Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

Ипотека в гражданском праве (Общая характеристика ипотеки в гражданском праве)

Содержание:

Введение

Современное российское общество существует и развивается в условиях рыночной экономики. Граждане постоянно вступают между собой в отношения, связанные с приобретением товаров в собственность, сдачей имущества в аренду, удовлетворением потребностей в жилье, перевозкой грузов, страхованием и прочие. Эти общественные отношения по перемещению имущества и других материальных благ, в науке именуемые отношениями экономического оборота, регулируются посредством обязательств.

Развитие рыночных отношений в России в последние годы привело к обращению к тем правовым институтам, которые обеспечивают их функционирование. Одним из таких институтов является ипотека (залог недвижимости). Интерес к этой проблеме обусловлен как относительной новизной института ипотеки для правоотношений, возникающих в России в сфере предпринимательства, так и многочисленными, но пока еще не разрешенными вопросами, теоретическими и практическими трудностями, которые возникают при реализации прав, вытекающих из залога недвижимости.

На современном этапе развития российской экономики, которая характеризуется неустойчивостью гражданского оборота, залог недвижимости играет особую роль, так как он призван способствовать стабилизации экономики страны, устранению элементов неоправданного риска из сферы кредитных отношений. Хозяйственная практика, особенно в сфере банковского кредитования, свидетельствует об активном использовании залога. Но, вместе с тем, является очевидной необходимость совершенствования правового регулирования залоговых отношений в связи с наличием пробелов, противоречий, а также иных недостатков действующего законодательства.

Наиболее прогрессивной формой залога является ипотека. В современном праве термин «ипотека» употребляется для обозначения формы залога с оставлением предмета залога у залогодержателя независимо от того, движимое или недвижимое имущество является предметом залога. А также для обозначения особого вещного права на движимое и недвижимое имущество, позволяющего обеспечить требования кредитора путем распоряжения объектом ипотеки.

Целью написания курсовой работы на выбранную тему является исследование правового института ипотеки (залога недвижимости).

При проведении данного исследования, ставились следующие задачи:

- исследовать понятие, историю происхождения и развития института ипотечного кредитования;

- раскрыть юридическую природу залоговых правоотношений в ипотечном кредитовании;

- рассмотреть права и обязанности участников ипотечных правоотношений;

- дать характеристику ответственности субъектов ипотечных правоотношений.

В процессе изучения института ипотеки (залога недвижимости), автор исследовал работы таких ученых-цивилистов, как В.Н. Ивакин, Ю.К. Толстой, Н.Ю. Рассказова, З.А. Ахметьянова, Е. В. Бадулина, К. В. Бочарникова, О. П. Казаченок, Т. П. Николаева, А. Чепурова, И.Р. Раджабов и других авторов.

Глава 1. Общая характеристика ипотеки в гражданском праве

1.1. Понятие, история происхождения и развития института ипотечного кредитования

Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н. э.).

В 594 г. до н. э. один из легендарных «семи мудрецов» древности Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, гласящей, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека (от грсч. hypoteka — подставка, подпорка). На нем отмечались все долги собственника земли. 11озжс для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Другими словами, для приобретения права собственности на землю или другую недвижимость при ипотеке недостаточно было одного соглашения между продавцом и покупателем. Требовалось условие, при котором третьи лица могли убедиться в существовании такого права, а именно — наличие специальной доступной информации об этом праве^[1].

Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени и конкретной страны.

Особая заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения исполнения обязательств принадлежит римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств залогом недвижимого имущества.

И.Ю. Пронькина указывает, что ипотечное кредитование в России зарождалось вместе с возникновением права частной собственности на землю. Уже в XIII веке существовал заклад, к XV-му относятся упоминания о возможности вторичного заклада имения в другие руки, а в XVI веке в залог стали отдавать чужие земли^[2].

Точкой отсчета российской ипотеки можно считать 1754 год – именно тогда, благодаря инициативе графа Петра Ивановича Шувалова, появились первые государственные кредитные учреждения – дворянские банки. Созданы они были ради «уменьшения во всем государстве процентных денег», как средство борьбы против ростовщичества и для того, чтобы создать «щадящие» условия кредита для дворян-землевладельцев.

Первым таким банком стал Государственный Банк для Дворянства, преобразованный в 1786 году в Государственный Заемный Банк (просуществовал до конца 50-х годов XIX века). Тогда же, в 1786 году была образована Страховая экспедиция - первая организация, предназначенная для страхования передаваемых в залог каменных домов. В 1802 году к Государственному Заемному Банку был присоединен Вспомогательный для Дворянства Банк, созданный в 1797 году, во время правления Императора Павла I^[3].

Механизм получения займа был не сложным: владелец имения обращался в Государственный заемный банк с заявлением на получение ссуды, а специальная комиссия оценивала стоимость закладываемого хозяйства. Расчет велся, исходя из цены за одну «ревизскую душу» - 50-70 рублей серебром, в зависимости от площади сельскохозяйственных угодий, приходившихся на нее в этом имении. В среднем заложенное поместье представляло 650 душ. Ссуда выдавалась, как следует из источников, «всегда круглыми числами по десяткам рублей для избежание раздробительных расчетов».

Как пишет З.А. Гареева, реальная задолженность дворянства намного превосходила сумму официальных долгов казенным банкам, так как поместья закладывались и перезакладывались у частных лиц - ростовщиков. Созданный в 1856 году Комитет по банковским долгам пытался анализировать зависимость степени задолженности дворян от хозяйственных условий развития губерний^[4].

Тогда же было обнаружено, что накопление долгов находилось в прямой зависимости от льгот, рассрочек, пособий и ссуд, дарованных губерниям: ими пользовались, чтобы взять в долг, но не отдать. Долги дворян перед банками накапливались, но реального механизма возврата выданных денег не было. Ведь дворянина нельзя было лишить владения, потому что он наследовал его пожизненно. А на продажу многократно заложенного имущества он решался только в том случае, когда уже не мог получить кредит. Причем разоренное имение имело значительно меньшую цену, чем в момент залога. Фактически в этой системе кредитования под залог недвижимого имущества отсутствовала обратная связь между инвестором и должником. К 1859 году в Государственном банке и сохранных казнах было заложено более 7 млн. крестьян, а общая задолженность помещиков дошла до 425 млн. рублей.

В 1859 году Александр II повелел правительству создать особую комиссию «из лиц, специально знакомых с положением вопроса о поземельном кредите и нуждами разных частей Империи», которые должны были разработать проект устройства нового типа кредитных учреждений - так называемых земских банков. На тот момент они должны были заменить казенные кредитные структуры, которые находились в стадии ликвидации.

Как отмечает Н.А. Проскурякова, комиссия со своей задачей справилась, разработав положение о земских кредитных обществах. И, хотя этот проект не получил статус закона, труды комиссии, опубликованные в 1860-1861гг., оказали огромное влияние на последующее развитие ипотеки. Комиссия отдала предпочтение земским банкам, которые по форме представляли собой взаимно ответственные товарищества (общества с ограниченной ответственностью). При этом возможность создания ипотечных банков не исключалась, правда, с одной оговоркой - в виде акционерных обществ^[5].

Толчком для развития ипотеки стала отмена крепостного права: освобожденные в 1861 году от крепостной зависимости крестьяне нуждались в кредите для покупки земли, и государству пришлось снять запрет на долгосрочное кредитование. В итоге более 20 миллионов бывших крепостных получили ссуды в размере 80 % от стоимости надела. Деньги выдавалась на 49 лет под 6 % годовых.

Для обслуживания этого огромного ипотечного рынка стали создаваться кредитные учреждения, причем с разными формами собственности. Среди них были акционерные и государственные, сословные и взаимные – все они выдавали долгосрочные ссуды под залог частновладельческой земли (вне городов) и городской недвижимости (жилые дома, строения, земля). Так в России сложилась новая система ипотечного кредитования.

Первыми частными организациями, предоставлявшими кредиты на длительный срок, стали городские кредитные общества. Они создавались при поддержке городских дум, которые выдавали им кредит из городских капиталов «для первоначального обзаведения».

Схема работы таких кредитных учреждений была следующей: заемщик (он же – член общества) подавал заявку с просьбой выдать ссуду под залог недвижимого имущества (обычно - городского строения), а общество ее рассматривало. Сначала производилась оценка объекта. По правилам обществ, она с одной стороны, соответствовала действительной стоимости недвижимости (по остаточной стоимости в реальных ценах), а с другой - доходности залога (заложенное имущество должно было приносить заемщику доход, который являлся источником уплаты процента за пользование ипотечным кредитом). На основе сделанной оценки принималось решение – выдавать или нет ссуду, и если – да, то - на какую сумму. Как правило, размер кредит определялся на 40-50% ниже стоимости залога. Если заемщика устраивали условия ссуды, он давал задание кредитному обществу подготовить все необходимые документы для оформления закладной и ссудного договора. Следующий шаг - выдача кредита в виде купонных облигаций. Получив их, заемщик продавал их на вторичном рынке^[6].

Наибольшего расцвета ипотека достигла к 1914 году. В начале 1915 года число выданных ссуд возросло почти до 508 тыс., их сумма — до 3,322 млрд. рублей, а площадь принятой в залог земли составила 56% от всей, что была в частной собственности. Пальму первенства по площади заложенных земель и сумме выданных ссуд удерживали земельные банки: в 1915 году они выдали 90% ссуд.

К 1917 году в России уже существовали 21 земельный банк, Государственный Крестьянский Поземельный Банк, Дворянский Банк, Особый Отдел Государственного Дворянского Банка и 18 частных банков.

Сегодня для ипотеки характерны две черты: интеграция и унификация. Первая видна невооруженным глазом: банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, работают в тесном союзе с застройщиками, риэлторами и брокерами. Вторая только формируется и проявляется в попытках внедрить общие стандарты. Итак, российская ипотека прошла за свою 250-летнюю историю сложный путь с препятствиями: массовое развитие периодически перемежалось с запретами.

В целом, при анализе дореволюционного залогового законодательства можно сделать вывод о существовании норм, схожих с современными. Между законодательством дореволюционным и законодательством современным наблюдается и преемственность. В ходе исторического развития залог сложился как один из важнейших институтов гражданского права. Это подтверждается тем, что он получил подробное законодательное регламентирование во многих странах, в том числе и в России, а также тем, что нашел значительное практическое применение в гражданском обороте. При этом, отрадно отметить, что российский законодатель при разработке нормативно-правовых актов о залоге и «ипотечной» регистрации учел положительный опыт, накопленный в современной цивилистике.

1.2. Юридическая природа залоговых правоотношений в ипотечном кредитовании

Залог есть гражданское правоотношение, в силу которого кредитор (залогодержатель) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, установленными законом (п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ^[7] (далее – ГК РФ)).

Залоговое правоотношение устанавливается между залогодержателем и залогодателем. В качестве залогодержателя выступает кредитор по обеспечиваемому залогом обязательству. Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо (п. 1 ст. 335 ГК РФ).

Сущность залога состоит в возможности залогодержателя продать заложенное имущество и удовлетвориться из вырученной суммы. Поэтому предметом залога могут служить только способные быть проданными вещи и имущественные права.

Как указывает С.А. Чулюкова, предметом залога является имущество, специальным образом выделенное в составе имущества залогодателя или переданное залогодержателю, из стоимости которого залогодержатель имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспечиваемого залогом обязательства удовлетворить свои требования преимущественно перед другими кредиторами^[8].

В п. 1 ст. 336 ГК РФ говорится: «Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности, требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом». Кроме того, нельзя заложить имущество, на которое не допускается обращение взыскания кредиторов.

отношения урегулированы § 3 гл. 23 ГК РФ.

залога в с большинством других обеспечения исполнения состоит в том, что он носит характер. характер выражается всего, в том, что залог наиболее характерным вещных - правом следования. Так, ст. 353 ГК РФ , что залог сохраняет , если право или полного ведения на заложенную либо составляющее залога право к третьему .

К. Ильясова пишет, что право является правом по отношению к им требованию. Это в том, что возникновение, изменение и права залога с возникновением, изменением и этого . Залоговое правоотношение и из него право может возникнуть как в договора, так и на других юридических , указанных в законе. возникает на основании при наступлении в нем обстоятельств, если в предусмотрено, какое и для обеспечения исполнения обязательства находящимся в залоге (п. 3 ст. 334 ГК РФ). К , возникающему на основании , если самим не установлено , применяются правила ГК РФ о , возникающем в силу - . В действующем законодательстве о залоге, на основании закона, . Так, согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, если не предусмотрено договором , проданный в товар с момента его покупателю и до его оплаты признается находящимся в залоге у продавца с целью обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на их приобретение или строительство, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. В ст. ст. 64.1 и 64.2 Закона об ипотеке содержатся нормы об ипотеке в силу закона земельных участков или права аренды этих участков, аналогичные норме п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке.

Во всех случаях гражданин возникновения залога примеры на основании закона недвижимое должны быть когда соблюдены требования ипотеки п.3 ст. 334 ГК согласно РФ: во-первых, связанных указано, какое принимать имущество считается указано находящимся в залоге; обеспечение во-вторых, определено, выступать для обеспечения нарушении исполнения какого изменение обязательства имущество решение признается находящимся залогом в залоге; в-третьих, закона описаны обстоятельства (юридические также факты), наступление договор которых необходимо нарушением для возникновения осуществляющие залога.

Как отмечает участвовать К.В. Бочарникова, реализация важнейшим основанием является возникновения права силу залога является требование договор. В договоре обращении о залоге должны участком быть указаны земельным предмет залога внесения и его оценка, входят существо, размер обеспечение и срок исполнения целевого обязательства, обеспечиваемого юридическое залогом, а также стоимость у какой из сторон нарушении находится заложенное судебном имущество (п. 1 ст. 339 ГК обеспечению РФ). Перечисленные нарушении условия относятся разница к разряду существенных третьих условий договора помимо о залоге. Помимо результате этого в договоре единственным об ипотеке должны исполнение быть указаны: прекращает право, в силу юридическое которого имущество, вправе являющееся предметом третьих ипотеки, принадлежит решение залогодателю; наименование договор органа, осуществляющего закона государственную регистрацию когда прав на недвижимое после имущество и сделок договор с ним, зарегистрировавшего случае это право избежание залогодателя. Если передаче предметом ипотеки является должен принадлежащее залогодателю документах право аренды, входят арендованное имущество изменений должно быть смыслу определено в договоре пени об ипотеке так согласно же, как изменение если бы оно развитого само являлось которому предметом аренды^[9].

Условия подлежит о предмете залога совершать будут считаться пишет согласованными, если немедленному залогодатель и залогодержатель пишет внесут в него право данные, позволяющие ипотекой однозначно идентифицировать залог предмет залога. Например, ипотеки если предметом ипотеки залога является быть здание, то при пени его передаче прав в залог в договоре решению необходимо отразить результате данные, содержащиеся ипотечные в документах технического изменение учета недвижимости договора и в документах, оформляющих силу государственную регистрацию состояние прав на недвижимое благодаря имущество и сделок залогом с ним (адрес которая здания, его влечет назначение, планировка, которые общая площадь, обеспечению номер государственной должен регистрации и другие принявшее признаки). К договору присвоенным также необходимо кредитору приложить кадастровый заемщик план земельного исполнение участка, на котором ипотеке расположено здание, места с присвоенным участку договора кадастровым номером.

В влечет содержание залогового нарушении отношения входят кому права и обязанности кредитные сторон по страхованию немедленному предмета залога праве и обеспечению его залог сохранности. Если разница иное не предусмотрено пени законом или изменения договором, то в зависимости общая от того, у кого ипотечное находится заложенное продажи имущество, залогодатель счет либо залогодержатель претензий обязаны, во-первых, между за счет залогодателя прав страховать от рисков делает утраты и повреждения иных заложенное имущество присвоенным на полную стоимость (а обеспечение если полная заложенное стоимость имущества заложенное превышает размер решении обеспеченного залогом случае требования, то на сумму кому не ниже размера счет требования); во-вторых, избежание принимать меры, случае необходимые для также обеспечения сохранности которому заложенного имущества, подлежит в том числе реализации для защиты связанных его от посягательств влечет и требований со стороны немедленному третьих лиц^[10].

Если невыполнении указанные обязанности также будут нарушены изменения залогодателем, то залогодержатель гражданин вправе потребовать подлежит досрочного исполнения отчуждении обеспеченного залогом между обязательства, а если передаче его требование отчуждении не будет удовлетворено - обратить которому взыскание на предмет период залога (пп. 2 п. 2 ст. 351 ГК общая РФ). Аналогичные установленными последствия наступают требуют в случае, когда примеры залогодатель препятствует случае залогодержателю в реализации которые его права невыполнении проверять по документам установленными и фактически наличие, продажи количество, состояние и согласно условия хранения согласно заложенного имущества, пишет находящегося у залогодателя. При внесения нарушении залогодержателем быть своих обязанностей перечисленные по страхованию предмета реализации залога, обеспечению каждом его сохранности, право немедленному уведомлению договор залогодателя о возникновении принимать угрозы утраты согласно или повреждения выступать предмета залога, развитого иных нарушениях, сумму создающих угрозу указано утраты или залогом повреждения заложенного кредитору имущества, залогодатель обратить вправе потребовать момент досрочного прекращения арбитражными залога.

Субъектами залогового обеспечение правоотношения являются залогом залогодатель и залогодержатель. Залогодатель - это после лицо, предоставившее должен имущество в залог. Залогодержатель - лицо, регистрацию принявшее имущество иском в залог. В качестве закона залогодателей и залогодержателей заложенное могут выступать ипотекой как юридические, должен так и физические которую лица. Личности немедленному кредитора и залогодержателя заложено всегда совпадают, заложено т.е. залогодержателем стоимость может быть согласно только сам требование кредитор по обеспечиваемому соответствии залогом (основному) обязательству^[11].

Как пишет внесения З.А. Ахметьянова, пишет отношения между причине третьим лицом - залогодателем которые и должником по основному третьих обязательству не являются иных залоговыми; права заложенное и обязанности, возникающие цена между ними, требование не входят в содержание кредитные залогового правоотношения. Между требование должником по основному могут обязательству и третьим таких лицом, заложившим законом свое имущество помимо в обеспечение этого ипотечного обязательства, может третьих быть заключен делает договор, определяющий также права третьего заложенное лица на получение нарушением возмещения в случае силу обращения взыскания совершать на заложенное имущество. Вместе заложенное с тем третье также лицо - залогодатель прекращает во избежание обращения предмет взыскания на заложенное продажи имущество может соответствии исполнить за должника уровне обеспечиваемое обязательство. В указано этом случае регистрацию к нему в силу согласно указания закона (ст. 387 ГК решение РФ) перейдут задаток права кредитора также по обеспечиваемому обязательству.

Ипотека согласно как правоотношение — это лица залог недвижимости (земли, также основных фондов, осуществляющие зданий, жилья) с также целью получения единый ссуды.

Ипотечное кредитование — это силу кредитование под ипотечное залог недвижимости, максимально то есть кредитование вправе с использованием ипотеки основная в качестве обеспечения изменение возвратности кредитных вправе средств.

В случае стоимость невозврата ссуды стоимость собственником имущества кредитору становится кредитор. Таким обращении образом, ипотека — это между особая форма обеспечиваемое обеспечения кредита.

Л.Ю. Новицкая заемщик выделяет особенности заложенное ипотечного кредитования:

ипотекой решение признается залог закона имущества;
долгосрочный характер связанных ипотечного кредита (20 — 30 лет);
заложенное регистрацию имущество на период обратить действия ипотеки перечисленные остается, как реализация правило, у должника;
заложено жилищного может быть счет только то имущество, продажи которое принадлежит когда залогодателю на праве всегда собственности или должником на праве хозяйственного взыскание ведения;
законодательной базой него ипотечного кредитования участком является залоговое право, основе на основе которого совершать оформляется договор егрп ипотеки и осуществляется изменение распродажа перешедшего изменений к кредитору имущества;
развитие благодаря ипотечного кредитования результате предполагает наличие владельца рынка недвижимости предмет и развитого института прекращает ее оценки;
ипотечное кредитование изменение осуществляют, как смыслу правило, специализированные максимально ипотечные банки^[12].

Участники залог системы ипотечного исполнение кредитования:

залогодатель — физическое принимать или юридическое ипотеки лицо, предоставившее решение недвижимое имущество прекращает в залог для кредитные обеспечения своего избежание долга;
залогодержатель (ипотечный развитого кредитор) — юридическое юридическое лицо, выдающее после кредиты под когда залог недвижимого позднее имущества.

Ипотека подлежит взыскание государственной регистрации максимально учреждениями юстиции быть в Едином государственном момент реестре прав согласно на недвижимое имущество.

Представляется, что кредитование одним из самых в мировой практике и способов привлечения инвестиций в сферу. Именно позволяет наиболее сочетать интересы в улучшении условий, коммерческих и других кредиторов в и прибыльной работе комплекса загрузке производства и , заинтересованного в общем, росте.

Глава 2. Содержание договора ипотеки

2.1. Права и обязанности участников ипотечных правоотношений

Действующее российское законодательство не содержит ограничений по субъектному составу залогового правоотношения. Залогодателем, так же как и залогодержателем, может быть физическое, юридическое лицо либо государство. Субъектами залогового правоотношения могут быть физические и юридические лица, государственные и административно-территориальные образования, обладающие гражданской правосубъектностью.

К гражданам, как залогодателям, так и залогодержателям, для заключения договора об ипотеке предъявляются такие же требования, как и при заключении других сделок.

В соответствии с ч. 2 ст. 335 ГК РФ (а также ст. 6 Закона об ипотеке), залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. ГК РФ (п. 1 ст. 335) определяет, что залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Представляется, что речь идет о лице, которое пожелает, не принимая на себя ответственности в качестве поручителя за должника, заложить в обеспечение его долга какую-либо вещь.

Л.Ю. Новицкая пишет, что среди юридических лиц - залогодержателей по ипотечным договорам заметно выделяются кредитные учреждения. Предоставляют ипотечный кредит, как правило, банки, выступающие субъектами договорных отношений по ипотеке. Такими банками являются ипотечные банки. В настоящее время перед банками России стоит задача создания вторичного рынка ипотек путем образования региональных рынков и постепенной их интеграции. Наиболее подготовленными регионами к развитию всего механизма ипотечного кредита в России являются Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Иркутск^[13].

С момента возникновения залогового правоотношения залогодержатель и залогодатель наделяются взаимными правами и обязанностями, которые выступают в качестве правовых средств достижения обеспечительной цели, присущей залоговому правоотношению.

По мнению И.Р. Раджабова, в залоговом правоотношении интерес управомоченного лица - залогодержателя состоит в том, чтобы обеспечить надлежащее исполнение должником обязательства, а в случае неисполнения - получить удовлетворение за счет стоимости предмета залога. Задача залогового права сводится к «сохранению предмета залога к тому времени, когда долг будет подлежать удовлетворению. Также необходимо сделать будущее удовлетворение долга не зависящим от возможности предъявления к должнику еще каких-либо требований». Права и обязанности сторон залогового правоотношения направлены на выполнение указанной задачи. Их объем различается в зависимости от вида залога и стадии развития залогового обязательства^[14].

Права и обязанности залогодержателя являются средством, с помощью которого обеспечивается выполнение залоговым обязательством присущих ему функций. Предоставляемые залогодержателю права направлены на удовлетворение его интересов, состоящих в надлежащем исполнении должником обеспеченного залогом обязательства, а в случае неисполнения - в возможности получить сумму долга за счет стоимости предмета залога. Назначение на залогодержателя - установить такие должного поведения, исключали бы возможность интересов .

Как указывает Е.Г. Комиссарова, прав и обязанностей предопределяется обеспечительной залогового . Основное назначение , возлагаемых на залогодателя, в том, чтобы, с одной , обеспечить и ценность предмета на всем протяжении залога и сделать возможное требований залогодержателя; к надлежащему исполнению залогом обязательства^[15].

обязан:

- заложенное имущество в его стоимости;

- немедленно залогодержателя о возникновении утраты или заложенного имущества (ст. 343 ГК РФ);

- каждому последующему сведения обо всех залогах имущества и отвечать за , причиненные залогодержателям этой обязанности (ст. 342 ГК РФ);

- несет случайной гибели или повреждения заложенного , если иное не договором о (ст. 344 ГК РФ);

- в случае предъявления к другими лицами о признании за ними собственности или прав на заложенное , о его изъятии (истребовании) или об указанного имущества иных , удовлетворение которых повлечь уменьшение или ухудшение этого , залогодатель немедленно уведомить об залогодержателя, если он ему . При предъявлении к залогодателю иска в , арбитражном суде или суде он должен такого залогодержателя к в деле (п. 1 ст. 33 «Об ипотеке»);

- пункт 2 ст. 33 Закона предписывает, что в выше случаях должен соответствующие обязательствам защиты своих на заложенное имущество, ст. 12 ГК РФ;

- закон на залогодателя обязанность каждому будущему о всех предшествующих , а также , размер и срок этими ипотеками (п. 1 ст. 44 Закона);

- залогодатель, последующий об ипотеке, должен уведомить об этом по последующим ипотекам^[16].

имеет :

- пользоваться предметом в соответствии с его назначением, в том извлекать из него и доходы, иное не предусмотрено и не вытекает из существа ;

- отчуждать предмет , передавать его в или безвозмездное пользование лицу либо образом распоряжаться им с согласия , если иное не законом или договором и не из существа залога;

- заложенное (ст. 346 ГК ГФ). Условия договора об или иного соглашения, это право залогодателя, ;

- в любое до продажи предмета прекратить на него взыскания и его реализацию, обеспеченное обязательство (п. 7 ст. 350 ГК РФ);

- в разумный восстановить предмет или заменить его другим имуществом, договором не предусмотрено (п. 2 ст. 345 ГК РФ);

- в случае обращения на заложенное имущество - участок - право ограниченного той частью, которая для использования здания или в соответствии с его (п. 4 ст. 340 ГК РФ);

- если иное не Законом об ипотеке и , залогодатель вправе без залогодержателя заложенное имущество в , передавать его во временное пользование и по соглашению с лицом последнему право пользования этим (сервитут) при условиях, что:

а) , на который предоставляется в пользование, не срока обеспеченного обязательства;

б) имущество в пользование для , соответствующих назначению (п. 1 ст. 40 данного Закона) ^[17].

обязан:

- залогодержатель, передано , обязан, если не предусмотрено законом или , страховать за счет заложенное в полной его стоимости от утраты и повреждения, а полная стоимость превышает обеспеченного залогом , - на сумму не ниже требования;

- на залогодержателя, передано , возложена обязанность, иное не предусмотрено или договором, принимать , необходимые для сохранности заложенного , в том числе для защиты его от со стороны третьих лиц; уведомлять сторону о возникновении утраты или повреждения имущества;

- до обращения на имущество, которого обеспечены по предшествующей и последующей , залогодержатель, намеренный свои к взысканию, обязан в форме уведомить об залогодержателя по другому об ипотеке же имущества;

- при обращении на имущество, заложенное по или более договорам об , залогодержатель представить в суд, в который соответствующий иск, доказательства обязанности по уведомлению в форме по другому договору об того же имущества о предъявить свои к взысканию^[18].

имеет право:

- по документам и фактически , количество, состояние и хранения имущества (п. 2 ст. 343 ГК РФ);

- требовать от принятия мер, необходимых для предмета залога;

- от любого прекращения посягательств на залога, если это утратой или повреждением его;

- досрочного обеспеченного залогом в случаях:

а) если залога выбыл из залогодателя не в с условиями договора о ;

б) нарушения залогодателем о замене предмета (ст. 345 ГК РФ);

в) утраты залога по обстоятельствам, за залогодержатель не отвечает (п. 1 ст. 351 ГК РФ);

- досрочного исполнения залогом , а если его требование не выполнено, то обратить на предмет залога в :

а) нарушения правил о последующем (ст. 342 ГК РФ);

б) невыполнения залогодателем , предусмотренных п. 1, 2 ст. 343 ГК РФ;

в) нарушения правил о заложенным имуществом (п. 2 ст. 346 ГК РФ);

- по соглашению с залогодателем при торгов несостоявшимися имущество и в счет покупной свои требования, залогом (п. 4 ст. 350 ГК РФ) ^[19].

Залогодержателю как российским предоставлено право предмет ипотеки из незаконного владения. праву п. 3 ст. 33 Закона об ипотеке, залогодержателю право, от своего имени, заложенное по об ипотеке имущество из незаконного владения в со ст. 301 - 303 ГК РФ для передачи его во владение .

Если отказался от защиты прав на заложенное или не осуществляет ее, залогодержатель использовать эти защиты от имени без специальной доверенности и от залогодателя возмещения в связи с необходимых расходов (п. 2 ст. 33 об ипотеке).

Залогодержатель право потребовать от сообщить о последующей ипотеке (п. 2 ст. 44 об ипотеке).

После заключения последующего договора об ипотеке изменение предшествующего договора, влекущее обеспечение новых требований предшествующего залогодержателя или увеличение объема требований, уже обеспеченных по этому договору, допускается лишь с согласия залогодержателя по последующему договору (п. 3 ст. 44 Закона об ипотеке).

Залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке обладает правом преимущественного удовлетворения своих требований.

Л.Ю. Новицкая отмечает, что Закон об ипотеке допускает осуществление последующего залога только залогодателем-должником либо залогодателем - третьим лицом в основном обязательстве. В связи с этим залогодержателю предоставляется право осуществить последующий залог под свою ответственность вещи, находящейся у него в залоге. В этих случаях на залогодержателе лежит ответственность за вред, нанесенный залогодателю перед залогом, который не может превышать по времени срок первого залога. Последующий залог залогодержателем образует новое обязательство, базирующееся на праве на чужую вещь^[20].

Если залогодатель отчуждает (продает, меняет, дарит, вносит в качестве капитала в имущество юридического лица и т.п.) предмет залога без согласия залогодержателя, то залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

а) признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ;

б) досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

К.В. Бочарникова указывает, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное^[21]. Также если договором не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т.е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. При законодатель указывает на конкретные сроки исполнения обязательств (ст. 50 Закона об ипотеке).

В случаях, предусмотренных ст. 35, 39 и 41 Закона об ипотеке, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом.

Ипотека предусматривает, что земля, недвижимое имущество, составляющие предмет залога, остаются у залогодателя или третьего лица. При этом, залогодатель сохраняет право использовать это имущество в соответствии с его назначением (ст. 29 ФЗ «Об ипотеке»). Он самостоятельно распоряжается полученными от использования предмета ипотеки плодами, продукцией и доходами, получает прибыль. Представляется, что в этом случае залогодателю, являющемуся должником по основному требованию, обеспеченному ипотекой, значительно проще вернуть кредит либо исполнить другое обязательство в установленный срок. Тем более, это правило справедливо, если ипотекой обеспечивается чужое требование, когда залогодателем выступает третье лицо, являющееся собственником имущества, составляющего предмет ипотеки.

Данному праву залогодателя корреспондируют обязанности залогодателя по сохранению предмета ипотеки и его содержанию, установленные ст. 30 Закона об ипотеке. Если договором не установлено иное, залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки. Залогодатель также обязан производить текущий и капитальный ремонт заложенного имущества в сроки, установленные федеральным законом, иными правовыми актами РФ или в предусмотренном ими порядке, а если такие сроки не установлены - в разумные сроки^[22].

Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется, согласно п. 1 ст. 31 ФЗ «Об ипотеке», в соответствии с условиями этого договора. Такая формулировка, как представляется, свидетельствует о том, что порядок страхования имущества, подлежащего ипотеке, является обязательным условием договора об ипотеке.

Закон об ипотеке предусматривает, что при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства (п. 2 ст. 31). При наступлении страхового случая залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения, независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения по причинам, за которые он отвечает. Чтобы залогодержатель не отвечал за случайную гибель или повреждение заложенного , он не должен оставлять у предмет . Помимо этого, он не осуществлять никаких в отношении предмета , находящегося у . Например, не должен залогодателю письменных о том, как лучше использовать залога. Залогодержателю как российским предоставлено право предмет ипотеки из незаконного владения. праву п. 3 ст. 33 Закона об ипотеке, залогодержателю право, от своего имени, заложенное по об ипотеке имущество из незаконного владения в со ст. ст. 301 - 303 ГК РФ для передачи его во владение .

2.2. Ответственность ипотечных правоотношений

В , когда стороны свои обязательства образом вовсе их не исполняют, из последствий является виновной стороны к ответственности. В связи принято ответственность сторон по обязательству и по акцессорному. , ответственность по договору может возложена и на заемщика, и на . Ответственность заемщика в дополнительном обременении, связанным с повышенных процентов по кредиту. Размер определяется в со ст. 395 ГК РФ и обычно увеличивается в до тех пределов, которые интересами банка. То же следует об ответственности по договору . Размер ответственности за просрочку определяется ставкой процента, исчисленной со дня, должен был произойти суммы займа, до дня ее возврата независимо от уплаты , предусмотренных в договоре ^[23].

К имущественной ответственности, за или ненадлежащее своих обязанностей быть привлечен и . В частности, в договоре быть его ответственность за немотивированный от предоставления кредита, его в меньшей сумме или с сроков. с уплатой неустойки () виновная сторона полностью возместить стороне , вызванные неисполнением или исполнением договора, такая форма не исключена . В соответствии с п. 1 ст. 821 ГК РФ кредитор отказаться от предоставления кредита полностью или при наличии , очевидно свидетельствующих о том, что заемщику сумма не возвращена в срок.

Кроме того, по Е.В. Бодулиной, к можно привлечь сторону и за неисполнение ненадлежащее исполнение , возникающих из об ипотеке. А поскольку правоотношение представляет односторонне обязывающее , возникающее из об ипотеке, предусматривающее залогодателя совершать действия в пользу стороны, а имеет к ней лишь требования, то и ответственность по об ипотеке возлагается на залогодателя. ипотечных правоотношений то, что привлечение должника по об ипотеке к ответственности обращения на заложенное по договору влечет за собой залога, поскольку своим прекращение договора об и, соответственно, основного – кредитного или заемного. Тем следует обращение взыскания возможной мерой на недобросовестного заемщика. образом, из заложенного имущества все предусмотренные законом или требования кредитора^[24].

В ст. 50 об ипотеке основания для обращения на заложенное имущество за неисполнение или ненадлежащее основного . Неисполнение обязательства тем, что действия, которые был совершить должник, не , и блага, должен был получить , им не приобретаются. По кредитному либо по договору , обеспеченным , заемщик-залогодатель обязан ежемесячные платежи ( сумма долга и за пользование). цель обязательства, образом, остается . Значит, неисполнением договора об ипотеке следует считать неуплату долга в сроки, обусловленные договором, из которого возникло основное обязательство. Следует заметить, что традиционная классификация нарушений договора включает в себя чаще всего именно нарушение сроков, и договор об ипотеке в этом смысле не является исключением.

По мнению взыскание А. Чепуровой, типичной заемщик является ситуация, недвижимое при которой жилищного должник по обеспеченному иском ипотекой обязательству момент прекращает платежи законом в тот момент, обеспечиваемое когда большая перечисленные часть задолженности обратить уже выплачена также кредитору. Закон время не установил четких залогом критериев явной присвоенным несоразмерности, и решение залог данного вопроса ипотеки относится к усмотрению также суда, его требование внутреннему убеждению которую в каждом конкретном указано случае. Другим целевого основанием для присвоенным обращения взыскания также выступает ненадлежащее ипотечного исполнение заемщиком иных своих обязательств. В нарушении договоре об ипотеке жилищного таким ненадлежащим залог исполнением признается уровне чаще всего которая частичное погашение иных долга, неуплата быть процентов, штрафов, которого пени^[25].

В связи залогом с этим различие реализация между неисполнением также и ненадлежащим исполнением силу отражается на объеме единый требований, которые взыскание могут быть если предъявлены кредитором невыполнении неисправному должнику. В присвоенным случае неисполнения таких обязательства основная решению обязанность погашается государством за счет обращения договор взыскания на заложенное если имущество должника. В принимать случае ненадлежащего подлежит исполнения обязательств аренды на должнике помимо является дополнительных обязанностей, пишет вызванных нарушением жилищного обязательства, остается залог основная обязанность кредитору по его исполнению типичной в натуре. В случае аренды ненадлежащего обеспечения право сохранности заложенного решению имущества, при закона нарушении правил если об отчуждении заложенного государством имущества, а также также при принудительном счет изъятии государством взыскание заложенного имущества, силу залогодержатель вправе согласно потребовать досрочного влечет исполнения обеспеченного нарушением ипотекой обязательства, ипотечные а при невыполнении договора этого требования – обращения недвижимое взыскания на заложенное состояние имущество, даже состояние если обеспеченное невыполнении ипотекой обязательство суммы исполняется надлежащим исполнением образом независимо когда от того, кому которые оно принадлежит^[26].

Реализовать если залогодержателю право которую обратить взыскание позднее на заложенное имущество указано возможно лишь случае тогда, когда которая в удовлетворении требований решении о досрочном исполнении взыскание обеспеченного ипотекой установленными обязательства отказано, которые а также если выступать такое требование сумму не удовлетворено в предусмотренный судебном договором срок.

На предмет законодательном уровне прекращает закреплено два исполнением порядка обращения является взыскания на заложенное заложенное имущество – по решению должен суда и без перечисленные обращения в суд. Для реализация обращения взыскания которому залогодержатель должен издании предъявить иск является в соответствии с правилами помимо подсудности и подведомственности должником дел, установленными соответствии в Гражданском процессуальном недвижимое кодексе РФ^[27] (далее - ГПК установленными РФ).

В соответствии президиума с п. 2 ст. 78 Закона нарушением об ипотеке жилой если дом или закона квартира, которые всегда заложены по договору которая об ипотеке и на которые ипотечного обращено взыскание, ипотечного реализуются путем право продажи с торгов, возникающие проводимых в форме прекращает открытого аукциона гражданин или конкурса, когда которые организуются также судебными приставами-исполнителями обращении и проводятся по месту невыполнении нахождения заложенного прекращает имущества. Как влечет пишет С.А. Иванова, всегда о предстоящих торгах когда организатор должен благодаря известить не позднее общая чем за месяц смыслу до их проведения в официальном период периодическом издании выступать органа исполнительной обязательству власти соответствующего выступать субъекта РФ с указанием период даты, времени, задаток места проведения должником торгов, начальной пишет продажной цены принимать реализуемого имущества, которому которую в соответствии залогом со ст. 350 ГК должен РФ определяет суд. Начальная делает продажная стоимость если заложенного имущества право должна определяться случае судом в каждом счет конкретном случае лица при решении пени вопроса об обращении реализация взыскания на заложенное осуществляющие имущество. Начальная стоимость продажная цена решение имущества, заложенного развитого по договору об ипотеке, поскольку с которой начинаются договора торги, может подлежит определяться соглашением иных по этому вопросу если между залогодержателем стоимость и залогодателем. Реализация владельца заложенного имущества ипотекой с публичных торгов гражданин призвана обеспечить реализация его продажу решению за максимально возможную прав сумму. В этом касающихся заинтересован не только внесения кредитор, но и должник, юридическое поскольку если благодаря стоимость предмета которому залога превышает залога сумму требований заложенное кредитора, то разница силу подлежит возврату обеспечению должнику^[28].

В торгах быть должны участвовать также не менее двух указано покупателей. Желающие залогодатель участвовать в торгах позднее вносят задаток входят в размере, сроки участком и порядке, указанные возникающие в извещении о таких установленными торгах.

Лицо, предложившее требований на торгах наиболее основе высокую цену, гражданин является победителем изменений торгов. В день которые проведения торгов требование это лицо возникающие и организатор подписывают если протокол об их результатах. В немедленному течение пяти решению дней после согласно окончания торгов которому лицо, выигравшее иском их, должно выплачена внести сумму, делает за которую им куплено участком заложенное имущество. В недвижимое течение пяти каждом дней после арбитражными внесения покупной иском цены организатор суммы торгов должен подлежит заключить с этим ипотекой лицом договор подлежит купли-продажи. Данный должником договор является типичной основанием для право внесения необходимых недвижимое записей в Единый результате государственный реестр нарушением прав на недвижимое кому имущество.О.П. Козаченок указано указывает, что документах благодаря внесенным пишет в ст. 446 ГПК силу РФ изменениям стало реализации возможным обратить обеспечиваемое взыскание на заложенное существенно жилое помещение, обеспечению даже если быть оно является исполнением единственным пригодным обращении для постоянного заемщик проживания помещением, взыскания приобретенное или немедленному построенное на кредитные (заемные) средства. Отсутствие ипотечное ранее данного отчуждении правила тормозило заложено процесс ипотечного помимо жилищного кредитования, прекращает поскольку в течение немедленному долгого времени организатор сохранялась нерешенность передаче вопросов, связанных взыскание с выселением проживающих гражданин в заложенном доме счет или квартире силу лиц при подлежит обращении взыскания после на такую недвижимость^[29].

Рассмотрим аналогичные примеры из судебной зависимости практики.

Банк обратился которые в суд с иском должником о взыскании суммы единственным долга по невозвращенному помимо кредиту и обращении целевого взыскания на заложенную кредитные квартиру. Суд невыполнении удовлетворил требования подлежит банка о взыскании которому суммы долга. А организатор в обращении взыскания прекращает на имущество отказал случае по причине отсутствия таких для этого залог оснований. Исходя перечисленные из представленных доказательств, которые а также на основании пишет истребованной судом принявшее выписки из Единого владельца государственного реестра смыслу прав на недвижимое обратить имущество и сделок залогодатель с ним (далее - ЕГРП подлежит или Росреестр), обеспечиваемое суд пришел ипотеки к выводу, что смыслу спорная квартира продажи на момент вынесения могут решения не была влечет обременена правами числе третьих лиц. Следовательно, ипотеке на нее не могло есть быть обращено построенное взыскание как счет на заложенное имущество^[30].

Таким образом, позиция суда состояла в следующем. Взыскание по требованию банка может быть обращено только на имущество, которое является предметом залога на момент вынесения решения. В случае если имущество уже выбыло из залога, договор ипотеки уже прекращен, а запись об ипотеке в Росреестре погашена (в частности, на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя), то законных оснований в силу положений ст. 334 ГК РФ на обращение взыскания на освобожденное от залога имущество должника не имеется.

Следовательно, независимо от причины погашения записи об ипотеке в Росреестре залог считается прекращенным, и на него не может быть обращено взыскание.

Рассмотрим другой пример из практики. Сначала суд первой инстанции, изучив письмо банка, подписанное уполномоченным лицом, об отсутствии у должника задолженности по кредиту, посчитал, что этим в полной мере подтверждается отсутствие задолженности заемщика перед банком по ипотечному кредиту. Учитывая, что банком совместно с заемщиком было подано заявление в Росреестр о погашении записи об ипотеке, суд окончательно убедился в данном выводе. И только вышестоящий суд при тех же доказательствах по делу пришел к обратному выводу: возможно, что стороны и приняли решение о прекращении договора ипотеки, что вовсе не означает автоматически прекращения кредитного договора, в обеспечение которого он и был заключен. Суд, произведя расчеты, взыскал с заемщика сумму долга по кредитному договору, несмотря на наличие официального письма банка об отсутствии этой самой задолженности, представленного ранее в Росреестр. При этом суд указал, что письмо - ненадлежащее доказательство погашения долга. Таким образом, лишь финансовые документы (выписка по счету, приходные ордера и прочие документы) способны подтвердить отсутствие задолженности^[31].

Суд пришел к следующему выводу. Совершение обеими сторонами сделки действий по прекращению договора ипотеки не означает априори прекращения кредитных обязательств. Письмо банка об отсутствии задолженности у заемщика по кредиту и наличии оснований для погашения записи об ипотеке не является достаточным доказательством исполнения заемщиком своих обязательств перед банком. Следовательно, запись об ипотеке может быть погашена и без исполнения обязательств. Однако от возврата долга по кредиту заемщика это не освободит.

Подводя , можно отметить, что при исполнении или вовсе сторонами обязательств наступает ответственность. При этом у имеется право взыскание на имущество и права защищены, так как должник быть выселен из помещения, если это его единственное проживания.

Заключение

Ипотека представляет собой кредитование под залог приобретаемого недвижимого имущества. При этом, она выступает эффективным способом обеспечения возврата кредита должником, поскольку объекты недвижимого имущества являются предметом ипотеки, а стоимость недвижимости практически всегда превышает сумму кредита. Очевидно, именно это обстоятельство, является гарантией обеспечения прав кредитора. Кроме того, недвижимое имущество, которое приобретено по договору ипотеки, имеет важное значение в жизни должника, поэтому, чтобы не потерять это имущество, он заинтересован в надлежащем исполнении принятых на себя обязательств.

В ходе исторического развития залог сложился как один из важнейших институтов гражданского права. Это подтверждается тем, что он получил подробное законодательное регламентирование во многих странах, в том числе и в России, а также тем, что нашел значительное практическое применение в гражданском обороте. При этом, отрадно отметить, что российский законодатель при разработке нормативно-правовых актов о залоге и «ипотечной» регистрации учел положительный опыт, накопленный в современной цивилистике.

Ипотечное кредитование является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов в эффективной и прибыльной работе строительного комплекса ритмичной загрузке производства и государства, заинтересованного в общем, экономическом росте.

Таким образом, в России в течение практически 80 лет залоговые отношения не имели никакого развития, их попросту не существовало, и только острая необходимость доступного и комфортного жилья заставила вернуться и целую ипотечную , а для ее эффективного функционирования и принять ипотечного законодательства.

– это право (по договору о ), в силу которого с одной может получить своих денежных к должнику по этому из стоимости имущества и другой – залогодателя.

Предметом в соответствии могут жилые и квартиры, садовые , дачи, и другие , потребительского назначения, участки, за участков находящихся в и муниципальной собственности

распространение ипотека в банковской , как один из немногочисленных снижения кредитных . Ипотеку можно и как специфический вид , который и получил наименование – ипотечный , т.е. кредит обеспеченный обязательством (, недвижимостью).

библиографический список

Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. – 2014. - №31, ст. 4398.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) // Собрание законодательства РФ. – 1994. - №32. - Ст. 3301.
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 27.06.2018) // Собрание законодательства РФ. – 2002. - N 46. - Ст. 4532.
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. – 1998. - N 29. - Ст. 3400.
Ахметьянова, З.А. К вопросу о залоге недвижимости и его государственной регистрации / З.А. Ахметьянова // Нотариус. – 2015. – № 7. – С. 14–17.
Бадулина, Е. В. Обращение взыскания на заложенное жилое помещение и выселение проживающих в нем лиц: проблемы правоприменительной практики / Е. В. Бадулина. //Имущественные отношения в Российской Федерации. -2016. - № 3. - С. 85 – 93.
Бочарникова, К. В. «Колизионный вопрос» в деле об обращении взыскания на недвижимое имущество, находящееся в залоге / К. В. Бочарникова. //Юрист. -2017. - № 5. - С. 16 – 20.
Гареева, З. А. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России / З. А. Гареева // Евразийский юридический журнал. -2017. - № 11. - С. 388 – 390.
Гражданское право : учебник / под общ. ред. С.С. Алексеева, С.А. Степанова. - М. : Проспект, 2016. - 440 с.
Гражданское право Учебник / под ред. Ю.К. Толстого, Н.Ю. Рассказовой. – М.: Проспект, 2018. – 928 с.
Гражданское право. Учебник В 3 томах Том 2 / под ред. В. Мозолина. – М.: Проспект, 2018. – 976 с.
Ивакин, В.Н. Гражданское право. Особенная часть. Учебное пособие / В.Н. Ивакин. – М.: Юрайт, 2017. – 240 с.
Иванова, Е.И. Гражданское право. Особенная часть Учебник и практикум / Е.И. Иванова. – М.: Юрайт, 2017. – 368 с.
Иванова, С.А. О проблемах правового регулирования возврата долга путем обращения взыскания на жилой дом (квартиру), построенный или приобретенный за счет средств ипотечного кредита / С.А. Иванова // Современный юрист. – 2015. – № 2. – С. 40–49.
Казаченок, О. П. Основания и порядок обращения взыскания на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки / О. П. Казаченок. //Вестник Волгоградского государственного университета. -2016. - № 2. - С. 140 – 145.
Казаченок, О. П. Особенности правовых оснований возникновения ипотеки в силу договора и в силу закона / О. П. Казаченок. // Вестник Волгоградского государственного университета: Серия 5, Юриспруденция. -2016. - № 1. - С. 113 – 119.
Комиссарова, Е. Г. Законодательство об ипотеке : новое и старое в реформе залогового права / Е. Г. Комиссарова. //Законы России. Опыт. Анализ. Практика. - 2016. - № 8. - С. 60 – 66.
Кофанова, Н. Реализация имущества, залог / Н. Кофанова. //Жилищное право. -2017. - № 2. - С. 61 – 67.
Новакова, С. Ю. Ипотечный кредит как инструмент стимулирования инвестиционной активности экономики регионов / С. Ю. Новакова // Евразийский юридический журнал. -2016. - № 12. - С. 194 – 196.
Новицкая, Л. Ю. Некоторые проблемы, связанные с ипотечным кредитованием в Российской Федерации / Л . Ю. Новицкая //Экономика. Право. Общество. -2017. - № 3. - С. 57 – 63.
Понька, В. Ф. История и перспективы развития залогового права в России / В. Ф. Понька. //Вопросы экономики и права. -2017. - № 5. - С. 7 – 9.
Пронькина, И. Ю. Принципы ипотечного права в свете реформирования гражданского законодательства Российской Федерации / И. Ю. Пронькина. //Аграрное и земельное право. -2017. - № 1. - С. 99 – 105.
Проскурякова, Н. А. Ипотека в Российской империи / Н. А. Проскурякова. – М. : Изд. дом Высшей школы экономики, 2014. -737 с.
Раджабов, И. Р. Актуальные проблемы правового регулирования залога земельных участков / И.Р. Раджабов // Электронный вестник Ростовского социально-экономического института — 2015. — выпуск № 3–4. – С.34-37.
Чепурова, А. Анализ судебных споров по ипотечным кредитам / А. Чепурова. //Жилищное право. -2017. - № 2. - С. 51 – 60.
Чулюкова, С. А. Тенденции развития института залога недвижимого имущества как способа обеспечения возвратности кредита / С. А. Чулюкова //Аграрное и земельное право. -2016. - № 7. - С. 86 – 90.

Апелляционное определение Верховного суда Республики Бурятия от 07.06.2017 по делу N 33-1269/2017 [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://rospravosudie.com/

Апелляционное определение Московского городского суда от 09.05.2017 по делу N 11-16854/2017[Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://rospravosudie.com/
Апелляционное определение Омского областного суда от 29.04.2017 по делу № 2 - 74/2017 [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://rospravosudie.com/

Понька, В. Ф. История и перспективы развития залогового права в России / В. Ф. Понька. //Вопросы экономики и права. -2017. - № 5. - С. 7. ↑
Пронькина, И. Ю. Принципы ипотечного права в свете реформирования гражданского законодательства Российской Федерации / И. Ю. Пронькина. //Аграрное и земельное право. -2017. - № 1. - С. 99. ↑
Там же. – С.99. ↑
Гареева, З. А. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России / З. А. Гареева // Евразийский юридический журнал. -2017. - № 11. - С. 388. ↑
Проскурякова, Н. А. Ипотека в Российской империи / Н. А. Проскурякова. – М. : Изд. дом Высшей школы экономики, 2014. – С.387. ↑
Проскурякова, Н. А. Ипотека в Российской империи / Н. А. Проскурякова. – М. : Изд. дом Высшей школы экономики, 2014. – С.387. ↑
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) // Собрание законодательства РФ. – 1994. - №32. - Ст. 3301. ↑
Чулюкова, С. А. Тенденции развития института залога недвижимого имущества как способа обеспечения возвратности кредита / С. А. Чулюкова //Аграрное и земельное право. -2016. - № 7. - С. 86. ↑
Бочарникова, К. В. «Колизионный вопрос» в деле об обращении взыскания на недвижимое имущество, находящееся в залоге / К. В. Бочарникова. //Юрист. -2017. - № 5. - С. 17. ↑
Иванова, Е.И. Гражданское право. Особенная часть Учебник и практикум / Е.И. Иванова. – М.: Юрайт, 2017. – С.219. ↑
Ахметьянова, З.А. К вопросу о залоге недвижимости и его государственной регистрации / З.А. Ахметьянова // Нотариус. – 2015. – № 7. – С. 14. ↑
Новицкая, Л. Ю. Некоторые проблемы, связанные с ипотечным кредитованием в Российской Федерации / Л . Ю. Новицкая //Экономика. Право. Общество. -2017. - № 3. - С. 58. ↑
Новицкая, Л. Ю. Некоторые проблемы, связанные с ипотечным кредитованием в Российской Федерации / Л . Ю. Новицкая //Экономика. Право. Общество. -2017. - № 3. - С. 60. ↑
Раджабов, И. Р. Актуальные проблемы правового регулирования залога земельных участков / И.Р. Раджабов // Электронный вестник Ростовского социально-экономического института — 2015. — выпуск № 3–4. – С.34. ↑
Комиссарова, Е. Г. Законодательство об ипотеке : новое и старое в реформе залогового права / Е. Г. Комиссарова. //Законы России. Опыт. Анализ. Практика. - 2016. - № 8. - С. 63. ↑
Гражданское право Учебник / под ред. Ю. Толстой, Н. Рассказовой. – М.: Проспект, 2018. – С.511. ↑
Гражданское право Учебник / под ред. Ю. Толстой, Н. Рассказовой. – М.: Проспект, 2018. – С.511. ↑
Ивакин, В.Н. Гражданское право. Особенная часть. Учебное пособие / В.Н. Ивакин. – М.: Юрайт, 2017. – С.103. ↑
Ивакин, В.Н. Гражданское право. Особенная часть. Учебное пособие / В.Н. Ивакин. – М.: Юрайт, 2017. – С.103. ↑
Новицкая, Л. Ю. Некоторые проблемы, связанные с ипотечным кредитованием в Российской Федерации / Л . Ю. Новицкая //Экономика. Право. Общество. -2017. - № 3. - С. 59. ↑
Бочарникова, К. В. «Колизионный вопрос» в деле об обращении взыскания на недвижимое имущество, находящееся в залоге / К. В. Бочарникова. //Юрист. -2017. - № 5. - С. 17. ↑
Гражданское право. Учебник В 3 томах Том 2 / под ред. В. Мозолина. – М.: Проспект, 2018. – С.624. ↑
Кофанова, Н. Реализация имущества, залог / Н. Кофанова. //Жилищное право. -2017. - № 2. - С. 63. ↑
Бадулина, Е. В. Обращение взыскания на заложенное жилое помещение и выселение проживающих в нем лиц : проблемы правоприменительной практики / Е. В. Бадулина. //Имущественные отношения в Российской Федерации. -2016. - № 3. - С. 89. ↑
Чепурова, А. Анализ судебных споров по ипотечным кредитам / А. Чепурова. //Жилищное право. -2017. - № 2. - С. 53. ↑
Там же. – С.54. ↑
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 27.06.2018) // Собрание законодательства РФ. – 2002. - N 46. - Ст. 4532 ↑
Иванова, С.А. О проблемах правового регулирования возврата долга путем обращения взыскания на жилой дом (квартиру), построенный или приобретенный за счет средств ипотечного кредита / С.А. Иванова // Современный юрист. – 2015. – № 2. – С. 43. ↑
Казаченок, О. П. Основания и порядок обращения взыскания на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки / О. П. Казаченок. //Вестник Волгоградского государственного университета. -2016. - № 2. - С. 140. ↑
Апелляционное определение Верховного суда Республики Бурятия от 07.06.2017 по делу N 33-1269/2017 [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://rospravosudie.com/ ↑
Апелляционное определение Московского городского суда от 09.05.2017 по делу N 11-16854/2017[Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://rospravosudie.com/ ↑