Анализ факторов, влияющих на стоимость офисных помещений

Оценка офисного помещения – специфическая задача. В основном все бизнес-центры и офисы расположены в центре или вблизи центра, так как основное количество рабочих мест расположено в черте города и удобная транспортная доступность для клиентов.

На сегодняшний день оценка недвижимости играет решающую роль. Оценку помещения проводят для того, чтобы отразить реальную стоимость объекта. Цена на объект может как вырасти, так и упасть, в связи с условиями и обстоятельствами рынка, которые влияют на нее. Недвижимость занимает важное место в жизни человека.

В настоящее время офисные здания пользуются большим спросом среди других видов торговой недвижимости. Многие крупные организации с огромным штатом сотрудников желают наличие большого количества рабочих мест, в соответствии с современными стандартами. Однако даже маленьким фирмам с небольшим штатом сотрудников нужно наличие рабочего пространства. В следствие этого оценка объектов офисных помещений является актуальным вопросом.

Предметом исследования является стоимость офисного здания.

Объектом исследования является факторы, влияющие на стоимость офисных помещений.

Целью работы является анализ факторов, влияющих на стоимость офисных помещений.

Методы исследования. В работе применяются такие общенаучные методы исследования как описание, сравнение, анализ и некоторые другие.

Факторы, влияющие на стоимость офисных помещений

Оценка офиса — это рыночная стоимость офисного помещения и здания с учетом факторов, определяющих цену. Оценка офисного помещения имеет особенность и, основана на функциональном назначении объекта оценки, требующее учет и анализ многих факторов, которые влияют на стоимость: одни положительно сказываются на стоимость объекта, а другие отрицательно.

Ниже представлен список факторов, влияющих на стоимость офисного здания или помещения (арендная ставка):

• Местоположение недвижимости (Региональное/ Локальное/ Индивидуальное)

Данный фактор характеризует ценообразование инвестиционной привлекательности объекта, который зависит от района, экономического местоположения, развитости инфраструктуры и линии расположения объекта недвижимости. 

• Удобная транспортная доступность для общественного и частного транспорта 

В не зависимости от расположения объекта недвижимости, подъездные пути должны быть удобными как для личного транспорта, так и для общественного, а объект должен быть узнаваемым и заметным. 

• Тип, класс и состояние

Год строительства или реконструкции объекта; этаж; материал стен и перекрытий; состояние электросетей; инженерные/сантехнические коммуникации; наличие и состояние таких систем, как вентиляционная, пожарная, охранная и другие; наличие и количество лифтов; внешнее состояние офисного здания; наличие и качество внутренней отделки; планировка внутренних помещений.

- Специфические факторы, которые влияют на ликвидность (спрос и инвестиционная привлекательность) объекта офисной недвижимости.

• Юридическая документация 

Наличие полного пакета документов на право собственности и эксплуатации здания.

• Управление объектом 

Профессиональное и высококачественное управление зданием, которое отвечает международным стандартам. 

• Автомобильная парковка

Наличие, тип и состояние. Удобная стоянка часто является важным аргументом, чтобы выбрать той или иной объект. 

- Класс и концепция помещения в соответствии с рыночным спросом 

Требования конечного покупателя либо арендатора. Все зависит от предназначения помещения: офис для клиентов, front-office, back-office либо для нового бизнес направления. 

К примеру, представительский офис является высококачественным объектом с презентабельной входной группой, пропускной системой, подземным паркингом и качественным техническим оснащением. 

Клиентский офис должен быть расположен в центре города. Желательно, чтобы к здании можно было легко подъехать и гибкая пропускная система. Нужно предусматривать гостевую парковку или парковку не далеко от офисного здания. Удобно при наличии зоны ожидания и переговорной.

Back-office в основном расположен за пределами центра города. Для выбора такого офиса обращают внимание, в первую очередь, на планировку, которая позволит оптимально разместить сотрудников, а также стоимость аренды. Для организации нового направления учитывают специфику деятельности. К примеру, если решаются открыть шоу-рум, тогда в здании должен быть свободный вход для посетителей или отдельный вход с улицы, возможно, нужно будет подсобное либо складское помещение и большая открытая зона в офисе. Для размещения больших серверов больше всего подойдут бывшие производственные здания, электросети которых выдержат повышенную нагрузку. 

- Макроэкономические факторы 

Уровень деловой активности в регионе, темпы экономического роста, насыщенность локального рынка офисной недвижимости (нехватка или переизбыток офисной недвижимости).

Данный список является неограниченным и нужен для того, чтобы мы имели представление об общих факторах, которые влияют на стоимость офисного здания либо помещения. Офисная недвижимость - это лицо компании и ее посетители, изначально, формируют своё мнение по сочетанию и расположению данного объекта.

Заключение

Оценка офисного помещения – трудоемкий процесс, который требует от оценщика наличие профессионального навыка, понимания процесса и соблюдения стандартов. Однако для того, чтобы вывести итоговую величину нужно учесть специфику объекта.

В своей работе я рассмотрел факторы, которые влияют на стоимость офисных помещений:

• Местоположение недвижимости
• Удобная транспортная доступность для общественного и частного транспорта 
• Тип, класс и состояние
• Специфические факторы
• Юридическая документация 
• Управление объектом 
• Автомобильная парковка
• Класс и концепция помещения в соответствии с рыночным спросом 
• Макроэкономические факторы 

Цель оценки офисного здания – определение рыночной стоимости объекта.