Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

Анализ факторов, влияющих на стоимость жилых помещений

Рынок недвижимости – это сложный комплекс социальных, материальных, политический, психологических и экономических аспектов человеческих отношений, обеспечивающих наличие и развитие объектов инженерно-строительной архитектуры. Исключительная полезность участков земли, зданий, сооружений для людей и общества в целом, а также автоматическо и глобальное взаимодействие указанных аспектов обуславливают жизнеспособность данного рынка, как саморазвивающегося «организма» и формируют факторы, определяющие направления и перспективы развития рынка недвижимости.

Одной из фундаментальных экономических категорий является стоимость. Рыночная стоимость, как «идеальная» цена, отражает степень полезности вещи для общества и для ее владельца, наиболее справедливый эквивалент обмена между продавцом и покупателем «идеального» рынка. Реальный же рынок включает множество спонтанных желаний и действий, несоответствующих и иногда противоположных интересов и мотивов его участников.

На рыночную стоимость жилой недвижимости оказывают влияние различные факторы, которые необходимо учитывать в процессе оценки. Согласно Приказу Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» в разделе «Подходы к оценке» формируется перечень факторов, влияющих на ценообразование недвижимости:

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);
вид использования и (или) зонирование;
местоположение объекта;
физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;
экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость^[1].

Проведем анализ на соответствие данной критериальной характеристики реальным рыночным условиям. В основе анализа будет использовать статистическая информация, сформированная и предоставленная информационно-аналитическим порталом «Domofond.ru»

Согласно данным аналитического отчета ключевым фактором, который повлиял на состояние и динамику рынка недвижимости в 2018 году в стране, стали неоднократные изменения Банком России (ЦБ РФ) ключевой ставки и, как следствие, ипотечной ставки кредитования. В начале года ключевая ставка составляла 7,75%, в феврале она снизилась до 7,5%, в марте – до 7,25%. В связи с чем, средняя ипотечная ставка в банках достигла исторического минимума – 9,4%. После того как ЦБ РФ дважды поднимал уровень ключевой ставки, спрос на квартиры в новостройках и вторичном жилье взлетел на моменте ожидания роста ставок по ипотечному кредитованию, вместе с ним поднялись и цены предложения^[2].

Рисунок 1. Динамика цены предложения на вторичном рынке в расчете за квартал в 2013-2018 гг., руб./кв.м