Особенности использования валового рентного мультипликатора

На территории России используется множество методов оценки недвижимости. Многие из них были разработаны западными учеными и опробованы на рынках Европы. Единственный минус методик - острая нехватка информации. Если с жилыми объектами (домами, квартирами) проблем не бывает, то в случае с объектами нежилого фонда все сложнее. Здесь для оценки почти нет информации. Причина - сложность выбора аналогичного объекта для сравнения. Как следствие, проведение точных расчетов невозможно.

Одно из решений проблемы - применение метода валовой ренты. Его использование дает возможность получить наиболее точные результаты при оценке любых объектов недвижимости (если сравнивать с результатами расчетов по другим методикам).

В процессе вычисления стоит учесть, что метод валовой ренты базируется на объективной связи между двумя параметрами - прибылью от сдачи в аренду и ценой продажи объекта. Как уже упоминалось, связь этих показателей отражена в валовом рентном мультипликаторе (аббревиатура при расчетах - GRM). Этот же показатель часто носит другое название - мультипликатор валовой прибыли (GIM).

Специалисты рынка недвижимости считают метод валовой ренты - лучшей методикой рыночного (сравнительного) подхода. Особенность показателя в том, что он не учитывает коэффициент операционных затрат по используемым объектам (как по основному, так и по группе сопоставления).

Применение методики валовой прибыли реализуется в несколько этапов:

1. Производится расчет GRM - рентного валового мультипликатора. На данном этапе в одну группу сбиваются объекты недвижимости, которые сравниваются с одним (оцениваемым) объектом. Последний должен быть недавно арендован или реализован на вторичном рынке.

Российские оценщики, как правило, ограничены в информации (последней просто нет в свободном доступе). В такой ситуации можно пользоваться данными на основании текущих предложений. Процесс сопоставления двух аналогичных объектов производится по главному фактору - функциональному назначению. Что касается остальных аспектов, таких как местоположение, отделка, наличие коммуникаций и так далее, то они уже учтены в цене и размере арендной платы. Как только список объектов подготовлен, можно переходить непосредственно к вычислению валового мультипликатора (GRM). Для этих целей применяется приведенная ниже формула:

GRM = PV / PGR

Здесь PV - стоимость сопоставимого объекта недвижимости (цена его предложения);

- PGR - ожидаемый валовой доход (рента) объекта, применяемого для сравнения.

Вычислив несколько параметров GRM, можно сравнить между собой полученные цифры и вывести общий параметр (группу показателей). Последние в дальнейшем можно применить непосредственно к объекту оценивания.

2. На втором этап вычисляется параметр PGR - потенциальная (ожидаемая) валовая рента. Главная задача оценщика - точно вычислить размер арендной платы для объекта оценки с применением корректирующих коэффициентов в отношении сопоставляемых объектов.

3. Третий этап - вычисление общей цены объекта оценки. Здесь остается перемножить соответствующий параметр валового мультипликатора с расчетным параметром ожидаемой валовой ренты.

Расчет потенциальной (вероятной) цены объекта недвижимости можно вычислить так:

Где – вероятная цена продажи оцениваемого объекта

– валовой (действительный доход от оцениваемого объекта

– усреднённый валовой рентный мультипликатор по аналогам

– цена продажи i-го сопоставимого аналога

– потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога

m – количество отобранных аналогов

Плюс расчета валового рентного мультипликатора в том, что проведение корректировки по факторам удобства объекта или другим его особенностям здесь не требуется. Если же в сравниваемой недвижимости есть различия, то считается, что они уже учтены в рыночной стоимости предложения (продажи), а также в ставках аренды. Так, если сопоставляемый объект был хуже основного, то цена его аренды и, соответственно, цена продажи будет меньше. Показатель мультипликатора в этом случае останется неизменным.

Валовый рентный мультипликатор не является индивидуальной характеристикой конкретного объекта недвижимости. Он не учитывает особенности объекта оценки, а именно, оставшийся срок службы, уровень операционных расходов, характерных для данного объекта, ожидания рынка в отношении роста арендных ставок, финансовые условия сделки и т. п.. Данный мультипликатор характеризует среднее соотношение между выручкой от сдачи в аренду и рыночной стоимостью объекта недвижимости, характерное для данного класса объектов или, точнее, для данного сегмента рынка. Поэтому валовый рентный мультипликатор может использоваться только как грубый метод оценки объекта недвижимости, близкий по смыслу к методам массовой оценки. В этом принципиальное отличие этого мультипликатора от коэффициента капитализации, который может существенно отличаться для двух подобных объектов, если эти объекты различаются, например, оставшимся сроком службы. Напомним, что в отличии от мультипликатора валовых рентных платежей коэффициент капитализации имеет ясный экономический смысл. Он характеризует конечную доходность и способ возмещения капитала, характерные для конкретного объекта недвижимости. Поэтому он может быть рассчитан, исходя из анализа доходности альтернативных вариантов инвестирования, с учетом ожидаемого роста или падения стоимости оцениваемой недвижимости на прогнозный период. Что касается мультипликатора валовых рентных платежей, то он представляет собой статистически устойчивый коэффициент, характеризующий отношение арендной ставки и цены продажи, и является лишь инструментом для перехода от арендной ставки к стоимости объекта и обратно: от стоимости объекта к требуемой арендной плате. При этом он не несет конкретного экономического смысла. Тем не менее, в условиях кризиса, когда традиционные методы доходного подхода столкнулись с принципиальными трудностями при их реализации, метод валового рентного мультипликатора может во многих случаях оказаться подходящим выходом, поскольку он опирается только на данные рынка и в меньшей степени требует предположений относительно будущих процессов на рынке.

После прохождения всех этапов и вычисления необходимых параметров, остается провести окончательный анализ. Так, практические методы исследования рынка недвижимости (для крупных городов РФ) дали следующие параметры валового рентного мультипликатора:

- для объектов офисного назначения данный параметр составил (в среднем) 3,1. При этом верхний и нижний параметр - 2,7 и 3,5 соответственно;

- для объектов торгового назначения мультипликатор находится на уровне 4,2. При этом колебания параметра - в диапазоне от 3,8 до 4,6;

- для складских объектов и зданий производственного назначения средний параметр мультипликатора составляет 2,9.

При этом колебание значений находится между показателями 2,9 и 3,3.

В завершение следует выделить несколько недостатков метода валовой ренты:

- во-первых, он применим исключительно в условиях хорошо развитого рынка жилья;

- во-вторых, разница норм возврата капитала и реальных рисков между сопоставимым и основным объектом, как правило, учитывается не полностью;

- в-третьих, разница в чистой операционной прибыли двух объектов (основного и используемого в качестве сравнения) также учтена не полностью.