также право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю.

Предмет договора ипотеки определяется в заключаемом договоре путем указания его наименования, места нахождения и описания, достаточного для идентификации этого предмета. В данном исследовании основное внимание уделено анализу ипотеки такого предмета, как жилое помещение, к которому Закон об ипотеке относит жилой дом, квартиру, часть жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат (подп. 3 п. 1 ст. 5).

Во второй главе работы проведен анализ оснований возникновения ипотеки. Отмечено, что существует два подобных основания, связанных, во-первых, с заключением договора, и, во-вторых, с обстоятельствами, прямо указанными в законе и непосредственно влекущими возникновение ипотеки. Согласно этим основаниям выделяют, соответственно, такие виды ипотеки, как договорная и легальная.

В работе детально изучен порядок возникновения как легальной, так и договорной ипотеки. Кроме того, исследованы основания и порядок изменения ипотеки жилого помещения и ее прекращения.

Список использованной литературы

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. (с учетом поправок от 21.07.2014 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2014. - № 31. - Ст. 4398.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1994. - № 32. - Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 31.01.2018 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2005. - № 1 (часть 1). – Ст. 14.
5. Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ (ред. от 30.12.2017 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1996. - № 1. – Ст. 16.
6. Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» (ред. от 21.07.2018 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2013. - № 51. – Ст. 6673.
7. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018) // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 29. – Ст. 3400.
8. Концепция развития гражданского законодательства РФ [Электронный ресурс]. // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс». – Режим доступа: www.consultant.ru (дата обращения: 28.08.2018)
9. О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации [Электронный ресурс]: проект федерального закона № 47538-6. // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс». – Режим доступа: www.consultant.ru (дата обращения: 28.08.2018)
10. Приказ Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765 (ред. от 26.03.2015 г.) «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти.-2014.-№ 46.

Научная литература

1. Абубекерова С.К. Гражданско-правовая сущность ипотеки // Юридический факт. - 2017. - № 19. - С. 20-22.
2. Медина М.Р. Правовая природа института ипотеки // Юридический факт. - 2017. - № 19. - С. 82-84.
3. Нетишинская Л.Ф. Новые положения Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге // Политематический электронный научный журнал КубГАУ. - 2014. - № 98 (04). – С. 29-36.
4. Нетишинская Л.Ф., Григорян А.А. К вопросу о субъектах права на обязательную долю в наследстве и механизме его реализации // Успехи современной науки и образования. - 2015. - № 4. - С. 75 - 79.
5. Нетишинская Л.Ф., Малимонова А.С. К вопросу о соотношении норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в правовом регулировании залога недвижимого имущества // Успехи современной науки. - 2016. - Т. 3. - № 4. - С. 92-94.
6. Працюк Н.И. Отдельные новеллы ипотеки в проекте изменений ГК РФ // Вестник Барнаульского юридического института МВД России. - 2017. - № 1 (32). - С. 126-128.
7. Проект Концепции развития законодательства о вещном праве // Вестник ВАС РФ. - 2009. - № 4. - С. 102-185.
8. Российское гражданское право: Учебник: В 2 Т. Т.1. Отв. ред.: Е.А. Суханов. - М., 2010. – 864 с.
9. Руденко Е.Ю. Жилые помещения как предмет ипотеки и особенности регулирования возникающих в связи с ипотекой отношений: дисс. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 / Е.Ю. Руденко. - Волгоград, 2009. - 194 с.
10. Руденко Е.Ю. Особенности предмета и объекта ипотеки жилых помещений // Современное право. – 2009. - № 3. – С. 87-89.
11. Руденко Е.Ю. Право собственности на жилое помещение как объект ипотеки жилого помещения // Власть закона. – 2014. - № 2 (18). – С. 108-111.

Материалы судебной практики

1. Решение Павловского городского суда Нижегородской области от 05.03.2015 г. по делу № 2-3799/2014 // Судебные и нормативные акты РФ. – Режим доступа: http://sudact.ru/regular/doc/CsOKlWyT6F54/

Приложение 1

Таблица 1. Характеристика ипотека и договора ипотеки

Элемент	Характеристика элемента
Понятие ипотеки	одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества
Отличительные черты ипотеки	1) ипотека - это способ обеспечения надлежащего исполнения основного обязательства - займа или кредитного договора, договора аренды, договора подряда и т.д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве; 2) в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость; 3) предмет ипотеки находится в собственности должника. Он остается пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им без согласия кредитора на время залогового периода
Понятие договора ипотеки	по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, - имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом
Предмет ипотеки	к недвижимому имуществу, которое может быть предметом ипотеки, относятся: 1) земельные участки; 2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; 4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; 5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Стороны договора ипотеки	1) залогодержатель (банк, выдавший ипотечный кредит) 2) залогодатель (заемщик или созаемщики ипотечного кредита)
Существенные условия договора ипотеки	- предмет ипотеки; - оценочная стоимость предмета ипотеки; - существо, размер и срок исполнения обязательства; - право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1994. - № 32. - Ст. 3301. ↑

2. Нетишинская Л.Ф., Малимонова А.С. К вопросу о соотношении норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в правовом регулировании залога недвижимого имущества // Успехи современной науки. - 2016. - Т. 3. - № 4. - С. 92. ↑

3. Нетишинская Л.Ф. Новые положения Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге // Политематический электронный научный журнал КубГАУ. - 2014. - № 98 (04). - С. 29. ↑

4. Российское гражданское право: Учебник: В 2 Т. Т.1. Отв. ред.: Е.А. Суханов. - М., 2010. С. 594, 601 - 603. ↑

5. Там же. С. 119. ↑

6. Проект Концепции развития законодательства о вещном праве // Вестник ВАС РФ. - 2009. - № 4. - С. 102-185. ↑

7. Суханов Е.А. Указ. соч. С. 595. ↑

8. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018) // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 29. – Ст. 3400. ↑

9. О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации [Электронный ресурс]: проект федерального закона № 47538-6. // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс». – Режим доступа: www.consultant.ru (дата обращения: 28.08.2018) ↑

10. Концепция развития гражданского законодательства РФ [Электронный ресурс]. // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс». – Режим доступа: www.consultant.ru (дата обращения: 28.08.2018) ↑

11. Працюк Н.И. Отдельные новеллы ипотеки в проекте изменений ГК РФ // Вестник Барнаульского юридического института МВД России. - 2017. - № 1 (32). - С. 127. ↑

12. Абубекерова С.К. Гражданско-правовая сущность ипотеки // Юридический факт. - 2017. - № 19. - С. 20. ↑

13. Медина М.Р. Правовая природа института ипотеки // Юридический факт. - 2017. - № 19. - С. 82. ↑

14. Працюк Н.И. Отдельные новеллы ипотеки в проекте изменений ГК РФ // Вестник Барнаульского юридического института МВД России. - 2017. - № 1 (32). - С. 128. ↑

15. Руденко Е.Ю. Жилые помещения как предмет ипотеки и особенности регулирования возникающих в связи с ипотекой отношений: дисс. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 / Е.Ю. Руденко. - Волгоград, 2009. С. 116. ↑

16. Лепехин И.А. Основания возникновения ипотеки // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия: 5: Юриспруденция. – 2011. - № 5-14. - С. 247. ↑

17. Руденко Е.Ю. Жилые помещения как предмет ипотеки и особенности регулирования возникающих в связи с ипотекой отношений: дисс. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 / Е.Ю. Руденко. - Волгоград, 2009. С. 117. ↑

18. Федеральный закон от 21.07.2014 г. № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» // Собрание законодательства РФ. – 2014. - № 30 (Часть 1). – Ст. 4218. ↑

19. Батуева А.Д. Ипотека в силу закона: краткий обзор института // Теория и практика. – 2014. - № 2. – С. 171-176. ↑

20. Федеральный закон от 21.12.2013 г. № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» (ред. от 21.07.2014 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2013. - № 51. – Ст. 6673. ↑

21. Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 12.1995 г. № 223-ФЗ (ред. от 30.12.2017 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1996. - № 1. – Ст. 16. ↑

22. Приказ Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765 (ред. от 26.03.2015 г.) «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. – 2014. - № 46. ↑

23. Решение Павловского городского суда Нижегородской области от 05.03.2015 г. по делу № 2-3799/2014 // Судебные и нормативные акты РФ. – Режим доступа: http://sudact.ru/regular/doc/CsOKlWyT6F54/ ↑