Ипотечное кредитование как форма залога

Содержание:

Введение

Актуальность темы исследования. Актуальность данной темы заключается в том, что залог недвижимости (ипотека) за последние годы получил активное распространение в России. Приобретение собственного жилья -первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества. Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависят общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

Во многом это связано с массовой миграцией населения, что до предела обострило жилищную проблему в нашем государстве. Действующая прежде государственная система предоставления муниципального и ведомственного жилья распалась. В этих условиях многие стали обращать свое внимание на институт ипотеки, который является, чуть ли не единственным способом решения жилищной проблемы в стране. Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. По мнению социологов, очень важно, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

Данная тема была освещена в трудах таких известных авторов как Алексеев С.С., Зенин И.А., Садиков О.Н. Форма договора ипотеки. а также его государственная регистрация подробно описаны в трудах Чаусской О.А. и Толкушиной. Анализ источников и литературы по данной теме показывает, что данные вопросы достаточно хорошо изучены современными учеными, но имеется ряд спорных вопросов, касаемых ипотечного кредитования. Прежде всего это проблемы формирования и развития рынка недвижимости и платежеспособности населения. Хотя данные проблемы были изучены и раскрыты такими авторами как Козырин А., Гимолеев Р.Р., Казакова Е.Б., ими же были предложены пути решений данных проблем, на практике пока что они не реализуются.

Объект исследования – имущественные отношения, возникающие между юридически равными и независимыми субъектами, по поводу залога недвижимости (ипотеки).

Предмет исследования – ипотека как один из видов залога, ее особенности и проблемы реализации

Цель курсовой работы - рассмотреть понятие ипотечного кредитования, его особенности, а также проблемы реализации

Задачи курсовой работы:

1.Рассмотреть понятие ипотеки в праве

2.Изучить сущность ипотечного кредитования

2.Рассмотреть особенности формы договора ипотеки и его государственную регистрацию

3. Изучить проблемы реализации ипотечного кредитования в России, в частности, проблемы формирования и развития рынка недвижимости, платежеспособности населения, а также пути их решения

Методология и теоретико-правовая основа исследования. Методологическую базу составляют общие принципы и методы научного познания, относящиеся к исследовательскому аппарату гуманитарных наук. Они включают основные принципы диалектики – развития и историзма; общенаучные подходы – системный, генетический; методы анализа и синтеза, индукции и дедукции, абстрагирования и теоретического моделирования, восхождения от абстрактного к конкретному, типологического анализа и др. При изучении проблематики работы автор опирался на специальные методы: формально-юридический, сравнительно-правовой.

Эмпирическая база исследования включает Конституцию РФ, Гражданский Кодекс РФ, федеральное законодательство.

Структура исследования обусловлена его целями и задачами. Курсовая работа состоит из введения, двух глав, разделенных на параграфы, заключения, списка источников и литературы.

Глава 1. Ипотечное кредитование как форма залога

1.1. Понятие ипотеки

Особые правила устанавливаются в отношении залога земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ). Залог указанного имущества именуется ипотекой. Данное понятие зародилось в Греции в начале VI в. до нашей эры и было связано с обеспечением ответственности должника кредитору определенными земельными владениями^[1]. Для этого при оформлении обязательства гарантией служил столб с надписью об обязательстве. На столбе указывались все долги собственника земли.^[2]

Основное назначение ипотеки заключается в обеспечении выданных кредитов залогом недвижимого имущества (ипотечное кредитование). Но также следует отметить следующее.

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" указывает, что ипотека, обеспечит уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).^[3]

При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое или недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки. Законом или договором может быть предусмотрено иное.

Ипотека здания или сооружения возможна только с ипотекой прилегающего участка, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся на нем строения. Если предметом ипотеки является земельный участок, а постройки принадлежат иным лицам, то в случае продаже приобретатель становится правопреемником залогодателя в отношениях с указанным третьим лицом.

Удовлетворение требования залогодержателя за счет предмета ипотеки возможно и на основании нотариального соглашения. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в специальном реестре.

Уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по ипотечному обязательству (ст. 355 ГК РФ).

Права залогодержателя могут быть удостоверены закладной. С помощью нее можно получить сумму по денежному ипотечному обязательству, закрепленному в договоре, без иных доказательств.

Ипотека как обеспечительный институт — это право залогодержателя получить удовлетворение его денежных требований к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой, из стоимости заложенного недвижимого имущества (п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке). Предметом ипотеки может быть только недвижимое имущество, а договор представляет ценную бумагу.

Ипотека возможна в силу закона, но обычно возникает в силу договора, который подвергается нотариальному заверению и регистрации. ^[4]

Закон об ипотеке определяет круг условий этого договора. При залоге земельного участка, ипотека затрагивает и строение на этом участке. Ипотека здания (сооружения) возможна только с ипотекой участка. Права залогодержателя подтверждаются закладной, как ценной бумаги. Закон об ипотеке определяет обязательные реквизиты закладной (ст. 14) и указывает, что ее выдает специальный орган, при государственной регистрации ипотеки. Законный владелец ипотеки может требовать государственной регистрации его в качестве такового в государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Предмет ипотеки всегда находится в ведении во владении залогодателя. Он может пользоваться таким имуществом, но и при этом обязан сохранять его. Эта его обязанность включает обязательства трех групп.

Во-первых, он должен застраховать имущество, причем залогодержатель может требовать обеспечение обязательства по ипотеке, из страхового возмещения.

Во-вторых, залогодатель должен обеспечить сохранность ипотечного имущества. Залогодержатель вправе проверять выполнение залогодателем этой его обязанности.

В-третьих, на обязанности залогодателя лежит защита заложенного имущества от требований посторонних лиц. Если залогодатель не принимает мер защиты, защиту обеспечивает залогодержатель.

Ипотека имущества не мешает продажи, обмена, внесения в качестве вклада, сдачи в аренду, а также закладывать его в иную ипотеку. Но при этом, обязательно наличие согласия залогодержателя, если договор не указывает на это условие.

В случае неисполнения обязательств, обеспеченных ипотекой, залогодержатель, должен требовать исполнения предмета ипотеки. Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, по решению суда. Закон об ипотеке определяет круг вопросов, которые решает суд, и дает возможность отложить погашение ипотеки на срок до года.

Закон об ипотеке содержит правила об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (ст. 55). Чаще всего стороны заключают соглашение об уплате взносов.^[5]

Мы рассмотрели понятие ипотеки как одной из форм залога и пришли к следующим выводам. Ипотека необходима для реализации выданных кредитов залогом недвижимого имущества (ипотечное кредитование). Ипотека может быть как законная, так и договорная .

Ипотека, как в прочем и другие формы залога, является неотъемлемой частью рыночной экономики любой страны. В экономическом отношении ипотека - рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

1.2.Особенности ипотечного кредитования на современном этапе

Ипотечное кредитование это выдача кредита банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит - часть ипотечной системы. Данный институт необходим для улучшения жилищных условий граждан. Граждане берут в банках кредиты на покупку недвижимого имущества, при этом недвижимость служит обеспечением возврата кредита (ипотека в силу закона).

Ипотечным кредитованием является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения целевого кредита на строительство ^[6].

Анализ ипотечного кредитования позволяет выделить два его основных направления:

- ипотечное кредитование физических лиц для получения и улучшения жилья;

- ипотечное кредитование юридических лиц на развитие бизнеса.

Сейчас ипотека это не просто ключ решения жилищной проблемы, но и важным экономическим институтом.

Двухуровневая система ипотечного кредитования:

1) заемщик - юридическое или физическое лицо, берущее кредит под залог недвижимости;

2) кредитор - банк;

3) ипотечное общество (агент) - основной элемент самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Обеспечивает ипотечными кредитами. Средства от продажи таких ценных бумаг идут на новые кредиты;

4) инвесторы - покупатели ипотечных ценных бумаг. Как правило, это пенсионные фонды, страховые компании, банки.

При одноуровневой системе банк – кредитор сам выпускает ценные бумаги.

Суть двухуровневой модели состоит в том, что выданные на первичном ипотечном рынке ипотечные кредиты переуступаются специально созданным субъектам - операторам вторичного рынка. Секьюритизация - трансформация банковских кредитов и других активов в фондовые ценности для продажи инвесторам.

Секьюритизованные ипотечные кредиты обеспечивают возможность обращения к инвестиционным рынкам. Вторичный рынок позволяет первичным кредиторам продавать займы и финансировать очередные займы. Созданием вторичного рынка достигается экономическая цель перераспределения рисков и их снижения за счет распределения кредитных и рыночных рисков по каждому кредиту среди множества инвесторов^[7].

Суть одноуровневой системы ипотечного кредитования состоит в том, что выдавший кредит ипотечный банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет своих ценных бумаг.

Система ипотечного кредитования включает два направления:

1.непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;

2.продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), как дополнительное увеличение кредитов. Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым направлением - финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью, позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции^[8].

Таким образом, первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк - посредник - инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

1.3.Особенности договора ипотеки

По своим условиям договор ипотеки сходен с договором залога. К таким условиям законодатель относит:

- предмет ипотеки и его оценка;

- существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Помимо них, в договор ипотеки должны относиться:

- право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;

- сведения органа, проводившего регистрацию;

- арендованное имущество и сроки аренды (если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды)¹⁴.
регистрация возможна только при соблюдении всех условий.

Предмет ипотеки определяется в договоре через его наименование, местонахождения, описание, достаточное для идентификации этого предмета. Весь перечень предметов, подлежащих залогу недвижимости, содержится в п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке и в п. 1 ст. 130 ГК РФ. В дополнение к указанному перечню необходимо добавить, что не может быть самостоятельным предметом ипотеки часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь).

Данное положение подробно разъяснено в судебной практике Российской Федерации, связанной с договорами об ипотеке. Согласно судебной практике, «предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения»

Поскольку предметом договора об ипотеке является недвижимое имущество, то в нем должны быть указаны все данные об этой недвижимости. Это место, наименование, инвентарный или кадастровый номер объекта, кадастровый план и номер.

Оценка предмета ипотеки, происходит по соглашению сторон. Принцип оценки предмета залога по соглашению сторон является достаточно целесообразным, так как соглашения достаточно для договора сторон.

Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки независимым специалистам в сфере оценки объектов недвижимости. Осуществлять оценку предмета ипотеки имеют право физические (зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей) и юридические лица, имеющую лицензию на ведение оценочной деятельности.
При ипотеке государственного или муниципального имущества оценка осуществляется в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Согласно ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», «проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе.^[9]

Такие положения применяются всегда при оценке недвижимости, но применяются и дополнительные условия, к каждому конкретному виду имущества.

При залоге предприятия оценка его стоимости определяется на основе полной инвентаризации имущества предприятия. Здесь прилагаются акт инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию (п. 3 ст. 70 Закона об ипотеке).

Оценка земельного участка при его ипотеке не может быть установлена ниже его нормативной цены. Такая оценка необходима для получения банковского кредита под залог земельного участка.

Оценка незавершенной строительством недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности, должна осуществляться по ее рыночной стоимости.

Следует подчеркнуть, что договор об ипотеке отличается достаточно сложным характером отношений сторон сделки. В настоящее время гражданско-правовые отношения по поводу залога недвижимого имущества, по существу, так или иначе, регулируется тремя законодательными актами: Гражданским кодексом РФ, Законом об ипотеке и Земельным кодексом РФ.^[10] Так как ипотеке характерен дополнительный (акцессорный) характер по отношению к основному обязательству, в договоре нужно указать основное обязательство с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.^[11]

Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации по заявлению залогодателя и залогодержателя с предоставлением следующих документов:

-договора об ипотеке и его копия;

-документов, указанных в договоре в качестве приложений;

- документа об уплате государственной пошлины.

- материалов по стоимостной оценке предмета залога;

- данных о залогодержателе;

- справки о геокодах объекта и ее копия.

Регистрация проходит в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления всех необходимых документов. Государственная регистрация ипотеки может быть отложена не более чем на 1 месяц, если не предоставлены все необходимые документы.

В ст.29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что государственная регистрация ипотеки проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, после государственной регистрации вещных прав залогодателя на соответствующее недвижимое имущество или права, являющегося предметом ипотеки.^[12]

Заявителю в течение пяти дней после рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа и копия такого сообщения помещается в дело с его документами.

При наличии судебного спора по поводу прав на имущество, регистрация отложится до вынесения решения судом.

Регистрационная запись об ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое имущество должна содержать сведения о залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства.

Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, об этом указывается в закладной, которая закрепляет: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному  ипотекой  имущества,  указанного в договоре об   ипотеке,  без предоставления других обязательств существования этого обязательства; право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

В закладной указываются: слово «закладная», данные сторон, данные договора, дата выдачи закладной и сведения о государственной регистрации. Закладная может быть передана другому лицу. Новый залогодержатель приобретает все права прежнего, без согласия должника-залогодателя. Эта уступка или цессия также требует нотариального удостоверения и государственной регистрации. Орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а если договор предусматривает выдачу закладной – то и копию закладной.

Государственная регистрация удостоверяется путем надписи на самом договоре. Она содержит полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место регистрации и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью. Учреждение регистрации оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а если договор предусматривает выдачу закладной, также и ее копию.^[13]

Что касается ипотеки в силу закона, отметим, что она так же подлежит государственной регистрации, но здесь не нужно ни заявление, ни государственная пошлина. В судебной практике РФ существуют случаи, когда лицом была передана в залог недвижимость, без регистрации права собственности на нее. В таких случаях суд выдвигал следующее решение: «Оспариваемый договор о залоге содержит все необходимые условия и соответствует требованиям, предъявляемым законодательством к договорам данного вида. Следовательно, вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для признания договора залога недействительным, является правильным. Передача в залог недвижимого имущества, на которое не было зарегистрировано в установленном порядке право собственности, может повлечь за собой гражданско-правовую ответственность продавца, но не свидетельствует о недействительности сделки об ипотеке.
Важно и то, что отсутствие государственной регистрации договора об ипотеке сказывается на личности продавца, но не на сделке. Если бы по данному делу отсутствовала нужная документация, необходимая для регистрации, тогда можно было говорить об отказе в государственной регистрации договора об ипотеке, а, следовательно, о недействительности сделки. Это является одной из актуальных проблем ипотечного кредитования.^[14]

Итак, мы рассмотрели форму договора ипотеки и ее государственную регистрацию. Как мы выяснили, договор об ипотеке – это гражданско-правовой договор, который является основным видом сделки – юридического факта. Как и к любому договору, к договору об ипотеке применяются основные правила о порядке совершения, о порядке заключения, к форме, условиям действительности и т.д. Основная проблема при государственной регистрации ипотеки – установление залога на недвижимость, без регистрации права собственности на нее. На данный момент она связана не только с несовершенством практической части российского законодательства, но также с тем, что сегодня нет однозначного ответа на вопрос, как регистрировать ипотеку: в порядке регистрации договора о залоге, в порядке регистрации права залога, либо, как ограничение (обременение) вещного права залогодателя.

Глава 2. Проблемы и перспективы института ипотечного кредитования в РФ

2.1.Проблемы ипотечного кредитования

В настоящее время большинство россиян ищет пути решения жилищной проблемы, и тогда ипотека становится взаимовыгодной программой, как для населения, так и для государства. В условиях нестабильной экономики 2014 и 2015 годов система ипотечного кредитования в России только набирает обороты, и совершенно естественно, возникают различного рода проблемы развития кредитования и ипотеки, которые необходимо оперативно решать. Но прежде чем искать пути решения любой проблемы, необходимо сначала найти причины ее возникновения. В 2014 году эксперты попытались выявить проблемы развития ипотечного кредитования в РФ, и найти пути оперативного решения, к 2015 году этот список пополнился^[15].

Итак, специалисты выяснили, что ипотека в нашей стране развивается, но пока еще не заняла того места, которое смогло бы помочь населению в решении жилищной проблемы. По их мнению, происходит это по ряду причин, среди которых можно выделить основные из них: Низкая платежеспособность населения Высокий уровень инфляции Проблемы, вызванные нестабильной экономической ситуацией Высокая стоимость ипотечных кредитов Монополизация рынка кредитования Недостаточное количество социальных ипотечных программ Проблемы, связанные с миграционной политикой. Рассмотрим каждую из этих проблем в частности и более подробно.^[16]

Так, можно выделить основные из них:

-Низкая платежеспособность населения

-Высокий уровень инфляции

-Проблемы, вызванные нестабильной экономической ситуацией

-Высокая стоимость ипотечных кредитов

-Монополизация рынка кредитования

- Недостаточное количество социальных ипотечных программ

-Проблемы, связанные с миграционной политикой.

Недостаточный уровень дохода населения, и вытекающая из этого, низкая платежеспособность – это основные проблемы медленного развития ипотеки в РФ. Значительно ухудшают положение «серые» зарплаты, но дело не только в этом. Сегодня банки выдают кредиты, учитывая и скрытые доходы населения. Но даже на этих условиях кредитная организация выдаст ипотечную ссуду только в том случае, если размер ежемесячного платежа составит не более 40% семейного дохода заемщика.

И желая получить ипотечный кредит, многие заемщики указывают завышенные доходы, не соответствующие реальности, а потом сталкиваются с невозможностью выплат по кредиту. Чтобы быть способным вносить ежемесячным выплаты по ипотеке и при этом поддерживать оптимальный уровень жизни своей семьи, семейный бюджет должен превышать средний уровень дохода семьи в 2-3 раза.^[17]

Высокий уровень инфляции. Несмотря на то, что в последние годы уровень инфляции в России значительно снизился, на фоне стабильной экономики других развитых стран, он все еще остается на достаточно высоком уровне, и лишает желать лучшего. Нашему государству предстоит долгий путь, чтобы достичь стабильности в экономике и постоянства в системе ипотечного кредитования. В результате высокого уровня инфляции для банков стоимость привлечения средств не снижается.

У кредитных организаций на фоне инфляционных проблем возникают другие взаимосвязанные трудности: С одной стороны, вкладчики из-за нестабильности экономики не хотят рисковать своими деньгами, и не держат свои средства на депозитах, ставки которых ниже инфляции С другой стороны, доходы потенциальных клиентов банка растут медленнее, чем уровень инфляции С третьей стороны, из-за малого числа вкладчиков снижается уровень услуг по ипотечному кредитованию. Таким образом, ипотека развивается не как массовый продукт, а как предложение лишь для отдельных категорий населения со стабильной работой и высоким уровнем дохода^[18].

Путь решения – бороться с инфляцией и повышать уровень экономики. Нестабильная экономическая ситуация По сути, ипотека – это долгосрочный кредит, измеряющейся не годами или месяцами, а десятилетиями. Кредитные организации, предоставляющие гражданам ипотечные займы, вкладывают свои деньги на срок в среднем от 10 до 20 лет. Чтобы быть способными предложить столь длительные проекты, банкам требуется некая гарантия экономической стабильности. Да и заемщики хотят быть уверенными, что смогут выплачивать кредит в течение длительного периода времени. Экономика нашей страны во многом зависит от общемировых цен на ресурсы и от экономической ситуации в мире в целом.

Сегодня доходы нашего государства и каждого отдельного гражданина то падают, то повышаются, подвергаясь резким изменениям в условиях мирового кризиса и введения или снятия санкций. Поэтому на сегодняшний день никто не может дать гарантий о финансовой стабильности в России.

Вследствие этого, предоставление долгосрочных ипотечных займов сопряжено для банков с большими рисками, и чтобы обезопасить себя и нивелировать всевозможные риски, кредитные организации вынуждены компенсировать возможные потери высокими процентными ставками. А выплату высоких процентов по кредиту, опять же, могут себе позволить лишь малый процент граждан, которые к тому же защищены только государством и законом «Об ипотеке». Путь решения данной проблемы развития ипотечного кредитования заключается в стабильности экономической и политической ситуации стране.^[19]

Высокая стоимость ипотечных кредитов Из двух предыдущих причин недостаточного развития ипотеки в России, вытекает еще одна, не менее важная, проблема жилищного кредитования в нашей стране – это высокие процентные ставки по ипотеке.

Снизить стоимость ипотеки, то есть уменьшить процентные ставки финансовым учреждениям не позволяет высокая стоимость привлечения ресурсов – проценты по депозитам должны быть не меньше уровня инфляции, чтобы вкладчикам было выгодно хранить денежные средства в банке. То есть та же ситуация по кругу, о которой мы говорили, освещая проблему инфляции. Соответственно с ростом процентов по депозиту, растут ставки и по жилищным займам.

Монополизация рынка кредитования. К сожалению, до сих пор рынок первичного жилья непрозрачен. В России очень мало строительных компаний, занимающихся возведением многоквартирных жилых домов. Отсутствие здоровой конкуренции между застройщиками приводит к искусственному повышению и удержанию высоких цен на жилую недвижимость. Руководители строительных компаний, желая получить большую прибыль, лишают рядовых граждан возможности приобрести жилье на первичном рынке. В свою очередь, кредитные организации, которые предоставляют жилищные займы, также напрямую зависят в разработке ипотечных программ от цен, диктуемых монопольными строительными компаниями. Данную проблему можно решить, только снизив цены на недвижимость в новостройках. А цены на жилье на первичном рынке автоматически снизится, когда рынок долевого строительства перестанет быть монополизированным, когда у застройщиков появится конкуренция.

Чтобы поддержать основание новые организаций, которые будут специализироваться на строительстве жилых многоквартирных зданий, необходимо создавать льготные условия для развития этого перспективного направления бизнеса. Лишь тогда ипотека на первичном рынке станет дешевле и привлекательнее для рядового населения нашей страны. Недостаточное количество социальных ипотечных программ Ипотечные кредиты, помимо решения жилищной проблемы, являются инструментом решения различных социальных задач. Правительство РФ разработало целый ряд льготных ипотечных программ для военнослужащих, молодых семей, работников полиции и МВД, молодых специалистов, ученых и учителей.

Однако, как показывает практика, все эти программы требуют существенных доработок. В скором времени государство должно разработать аналогичные программы для молодых врачей и многодетных семей. Пока что эти социально незащищенные категории граждан вынуждены оформлять ипотеку на общих условиях. Для населения программы льготного ипотечного кредитования, безусловно, являются существенной помощью. А вот банки вовсе не заинтересованы в появлении социальных программ, так как такие займы не являются для них рентабельными. Кредитные организации предлагают льготные ипотечные кредиты только при условии, что государство компенсирует финансовые потери от льгот, предоставленных заемщику. Поэтому данным категориям граждан остается надеяться только на государственную поддержку.^[20]

Займы на приобретение или строительство жилья пользуются все большей популярностью, однако не во всех регионах. В настоящее время можно заметить существенную разницу уровня жизни в Московской и Ленинградской областях и в других регионах. В условиях свободной экономики все больше населения мигрирует из тех регионов, где они родились в более благополучные экономические центры, тем самым увеличивая спрос на недвижимость, а соответственно и на ипотечное кредитование в более развитых регионах.

А значит, высокие цены жилье в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах России еще больше увеличиваются. Поэтому стоимость ипотеки так резко отличается по регионам страны. Повышение уровня жизни в регионах, развитие всех областей и выравнивание доходов, выделение государственных субсидий на строительство и покупку недвижимости в регионах могло бы привести к расширению географии повышенного спроса на ипотечное кредитование.^[21]

Подводя итоги, можно сказать, что в России все еще много проблем, мешающих активному развитию ипотеки. А решение проблем ипотечного кредитования – это комплексная задача, затрагивающая различные сферы экономики, политики, социального, строительного и миграционного сектора, развитие банковских продуктов и многое другое. Решить все эти проблемы оперативно не получится, для этого необходимо длительное время.
 

2.2.Перспективы ипотечного кредитования в России

Система ипотечного кредитования служит одним из главных направлений жилищной политики. Не так давно, на фоне реформ, отсутствовал рыночный механизм, предусматривающий участие населения в решении жилищной проблемы. Свободного рынка жилья практически не было, а жилищные кредиты практически не использовались. Такие кредиты давались индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья^[22].

Государственная жилищная политика в первую очередь должна учитывать требования работающего населения, которые способны приобрести жилье в результате приватизации. Данную проблему частично может решить долгосрочное ипотечное жилищное кредитование на основе государственных программ.

В связи с этим, Правительством Российской Федерации была разработана Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренная Постановлением Правительства от 11 января 2000 г. № 28, где были указаны особенности формирования системы ипотечного жилищного кредитования.

Так, к 2020 году необходимо наладить возможности приобретения и строительства жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств для 50% семей , которые ограничены финансово.

Этому будут способствовать следующие задачи:

-повышение доступности ипотечных жилищных кредитов, учитывая требования кредиторов и заемщиков, применяя уменьшение процентов, а также отсутствие рисков в системе ипотечного жилищного кредитования;

-формирование системы использования долгосрочных ресурсов и развитие механизмов рефинансирования Центрального банка Российской Федерации;

-реализация инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования.

Такие задачи будут реализовываться за счет:

-повышения доступность ипотечных жилищных кредитов для отдельных категорий слоев граждан;

-развития конкуренции ипотек;

-новой системы финансирования для развития жилищного фонда;

-учета особенностей рынков жилья и ипотечного жилищного кредитования;

-создания условий для предотвращения или смягчения возможных будущих кризисных явлений. Так, будет сокращено время сбора документов и рассмотрения заявок. Будет предоставляться информация о кредите и договоре его подтверждающем^[23].

Наличие большой конкуренции среди банков по выдаче ипотечных займов будет способствовать тому, что существенно будут уменьшены тарифы, повысится качество обслуживания граждан, заемщики с более хорошей кредитной историей могут иметь привилегии.

С помощью осуществления стратегии возможно:

.формирование единых ориентиров у всех участников рынка ипотечного кредитования;

.определение основных долгосрочных целей и задач государственной политики в сфере ипотечного кредитования до 2030 года;

.определение основных мер и мероприятий, расширяющих институт ипотечного кредитования.

Стратегия необходима для уточнения вопросов развития ипотечного жилищного кредитования^[24].

Так, она увеличивает возможности приобретения гражданами жилья на первичном или вторичном рынках, увеличения строительства и найма жилья, проведения капитального ремонта жилых домов и иные виды ипотечного кредитования.

Реализация Стратегии зависит, в частности, от макроэкономической конъюнктуры, платежеспособности населения, политических и демографических факторов, а также от особенностей региона.

Доступность ипотечного жилищного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья, поэтому это возможно только при увеличении возможностей кредитования проблематично, так как увеличение спроса населения за счет только увеличения финансируемости, не способствует росту цен на жилье. Поэтому нужно увеличить доступность жилья за счет:

.разделения рынка жилья по сегментам;

.повышения доступности финансов для всех видов застройщиков;

.снижения цен на рынке жилья за счет градации рынка по сегментам.

Рынок ипотечного жилищного кредитования до 2030 года необходимо развивать устойчивыми темпами. Необходимо принимать меры для увеличения ипотечных жилищных кредитов^[25].

Предполагается, что ипотечный жилищный кредит станет основным механизмом приобретения жилья в собственность. Предусматривается, что уровень ежемесячных доходов заемщика будет покрывать ежемесячный платеж по ипотеке.

Больше всего ипотек оформляют государственные банки. При этом. Ожидается повышение процентных ставок и замедлению темпов роста рынка ипотечного кредитования.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотеки, с учетом экономических особенностей на данный период. Прежде всего, необходимо грамотное использование финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и в меньшей степени финансирования со стороны государственного бюджета^[26].

Заключение

Итак, при ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое или недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки. Законом или договором может быть предусмотрено иное.

Ипотека здания или сооружения возможна только с ипотекой прилегающего участка, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся на нем строения. Если предметом ипотеки является земельный участок, а постройки принадлежат иным лицам, то в случае продаже приобретатель становится правопреемником залогодателя в отношениях с указанным третьим лицом.

Удовлетворение требования залогодержателя за счет предмета ипотеки возможно и на основании нотариального соглашения. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в специальном реестре.

Уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по ипотечному обязательству (ст. 355 ГК РФ).

Права залогодержателя могут быть удостоверены закладной. С помощью нее можно получить сумму по денежному ипотечному обязательству, закрепленному в договоре, без иных доказательств.

Ипотека как обеспечительный институт — это право залогодержателя получить удовлетворение его денежных требований к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой, из стоимости заложенного недвижимого имущества (п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке). Предметом ипотеки может быть только недвижимое имущество, а договор представляет ценную бумагу. Ипотека возможна в силу закона, но обычно возникает в силу договора, который подвергается нотариальному заверению и регистрации.

Можно сказать, что в России все еще много проблем, мешающих активному развитию ипотеки. А решение проблем ипотечного кредитования – это комплексная задача, затрагивающая различные сферы экономики, политики, социального, строительного и миграционного сектора, развитие банковских продуктов и многое другое. Решить все эти проблемы оперативно не получится, для этого необходимо длительное время.

Предполагается, что ипотечный жилищный кредит станет основным механизмом приобретения жилья в собственность. Предусматривается, что уровень ежемесячных доходов заемщика будет покрывать ежемесячный платеж по ипотеке.

Больше всего ипотек оформляют государственные банки. При этом. Ожидается повышение процентных ставок и замедлению темпов роста рынка ипотечного кредитования.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотеки, с учетом экономических особенностей на данный период. Прежде всего, необходимо грамотное использование финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и в меньшей степени финансирования со стороны государственного бюджета.

Список использованной литературы

1.Конституция РФ [Текст]: офиц. Текст. – М.: Свет, 2015. -16с.

2.Гражданский кодекс РФ [Текст]: офиц. Текст. – М.: Свет, 2015. -224с.

3.Земельный кодекс РФ [Текст]: офиц. Текст. – М.: Свет, 2015. -224с.

4."Об оценочной деятельности в Российской Федерации" [Текст]: федеральный закон: [принят 29 июля 1998г. N 135-ФЗ ] //Российская газета. - 1998.- N 148-149.

5."О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" [Текст]: федеральный закон: [принят 21 июля 1997г. N 122-ФЗ] //Российская газета.- 1997. -N 145.

6."Об ипотеке (залоге недвижимости)" [Текст]: федеральный закон [принят 16.07.1998 N 102-ФЗ] // Российская газета. - 1998. -N 137

7.Алексеенко А.В. Исторический аспект развития кредитной системы РФ [Текст] /А.В. Алексеенко // Территория науки. -2014. -Т 2.- № 2.- С. 54-61.

8.Алексеев С.С. Гражданское право [Текст]/С.С. Алексеев. - М.: Проспект, 2015. -414с.

9.Беленков Р. Гражданское право [Текст]/Р. Беленков . - М.: А-Приор,2014.- 312с.

10.Гимолеев Р.Р. Государственная регистрация залога недвижимости: проблемы правоприменения [Текст] / Р.Р. Гимолеев // Юстиция. -2015. - № 5. –С. 67

11.Зенин И.А. Гражданское право [Текст]/ И.А. Зенин. - М.:ММИЭИФП,2015.- 828с.

12.Казакова Е.Б. Проблемы ипотечного кредитования [Текст] / Е.Б. Казакова // Российская юстиция. -2010.- № 5. -С.52-54

13.Кривенда Е.А., Ковалев Д.А. Актуальные проблемы ипотечного кредитования в России [Текст] / Е.А. Кривенда, Д.А. Ковалев // Территория науки. 2014.- Т 5. -№ 5. -С. 114-119.

14.Козырин А. Договор об ипотеке [Текст]/ А. Козырин // Закон. - 2009. - № 4. -С. 96-100.

15.Комиссарова Е.Г., Пермяков А.В. Законодательство об ипотеке: новое и старое в реформе залогового права [Текст]/Е.Г. Комиссарова, А.В. Пермяков // Бюллетень нотариальной практики.- 2015.- N 4.- С. 8 - 13.

16.Мацкявичене Е.В. Ипотека-2015 [Текст]/Е.В. Мацкявичене // Бухгалтерский учет.- 2015. -N 9.- С. 78 – 81

17.Пластинина Н. Минусы ипотеки в силу договора [Текст]/Н. Пластинина// Жилищное право. -2015. -N 12. -С. 101 - 111.

18.Пластинина Н. Ипотека в силу закона: плюсы и минусы [Текст] /Н. Пластинина // Жилищное право. -2016. -N 1. -С. 7 - 18.

19.Садиков О.Н. Гражданское право [Текст] / О.Н. Садиков. - М.: Инфра- М, 2016. -693с.

20.Спивакова Е.А. Развитие ипотечного страхования в Российской Федерации [Текст] /Е.А. Спивакова // Территория науки. -2014. -Т 5.- № 5. -С. 145-149.

21.Терешев М.А., Бжедугова И.Х. Современные проблемы формирования рынка кредитных ресурсов [Текст]/М.А. Терешев, И.Х. Бжедугова // Успехи современной науки.- 2015. -№ 5.- С. 66-69

22.Терешев М.А., Зумакулова Ф.С. Зарубежный опыт функционирования рынка кредитных ресурсов [Текст]/ М.А. Терешев, Ф.С. Зумакулова// Успехи современной науки. -2015.- № 5.- С. 62-65

23.Толкушина А.В. Ипотека в России [Текст]/ А.В. Толкушина. - М.: Юрист, 2012.-456с.

24.Фомина О.Н. Ипотечное кредитование сегодня: проблемы и угрозы [Текст] /О.Н. Фомина // Финансовые известия. -2010.- №6.- С.14-22

25.Чаусская О.А. Гражданское право [Текст]/О.А. Чаусская.- М.: Юрист,2014. -500с.

26.Шепелев А. Проверка передаваемой в залог недвижимости [Текст]/А. Шепелев // ЭЖ-Юрист.- 2015.- N 40.- С. 11-18

1. Алексеенко А.В. Исторический аспект развития кредитной системы РФ // Территория науки. 2014. Т 2. № 2. С. 54-61. ↑

2. Гатин А.М. Гражданское право. М.: Юстицинформ, 2014. С.92-93 ↑

3. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»//Российская газета. 1998. №137. ↑

4. Алексеев С.С. Гражданское право. М.: Проспект, 2015. С.87-88 ↑

5. Садиков О.Н. Гражданское право. М.: Инфра- М, 2016. С.407-409 ↑

6. Кривенда Е.А., Ковалев Д.А. Актуальные проблемы ипотечного кредитования в России // Территория науки. 2014. Т 5. № 5. С. 114-119. ↑

7. Терешев М.А., Бжедугова И.Х. Современные проблемы формирования рынка кредитных ресурсов // Успехи современной науки. 2015. № 5. С. 66-69 ↑

8. Терешев М.А., Зумакулова Ф.С. Зарубежный опыт функционирования рынка кредитных ресурсов // Успехи современной науки. 2015. № 5. С. 62-65 ↑

9. Федеральный закон от 29 июля 1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"//Российская газета.1998. N 148-149. ↑

10. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001г. N 136-ФЗ //Российская газета.2001. N 211-212 ↑

11. Толкушина А.В. Ипотека в России. М.: Юрист, 2012.С.84 ↑

12. Федеральный закон от 21 июля 1997г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"//Российская газета. 1997. N 145.
    ↑

13. Козырин А. Договор об ипотеке// Закон. 2009. № 4. С. 96-100. ↑

14. Гимолеев Р.Р. Государственная регистрация залога недвижимости: проблемы правоприменения // Юстиция. 2015. № 5. –С. 67 ↑

15. Спивакова Е.А. Развитие ипотечного страхования в Российской Федерации // Территория науки. 2014. Т 5. № 5. С. 145-149. ↑

16. Чаусская О.А. Гражданское право. М.: Юрист,2014. С.203 ↑

17. Толкушина А.В. Ипотека в России. М.: Юрист, 2015. С.84 ↑

18. Шепелев А. Проверка передаваемой в залог недвижимости // ЭЖ-Юрист. 2015. N 40. С. 11-18 ↑

19. Беленков Р. Гражданское право. М.: А-Приор,2014.С.74 ↑

20. Зенин И.А. Гражданское право. М.:ММИЭИФП,2015.С.421 ↑

21. Казакова Е.Б. Проблемы ипотечного кредитования // Российская юстиция. 2010. № 5. С.52-54 ↑

22. Пластинина Н. Минусы ипотеки в силу договора // Жилищное право. 2015. N 12. С. 101 - 111. ↑

23. Комиссарова Е.Г., Пермяков А.В. Законодательство об ипотеке: новое и старое в реформе залогового права // Бюллетень нотариальной практики. 2015. N 4. С. 8 - 13. ↑

24. Мацкявичене Е.В. Ипотека-2015 // Бухгалтерский учет. 2015. N 9. С. 78 - 81. ↑

25. Фомина О.Н. Ипотечное кредитование сегодня: проблемы и угрозы // Финансовые известия. 2010. №6. С.14-22 ↑

26. Пластинина Н. Ипотека в силу закона: плюсы и минусы // Жилищное право. 2016. N 1. С. 7 - 18. ↑