Методологические проблемы затратного подхода

Затратный подход. - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревании.

Затратный подход наиболее надежен при оцен­ке новых объектов, готовых для более эффектив­ного использования.

Оценка на основе затратного подхода являет­ся целесообразной и (или) единственно возмож­ной в следующих случаях:

— анализ наилучшего и наиболее эффективно­го земельного участка. Так, при выборе строи­тельства домов разной этажности возможна си­туация: мало этажей — мало дохода от аренда­торов — малые затраты на строительство, много
этажей — недозагрузка — большие эксплуатаци­онные расходы и необходимо определить этаж­ность дома, доход от которого позволит получить типичную норму прибыли и компенсировать за­траты на строительство;

— технико-экономический анализ нового стро­ительства и улучшений, позволяющий обосновать целесообразность конкретного строительства или реконструкции;

— оценка общественно-государственных и спе­циальных объектов, так как они не предназначе­ны для получения дохода и низка вероятность найти данные об аналогичных продажах;

— оценка объектов на малоактивных рынках, например, уникальные объекты продаются ред­ко или не продаются вообще, единственный спо­соб оценки объекта — на основе затрат;

— оценка для целей страхования и налогооб­ложения, так как, например, для страхования требуется разделение земли и зданий, сооружений, т. е. объектов, подлежащих и не подлежа­щих страхованию.

Основные недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного резуль­тата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же, так как в процессе оценки из стоимости строительства вы­читается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости вос­производства старых строений.

5. Отдельная оценка земельного участка от строений. Однако такое разделение на практике невозможно либо связано со значительными за­
тратами.

6. Проблематичность оценки земельных участ­ков в России.

7. Сложность определения величины накоплен­ного износа старых зданий и сооружений, так как в большинстве случаев суждение о степени изно­са основывается на экспертном мнении оценщи­ка, и точность результатов во многом зависит от его квалификации и опыта.

Итак, исходя из особенностей и специфики ис­пользуемых методик оценка недвижимости на основе затратного подхода наиболее целесообраз­на и применима в ситуациях технико-экономи­ческого анализа для нового строительства, для оценки новых объектов, для целей налогообло­жения или ареста имущества физических и юридических лиц, для объектов специального назна­чения, в целях страхования и при оценке сто­имости объектов, сведения о продажах которых на рынке практически отсутствуют.

Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях: технико-экономический анализ стоимости нового строительства; обоснование необходимости обновления действующего объекта; оценка зданий специального назначения; при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка; анализ эффективности использования земли; решение задач страхования объекта; решение задач налогообложения; при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Основные преимущества затратного подхода:

• 1. он основан на достоверной фактической информации о состоянии оцениваемого объекта недвижимости и поэтому менее умозрителен;
• 2. основывается на реально существующих активах;
• 3. при оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

Основной недостаток затратного подхода - он не учитывает возможности объекта приносить доход своему собственнику, т.е. не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для объектов недвижимого имущества, приносящих доход.

К другим недостаткам затратного метода при оценке объектов недвижимого имущества можно отнести то, что затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости объекта, затраты на приобретение оцениваемого объекта недвижимости не всегда соответствуют затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ, расчет стоимости воспроизводства старых строений является проблематичным, сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений, отдельная оценка земельного участка от строений, при которой не учитывается возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка. Трудно реализуем для оценки зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также зданий с чрезмерным физическим, функциональным и внешним износом.

При оценке объектов движимого имущества (машин, оборудования и транспортных средств) затратный подход обладает исключительной универсальностью, теоретически любой объект техники поддается оценке этим подходом. Ведь любой объект есть продукт производства и, следовательно, характеризуется своими производственными затратами.

Ограничивает применение затратного подхода малая доступность для оценщиков экономической и другой информации из сферы производства. В то же время имеется большой класс машин, оборудования и транспортных средств, для оценки которых методы затратного подхода являются единственно возможными. Речь идет о специальном и специализированном оборудовании, опытных и исследовательских установках, уникальных образцах машин, которые изготовлены по индивидуальным заказам. Для этих объектов невозможно найти аналоги, свободно обращающиеся на рынке или регулярно заказываемые изготовителям, и поэтому сравнительный подход для их оценки не осуществим.

Благодаря детализированному порядку расчета по отдельным единицам машин и оборудования (и даже их агрегатам) имеется возможность точнее оценить совокупный износ (разные агрегаты изнашиваются в разной степени), выполнить детализированные оценки страховой стоимости и страхового возмещения (разные агрегаты имеют разную степень риска), получить оценки имущества, удобные при его разделе. Еще одно достоинство затратного подхода - при достаточности исходных данных результаты расчетов стоимости поддаются надежному обоснованию.

С другой стороны, основной трудностью при применении затратного подхода является расчет себестоимости производства оборудования.

Современное сложное оборудование является, как правило импортным, то есть произведенным за границей, а получение данных о затратах зарубежных производителей представляет собой практически неразрешимую задачу для рядового российского оценщика. Поэтому, по большому счету, затратные методы применяются лишь по необходимости - например для оценки уникального оборудования, существующего в одном экземпляре, то есть, в основном, тогда, когда другие оценочные подходы не работают.

Затратный подход в процессе формирования стоимости в большей мере отражает интересы производителя или продавца. Получаемые результаты зависят в первую очередь от количества расходуемых ресурсов на создание и реализацию объектов, чем от потребительской полезности этих объектов. Тем самым оцененная стоимость может откланяться от подлинно рыночной стоимости, т.е. стоимость материалоемких и трудоемких в производстве объектов завышается, а конструктивно рациональных и более качественных объектов занижается.

Расчеты стоимости воспроизводства затратным подходом из-за их детализированности оказываются весьма трудоемкими, поэтому оправданность такой кропотливой работы имеет место тогда, когда оцениваются дорогостоящие и повышенной ответственности объекты (автоматизированные технологические линии, технологические комплексы, энергетические блоки и т.п.).

Исходная информация из сферы производства может быть не всегда надежной (например, сведения о рентабельности продаж, о коэффициенте накладных расходов, о серийности производства и т.д.), в результате искаженной может быть оценка и себестоимости (затрат), и исчисляемой на ее основе стоимости воспроизводства.