Анализ факторов, влияющих на стоимость жилых помещений

Актуальность данной работы заключается в том, что недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни общества страны, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля и недвижимость всегда составляет весомую часть национального богатства. Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение, как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге – для развития экономики страны.

Понятие стоимости трудно поддаётся чёткому определению и имеет множество интерпретаций . Для того ,чтобы разобраться со стоимостью, следует выделить следующие социальные и экономические факторы , влияющие на неё .
Стоимость недвижимости создают 4 фундаментальных фактора , действующих на рынке : спрос на недвижимость со стороны платёжеспособных покупателей; полезность; ограниченность предложения; отчуждаемость объектов недвижимости .
Оценка стоимости предприятия - это процесс оценки предприятия как единого функционирующего комплекса, приносящего прибыль . Этот процесс включает в себя обоснованную оценку основных фондов и оборотных средств , материальных и нематериальных активов , текущих и будущих доходов предприятия на определённый момент времени.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена , которую можно получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке при соблюдении условий “ равновесия ”, т.е. продавец и покупатель действуют рационально , информирован , а при обсуждении цены стороны не испытывают давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств . Данное определение стоимости включает представление о «нормальной» ( равновесной ) сделке как о передаче титула собственности от продавца к покупателю в определённый момент времени при выполнении следующих условий :
-мотивация продавца и покупателя является типичной
-обе стороны хорошо информированы, например квалифицированными консультантами, и действуют целесообразно пониманию своего интереса

-имеется достаточное время , чтобы выявить реакцию рынка на сделанное предложение

-платёж осуществляется наличными деньгами или другим наличным способом
-компенсация продавцу за отчуждаемое имущество полностью представлена договорной ценой без каких-либо дополнительных уступок и связанных льгот 
Внешний фактор, влияющий на цену жилой недвижимости:

1. Район (Именно от района расположения жилья зависит цена квартиры или дома, потому что во всех районах одного и того же города цены могут быть разные, и зависит это от категории района. Это может быть спальный район, промышленный, или вообще привилегированный центр города.)
2. Инфраструктура (Она играет не менее важную роль, потому что каждый человек, приобретающий жилье, хочет поселиться в районе, где инфраструктура будет наиболее развита. Сюда относятся магазины, образовательные учреждения, садики, больницы, транспортная развязка и многое другое)

3) Окружение (В случае покупки квартиры имеется ввиду двор, именно он является неким лицом жилья, и именно от его состояния зависит оценка стоимости. Также не менее важным фактором является и состояние подъезда, в котором находится квартира. По его состоянию определяют и характер соседей, и состояние дома, в общем.)

Внутренние факторы, влияющие на цену жилой недвижимости:

• Цена колеблется в зависимости от состояния, то есть, квартира может быть в жилом состоянии, отремонтирована под ключ или требующая капитального ремонта;
• Планировка помещения является еще более важным фактором. К примеру, никто не захочет приобретать жилье с проходными комнатами.
• В случае частного дома, цена будет зависеть от материала, на основе которого он построен, и от года строения;
• И последний, но не менее важный фактор, это документальная готовность жилья к продаже. Любая неувязка с документами, будь то неузаконенная перепланировка или же нехватка сертификата о вступлении в наследство, могут привести к тому, что сделка будет затянута, а соответственно за ожидание потенциальный покупатель захочет «сбить» цену.

Так же, при изучении средней цены квартир маленькой, средней и большой площади в разрезе принадлежности к районам выяснилось, что хотя принадлежность городских районов к определённому ценовому поясу и соблюдается, внутри ценовых поясов происходят перемещение районов относительно друг друга.

Во многих городах России применяется следующая классификация жилых домов:

• спецпроект;

• улучшенная планировка;

• сталинка;

• хрущевка;

• брежневка;

• пентагон;

• полнометражка;

• малосемейка.

В совсем недавнем прошлом цена квадратного метра в малосемейках практически сравнялась по цене с квартирами, относящимися к спецпроекту. Это явление вызвано тем, что часть населения не в состоянии приобрести квартиры стандартного метража, и вынуждены покупать малосемейки. С развитием ипотеки превышение цены квадратного метра в малосемейках по сравнению с квартирами с более привлекательными потребительскими характеристиками должно исчезнуть.

В тоже время с рынка практически исчезли добротные сталинки, их доля на рынке сократилась в 5-6 раз.

Доли прочих квартир представляющих основные сегменты рынка вторичной жилой недвижимости изменилось незначительно

Следующим параметром, определяющим стоимость квартиры, является материал, из которого сооружен дом. В соответствии с данным признаком классификации выделяют дома:

• деревянные;

• блочные (монолитные),

• панельные;

• кирпичные.

Несмотря на активное развитие новых форм блочного и панельного домостроения, кирпичные дома остаются наиболее престижными.

Итак, для того, чтобы определить факторы, влияющие на стоимость недвижимости, необходимо, во-первых, проанализировать факторы, определяющие специфику рынка недвижимости на этапе его становления. И, кроме того, понимать — куда рынок недвижимости может двигаться в будущем и что его ожидает с учетом той специфики, по которой он сформирован.

Таким образом, на основании предложенных факторов представляется возможным построение достоверной экономико-математической модели для правильного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости, определения стоимости объекта недвижимости. Для того, чтобы составить действительно правильный прогноз на рынке недвижимости, необходимо иметь доступ к большим массивам статистической информации о рынке недвижимости или быть высококвалифицированным практикующим специалистом и иметь большой опыт работы именно в области недвижимости.