История развития оценочной деятельности в РФ и в мире

До недавнего времени в России отсутствовала профессия оценщика, поскольку не было частной собственности. Однако сейчас такая профессия существует и она очень востребована. В начале предыдущего столетия наше государство достигло такого уровня, которого Европа и Америка не могла достичь к концу 20 века.

1861 отменили крепостное право, с тех пор в России возникла необходимость провести кадастровый реестр, а также оценку недвижимости. Поэтому до 1880 годов проводилась масштабная работа по оценке недвижимости по всей территории Российской Федерации. Для лучшего и более успешного проведения оценочных работ в 1893 году было выдано документ, в котором описывалось правильная оценка недвижимого имущества. Однако непосредственной оценкой каждого объекта занимались земские управы, которые вели земельные книги и собирали сведения по арендной плате.

Впоследствии стала необходимой земская оценочная статистика, которая разработала планы по определении характерных статистических параметров для массовой оценки. Сбор информации проводился по всем земствах письмами-опросами.Таким образом земская статистика очень хорошо работала и для людей, и для государства.

В 1874 году было издан «Исследование земских раскладок Вятской губернии», написанное русским статистиком Н. Романовыми. Его работа послужила основной для выделения новой отрасли - оценочной статистики.

Активно недвижимость начала оцениваться в нашем государстве с 1871 года, однако еще не было официального закона. 22 лет его все-таки, приняли. Однако это не увенчалось успехом, потому что закон привел к централизации земского кадастра.

Для того, чтобы получить бесценный опыт, пришлось поработать еще тридцать лет. За это время на государственном уровне удалось нормировать и сложить все данные и закон начал работать более успешно. К началу двадцатого века Россия стала одной из самых успешных стран в сфере подсчета и оценочного деятельности в частности. Все это благодаря нашим ученым. Однако нельзя сказать, что система была идеальной, ведь в 1902 году началась русско-японская война, а дальше-революция.

К причинам систематического характера можно отнести отсутствие надлежащего финансирования, а также конфликты между оценочными комиссиями и земскими управами. Именно это можно отнести к задержке оценочного деятельности и сейчас. Поэтому стоит создать конституционное основание для правильной оценки, чтобы общество было уверено в своей защищенности от некачественных услуг. Нужно поднимать вопрос по лицензированию предоставления услуг, контроля и сертификации. Я считаю, что этой задачей должны заниматься множество структур. Среди них и оценочные фирмы, и коммерческие структуры.

Принято считать, что в Америке оценочная деятельность широко развернулась в годы депрессии. Первые попытки кадастрового переписи упоминаются в 18 веке, это оценка в Миланском Герцогстве и в Тироле. Западная Европа начала этот процесс в начале 19 века. Наиболее перспективными в данном плане были следующие страны: Австрия, Франция, Саксония, Пруссия.

Зарождение оценки недвижимости

С разделением труда и развитием общества возникло понятие «государство».

Государство - особая организация общества, объединённом общими социальными, культурными интересами, занимающая определённую территорию, имеющая собственную систему управления, систему безопасности и обладающая внутренним и внешним суверенитетом.

Государство призвано выполнять такие функции, как установление правовых норм, регулирующих общественные отношения и поведение граждан, обеспечение правопорядка, организация, координация и регулирование экономических процессов, реализация принципа социальной справедливости и многие другие.

Для осуществления данных функций необходимо финансирование. Первоначальным источником финансирования выступали налоги.

Первыми налогами были налоги на базовые ценности: землю, скот, работников.

В Древнем Египте во времена первых фараонов (4 тыс. Лет до н.э.) основным доходом служила плата за пользование землей, принадлежащий главе государства. Опись и оценку земель дважды в год проводили специальные таксаторы - чиновники фараона.

В Древней Греции основным был подоходный налог, но свободные граждане городов его не платили. Вместо этого граждане вносили добровольные пожертвования, и только в экстренных случаях (война) с них собирался Установленный процент доходов.

В Римской империи главным источником доходов служил поземельный налог, в размере 10% доходов с участка. Применялись и другие формы налогообложения земли, например налог на количество фруктовых деревьев, включая виноградные лозы. Облагалась налогом собственность и средства производства: недвижимость, живой инвентарь, ценности. Каждый житель провинции должен был платить единую для всех подушную подать.

С ростом городов налоговая система существенно обогатилась. Возникли налоги на производство или промысловые налоги на все виды хозяйственной деятельности. В торговле широкое распространение получили таможенные сборы и косвенные налоги - налоги на продажи конкретных видов товаров.

В Византийской империи в VII в. включительно список прямых налогов содержал 21 вид: поземельный налог, подушная подать, налоги на оснащение армии, налог на покупку лошадей, налог на рекрутов (выплата которого освобождали от воинской повинности), пошлина на выдачу от государственных актов и т.д.

Позже в Англии был введен «подомовый налог» - налог на недвижимость, исчисляемый по числу очагов, позднее взимался по числу окон. Также в Европе рассчитывал этот налог по длине фасада и т.п. Все это наложило Сильный отпечаток на архитектуру Европы.

Размеры налогов определялись властью самовольно. Система держалась благодаря силе принуждения. Великое разнообразие налогов и произвол властей в их сборе не приводили к росту их собираемости и составляли Существенный тормоз экономического роста, кроме того, следствием была постоянная напряженность внутри государств и проявление неповиновения.

На рубеже XVII-XVIII вв. власти Европы начинали понимать это и переходит к более простой, понятной, удобной и стабильной налоговой системе.

Власть нуждалась не просто в системе сбора и ставок налогов, она нуждалась в научной обоснованной теории, которая совместила бы справедливость налогообложения с максимальной выгодой всему обществу. Существенное подспорьем власти оказывали ученые-экономисты, Которые принялись изучать проблему и искать возможности Наиболее эффективного для общества налогообложения.

Первые оценочные работы касались земли, т.к. земля являлась основной ценностью. Так, в 18 в. основой системы налогообложения стали кадастры, в которых были рассчитаны оценки, Основанные либо на стоимости, либо на доходности недвижимости.

Широкое распространение подобные кадастры получили в 19 в. Наиболее известны по своим описаниям и результатам кадастры Франции, Австрии, Саксонии, Вюртемберга и Пруссии.

Кадастр Франции начинает свою историю в 1790 году, когда Национальное собрание издал закон о налоге на недвижимое имущество, який основывался на чистом доходе от земли и построек.

При оценке земли под доходом понималась арендная плата, определяемая в зависимости от урожайности и издержек производства сельскохозяйственной продукции. Для разработки кадастра все земли были разделены на отдельные участки - парцеллы, отличающиеся видом выращиваемой культуры или правом собственности. При описании каждого участка, в ходе которого необходимо было точно измерить и зафиксировать его размеры и местоположение, специальная комиссия приступала к оценке. Сущность оценки заключалась в том, что определялся чистый доход участка с последующей проверкой полученного результата данными в величинах существующих арендных плат и продажу, а непосредственным исполнителями являлись общественные комиссии, состоящие из представителей общин, владеющих разными типами недвижимости.

Вследствие большого количества необходимой информации, отсутствия достаточного количества специалистов по проведению подобных работ, создание кадастра во Франции продолжалось почти 50 лет. За это время потеряли свою актуальность и потребовал пересмотра результаты, полученные в начале работы. Поэтому в 1850 году был принят закон о пересмотре результатов, полученных более 30 лет назад. Полностью эта работа была окончена в 1854 году, який считается годом окончания всех оценочных работ.

Кадастр Австрии создавался с 1817 года. В его основе лежала продажная цена. Если во французском кадастре определялась доходность одной парцеллы и полученный результат проверялся данными в ценах продажи, то в австрийских кадастре находилась цена продажи, но при этом учитывалась и доходность земли, определяемая путем оценки специальными комиссиями.

В 1825 году была издана инструкция, определявшая порядок действий вертикальной структуры представителей комиссии на местах. Нижним звеном структуры являлись комиссары, в задачу которых входило сбор сведений о способах ведения хозяйства, поголовье скота и площадях, занятых различными культурами и т. Д.

Совместно с представителями общин комиссары проводили классификацию земли по урожайности на основании обычных приемов ведения сельского хозяйства. Далее рассчитывались издержки производства и определялся чистый доход для единицы площади разных земель. Полученные данные собирались инспекторами, проверялись и отправлялись в Центральную комиссию. В 1836 году эта работа была закончена, а в 1849 году принят закон о налогообложении земли в размере 16% чистого дохода.

Однако резкие изменения цен на продукцию сельского хозяйства в разных местностях привели к несоответствие арендных платежей результатам оценки и соответственно к неравномерности налогообложения. Комиссия при Министерством финансов начала рассматривать вариант использования в качестве базы для налогообложения ценность имущества.

При этом комиссия под ценностью определяли капитализированную доходность, которая может отличаться от продажной цены. Применяя капитализированную доходность можно было несколько понизить неравномерность налогообложения. После долгого обсуждения комиссия доложили императору в том, что Она не смогла прийти к единому мнение щодо базы для налогообложения.

Новый закон о оценке 1869 года оживил работы по регулированию неравномерности налогообложения. В качестве стабилизирующего фактора было принято положение о том, что доходность определяется на основе цен на продукцию не по последний год перед оценкой, а за последние 15 лет. Только к 1883 году работы по созданию кадастра были завершены, а их общая продолжительность составила 65 лет.

Кадастр Саксонии был разработан за 8 лет, начиная с 1835 года, когда был издан закон о оценке земель. Работа начиналась с определения границ участков судебным органами. Затем землемеры проводили подробную съемку и передавали материал специальными комиссиями, Которые и выполняли оценку.

Особенностью работы, было то, что правительство заранее установило классификацию земли по доходности (например, 33 класса пахотного земли, 11 классов и 8 подклассов лугов и т.п.), а цены всех продуктов выражались по отношении к стоимости ржи (было установлено, что рожь является повсеместным продуктом, а цены на другие продукты сельского хозяйства изменяются пропорционально изменению цен на рожь).

При такой постановке вопроса комиссия не надо было собирать сведения о экономических характеристиках производства. Единственной их задачей было Отнесение конкретных участков в согласовании с имеющимся набором признаков к тому или иному классу.

Кадастр Пруссии разрабатывался 6 лет, начиная с 1861 года. Быстрому созданию кадастра способствовало то, что землемерные работы НЕ выполнялись, а в качестве топоосновы брались данные старого межевания и определения границ отдельных имений. При этом все земли классифицировались на 7 типов, каждый из которых включала не более 8 классов по качеству. Выборочной проверке подверглись только 15% всех площадей.

Созданная вертикальная структура из окружных комиссий и окружных комиссаров представляла в Центральную комиссию данные о доходности земли, основанной на ценах сельскохозяйственной продукции за период с 1837 по 1860 годы, а жесткие сроки кадастра потребовал привлечь к оценочным работам более 7000 человек, из которых 3000 проверяли землемерные измерения , а остальные занимались непосредственно оценочной работой.

Кадастр Вюртемберга начал создаваться с 1820 года, когда для целей наполнения казны королевства было решено провести переоценки недвижимости. Землемерные работы закончились в 1840 году, а В1873 году был принят новый закон о оценке земель, строений и промыслов.

Характерной особенностью этого кадастра явилось то, что в его основе лежал главный принцип - налог должен изыскиваться с доходов, а не с имущества. НЕ менее важным являлось также создание оценочной организации при Министерством финансов из особых лиц, а не занимающихся другой деятельностью в налоговых или Иных органах. Была разработана единая методика, по которой работали на местах комиссии, состоящие из представителей центра и местных органов.

Порядок оценки предполагал оценку доходности земель различного типа на базе цен сельскохозяйственной продукции за последние 15 лет.

Интересным выводом Вюртембергского кадастра, який стремился найти чистую доходность недвижимости, является то, что при изменяющейся рыночной конъюнктуре главную роль играет каком количестве продукта, а цена на него. Именно поэтому кадастровый метод для налогообложения Не будет успевать за конфигурацией рыночной ситуации, явно проигрываем гибкий и динамичный подоходному налогообложению.

Кадастр Англии. В соответствии с английским законодательством вся земля принадлежит Короне и может находится формально лишь в арендную пользовании, поэтому основой оценки являлись арендные договоры, Которые могли корректироваться в любое время. Следует отметить, что сроки договоров аренды могли быть сотни лет и договоры могли быть многоступенчатые, вложенные друг в друга по срокам пользования и цепочкам арендаторов и субарендаторов. Именно из-за простоты применяемого подхода, основанного на удобство расчетов, в Англии была возможность проводит оценку земли в год.

Способ оценки земли в США был аналогичен английскому, с той лишь разнице, что вследствие неразвитость рынка аренды в качестве основы для оценки использовались цены покупки земли. Несмотря на то, что цены покупок зависят от многих факторов, зачастую не имеющих непосредственного отношения к земле, этому способу оценки Отдавали предпочтение по сравнении со сложными расчетным по определению доходности земли.

Главным достоинством системы, практикуемой в Англии и США, являлась ее подвижность, позволяющая оперативно реагировать на изменения ценности и доходности земли.

Следует отметить, что основные принципы оценки, примененные в 18-19 веках, сохранились в основных чертах и ​​ныне.