Право на недвижимость и на земельные участки

Содержание:

Введение

Стремление к присвоению, обладанию имуществом заложено в сущности человека и является главным побудительным мотивом его активной деятельности. Обладание вещами - неотъемлемое свойство природы человека как общественного существа, одно из его естественных свойств. Однако, естественное стремление к обладанию по отношении к недвижимости принимает все более причудливые формы: с одной стороны, рост цен на недвижимость в последние несколько лет в России бьёт все рекорды. Поэтому, вложение денег именно в нее кажется довольно выгодным делом. И многие граждане (в основном горожане) с удовольствием покупают сравнительно недорогую недвижимость в сельской местности иногда под дачи, а иногда с целью дальнейшей перепродажи, с другой стороны, значительное количество неиспользуемых, ненужных земельных участков, принадлежащих сельчанам, содержание которых стало обременительным и от права которых они готовы отказаться.

Казалось бы “нормальный” оборот недвижимости, если бы не одно но, когда земля остается в собственности у жителей села на протяжении нескольких поколений есть возможность для возрождения села. Но что делать, если содержание недвижимости стало непосильной ношей?

Согласно статье 236 Гражданского Кодекса РФ предусмотрено право собственника на отказ от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Актуальность темы данной курсовой работы определена в первую очередь значительной ролью института прекращения права собственности на земельные участки в наше время, задачи которого является обеспечение охраны права собственности от произвольного вмешательства со стороны государства и третьих лиц. Решение этой задачи является приоритетным в законодательной деятельности по совершенствованию правового регулирования отношений собственности на земельные участки.

Объектом данной курсовой работы являются государственная регистрация как единственное доказательство существования зарегистрированного права на объект недвижимого имущества.

Предметом курсовой работы являются права собственности на земельные участки и связанные с ними наиболее актуальные проблемы.

Целью данной работы является комплексное изучение теоретических и практических проблем правового регулирования прекращения права собственности на земельные участки, отказа собственника от права собственности на земельный участок, отчуждения собственником своего земельного участка в пользу других лиц, принудительного изъятия у собственника его земельного участка, основания прекращения права собственности, проблем применения норм земельного и гражданского законодательства относительно прекращения прав собственности.

Для достижения данных целей были поставлены такие задачи как:

- анализ понятий прекращения права собственности;

- способов и оснований добровольного прекращения права собственности на земельные участки;

- исследование правового регулирования отношений по прекращению права собственности на земельные участки помимо воли собственника;

- раскрытие объема и содержания этих понятий.

ГЛАВА 1. Основания для прекращения права собственности на земельный участок

1.1 Добровольное прекращение права собственности на земельный участок

Большое количество земельных участков, имеют владельцев только номинально. Фактически, долгое время, на них никто не приезжает, и их не обрабатывает. Возможно, это происходит оттого, что земельные участки выделялись бесплатно, и на их приобретение владельцами не затрачивались какие-либо денежные средства. Не исключается также вероятность того, что многие земельные участки выделялись на неудобьях, которые нужно было привести в порядок прежде, чем на месте болота можно было получить желаемый урожай. Не редки также случаи, когда владельцы участков, которым они предоставлялись, умерли, а наследники не собираются вступать в наследство. Так или иначе, примерно 30-40% выделенных в 80-90-х годах земельных участков, в настоящее время, имеют хозяев только «на бумаге». Собственникам, и иным владельцам земельных участков, не приезжающим на них, и не обрабатывающим свои наделы, не стоит забывать, что помимо прав на землю, у них есть и обязанности. В силу статьи 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В соответствие со статьей 19 Федерального закона от 15 апреля 1998 г., №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» член садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения обязан, в том числе, нести бремя содержания земельного участка и бремя ответственности за нарушение законодательства. Следовательно, собственник земельного участка должен содержать принадлежащее ему имущество, оплачивать все необходимы налоги и платежи. Данная обязанность лежит на владельце не зависимо от того, пользуется он своим земельным участком или нет, есть у него возможность и желание приезжать и ухаживать за ним, или нет. Для того чтобы не копились долги, в случае, если земельный участок фактически не нужен его владельцу, а совершить какую-либо сделку с участком нет желания, от участка можно просто отказаться.

Согласно статье 235 Гражданского Кодекса РФ установлены основания для прекращения права собственности, которые можно выделить в две большие группы:

- основания добровольного прекращения права собственности на земельный участок, то есть без воздействия воли со стороны третьего лица. К ним относится отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам и отказ собственника от права собственности на земельный участок;

- основания принудительного прекращения права собственности, то есть когда другое лицо желает и имеет законное право на прекращение права собственности у собственника. К ним относится принудительное изъятие у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

При добровольном прекращении право собственности на земельный участок у собственника прекращается по причинам, если собственник самостоятельно и по доброй воле заключил договор или вступил в иные обязательства перед третьими лицами, предметом которых выступает земельный участок, и право собственности на него у собственника в результате надлежащего исполнения данных обязательств прекращается. Добровольно права на земельный участок прекращаются при отчуждении собственником земельного участка в пользу других лиц в результате совершения сделок с земельным участком (договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, и т. д.). И отказ собственника от права собственности на земельный участок.

Конституция РФ устанавливает право каждого распоряжаться своим имуществом как единолично, так и совместно с другими лицами. В соответствии с земельным законодательством распоряжение землей осуществляется собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде. Гражданское законодательство говорит о праве собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Отчуждение земельных участков другим лицам осуществляется путем совершения сделок в соответствии с правилами, установленными гражданским законодательством, но с учетом ограничений обороноспособности земельных участков, а также специальных норм, предусмотренных земельным законодательством в отношении отдельных видов договоров. Распорядиться дальнейшей юридической судьбой своего земельного участка гражданин может также в результате совершения им односторонней сделки - завещания.

Порядок заключения договора купли-продажи регулируется ст. 549-558 Гражданского кодекса РФ и ст. 37 Земельного кодекса РФ. Продавать можно только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом "О государственном земельном кадастре" и государственную регистрацию в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Порядок заключения договора мены регулируется ст. 567-571 Гражданского кодекса РФ. К договору мены применяются правила о купле-продаже, предъявляемые к учету и регистрации земельного участка. По договору мены разрешается обменять земельный участок как на другой земельный участок, так и на иное недвижимое имущество. Если по договору мены обмениваемое недвижимое имущество признается неравноценным, то сторонами должна оплачиваться разница в ценах.

Порядок заключения договора дарения регулируется ст. 572-582 Гражданского кодекса РФ. Подарить земельный участок можно любому гражданину, юридическому лицу, муниципальному образованию, субъекту РФ и Российской Федерации. Пожертвовать (подарить земельный участок в общеполезных целях) можно любому гражданину, лечебному, воспитательному учреждению, учреждению социальной защиты и другим аналогичным учреждениям, благотворительным, научным и учебным учреждениям, фондам, музеям и другим учреждениям культуры, общественным и религиозным организациям, а также государству, субъектам РФ и муниципальным образованиям. Одариваемый вправе в любое время до передачи ему земельного участка от дара отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым, но если он прошел государственную регистрацию, то и отказ от дара также подлежит государственной регистрации. Наличие встречных обязательств или условий делает договор дарения недействительным. Главное условие договора дарения - это безвозмездность дарения.

Порядок добровольного отказа от осуществления права собственности на земельный участок урегулирован ст. 225 и 236 Гражданского кодекса РФ, а от права пожизненного наследуемого владения и от права постоянного (бессрочного) пользования - п. 3 ст. 53 Земельного кодекса РФ. Если гражданином подается заявление об отказе от осуществления принадлежащего ему права собственности на земельный участок, то такой участок принимается на учет регистрационной палатой Минюста России и по истечении 1 года со дня постановки земельного участка на учет орган местного самоуправления может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на этот земельный участок. При отказе гражданина от права пожизненного наследуемого владения или от права постоянного (бессрочного) пользования, орган власти, предоставивший гражданину этот земельный участок, вправе сразу принять решение об изъятии земельного участка у отказывающегося гражданина, зачислить земельный участок в фонд перераспределения земель, либо предоставить земельный участок другим гражданам.

Другим основанием прекращения права частной собственности на земельный участок является добровольный отказ собственника от права собственности на земельный участок. В 2008 году Федеральный закон от 21 июля 1997 года №122 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" был дополнен статьей 30.2 "Государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности на него" (ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования земельных отношений».

Данная норма позволила собственнику в законном порядке отказаться от права собственности, императивно ограничить перечень документов, предъявляемых для регистрации, заявлением собственника об отказе от права собственности и правоустанавливающими документами на земельный участок. Этот ограниченный перечень не позволяет допустить отлагательных условий в заявлении об отказе от права собственности. Если собственник выражает намерение отказаться от права собственности на земельный участок, если случится определенное обстоятельство, он еще не отказывается от права собственности.

Во-первых, отказаться от права собственности можно только посредством подачи собственником земельного участка заявления об отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом право собственности на земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения права собственности.

Во-вторых, п. 1.1 ст. 19 Земельного Кодекса предусмотрено немедленное возникновение у публично-правового образования права собственности на земельный участок, от которого собственник отказался. "Если иное не предусмотрено другими федеральными законами, земельный участок, от права собственности, на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью городского округа, городского или сельского поселения либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка. Публично-правовое образование при этом даже не выражает воли на приобретение. Его лишь уведомляют о состоявшейся государственной регистрации отказа от права собственности.

В течение пяти дней с даты государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности на него орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан направить уведомление об этом в орган государственной власти субъекта Российской Федерации, если в соответствии с ЗК РФ такой земельный участок относится к собственности субъекта РФ, или в орган местного самоуправления, если в соответствии с ЗК РФ такой земельный участок относится к собственности муниципального образования, а также лицу, подавшему заявление об отказе от права собственности на такой земельный участок. А также, хотелось бы отметить, что согласно ст. 30.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление кадастрового паспорта земельного участка на государственную регистрацию прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности на него не требуется.

С 23 октября 2008 г., вступил в силу новый порядок отказа от права собственности на земельный участок, установленный Федеральным законом от 22 июля 2008 г., №141-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений". Ранее при отказе от права собственности на земельный участок этот земельный участок приобретал правовой режим бесхозяйного земельного участка.

Бесхозяйный земельный участок - это земельный участок, который не имеет собственника или собственник, которого неизвестен, либо участок, от права собственности на который собственник отказался. Бесхозяйные земельные участки принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйного земельного участка на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на этот участок. Бесхозяйный земельный участок, не признанный по решению суда поступившим в муниципальную собственность, может быть вновь принят во владение, пользование и распоряжение оставившим его собственником либо приобретен в собственность в силу приобретательской давности.

При назначении земельного участка бесхозяйным момент прекращения права собственности конкретно определен не был. Теперь отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права. В этом случае, земельный участок от которого собственник отказался, не влечет признания его бесхозяйной недвижимой вещью, а право собственности на такой земельный участок переходит в муниципальную собственность или собственность субъекта РФ. Отказ от права собственности допускается только в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности. Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования не наделены правомочием отказаться от находящихся в их собственности земельных участков.

1.2 Принудительное прекращение права собственности на земельный участок

Согласно статье 49 Земельного Кодекса РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации, размещением объектов федеральных энергетических систем и объектов энергетических систем регионального значения, объектов использования атомной энергии, объектов обороны и безопасности, объектов федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объектов транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения, объектов, обеспечивающих космическую деятельность, объектов, обеспечивающих статус и защиту Государственной границы Российской Федерации, линейных объектов федерального и регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий, объектов электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения, автомобильных дорог общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мостов и иных транспортных инженерных сооружений местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов, и иных обстоятельств в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации. Согласно выше названной статьи принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда:

- порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника;

- порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд;

- порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.

Порядок возмещения собственникам земельных участков убытков, причиненных временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, а также возмещения землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, временным занятием земельных участков, ограничением прав землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель определяется:

- соглашением о временном занятии земельного участка между собственником земельного участка и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка;

- актом государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ограничении прав собственника земельного участка, соглашение о сервитуте;

- актом государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ухудшении качества земель в результате деятельности других лиц;

- решение суда.

Возмещение убытков осуществляется за счет средств соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшение качества земель. Размер убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, утверждаемыми Федеральной службой земельного кадастра России по согласованию с Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации и Министерством имущественных отношений Российской Федерации. Все споры, связанные с определением размера убытков, рассматриваются в судебном порядке. А определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.

При определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков временным занятием земельных участков, учитываются убытки, которые они несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с временным занятием земельных участков. При определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков ограничением их прав, учитываются разница между рыночной стоимостью земельного участка без учета ограничений прав и рыночной стоимостью земельного участка с учетом этих ограничений, убытки, которые собственники земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с ограничением прав.

Согласно статье 5 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в случае, если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказался земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение требований Федерального закона, такой земельный участок (часть земельного участка) или доля должен быть отчужден собственником.

Те же требования применяются в случае, если земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения был унаследован иностранным гражданином.

Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. Изъятие земельных участков у собственников за земельные правонарушения регулируется нормами ст. 235 ГК РФ. Одним из случаев принудительного изъятия земельного участка у собственника является изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства. Данный вид ответственности применяется в следующих случаях:

- нерациональное использование земель, т. е., когда использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования;

- использование земельного участка не в соответствии с установленным целевым назначением и разрешенным использованием;

- использование земельного участка методами, приводящими к существенному снижению почвенного плодородия либо к значительному ухудшению экологической обстановки в данной местности.

Принудительное изъятие земельного участка, находящегося на праве бессрочного (постоянного) пользования, осуществляется по правилам, предусмотренным ст. 45 и 54 ЗК РФ. Во всех случаях решение о прекращении прав на земельный участок принимается судом. Предусмотрены следующие случаи изъятия земельных участков:

а) в случае использования земельного участка не в соответствии с установленным целевым назначением и разрешенным использованием;

б) при использовании земельного участка методами, приводящими к существенному снижению почвенного плодородия либо к значительному ухудшению экологической обстановки в данной местности;

в) в случае не устранения следующих умышленно совершенных правонарушений:

- отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с минеральными удобрениями, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами, повлекшие за собой причинение вреда здоровью людей или окружающей среде;

- нарушение установленного законодательством режима использования особо охраняемых природных территорий, особо ценных земель, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному заражению;

- систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв;

- систематическая неуплата земельного налога.

г) в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. Из этого срока могут быть исключены периоды, связанные со стихийными бедствиями или иными обстоятельствами, исключающими возможность такого использования.

Однако собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о его выкупе.

В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г., №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Земельным кодексом РФ предусматривается возможность реквизиции земельного участка в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер. Земельный участок в этом случае может быть временно изъят у собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земли причиненных убытков и выдачей ему документа о реквизиции. В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка собственнику возмещается его рыночная стоимость или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок. Лицо, у которого реквизирован земельный участок, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, требовать в судебном порядке возврата ему реквизированного земельного участка.

ГЛАВА 2. Проблемы и порядок осуществления прекращения права собственности на земельный участок

2.1 Порядок осуществления прекращения права собственности

Гражданским Кодексом РФ предусмотрено право собственника на отказ от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество (ст. 236 ГК РФ). Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в заявительном порядке. Поэтому прекращение права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности на него осуществляется на основании заявления собственника земельного участка.

Для государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от соответствующего права собственности заинтересованному лицу необходимо обратиться (лично либо посредством почтового отправления) в территориальный отдел Управления Росреестра по Республике Бурятия по месту нахождения земельного участка, от права собственности на который желает отказаться заявитель, либо по месту нахождения земельного участка, в состав которого входит земельная доля от права собственности, на которую желает отказаться заявитель, с соответствующим заявлением и необходимыми документами.

При подаче заявления на государственную регистрацию прекращения права собственности на земельный участок необходимо приложить следующие документы:

Если право на земельный участок ранее не было зарегистрировано:

- правоустанавливающий документ на земельный участок;

- кадастровый паспорт земельного участка;

- квитанция об оплате государственной пошлины за прекращение права. Если право на земельный участок ранее было зарегистрировано, то правоустанавливающий документ на земельный участок и кадастровый паспорт не требуются, т. к., они ранее сдавались в регистрирующий орган;

- квитанция об оплате государственной пошлины за прекращение права.

Для юридических лиц:

- учредительные документы юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями или нотариально удостоверенные копии учредительных документов (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица);

- документ, подтверждающий факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц;

- документ о постановке на учет налогоплательщика;

- документ, подтверждающий полномочия лица, подписавшего документы от имени юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа.

Все документы, за исключением документа, удостоверяющего личность, представляются на государственную регистрацию в подлиннике и копии. В соответствии с требованиями Закона о регистрации представление правоустанавливающего документа не требуется, если право на земельный участок было ранее зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Подлинность подписи заявителя на заявлении о прекращении права собственности на земельный участок или земельную долю должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке. Кроме того, доверенность и копия паспорта заявителя удостоверяются нотариально. В случае необходимости представления на государственную регистрацию правоустанавливающих документов на земельный участок либо документов, устанавливающих или удостоверяющих право на земельную долю (если ранее право не было зарегистрировано в ЕГРП), такие документы представляются на государственную регистрацию в подлинниках с приложением копий.

Учитывая, что в соответствии с п. 3 ст. 30.2 Закона о регистрации при государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности на него регистрация ранее возникшего права на такой земельный участок не осуществляется, регистрацию отказа от права собственности на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним считают возможным осуществлять путем проставления штампа погашения регистрационной записи на правоустанавливающем документе, в котором указываются дата регистрации прекращения права, фамилия и инициалы регистратора, его подпись. Формирование раздела Единого государственного реестра прав, содержащего сведения о таком земельном участке, считаем возможным осуществлять при государственной регистрации права собственности соответствующего публично-правового образования в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Заявление о государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок и правоустанавливающий документ помещаются в дело правоустанавливающих документов. Вместе с тем в соответствии с п. 47 Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста России от 24.12.2001 №343, дело правоустанавливающих документов идентифицируется кадастровым номером соответствующего объекта недвижимости (земельного участка). В этой связи специалисты Минэкономразвития считают возможным при поступлении заявления о регистрации прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности на него запрашивать необходимую информацию о данном земельном участке в органе кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия между органом кадастрового учета и органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

В течение 5 дней с даты государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан направить уведомление об этом в орган государственной власти субъекта РФ, если в соответствии с Земельным кодексом РФ такой земельный участок относится к собственности субъекта РФ, или в орган местного самоуправления, если он относится к собственности муниципального образования, а также лицу, подавшему заявление об отказе от права собственности на земельный участок. Решение о прекращении права должно быть принято в месячный срок с момента получения заявления, его копия направляется заявителю.

В случае отказа собственника от права собственности на земельный участок при государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности на него, которое ранее не было зарегистрировано в Едином реестре прав, правила п. 2 ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не применяются. То есть права на земельный участок могут быть не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав. Земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью городского округа, городского или сельского поселения либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка. Решение о прекращении права должно быть принято в месячный срок с момента получения заявления, его копия направляется заявителю. Если собственник намерен отказаться не от всего земельного участка, а от его части, то процедура усложняется. Для отказа от части земельного участка, нужно эту часть выделить, то есть сформировать два самостоятельных земельных участка один из которых останется в собственности, а от другого собственник откажется.

Согласно Письму Минфина РФ от 15.12.2008 г., №3 03-05-04-03/54, а также на основании п.п. 8.1 п. 3 ст. 333.35 Налогового кодекса РФ (часть вторая) от 05.08.2000 №117-ФЗ (принят ГД ФС РФ 19.07.2000) по вопросу уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности на него, государственная пошлина собственником не уплачивается.

2.2 Проблемы принудительного прекращения права собственности

Проведя анализ законодательства и правоприменительной практики можно сделать вывод, что изъятие земельного участка путем выкупа для публичных нужд представляет собой процесс, стадиями которого являются:

- принятие решения об изъятии, его государственная регистрация;

- уведомления об изъятии;

- определение порядка выкупа и возмещения убытков;

- оплата выкупной цены и предоставление компенсаций;

- прекращение правообладателями соответствующих прав на земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества.

Институт принудительного прекращения права собственности в пользу государства в гражданском законодательстве именуется как "выкуп" земельного участка для государственных и муниципальных нужд (ст. 279 ГК РФ). В Земельном кодексе РФ это понятие сформулировано как "изъятие, в том числе выкуп" земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Смысл последней формулировки можно расценивать как желание законодателя рассматривать случаи изъятия более широко, чем выкуп. Складывается впечатление, что может быть изъятие земельного участка без выкупа. Но порядок изъятия земельных участков не предусматривает возможность прекращения права частного собственника без условия возмещения его стоимости. С другой стороны, различие в формулировках лишь подчеркивает соответственно гражданско-правовую или административную природу этого института. Несмотря на различия в определениях понятий "изъятие" и "выкуп", содержание их идентично.

В юридической литературе существуют расхождения мнений авторов по поводу вопроса, связанного с определением правовой природы выкупа земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Например, В.А. Евсегнеев считает, что с внешней (формальной) стороны принудительный (а тем более добровольный) выкуп земли у частного собственника может и должен быть осуществлен так же, как и обычная сделка купли-продажи земли. При этом, хотя передачу частной земли в публичную собственность в порядке ее принудительного выкупа нельзя признавать сделкой, но многие общие черты позволяют считать ее мнимой сделкой. Аналогичной точки зрения придерживается и Д.Б. Горохов, который делает вывод, о том, что отношения по поводу изъятия земельного участка формально не считаются сделками, так как здесь нет "автономии воли" в смысле ст. 2 ГК РФ, но по существу это сделки (мнимой сделки). Государство (в лице органов власти) при принудительном изъятии земельных участков распоряжается частными землями. В этом случае оно действует не в качестве собственника, а как публичная власть.

Исходя из положений статей 279-283 ГК РФ, статей 45, 46, 49, 55, 63 ЗК РФ, выкуп земельного участка и расположенных на нем иных недвижимых объектов для государственных или муниципальных нужд представляет собой действия уполномоченного органа власти, направленные на прекращение прав на земельный участок у его собственника для удовлетворения возникших публичных нужд, и заключение соглашения с собственником о выкупной цене в соответствие со ст. 281 ГК РФ. Следовательно, выкуп одна из форм изъятия земельного участка, которая применяется только к собственнику земельного участка и находящихся на нем иных недвижимых объектов. Изъятие земельного участка, который принадлежит правообладателю на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного (наследуемого) владения или аренды - это действия уполномоченного органа власти, направленные на прекращение прав на земельный участок у его землевладельца, землепользователя, арендатора для удовлетворения возникших публичных нужд, и возмещение указанным лицам убытков в соответствие со ст. 283 ГК РФ и ст. 63 ЗК РФ. В случае если на земельном участке расположены иные недвижимые объекты, принадлежащие правообладателю на праве собственности, такие объекты выкупаются у собственника.

Было бы логично различать выкуп как процесс, а соглашение о выкупе как двух- или многостороннюю сделку (договор). Договорные отношения, связанные с выкупом, могут строиться различно, в зависимости от согласия правообладателя на изъятие, вида вещных прав на земельный участок и расположенные на нем иные недвижимые объекты.

В случае согласия собственника земельного участка на его изъятие, соглашение о выкупе может строиться по типу купли-продажи либо по типу договора мены земельными участками, если по желанию собственника ему взамен предоставляется равноценный земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену, а также путем заключения соглашения, содержащего условия, характерные для договора купли-продажи и договора мены (смешанное соглашение).

Более сложные ситуации возникают при отсутствии согласия собственника земельного участка. Согласно ст. 282 ГК РФ при отсутствии согласия собственника на изъятие земельного участка либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления может предъявить иск о выкупе земельного участка в течение 3-х лет с момента направления собственнику участка уведомления об изъятии участка и находящихся на нем недвижимых объектов. В соответствии со статьей 282 Гражданского кодекса выкуп осуществляется по решению суда.

Изъятие земельного участка может осуществляться и у лица, не являющегося его собственником. Статья 283 ГК РФ применительно к таким случаям не употребляет понятие "выкуп", а предусматривает прекращение прав владения и пользования на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования земельным участком, но применительно к правилам, предусмотренным для выкупа участка у собственника.

Изъятие (выкуп) земельного участка для государственных и муниципальных нужд осуществляется на основании акта, принятого органом публичной власти. Порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством (п. 2 ст. 279 ГК РФ). Однако до настоящего времени данный вопрос не урегулирован надлежащим образом, в связи с чем в действующем законодательстве присутствует пробел.

Действующее законодательство не определяет вид нормативного акта об изъятии и необходимые элементы, составы сведений, которые должны в нем присутствовать. Анализ актов уполномоченных органов власти различных регионов, позволяет констатировать, что в некоторых субъектах Российской федерации и муниципальных образованиях решения об изъятии принимаются в форме постановлений либо распоряжений.

Отдельные нормы по поводу данного вопроса можно найти в ст.ст. 31 и 32 ЗК РФ, посвященных порядку предоставления земель для строительства. Однако приведенные нормы ст. 31 и 32 ЗК РФ не могут применяться ко всем случаям изъятия земельных участков, так как обладают определенной спецификой.

Учитывая положения действующего законодательства и правоприменительную практику, согласно точке зрения А.И. Дихтяра и Е.С. Клейменовой, в решении об изъятии земельного участка необходимо указывать:

- сведения об изымаемом земельном участке (местонахождение, кадастровый номер, площадь, категорию земель, целевое назначение, обременения (залог, рента и др. ограничения использования) и форме его изъятия;

- данные о собственнике, землепользователе, землевладельце или арендаторе изымаемого земельного участка;

- цель предстоящего изъятия, в том числе сведения о лицах, в интересах которых предполагается изъятие;

- срок, в течение которого предстоит осуществить изъятие;

- поручения соответствующим органам (службам) об уведомлении правообладателей о принятом решении, заключении договора с оценщиком, об обеспечении государственной регистрации решения в установленном порядке;

- поручения соответствующим органам (службам) о подготовке проекта соглашения о выкупе или возмещении убытков и ознакомлении с ним правообладателя;

- сведения о порядке прекращения прав правообладателя на земельный участок и расположенные на нем иные недвижимые объекты;

- поручения соответствующим органам (службам) о государственной регистрации перехода недвижимости в публичную собственность.

Следует согласиться с данной точкой зрения, поскольку перечисленные выше сведения и данные, которые должны быть указаны в решении об изъятии земельного участка, имеют огромное практическое значение. В частности, решение, содержащее такие данные, в полной мере обосновывает необходимость изъятия земельного участка и в полной мере отражает волеизъявление уполномоченных органов власти на принятие подобных решений.

Статья 279 ГК РФ определяет, что собственник земельного участка должен быть не позднее, чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. ЗК РФ расширяет круг лиц, которые должны быть уведомлены об изъятии земельного участка. Согласно п. 2 ст. 63 ЗК РФ не только собственники, но и землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков должны быть уведомлены об изъятии земли, в том числе путем выкупа, исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии, не позднее, чем за один год до предстоящего изъятия. Но законодатель не определяет порядок уведомления в случае смены правообладателя, например, в связи с наследованием, реорганизацией юридического лица либо в случае изъятия земельного участка, обремененного рентой, когда затрагиваются права третьих лиц. Следовательно, имеется пробел в законодательстве по этому вопросу. Для устранения пробела целесообразно, в качестве дополнительного источника информации о предстоящем изъятии установить, чтобы решение об изъятии в течение конкретного непродолжительного срока с момента принятия (например, в течение пяти или семи дней) в соответствии с законом опубликовывалось в определенном официальном издании.

Форма уведомления правообладателя об изъятии земельного участка не регламентирована действующим законодательством, в связи с чем закономерно возникает вопрос о том, что может служить в качестве доказательства уведомления.

В литературе высказано мнение, что надлежащим является уведомление, врученное правообладателю лично под расписку либо направленное заказным письмом с уведомлением о вручении, а также опубликование соответствующего объявления в печатном издании, являющемся источником официального опубликования нормативных правовых актов, если такой способ уведомления установлен законом. Подобная точка зрения является вполне целесообразной, поскольку такое уведомление правообладателя земельного участка на практике в случае спора с органом власти могло бы послужить неопровержимым доказательством того или иного обстоятельства.

На основании принятого уполномоченным органом решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд с собственником заключается соглашение о выкупе у него земельного участка. При этом следует отметить, что действующее законодательство не устанавливает специальных правил относительно формы заключения подобного соглашения, что нельзя рассматривать как наличие пробела в гражданском законодательстве. Соглашение является разновидностью договора купли-продажи с учетом определенных требований, а также положений федеральных и региональных законов, нормативных актов местного самоуправления, затрагивающих вопросы изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Форма соглашения о выкупе земельного участка для государственных и муниципальных нужд является аналогичной форме договора купли-продажи недвижимости. Таким образом, данное соглашение заключается в простой письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Соглашение о выкупе земельного участка и расположенных на нем иных недвижимых объектов, являющееся гражданско-правовой сделкой, должно содержать все существенные условия, характерные для такого вида сделок, в противном случае оно может считаться незаключенным.

Как одно из существенных условий, предмет соглашения включает два рода объектов:

- во-первых, продаваемое недвижимое имущество;

- во-вторых, действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплате.

Соглашение о выкупе земельного участка для публичных нужд должно включать сведения, позволяющие идентифицировать земельный участок как объект данной сделки. Существенным условием соглашения также является выкупная цена, которая включает в себя рыночную стоимость изымаемого земельного участка, а также недвижимого имущества, на нем расположенного, все убытки, причиненные изъятием, включая убытки, которые несет собственник в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами и упущенную выгоду.

Существенными условиями соглашения являются срок исполнения продавцом обязанности по передаче недвижимости покупателю и срок исполнения покупателем обязанности по оплате выкупной цены, предоставления взамен изымаемого земельного участка и жилого дома равноценного земельного участка или равноценного жилого помещения. Сторонами соглашения о выкупе являются собственник, выступающий в роли продавца, и Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование - покупатель, действующие в лице уполномоченного органа исполнительной власти. Согласно ст. 282 ГК РФ, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Такой иск может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления уведомления о принятии решения об изъятии. Судебным решением устанавливается обязанность собственника заключить соглашение о выкупе земельного участка для публичных нужд на условиях, определенных решением суда. В связи с этим, принудительное на основании решения суда изъятие земельного участка и иной недвижимости согласно п. 2 ст. 55 ЗК РФ возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка и иной недвижимости.

ГЛАВА 3. Государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности на него

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» отказ от права собственности на земельный участок осуществляется путем подачи заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию:

- прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- право собственности на земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права;

- одновременно возникает право собственности на данный земельный участок у городского округа, городского или сельского поселения по месту расположения данного участка, от права собственности на который осуществлен отказ, либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории у муниципального района.

Соответствующие изменения были также внесены в Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно статье 30.2 Закона о регистрации:

- государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от соответствующего права собственности осуществляется на основании заявления собственника земельного участка;

- к заявлению прилагается документ, устанавливающий или удостоверяющий право на земельный участок (предоставление такого документа не требуется в случае, если право собственности на такой земельный участок ранее было зарегистрировано в установленном Законом о регистрации порядке);

- при государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от такого права осуществляется государственная регистрация права собственности муниципального образования, к собственности которого будет отнесен такой земельный участок, без заявления о государственной регистрации возникновения или перехода права;

- в течение пяти дней с даты государственной регистрации права собственности муниципального образования на земельный участок орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан направить уведомление об этом в соответствующий орган местного самоуправления, а также лицу, подавшему заявление об отказе от права собственности на такой земельный участок.

Таким образом, для прекращения права собственности на земельный участок собственнику необходимо обратиться с заявлением в соответствующее Управление Росреестра по месту нахождения объекта недвижимого имущества, приложив к заявлению документ, устанавливающий или удостоверяющий право на земельный участок. В соответствии со статьей 16 Закона о регистрации заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявителем лично или посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении.

Заключение

В данной работе была исследована процедура государственной регистрации прекращения права собственности на земельные участки, изъятие (выкуп) земельного участка для государственных и муниципальных нужд, а также по возможности были обозначены проблемы и вопросы, связанные с этими понятиями. Была сделана попытка определить сущность изъятия (выкупа) земельного участка, отказа от права собственности, отчуждения от права собственности в пользу других лиц. Под изъятием (выкупом) земельного участка для государственных и муниципальных нужд понимается процесс, стадиями которого являются принятие решения уполномоченным на то органом об изъятии участка, уведомление об этом правообладателя участка, заключение соглашения с собственником земельного участка. Суть изъятия (выкупа) заключается в том, что государство отчуждает земельный участок у собственника для своих нужд. Выкупом же, как формой изъятия земельного участка, признается соглашение, т. е., гражданско-правовая сделка.

В ходе работы исследовался вопрос об основаниях изъятия (выкупа) земельного участка. Основаниями являются государственные и муниципальные нужды и предварительное и равноценное возмещение земельных участков и убытков. Нет однозначного ответа на вопрос, что следует понимать под государственными и муниципальными нуждами в данном случае, поскольку не существует легального определения этого понятия. Однако большинство авторов полагают, что целесообразней было бы использовать термин «общественные интересы», а не «государственные и муниципальные нужды».

В работе затронут вопрос о порядке изъятия (выкупа) земельного участка для публичных нужд. Прежде всего, уполномоченным на то органом принимается решение об изъятии того или иного земельного участка. Такое решение должно быть обоснованным, мотивированным и должно содержать сведения, необходимые для его государственной регистрации. Далее, собственник изымаемого участка должен быть надлежащим образом извещен о принятии соответствующего решения уполномоченным органом. После этого между собственником изымаемого участка и органом государственной власти либо местного самоуправления заключается соглашение о выкупе данного земельного участка и возмещении убытков, причиненных изъятием. Далее следует прекращение прав собственника изъятого земельного участка.

Тема «Изъятие (выкуп) земельного участка для государственных и муниципальных нужд» является актуальной. Она включает множество проблем и вопросов, связанных с понятием изъятия земельного участка, соотношением государственных и муниципальных нужд с общественными интересами, порядком изъятия земельного участка, которые до сих пор не разрешены не только теорией, но и законодательством. Прекращение прав на земельный участок является одним из наиболее значимых земельно-правовых институтов для защиты прав собственников и иных титульных владельцев земельных участков. Поэтому законодательством установлен четкий перечень оснований прекращения прав на землю, не допускающий двусмысленного толкования.

Глава 7 Земельного кодекса РФ определяет основания, условия и порядок прекращения прав на землю.

В ст. 44 ЗК РФ указаны основания прекращения права собственности на земельные участки, а именно:

- при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам;

- при отказе собственника от права собственности на земельный участок; законодательный государственный право

- в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

Указанный в ст. 44 ЗК РФ перечень соответствует основаниям прекращения права собственности в целом, закрепленным в ст. 235 ГК РФ, за исключением лишь такого основания, как гибель или утрата имущества, которое не может быть применено к земельному участку вследствие невозможности его полной утраты даже в результате ненадлежащего использования, в силу наличия особых свойств земли, являющейся одновременно и объектом недвижимости, и природным объектом. В отличие от ст. 235 ГК РФ ст. 44 ЗК РФ содержит закрытый перечень оснований прекращения права собственности на земельный участок, являющийся исчерпывающим.

Список используемых источников

1. Конституция РФ.

2. Земельный Кодекс РФ.

3. Гражданский Кодекс РФ.

4. ФЗ №141 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования земельных отношений».

5. ФЗ №136 «Земельный кодекс РФ от 25.10.2001».

6. ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ».

7. ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

8. ФЗ №101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

9. ФЗ №66 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

10. Гончарова Е.А. Проблемы правоприменения норм земельно-правовой ответственности // Правовые вопросы недвижимости. 2008. №2. - С. 56.

11. Ершов В.А. Все о земельных отношениях: кадастровый учет, право собственности, купля-продажа, аренда, налоги, ответственность. "ГроссМедиа", "РОСБУХ", 2009.

12. Лукьяненко В.Е., Пудлина Е.И. Основания прекращения прав на земельные участки // Нотариус. 2009. №1. - С. 43-47.

13. Ромадин М.С. Некоторые проблемы принудительного прекращения прав на землю в Российской Федерации // Государство и право. 2003. №11. - С. 95.

14. Сухова Е.А. Справочник юриста по земельному праву. 2-е издание. "Питер Пресс", 2007.