Содержание:

1. Задание на оценку

Номер отчета		1
Дата составления отчета		18.10.2019
Объект оценки		Здание общей площадью 940 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м, расположенное по адресу: МО, г. Одинцово, ул. Молодежная 19
Имущественные права на объект		Здание - право собственности Земельный участок - право собственности
Цель оценки и предполагаемое использование результата оценки		определение рыночной стоимости для предоставления объективной ценовой информации, необходимой для получения кредита под залог объектов оценки
Вид стоимости		рыночная стоимость
Дата проведения оценки		18.10.2019
Срок проведения оценки		15.10.2019-18.10.2019
Применяемые стандарты оценки		Стандарты, применение которых явным образом предписано законодательством РФ (ст. 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ): Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297; Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298; Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299; Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611.
допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка		приведены в пункте 4 отчета

2. Сведения о заказчике и оценщике

Основание проведения оценки		договор №1 от 13.10.2019г. между заказчиком – ООО «ЗАКАЗЧИК» и оценочной компанией – ООО «ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ»
Сведения о заказчике оценки		ООО «ЗАКАЗЧИК» Юридический адрес: ______________ Фактический адрес: _______________ ИНН 0000000000, КПП 0000000000, БИК 00000000000 Расч/сч 010203040500607080910111213 Банк Связи г. Москва Корр/сч 00000000000000000000 ОГРН – 1037789046547, дата присвоения ОГРН – 15 декабря 2009 г.
Сведения об оценщике		ФИО диплом Центра переподготовки специалистов 252627 от 01.01.2019 Стаж работы – 0,5 года
Сведения о страховании гражданской ответственности Оценщика		Полис №28/29 – 303132 от 05 января 2019 г. Страховой акционерной компании «СТР». Страхователь: ФИО. Страховая сумма – 10.000.000 рублей. Период страхования: 05.01.2019г. по 05.01.2020г.
Сведения о членстве в саморегулируемой организации Оценщика		выписка №х0х0х0х от 05 января 2019 года из реестра членов НП «Саморегулируемая организация экспертизы и оценки»
Сведения об оценочной компании, с которой оценщик заключил трудовой договор		ООО «ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ» Юридический адрес: Россия, _______________ ИНН __________ ОГРН – _______________, дата присвоения ОГРН– 13.03.2008г. Генеральный директор ____________________, Телефон/факс (495) 00000000.
Сведения о страховании гражданской ответственности оценочной компании		Полис №28/40 – 303132 от 15 января 2019 г. Страховой акционерной компании «СТР». Страхователь: ФИО. Страховая сумма – 10.000.000 рублей. Период страхования: 05.01.2019г. по 05.01.2020г.

3. Основные факты и выводы

Инспекция объекта оценки		осмотр объекта; анализ предоставленной Заказчиком информации интервью с Заказчиком.
Объекты оценки		Здание общей площадью 940 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м, расположенное по адресу: МО, г. Одинцово, ул. Молодежная 19
Собственник объекта оценки		ООО «ЗАКАЗЧИК»
Пользователь земельного участка (арендатор)		ООО «ЗАКАЗЧИК»
Наличие обременений, ограничений права		нет
Наиболее эффективное использование объекта оценки		Офисное здание
Проведенный анализ рынка		Анализ макроэкономической ситуации в РФ Обзор рынка коммерческой недвижимости
Результаты оценки рыночной стоимости, полученные при применении различных подходов к оценке (с учетом НДС)		Затратный подход -45 183 154 руб.; Доходный подход –86 481 334 руб.; Сравнительный подход – 60 370 889 руб.;
Рыночная стоимость объекта оценки (с учетом НДС)		64 419 015 руб.

4. Допущения и ограничивающие условия

Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данного Отчета.

1. В процессе подготовки настоящего Отчета, Оценщики исходили из того, что копии предоставленных документов соответствуют оригиналам.
2. Ответственность за законность получения и достоверность предоставленных Заказчиком документов несет Заказчик.
3. Оценщики не несут ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.
4. Оценщики предполагают отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на оценку. Оценщики не несут ответственности ни за наличие таких скрытых факторов, ни за необходимость выявления таковых.
5. Сведения, полученные Оценщиками и содержащиеся в Отчете, считаются достоверными. Тем не менее, оценщики не могут гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации.
6. Настоящий Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.
7. Отчет предназначен для Заказчика и не может передаваться другим юридическим и физическим лицам с целью, не предусмотренной настоящей оценкой, а именно: определение рыночной стоимости для предоставления объективной ценовой информации, необходимой для получения кредита под залог объектов оценки. Использование результатов данного Отчета в других целях будет некорректно.
8. От оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного Отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда
9. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщиков относительно стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном Отчете.
10. Мнение оценщиков относительно полученной стоимости действительно только на дату проведения оценки, оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических и юридических условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.
11. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
12. Пересчет значений из рублей в доллары США (и обратно) осуществляется (если иное не указано в отчете) по официальному курсу доллара США, установленному ЦБ РФ на дату проведения оценки 18.10.2019 г. и равному 64,0144 руб./USD.

5. Вид стоимости объекта оценки

Видом определяемой стоимости является рыночная стоимость.

В ст. 3 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.98 г. и ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости» дано следующее определение рыночной стоимости.

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

6. Порядок проведения оценочных работ

Проведение оценки включает следующие этапы:

1. заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
2. сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
3. применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
4. согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
5. составление отчета об оценке.

7. Сведения об объекте оценки

7.1. Инспекция имущества

Инспекция объекта оценки состояла из осмотра объекта оценки, интервью с Заказчиком, проведенного Оценщиком, и анализа предоставленной Заказчиком информации.

Инспекция объекта оценки проводится с целью сбора информации, существенной для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

1. информации о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
2. информации о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
3. информации об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устаревания, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Основные документы, на основании которых проводились расчеты. Копии данных документов приведены в Приложении к Настоящему отчету:

• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.;
• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;
• Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.;
• Постановление главы ХХХ района ХХХ обл. №4717 от 22.11.2004 г.;
• Акт прима – передачи от 05.12.2009 г.;
• Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.;
• Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.

7.2. Описание объекта оценки

Здание общей площадью 940 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м, расположенное по адресу: МО, г. Одинцово, ул. Молодежная 19

Описание объекта оценки показано в таблице 1.

Таблица 1

Описание объекта оценки

Описание земельного участка в составе Объекта оценки

Показатели	Величина показателей	Источник информации	Дополнительно
Местонахождение земельного участка:	МО, г. Одинцово, ул. Молодежная 19	Свидетельство о государственной регистрации права
Собственник:	ООО «ЗАКАЗЧИК»	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.
Вид права на земельный участок:	Право собственности	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.
Обременения:	Отсутствуют	Свидетельство о государственной регистрации права
Разрешенное использование земельного участка:	Земли поселений
Кадастровый номер земельного участка:	ХХ:23:0110204:00ТТ	ХХ/01/03049/056 от 13.09.2004
Площадь земельного участка, кв.м.:	1920	Свидетельство о государственной регистрации права
Краткое описание земельного участка:	Форма участка прямоугольная, рельеф равнинный. Окружающая застройка представлена Преимущественно объектами жилого и нежилого назначения. Транспортная доступность хорошая . Запыленность и загазованность в пределах нормы. Уровень (радиоволн, рентгено- и гамма- излучений) в пределах допустимого. Уровень шума низкий.	результаты осмотра, кадастровый план земельного участка

Описание улучшений земельного участка

Показатели	Величина показателей	Источник информации	Дополнительно
Местонахождение объекта:	МО, г. Одинцово, ул. Молодежная 19	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.	Хорошевский район хорошая тр. доступность
Собственник имущества:	ООО «ЗАКАЗЧИК»	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.
Наименование объекта:	Офисное здание
Вид права:	Собственность	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.
Свидетельство о государственной регистрации права объект недвижимости:	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.
Обременения:	Отсутствуют	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.
Назначение:	офисное	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.
Количество этажей/этажность:	3
Группа капитальности:	I	Технический паспорт на здание	Нормативный срок службы оцениваемого здания составляет 150 лет.
Площадь застройки, кв.м.:	342,4	Технический паспорт на здание
Общая площадь здания, кв. м	940	Технический паспорт на здание
Год постройки	2001	Технический паспорт на здание	хрон.возраст
Средняя высота потолка в помещениях, м	2,7	Технический паспорт на здание
Техническое состояние:	Хорошее, зданию менее 30 лет	результаты осмотра	Хорошее
Ближайшее окружение:	Преимущественно объекты жилого и нежилого назначения	результаты осмотра
Транспортная доступность	транспортная доступность хорошая	результаты осмотра
Текущее использование	Офисы	результаты осмотра

Здание в удовлетворительном состоянии. Износ конструктивных элементов средний.

Описание конструктивных элементов и характеристика здания представлено в таблице 2

Таблица 2

Описание конструктивных элементов и характеристика здания

Конструктивные элементы		Материал
Фундамент		монолитные бетонные колонны
Наружные и внутренние капитальные стены		Пеноблоки, утеплённые пенополистиролом
Перекрытия		ж/бетонные
Кровля		кровлелон (полимерная мембрана)
Полы		плитка, паркет, ламинат, мрамор
Проемы	Оконные	пластик, алюминий
	Дверные	дубовый шпон, пластик
Отделка		плитка в с/узлах, покраска
Инженерное обеспечение		отопление, центральное отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система.

8. Обзор рынка коммерческой недвижимости в г. москва

По итогам I полугодия 2019 г. на рынке качественной офисной недвижимости Москвы было введено в эксплуатацию 119,7 тыс. кв. м офисных площадей, что в три раза превышает показатель за аналогичный период прошлого года. При этом 75 % объема новых офисов было введено в эксплуатацию во II квартале 2019 г. За первые шесть месяцев 2019 г. был введен только один объект класса А, а класс В+ пополнился шестью бизнес-центрами. Стоит отметить, что 57 % нового предложения сосредоточено за границами ТТК. Тренд на застройку территории офисами в данной локации сохранится в горизонте ближайших пяти лет в связи с тем, что география нового предложения офисных площадей во многом будет определяться местом реализации проектов транспортно-пересадочных узлов и многофункциональных комплексов, которые преимущественно будут локализованы на территории бывших промышленных зон.

Несмотря на трехкратный рост объема ввода в I полугодии 2019 г., данный показатель составляет только 25 % от общего, заявленного девелоперами до конца года. Большая половина объектов, ввод в эксплуатацию которых был запланирован в I полугодии, были перенесены на конец года. На фоне невысокого объема нового строительства и стабильного спроса доля свободных площадей в I полугодии 2019 г. продолжила снижаться. В офисах класса А доля вакантных площадей упала на 0,8 п.п. по сравнению с аналогичным показателем прошлого года и составила 11,5 %, а в офисах класса В+/- снизилась на 1,4 п.п. – до 6,2 %. Совокупный объем свободных площадей в офисах класса А и В+/- по итогам I полугодия составил 1,36 млн. кв. м: на офисы класса А приходится 0,49 млн. кв. м, на офисы класса В+/- – 0,87 млн. кв. м.

Спрос.

По итогам I полугодия 2019 г. объем сделок по новой аренде и продаже офисных помещений составил 710 тыс. кв. м. Лидерами по объему сделок, как и год назад, являются компании, представляющие IT-сектор и ритейл, на их долю приходится 28 % новых сделок. Также активными в части сделок с офисной недвижимостью Москвы в I квартале были компании банковского сектора (18 %), компании профессиональных услуг (13 %) и производственные компании (13 %). Основной объем сделок по продлению условий договора – 71 % – приходится на районы между Садовым и Третьим транспортным кольцами. В то же время явного лидера по местоположению среди сделок по новой аренде нет. Спрос в равной мере сконцентрирован от Садового кольца до МКАД, что объясняется улучшением транспортной доступности территорий за пределами Садового кольца за счет строительства новых станций метро. В I полугодии 2019 г. мы продолжаем наблюдать тенденцию конца 2018 г. по увеличению спроса на офисные здания, которые находятся на стадии строительства. В результате довольно низкого ввода за последние три года и постепенного сокращения доли свободных площадей, особенно в наиболее ликвидных локациях, крупные компании активно рассматривают и подписывают договора аренды еще до окончания строительства, что составило по итогам I полугодия 12 % от общего объема сделок по новой аренде. Данная ситуация оказывает большое влияние на рынок, так как при закрытии сделки доля вакантных площадей на данном субрынке значительно снижается.

9. Определение наилучшего и наиболее эффективного использования

Под наилучшим использованием объекта понимают наиболее вероятное его использование, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого рыночная стоимость объекта будет максимальной.

Для определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта были учтены четыре основных критерия:

1. Юридическая правомочность: рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными актами.
2. Физическая возможность: рассмотрение физически реальных в данном месте способов использования.
3. Экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу.
4. Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из экономически приемлемых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Таблица 7

Результаты анализа

Функциональное использование земельного участка (как незастроенного, так и с улучшениями, усреднено)	Суммарный бал по качественному анализу
ОФИСНОЕ	36
ДЛЯ ОПТОВОЙ ТОРГОВЛИ	25
ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ	26

С учетом расположения объекта оценки, конструктивных и архитектурно-планировочных решений зданий, а также принимая во внимание все вышеперечисленные критерии, оценщики пришли к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является использование в качестве производственно – складских и административных зданий с текущим использованием помещений в качестве офисного и складского назначения.

10. Описание процесса оценки

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Доходный подход

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход основан на предположении о том, что стоимость объекта равна текущей стоимости всех будущих выгод от владения объектом. Как правило, основными выгодами от владения являются доход от сдачи объекта в аренду, а также перепродажа его в конце срока владения.

Доходный метод обоснованно применим тогда, когда, во-первых, можно чётко выделить конкретный поток дохода (прибыли), который приносит имущество самостоятельной хозяйственной единицы, а во-вторых, эта хозяйственная единица имеет историю хозяйственной деятельности и прибылей, с учётом которой можно строить прогноз на будущее (в противном случае для прогноза нет оправданных данных).

Рынок аренды коммерческой недвижимости в городе Москва достаточно развит, что позволяет использовать доходный подход для оценки рыночной стоимости объекта, используя средние по рынку недвижимости ставки арендной платы и другие показатели доходности объекта.

Сравнительный подход.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход основан на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за объект большую цену, чем платят другие покупатели за аналогичные объекты, а продавец не захочет продать объект за цену меньшую той, которую получают другие продавцы за аналогичные объекты. Основой данного метода является сбор информации о ценах сделок на данном сегменте рынка недвижимости с подобными объектами недвижимости. При этом необходима достаточно большая информационная база о совершенных сделках с определенной экспозицией.

Этот метод используется для объектов широко представленных на российском рынке. Рынок коммерческой недвижимости в городе Москва отличается высокой активностью, и выявление аналогов для оцениваемого объекта представляется возможным.

Затратный подход.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки.

Затратный подход основан на предположении о том, что стоимость объекта эквивалентна затратам на его строительство за минусом всех видов износов (физического, функционального и износа внешнего воздействия), т.е. совокупного износа. Для применения данного подхода необходимо располагать достаточной информацией о стоимости строительных работ и материалов и количественной оценке износа. Объект оценки представляет собой отдельностоящее административное здание, носящий ярко выраженный доходный характер, объекты схожего назначения представлены на вторичном рынке купли-продажи, таким образом, оценщиками было принято использовать затратный подход для определения рыночной стоимости оцениваемого здания, применение затратного подхода является корректным, т.к. затратный подход подразумевает приобретение земельного участка и строительство здания.

Исходя из этих условий, экспертами-оценщиками было принято решение об оценке объекта недвижимости всеми тремя подходами, так как полученная таким образом величина наиболее полно будет отражать стоимость объекта оценки и учитывать все факторы, влияющие на нее.

11. Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде затрат на восстановление или затрат на замещение.

Затраты на восстановление - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием рабочей силы той же квалификации, имеющего все те же недостатки, что и оцениваемый объект.

Затраты на замещение - оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д. Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора). Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

1. определить стоимость земельного участка в предположении, что он не застроен;

2. определить затраты на восстановление улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;

3. определить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести объект оценки до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;

4. определить величину накопленного износа;

5. определить остаточную стоимость объекта оценки;

6. к полученной величине стоимости с учетом износа добавить стоимость земельного участка.

Общая формула затратного подхода имеет вид:

, где (1)

- стоимость объекта оценки;

- стоимость земельного участка;

- стоимость нового строительства;

- износ, т.е. количественная оценка отличия стоимости объекта оценки от затрат на замещение.

Расчет затрат на замещение оцениваемого недвижимого имущества (без учета НДС, без учета износа) выполнен методом сравнительной единицы. Для определения удельных затрат на строительство недвижимого имущества используются показатели справочника «Общественные здания» выпущенного в 2009 году в целях оценки и сборники укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС).

Затраты на замещение определяется как текущая стоимость нового аналогичного объекта, эквивалентного по основным параметрам оцениваемому объекту. Объектами оценки могут выступать как эксплуатируемые объекты, так и объекты, незавершенные строительством.

Определение затрат на замещение зданий и сооружений производилось на основе проектно-сметной документации, собранной специалистами компании «КО-ИНВЕСТ» на протяжении пятнадцатилетнего опыта работы в области оценки недвижимости во всех регионах Российской Федерации и укрупненных показателях стоимости строительства. Показатели справочника включают всю номенклатуру затрат, которые предусматриваются действующей методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004 с учетом непредвиденных работ и затрат. Все показатели рассчитаны в соответствии с новой сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве, сформированной и введенной в действие в уровне цен по состоянию на 01.01.2000г. Пересчет в текущие цены на 01.01.2009г. производился с применением индексов «КО-ИНВЕСТ».

В справочнике «КО-ИНВЕСТ» приводится стоимость строительства единицы измерения объекта исходя из класса конструктивных систем зданий и сооружений в ценах на дату 01.01.2009 года. Она включает прямые затраты, накладные расходы, прибыль в строительстве, средняя величина затрат для условий точечной застройки объектов, прочие затраты, связанные с условиями строительства, а также непредвиденные расходы и ряд местных налогов. Единицей измерения может выступать 1м3, 1м2 или иной проектный параметр. Показатели приведены на единицу измерения по сооружениям – в целом в рублях, по зданиям – в целом и в разрезе основных конструктивных элементов в рублях и в процентах.

При оценке конкретного здания или сооружения предусмотрена возможность корректировки справочных показателей, учитывающих неполное соответствие оцениваемого объекта объекту-аналогу по объемно-планировочным, конструктивным параметрам, качеству применяемых материалов, конструкций, типам инженерных систем, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства. Предусматривается введение поправок как в абсолютном (рублевом) выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов, что позволяет скорректировать величину стоимости как в целом по зданию, так и в разрезе основных конструктивных элементов, видов работ и инженерных систем зданий.

При использовании данных справочника «КО-ИНВЕСТ» подбирается здание (сооружение) в наибольшей степени соответствующее оцениваемому. Для него по таблицам находится справочная стоимость строительства единицы измерения объекта и рассчитываются поправки на отличия. Стоимость оцениваемого здания (сооружения) без износа на дату оценки определяется умножением его единицы измерения на стоимость строительства замещающего здания с внесением соответствующих поправок.

Таким образом, затраты на замещение без износа на дату оценки определяется по формуле:

, где (2)

- стоимость оцениваемого здания или сооружения без износа на дату оценки;

- единица измерения оцениваемого здания или сооружения;

- скорректированный показатель стоимости строительства;

Скорректированный показатель стоимости строительства рассчитывается по формуле

, где (3)

C₂₀₀₅- справочная стоимость единицы измерения объекта-аналога на дату 01.01.2009 года, руб;

- сумма поправок на отличия оцениваемого объекта от объекта-аналога по объемно-планировочным, конструктивным параметрам, руб.;

- общий корректирующий коэффициент, учитывающий регионально-экономические, природно-климатические условия осуществления строительства.

Общий корректирующий коэффициент рассчитывается по формуле:

, где (4)

- коэффициент, учитывающий различие в объеме здания оцениваемого объекта от выбранного в справочнике «КО-ИНВЕСТ», принимается равным единице в случае отсутствия информации об отличиях;

– коэффициент на различие в сейсмичности, для Москвы = 1

- коэффициент, учитывающий величину прочих и непредвиденных затрат, принимается равным единице в случае отсутствия информации об отличиях;

– коэффициент, учитывающий уровень стоимости строительства здания (сооружения) в конкретном населенном пункте;

– коэффициент, учитывающий изменение цен в строительстве после 01.01.2009 года для справочника «Общественные здания».

- не учтенная в справочнике часть прибыли предпринимателя, принимается 1,3

Величина предпринимательской прибыли составляет в среднем 20-30%

Поправка на разницу в объеме () или площади () между оцениваемым зданием и ближайшим параметром из справочника () определяется с помощью коэффициентов по данным таблицы ниже.

Таблица 8

Определение корректирующего коэффициента, учитывающего различие в объеме

На разницу в объеме		На разницу в площади
< 0,10	1,24	< 0,25	1,25
0,29 - 0,10	1,22	0,49 – 0,25	1,2
0,49 – 0,30	1,2	0,86 – 0,50	1,1
0,71 – 0,50	1,16	0,85 – 1,15	1
0,70 - 1,30	1	1,16 – 1,50	0,95
1,31 – 2,00	0,87	> 1,50	0,93
> 2,00	0,86

Корректирующий коэффициент, учитывающий изменение цен в строительстве рассчитывается по формуле:

, где (5)

, - индексы цен соответственно на дату оценки и на 01.01.2009г, определяются на основании данных ежеквартальных информационно аналитических бюллетеней «КО-ИНВЕСТ» в разделе «Строительно-монтажные работы» (бюллетень Индексы цен в строительстве» №90)

Коэффициенты , , – величины постоянные для расчетов производимых в рамках данного отчета.

Расчет затрат на замещение оцениваемого недвижимого имущества (без учета НДС, без учета износа) выполнен методом сравнительной единицы.

Расчет полных затрат на замещение оцениваемого объекта приведен в таблице ниже.

Таблица 9

Расчет полных затрат на восстановление объекта оценки

Наименование объекта – аналога в сборниках КО-ИНВЕСТ	Сборник КО-ИНВЕСТ	№ Таблицы	Единичная расценка в ценах 2009 года, руб. / м2 стр. объема	Поправка	Стоимость строительства 1 м2 в ценах 2009 года, руб. / м2
Офисы от 2-х до 4-х этажей, площадью 500 - 2000 кв. м, высота этажа до 3,5 м	Общественные здания	3.3.3.050	15913,21	1	15913,21
Площадь здания, м2	Стоимость строительства 1 м2 в ценах 2005 года, руб. / м2	Индекс перехода от цен 2009 г. к текущим ценам	Коэффициент прибыли застройщика	Коэффициент учета НДС	Затраты на замещение здания (как нового) с НДС в текущих ценах, руб.
940	15913,21	2,117	1,3	1,2	49 400 472,63

ОЦЕНКА НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА

Экономическое обесценивание имущества происходит в силу уменьшения его полезности по различным техническим и экономическим причинам, лежащим как в самом объекте или условиях его эксплуатации, так и вне объекта и указанных условий.

При использовании затратного метода фактор износа применяется для того, чтобы учесть различия между характеристиками специально подобранного аналога, как если бы он был новым и соответствовал технико-экономическим характеристикам оцениваемого объекта.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости выделяют следующие виды износа:

1. физический;

2. функциональный;

3. внешний.

Процесс износа и обесценения протекает во времени на протяжении всего срока службы имущества, т.е. с момента его создания (а иногда еще на стадии его создания) до момента вывода его из эксплуатации.

Для каждого вида имущества установлен свой нормативный срок службы (эксплуатации), однако в силу различных причин фактический срок службы может отличаться от нормативного в ту или иную сторону. Можно выразить степень износа в долях или в процентах по отношению к полной первоначальной или полных затрат на восстановление объекта оценки. Очевидно, что степень износа не может быть больше единицы или 100%. Разность между единицей и степенью обесценения характеризует относительный уровень остаточной стоимости объекта оценки. Поскольку любой объект может подвергаться одновременно разным видам износа и обесценения, то наряду с указанными частными его видами, необходимо учитывать и совокупный (накопленный) износ (И), иными словами суммарная потеря стоимости, рассчитываемая с применением формулы совокупного износа:

(6)

Расчет физического износа

Физический износ (И_ф) – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-экономических качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а так же жизнедеятельности человека.

Физический износ определяется по методу срока службы, сопоставлением фактического возраста здания (сооружения) со сроком его полезной жизни. Общая формула имеет вид:

, где (7)

– срок фактической эксплуатации, для оцениваемого объекта составляет 4 года;

– срок полезной жизни, для I группы капитальности составляет примерно 100 лет. Определяется в зависимости от группы капитальности зданий или сроков службы (долголетия) сооружений согласно:

- ВСН 58-88(р) Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально – культурного назначения;

- ВСН 57-88(р) Ведомственные строительные нормы. Положение по техническому обследованию жилых зданий;

- ВСН 53-86(р) Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий.

- Постановления от 22 октября 1990г. № 1072 «О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР».

- Группы капитальности для зданий и сроки службы (долголетие) для сооружений принимаются на основании данных техпаспортов БТИ или на основании описания объектов оценки и результатов их осмотра.

Физический износ здания определялся путем визуального обследования основных конструктивных элементов. Был использован нормативный метод расчета физического износа на основании «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р). Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со сборником «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ.

Таблица 10

Описание физического износа конструкций и элементов здания применительно к объекту оценки

Конструктивные элементы	Удельный вес элемента, %	Физический износ элемента, %	Вклад физического износа элемента в износ здания, %
Фундаменты	2,35%	5,00%	0,12%
Каркас	1,56%	5,00%	0,08%
Стены наружные с отделкой	5,46%	5,00%	0,27%
Внутренние стены и перегородки	4,26%	5,00%	0,21%
Перекрытия и покрытия	4,39%	5,00%	0,22%
Кровля	4,15%	5,00%	0,21%
Окна и двери	5,05%	10,00%	0,51%
Полы	15,25%	10,00%	1,53%
Отделка	14,62%	10,00%	1,46%
Прочие	2,93%	10,00%	0,29%
Спец. конструкции	7,11%	5,00%	0,36%
Инженерные системы	32,88%	10,00%	3,29%
Общий физический износ здания, %	100,00%		8,54%

Расчет функционального износа

Функциональный износ (И_фн) - износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявленным к данному имуществу. Функциональный износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного объекта обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

Оцениваемое здание представляет собой широко распространенные строительные конструкции применяющиеся повсеместно. Факторы и данные, определяющие функциональный износ не выявлены. На основании этого принимаем функциональный износ равным нулю.

Расчет внешнего износа

Внешний износ (И_вн) - потеря в стоимости в результате действия факторов, внешних по отношению к самой собственности, снижения функциональной пригодности зданий и сооружений вследствие влияния внешней среды (состояние экономики, отрасли, общий упадок региона, плохое месторасположение объекта в районе или состояние рынка). Износ внешнего воздействия в большинстве случаев является неустранимым и может быть измерен капитализированной величиной потери арендной платы, либо методом прямого сравнительного анализа продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой нет.

Влияния внешних политико-экономических факторов не выявлено. На основании этого принимаем внешний износ равным нулю.

Результаты расчета рыночной стоимости объекта оценки представлены в таблице ниже.

Таблица 11

Расчет рыночной стоимости улучшения с помощью затратного подхода

Параметры
Затраты на замещение здания (как нового) с НДС в текущих ценах, руб.	49 400 472,63
Физический износ, руб.	4 217 318,35
Функциональный износ, руб.	0
Внешний износ, руб.	0
Затраты на замещение здания (с учетом износа), руб.	45 183 154,28
Рыночная стоимость объекта оценки по затратному подходу, руб. (округленно)	45 183 154

Рыночная стоимость улучшения, принадлежащего ООО «ЗАКАЗЧИК», полученная с помощью затратного подхода по состоянию на 18.10.2019 г. составляет:

45 183 154 руб.

12. Оценка стоимости земельного участка методом сравнения продаж

При применении метода сравнения продаж рыночные данные анализируются с точки зрения сравнимости и соответствия оцениваемой собственности. Как правило, нельзя найти точно такой же проданный объект, поэтому в данные о сравнимой продаже необходимо вносить корректировки, чтобы устранить различия между проданным и оцениваемым объектом. Следует подчеркнуть, что корректируются данные по сравниваемому, а не по оцениваемому объекту.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Формирование выборки объектов-аналогов
2. Определения элементов сравнения.
3. Определение по каждому элементу сравнения степени отличия каждого-аналога от объекта оценки.
4. Определение корректировок по каждому из элементов.
5. Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога.
6. Определение рыночной стоимости объекта оценки как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

Для расчета рыночной стоимости по методу сравнения продаж была получена информация по состоявшимся сделкам купли-продажи земельных участков в г. Москва, максимально схожих с оцениваемым. Описание сравнимых участков представлено в таблице ниже.

Таблица 12

Данные по сопоставимым объектам-аналогам и оцениваемому объекту

Характеристики	Земельный участок в составе оцениваемого объекта	Сопоставимые земельные участки
		1	2	3
Права на объект	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Условия финансирования	Ед.платеж	Ед.платеж	Ед.платеж	Ед.платеж
Условия продажи	рын.сделка купли-продажи	предло-жение	предло-жение	предло-жение
Время продажи	18.10.2019	окт.19	окт.19	окт.19
Местоположение	МО, г. Одинцово, ул. Молодежная, 18	Московская область, Одинцово, Красногорское ш., 18	Московская область, Одинцово, мкр. Центральный	Московская область, Одинцово, Красногорское ш., 18
Физические характеристики:
-площадь ЗУ, кв.м.	1920	3000	16800	3000
состояние	очищен, огорожен, все коммуникации	очищен, огорожен, все коммуникации	очищен, огорожен, все коммуникации	очищен, огорожен, все коммуникации
Экологические характеристики	Без особен.	Без особен.	Без особен.	Без особен.
Постройки	условно свободен	нет	нет	нет
Цена, руб.		55 000 000,00	279 271 428,00	50 000 000,00
Цена, руб./м2		18 333,33	16 623,30	16 666,67
Источник информации		https://odintsovo.cian.ru/sale/commercial/148706928/	https://odintsovo.cian.ru/sale/commercial/165958761/	https://odintsovo.cian.ru/sale/commercial/201142217/

Таблица 13

Таблица внесения поправок и расчет рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж

Характеристики	Земельный участок в составе оцениваемого объекта	Сопоставимые земельные участки
		1	2	3
Цена, руб./м2		18 333,33	16 623,30	16 666,67
Поправка на торг
Корректировка, %		-10,00%	-10,00%	-10,00%
Права на объект	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Корректировка, %		0,00%	0,00%	0,00%
Условия финансирования	Ед.платеж	Ед.платеж	Ед.платеж	Ед.платеж
Корректировка, %		0,00%	0,00%	0,00%
Время продажи	18.10.2019	окт.19	окт.19	окт.19
Корректировка, %		0,00%	0,00%	0,00%
Местоположение	МО, г. Одинцово, ул. Молодежная, 18	Московская область, Одинцово, Красногорское ш., 18	Московская область, Одинцово, мкр. Центральный	Московская область, Одинцово, Красногорское ш., 18
Корректировка, %		0,00%	0,00%	0,00%
Физические характеристики:
-площадь ЗУ	1920	3000	16800	3000
Корректировка, %		0,00%	0,00%	0%
состояние	очищен, огорожен, все коммуникации	очищен, огорожен, все коммуникации	очищен, огорожен, все коммуникации	очищен, огорожен, все коммуникации
Корректировка, %		0,00%	0,00%	0,00%
Экономические характеристики	Без особен.	Без особен.	Без особен.	Без особен.
Корректировка, %		0,00%	0,00%	0,00%
Постройки	условно свободен	нет	нет	нет
Корректировка, руб.		0,00%	0,00%	0,00%
Скорректированная цена, руб./м2		16 500,00	14 960,97	15 000,00
Всего различий		1	1	1
Итоговая поправка		-10%	-10%	-10%
Рын.ст-ть земельного участка, руб./кв.м.	15 486,99
Рын.ст-ть земельного участка, руб.	29 735 020,39

Таким образом, рыночная стоимость права аренды оцениваемого участка, принадлежащего ООО «ЗАКАЗЧИК» полученная с помощью метода сравнения продаж по состоянию на 18.10.2019г (без учета НДС), составляет:

29 735 020,39 руб.

13. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Формирование выборки объектов-аналогов
2. Определения элементов сравнения.
3. Определение по каждому элементу сравнения степени отличия каждого-аналога от объекта оценки.
4. Определение корректировок по каждому из элементов.
5. Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога.
6. Определение рыночной стоимости объекта оценки как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

Обоснование выбора аналогов

При выборе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки получено, что оцениваемый объект, а именно офисное здание будет иметь максимальную стоимость при использовании его в качестве офисных помещений.

В результате проведенного исследования рынка был выделен для сравнительного анализа ряд объектов офисного назначения. Информация о характеристиках данных объектов получена из риэлтерских агентств г. Москва, газеты «из рук в руки», а также из сайтов риэлтерских агентств в Интернете. В результате отбора наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом, после проверки достоверности информации оценщик остановился на пяти объектах – аналогах.

В таблице ниже представлены исходные данные для расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта методом анализа сравнительных продаж (все цены с учетом НДС).

Таблица 15

Данные по сопоставимым объектам-аналогам и оцениваемому объекту

Характеристики	Оцениваемый объект	Сопоставимые объекты
		1	2	3
Права на объект	ЗУ- собственность	ЗУ –собственность	ЗУ –долг.ар.	ЗУ –собственность
	ул. - собственность	Ул. - соб-ть	Ул. - соб-ть	Ул. - соб-ть
Условия финансирования	Ед.платеж	Ед.платеж	Ед.платеж	Ед.платеж
Условия продажи	рын.сделка купли-продажи	предло-жение	предло-жение	предло-жение
Время продажи	18.10.2019	окт.19	окт.19	окт.19
Местоположение	МО, г. Одинцово, ул. Молодежная, 18	Московская область, Одинцово, мкр. 2-й, ул. Маршала Жукова, 9	Московская область, Одинцово, мкр. 2-й, Садовая ул., 26	Московская область, Одинцовский городской округ, Акулово село, ул. Центральная, 13
Физические характеристики:
-общ.площадь, м2	940,00	800,00	1 500,00	400,00
-площадь ЗУ	1 920,00	15 000,00	1 200,00	2 000,00
– тип постройки	Здание общей площадью 1500 кв.м., расположенное по адресу: МО, г. Химки, ул. Лавочкина, 15	зд 2-эт	зд 12-эт	Зд 3-эт
- состояние помещения	хор	хор	хор	хор
Эк. характеристики	Без особен.	Без особен.	Без особен.	Без особен.
Движимое имущество		Нет	Нет	Нет
Цена, руб./м2		67 500,00	93 334,00	95 000,00
Источник информации		https://odintsovo.cian.ru/sale/commercial/211824662/	https://odintsovo.cian.ru/sale/commercial/163694452/	https://odintsovo.cian.ru/sale/commercial/214580094/

Таблица 17

Таблица внесения поправок и расчет рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж

Характеристики	Оцениваемый объект	Аналоги
		1	2	3
Цена, руб./м2		67 500,00	93 334,00	95 000,00
Права на объект	ЗУ- собственность	ЗУ –собственность	ЗУ –долг.ар.	ЗУ –собственность
	ул. - собственность	Ул. - соб-ть	Ул. - соб-ть	Ул. - соб-ть
Корректировка, %		0,00%	15,00%	0,00%
Условия финансирования	Ед.платеж	Ед.платеж	Ед.платеж	Ед.платеж
Корректировка, %		0,00%	0,00%	0,00%
Условия продажи	рын.сделка купли-продажи	предло-жение	предло-жение	предло-жение
Корректировка, %		-12%	-12%	-12%
Время продажи	18.10.2019	окт.19	окт.19	окт.19
Корректировка, %		0,00%	0,00%	0,00%
Местоположение	МО, г. Одинцово, ул. Молодежная, 18	Московская область, Одинцово, мкр. 2-й, ул. Маршала Жукова, 9	Московская область, Одинцово, мкр. 2-й, Садовая ул., 26	Московская область, Одинцовский городской округ, Акулово село, ул. Центральная, 13
Корректировка, %		0,00%	0,00%	0,00%
Физические характеристики:
-общ.площадь, м2	940,00	800,00	1 500,00	400,00
Корректировка, %		0,00%	0,00%	0,00%
– тип постройки	Здание общей площадью 1500 кв.м., расположенное по адресу: МО, г. Химки, ул. Лавочкина, 15	зд 2-эт	зд 12-эт	Зд 3-эт
Корректировка, %		0,00%	0,00%	0,00%
- состояние помещения	хор	хор	хор	хор
Корректировка, %		0,00%	0,00%	0,00%
Экономические характеристики	Без особен.	Без особен.	Без особен.	Без особен.
Корректировка, %		0,00%	0,00%	0,00%
Всего различий		1	2	1
Итоговая поправка		-12%	3%	-12%
Скорректированная цена, руб./м2		59400,00	96134,02	83600,00
Рыночная стоимость единого объекта недвижимости, руб./м2	79711,34
Рыночная стоимость земельного участка, руб./м2	15486,99
Рын.ст-ть оцениваемого объекта, руб./кв.м.	64 224
Рын.ст-ть оцениваемого объекта, руб. (округленно)	60 370 889

Рыночная стоимость оцениваемого имущества, принадлежащего ООО «Заказчик», полученная с помощью сравнительного подхода по состоянию на 19.05.2019 года, составляет:

60 370 889 руб.

14. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данный объект. Другими словами, инвестор приобретает приносящий доход объект на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду и не взысканных арендных платежей) на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемому имущественному комплексу. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.

3. Расчёт издержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по его содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

4. Пересчёт чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Учитывая, что объект оценки не требует проведения капитальных ремонтных работ (они уже проведены на дату оценки), а также принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости города Москва, можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпами потоки доходов от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации.

Этапы метода прямой капитализации:

1. Сбор рыночной информации о доходности объектов.
2. Расчет потенциального валового дохода (ПВД).
3. Расчет действительного валового дохода (ДВД).
4. Расчет операционных расходов (ОР).
5. Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) как разности действительного валового дохода и операционных расходов.
6. Расчет ставки капитализации.
7. Капитализация ЧОД в текущую стоимость.

Рыночная стоимость объекта оценки определяется по формуле:

, где (8)

- стоимость оцениваемого объекта;

- чистый операционный доход (ЧОД);

- коэффициент капитализации;

Расчет потенциального и действительного валового дохода

Потенциальный валовой доход (ПВД) – потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов.

ПВД определяется по следующей формуле для объекта недвижимости:

, где (9)

– площадь, сдаваемая в аренду, м²;

– рыночная арендная ставка за 1 м² в год.

Действительный валовой доход (ДВД) – это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:

, где (10)

- коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду);

- коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту.

На основании анализа рынка аренды помещений была выявлена средняя арендная ставка 1 кв.м. общей площади для аналогичных помещений (для расчетов использовалась информация, размещенная в газете «Из рук в руки», а также у агентств недвижимости города).

Среднерыночная арендная ставка 1 кв.м. помещений определялась методом сравнения продаж.

В распоряжении оценщика на дату оценки имеется в наличии достоверная информация о предложениях по аренде объектов-аналогов. В таком развитом сегменте рынка как аренда помещений, данные по публичным предложениям сдачи в аренду помещений, являются достаточно достоверными (часто более достоверными, чем данные из зарегистрированных договоров) и пригодными для расчетов.

Чистый операционный доход (сокращенно или ЧОД) – годовой действительный валовой доход за минусом годовых операционных расходов (ОР).

ЧОД = ДВД – ОР, где (11)

Операционные расходы – это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.

Операционные расходы принято делить на:

• условно-постоянные;

• условно-переменные, или эксплуатационные;

• расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают:

- Налог на имущество

- Страховые взносы

- Платежи за земельный участок

- Некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы:

- Коммунальные;

- На текущие ремонтные работы;

- Заработная плата обслуживающего персонала;

- Налоги на заработную плату;

- На рекламу и заключение договоров;

- На управление;

- Прочие расходы.

Затраты на замещение – расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания.

Включение данной группы расходов в эксплуатационные расходы, связанные с нормальной эксплуатацией здания, обусловлено тем предположением, что владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости.

Данные по расходам были частично предоставлены Собственником, частично рассчитаны Оценщиком.

Таблица 18

Определение рыночной ставки арендной платы

п/п	Адрес	Площадь	Стоимость, руб./мес.	Стоимость 1 кв.м./год, руб.	НДС, 20%	Эксплуатационные расходы	Источник
1	Московская область, Одинцово, ул. Маршала Бирюзова, 15	25,00	22 500,00	10800	Включен	Включены	https://odintsovo.cian.ru/rent/commercial/190148498/
2	Московская область, Одинцово, мкр. Центральный, ул. Маршала Неделина, 2	59,90	65 890,00	13200	Включен	Включены	https://odintsovo.cian.ru/rent/commercial/5414644/
3	Московская область, Одинцово, мкр. Центральный, Молодежная ул., 48	45,00	54 000,00	14400	Включен	Включены	https://odintsovo.cian.ru/rent/commercial/219903368/
4	Московская область, Одинцово, мкр. 4-й, Можайское ш., 71	60,00	48 000,00	9600	Включен	Включены	https://odintsovo.cian.ru/rent/commercial/218570409/
Коэффициент вариации			18,26%
Среднее значение, руб.			12 000,00

Таблица 19

Расчет чистого операционного дохода

	Показатели	Определение величины показателя	Источник данных	Дополнительно
1	Площадь помещений, сдаваемая в аренду (S), кв. м	940,00		по данным объекта
2	Рыночная арендная плата (Сар), включая НДС, руб./кв.м. в год	12 000,00	анализ рынка	по данным рынка
3	Потенциальный валовой доход, руб. в год	11 280 000	расчет Оценщика
4	Коэффициент потерь от недозагрузки (Кндз ), % от ПВД	2,50%	анализ рынка	по данным рынка
5	Коэффициент потерь от недосбора арендных платежей (Кн ар ), % от ПВД	1,00%	анализ рынка	по данным рынка
6	Действительный валовой доход, руб. в год	10 885 200	расчет Оценщика
7	Налог на имущество	361 026
8	Земельный налог	68 407
9	Условно-постоянные расходы, руб. в год	429 433
10	Затраты на управление объектом	326 556
11	Прочие расходы т(ехобслуживание оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта)	217 704
12	Расходы на текущий ремонт	235 000
13	Условно-переменные расходы, руб. в год	779 260
14	Резерв на замещение, руб. в год	451 832	расчет Оценщика	по данным объекта
15	Операционные расходы, руб. в год	1 660 524	расчет Оценщика
16	Чистый операционный доход, руб. в год	9 224 676	расчет Оценщика

Таблица 19

Определение ставки капитализации на основе данных рынка

Источник	Среднее значение	Ссылка на источник информации
I ПОЛУГОДИЕ 2019 ГОДА. РЫНОК ИНВЕСТИЦИЙ. Россия. Аналитический обзор рынка инвестиций от Кnightfrank	9,5%-10%	https://content.knightfrank.com/research/599/documents/ru/rynok-investitsiy-moskva-i-polugodie-2019-6618.pdf
I квартал 2019 Москва Аналитический отчет по рынку офисной недвижимости от S.A. Ricci	10%-12% (11%)	http://www.ricci.ru/sites/default/files/analytics-files/s.a.ricci_office_market_report_1q_2019.pdf
ИНВЕСТИЦИИ РОССИЯ 1 ПОЛУГОДИЕ 2019 Г. Аналитический отчет по рынку инвестиций от Colliers International	9-10% (9,5%)	file:///C:/Users/GBA_2/Downloads/Investment%20Russia%20Market%20Report%20Q2%202019%20RUS.pdf
Среднее значение	10,67%	–

Таблица 20

Расчет рыночной стоимости методом капитализации

Показатели	Величина показателей
Чистый операционный доход, рублей с год	9 224 676
Ставка капитализации, %	10,67%
Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная в рамках метода капитализации, рублей	86 481 334

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого имущества, принадлежащего ООО «ЗАКАЗЧИК», полученная с помощью доходного подхода по состоянию на 18.10.2019 г. составляет:

86 481 334 руб.

15. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки

Обобщение результатов

Применяя три подхода при оценке рыночной стоимости объекта, были получены следующие результаты:

Таблица 21

Результаты расчета рыночной стоимости

Подход	Результаты расчетов (с учетом НДС), руб.
Затратный	45 183 154
Сравнительный	60 370 889
Доходный	86 481 334

Для обобщения результатов применялся метод анализа иерархии.

Метод анализа иерархии является математической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих суть проблемы.

Метод анализа иерархии состоит в декомпозиции проблемы на более простые составляющие части и дальнейшем представлении суждений по парным сравнениям. В результате определяются численные значения интенсивности взаимодействия элементов в иерархии.

Структурирование проблемы согласования результатов и представление ее в виде иерархии.

Иерархия строится с вершины, через промежуточные уровни, к набору альтернатив.

ЦЕЛЬ

Критерий А

Критерий Б

Критерий В

Критерий Г

Альтернатива 1

Альтернатива …

Альтернатива k

Схема иерархии.

где: - верхний уровень - цель (определение рыночной стоимости акций);

- промежуточный уровень - критерии согласования.

- нижний уровень - набор альтернатив (результаты, полученные затратным - З, доходным – Д, сравнительным - С подходами).

Оценщиком принимались четыре наиболее значимых критерия А, Б, В, Г.

С помощью критериев: А, Б, В, Г, определялись весовые значения каждого из подходов, используемых при оценке:

А) возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора, покупателя и продавца;

Б) тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;

В) способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;

Г) способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).

Построение матрицы сравнения критериев по отношению к их воздействию на общую для них цель и расчет значений приоритетов (весов) критериев

В методе анализа иерархий элементы сравниваются попарно по отношению к их воздействию на рассматриваемую характеристику.

На данном этапе попарно сравниваем критерии по отношению к их воздействию на общую для них цель (таблица 22). Система парных сравнений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы.

Элементом этой матрицы α(i,j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где балльные оценки имеют следующий смысл:

1 - равная важность;

3 - умеренное превосходство одного над другим;

5 - существенное превосходство;

7 - значительное превосходство;

9 - очень сильное превосходство;

2, 4, 6, 8 - промежуточные значения.

Если при сравнении одного фактора i с другим j получено α(i,j) = β, то при сравнении второго фактора j с первым - i получаем α(j,i) = 1/β.

Таблица 22

Матрица сравнения критериев по отношению к их воздействию на общую для них цель и расчет весов критериев

	А	Б	В	Г	Wj	Wj ’
1	2	3	4	5	6	7
А	1	1	1	3	1,31607401	0,30610606
Б	1	1	2	3	1,56508458	0,36402351
В	1	0,5	1	1	0,84089642	0,19558436
Г	0,33333333	0,33333333	1	1	0,57735027	0,13428608
сумма					4,29940528	1

В данной таблице наибольший вес присвоен критерию Г, поскольку он отражает способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность). Следующим по важности является критерий В, поскольку стоимость имущества, прежде всего, должна быть отражена в качестве и обширности данных предоставленных с учетом внешней среды и специфических особенностей объекта оценки.

Следующими по важности являются критерии Б и А, поскольку стоимость имущества, в том числе, должна быть отражена в возможности отразить действительные намерения потенциального инвестора и конъюнктурные колебания, т.е. колебания наиболее вероятной цены, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Построение матриц сравнения альтернатив по отношению к каждому из критериев и расчет весов альтернатив

На данном этапе попарно сравниваем альтернативы (результаты, полученные затратным – З, сравнительным - С и доходным - Д подходами) по каждому из критериев (таблица 23 - таблица 26). Система парных сравнений приводит к результату, который также представлен в виде обратно симметричной матрицы.

Таблица 23

Критерий А1 – возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора, покупателя и продавца

	Затрат-ный	Доход-ный	Сравни-тельный	Расчет
				веса подходов по критерию А
Затратный	1	0,5	0,33333333	0,55032121	0,15705579
Доходный	2	1	0,33333333	0,87358046	0,24931053
Сравнитель-ный	3	3	1	2,08008382	0,59363369
сумма				3,5039855	1

Таблица 24

Критерий А2 – тип, качество, обширность данных на основе которых проводится анализ.

	Затрат-ный	Доход-ный	Сравни-тельный	Расчет
				веса подходов по критерию В
Затратный	1	0,5	0,33333333	0,55032121	0,15705579
Доходный	2	1	0,33333333	0,87358046	0,24931053
Сравнитель-ный	3	3	1	2,08008382	0,59363369
сумма				3,5039855	1

Таблица 25

Критерий А3 – способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания

	Затрат-ный	Доход-ный	Сравни-тельный	Расчет
				веса подходов по критерию В
Затратный	1	0,5	0,33333333	0,55032121	0,15705579
Доходный	2	1	0,33333333	0,87358046	0,24931053
Сравнитель-ный	3	3	1	2,08008382	0,59363369
сумма				3,5039855	1

Таблица 26

Критерий А4 – способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).

	Затрат-ный	Доход-ный	Сравни-тельный	Расчет
				веса подходов по критерию Г
Затратный	1	0,5	0,5	0,62996052	0,18970934
Доходный	2	1	0,33333333	0,87358046	0,26307422
Сравнитель-ный	2	3	1	1,81712059	0,54721643
сумма				3,32066158	1

Определение итоговых весов по каждой альтернативе (подходам)

Итоговое согласование результатов представлено ниже в таблице. Итоговый результат равен сумме произведений весов альтернатив на соответствующие величины альтернатив.

Таблица 27

Расчет итоговых весов по каждой альтернативе

	А	Б	В	Г	Вес
Вес критерия	0,30610606	0,36402351	0,19558436	0,13428608	подхода
Затратный	0,15705579	0,15705579	0,15705579	0,18970934	0,161
Доходный	0,24931053	0,24931053	0,24931053	0,26307422	0,251
Сравни-тельный	0,59363369	0,59363369	0,59363369	0,54721643	0,587

Рыночная стоимость оцениваемого имущества определяется как взвешенная, полученная каждым из подходов стоимость, результаты согласования приведены в таблице ниже.

Таблица 28

Рыночная стоимость оцениваемого имущества

	Затратный	Доходный	Сравнительный
Коэффициент весомости каждого из подходов, отн.ед.	0,161	0,251	0,587
Рыночная стоимость объекта оценки в рамках подхода, руб.	45 183 154	86 481 334	60 370 889
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, руб.	64 419 015

В итоге проведенных исследований, расчетов и заключений, рыночная стоимость оцениваемого имущества, принадлежащего ООО «ЗАКАЗЧИК» по состоянию на 18.10.2019 года, составляет с учетом НДС:

64 419 015 руб.

Список литературы

1. Градостроительный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ принят ГД ФС РФ 22.12.2004.
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 №51-ФЗ принят ГД ФС РФ 21.10.1994 (в ред. от 14.07.2008). Часть 1. Ст.130, 131, 132.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ принят ГД ФС РФ 22.12.2004.
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ принят ГД ФС РФ 28.09.2001.
5. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 05.08.2000 №117-ФЗ принят ГД ФС РФ 19.07.2000 гл.30 ст.375.
6. Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принят ГД ФС РФ 17.06.1997.
7. Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998.
8. Федеральный закон от 25.12.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» принят ГД ФС РФ 15.07.1998.
9. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219. «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 22.11.2006).
10. Распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».
11. Распоряжение Минимущества России от 10.04.2003 № 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков».
12. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297;
13. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298;
14. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299;
15. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611.
16. Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990.
17. Стандарты организации СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007 и 1.2-2007.
18. Межрегиональный аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», КО -ИНВЕСТ № 54, №56, №60.
19. «Общественные здания». Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». – М.:ООО «КО-ИНВЕСТ», 2005.-384с.
20. Оценка недвижимости: учебное пособие. / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – М.: «Финансы и статистика», 2007.
21. Мирзоян Н.В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. – М.: МАМИ, 2006.
22. Каминский А.В. Анализ практики оценки недвижимости / А.В.Каминский, Ю.И.Страхов, М.Е.Трейгер. – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.
23. Грибовский С.В. «Оценка доходной недвижимости»: Учебное пособие. - СПб.: Питер, 2001.
24. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. – М.: Дело, 2005.
25. Вопросы оценки. Профессиональный научно-практический журнал. http://www.valuer.ru
26. Статьи на информационных порталах http://www.appraiser.ru, http://www. labrate.ru.