Виды стоимости

Термин «цена» часто используют как синоним стоимости, хотя это разные понятия. Под ценой понимается определенная денежная сумма, передаваемая покупателем продавцу в обмен на вещь в реальной или предполагаемой сделке. Цена, которую покупатель готов уплатить за вещь, определяется его собственными представлениями о ее полезности. С другой стороны, продавец, определяя цену, которую он готов получить за вещь, руководствуется собственными соображениями о полезности вещи, с которой он расстается.

Тем самым цена в любой предполагаемой или реальной сделке, безусловно, определенным образом связана со стоимостями вещей в пользовании для конкретных покупателя и продавца. Однако в каждой конкретной сделке цена определяется суждениями двух конкретных людей, в то время как стоимость в обмене - это оценка вещи рынком. Поэтому, несмотря на возможные количественные совпадения, цена и стоимость в обмене не тождественны: при одной и той же стоимости вещь может быть продана по самым различным ценам.

Цена объекта недвижимости - это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене.

Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка. Цена сделки формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам.

Рыночная стоимость объекта недвижимости - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается что стороны располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний как в сторону повышения, так и понижения.

Виды стоимости

В практике оценки используются различные виды стоимости. Стоимость - экономическое понятие меры полезности товара на дату оценки, выраженной суммой денег или их эквивалента, которые могут быть получены в обмен за приобретение имущественных прав на товар (в категории стоимости деньги выполняют функцию меры).

Стоимость - расчётная величина ценности конкретных товаров и услуг (а не факт оплаты денежной суммы) в конкретный момент времени, соответствующая выбранной базе. Условием возникновения стоимости есть проявление таких свойств объекта как полезность, спрос, передаваемость и дефицитность.

Стоимость имущества определяется составом получаемых прав на объект. Передача имущественных прав осуществляется в процессе купли-продажи, обмена, дарения, получения в наследство, изъятия, предоставления в аренду, владения, прочее. Начнем с рыночной стоимости.

Рыночная стоимость - это расчётная денежная сумма, преобладающая на открытом и конкурентном рынке, за которую возможна передача имущественных прав на объект от продавца типичному покупателю на дату оценки, после проведения соответствующего маркетинга, при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, расчётливо и без принуждения. Эта стоимость определяется без затрат, связанных с продажей (т.е. затрат на предпродажную подготовку, оценку и т.п.) и уплатой налогов.

Рыночная стоимость определяется при условии наиболее эффективного использования объекта. Такая стоимость - это стоимость в обмене. Рыночная стоимость предполагает обмен денег на имущество. При этом фиксируется дата, на которую действителен этот обмен. Два участника сделки (продавец и покупатель) действуют обдуманно, адекватно, без принуждения с учётом состояния рынка. И если сделка состоялась, то возникает понятие цены.

Цена - мера обмена товар-деньги; экономическое понятие общественных отношений между продавцом и покупателем в процессе обмена товара. Это денежная сумма на дату, которая фиксирует факт предложения или уплаты в обмен на передачу имущественных прав на товар. При разных условиях продажи цена (может быть различной) определяется составом прав (частичные или полные), условиями финансирования (временем проведения расчётов, условиями кредита), и не совпадать со стоимостью. Цена на дату оценки определяется рыночной или другой стоимостью и затратами, которые связаны с продажей, налогами и условиями продажи. Существуют следующие разновидности цен: аукционная (в основе рыночная цена, но может быть иной в зависимости от конъюнктуры локальных рынков), государственная, контрактная, мировая, оптовая, розничная, спроса, предложения, фьючерсная и другие.

Специальная стоимость - стоимость надбавки к рыночной стоимости, которая формируется при наличии нетипичной мотивации или особенной заинтересованности покупателя. Такая стоимость возникает при наличии покупателей, которые нейтральны или склонны к рискам.

Ликвидационная стоимость - денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи имущества в сроки, недостаточные для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. Другие случаи, когда требуется определение ликвидационной стоимости, могут быть предусмотрены законодательством в части принудительного и сжатого срока продажи имущества.

Восстановительная стоимость - расчётная сумма затрат на создание в современных условиях (на дату оценки) точной копии объекта оценки с использованием аналогичных материалов, стандартов, технологий, которые применялись на дату изготовления.

Инвестиционная стоимость - стоимость для конкретного инвестора с учётом его требований и цели инвестирования (не путать с понятием рыночная стоимость инвестиционного имущества).

Заключение

Ценообразование на рынке недвижимости
зачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона. Кроме того, рынок отличается обилием рисков для продавцов, покупателей и арендаторов. В связи с тем, что чаще всего владельцам недвижимости нелегко продать или сдать в аренду свою собственность (исключая сегменты рынка, где спрос значительно превышает предложение), рынок недвижимости является неликвидным.

Помимо всего вышесказанного, существует и другая проблема. Экспертам зачастую сложно оценить реальную ситуацию на рынке ввиду того, что получить достоверную информацию о сделках трудно, в отличие, например, от рынка ценных бумаг, где она доступна в любой момент. Основным инструментом анализа здесь является условное разбиение рынка на несколько сегментов. Критерием для этого может служить местоположение объектов, их качество, предназначение, или даже целый комплекс признаков.

 Рынок недвижимости, как любая саморегулирующаяся система, характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой. Как любой другой рынок, рынок жилья имеет свои недостатки и достоинства. Из главных достоинств: получение большей прибыли, чем на других рынках, за период эксплуатации. А недостатком является: жесткая зависимость от внешних условий регулирования, потребительского спроса, возможностей инвестиционно - строительного комплекса регионов.

Проблема ценообразования занимает особое место в системе рыночных отношений. Соответственно изменение цен на этом рынке зависит от множества факторов. Ценообразование на рынке недвижимости зачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона, от его развития и его инвестирования. Экспертам зачастую сложно оценить реальную ситуацию на рынке ввиду того, что получить достоверную информацию о сделках трудно.

Список использованной литературы

• Тепман Л.Н. Оценка недвижимости, М.: изд-во «Юнити», 2007 г.
• Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. – М.: изд-во «ЭКМОС», 2002г.
• Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. Спб: изд-во «МКС», 2003 г.