История развития оценочной деятельности в РФ и в мире

Введение

Перед тем как раскрыть выбранную мной тему, я считаю немаловажным указать, что же представляет из себя оценочная деятельность:

Для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Оценочная деятельность имеет длинную историю; ее первый опыт восходит к залогам, которые применялись при кредитовании уже у народов Древнего Востока, в Египте, Финикии, Вавилоне. Косвенные упоминания об оценочной деятельности можно найти в древних источниках, имеющих законодательный характер, в частности, в законах Хаммурапи.

В Европе первыми оценщиками можно считать античных писарей и казначеев. Они в большинстве своем участвовали в оценке захваченных в ходе войны трофеев, а также оценивали имущество, изъятое у недобросовестных налогоплательщиков.

В России до начала проводимых реформ, начатых в конце XX столетия, об оценке и оценочной деятельности речи не шло. В советской истории развития экономики не было места оценочной деятельности, отсутствовала профессия «оценщик», поскольку не было индивидуальной, частной собственности.

Оценка как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.

Если рассматривать предпосылки возникновения оценочной деятельности, то считается, что она возникла в середине XIX столетия.

В 1961 году король Великобритании даровал право на саморегулирование профессии, сопровождавшееся созданием Королевского института чартерных сюрвейеров (землемеров).

Данная организация функционирует и в настоящее время, являясь крупнейшей в мире профессиональной организацией, объединившей специалистов, занятых в сфере недвижимости (архитекторов, риелторов, оценщиков и др.), в ее рядах числится более 80 тысяч членов в 100 странах мира (современное название организации The Royal Institution of Сhartered Surveyors – RICS).

В нашей стране в течение семидесяти с лишним лет профессии оценщик не было, и быть не могло. Стоимость любого объекта собственности устанавливалась государством раз и навсегда. Однако политическая и экономическая ситуация в России, развивающийся рынок требовали правового регулирования формировавшейся оценочной деятельности.

Официально Министерством труда и социального обеспечения, профессия “оценщик” (эксперт по оценке) введена в конце ноября 1996 года, и потребуется еще немало времени для того, чтобы придать этому роду деятельности именно “профессиональный” характер, создать полноценный законодательный механизм работы экспертов по оценке собственности.

1. Субъекты оценочной деятельности

Субъектами оценочной деятельности (т.е. оценщиками) считаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона.

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате.

(часть третья введена Федеральным законом от 02.06.2016 N 172-ФЗ)

Объекты оценочной деятельности

К объектам оценочной деятельности можно отнести:

1. Отдельные материальные объекты (вещи)
2. Совокупность вещей, составляющих имущество лица/предприятия (движимое, недвижимое)
3. Право собственности и иные вещные права на имущество/отдельные вещи из состава имущества
4. Права требования, обязательства (долги)
5. Работы, услуги, информация
6. Иные объекты гражданских прав, которые могут участвовать в гражданском обороте

2. Развитие оценочной деятельности в России

В России оценка как род занятий и вид деятельности начала развиваться с конца XV века, с появлением частно-феодальной условной земельной собственности. В XVI веке было создано центральное государственное учреждение (Поместный приказ), на которое были возложены обязанности описания и оценки земли.

Елизавета II положила начало общегосударственным межевым работам, в изданной ею инструкции 1754 года определялись общие правила и порядок осуществления оценочных работ. В 1765 году ею был издан манифест по межеванию земельных дач и урочищ по всей территории Российской империи с одновременным изучением, описанием и оценкой дворянских имений.

В 1779 году для повышения качества межевания земли была создана Константиновская землемерная школа, в середине XIX века преобразованная в Межевой институт. В 1801 году лица всех свободных состояний получили право приобретать в собственность земельные владения без крестьян вне городов.

Первые предпосылки для проведения кадастровых работ, неотъемлемой частью которых являлась оценка для целей налогообложения, возникли в 1861 году, когда было отменено крепостное право. Каждая местность учитывала свои определенные формы получения дохода от земли, определявшие ее ценность.

Городские думы начали выпускать инструкции для оценочных комиссий, в которых фиксировался порядок определения валового дохода. Наиболее полными и обстоятельными были инструкции Риги и Харькова. За деятельностью оценочной комиссии следил наблюдательный совет. Результаты оценки в Харькове способствовали существенному развитию оценочного ремесла. Вся недвижимость в Харькове была разделена на восемь типов – по местоположению и способности приносить доход.

Подобные мероприятия по оценке городской недвижимости осуществлялись в Нижегородской губернии, позволяли сформулировать основополагающие принципы и подходы к оценке, впоследствии уточнялись и дополнялись. Законодательная база по проведению оценки была создана министром финансов С.Ю. Витте при составлении «Правил оценки недвижимых имуществ» и инструкции по разъяснению закона.

К началу XX века было определено государственное финансирование проведения оценочных работ.

Таким образом, методология и общая организация оценки в России была одной из самых полных и обоснованных в мире. Созданные инструкции «по оценке недвижимых имуществ» и «методы описания и выработки норм доходности при оценке» находились на высочайшем экспертном уровне.

По мнению многих специалистов, Россия в конце прошлого века достигла такого уровня, которого Европа и Америка смогли достичь лишь в 60 – 70-х гг. XX столетия.

Оценочная деятельность в СССР утратила общественный интерес и перестала быть социально значимой. Были сохранены лишь отдельные элементы оценки, преобразованные в одну из функций бюро технической инвентаризации и Земельного кадастра.

Необходимость проведения оценки в советский период возникала при попытке обменять квартиру. 1 января 1923 г. издается Земельный кодекс РСФСР, запрещающий продажу земли, он на законодательном уровне сделал невозможным торговлю недвижимостью, а, следовательно, пропала потребность в оценке.

Для пополнения государственного бюджета была сохранена подушная система налогообложения, а для формирования земского бюджета предметами налогообложения становились земли, фабрики, заводы, промышленные и торговые заведения и вообще недвижимые имущества в уездах и городах, а также свидетельства на право торговли Размер налогообложения определялся доходностью и ценностью облагаемых имуществ. К 1888 году подушный налог был отменен окончательно.

К началу XX века методические разработки и организационные подходы к оценке в России, впитавшие в себя передовые идеи и опыт развитых стран того времени, позволили добиться в вопросах оценки недвижимости выдающихся результатов, зачастую не имеющих аналогов в мире. Анализ исторических фактов позволяет обоснованно сделать вывод о том, что стараниями своих выдающихся ученых Россия, с точки зрения методологии и организации оценки недвижимости, была одной из ведущих стран.

Пик оценочной деятельности в России пришёлся на вторую половину 90-х годов, когда подготовкой профессиональных оценщиков впервые начал заниматься Институт экономического развития Всемирного банка реконструкции и развития.

Развитие оценки в Российской Федерации было бы невозможно без системы подготовки, переподготовки и повышения квалификации специалистов-оценщиков. Одним из важных событий на этапе становления оценочной деятельности в России стало проведение в 1993 году семинаров по оценочной деятельности, организованных Институтом экономического развития Всемирного Банка.

Позднее были созданы 58 структурных региональных единиц, которые объединяли 70 регионов России и стран ближнего зарубежья. Данной организацией была создана Академия оценки интеллектуальной собственности , которой до 2000 г. было подготовлено 15000 оценщиков. Российским обществом оценщиком, было положено начало созданию нормативной базы российской практики оценки имущества.

В июне 1994года на отчетно-выборной конференции РОО были приняты:

1. Декларация РОО
2. Стандарты профессиональной деятельности в области недвижимого имущества
3. Кодекс профессиональной этики членов РОО

Следующим шагом в июне 1995 г. стала регистрация системы стандартизации в Госстандарте РФ. В этот же период совместно с Госкомимуществом РФ и Российской Гильдией риэлторов принято Положение о лицензировании риэлторской деятельности в РФ, в котором оценочная деятельность была определена в качестве самостоятельного вида деятельности и выведена из-под лицензирования риэлторской деятельности.

В 1996 году появилась новая организация - Национальная коллегия оценщиков (НКО), в которую вошли фирмы, занимающиеся оценкой. С конца 1996 года профессия оценщика в России уже имела официальный статус. Министерство труда и социального развития РФ своим постановлением от 27.11.96 г. № 11 утвердило квалификационную характеристику должности «оценщик», в которой устанавливаются должностные обязанности и перечень нормативно - правовых и методических документов и иных сведений, которые должен знать оценщик.

Основными должностными обязанностями оценщика являются:

1. Установление рыночной стоимости или иной стоимости объектов гражданских прав
2. Исследование потребностей оценки и установление деловых контактов с клиентами
3. Составление письменного отчета об оценке, использование всех известных методов оценки
4. Создание информационной базы, необходимой для профессиональной деятельности

Установлены и квалификационные требования по данной должности: высшее профессиональное образование, дополнительное образование и стаж работы по профилю не менее 1 года.

Вскоре была сформирована система государственного регулирования оценочной деятельности, основанная на Федеральном законе “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и включающая контроль над соблюдением оценщиками требований и условий, стандарты оценки и методические рекомендации, требования к образованию специалистов.

Также можно выделить и недостатки, присущие сегодняшней практике в области оценки имущества России:

1. Отсутствие методологической базы;

2. Несоответствие зарубежной методологии рыночным отношениям в России;

3. Недоверие заказчиков к менеджерам - оценщикам, занимающихся на практике данной деятельностью;

4. Отсутствие достаточного количества высококвалифицированных экспертов - оценщиков в регионах;

5. Недостаток практического опыта оценочных работ у фирм;

6. Отсутствие единых стандартов оценки.

На сегодняшний день в России деятельность оценщиков на федеральном уровне регламентируется соответствующим Федеральным законом от 29.07.98 г. № 135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (приложение ).

2.1 Развитие оценочной деятельности в мире

Оценочная деятельность активизировалась в конце Средневековья. В этот период устанавливается более-менее постоянная система сбора налогов, которые часто доверялось собрать специалистам-евреям, ростовщикам, менялам, первым банкирам и финансистам Европы. Они были также одними из первых специалистов по оценке. Евреи привлекались на службу на самых различных уровнях, включая правительственный.

Профессия оценщика оказалась необыкновенно востребованной в эпоху великих географических открытий и колонизации Америки. Приток дешевого благородного металла и массы товаров вызвал ценовую революцию в Европе.

Испания была пионером в этой области. К 1600 г. 200 судов в год приходили в Севилью из Нового Света. В рекордное десятилетие (1591–1600) они ввезли 19 т золота и почти 3000 т серебра, что обесценило существующие тогда деньги и взвинтило цены на товары и недвижимость. Это была первая встреча Европы с инфляцией. Инфляция повлекла за собой массу разорений, закладов, продаж. Профессия оценщика в этот период оказалась необыкновенно востребованной.

  

В эпоху Нового времени в Европе оценочная деятельность переросла свое главное предназначение – работу по оценке залога движимым имуществом и оценку монетных систем и стала гораздо в большей степени развиваться в рамках оценки недвижимости. Появились кадастры. Кадастровые работы вначале осуществлялись для целей налогообложения. Первые кадастровые оценки были реализованы в Миланском герцогстве (1718–1759) и Тироле (1771–1784).

В начале XIX в. кадастровые работы, включающие описание, регистрацию и оценку недвижимого имущества, стали проводиться во многих странах Западной Европы. Наиболее известны по своим описаниям и результатам кадастры Франции (1790–1854), Австрии (1817–1883), Саксонии (1835–1843), Вюртемберга (1820–1873), Пруссии (1861–1868).

В XIX в. кадастровые работы в Европе приняли массовый характер, хотя и сохранили национальное своеобразие, основой которого служили хронологический шаг и выбор эквивалента доходности.

 Кадастры Англии составлялись быстро и без проблем, а также часто пересматривались (поскольку оценка земли часто проводилась ежегодно). Основой оценки служили арендные договоры, которые могли корректироваться в любое время.

Но кадастровые списки Англии имели свою специфику: договоры аренды заключались на сроки в сотни лет, договоры могли быть многоступенчатыми, вложенными друг в друга по срокам пользования и цепочкам арендаторов и субарендаторов, поэтому оценка недвижимости и кадастры в Англии были достаточно сложными при разработке и подлежали быстрому пересмотру.

В США с середины 30-х годов XX столетия действует система саморегулирования оценочной деятельности, объединившая в своих рядах более чем 15 000 членов.

Однако Институт оценки США не является монополистом на рынке, и наряду с ним работают еще около 7 подобных структур. К примеру, Американское общество оценщиков объединяет под своей крышей более чем 6 000 членов, специализирующихся в разных сферах оценки: оценка стоимости бизнеса, машин и оборудования, ювелирных украшений, автотранспортных средств и т. д.

Принципы и методики оценки разрабатывались в разных странах с развитой рыночной экономикой к середине XX столетия. Оценка стоимости различных объектов собственности уходит своими корнями в классическую экономическую теорию: теорию предельной полезности, факторов производства стоимости и т.д.

Учитывая огромное значение независимой оценки для нормального функционирования и развития экономики, в пятидесятые годы в мировой практике появилась самостоятельная профессия – профессия оценщика.

Заключение

Исходя из вышеперечисленных фактов можно сделать вывод, что Россия на начальном этапе развития оценочной деятельности была одной из ведущих стран.

Профессия «Оценщик» в настоящее время становится очень популярной в России, неоспорима потребность в услугах профессионалов в оценочной деятельности.

«Методология и общая организация оценки в России была одной из самых полных и обоснованных в мире».

«Россия в конце прошлого века достигла такого уровня, которого Европа и Америка смогли достичь лишь в 60 – 70-х гг. XX столетия».

Профессия оценщика оказалась невероятно востребованной как в России, так и во всем мире. Однако стоит заметить, что в мире данная профессия развивалась гораздо медленнее, чем в России.

Литература

1.Тестина М.Ф. Экономические основы оценки недвижимости. Учебное пособие. Шахты.2005.

2.Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

3. Федеральный закон №157-ФЗ от 27.07.2006 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

4. Федеральный закон №167-ФЗ от 22.07.2010 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

5. Федеральный закон №360-ФЗ от 03.07.2016 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

6. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 18.03.2020) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Статья 15.1. Права и обязанности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор)

7. Тарасевич Е. Налогообложение и оценка недвижимости в России. Краткий исторический очерк.