Ипотека в гражданском праве

Содержание:

Введение

Актуальность исследования. Исследование института ипотеки и его правового регулирования обусловлено проведением в России в конце ХХ века рыночных реформ.

С начала 90-х гг. ХХ века появилась необходимость в принятии нормативно-правовых актов, которые регулировали бы развивающиеся залоговые операции с недвижимым имуществом. Это связано с тем, что рынок недвижимости в Российской Федерации стремительно развивался, проводились реформы в экономической и социальной сфере.

Следует отметить, что развитие экономики каждого государства, эффективность и устойчивость гражданского оборота напрямую зависит от того, с какой степенью добросовестности участники гражданского оборота исполняют свои договорные обязательства. Так, при заключении договора стороны должны быть убеждены, что их контрагенты надлежащим образом исполнят все обязательства, вытекающие из договора. Поэтому особую значимость играют меры, необходимые для побуждения участников сделки к добросовестному исполнению обязательств. Другими словами, это меры, которые будут обеспечивать исполнение обязательств.

Проблема надлежащего обеспечения исполнения обязательств получила наибольшую актуальность в нашей стране в связи с длительным экономическим кризисом и распадом государства, которые привели к повсеместному неисполнению или ненадлежащему исполнению обязательств по договору.

Одним из наиболее распространенных способов обеспечения исполнения обязательств является залог, которому посвящен параграф 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации. Его эффективность исходит из того, что залог гарантирует сохранность и наличие заложенного имущества должника на момент его расчета с кредитором. При этом цена такого имущества будет увеличиваться пропорционально уровню инфляции.

Еще одним преимуществом залога является то, что он предоставляет залогодержателю преимущественное право удовлетворения своих требований на предмет залога перед остальными кредиторами.

Также особенность залога состоит в том, что для залогодателя истинная опасность потери имущества в натуре представляет огромный стимул для своевременного исполнения обязательства в полной мере.

Ипотека считается одним из самых привлекательных видов залога, поскольку ее объектом выступает только недвижимое имущество. Она позволяет привлечь ресурсы кредитных организаций под гарантию находящейся в собственности у финансовых и промышленных структур недвижимости. Такой способ обеспечения исполнения обязательств, как ипотека, также поможет решить гражданам и строительным компаниям жилищную проблему за счет обеспечения кредита недвижимым имуществом.

Цель настоящего исследования представляет собой комплексный анализ особенностей и проблем правового регулирования института ипотеки в РФ.

На основании поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- охарактеризовать ипотеку как способ обеспечения обязательств в гражданском праве, а именно: описать становление и развитие ипотеки в российском праве, а также определить понятие и сущность ипотеки как особого вида залога;

- изучить основания возникновения ипотеки и ее регулирование, а конкретно: исследовать такие основания возникновения ипотеки как ипотека по закону и по договору, а также выявить особенности правового регулирования института ипотеки в РФ.

Объектом исследования являются общественные отношения, формирующиеся по поводу залога в целом, а также закономерности правового регулирования общественных отношений в области ипотеки.

Предмет исследования включает в себя гражданско-правовые нормы, регулирующие правоотношения в сфере ипотеки.

Методологическую основу исследования составляют диалектический метод познания, общенаучные методы (анализ, синтез, индукция, дедукция, аналогия, обобщение, системный метод) и частнонаучные методы (исторический, сравнительно-правовой, формально-юридический).

Степень научной разработанности темы. Институт ипотеки является достаточно новым для российского права. Большинство работ, посвященных данному вопросу, написаны сразу после принятия Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и не рассматривают судебную практику по применению данного закона. Также многие работы, касающиеся вопросов ипотеки, не учитывают всех внесенных в залоговые правоотношения изменений и включают в себя отдельные моменты правового регулирования залога недвижимости. Поэтому появилась необходимость в комплексном анализе ипотеки как правового института.

Теоретическую базу исследования составляют работы следующих авторов: М.И. Брагинского, З.В. Хрулевой, В.С. Ема, И.А. Лепехина и др.

Нормативно-правовая база исследования, прежде всего, состоит из Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона «Об ипотеке».

Структура работы: введение, две главы, пять параграфов, заключение и библиографический список.

Глава 1. Ипотека как способ обеспечения обязательств в гражданском праве

1.1. Становление и развитие ипотеки в российском праве

  Еще в древние времена, совершая какие-либо сделки, граждане стремились к обеспечению их исполнения. Появление залога и ипотеки, как одной из его форм, было связано с потребностью обезопасить себя от ненадлежащего исполнения обязательств контрагентом и с необходимостью создания более доверительных взаимоотношений сторон договора. Одним из факторов заключения договора является воля каждой стороны, однако доверия между ними не всегда достаточно. Поэтому необходимо постоянно побуждать должника своевременно и должным образом выполнять все обязательства по договору, что позволит кредитору не бояться неисполнения должником своих обязанностей, поскольку в таком случае залогодержатель будет иметь возможность удовлетворения своих требований за счет заложенного имущества. «В отличие от таких способов обеспечения обязательства, как неустойка и поручительство, при которых кредитор, в конечном счете «верит должнику», в обязательстве, обеспеченном залогом, кредитор «верит вещи»»^[1].

Упоминания о залоге встречаются еще в Законах Хаммурапи и Законах Ману, но именно в римском праве происходит его дальнейшее развитие и детализация правовых норм. Под залоговым правом в Древнем Риме понималась разновидность прав на чужие вещи. В римском праве сформировались три вида залога: фидуция, пигнус и ипотека^[2].

Институт залога получил свою разработку в законах XII Таблиц в форме «фидуции» - залога, основанного на доверии. По fiducia cum creditore должник передавал объект залога на праве собственности кредитору, который мог либо вернуть заложенную вещь обратно в собственность должника в случае удовлетворения по обязательству, либо продать ее, отказавшись от денежного требования.

На смену фидуции пришел pignus, называемый «ручным закладом», который стал переходной формой залога. Он предполагал соглашение, по которому вещь передавалась не в собственность, а во владение кредитору, причем возвращение вещи исполнившему свое обязательство должнику было обязательным условием сделки. Но должник все также не мог пользоваться заложенной вещью.

Позднее возникла наиболее развитая форма римского залога - ипотека, сложившаяся под влиянием восточного греко-египетского права. При ипотеке у должника оставалось право собственности и владения на заложенную вещь, а кредитор был вправе в случае невыполнения обязательства истребовать предмет залога, у кого бы он к тому времени ни оказался, продать его и из вырученной суммы покрыть свое требование к должнику^[3].

Термин «ипотека» произошел от греческого слова «hypotetheca» (подставка, подпорка), появился в VI веке до н.э. и обозначал обеспечение ответственности должника кредитору его земельным наделом.

В практику делового оборота он был введен архонтом Солоном, который предложил в целях обеспечения перевода личной ответственности в имущественную устанавливать на пограничной меже столб с надписью о том, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Этот столб (ипотека), стоящий на границе земельной территории, подтверждал, что отмеченные земли являются залогом для возвращения взятой в долг денежной суммы, и собственность выступает обеспечением задолженности кредитору в указанной сумме. Здесь же отмечались все поступающие долги собственника земли^[4].

Можно констатировать, что в своей изначальной трактовке термин «ипотека» был близок к современному пониманию залога недвижимости.

Нормы римского права были реципированы различными странами, в том числе и Российским государством.

Указания на залог в истории русского права встречаются довольно поздно. В центрах развития торгового оборота залог выступает раньше и притом сразу приобретает значительное распространение. Так, в Русской Правде мы не встречаем указаний на залог, тогда как по Псковской Судной Грамоте залог соединяется с каждой сделкой, которая превышает по ценности рубль^[5]. Но в юридических актах XV века уже встречаются многочисленные случаи залога движимых и недвижимых вещей, которыми обеспечивается договор займа.

Законодательно безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора был предусмотрен Соборным уложением 1649 г. Выдача ссуд под незаселенные поместные земли была предписана царем Алексеем Михайловичем в 1656 г. Вместе с этим, до конца XVIII в. продолжал сохраняться порядок, согласно которому имущество должника в случае просрочки долга обращалось в собственность кредитора. Необходимо отметить, что в этом случае существенно ущемлялись интересы должника, так как стоимость имущества, которое переходило в собственность кредитора, могла значительно превышать сумму накопленного долга.

В дальнейшем залоговое законодательство было несколько изменено, что было связано с развитием промышленности и финансово-кредитных отношений. Дворянский и Купеческий банки, созданные в России в 1754 г., по сути, были первыми банками, которые выдавали собственно ипотечные ссуды. Так как суды принимали к производству только те иски, которые были основаны на фактах, учтенных в ипотечной книге, обеспечивалась высокая результативность всей ипотечной системы^[6].

Становление ипотечного кредита в дореволюционной России напрямую было связано с реформой 1861 г. Дворяне, сохранившие права на недвижимость, столкнулись с проблемой нехватки достаточного количества наличных денежных средств. Затем и другие категории населения стали брать кредит под залог недвижимости. На этом этапе ипотечные кредиты, в основном, выдавали начавшие формироваться докапиталистические государственные банки.

В предреволюционный период в России сложилась мощная система долгосрочного банковского кредитования, действовавшая в пределах хорошо разработанного правового регулирования. Однако развитие ипотечного рынка было остановлено Великой русской революцией 1917 года. Система ипотечного кредитования функционировала при участии и под контролем государства, контролировалась непосредственно Особенной канцелярией по кредитной части Министерства финансов и состояла из разнообразных государственных, кооперативных учреждений и частных организаций.

В 1920-х годах в СССР вместе с отменой частной собственности были ликвидированы ипотечные кредитные организации. И с этого периода кредитование стало играть незначительную роль в государстве. Кредитная реформа 1920-1931 годов, по которой коммерческое кредитование было ликвидировано и было введено прямое плановое банковское кредитование, способствовала падению роли залога. В Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. залог был помещен в раздел «Вещные права», однако сфера его применения была очень ограничена благодаря развитию в стране планового хозяйства.

В этот период в стране преобладало господство государственной собственности и централизованное директивное планирование, поэтому залог как частноправовой способ обеспечения обязательств теряет смысл. Теперь предпочтения отдавалось неустойке, поручительству и т.д. В результате революционных преобразований на основании Гражданского кодекса 1922 г. было упразднено разделение имущества на движимое и недвижимое. Можно сказать, что в результате ипотека прекратила свое существование на 78 лет^[7].

С 1991 года после распада СССР ситуация резко изменилась, ипотечные правоотношения начали формироваться вновь. С развитием рыночных отношений ипотека приобрела функции, присущие современному кредиту.

В соответствии с принятым 2 декабря 1990 г. Федеральным законом «О банках и банковской деятельности»^[8], было определено, что кредиты, предоставляемые банками, могут обеспечиваться залогом недвижимого и движимого имущества. Однако банковские жилищные кредиты не были напрямую обеспечены залогом недвижимого имущества до принятия в 1992 г. Закона «О залоге»^[9]. Однако, несмотря на законодательное закрепление, институт ипотеки не стал широко применяться в нашем государстве. Стоит отметить, что Закон «О залоге» всего лишь установил возможность применения залога недвижимости, при этом, не закрепляя подробного механизма его функционирования. Развитие ипотеки в России тормозило также недостаточное регулирование правового статуса земельных участков.

В 1994 г. в «Российской газете» опубликовали «Основные положения о залоге недвижимого имущества – ипотеке», однако они не имели обязательной силы.

Следующим нормативно-правовым актом, регламентирующим отношения в области залога, а в частности отношения в сфере ипотечного кредитования, стал Указ Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»^[10]. «В условиях правового вакуума этот Указ существенно расширил базу кредитования предпринимательских структур в частном секторе экономики, предложил удачное решение ряда вопросов, связанных со своевременным возвратом кредитов залогодателями и защитой прав и законных интересов залогодержателей»^[11]. Данный Указ не содержал в себе положений, которые имели бы существенное значение, и впоследствии он утратил силу.

Отсутствие специального закона, регулирующего общественные отношения в области ипотеки, обуславливало возникновение различных проблем, касающихся ипотечного кредитования. Несмотря на это ипотечное кредитование все же существовало, хотя и в достаточно непривычных формах. Так, например, для получения кредита собственнику приходилось продать банку свою квартиру, а также заключить договор аренды с правом последующего выкупа. После того, как кредит был погашен, квартира возвращалась собственнику. В такой ситуации также необходимо было выписать всех жильцов из жилья, а собственнику доставалось всего лишь 60-70% от минимальной стоимости квартиры на достаточно небольшой срок (как правило, до года). Такая ситуация сопровождалась огромным риском для владельца недвижимости, т.к. в случае банкротства банка квартира могла стать средством расплаты банка с кредиторами.

Недостаточное правовое регулирование залоговых отношений в области недвижимости также являлось причиной неправомерного применения ипотеки для приватизации государственного имущества. Так, государственные учреждения, которые не подлежали приватизации, могли заложить свою самую ликвидную недвижимость для получения кредита. После того, как такие предприятия не могли отдать кредит, они делались собственностью кредиторов.

В 1994-1995 гг., был принят ГК РФ^[12], являющийся одним из основных законодательных актов, которые регулируют залоговые отношения.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»^[13] был принят 21 июля 1997 г., а менее, чем через год – 16 июля 1998 г. – Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»^[14].

Федеральный закон «Об ипотеке» состоит из 79 статей, разделенных на 14 глав. Рассматриваемый закон содержит немалое количество отсылок от одной статьи закона к другой, от одного пункта к другому (например, ч. 3 ст. 3, ч. 1, 4 ст. 10, ч. 3 ст. 22, ст. 39, ст. 44 и др.). Этот факт значительно затрудняет правоприменительную деятельность. Помимо отсылок к нормам самого закона, Федеральный закон «Об ипотеке» включает в себя и бланкетные нормы к ГК РФ, Земельному кодексу РФ и др. (например, ч. 1 ст. 5, ч. 4 ст. 6, ч. 1 ст. 19, ч. 4.1 ст. 20, ч. 4 ст. 62.1 и др.).

Несмотря на некоторые недостатки, принятие Федерального закона «Об ипотеке» сыграло важную роль в развитии рынка недвижимости. «Данный закон будет способствовать оживлению оборота недвижимости в России, ускорению оборачиваемости денежных средств, улучшению кредитования (в том числе и за счет закладной), что, в свою очередь, поможет оживить экономику России, а также облегчит правоотношения между участниками гражданского оборота»^[15].

Таким образом, можно сделать вывод о том, что институт ипотеки является достаточно новым в российском праве, поскольку развитие рынка недвижимости стало происходить лишь в конце XX века.

1.2. Понятие и сущность ипотеки как особого вида залога

Какого-либо развернутого определения ипотеки в действующем законодательстве не предусмотрено. Однако, в теории гражданского права существуют различные подходы к пониманию ипотеки.

Во-первых, под ипотекой принято понимать одну из трех форм залога, согласно которой предмет залога остается у залогодержателя. Во-вторых, ипотеку зачастую связывают с особой системой укрепления прав на недвижимость^[16].

И.Т. Балабанов под ипотекой понимает залог недвижимого имущества в целях обеспечения денежного требования залогодержателя к залогодателю, а также ипотека, по мнению автора, представляет собой кредит, взятый под залог недвижимости^[17].

Следующее понятие ипотеки включает в себя имущественный залог, который необходим для обеспечения исполнения денежного обязательства в целях получения ипотечной ссуды или же ипотечного кредита. В таком случае предмет залога не передается залогодержателю, а остается в руках залогодателя^[18].

Однако, все эти определения не являются достаточно полными, поскольку «ипотека предполагает не только залог имущества, она представляет собой целую юридически-правовую систему оценки состоящей в залоге недвижимости, подлинность ее принадлежности залогодателю и состояние ее расчетов с кредиторами за указанное имущество»^[19].

В.В. Меркулов в юридическое содержание ипотеки включает обременение имущественных прав на объекты недвижимости при их залоге. В правовую основу ипотечного кредитования заложено право залога, включающее в себя отношения между должником и кредитором^[20].

Стоит отметить, что современное понимание ипотеки основывается на нормах римского права об имущественном залоге и предусматривает следующее:

- предмет залога находился у залогодателя в собственности и во владении;

- кредитор при неудовлетворении своих требований имел возможность продать заложенное имущество и удовлетворить свое требование из полученной суммы;

- должник мог заложить свое имущество несколько раз, что являлось причиной возникновения очередности в удовлетворении требований кредиторов;

- право требования продажи предмета залога было только у первого залогодержателя, остальные же кредиторы получали удовлетворение своих претензий из суммы остатка проданного имущества;

- при недостатке денежных средств, полученных от продажи предмета залога, для удовлетворения требований всех кредиторов предусматривалась возможность предъявления обязательственного иска в общем порядке на другое имущество должника^[21].

Как правило, ипотека обеспечивает обязательства по договору займа либо кредитному договору. Но это не значит, что ипотека не может устанавливаться в обеспечение других договоров (например, договора купли-продажи, подряда, аренды и др.).

В юридической литературе понятие «ипотека», чаще всего, употребляется в двух значениях:

1. Ипотека – это правоотношение, включающее в себя отношения между залогодателем и залогодержателем, а также отношения между залогодержателем и предметом ипотеки.
2. Ипотека – закладная (документ, который удостоверяет право залога предмета ипотеки, а также право получения исполнения требований по денежному обязательству, которое обеспечивается ипотекой, без предъявления иных доказательств существования такого обязательства).

Рассматривая институт ипотеки в гражданском праве РФ, необходимо определить, что может быть предметом залога недвижимости. Существуют три основных точки зрения по данному вопросу.

Согласно первой точке зрения, предметом ипотеки может быть исключительно недвижимое имущество^[22].

Вторая точка зрения, помимо недвижимого имущества, относит к предмету ипотеки также права на него^[23].

В соответствии с третьей точкой зрения, под предметом ипотеки понимается не только недвижимость и права на нее, но и недвижимость, которая «может поступить в собственность или в полное хозяйственное ведение залогодателя в будущем»^[24].

Наиболее часто в юридической литературе встречается первая точка зрения.

Рассмотрев некоторые подходы к пониманию ипотеки, можно выделить ее основные черты:

- предметом ипотеки всегда является недвижимое имущество;

- заложенное имущество, на которое устанавливается ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя;

-информация об ипотеке обязательно должна быть отражена в специальных документах. Так, залог недвижимости подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Итак, проанализировав подходы авторов к понятию «ипотека» и выделив ее основные черты, можно сформулировать следующее определение залога недвижимости: ипотека представляет собой способ обеспечения исполнения обязательств, при котором ее предметом всегда является недвижимое имущество, и дающий кредитору (залогодержателю) право удовлетворения своих требований из стоимости заложенной недвижимости.

Глава 2. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

2.1 Ипотека в силу закона

В литературе выделяется два вида оснований возникновения ипотеки: в силу закона и в силу договора^[25].

Согласно п. 2 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное^[26].

На современном этапе в подавляющем большинстве своем ипотека в силу закона встречается при^[27]:

- приобретении земельного участка с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка. Земельный участок считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок;

- приобретении жилого помещения либо построенного полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения. Жилое помещение находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП.

Залогодержателем по залогу является банк или иная кредитная организация, либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение недвижимого имущества (земельного участка или жилого помещения).

Рассмотрим плюсы и минусы ипотеки в силу закона.

При ипотеке в силу закона составляется только один договор - например, договор купли-продажи. Он же предоставляется в ЕГРП вместе с соответствующим заявлением для регистрации права собственности, на его основании регистрируется ипотека в силу закона с внесением соответствующей записи в ЕГРП. Принцип минимализма в документации, несомненно, является достоинством данного основания возникновения ипотеки.

Минусы ипотеки в силу закона заключаются в следующем:

1. Договор купли-продажи может быть расторгнут, а запись об ипотеке – не погашена.

Ситуация и сам риск малопрогнозируем при обычном течении сделки купли-продажи объекта недвижимости. Однако, если объектом выступает жилье в старом доме (да и в нынешних новостройках такое возможно), весьма вероятно, что покупателем (новым собственником) при ремонте выявятся скрытые существенные недостатки помещения, которые в силу закона могут послужить достаточным основанием для отказа покупателя от исполнения сделки купли-продажи недвижимости, в том числе уже после регистрации права собственности покупателя на объект. Таким образом, возможна следующая ситуация:

1) с помощью кредитных средств покупатель приобретает жилье;

2) покупатель отказывается от покупки жилья (в судебном порядке);

3) суд выносит решение в пользу покупателя - нового собственника;

4) на основании решения суда право собственности нового собственника прекращается, регистрируется право собственности продавца - предыдущего собственника;

5) однако запись об ипотеке в ЕГРП остается действующей до погашения кредита покупателем.

Согласно п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП^[28]. Основания прекращения залога предусмотрены статьей 352 ГК РФ. Однако признание договора купли-продажи, на основании которого возникла ипотека в силу закона, расторгнутым (прекращенным) не перечислено среди этих оснований. Таким образом, в указанной ситуации залог не прекращается до исполнения должником обязательства по кредиту перед банком-кредитором, предоставившим денежные средства на приобретение объекта залога.

Так, истица обратилась в суд с иском к покупателю своего дома и банку о прекращении договора ипотеки. В обоснование требований указала, что между ней и покупателем был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком (далее - Объект). Часть стоимости Объекта была покупателем оплачена с помощью кредитных средств, предоставленных банком. Покупатель в судебном порядке расторг договор, однако регистрационная запись об ипотеке погашена не была.
В ходе рассмотрения дела указанные обстоятельства нашли свое подтверждение. Также суд установил, что договор купли-продажи Объекта был расторгнут по основаниям ст. 475 ГК РФ в связи с выявленными существенными недостатками Объекта. Решением суда с истицы в пользу покупателя взыскана уплаченная за Объект сумма, однако на <дату> истицей погашена только часть долга. На основании решения суда была осуществлена государственная регистрация прекращения права собственности покупателя и регистрация права собственности истицы на Объект.

Как правильно указал суд, решение суда о расторжении договора купли-продажи порождает права и обязанности именно для сторон этого договора купли-продажи, а не для банка, который не получил от покупателя исполнения кредитных обязательств. Более того, банк в силу закона является добросовестным залогодержателем, поскольку на день предоставления кредита под залог недвижимости не знал и не мог знать, что законный залогодатель в последующем заявит о расторжении договора купли-продажи Объекта. Сам по себе отказ покупателя от исполнения договора купли-продажи, заключенного с истицей, основанием для прекращения залога в рамках кредитного договора с банком, по мнению суда, не является. С учетом изложенного, суд не усмотрел правовых оснований для прекращения ипотеки на Объект и в иске истице отказал. Вместе с тем, как правильно указал суд, истица в целях скорейшего снятия обременения с Объекта не лишена права погасить задолженность покупателя по ипотеке перед банком с тем, чтобы появилось предусмотренное пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ основание для прекращения залога^[29].

1. Риск оспаривания ипотеки как факта.

Заключение всего лишь одного договора купли-продажи наряду с подписанием кредитного договора, но при отсутствии отдельного договора залога многих граждан вводит в заблуждение. Они искренне считают, что приобретенное на кредитные средства жилье ничем не обременено, ведь специальных договоров об этом с банком не было. Спор порождает и неправильно оформленная закладная. Конечно, граждане-заемщики далеки от понимания юридических тонкостей и специфики возникновения ипотеки в силу закона. Что, однако, не мешает им пользоваться своим правом на оспаривание сделок.

Так, истица обратилась в суде иском о признании закладной незаключенной и погашении записи о государственной регистрации ипотеки. В обоснование своих требований указала, что подпись на закладной - не ее, что было подтверждено экспертом. Суд выяснил, что была произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, а также регистрация права собственности истицы на спорную квартиру и ипотеки в силу закона, о чем сделана регистрационная запись. Одновременно оформлена закладная на приобретенную квартиру, по условиям которой истица является залогодателем, а банк является залогодержателем. Суд, установив указанные обстоятельства дела, в удовлетворении требований истице отказал. При этом суд указал следующее: поскольку право залога у залогодержателя-банка возникло в силу закона ввиду государственной регистрации договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, а не на основании закладной, само по себе оформление данной закладной, ее подписание или неподписание залогодателем-истцом, признание ее заключенной или незаключенной не имеет правового значения при решении вопроса о законности внесения государственной регистрационной записи об ипотеке спорной квартиры в ЕГРП, эти обстоятельства не являются основанием для прекращения (погашения) указанной государственной записи об ипотеке. На основании указанных выводов суд в удовлетворении требований отказал^[30].

Таким образом, право залога у залогодержателя возникает в силу закона ввиду государственной регистрации договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств. Сама по себе закладная не порождает ипотеку, а лишь удостоверяет ее, поэтому несоответствие находящейся в ней подписи собственнику-заемщику не является основанием для признания ипотечного обязательства не возникшим и погашения записи о государственной регистрации ипотеки.

1. Риск непогашения ипотеки после оплаты.

В силу п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Надлежащее исполнение прекращает обязательство^[31].

Таким образом, полная оплата покупателем приобретаемого жилого помещения с рассрочкой (отсрочкой) платежа должна прекратить ипотеку (залог) в силу закона. Но не всегда все бывает так, как в теории. Случается, что фактическая оплата произведена, однако, поскольку доказательства этому имеют недостатки (или отсутствуют вовсе), обязательство по оплате не может считаться выполненным. Следовательно, и оснований для прекращения ипотеки также не имеется.

Так, между гражданами был заключен договор купли-продажи, который предусматривал полную оплату стоимости продаваемого жилья уже после регистрации права собственности нового собственника - покупателя. В связи с указанным условием договора в силу действия п. 5 ст. 488 ГК РФ в ЕГРП была внесена и запись об ипотеке. Однако после полной оплаты стоимости квартиры запись об ипотеке не была погашена. Указанные события заставили покупателя обратиться в суд с иском о признании договора купли-продажи квартиры исполненным надлежащим образом, признании обременения права в виде ипотеки в силу закона отсутствующим. Истец представила в суд расписку ответчика о получении полной суммы, подлежащей выплате по договору купли-продажи. Однако экспертизой не было подтверждено, что текст расписки и подпись выполнены не ответчиком-продавцом. Суд отказал в удовлетворении требований истцу ввиду невыполнения им обязательств по оплате по договору купли-продажи квартиры. Доказать, что ответчик заранее сам или с помощью других лиц обманул истца, выдав расписку с подражанием своей подлинной подписи и неполным содержанием, истец не смог^[32].

Таким образом, невнимательность покупателя жилья вкупе с мошенническими намерениями продавца способны сделать ипотеку «вечной». Или существенно повысить стоимость уже приобретенного покупателем жилья. Например, по соглашению сторон, но без внесения изменений в уже представленный в ЕГРП договор купли-продажи.

Итак, ипотека в силу закона характерна для сделок, по результатам которых право собственности регистрируется лишь после государственной регистрации договора ипотеки. Многие кредиторы и заемщики применяют ипотеку в силу закона, однако, минусов ипотеки в силу закона оказалось больше, чем плюсов.

2.2. Ипотека в силу договора

Договор является самым распространенным основанием возникновения ипотеки. В теории гражданского права договор об ипотеке относится к числу договоров, имеющих особую правовую природу, в связи со следующими особенностями:

- отнесение ипотеки к вещным способам обеспечения исполнения обязательств, что отличает ее от остальных способов;

- особые признаки договора, такие, как зависимость его от основного обязательства, преимущественное удовлетворение требований залогодержателя, конкретность предмета договора об ипотеке, право следования залогового права за вещью, неисполнение или ненадлежащее исполнение залогодателем своих обязательств является основанием реализации требований кредитора, доверие вещи, а не лицу;

- объектный состав – предметом ипотеки может быть не только недвижимое имущество, но и право аренды на такое имущество^[33];

- субъектный состав: так, залогодателем в договоре об ипотеке может выступать не только должник по обязательству, но и третье лицо, которое не является участником залогового обязательства.

В части 1 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке» дано понятие договора об ипотеке: «По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом»^[34]. Исходя из данного в законе определения, можно заключить, что рассматриваемый договор является двусторонним, консенсуальным.

Стоит отметить, что договор об ипотеке выступает не самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательств по договору займа, кредитному договору или же в обеспечение иному основному обязательству. «Договор об ипотеке является дополнительным (акцессорным) обязательством и может быть заключен только при наличии основного обязательства, исполнение которого он и призван обеспечить»^[35].

Несмотря на то, что в ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке» дается исчерпывающий перечень недвижимого имущества, которое может быть предметом ипотеки, данный вопрос на практике является дискуссионным.

Прежде всего, предмет ипотеки определяется как недвижимое имущество, которое определяется в ст. 130 ГК РФ, в частности земельные участки, участки недр и иные объекты, прочно связанные с землей (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). Часть 1 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке» детализирует недвижимое имущество, которое может стать предметом ипотеки.

Часть 1 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке» содержит положение, согласно которому предмет ипотеки остается во владении и пользовании залогодателя. При этом у залогодателя отсутствует правомочие распоряжения. Однако, А. Смолянников считает, что исключение этого права не соответствует классическому пониманию ипотеки, вытекающему из римского права: «при установлении ипотеки залогодатель обязан фактически отчуждать свое право собственности на заложенное имущество в пользу кредитора, что не соответствует п. 2 ст. 209 ГК РФ, согласно которой собственник вправе согласно своему усмотрению, оставаясь собственником, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами»^[36]. Исходя из этого, предлагается п. 3 ч. 1 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке» дополнить положением, позволяющим оставлять заложенное имущество у залогодателя не только на праве владения и пользования, но и на праве распоряжения с изъятиями, установленными федеральными законами.

Согласно ч. 5 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке», предметом ипотеки может быть не только недвижимое имущество, но и право аренды на него. Однако считается, что необходимо расширить перечень прав, которые могут выступать предметом залога недвижимости. Так, одним из самых распространенных видов недвижимости являются земельные участки. Они могут предоставляться не только на праве аренды, но и на других правах (на праве безвозмездного пользования, праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения). Поэтому предлагается добавить в закон права, к которым могут применяться правила об ипотеке.

Говоря о субъектах договора об ипотеке, следует отметить, что они аналогичны субъектам залоговых правоотношений. Залогодателем по договору может выступать как сам должник по обязательству, так и третье лицо. Отношения между должником и залогодателем-третьим лицом не относятся к ипотечным отношениям. Такие отношения могут быть регламентированы в отдельном договоре. Залогодателем и залогодержателем по договору об ипотеке вправе быть физическое дееспособное или юридическое лицо. Только собственник имущества может быть залогодателем.

Важным вопросом при рассмотрении любого договора являются его существенные условия. Часть 1 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке» закрепляет условия, которые должны быть включены в договор об ипотеке. Однако детального содержания каждого из существенных условий в законе не содержится, в связи с чем, считается, что «недостаточная индивидуализация чревата серьезными последствиями, вплоть до признания договора ипотеки недействительным, в том числе ничтожным»^[37]. Поэтому Д.Б. Раднаевой предложена теория конкретизации существенных условий договора об ипотеке с целью индивидуализации предмета ипотеки. Согласно данной теории, существенные условия договора об ипотеке включают в себя:

- условие о предмете ипотеки – наименование предмета в свидетельстве о государственной регистрации, площадь объекта недвижимости, его местонахождение, описание объекта, необходимое для его идентификации, кадастровый и условный номера;

- оценка предмета ипотеки – соотношение рыночной стоимости и залоговой стоимости с соблюдением специальных стандартов и методик;

- размер, существо, срок исполнения обязательства, место его заключения.

Одной из проблем, выделяемой на практике по поводу договора об ипотеке, является недостаточное описание существенных условий такого договора. Поэтому представляется, что необходимо раскрыть в законе каждое из существенных условий договора об ипотеке.

Договор об ипотеке, согласно ч. 1 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке», должен быть заключен в письменной форме, а также он подлежит обязательной государственной регистрации. Условий об обязательном нотариальном удостоверении договора об ипотеке закон не содержит. Помимо государственной регистрации договора об ипотеке, необходимо также зарегистрировать в ЕГРП и саму ипотеку как обременение права собственности.

Договор об ипотеке, в соответствии с ч. 2 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке», признается заключенным, а также вступает в законную силу с момента государственной регистрации. Поэтому право залога на недвижимость возникает лишь с момента государственной регистрации, и эта процедура считается единственным доказательством существования залога недвижимости. Но, так как залоговое право относится к акцессорным правам, то и момент появления ипотеки на имущество будет полностью зависеть от возникновения главного обязательства.

Таким образом, договор представляет собой наиболее часто встречающееся основание возникновение ипотеки. Однако самостоятельным обязательством указанный договор не является, и заключается он, как правило, в обеспечение кредитного договора или договора займа. Договор об ипотеке носит акцессорный характер, т.е. его заключение возможно только при наличии основного обязательства, для обеспечения которого он и предназначен.

Проанализировав два вида ипотеки, можно сделать вывод о том, что ипотека в силу договора из-за особенностей возникновения более распространена при залоге недвижимости, которой заемщик уже владеет на праве собственности. Ипотека в силу закона характерна для сделок, по результатам которых право собственности регистрируется лишь после государственной регистрации договора ипотеки. Несмотря на разные основания возникновения, вышеуказанные виды ипотеки по своему значению совершенно одинаковы и преследуют одну и туже цель – обеспечить требования кредитора. Это означает, что и ипотека в силу закона, и ипотека в силу договора имеют одни и те же правовые последствия.

2.3 Особенности правового регулирования института ипотеки в РФ

Исходя из общих требований, при ипотечном кредитовании в качестве Сторон выступают залогодержатель – банк либо иная кредитная организация или юридическое лицо, которое предоставило кредит либо целевой займ для приобретения, строительства, или реконструкции жилого помещения, а залогодатель, являющийся заемщиком либо созаемщиком ипотечного кредита. Одновременно залогодержатель выступает в качестве кредитора по основному обязательству.

Стороны должны обладать правоспособностью и дееспособностью. Также на выдачу ипотеки устанавливаются возрастные ограничения от 18 до 65 лет, так как 65 лет предполагается как предельный возраст, когда человек имеет возможность выплаты кредита. Также у юридических лиц не должно быть ограничений на передачу в ипотеку имущества, что устанавливается соответствующими учредительными документами. Как правило, ни гражданство, ни место работы либо жительства не имеет большое значение для банка, ведь главное – это обладание возможностью погашать займ^[38].

Законодательством четко определяется имущество, которое может быть предметом ипотеки. Так, в качестве залога может выступать только недвижимое имущество, права на которое в установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество порядке зарегистрированы. Таким имуществом могут являться здания, сооружения, участки земли, квартиры, жилые дома, а также их части, садовые участки и дома, гаражи, объекты незавершенного строительства, а также иные строения, имеющие потребительское назначение. Также к имуществу, которое может являться залогом, исходя из п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке и п. 1 ст. 130, п. 2 ст. 334 ГК РФ относятся воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, а также космические объекты. Исходя из ст. 9 Закона об ипотеке, если в качестве предмета ипотеки выступает принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество необходимо определить в договоре об ипотеке таким же образом, как если бы оно само выступало в качестве предмета ипотеки и должен быть указан срок аренды.

Также необходимо отметить, что в качестве предмета залога на может выступать требование, которое носит личный характер, а также другие требования, залог которых запрещен гражданским законодательством. Также не могут выступать в качестве предмета залога или быть заложенными дома и квартиры, которые находятся в государственной либо муниципальной собственности, а также имущество, которое не может быть приватизировано (к примеру, жилые помещения служебного назначения и т.д.). Если квартира приобретается в многоквартирном жилом доме, у которого части в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общедолевой собственности залогодателя и иных лиц, то наряду с жилым помещением считается заложенной соответствующая доля в праве общей собственности на жилом дом^[39].

Несмотря на то, что законодательстве есть исчерпывающей перечень имущества, которое может быть залогом, к нему предъявлены определенные требования. Так, на основании ст. 74 Закона об ипотеке допускается ипотека индивидуального жилья (части жилья) либо квартиры (части квартиры) в многоквартирном доме, в том случае, если они предназначаются для постоянного проживания и принадлежат на праве собственности гражданам либо юридическим лицам. Однако помещения, которые принадлежат гражданам на праве собственности, но не предназначены для того, чтобы в них постоянно проживали, к примеру, гостиницы, дачи, дома отдыха, садовые домики и иные строения, также не могут являться предметом ипотеки^[40].

Одним из проблемных аспектов является отсутствие на законодательном уровне регулирования процедуры внесения в ЕГРП записи об ипотеке, которая возникает в силу закона. Этот факт предоставляет залогодателю шанс злоупотребить правом, а именно он получает возможность продать предмет ипотеки без согласия залогодержателя третьему лицу, которое не может получить сведения об обременениях объекта из ЕГРП. Исходя из анализа судебной практики, такое третье лицо считается добросовестным приобретателем объекта недвижимого имущества^[41]. Поэтому во избежание таких ситуаций и для доступного предоставления информации о любых обременениях имущества необходимо внести в соответствующие федеральные законы нормы, регламентирующие порядок внесения записей в ЕГРП об ипотеке, возникающей на основании закона.

До настоящего времени актуальными остаются вопросы недействительности договоров залога, а также последствия такой недействительности, о чем говорит большое количество споров, рассматриваемых судами. Рассмотрим классификацию недействительности договоров об ипотеке.

1. Договоры с пороком субъектного состава. В данном случае можно выделить ситуации недействительности таких договоров, связанные с недееспособностью физических лиц:

- недействительность (ничтожность) договоров, которые совершены недееспособным лицом;

- недействительность (оспоримость) договоров, которые совершены лицами в возрасте от 14 до 18 лет без согласия законных представителей. Такой договор признается недействительным в случае подачи иска пострадавшей стороной либо законным представителем;

- недействительность (оспоримость) договоров, которые заключены ограниченно дееспособным лицом без согласия на то попечителя по его иску.

К недействительности договоров с пороком субъектного состава также можно отнести заключение таких договоров, связанных со специальной правоспособностью или специальным статусом юридического лица:

- недействительность договора, заключенного юридическим лицом при несоответствии целям деятельности, определенным в его учредительных документах. Так, например, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое основано на праве хозяйственного ведения, не может передать в залог недвижимость без согласия собственника такого имущества;

- недействительность (оспоримость) договора, заключенного юридическим лицом, не обладающим лицензией на занятие соответственной деятельностью. В такой ситуации с иском может обратиться само юридическое лицо, его учредители, а также контролирующий орган государственной власти.

Выделяют третью конструкцию недействительности договоров об ипотеке – недействительность договора, представляющего собой крупную сделку или сделку, по отношению к которой есть заинтересованность^[42].

1. Договоры с пороком формы. Так, договор об ипотеке следует признать недействительным в случае, если не произведена государственная регистрация такого договора.
2. Договоры с пороком содержания. В данном случае договор об ипотеке признается недействительным, если стороны договора не заключили соглашение хотя бы касаемо одного из существенных условий, или в тексте договора недостает хотя бы одного существенного условия.
3. Договоры с пороком воли. Традиционно к порокам воли относят сделки, совершенные с введением в заблуждение, с применением обмана, угрозы, насилия. В случаях с залоговыми правоотношениями пороком воли считается отсутствие согласия кредитора по обеспеченному залогом обязательству на распоряжение заложенным имуществом. Поэтому сделка по отчуждению залога без согласия залогодержателя является ничтожной.

Таким образом, основные проблемы правоприменительной практики связаны с государственной регистрацией залога недвижимости, с определением условий договора ипотеки и с последствиями недействительности договоров залога. Разрешение всех рассмотренных противоречий возможно путем более детального законодательного регулирования института ипотеки.

Заключение

На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы.

Для того, чтобы в России развивались цивилизованные отношения необходимо эффективное функционирование определенных правовых институтов. Одни из таких институтов является финансово-правовой институт ипотеки.

Ипотека играет немаловажную роль в становлении рынка недвижимости. Такая разновидность залога гарантирует возврат кредитов, отвечает за исполнение договоров, а также сокращает финансовые риски в условиях нестабильности и инфляции.

В настоящее время ипотека является одним из самых распространенных и эффективных способов обеспечения возврата кредита. Суть ее заключается в том, чтобы обеспечить обязательства, при которых кредитора (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения обязательств должником за счет заложенного имущества получить удовлетворение перед иными кредиторами.

Государство играет огромную роль в развитии института ипотеки. Оно формирует современную и эффективную систему нормативно-правового обеспечения прав кредиторов (залогодержатель) и инвесторов, которые предоставляют денежные ресурсы на длительные сроки, а также предоставляет социальные гарантии гражданам, приобретающие недвижимость, используя ипотечные кредиты. И функция государства состоит в установлении оптимального баланса реализации прав заемщиков и кредиторов. Иными словами, государство должно обеспечить условия, при которых система выдачи кредитов для кредитных организаций была менее рискованной и более рентабельной, а для заемщиков являлась более доступной и прозрачной.

Так, к примеру, согласно Федеральной целевой программы «Жилище» на 2015-2020 годы сегодня наиболее актуальным является стабилизация и сохранение достижений на рынке ипотеки и дальнейшее развитие данного финансово-правового института и его инфраструктуры, поддержание здоровой конкуренции на рынке ипотечного кредитования, обеспечение всех условий для выдачи и сопровождения ипотечных кредитов региональными банками и иными кредитными организациями^[43].

Наиболее распространенным основанием возникновения ипотеки выступает договор. В теории гражданского права договор об ипотеке наделяют акцессорным характером, что означает дополнительность такого договора, невозможность его существования без основного обязательства. Поэтому основной задачей договора об ипотеке является побуждение должника надлежащим образом исполнить главное обязательство.

Современное законодательство, регулирующее вопросы ипотеки, является достаточно новым, поскольку оно появилось всего лишь в конце ХХ века. Однако существующие нормативно-правовые акты в области залога недвижимости несовершенны и требуют определенных доработок.

Подводя итог рассуждению, стоит отметить, что действующий сегодня институт ипотечного кредитования имеет ещё не оконченную конфигурацию. Он динамично развивается в ходе своей правовой эволюции. Так, например, планируется совершенствование нормативных правовых актов по активизации содействия формированию рынка доступного жилья, в том числе в части совершенствования законодательного регулирования рынка ипотечных ценных бумаг, привлечения средств пенсионных накоплений и средств страховых резервов на рынок ипотечных ценных бумаг, страхования ипотечных жилищных кредитов, деятельности бюро кредитных историй и жилищных накопительных кооперативов, системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, защиты прав добросовестного приобретателя жилого помещения.

Библиографический список

• 1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 06.08.2017) // Российская газета. – 08.12.1994.- № 238-239.
  2. Федеральный закон от 02.12.1990 № 395-1 (ред. от 26.07.2017) «О банках и банковской деятельности» // Российская газета. – 10.02.1996. - № 27.
  3. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // Российская газета. – 30.07.1997. - № 145.
  4. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 01.07.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Российская газета. – 22.07.1998. - № 137.
  5. Закон РФ от 29.05.1992 № 2872-1 (ред. от 06.12.2011) «О залоге» (утратил силу) // Российская газета. – 06.06.1992. - № 129.
  6. Указ Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» (утратил силу) // Российская газета. – 06.03.1996. - № 45.
  7. Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050 (ред. от 20.05.2017) «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2015 - 2020 годы» // Собрание законодательства РФ. – 31.01.2011. - № 5.
  8. Апелляционное определение Омского областного суда от 29.04.2015 по делу № 33-2701/2015 // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=1200225#0
  9. Апелляционное определение Московского городского суда от 16.09.2015 по делу № 33-32954/2015 // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=1342097#0
  10. Апелляционное определение Магаданского областного суда от 02.07.2013 по делу № 2-157/2013, 33-619/2013 // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=740589#0
  11. Банки и банковское дело / под ред. И.Т. Балабанова. – СПб.: Питер, 2003. – 256 с.
  12. Бевзенко Р.С. Понятие и возникновение права залога // Закон. – 2016. – № 3. – С.26-37.
  13. Брагинский М.И. Залог и закон о залоге // Хозяйство и право. – 1993. – № 1. - С.17-26.
  14. Газизова Э.Э. Генезис развития института залога // Современные проблемы правотворчества и правоприменения: матер. Всерос. студен. науч.-практ. конф. (г. Иркутск, 24 марта 2017 г.) / отв. ред. С.И. Суслова, А.П. Ушакова ; Иркутский институт (филиал) ВГУЮ (РПА Минюста России). – Иркутск, 2017. – С.89-91.
  15. Галяева Л.В., Конинская О.А. Развитие ипотечного кредитования: история и перспективы // Теория и практика современной науки. – 2016. - № 3 (9). – С.90-96.
  16. Горшенина М. В. Основания возникновения ипотеки: в силу закона или в силу договора // Молодой ученый. - 2012. - № 10. - С.216-217.
  17. Григорян А.В. К вопросу о сущности и особенностях правового регулирования института ипотеки в РФ // Теория и практика современной науки. – 2017. - № 3 (21). – С.247-252.
  18. Ивановская А.В., Ивановский И.А. Экономическая сущность и функции ипотеки как системы экономических отношений по обеспечению исполнения обязательства залогом недвижимости // Сибирская финансовая школа. - 2014. - № 4 (105). - С.46-51.
  19. Кириенко А.А. Ипотека в вопросах и ответах. – М.: Юстицинформ, 2007. – 208 с.
  20. Комиссарова Е.Г., Пермяков А.В. Законодательство об ипотеке: новое и старое в реформе залогового права // Бюллетень нотариальной практики. – 2015. – № 4. – С.8-13.
  21. Лепехин И.А. Основания возникновения ипотеки // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 5: Юриспруденция. – 2011. – № 1 (14). – С.247-250.
  22. Лепехин И.А. Правовая природа кредитования, обеспеченного ипотекой // Вестник РГГУ. Серия: Экономика. Управление. Право. - 2012. - № 3 (83). - С.150-155.
  23. Лепехин И.А. Теоретический анализ понятия «ипотека» как правового института // Вестник Южно-Уральского Государственного университета. Серия: Право. – 2009. – № 28. – С.62-64.
  24. Маковская А.А. Судебная защита прав добросовестного приобретателя // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. – 2009. – № 2–3(11–12). – С.15–25.
  25. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. – СПб.: Юридический центр Пресс, 2003. – 360 с.
  26. Парфенова М.С. Появление и развитие ипотеки в российском праве // Вестник магистратуры. – 2016. - № 11-3 (62). – С.105-107.
  27. Пластинина Н. Ипотека в силу закона: плюсы и минусы // Жилищное право. – 2016. - № 1. – С.7-18.
  28. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования / под ред. В.С. Ема. – М.: Статут, 1999. – 256 с.
  29. Раднаева Д.Б. Правовое регулирование договора ипотеки (залога недвижимости): автореф. дис. … канд. юрид. наук. – М., 2012. – 30 с.
  30. Раднаева Д.Б. Недействительность договоров ипотеки (залога недвижимости) // Вопросы экономики и права. – 2011. – № 7. – С.108–113.
  31. Смолянников А. Ипотека: теория сквозь призму законотворчества // Вопросы экономики. – 1997. – № 7. – С.112-119.
  32. Сороколетова М. А. Сущность залога в историческом развитии по русскому гражданскому праву // Современные тенденции развития науки и технологий. - 2015. - № 7-6. - С.109-112.
  33. Степанов А.Г. Об ипотечном жилищном кредитовании в России // Жилищное право. – 2005. – № 9. – С.16-20.
  34. Стратийчук В. В. Возникновение и развитие ипотеки // Научный вестник Омской академии МВД России. - 2015. - № 1. – С.51-55.
  35. Хрулева З.В. Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения исполнения обязательств по законодательству Российской Федерации: дис. … канд. юрид. наук. – М., 2003. – 179 с.
  36. Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит: учебное пособие. – М.: Экономика, 2001. – 358 с.
  37. Шанавазова М.С. Теоретические аспекты исследования ипотечного жилищного кредитования // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета. - 2012. - № 76. - С.982-991.
  38. Шелков О.В. Ипотечное кредитование: история, теория, перспективы, практические рекомендации заемщиком. – Минск: Дикта, 2007. – 252 с.

1. Брагинский М.И. Залог и закон о залоге // Хозяйство и право. – 1993. – № 1. – С. 21. ↑

2. См.: Бевзенко Р.С. Понятие и возникновение права залога // Закон. – 2016. – № 3. – С.26-37. ↑

3. См.: Парфенова М.С. Появление и развитие ипотеки в российском праве // Вестник магистратуры. – 2016. - № 11-3 (62). – С.105. ↑

4. См.: Галяева Л.В., Конинская О.А. Развитие ипотечного кредитования: история и перспективы // Теория и практика современной науки. – 2016. - № 3 (9). – С.92-93. ↑

5. См.: Сороколетова М. А. Сущность залога в историческом развитии по русскому гражданскому праву // Современные тенденции развития науки и технологий. - 2015. - № 7-6. - С.109. ↑

6. См.: Стратийчук В. В. Возникновение и развитие ипотеки // Научный вестник Омской академии МВД России. - 2015. - № 1. – С.55. ↑

7. См.: Газизова Э.Э. Генезис развития института залога // Современные проблемы правотворчества и правоприменения: матер. Всерос. студен. науч.-практ. конф. (г. Иркутск, 24 марта 2017 г.) / отв. ред. С.И. Суслова, А.П. Ушакова ; Иркутский институт (филиал) ВГУЮ (РПА Минюста России). – Иркутск, 2017. – С.89-91. ↑

8. Федеральный закон от 02.12.1990 № 395-1 (ред. от 26.07.2017) «О банках и банковской деятельности» // Российская газета. – 10.02.1996. - № 27. ↑

9. Закон РФ от 29.05.1992 № 2872-1 (ред. от 06.12.2011) «О залоге» (утратил силу) // Российская газета. – 06.06.1992. - № 129. ↑

10. Указ Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» (утратил силу) // Российская газета. – 06.03.1996. - № 45. ↑

11. Хрулева З.В. Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения исполнения обязательств по законодательству Российской Федерации: дис. … канд. юрид. наук. – М., 2003. – С.70-71. ↑

12. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 06.08.2017) // Российская газета. – 08.12.1994.- № 238-239. ↑

13. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // Российская газета. – 30.07.1997. - № 145. ↑

14. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 01.07.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Российская газета. – 22.07.1998. - № 137. ↑

15. Хрулева З.В. Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения исполнения обязательств по законодательству Российской Федерации: дис. … канд. юрид. наук. – М., 2003. – С.75-76. ↑

16. См.: Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования / под ред. В.С. Ема. – М.: Статут, 1999. – С.10. ↑

17. См.: Банки и банковское дело / под ред. И.Т. Балабанова. – СПб.: Питер, 2003. – С.175. ↑

18. См.: Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит: учебное пособие. – М.: Экономика, 2001. – С.18. ↑

19. Лепехин И.А. Теоретический анализ понятия «ипотека» как правового института // Вестник Южно-Уральского Государственного университета. Серия: Право. – 2009. – № 28. – С.62. ↑

20. См.: Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. – СПб.: Юридический центр Пресс, 2003. – С.15. ↑

21. См.: Лепехин И.А. Правовая природа кредитования, обеспеченного ипотекой // Вестник РГГУ. Серия: Экономика. Управление. Право. - 2012. - № 3 (83). - С.150-155. ↑

22. См.: Кириенко А.А. Ипотека в вопросах и ответах. – М.: Юстицинформ, 2007. – С.77. ↑

23. См.: Степанов А.Г. Об ипотечном жилищном кредитовании в России // Жилищное право. – 2005. – № 9. – С. 16. ↑

24. Шелков О.В. Ипотечное кредитование: история, теория, перспективы, практические рекомендации заемщиком. – Минск: Дикта, 2007. – С. 147. ↑

25. См.: Горшенина М. В. Основания возникновения ипотеки: в силу закона или в силу договора // Молодой ученый. - 2012. - № 10. - С.216-217. ↑

26. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 01.07.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Российская газета. – 22.07.1998. - № 137. – Ст.1. ↑

27. См.: Пластинина Н. Ипотека в силу закона: плюсы и минусы // Жилищное право. – 2016. - № 1. – С.8. ↑

28. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 01.07.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Российская газета. – 22.07.1998. - № 137. – Ст.77. ↑

29. См.: Апелляционное определение Омского областного суда от 29.04.2015 по делу № 33-2701/2015 // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=1200225#0 ↑

30. См.: Апелляционное определение Московского городского суда от 16.09.2015 по делу № 33-32954/2015 // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=1342097#0 ↑

31. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 06.08.2017) // Российская газета. – 08.12.1994.- № 238-239. – Ст.408. ↑

32. См.: Апелляционное определение Магаданского областного суда от 02.07.2013 по делу № 2-157/2013, 33-619/2013 // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=740589#0 ↑

33. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 01.07.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Российская газета. – 22.07.1998. - № 137. – Ст.5. ↑

34. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 01.07.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Российская газета. – 22.07.1998. - № 137. – Ст.1. ↑

35. Лепехин И. А. Основания возникновения ипотеки // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 5: Юриспруденция. – 2011. – № 1 (14). – С. 247. ↑

36. Смолянников А. Ипотека: теория сквозь призму законотворчества // Вопросы экономики. – 1997. – № 7. – С.115. ↑

37. Раднаева Д. Б. Правовое регулирование договора ипотеки (залога недвижимости): автореф. дис. … канд. юрид. наук. – М., 2012. – С. 23. ↑

38. См.: Григорян А.В. К вопросу о сущности и особенностях правового регулирования института ипотеки в РФ // Теория и практика современной науки. – 2017. - № 3 (21). – С.250. ↑

39. См.: Шанавазова М.С. Теоретические аспекты исследования ипотечного жилищного кредитования // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета. - 2012. - № 76. - С.982-991. ↑

40. См.: Ивановская А.В., Ивановский И.А. Экономическая сущность и функции ипотеки как системы экономических отношений по обеспечению исполнения обязательства залогом недвижимости // Сибирская финансовая школа. - 2014. - № 4 (105). - С.46-51. ↑

41. См.: Маковская А.А. Судебная защита прав добросовестного приобретателя // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. – 2009. – № 2-3 (11-12). – С.18. ↑

42. См.: Раднаева Д.Б. Недействительность договоров ипотеки (залога недвижимости) // Вопросы экономики и права. – 2011. – № 7. – С.110. ↑

43. См.: Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050 (ред. от 20.05.2017) «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2015 - 2020 годы» // Собрание законодательства РФ. – 31.01.2011. - № 5. ↑