Основы применения сравнительного подхода в оценке недвижимости

На данный момент в теории известно несколько десятков методов оценки объектов недвижимости, используемых для различных видов объектов: зданий, сооружений, земельных участков, квартир и т.д. При выборе того или иного метода оценки нужно учитывать ряд факторов, в том числе характер, объект, цель и функции оценки, от имеющейся в распоряжении эксперта информации.

Объект недвижимости, приносящий стабильный доход, подходит для метода капитализации.При оценке квартиры, когда имеется достаточно рыночных данных о фактических продажах аналогичных квартир на жилищном рынке, лучше использовать метод прямого анализа продаж; Когда объект недвижимости функционирует на "пассивном" секторе рынка недвижимости, следует выбирать один из методов затратного подхода. Метод доходного подхода необходим для инвестирования определенных средств.

Как мы видим выбор метода для оценки объекта недвижимости - это очень творческий и сложный процесс. Все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).В нашем случае мы будем рассматривать сравнительный подход. Оценка недвижимости сравнительным методом является важнейшей функцией системы управления и оказывает существенное влияние как на формирование организаций и государства, так и на их структуру. Подход основан на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных объектов, т.е. на принципе замещения.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке несколько схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Для большего понимания рассмотрим основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

1 этап. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте .

Прежде всего, оценщик изучает недвижимость, проводит ее сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относится объект продажи.

К характеристикам типичного для недвижимости относятся:

· Фундаментальность

· Удостоверенная (официально зарегистрированная) принадлежность

· Местоположение

Затем собирает информацию о недавних продажах таких же объектов. Для накопления и дальнейшей обработки информации о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных объектов на каждом сегменте рынка . Рыночная информация о сделках купли-продажи объектов может классифицироваться по однородным группам исходя из таких признаков, как территориальное положение, возможный вариант пользования, потребительские свойства, что позволяет по каждому сегменту сгруппировать продажи недвижимости.

Для сравнения используется несколько проданных объектов. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но большее их число повышает достоверность оценки. В странах с развитым рынком метод сравнения продаж основан по крайней мере на ценах трех недавних сделок или на шести текущих ценах предложений.

2 этап. Проверка информации о сделках с недвижимостью.

Проводится отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки были осуществлены в типичных рыночных условиях.

Обходимо иметь в виду, что при регистрации цена сделки фиксируется со слов продавца и покупателя без подтверждения ее достоверности, a цены предложений отличаются от цен продаж в зависимости от сбалансированности и спроса и предложения. Поэтому желательно, чтобы данные о продажах сравниваемых объектах были подтверждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником.

3 этап. Сравнение оцениваемого объекта с объектами проданными на рынке, внесение поправок с учетом различий между оцениваемы и каждым из сравниваемых объектов.

Если оцениваемая недвижимость отличается от сопоставимой то в цену последнего объекта необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый. При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого. Оценка недвижимости путем сравнения с другими проданными объектами может производиться двумя способами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения. Для лучшей организации процесса сравнения рекомендован стандартный порядок анализа элементов сравнения.

4 этап. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой чины рыночной стоимости оцениваемой недвижимости.

После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости недвижимости. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины.

Оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточное количество сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам. Необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

В заключении можно сказать, что исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка имущества. Одним из этапов этого подхода является сбор и проверка информации по объектам - аналогам и сравнение каждого объекта - аналога с оцениваемым объектом. Рынок сегментируется по сходным объектам и субъектам, подбираются объекты - аналоги, выделяются их различия с образцом в части основных ценообразующих характеристик сравнения и вносятся поправки.

Реализация метода сравнительного анализа сделок предполагает следующую последовательность этапов:

· анализ рыночной ситуации по объектам имущества рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;

· определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

· разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;

· расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;

· применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;

· анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

Преимуществами сравнительного подхода являются: наиболее простой подход; статистическая обоснованность; наличие методов корректировки; обеспечение данных для других подходов в оценке. Недостатками сравнительного подхода являются: обязательно наличие активного рынка; сравнительные данные не всегда имеются; необходимость внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов; метод на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

Список использованной литературы:

1. Грабовый П.Г., Оценка недвижимости, 2003

2. Грабовый П.Г., Экономика и управление недвижимостью: учебник для вузов,

3. Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (с изм. и доп.).