Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

Недействительность сделок (Общие положения о недействительных сделках (виды))

Содержание:

Введение

Актуальность темы

Интересы РФ как самостоятельного независимого демократического государства требуют обеспечения развития рыночных отношений на четко определенной законодательной базе, что позволит утвердиться нашем государстве как высоко-цивилизованной обществу и интегрироваться в европейской и мировой пространство. Однако в современных условиях отечественное законодательство не соответствует существующим экономическим реалиям.

В последние годы произошли социальные изменения в обществе, изменились политические, морально-этические ориентиры человека и, наконец, сама его психология. Поэтому нынешнее состояние общества, все его проблемы, а также перспективы развития требуют скорейших изменений в экономических и правовых отношениях, что позволит создать основу нового законодательства, в условиях рыночной экономики закрепит правовой механизм регулирования государственных, общественных и частных интересов.

Актуальность темы. Самой универсальной и целесообразной формой осуществления товарно-денежных и других имущественных отношений в условиях рыночной экономики выступает соглашение (сделка), что является сложной и многоплановой гражданско-правовой категорией, которая отражает различные аспекты социального бытия - экономический, юридический, социальный, политический и психологический.

С юридической точки зрения, соглашение является правовой категорией, что приводит к возникновению, изменения и прекращения прав и обязанностей субъектов гражданско-правовых отношений. Это обусловлено динамикой реальных потребностей, объективных процессов общественного воспроизводства. Социальный аспект отношений, возникают, изменяются или прекращаются при заключении сделок, отражает развитие взаимодействия между ее субъектами. От законности заключения сделок зависит состояние экономико-правовой защищенности граждан, а также политическая стабильность общественных отношений.

Степень разработанности. Основой для дальнейшего исследования проблем о признании сделок недействительными и наступления правовых последствий недействительности являются труды ученых-юристов М.И. Брагинський, С.Н. Братусь, С.И. Вольнянский, Д.М. Генкин и другие.

Объектом исследования выступают общественные отношения, связанные с распространенным основанием возникновения, изменения и прекращения, гражданских прав и обязанностей – соглашением (сделкой) недействительного типа.

Предметом исследования является система гражданско-правовых актов действующего национального законодательства, законодательства некоторых стран СНГ (России, Республики Беларусь) и Европы (Чехии, Польши, Германии), регламентирующие порядок заключения соглашения и основания признания его недействительным.

Цель и задачи исследования. Целью исследования является комплексный научный анализ понятия недействительной сделки как одного из основных институтов гражданского права. Исследование теоретических и практических проблем, связанных с признанием сделки недействительной, изучение действующего законодательства и законодательства некоторых стран СНГ и Европы, обобщения судебной практики и разработка научно обоснованных предложений по совершенствованию законодательства по вопросам признания сделок недействительными.

Для достижения цели диссертационного исследования были поставлены следующие основные задачи:

- Рассмотреть ретроспективу становления и развития института сделки;

- Определить понятие, признаки и условия недействительности сделки;

- Установить критерии разграничения действительных и недействительных сделок;

- Провести анализ условий недействительности и обосновать необходимость их нормативного закрепления.

Гипотеза. В современном мире ежедневно, ежечасно, между физическими лицами, между юридическими лицами, между юридическими и физическими лицами совершаются сделки. В основе сделки всегда лежит волеизъявление (решимость, желание) лица, лиц. В этом смысле сделка - волевое действие, направленное на достижение правового результата, а цель сделки - достижение определенного экономического или практического результата

Методы исследования. В процессе исследования были применены следующие методы: сравнительно-правовой, историко-правовой, формально-логический, системно-структурный, догматический, диалектический и статистический метод.

Значение полученных данных состоит в том, что достигнуто понимание правовой природы недействительной сделки, пути достижения данного состояния (положения).

Авторская (аналитическая) основа работы:

- Л.В. Андреева, А.А. Артемов, С.А. Зинченко, Н.А. Кашеварова, А.А. Киселев, Э.М. Маликова, И.В. Матвеев и т.д.

Структура работы полностью соответствует требованиям заявленной выше цели работы.

Глава 1. Недействительная сделка

Признание сделки недействительной осуществляется только по решению суда и, как правило, инициируется в следующих случаях:

корпоративные споры: когда акционеры не сошлись во мнениях по конкретной сделке или вообще климат в компании не дружественный и обжалование какой-либо сделки — еще одно боевое действие в корпоративном конфликте акционеров и учредителей

компания-должник, получившая иск о неисполнении обязательств по договору, в рамках судебной защиты подает встречный иск о признании сделки недействительной. Что оспаривание сделки даст компании, не желающей возвращать долг? Во-первых, выигрыш во времени: будет признана сделка недействительной или нет, но судиться (считай: не отдавать долг) можно еще полгода. Во-вторых, в случае признания недействительными сделок, должника невозможно будет обязать выплачивать ни долг, ни пени, ни компенсации. Так как согласно ГК РФ, «каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке». А у другой стороны полученного уже, скорее всего, не окажется, да и денег компенсировать стоимость полученного нет!

1.1 Общие положения о недействительных сделках (виды)

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации сделкой признаются действия. Направленные на установление, изменения или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Недействительная сделка – сделка, не соответствующая требованиям законодательных актов или совершенная с нарушением формы.

М.В. Власова утверждает, что следует отличать недействительность сделки от незаключенности договора – неуказания существенных условий, к примеру, несогласованность условий о предмете договора влечет его незаключенность, а не его недействительность. Незаключенным считается и договор, подписанный неуполномоченным лицом.

Недействительные сделки делятся на:

1) Ничтожные.

2) Оспоримые.

Требования о признании сделки ничтожной с применением последствий ее недействительности могут быть заявлены любым заинтересованным лицом. Установить факт ничтожности сделки суд может и по собственной инициативе.

Ничтожные сделки бывают двух видов:

1) Притворная.

2) Мнимая.

Притворная сделка заключается с целью прикрыть другую сделку.

Трудность в признании сделки притворной заключается в отсутствии какой-либо доказательственной базы.

Представляется, притворная сделка, в большинстве случаев, заключаются по соглашению сторон по предварительной договоренности.

К примеру, заключение договора на оказания каких-либо услуг. Выяснить, выполнялись ли в действительности услуги, либо отражены они лишь на «бумаге», не представляется возможным.

Более того, субъекты хозяйствования могут иметь «родственные» связи. К примеру, существовать в одной группе компаний. В этом случае обе стороны работают «в одну кассу», и не только не будут являться инициаторами заявления каких либо требований в суд, но и буду содействовать всяческому сокрытию нарушений законодательства.

И в том и в другом случае подписанный сторонами Акт будет являться законным подтверждением выполнения услуг [8, с. 306].

Важно помнить, что недействительность основной сделки влечет недействительность сделок, заключенных на ее основе. И.Л. Корнеева приводит пример, договор субаренды признается недействительным в связи с признанием таковым договора аренды, на основании которого он был заключен.

Детальнее рассмотрим недействительность сделок и их правовые последствия.

Начать следует снесоблюдения формы сделки.

Если в законодательных актах прямо указано, что несоблюдение простой письменной формы влечет ее недействительность, то такая сделка не влечет никаких правовых последствий.

При этом стороны обязаны вернуть все исполненное по сделке (либо возместить стоимость исполненного).

Общие последствия недействительности применяются к сделке. Несоответствующей требованиям законодательства. Такая сделка признается ничтожной, если законодательным актом не установлено, что такая сделка оспорима.

В таких случаях применяется двусторонняя реституция. Сделку, несоответствующую требованиям законодательства следует отличать от запрещенной законодательством сделки.

Основное различие – недопущение двойной реституции. При наличии умысла у сторон все исполненное по такой сделке взыскивается в доход государства.

Ничтожной признается мнимая сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать юридические последствия. В этом случае стороны возвращают все исполненное по такой сделке.

Ничтожной считается и сделка, прикрывающая другую сделку, именуемая притворной.

Важно помнить, что к такой сделке применяются последствия прикрываемой сделки.

Оспоримыми сделками признаются сделки, совершенные юридическими лицами в противоречии с целью их деятельности и сделки, совершенные без специального разрешения (лицензии), если данный вид деятельности подлежит лицензированию. Такие сделки могут быть признаны судом недействительными с применением двойной реституции. Оспоримыми являются сделки, совершенные: неуполномоченным лицом; совершенные под влиянием заблуждения. Однако следует помнить, что заблуждаться сторона может относительно природы сделки, тождества или таких качеств предмета, которые значительно снижают возможность его использования по назначению.

Оспоримая следка, совершенная под влиянием обмана, угроз, насилия, при признании ее судом недействительной влечет двойную реституции.

Оспоримыми являются и сделки, совершенные афилированными лицами либо в крупном размере с нарушением с нарушением требований Закона «О хозяйственных обществах» [12, с. 322].

1.2 Условия и основания признания сделки недействительной

А.А. Артемов указывает, что в соответствии с гл. 9 ст. 166 ГК РФ признания сделки недействительной является одним из способов защиты гражданских прав и интересов. Основания, условия, правовые последствия недействительности сделок определяются нормами гл. 9 ГК "Сделки" (статьи 166-181).

Учитывая сложность вопросов недействительности сделок (сделок по ГК РСФСР) Пленум Верховного Суда РСФСР 28 апреля 1978 принял постановление "О судебной практике по делам о признании сделок недействительными", которая действовала до принятия нового постановления "О судебной практике рассмотрения гражданских дел о признании сделок недействительными".

Общие требования относительно недействительности сделки сформулированы в ст. 166 ГК, в которой записано следующее.

1. Основанием недействительности сделки является несоблюдение в момент совершения сделки стороной (сторонами) требований, установленных частями ст. 166 ГК РФ.

2. Недействительной является сделка, если ее недействительность установлена законом (ничтожная сделка). В этом случае признание такой сделки недействительной судом не требуется.

В случаях, установленных настоящим Кодексом, ничтожная сделка может быть признана судом действительной.

3. Если недействительность сделки прямо не установлена законом, но одна из сторон или другое заинтересованное лицо отрицает ее действительность на основаниях, установленных законом, такая сделка может быть признана судом недействительной (оспариваемая сделка).

В этой статье определяются общие правовые основы признания сделки недействительной. Обычно для этого должна существовать соответствующая правовая основа. Такой основанием ГК признает факт несоблюдения одной стороной или всеми сторонами требований, установленных частями ст. 166 ГК, то есть требований волеизъявление участника сделки относительно наступления реальных правовых последствий сделки, о недопустимости нарушения сделкой, совершаемых родителями, интересов малолетних детей. То есть нарушение требований закона, допущенных стороной (сторонами) после заключения сделки, не могут вызывать его недействительность, а приводят к другим правовым последствиям, предусмотренным законом.

Недействительность сделки может наступать только за определенные нарушения закона. По степени недействительности сделки делятся на абсолютно недействительные с момента их совершения (ничтожные) и относительно недействительные (оспоримые), которые могут быть признаны недействительными, но при определенных условиях.

Ничтожным (абсолютно недействительным) то сделка, недействительность которого прямо предусмотрена законом. Согласно ч. 3,4 ст. 166 ГК РФ признание такой сделки недействительной судом не требуется.

Приведенную норму не следует понимать как такую , что запрещает суду рассматривать иски о ничтожности сделки.

В соответствии с п. 5 постановления Пленума от 6 ноября 2009 требование об установлении ничтожности сделки подлежит рассмотрению в случае наличия соответствующего спора, и она может быть заявлена отдельно, без применения последствий недействительности ничтожной сделки, в этом случае в судебном решении суд указывает о ничтожности сделки или отказе в этом. Иными словами, суд не признает ничтожная сделка недействительным, а лишь констатирует факт его ничтожности (недействительности). Стороны такой сделки не обязаны выполнять его условия, причем даже тогда, когда суд не признает его недействительным. Однако это не означает, что потребности в необходимости признания ничтожным сделки может не возникнуть. Такая потребность может возникнуть, если стороны выполнили определенные условия ничтожной сделки, если он нотариально удостоверен, если он нарушает права третьих лиц, если он зарегистрирован в государственных органах и т.п..

В таких случаях решением суда могут быть определены соответствующие правовые последствия недействительности сделки, государственные органы обязаны отменить регистрацию т.д.

Ничтожными, в частности, являются сделки:

а) совершенные с несоблюдением обязательной письменной формы, если недействительность прямо предусмотрена законом, например сделки по обеспечению выполнения обязательств;

б) совершенные с несоблюдением обязательного требования закона о нотариальном удостоверении;

в) совершенные малолетним лицом за пределами его гражданской дееспособности без надлежащего одобрения;

г) совершенные недееспособным физическим лицом;

г) совершенные без разрешения органа опеки и попечительства;

д) нарушают публичный порядок.

Одновременно ГК предусматривает возможность признания некоторых ничтожных сделок действительными (ст. 180 ГК РФ) по основаниям, определенным в ГК [6, с. 22].

По данным С.А. Зинченко оспариваемыми являются сделки, которые ГК не признает в императивной форме недействительными, а лишь допускает возможность признания их недействительными в судебном порядке по требованию одной из сторон или другого заинтересованного лица. К ним относятся преимущественно сделки с дефектами воли и волеизъявления его субъектов. Это сделки, совершенные:

а) несовершеннолетним лицом за пределами его гражданской правоспособности без согласия родителей, опекуна (ст. 172);

б) физическим лицом, ограниченным в дееспособности, без согласия попечителя;

в) под влиянием ошибок;

г) под влиянием тяжелого обстоятельства (ст. 179).

Одновременно в ГК предусматриваются следующие недействительные сделки, которые не могут быть непосредственно отнесены ни к ничтожным, ни к оспариваемых. Таковы сделки, совершенные под влиянием обмана (ст. 179), в результате злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также фиктивные сделки. Эти сделки близки к оспариваемых, но, в отличие от оспариваемых, которые суд может признать недействительными, суд определяет их недействительными при условии подтверждения допущенных нарушений требований закона.

Важно также отметить, что поскольку норма ст. 166 ГК предусматривает право одной из сторон или другого заинтересованного лица, отрицает действительность сделки, требовать его недействительности судом, круг истцов не может ограничиваться только сторонами. Такой подход согласуется с действующим законодательством РФ, согласно которому каждый человек имеет право в порядке, установленном настоящим Кодексом, обратиться в суд за защитой своих нарушенных, непризнанных или оспариваемых прав, свобод или интересов. В связи с этим сомнительна норма ст. 162 ГК РФ, которая предусматривает возможность признания недействительным хозяйственного обязательства только по требованию одной из сторон, или соответствующего органа государственной власти. Такая норма не согласуется даже с ГПК РФ, не содержит подобных ограничений.

Основания недействительности сделок предусматривают также другие кодексы и законы РФ, в частности ГК, СК, ЗК, законы РФ "Об аренде земли", "О внешнеэкономической деятельности", "О восстановлении платежеспособности должника или признании его банкротом". Необходимо также учитывать, что законодательством иногда могут устанавливаться другие правовые последствия нарушений сторонами сделки требований закона".

Так, согласно ст. 252 ГК РФ в случае продажи доли в праве общей долевой собственности с нарушением преимущественного права покупки совладелец может предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Одновременно истец обязан внести на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору должен уплатить покупатель. К таким требованиям применяется исковая давность в один год. Правовая позиция по этому вопросу изложена в п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ " О судебной практике по делам о признании сделок недействительными" от 28 апреля 1978 № 3, где указано, что само по себе несоблюдение требований закона о преимущественном праве покупки доли в праве общей долевой собственности при продаже участником общей долевой собственности доли постороннему лицу не является основанием для признания сделки недействительной. В данном случае совладелец вправе в пределах установленного законом срока требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя по заключенному договору.

Приведенная правовая позиция в постановлении Пленума от 28 апреля 1978 сохраняет свою актуальность, ведь формулировалась она по применению ст. 114 ГК РСФСР, которая устанавливала такие же специальные правовые последствия нарушения преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности, как и ст. 252 ГК РФ. Более того, она нашла свое закрепление также в постановлении Пленума от 24 октября 2008 г. "О практике рассмотрения судами корпоративных споров" (п. 32), а также в постановлении Пленума от 6 ноября 2009

Признание сделки недействительной необходимо четко отграничивать от расторжения договора и признания его незаключенным. Так, основанием для признания сделки (соглашения) недействительным служит несоответствие требованиям закона, а основанием расторжения сделки - договора - ненадлежащее исполнение или неисполнение его условий или условий, установленных для такого договора законом. В последнем случае договор на момент его заключения не содержит нарушений закона. Такие принципы разграничения недействительности и расторжения договора являются общепризнанными в цивилистической науке и не подвергались сомнениям. По этому поводу в своем постановлении Пленума от 28 апреля 1978 "О судебной практике по делам о признании сделок недействительными" суд отметил, что неисполнение или ненадлежащее исполнение сделки не может быть основанием для признания ее недействительной и в таком случае сторона может требовать его расторжения или применение последствий, предусмотренных договором и законом. Такая позиция суда, безусловно, является правильной и должна быть поддержана и с принятием нового ГК, несмотря на отсутствие в новом постановлении такого разъяснения.

Однако эта абсолютная истина в последнее время было утверждено российскими законодателями. Так, "О приватизации государственного имущества" (ст. 27) от 19 февраля 1997 была введена норма о том, что по требованию одной из сторон договор купли-продажи может быть расторгнут или признан недействительным по решению суда. Такая норма юридическим казусом, который требует немедленного исправления [9, с. 135].

Между тем, президиум в своих разъяснениях "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с признанием сделок недействительными" от 12 марта 1999 г. фактически одобрила такую ложную законодательную позицию. Суд отметил, что, по общему правилу, невыполнение или ненадлежащее выполнение соглашения не влечет за собой правовых последствий в виде признания сделки недействительной, но законом могут предусматриваться случаи, когда нарушение законодательства, допущенные при выполнении договора, является основанием для признания его недействительным.

Подобная парадоксальная ситуация впервые возникла в РФ, поскольку в ст. 30 Закона РФ "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ" также было установлено, что сделки приватизации признаются недействительными, в частности в случаях, когда покупатель отказался от платежей за приобретенный объект приватизации и нарушение условий приобретения, на которых было приобретено объект приватизации. Известные российские юристы отметили, что эти обстоятельства являются основанием для расторжения, но не для признания недействительными договоров. При этом они утверждают, что при расторжении договора стороны не вправе, по общему правилу, требовать возвращения того, что уже было истребовано.

Чтобы компенсировать эту неточность, Пленум разъяснили, что признание сделки приватизации недействительной влекло бы за собой двустороннюю реституцию, а потому при расторжении договора купли -продажи объекта приватизации стороны вправе требовать возврата исполненного.

Незаключенным должно признаваться сделка, при совершении которого стороны в надлежащей форме не достигли согласия относительно необходимых для него существенных условий (ст. 450 ГК). Если в данном случае между ними не возникло желаемого договорного правоотношения и соответствующего правового результата. Между тем, участники несостоявшегося договора могут передать друг другу определенное имущество. Сохранение за ними этого имущества при таких обстоятельствах лишено надлежащего правового основания. Поэтому в случае признания договора незаключенным суд может применить правовые последствия, установленные для правоотношений, возникающих вследствие приобретения, сохранение имущества без достаточного основания. Однако и в решении этого вопроса в законодательстве иногда прослеживается непоследовательность. Так, в соответствии со ст. 14 "Об аренде земли" отсутствие в договоре аренды земли одного из существенных условий может быть основанием для признания договора недействительным. Сейчас есть все основания считать, что решая споры по договорам с неопределенными существенными условиями необходимо руководствоваться нормами ст. 450 ГК.

Однако в последнее время Высший хозяйственный суд РФ и некоторые представители хозяйственно -правовой науки заняли позицию, которая отрицает возможность обращения с исковыми требованиями о признании договора незаключенным ввиду того, что такой способ защиты не предусмотрен. С этим трудно согласиться, ведь требование о признании договора незаключенным направлена на установление факта договорных правоотношений, предусмотрено гл. 9 ГК.

В судебной практике стала оспариваться вообще возможность обращаться с исками о признании договоров (сделок) незаключенными:

- требование о признании сделки незаключенным не соответствует способам защиты гражданских прав и интересов, предусмотренных законом и в этом случае могут заявляться только требования, предусмотренные действующим ГК. Между тем, такая правовая позиция, во-первых, игнорирует предыдущую устоявшуюся судебную практику, во-вторых, не основывается на нормах ГК РФ (ст. 9) [9, с. 136].

Глава 2. Теория и практика ничтожных сделок. Правовые последствия ничтожных сделок

В.А. Белов утверждает, что сделка с недвижимостью – занятие рисковое. Гарантировать ее полную чистоту не может никто. И любая сделка рискует быть расторгнутой. Поэтому очень важно перед тем, как покупать жилье, тщательно изучить все необходимые документы, провести так называемую юридическую экспертизу. Чтобы не потерять и деньги, и квартиру, разумнее доверить столь ответственное дело профессионалам. Хотя не лишним будет и самому знать, когда вашу сделку могут признать недействительной.

Ничтожные и оспоримые:

Статья 166 ГК РФ подразделяет недействительные сделки на:

– оспоримые (недействительные в силу решения суда);

– и ничтожные (в силу закона) – недействительны сами по себе с момента их совершения.

Оспоримую сделку, как следует из названия, можно оспорить. Она может быть признана судом недействительной полностью или частично, а может быть признана и действительной. Ничтожная сделка недействительна изначально, без необходимости судебного разбирательства и независимо от признания ее таковой. То есть если сделка является ничтожной, то обращаться в суд с требованием признать ее недействительной не нужно. В суд – только для признания недействительными последствий такой сделки.

Итак, ничтожная сделка ничтожна сразу же с начала ее совершения, а оспоримая сделка является недействительной только если таковой ее признает суд.

Последствия недействительности:

Последствия признания сделки недействительной предусмотрены ст. 167 ГК РФ.

Общим последствием недействительной сделки, если иное не предусмотрено законом, является двухсторонняя реституция. То есть каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке. А в случае невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах.

По усредненным статистическим данным, ежегодно в Москве судами различных инстанций расторгается более двух тысяч сделок с недвижимостью, то есть каждая тридцатая. Причем это не означает, что именно столько сомнительных сделок совершено на рынке недвижимости. Их реальное количество значительно выше.

При этом добросовестный покупатель «грязной» квартиры останется и без жилья, и без денег: по действующим законам, если в цепи сделок, хоть одну признают недействительной, аннулируется сразу вся цепь.

Основания признания сделки недействительной предусмотрены ГК РФ. В ст. 168–183 ГК РФ перечисляются конкретные основания, по которым сделка может быть оспоримой или ничтожной.

Основания признания:

Сделки являются ничтожными в силу следующих оснований:

- несоответствие сделки закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ);

- противная основам правопорядка и нравственности цель сделки (ст. 169 ГК РФ);

- мнимость или притворность сделки (ст. 170 ГК РФ);

- недееспособность совершившего сделку гражданина (ст. 171 ГК РФ);

- н/летие (малолетство) совершившего сделку гражданина (ст. 172 ГК РФ).

Сделки могут быть признаны недействительными (оспоримые сделки) по следующим основаниям:

- несовершеннолетие (в возрасте от 14 до 18 лет) совершившего сделку гражданина (ст. 175 ГК РФ);

- ограниченная судом дееспособность совершившего сделку гражданина (ст. 176 ГК РФ);

- нахождение совершившего сделку гражданина в состоянии, в котором он не способен был понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ);

- выход за пределы правоспособности при совершении сделки юридическим лицом (ст. 173 ГК РФ);

- выход за пределы ограничения полномочий лица или органа юридического лица на совершение сделок (ст. 174 ГК РФ);

- наличие влияния заблуждения (ст. 178 ГК РФ);

- наличие влияния обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (кабальная сделка) (ст. 179 ГК РФ) [7, с. 663].

Оснований для признания сделок недействительными по мнению А.А. Артемова довольно много, но мы рассмотрим наиболее актуальные. В сфере недвижимости чаще всего к таким основаниям относятся:

I. Ничтожные сделки:

Участие в сделке недееспособного гражданина. Сделка по купле-продаже состоялась, покупатель передал деньги продавцу, право собственности зарегистрировано. Казалось бы, все обошлось. Но существуют случаи, когда появляются родственники продавца, которые заявляют, что продавец, оказывается, недееспособный человек и не ведал, что творил. И «заботливые» родственники намерены вернуть квартиру прежнему собственнику. Сделать это может любое заинтересованное лицо – дети (совершеннолетние) продавца, отец, мать, бабушка, дедушка и др.

В общем, все те, кто считает, что совершенная сделка не выгодна ни для продавца, ни для них самих.

Признать гражданина недееспособным можно только на основании решения суда. Если родственники продавца заявляют о его недееспособности, не подкрепляя свое заявление документами, то добросовестному покупателю переживать, особо не стоит. Если нет соответствующего решения суда, то считается, что человек полностью вменяем и дееспособен.

Судебное решение является основанием для назначения опекуна, который действует от имени подопечного в силу закона и совершает от его имени и в его интересах все необходимые сделки.

Как гласит статья 171 Гражданского кодекса РФ, сделка, заключенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, является ничтожной. Если вы купили квартиру у такого гражданина, то каждая из сторон сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности сделать это – возместить его стоимость в деньгах.

Также законом предусмотрено, что если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны сделки, то она обязана также возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб.

При заключении договора попросите у продавца справку из ПНД (психоневрологический диспансер) о том, что данный гражданин не состоит на соответствующем учете.

Также следует знать, что сделка, заключенная с недееспособным лицом, может быть признана судом действительной по требованию опекуна, если она совершена к выгоде недееспособного.

Если собственник квартиры лицо недееспособное, то это вовсе не означает что такую квартиру нельзя выкупить. Можно, но при определенных обстоятельствах. Так как опекун действует от имени и в интересах недееспособного лица, то договор купли-продажи должен быть заключен только с ним.

Но опять же – есть ст. 37 ГК РФ, которая устанавливает, что опекун не вправе совершать сделки по отчуждению, обмену, дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, а также любые другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества подопечного, без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Так что прежде чем поставить свою подпись на договоре, опекун обязан предоставить соответствующее разрешение органов опеки.

Если вы купили квартиру, а после этого продавца признали недееспособным, сделка может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

Мнимые и притворные. Мнимая сделка – сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Например, переоформление недвижимого имущества на подставное лицо с целью уклонения от ареста имущества. С иском в суд в этом случае может обратиться любое заинтересованное лицо – лицо, которое пытается наложить арест на имущество, судебный пристав и др.

Притворная сделка – сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку. Например, под видом купли-продажи квартиру на самом деле дарят. Также в суд может прийти любое лицо, которое считает, что данной сделкой были ущемлены его права.

Не соответствующие закону или иным нормативным актам.
Одно из самых распространенных оснований ничтожности сделки – ее несоответствие закону или иным правовым актам. В принципе любая недействительная сделка не соответствует закону.

Например, довольно распространенная ситуация – заключение договора с нарушением закона. При приватизации жилого помещения в договор в обязательном порядке должны быть включены несовершеннолетние дети. Дети не включаются в приватизационный процесс только в том случае, если на это есть разрешение органов опеки и попечительства. Если такого разрешения нет, а приватизация произведена в ущерб детям, то это ничтожная сделка. Такая приватизация будет признана недействительной.

Если приватизированная квартира уже продана, то ее продажа и все последующие сделки также становятся недействительными. Последствием такой ничтожной сделки будет двухсторонняя реституция, то есть каждая из сторон должна вернуть другой стороне все полученное по сделке.

Напомним, что договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме, в противном случае сделка считается недействительной [6, с. 24].

II. Оспоримая сделка. Сделка, заключенная гражданином, признанным ограниченно дееспособным по данным Н.А. Кашеварова:

Сделка состоялась, право собственности зарегистрировано, но впоследствии оказалось, что продавец – алкоголик или наркоман и был признан судом ограниченно дееспособным. Подать в суд иск может только попечитель.

Признать человека ограниченно дееспособным вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами может только суд. Такому гражданину назначают попечителя.

Для того чтобы ограниченно дееспособный смог продать, подарить или заложить свое имущество, ему потребуется предварительное согласие попечителя. Если попечитель не давал своего согласия на сделку, то она может быть признана судом недействительной. С требованием о признании сделки недействительной вправе обратиться в суд только попечитель.

В свою очередь попечитель также не вправе давать разрешение на совершение сделки подопечным без предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Таким образом, чтобы сделка с ограниченно дееспособным человеком была полностью законной, необходимо предварительное разрешение органа опеки и попечительства и разрешение на совершение сделки от попечителя.

Договор (сделка) подписывается гражданином, ограниченным в дееспособности. Если суд все же признал сделку недействительной, то в этом случае наступает двухсторонняя реституция.

Под влиянием заблуждения. Допустим, вы купили квартиру с евроремонтом. Казалось бы, въезжай и живи, но выясняется, что ремонт «поверхностный» – доски под линолеумом гнилые, трубы старые и ржавые, штукатурка отходит и т. д.

Такая сделка может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Примечание: «заблуждение» продавца должно иметь существенное значение. В соответствии со ст. 178 ГК РФ «существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения». Так, если покупатель купил жилье в определенном районе с намерением найти там работу, а в дальнейшем с работой не сложилось, то, конечно, такое не будет относиться к заблуждению.

Если суд признает сделку недействительной по этому основанию, то наступает двухсторонняя реституция. Кроме того, сторона-истец вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны.

Но если это не доказано, сторона-истец обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны.

Без согласия супруга. Продавец уверял, что свободен от уз Гименея, в доказательство представил документ удостоверяющий факт отсутствия брачно-семейных правоотношений, намерено введя противную сторону в заблуждение. В этом случае обратиться в суд вправе другой супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено. Он вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Если недвижимое имущество находится в совместной собственности супругов, для распоряжения таким имуществом требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Это требование основано на Гражданском и Семейном кодексах РФ [10, с. 18].

Лжедоверенность. В законе нет статьи под названием «лжедоверенность», но именно с доверенностями связано достаточно много сделок, которые в дальнейшем могут быть признаны недействительными.

Доверенность доверенности рознь. Поэтому если лицо представляет интересы собственника, следует быть внимательным вдвойне.

Во-первых, необходимо выяснить полномочия представителя – вправе ли он заключать договор (сделку) по продаже (дарению, обмену и т. п.), вправе ли представлять интересы собственника в регистрационной службе и т. д.

Особое внимание следует уделить сроку действия доверенности. Если срок не указан, доверенность действует в течение одного года с даты выдачи. Максимальный срок – 3 года. Если в доверенности не указана дата выдачи, такая доверенность считается недействительной.

Во-вторых, даже если доверенность безупречна по содержанию, она может быть поддельной по форме.

В-третьих, даже если доверенность по форме и содержанию не имеет нареканий, собственник квартиры может вообще не догадываться о ее наличии. К сожалению, есть еще «нехорошие» нотариусы, которые за хорошие деньги дадут доверенность постороннему лицу.

Тревоги не бессрочны. Предъявить в суд иск о признании сделки недействительной или о применении последствий недействительности сделки можно не всегда. Законом выделен на это срок исковой давности. Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Если сделка ничтожна, признать ее результат недействительным и применить соответствующие меры можно в течение трех лет. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Если сделка оспорима, срок исковой давности составляет один год.

Но даже при пропуске срока исковой давности существует возможность его восстановить. Суд вправе сделать это, если причины, по которым срок был пропущен, будут признаны уважительными.

Также следует помнить, что недействительной может быть признана не вся сделка, а лишь ее часть. В этом случае действует ст. 180 ГК РФ, где говорится, что недействительность части сделки не влечет за собой недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Например, недействительность части завещания (в части лишения наследства в отношении несовершеннолетнего ребенка наследодателя) не влечет за собой недействительности завещания в целом.

Теперь попробуем разобраться, как могут развиваться события, если все-таки вы приобрели недвижимость, а сделка оказалась недействительной.

Объявление вне закона. Напомним в общих словах: недействительная сделка – это сделка, которая не соответствует требованиям, установленным законами и другими нормативно-правовыми актами.

По закону если сделка с недвижимым имуществом признана недействительной, то в соответствии с ГК РФ она не влечет за собой юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

Таким образом, если суд признает сделку недействительной, то, несмотря на то что у человека на руках свидетельство о регистрации права собственности покупателя, он не будет являться собственником квартиры.

Причем, как правило, признание одной из предыдущих сделок с недвижимостью недействительной автоматически влечет за собой недействительность всех последующих договоров. Вот и выходит, что главным потерпевшим всегда оказывается последний собственник. Последствие недействительности сделки – восстановление первоначального положения. Такие последствия называются двусторонней реституцией, то есть каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Продавец обязан будет вернуть деньги, а покупатель квартиру.

Если же возвратить полученное в натуре невозможно – например, к моменту возврата дом разрушен, то необходимо возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Но для истинного собственника возможность возвратить дом, квартиру, комнату будет зависеть от ряда условий. Возможность получить обратно свое имущество зависит от того, добросовестным или недобросовестным являлся приобретатель [14, с. 67].

Заключение

В современном мире ежедневно, ежечасно, между физическими лицами, между юридическими лицами, между юридическими и физическими лицами совершаются сделки.

Понятие сделки закреплено в Гражданском кодексе Российской Федерации. В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются - действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В основе сделки всегда лежит волеизъявление (решимость, желание) лица, лиц. В этом смысле сделка - волевое действие, направленное на достижение правового результата, а цель сделки - достижение определенного экономического или практического результата.

Сделки должны заключаться на взаимовыгодных условиях и по добровольному соглашению сторон. Условия сделок не должны противоречить действующему законодательству.

Если условия сделки нарушают закон, такая сделка может быть признана недействительной. Недействительная сделка не порождает юридических последствий, то есть, того результата, которого добивались стороны, а влечет последствия ее недействительности, приводит к неблагоприятному исходу для одной стороны или нескольких сторон.

Признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, является одним из способов защиты гражданских прав.
Отношения сторон связанные с заключением сделки, признанной недействительной, регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, прежде всего, ст.ст.169-181 ГК РФ.

Недействительные сделки делятся на две группы: оспоримые и ничтожные

Оспоримая сделка недействительна в силу признания ее таковой судом. Исковое требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено в суд ограниченным кругом лиц, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации в силу ст. 166 ГК РФ.

Ничтожная сделка, считается недействительной независимо от судебного признания. Ничтожность сделки, то есть, ее абсолютная недействительность означает, что действие, совершенное в виде сделки, не порождает и не может породить желаемые для ее участников правовые последствия в силу несоответствия закону.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, том числе и самим судом.

Сделка, являющаяся по закону ничтожной, не требует доказательств ее недействительности, суд лишь применяет порядок последствия недействительности такой сделки.

Для признания оспоримой сделки недействительной, заинтересованное лицо должно в суде доказать, почему данная сделка является недействительной. И пока такая сделка не будет признана судом недействительной, она должна исполняться сторонами.

Список использованных источников

	Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г. с изм. 30.12.2008 г. [Текст]: Российская газета, № 237, 25.12.1993
	Гражданский кодекс Российской Федерации (часть I): Кодекс от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ с изм. и доп. от 11.01.2016 г. № 8-ФЗ [Текст]: Российская газета, № 238-239, 08.12.1994 г.
	Гражданский кодекс Российской Федерации (часть II): Кодекс от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ с изм. и доп. от 18.07.2016 г. № 216-ФЗ [Текст]: Российская газета, № 23, 24, 25, 07, 08.01.1996 г.
	О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации: Федеральный закон Российской Федерации от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ г. Москва [Текст]: Российская газета, № 6075, 13.05.2013
	Андреева, Л.В. Форма договора и последствия ее несоблюдения [Текст]: Российская юстиция. - М.: Юридическая литература, 2009. - ISSN 0131-6761. 2009, № 2, с. 15-17
	Артемов, А.А. Недействительность сделок и их последствия: некоторые аспекты. [Текст]: Журнал российского права. - М.: Норма, 2010. - ISSN 1605-6590. 2010, № 8, с. 21-26
	Белов, В.А. Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики [Текст]: В.А. Белов. – М.: Юрайт-Издат, 2010. – 993 с. - ISBN 978-5-94879-961-2
	Власова, М.В. Гражданское право. Часть 1 [Текст]: М.В. Власова. – М.: Юрайт, 2009. - 506 с. ISBN 5-94879-195-5
	Зинченко, С.А. Ничтожные и оспоримые сделки в практике предпринимательства [Текст]: Хозяйство и право. – М.: Фонд «Правовая культура», 2010. - ISSN 0134-2398. 2010, № 2, с. 120-128
	Кашеварова, Н.А. Деление недействительных сделок по действующему законодательству [Текст]: Гражданское право. – М.: Изд. группа «Юрист», 2009. – ISSN 2354-7841. 2009. № 4, с. 16-20
	Киселев, А.А. Понятие недействительной сделки [Текст]: Гражданин и право. - М.: ООО "Новая правовая культура", 2010. ISSN 9784-1145. 2010. № 2, с. 29-32
	Корнеева, И.Л. Гражданское право. Часть общая [Текст]: И.Л. Корнеева. – М.: Юристъ, 2011. – 450 с. ISBN 5-7975-0125-2
	Маликова, Э.М. Применение правовых последствий недействительности сделок [Текст]: Журнал российского права. - М.: Норма, 2011. - ISSN 1605-6590. 2011, № 02, с. 54-59
	Матвеев, И.В. Правовая природа недействительных сделок [Текст]: И.В. Матвеев. – М.: Юрлитинформ, 2012. – 176 с. ISBN 5-93295-069-2
	О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г. Москва [Текст]: Российская газета, № 5188, 21.05.2010

Приложение 1

Понятие и виды недействительных сделок

Условия действительности сделки

способность лиц к участию в сделке

законность содержания

соответствие воли и волеизъявления

соблюдение формы сделки