Преподаватель который помогает студентам и школьникам в учёбе.

Факторы, влияющие на стоимость жилой недвижимости (Четыре иерархических уровня)

Содержание:

Введение

Основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов или рынок покупателей. Конкуренция, как механизм соперничества среди продавцов, является основным регулятором между спросом и предложением.

Спрос – это термин, отражающий намерение покупателей приобрести товар по определенной цене. Закон спроса дает понятие об обратной зависимости между ценой и величиной спроса. Что же определяет цену на недвижимость? Для начала необходимо разграничить такие понятия, как «цена» и «стоимость». Цена формируется на рынке в противостоянии спроса и предложения. Стоимость же – расчетная категория, определяемая профессиональными участниками рынка. Рассчитав верную стоимость, можно получить относительно достоверную цену на товар.

Четыре иерархических уровня

Существует целый ряд факторов, оказывающих влияние на стоимость жилой недвижимости. Эти факторы можно классифицировать по четырем иерархическим уровням:

1. Макроуровень, отражающий влияние глобальных процессов в масштабе страны или региона, не связанных непосредственно с конкретным объектом недвижимости, но воздействующих на ситуацию на рынке недвижимости в целом.

2. Местный – уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

3. Уровень непосредственного окружения – уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

4. Объектный уровень – уровень влияния факторов на непосредственный конкретный объект, т.е. квартиру, объект индивидуального жилищного строительства.

Уровни

К первому уровню относятся следующие четыре группы факторов:

Экономические:

– состояние экономики

– значительное снижение деловой активности способствует снижению цен, если же снижение активности незначительное, то взаимосвязь валового внутреннего продукта и цен на недвижимость может быть и прямо противоположной: опасность потери накопленных денежных средств населения может вызвать увеличение спроса на такие товары, как недвижимость;

– недостаточное количество альтернативных областей наиболее выгодного и надежного размещения свободных ресурсов, выраженное в недоверии граждан к таким объектам инвестирования денежных средств, как ценные бумаги, валюта, драгоценные металлы, депозитные вклады в банках;

– изменение доходов населения, платежеспособности. Российский опыт показывает, что рост цен, как правило, превышает рост доходов населения, поэтому покупателями недвижимости являются люди с наиболее высокими доходами;

– развитие кредитного рынка – внедрение государственных программ предоставления кредитов на льготных условиях. Большинство покупателей может приобрести столь дорогостоящий товар, как недвижимость, только на условиях ипотечного кредитования. Уровень ставки рефинансирования оказывает непосредственное влияние на ставки по кредитам коммерческих банков. Государственные или муниципальные программы льготного кредитования также способствуют повышению платежеспособного спроса и повышению цен на жилье. Если таковых программ нет или имеются, но с жесткими условиями кредитования, то это приводит к снижению спроса на жилье и стагнации рынка недвижимости;

– налоговые ставки, пошлины могут как повысить цены на жилье, так и понизить их. К примеру, повышение налоговой ставки на налог на недвижимость может привести к колебанию цен на рынке жилья, что в большей степени отразится на рынке элитного жилья, где падение цен наиболее вероятно;

– объемы и качество строительства, т.е. объемы предложения на данном сегменте рынка. Здесь следует отметить как интенсивность постройки нового жилья, так и технологии, используемые при строительстве, и, следовательно, затраты на возведение жилых комплексов;

– ориентация на строительство многокомнатных просторных квартир – большим спросом, как известно, пользуются малометражные квартиры, а также одно-, двухкомнатные квартиры, и небольшое количество такого вида вводимого в эксплуатацию жилья приводит к повышению цен на вторичном рынке недвижимости. Высокий уровень цен вынуждает потенциальных покупателей отказаться от покупки жилья сейчас и сосредоточиться на сбережении и накоплении денежных средств. Покупки в этот период не совершаются, а на рынке недвижимости начинается стагнация и даже снижение цен.

Политико-психологические:

– изменения в законодательстве, регулирование риелторской, оценочной деятельности;

– политическая стабильность и, как следствие этого, положительные или негативные ожидания участников рынка;

– степень доверия граждан к банковской системе, рынку недвижимости, к перспективам развития города и страны;

– уровень политической стабильности и безопасности граждан, зависящий от многих факторов, начиная от перспектив развития страны и заканчивая состоянием жилого фонда и криминогенной обстановкой в районе; – налоговая и финансовая политика;

– услуги муниципальных служб, наличие развитой инфраструктуры.

Социальные:

– миграция – перемещение населения из одного места проживания в другое. Так, например, Белгород, как город с развитой инфраструктурой, хорошим уровнем жизни, благоприятным климатом, привлекает в качестве постоянного места жительства большое количество жителей северных районов страны, что порождает дополнительный спрос на рынке недвижимости;

– изменение численности населения, его омоложение или старение; плотность заселения;

– недоверие к валютам – риск в сфере операций с валютой, нестабильность курсов стимулируют население к поиску альтернативных способов хранения денежных средств, и недвижимость здесь выступает на первый план, поэтому все средства

накопленные гражданами, уходят на рынок жилой недвижимости. Риск потери денежных средств при покупке недвижимости гораздо ниже, а цены на нее в последнее время растут. 4. Физические:

– климатические условия, природные ресурсы, рельеф и др.;

– экологическая обстановка, близость объектов атомной промышленности;

– сейсмическая активность.

К местному уровню относятся такие факторы, как:

1. Местоположение: наличие общественного транспорта, удаленность от центра города, соседство объектов промышленности, лесопарковых зон, больниц, школ, детских садов и т.д. Причем данные характеристики могут оказывать как положительный, так и отрицательный эффект на стоимость. Наличие вблизи дома остановок общественного транспорта – безусловно, положительный момент, но в то же время расположение дома рядом с магистралью автодорог приносит шум, запах гари, а тяжелый автотранспорт вызывает вибрации дома, что увеличивает износ постройки.

2. Изменение статуса микрорайона: появление новых микрорайонов на ранее незастроенных территориях, находящихся в большем удалении от центра, повышает статус и стоимость жилья в построенных ранее микрорайонах; повышение транспортной доступности, благоустройство территорий; постройка объектов социального значения – все эти факторы приводят к повышению стоимости жилья. Ухудшение состояния в сфере жилищнокоммунального хозяйства, разрушение инфраструктуры дворовых территорий и социальной сферы, ухудшение экологического состояния, ухудшение криминогенной остановки в микрорайоне – все это сказывается не только на соотношении спроса и предложения, но и на ценах. Если население микрорайона стремится поменять его на другой, то цены на жилье там окажутся значительно ниже, чем в соседних.

К третьему уровню (непосредственное окружение) относятся следующие факторы:

Физические характеристики:

− тип здания;

− год постройки;

− год последнего капитального ремонта;

− материал наружных стен;

− материал перекрытий;

− тип фундамента;

− состояние здания;

− организованная стоянка личного автотранспорта или подземный гараж;

− техническое обеспечение здания;

− количество этажей в здании;

− количество квартир на этаже;

− состояние подъезда;

− состояние фасада;

− нормативный износ дома на дату оценки, %.

Финансово-эксплуатационные:

− расходы, связанные с эксплуатацией объекта;

− стоимость строительства;

− доходы, которые способен генерировать объект недвижимости.

Четвертый уровень – объектный – уровень влияния факторов на непосредственный конкретный объект, т.е. квартиру, объект индивидуального жилищного строительства.

К четвертому уровню относятся:

1. Этаж расположения.

2. Площадь.

3. Количество комнат.

4. Высота потолков.

5. Вид из окон.

6. Слаботочное обеспечение.

7. Дополнительные системы безопасности.

8. Состояние объекта.

9. Текущее использование.

10. Данные о перепланировке.

11. Видимые дефекты внутренней отделки.

12. Условия продаж: срочность сделки, когда срок экспозиции меньше обычного; мотивация сторон сделки; наличие собственных или заемных средств, условия финансирования: сроки кредитования, процентные ставки.

Заключение

Перечисленные факторы могут влиять на стоимость недвижимости одновременно на разных уровнях, а учитываться последовательно. Одни и те же факторы способны как увеличить стоимость недвижимости, так и понизить ее в зависимости от различных условий. Профессиональный участник рынка обязан учесть все факторы и грамотно интерпретировать их в зависимости от ситуации, чтобы вывести объективную стоимость объекта недвижимости.

Список литературы

1. Виноградов, Д. В. Экономика недвижимости : учеб. пособие [Текст] / Д. В. Виноградов. – Владимирский государственный университет, 2007.

2. Гриненко, С. В. Экономика недвижимости : конспект лекций [Текст] / С. В. Гриненко. – Таганрог : Изд-во ТРТУ, 2004. 3. Инвестиции [Текст] : учебник для бакалавров / И. В. Сергеев, И. И. Веретенникова, В. В. Шеховцов. – 3-е изд., перераб. и доп. – М. : Издательство «Юрайт», 2013. – 314 с.

4. Оценка недвижимости [Текст] : учебник / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. – 2-е изд., перераб. и доп. – М. : Финансы и статистика, 2008. – 560 с.

5. Оценка недвижимости [Текст] : учеб. пособие / Т. Г. Касьяненко, Г. А. Маховикова, В. Е. Есипов, С. К. Мирзажанов. – М. : КНОРУС, 2010. – 752 с.

6. Сергеев, И. В. Взаимосвязь структуры капитальных вложений и основного капитала, их влияние на эффективность производства [Текст] / И. В. Сергеев, И. И. Веретенникова, В. В. Шеховцов // Вестник Белгородского университета кооперации, экономики и права. – 2005. – № 1. – С. 145–149. 7. Сергеев, И. В. Влияние инвестиций на стоимость предприятия (бизнеса) [Текст] / И. В. Сергеев, В. В. Шеховцов // Вестник Белгородского университета кооперации, экономики и права. – 2011. – № 3. – С. 61–64.

8. Тарасова, Т. Ф. Теоретические и методологические аспекты маркетинговых исследований рынка недвижимости [Текст] / Т. Ф. Тарасова, О.А. Снитко // Вестник Белгородского университета кооперации, экономики и права. – 2011. – № 4. – С. 45–51.

9. Чистникова, И. В. Методические подходы к оценке рыночной стоимости облигаций [Текст] / И. В. Чистникова, М. В. Антонова // Вестник ижевского государственного технического университета. – 2010. – № 3. – С. 52–54.

10. Шеховцов, В. В. Классификация объектов жилой недвижимости г. Белгорода [Текст] / В. В. Шеховцов, С. В. Апреликова // Вестник Белгородского университета кооперации, экономики и права. – 2013. – № 2. – С. 208–212.