Анализ факторов, влияющих на стоимость жилых помещений

Согласно части 2 статьи 15 ЖК РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

К жилым помещениям относятся:

1. жилой дом, часть жилого дома;
2. квартира, часть квартиры;
3. комната.^[1]

Стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)".

Формирование стоимости на рынке недвижимости происходит под воздействие внешних и внутренних факторов. Выделяют следующие группы внешних факторов: ^[2]

1. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

Что же касается стоимости жилья, здесь важную роль играют такие факторы, как спрос, полезность, дефицитность, возможность отчуждаемости объекта.

1. Спрос - количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос - на рынке жилья.
2. Полезность - способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья - комфортность проживания.
3. Дефицитность - ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения - расти.
4. Возможность отчуждаемости объектов - это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром.

Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.^[3]

1. Экономические факторы, влияющие на стоимость недвижимости:
2. Соотношение спроса и предложения

Как известно, если количество спроса превышает количество предложения, то стоимость жилья будет увеличиваться. Соотношение спроса и предложения относительно, и, на первый взгляд, предложение доминирует на рынке. В идеале, да и на практике так и должно быть. Но это лишь видимая сторона. Рыночная цена - это та цена, которая одновременно устраивает и продавцов и покупателей, балансирует величину предложения с величиной платежного спроса.

1. Рост доходов населения

Рост доходов населения, безусловно, влияет на уровень цен. Другое дело, что, сопоставляя темпы роста цен и доходов, можно констатировать, что доходы, как правило, не поспевают за ценами. Почему такое несоответствие? Уровень доходов - это показатель, относящийся ко всем жителям региона, а потребители такого товара, как недвижимость, - это, в основном, люди с наиболее высокими доходами.

1. Состояние экономики

Определить, каким образом общее состояние экономики влияет на стоимость недвижимости достаточно сложно. Уверенно можно сказать лишь одно: резкий спад в экономике неизбежно приведет к снижению цен. Если же спад небольшой, то зависимость между ВВП и ценами на недвижимость может быть и прямо противоположной. При угрозе кризисных ситуаций люди пытаются обрести уверенность и стабильность. И, как показывает опыт, многие ищут эту уверенность и стабильность, приобретая недвижимость.

Спрос при этом растет, а с ним растут и цены. В случае уверенного роста экономики у людей, обладающих недвижимостью и деньгами, появляются дополнительные возможности, интересы, соблазны. Поток инвестиций в недвижимость при этом, как правило, не уменьшается.

Валовый внутренний продукт - показатель, выражающий стоимость всех конечных продуктов, произведенных в течение определенного периода.

1. Трудовая и культурная миграция

В крупные города устремляются очень многие. Причин для переселения много. Это и наличие рабочих мест, и возможности для карьерного роста, и развитость науки, культуры, образования. Люди это понимают, поэтому изо всех регионов устремляются в столицу. Значительная часть этих людей либо обладают необходимыми для покупки квартир средствами, либо готовы покупать их с помощью кредитов. Естественно, что все это - мощные пружины, толкающие цены вверх.

Развитие кредитования - внедрение госпрограмм предоставления льготных кредитов

Кредитами сейчас пользуются все большее число покупателей, многие из которых просто не смогли бы иначе выйти на рынок недвижимости. Естественно, что появление дополнительных денег и покупателей в определенной мере давит на рынок, повышая спрос и, соответственно, цены. Понижение ставки по кредитам привлекает значительное число покупателей с относительно небольшим достатком. Эта категория потребителей ориентирована (в основной своей массе) на малогабаритное, относительно дешевое жилье.

Есть и люди, которые с помощью кредитов приобретают ликвидные квартиры с целью их дальнейшей перепродажи.

Количество семей, нуждающихся в жилье, но не имеющих необходимых средств, во много раз превышает количество строящихся квартир. В таких условиях любые государственные или муниципальные программы льготного кредитования объективно способствуют увеличению платежеспособного спроса и удорожанию жилья. Замораживание же этих программ, ужесточение условий кредитования приводит к снижению спроса и стагнации рынка недвижимости.

Проанализировав ряд экономических факторов, влияющих на стоимость недвижимости, можно сделать выводы о том, что существует их достаточно много и зачастую сложно определить, как в большей степени на стоимость влияют те или иные факторы.

Список использованной литературы

1. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)".
2. Приказ Минэкономразвития РФ от от 25 сентября 2014 г. № 611
   Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»
3. https://studfiles.net/preview/2098183/page:2/

1. Приказ Минэкономразвития РФ от от 25 сентября 2014 г. № 611
   Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7) ↑

2. http://www.ocenchik.ru/docsf/2229-ponyatiya-ocenki-podhody-ocenki-fso1.html ↑

3. https://studfiles.net/preview/2098183/page:2/ ↑