Ипотека, понятия и сферы применения

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ

Ипотека — это кредит под залог недвижимости. В мировой экономике такой вид сделок весьма распространен, его механизмы и нюансы отработаны длительной практикой. Если обращаться к истории, можно увидеть, что в разные периоды жизни и развития человечества те или иные взаимоотношения имели элементы ипотеки. Значение ипотеки в современной жизни и в современной экономике очень велико, поскольку позволяет повысить уровень жизни, и обеспечивает жильем граждан с разным уровнем дохода, снижает социальную напряженность, создает возможности для инвестирования. При этом понятие «ипотека» в сознании людей крепко связана с понятием «жилье». Однако ипотечные сделки могут заключаться и в отношении нежилой (так называемой коммерческой) недвижимости, которая в рамках такой сделки становится обеспечением исполнения обязательств по кредиту, который получил собственник этой недвижимости.

Россия ввела в свой гражданский оборот ипотечные сделки сравнительно недавно — в 90-х годах. Первым документом, заложившим фундамент для будущего развития такого правоотношения, указавшим направление его развития, стал Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ). При этом одних «общих» норм ГК РФ для регулирования ипотечных сделок было мало, поэтому был создан и введен в действие закон «О залоге». Период, когда государство принимало решения о способствовании более широкому распространению ипотеки ознаменовались рядом серьезных нововведений, а небезызвестный период мирового экономического кризиса вывел ипотеку на лидеры по количеству правовых конфликтов, основной характеристикой которых стало участие в них практически беззащитных физических лиц.

В период экономического кризиса кредитные структуры, граждане, власть и общество задавались вопросом — какие меры необходимо принять, как построить ипотечные отношения и работу в рамках таких отношений, чтобы сделать ипотеку не только доходным, но и низкорисковым процессом. И ипотека же выявила самые тяжелые и острые проблемы российского общества — низкий доход граждан и низкий уровень жизни, отсутствие какой бы то ни было страховки, «неуправляемость» правовой системы, коррупцию. Именно ипотека и связанные с ней проблемы спровоцировали общество к самообучению искусству более обдуманно подходить к принятию финансовых решений, совершать точные расчеты и проверять договоры. Наконец, именно ипотека стала явлением, позволившим гражданам адаптироваться к правовой реальности капитализма — системы, когда государство (в отличие от социалистических и коммунистических его моделей) не отвечает за ошибки своих граждан и поддерживает их весьма неохотно.

На настоящий момент под давлением конфликтов очень многое в сфере ипотечного кредитования поменялось — как в правовом регулировании, так и в практике ее применения. Причем такие изменения происходили сравнительно быстро, что далеко не всегда характерно для российского законодательства, и само по себе указывает на степень остроты и актуальности проблемы.

Все это вместе позволяет обозначить ипотеку как самое продуктивное и неоднозначное явление в правовой реальности России.

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ, ПРЕДМЕТ, СФЕРА ПРИМЕНЕНИЯ ИПОТЕКИ

1.1. Понятие ипотеки

Поскольку суть ипотечного договора — правоотношения, проистекающие из залога, при рассмотрении понятия ипотеки начинать нужно с ГК РФ, а именно со статьи 334. Данная норма дает общее определение понятию «залог»: в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Кроме того, стать 334 ГК РФ указывает также на ипотеку: залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Таким образом, ГК РФ, давая общее понятие ипотеки, содержит отсылочную норму. При этом из указанной нормы возможно сделать вывод о том, что понятие залога применима к ипотеке в случаях, если ГК РФ или закон об ипотеке не содержат норма, необходимых для урегулирования конкретного правоотношения или конфликта, или в случаях, когда нормы ГК РФ и нормы закона об ипотеке не дают четкого и однозначного ответа на возникший в сфере ипотечного кредитования вопрос.

В статье 334 ГК РФ указано, кроме того, что залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Правила ГК РФ о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

Кроме этого, ГК РФ дает важные для анализа ипотеки, норм, регулирующих ипотечное кредитование, правоотношений, возникающих в сфере ипотечного кредитования, определения понятиям «залогодатель», «предмет залога», указывает на момент возникновение права залога. Ввиду того, что ипотека — сложное и многонюансное понятие, определением ипотеки можно считать только совокупность норм.

Еще один нормативно-правовой акт, содержащий определение ипотеки – это Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 г. № 2872-I «О залоге» (далее Закон о залоге; данный закон действует в части, не противоречащей ГК РФ). Статья 42 Закона о залоге дает наиболее точное и емкое понятие: ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Закон об ипотеке) также дает свое определение: по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Определение, включенное в Закон об ипотеке, подразумевает, скорее понятие «ипотечный договор» или «ипотечное правоотношение», используя уже «раскрытый» термин «ипотека».

В основе понятия «ипотека», по мнению автора, лежит понятие «целевой заем». Понятие целевого займа содержится в статье 814 ГК РФ: если договор займа заключен с условием использования заемщиком полученных средств на определенные цели (целевой заем), заемщик обязан обеспечить возможность осуществления займодавцем контроля за целевым использованием суммы займа.

Признаки целевого займа, характерные для ипотеки: заемные средства (подлежащие возврату), согласованная цель кредитования и право лица, предоставившего заем, контролировать заемщика.

Из вышеуказанного возможно сделать вывод о том, что ипотека вместила в себя понятия залога и целевого займа.

Из всех указанных определений возможно сделать вывод о том, что под ипотекой закон однозначно понимает кредитование под залог недвижимого имущества, неразрывно связанного с землей.

1.2. Предмет ипотеки

Предметом ипотеки является недвижимое имущество. Для определения предмета ипотеки также нужно обратиться к нормам ГК РФ. Статья 130 содержит определение недвижимого имущества: недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Несмотря на то, что ипотекой является кредитование под залог недвижимого имущества, в соответствии с нормами Закона о залоге и Закона об ипотеке ипотечное кредитование используется лишь для жилых, нежилых помещений, строящихся объектов.

Воздушные и морские суда на практике обычно приобретаются путем другой схемы кредитования — в лизинг. Различие в этих объектах — помещениях и судах — существенное что и отразилось в правовых нормах и практике.

«Уже в самом наименовании Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» фактически ставится знак равенства между ипотекой и залогом недвижимости, в связи с чем есть все основания под ипотекой понимать залог именно недвижимости, что, кстати, прямо было отражено в ранее действовавшем Законе РФ "О залоге", согласно ст. 42 которого ипотекой признавался залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.»^[1](

Таким образом, под предметом ипотеки понимается исключительно такое недвижимое имущество, которое неразрывно связано с землей. Под неразрывной связью с землей понимаются, как правило, фундаменты, поскольку строение, не имеющее фундамента, может быть перемещено без какого-либо ущерба.

Недвижимое имущество в данном случае — это жилые и нежилые помещения, отдельно стоящие или входящие в состав зданий. Предметом ипотечного договора также могут стать предприятия, являющиеся комплексом, состоящим из нескольких объектов недвижимости, оснащенных специфическими коммуникациями, установками, оборудованием.

Земельные участки, являясь недвижимым имуществом, также относятся к предметам ипотеки.

Таким образом, предметом ипотеки является всякое имущество, относимое действующим законодательством к недвижимому, имеющему такую связь с землей, что ее разрыв невозможен без соразмерного ущерба.

1.3. Сфера применения ипотеки

Вопрос, связанный с рассмотрение сферы применения ипотеки — это фактически вопрос о том, кто имеет возможность с точки зрения действующего законодательства являться инициатором и участником правоотношений в сфере ипотечного кредитования, а также вопрос о том, какие обязательства и в каких сделках могут быть обеспечены ипотекой. ГК РФ отвечает на первый вопрос нормами, касающимися дееспособности и правоспособности. Из указанных норм возможно сделать вывод, что участником ипотечной сделки может быть физическое лицо, достигшее совершеннолетия, не имеющее ограничений в отношении дееспособности; индивидуальный предприниматель и юридическое лицо.

Таким образом, ипотечный договор может быть заключен в сфере предпринимательской деятельности — как в виде отдельного вида предпринимательской деятельности, так и, например, с целью развития предприятия (в случаях, когда предприятие будет заемщиком). Ипотечный договор может быть заключен физическими лицами для собственных нужд.

Обязательства, которые обеспечиваются ипотекой, - это наиболее часто обязательства, принятые на себя заемщиком по кредитному договору. При этом закон допускает (что подтверждается практикой) применение ипотеке практически в любом договоре, расчет по которому не производится стороной единовременно.

Таким образом, закон не указывает на какие-либо отдельные ограничения для сферы применения ипотечного договора.

ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ И ФОРМА ИПОТЕЧНОГО ДОГОВОРА

2.1. Содержание ипотечного договора

Для рассмотрения вопроса, касающегося содержания ипотечного договора необходимо обратиться к Закону об ипотеке, а именно к статье 9. В соответствии с указанной нормой договор ипотеки должен обязательно содержать следующие сведения: предмет и стоимость ипотеки (под стоимостью понимается результат оценки предмета ипотеки, выполненной соответствующим специалистом), существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

С тем, чтобы определить предмет ипотеки, стороны договора должны указать его наименование, место нахождения (адрес) и описание, достаточное, чтобы идентифицировать это имущество. Также в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Правоведы и юристы спорят о несовершенстве этой нормы, указывая в частности, на отсутствие в Законе об ипотеке условия о том, у какой из стороны договора это имущество будет находиться. Существуют мнения, что такая редакция пункта 1 статьи 9 Закона об ипотеке является результатом невнимания законодателя. Это условие (как указывают заинтересованные лица) содержится в статье 339 ГК РФ, которая регулирует правоотношения в части залога.

Кроме детального описания предмета, стороны должны включить в договор залога сумму кредита (или механизм и сроки ее точного определения), основания возникновения обязательства, обеспеченного залогом и срок его исполнения (с указанием периодов, если оно подлежит исполнению по частям, и размером платежей). Также необходимо указать на закладную, если такой документ имеет место (кроме ипотеки в силу закона).

Также в ипотечный договор включается указание на право, являющееся основанием для владения имуществом. Это может быть право собственности или право хозяйственного ведения. Поскольку любые права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, то в договоре должен быть указан орган, осуществивший такую регистрацию. Под органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, имеется в виду территориальное подразделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр).

Предметом ипотеки может быть не только само недвижимое имущество, но и право аренды на него. В этом случае Закон об ипотеке также требует, чтобы в договоре ипотеки указывалось наименование арендованной недвижимости, место ее нахождения и описание, достаточное для ее идентификации.^[2]

Таким образом, одним из условий действительности ипотечного договора является включение в его текст сведений, требуемых в соответствии со статьей 9 Закона об ипотеке. Наличие таких сведений в договоре позволит сторонам договора исключить конфликтные ситуации и неправильное толкование договорных условий.

2.2. Форма ипотечного договора

ГК РФ определяет форму для договора ипотеки: статья 339. В соответствии с нормами данной статьи договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Несоблюдение этого требования влечет недействительность договора о залоге.

Закон об ипотеке, регулируя вопросы, связанные с формой ипотечного договора, ссылается, прежде всего на ГК РФ и его нормы, регулирующие заключение договоров (статья 8 Закона об ипотеке).

ГК РФ указывает, что письменная форма договора представляет собой один документ, подписанный сторонами.

Статья 164 ГК РФ (часть 1) указывает, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статья 131 ГК РФ, в свою очередь, содержит норму о том, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Закон об ипотеке в статье 10 также устанавливает письменную форму и государственную регистрацию как основное условие действительности ипотечного договора. Договор становится действительным с момента государственной регистрации, то есть до момента такой регистрации ипотечный договор, даже и подписанный сторонами, не влечет никаких правовых последствий, кроме обязательства передачи его на государственную регистрацию. Ипотечный договор, в отношении которого не соблюдены требования к форме, является недействительным.

«Госрегистрация ипотечного договора, однозначно необходима, учитывая масштабы всевозможных махинаций в этой сфере. Специалисты неоднозначно расценивают отказ от обязательного нотариального удостоверения. Есть мнение о том, что нотариальное удостоверение и государственная регистрация в какой-то части дублируют друг друга, но при этом требуют от участников ипотечной сделки дополнительных затрат, преследуя при этом одну цель и применяя фактически одинаковые методы с небольшим различием. В специальной литературе встречается также противоположная точка зрения: в этой сфере обязательно нужен жесткий контроль, и чем больше этапов такого контроля, тем лучше.^[3]»

Таким образом, закон в отношении вопроса о форме ипотечного договора указывает на обязательную регистрацию, которая невозможна без письменной формы. Такая процедура безусловно имеет большое значение для субъектов рынка, многократно снижая их риски в этой сфере.

2.3. Ипотека зданий, сооружений, предприятий

Ипотека предприятий возможна в рамках требований, установленных нормами Закона об ипотеке, а именно главы XII - Особенности ипотеки предприятия, здания, сооружения и нежилого помещения.

Предприятия в виде имущественных комплексов – это отдельный объект гражданских прав, имеющий свои особенности, поскольку является «сборным» объектом, включая в себя не только непосредственно здания, но и земельный участок с вспомогательными сооружениями, оборудованием, а также так называемые нематериальные активы: деньги, ценные бумаги, права требования и т.д.

Регулируется вопрос ипотеки предприятия статьей 340 ГК РФ (часть 2): при ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором.

Законом об ипотеке этот вопрос регулируется нормами, которые не противоречат нормами ГК РФ.

Закон указывает, что ипотека здания и сооружения возможна с одновременной ипотекой земельного участка, на котором расположено здание. Таким образом, в данной случае предметом ипотеки будет не только непосредственно предприятие, но и земельный участок, на котором расположено недвижимое имущество.

Здания и сооружения, как уже упоминалось выше, неразрывно связаны с землей, при этом они могут находиться как над поверхностью земли, имея фундамент, так и под землей. При этом к числе таких объектов нельзя отнести некие временные сооружения, не имеющий фундамента, а, следовательно, и связи с землей. Поэтому такие активы являются составной частью предприятия, но отдельно не регистрируются и не предполагают никаких отдельных режимов для владения и отчуждения земельного участка, на котором располагаются.

Статья 69 Закона об ипотеке указывает, что на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется.

При этом регулировать вопросы, связанные с земельным участком, будет не только ГК РФ и Закон об ипотеке, но и Земельный кодекс РФ (ЗК РФ).

Действующее законодательство не проводит юридического разграничения между зданиями и сооружениями. Традиционно в российской цивилистике здания и сооружения обозначались термином "строение". При этом под строением понималась и понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком^[4].

Отдельных определений для здания и сооружения также не существует. В.В. Витрянский указывает, что попытки дать юридические дефиниции понятиям «здание» и «сооружение» вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий.»^[5]Однако практикующие юристы для целей разрешения конфликтов применяют понятие, которое дано в технических документах - строительных нормах и правилах. Здание, согласно такому определению, - это наземное строительное сооружение с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения продукции или содержания животных. Сооружение - это любой искусственно возведенный на земельном участке объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован по целевому назначению) и перемещение которого без несоразмерного ущерба назначению невозможно.

Кроме зданий и сооружений, предметом ипотечного договора, направленного на приобретение предприятия, может быть и помещение, входящее в состав какого-либо здания. Для того, чтобы такое помещение стало предметом ипотечного договора (или составляющей частью предприятия для целей ипотечного договора), необходимо выделить его в отдельный объект и зарегистрировать свое право на него.^[6]

Для нежилых зданий, сооружений, помещений, приобретаемых в ипотеку с использованием кредитных средств банка (или иной кредитной организации), либо с помощью средств целевого займа, законодатель предусмотрел особый правовой режим (статья 69.1 Закона об ипотеке).

Особенности данного режима заключаются в том, что нежилые здания, сооружения, помещения считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на это здание или сооружение, права собственности или права аренды на земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, права собственности на это нежилое помещение.

Залогодержателями по данному залогу являются указанные в части первой настоящей статьи банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившее заем или кредит.

Такой режим именуется «ипотекой в силу закона». Отличие от понятия «ипотека в силу договора» заключается в том, что предметы приобретаются изначально на заемные средства, а не принадлежат приобретателю до момента заключения ипотечного договора. При этом ипотека возникает с момента государственной регистрации права собственности заемщика на это здание или сооружение, права собственности или права аренды на земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, права собственности на это нежилое помещение.

Статья 70 Закона об ипотеке указывает, что передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа. Договор об ипотеке предприятия, заключенный с нарушением этого требования, ничтожен.

Кроме того, если предметом ипотеки является предприятие и иное не предусмотрено договором, в состав заложенного имущества входят относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права. Указанная норма является повторением нормы статьи 132 ГК РФ. Из смысла этой нормы (и содержащегося в ней перечня) можно усмотреть, что предметом ипотечного договора может быть не предприятие целиком, а совокупность отдельных видов имущества, входящих в его состав.

Состав и стоимость предмета ипотечного договора определяются путем инвентаризации, которая проводится в соответствии с Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденных Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 13 июня 1995 г. № 49. При необходимости, установленной сторонами или нормами права, состав и стоимость могут определяться также путем оценки. К ипотечному договору прилагаются в обязательном порядке документы, подтверждающие эти данные - акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными приложениями к договору об ипотеке. Отчет об оценке является обязательным лишь в том случае, когда проведение оценки предписано законом, однако на практике такой отчет является объективно необходимым, поэтому прилагается практически к каждому ипотечному договору.

Исключительные права, согласно нормам закона, могут входить в предмет ипотечного договора. Статья 1229 ГК РФ содержит понятие исключительных прав, которое означает, что гражданин или юридическое лицо, обладающие исключительным правом на результат интеллектуальной деятельности или на средство индивидуализации (правообладатель), вправе использовать такой результат или такое средство по своему усмотрению любым не противоречащим закону способом. Правообладатель может распоряжаться исключительным правом на результат интеллектуальной деятельности или на средство индивидуализации (статья 1233), если ГК не предусмотрено иное.

Правообладатель может по своему усмотрению разрешать или запрещать другим лицам использование результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации. Отсутствие запрета не считается согласием (разрешением).

Другие лица не могут использовать соответствующие результат интеллектуальной деятельности или средство индивидуализации без согласия правообладателя, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ. Использование результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации (в том числе их использование способами, предусмотренными ГК РФ), если такое использование осуществляется без согласия правообладателя, является незаконным и влечет ответственность, установленную ГК РФ, другими законами, за исключением случаев, когда использование результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации лицами иными, чем правообладатель, без его согласия допускается ГК РФ.

Исключительные права носят срочный характер. После истечения срока охраняемый результат интеллектуальной деятельности переходит в сферу общественного достояния.

Статья 71 Закона об ипотеке содержит определение тех обязательств, которые может быть обеспечены ипотекой предприятия: обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию; денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. В случае, когда договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежащим образом исполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.

Норма, регулирующая минимальную сумму обязательства, обеспечиваемого ипотекой предприятия, объясняется, вероятно, социальной важностью предприятия как объекта недвижимости с тем, чтобы залог имущественного комплекса использовался только в отношении адекватного по величине обеспечиваемого обязательства. Установление минимального срока, на который предприятие передается в ипотеку, направлено на защиту прав залогодателя и обусловлено значительной величиной кредита, предоставляемого под ипотеку предприятия.

Таким образом, ипотека крупных объектов, имеющих в своем составе не только недвижимое имущество, но и различные его принадлежности, и нематериальные активы, может быть реализована с соблюдением требований ГК РФ, ЗК РФ и Закона об ипотеке.

Ипотека жилых помещений в настоящее время имеет очень динамичное развитие, учитывая попытки государства с ее помощью решить острые социальные проблемы. В целях развития внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы, а также развития рынка ипотечного кредитования было образовано «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (Постановление Правительства от 26 августа 1996 г. № 1010). Основной целью АИЖК была определена организация вторичного кредитования ипотечного кредитования, а деятельность направлена на рефинансирование банков и региональных фондов, выдающих ипотечные кредиты и займы физическим лицам.^[7]

Ипотечных программ достаточно много, однако использование ипотеки для приобретения жилья доступно не всем. Причиной тому не только высокие ставки ипотечных кредитов, которые ведут к удорожанию жилья в несколько раз и становятся серьезной нагрузкой на бюджет средней российской семьи. Также среди причин можно назвать «серые зарплаты», препятствующие получению ипотеки, и бурный рост рынка недвижимости, когда спрогнозировать стоимость жилья и накопить на первоначальный взнос не представляется возможным.

Процедуры ипотеки жилых помещений регулируются ГК РФ, Законом о залоге и Законом об ипотеке. Таким образом, процедуры оформления и реализации ипотечных сделок, где предметами являются жилые и нежилые помещения, практически идентичны. Особенность ипотечного договора, где предметом является жилье, в том, что в большинстве случаев стороной такого договора является физическое лицо, а это означает отдельные риски и их степень, некую психологическую составляющую и социальную значимость такого договора.

В период экономического кризиса государство достаточно плотно занималось проблемами неплатежеспособных заемщиков, предлагая банкам разработать и применять различные схемы, дающие заемщика, попавшим в сложную финансовую ситуацию, избежать фактических отказов от исполнения ипотечного договора и последующего выселения.

Тем не менее, закон в вопросах ипотечного кредитования требует соблюдения правовых норм, вне зависимости от целей ипотеки и статуса заемщика.

В случае с приобретением в ипотеку жилых помещений законом предоставлена возможность получения денежных средств на возведение объекта недвижимости. В этом случае объект, возведенный заемщиком, будет являться залогом по ипотечному договору. В случае, если объект не будет завершен строительством, залогом будет материалы, механизмы и установки, приобретенные для строительства и непосредственно незавершенный строительством объект.

Ипотека земельных участков имеет свои особенности, которые законодатель включил в главу XI - Особенности ипотеки земельных участков.

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 данной статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Таким образом, ипотека земельных участков является полноценным правовым инструментом для достижения целей предпринимательской деятельности.

Очень важно, что предметом ипотеки могут быть также земельные участки, находящиеся в муниципальной и государственной собственности. При этом ипотека таких участков возможна, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Передача земельного участка, принадлежащего муниципалитету или государству, в ипотеку возможна по решению органа местного самоуправления, если земельный участок принадлежит муниципалитету. Решения об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые указаны в пункте 1 настоящей статьи, принимаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Кроме того, в соответствии с земельным законодательством, с нормами ГК РФ и с нормами Закона об ипотеке продажа земельных участков в некоторых случаях осуществляется путем проведения публичных торгов.

Законодатель также установил, что не все земельные участки могут являться предметом ипотеки. В частности, не могут быть переданы в ипотеку земельные участки, принадлежащие муниципалитету или государству, не предназначенные для жилищного строительства или создания и развития соответствующей инфраструктуры.Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Передача в залог земельного участка с расположенными на нем зданиями и сооружениями, регулируется законодателем отдельно – нормами статьи 64 Закона об ипотеке.

Если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI Закона об ипотеке.

При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом. Залогодатель при ипотеке земельного участка сохраняет право без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, если право залога на них не распространяется.на которые в соответствии с пунктом 1 данной статьи право залога не распространяется.

При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок, ограничиваются условиями, предусмотренными частью третьей пункта 1 данной статьи.

В отношении земель сельскохозяйственного назначения законодатель установил возможность ипотеки земельного участка только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости.

Залогодатель имеет право без согласия залогодержателя возвести на земельном участке, являющемся предметом ипотечного договора, здания и сооружения, согласовывая их с залогодержателем лишь в случае, если такое строительство повлечет за собой ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка. При этом в случае наличия закладной строительство возможно, если такое право удостоверено закладной.

Земля является очень значимым объектом гражданских прав, поскольку посредством ее обеспечивается большое количество потребностей общества, поэтому бесконтрольное распоряжение землей может нанести серьезный ущерб обществу и государству. Однако в связи с тем, что земля отнесена к объектам недвижимости и в соответствии с законодательством Российской Федерации может являться собственностью физических и юридических лиц, использование ее для целей ипотеки также возможно. Те ограничения, которые закрепляются законом, являются необходимыми и отвечающими целям разумного контроля за сделками с данным объектом.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Как показала практика, ипотека является универсальным инструментом как для достижения предпринимательских целей, так и для разрешения острых социальных проблем. Кроме того, ипотека является необходимой для развития общества и экономики. Как отдельный вид предпринимательской деятельности ипотека также имеет свои преимущества в виде высокой доходности и практически не падающего спроса (если не брать в расчет экономические кризисы, которые имеют собственные прогнозируемые циклы). Однако нельзя не учитывать и риски, которыми сопровождаются ипотечные сделки. Как показал экономический кризис, при резком падении спроса на недвижимость структура, предоставляющая денежные средства под залог недвижимости, может оказаться в безвыходной ситуации, когда заемщик не сможет рассчитываться за заем, а весь имеющийся залог, вне зависимости от его свойств, характеристик и стоимости, окажется неликвидным. При этом в периоды экономической стабильности такие структуры не имеют особых проблем ни с обслуживанием выданных ими кредитов, ни с обращением взыскания на предмет ипотеки.

Ипотечные сделки при условии их грамотного регулирования и государственной поддержки остро необходимы обществу, но в настоящий момент ипотека в большей степени является проблемой и препятствием, нежели стимулом и средством развития, в частности, ввиду своей дороговизны и ничем не подтвержденной высокой стоимости недвижимости, которая сохраняет тенденцию к росту и в настоящее время.

Спрогнозировать перспективы развития ипотечного кредитования, учитывая общую экономическую нестабильность, довольно сложно. А если в настоящее время рассматривать ипотеку как средство обеспечения граждан доступным жильем, то при увеличении негативных явлений в экономике, это эффективное средство решения социальных проблем может легко превратиться в свой антипод, создав новый вид острых социальных проблем, связанных с гражданами, которые лишились жилья без возможности обретения нового.

Поэтому вывод, который напрашивается по результату изучения вопросов, связанных с ипотечным кредитованием – в настоящее время, а также в ближайшие годы, необходимо более четкое и внимательное регулирование государством ипотечных сделок, особенно тех, где стороной являются физические лица.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский кодекс РФ.
2. Земельный кодекс РФ.
3. Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 г. № 2872-I «О залоге».
4. Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
5. Информационное письмо ВАС РФ от 28.01.2005 № 90.
6. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2013. № 6.
7. Гришаев С.П. Закон об ипотеке. КонсультантПлюс, сентябрь 2015г.
8. Исрафилов И. Особенности залога жилых домов и квартир // "Хозяйство и право", № 11, 2016
9. Орлова М. Понятие и признаки предмета ипотеки. «Бюллетень нотариальной практики», № 1, 2015.
10. Тепликина Я.В. «Покупаем жилую недвижимость», ГАРАНТ, 2017г.
11. Шабалин Ю.В. Особенности ипотечного кредитования в Российской Федерации. "Правовые вопросы строительства", 2016, № 2.

1. Орлова М. Понятие и признаки предмета ипотеки. «Бюллетень нотариальной практики», № 1, 2002 ↑

2. Гришаев С.П. Закон об ипотеке. КонсультантПлюс, сентябрь 2010г. ↑

3. Тепликина Я.В. «Покупаем жилую недвижимость», ГАРАНТ, 2010г. ↑

4. Гришаев С.П. Закон об ипотеке. КонсультантПлюс, сентябрь 2010г. ↑

5. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2003. № 6. ↑

6. Информационное письмо ВАС РФ от 28.01.2005 № 90. ↑

7. Шабалин Ю.В. Особенности ипотечного кредитования в Российской Федерации. "Правовые вопросы строительства", 2006, № 2. ↑