Содержание:

Введение

В условиях современной рыночной экономики субъекты права вынуждены мобильно реагировать на постоянно меняющиеся спрос и предложение современного общества, однако зачастую на практике заключение необходимого сторонам договора - процесс, требующий серьезных временных затрат, длительного согласования его условий различными подразделениями контрагентов и в конце концов фактического подписания, что в случае значительной удаленности субъектов друг от друга замедляет и без того сложную процедуру. На помощь участникам правоотношений в этом случае может придти предварительный договор.

Актуальность выбранной темы объясняется тем обстоятельством, что в институт предварительного договора в 2015 году были внесены изменения, поэтому тема представляется интересной для исследования.

Объектом данного исследования выступает институт предварительного договора.

Предметом данного исследования являются правовые нормы, закрепляющие функционирование предварительного договора.

Основная цель представленной научной работы – осветить основные направления предварительного договора в современный период.

Поставленная цель конкретизируется в ряде исследовательских задач:

1.Рассмотреть понятие, сущность и правовая природа предварительного договора;

2.Изучить место предварительного договора в системе гражданско-правовых договоров;

3.Охарактеризовать основные аспекты заключения, оформления и содержания предварительного договора;

4.Рассмотреть практику применения предварительного договора;

5.Установить проблемные аспекты, связанные с заключением предварительного договора.

При написании представленной научной работы автором изучались и анализировались многочисленные материалы, в том числе из электронной правовой базы «Консультант-плюс».

Нормативно-правовую базу исследования составили: Конституция РФ, ГК РФ, законодательные и подзаконные акты, другие нормативные источники, имеющие отношение к выбранной теме исследования.

Структурно работа включает в себя введение, три главы, включающие в себя четыре параграфа, заключение, список литературы.

Глава 1. Общая правовая характеристика предварительного договора

1.1. Понятие, сущность и правовая природа предварительного договора

В силу действующей редакции ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) стороны гражданских правоотношений вправе заключить соглашение (предварительный договор), в котором они обязуются в будущем подписать договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных таким соглашением (предварительным договором) ^[1].

Подписывая такой договор, хозяйствующие субъекты тем самым ограничивают свою свободу договора, однако взамен получают определенную гарантию того, что интересующий их договор будет заключен на тех условиях, которые согласовывались и подписание которого имеет важное значение для деятельности таких субъектов. Вместе с тем необходимо отдельно отметить, что, заключив предварительный договор, стороны возлагают на себя не основные обязанности (например, по передаче товаров), т.е. те, которые в итоге они хотят породить, а лишь обязанность заключить друг с другом договор на определенных условиях.

По справедливому мнению Бычкова «Предварительный договор позволяет участникам гражданского оборота установить определенные обязательства и связать друг друга ими еще до заключения основного договора»^[2].

Предварительный договор позволяет участникам гражданского оборота установить определенные обязательства и связать друг друга ими еще до заключения основного договора.

Сам по себе предварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на имущество^[3]. Такое толкование положений закона судебными инстанциями порождает ряд последствий, к примеру, если стороны заключают предварительный договор, в соответствии с которым обязуются в будущем заключить основной договор, требующий в соответствии с законодательством государственной регистрации, то государственная регистрация предварительного договора не требуется. Хотя ГК РФ и устанавливает правило, что предварительный договор заключается в той же форме, что и основной договор, однако требование законодательства об обязательной государственной регистрации договора «не является элементом формы этого договора»^[4]. Такая позиция судебных органов представляется следующей самой идее предварительного договора и позволяет сторонам заключить его, не обременяя себя процедурой государственной регистрации, с которой им придется столкнуться на стадии заключения основного договора. Кроме того, указанное толкование позволяет избежать недобросовестного поведения контрагента (а именно - злоупотребления правом) в части оспаривания наличия обязанности заключить основной договор ввиду отсутствия государственной регистрации предварительного договора и, как следствие, его ничтожности по правилам п. 2 ст. 429 ГК РФ.

С 1 июня 2015 г. в силу вступила новая редакция ГК РФ, которая внесла ряд изменений в том числе и в правовые нормы, касающиеся предварительного договора. В частности, в п. 3 ст. 429 ГК РФ внесено изменение: «Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора»^[5]. Ранее действовавшая редакция ГК РФ предусматривала необходимость наличия условий, позволяющих установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Таким образом, новая редакция ГК РФ исключает необходимость предусматривать существенные условия в предварительном договоре.

Обязательства по предварительному договору могут быть обеспечены неустойкой, поскольку ни правилами о неустойке, ни нормами о предварительном договоре не установлен запрет на этот счет. Однако неустойка в случае отказа от заключения основного договора может быть снижена на основании ст. 333 ГК РФ либо в удовлетворении требования о ее взыскании может быть вовсе отказано.

Из предварительного договора возникают только обязательства сторон заключить основной договор в будущем, и они по своей правовой природе не являются денежными. По предварительному договору ни у одной из сторон нет денежного обязательства, никаких платежей с них не причитается, поэтому использование задатка не отвечает природе предварительного договора.

Таким образом, предварительный договор представляет собой специальную договорную конструкцию, основным признаком которой является то обстоятельство, что содержание обязательства сторон, порождаемых предварительным договором, составляют не действия сторон по передаче товаров, выполнению работ, оказанию услуг и т.п., а лишь действия по заключению в будущем соответствующего гражданско-правового договора. Заключая предварительный договор, стороны тем самым принимают на себя обязательство в срок, предусмотренный предварительным договором, окончательно оформить свои договорные отношения путем заключения соответствующего (основного) договора.

Предварительный и основной договор представляют собой совокупность актов, регламентирующих взаимные обязательства сторон, и реализуют их в совокупности. Нередко предварительный договор отражает ряд условий, реализуемых после заключения основного договора.

По словам А.Н. Кучера специфика предварительного договора в российском законодательстве крайне слаба, потому что вторая сторона все же имеет право принуждения к заключению договора (ст. 445) ^[6].

К слову, дореволюционная российская цивилистика не признавала возможности принуждения заключить основной договор даже в случае предварительного договора^[7].

Но отечественная правовая система, судя по последним тенденциям, движется в другом направлении. В науке уже высказано предложение по введению правовых последствий уклонения от заключения основного договора^[8].

А.Г. Карапетов предложил внести изменения в ГК РФ, в п.4 ст. 445 с указанием на право истца не на принуждение к договору, а на преобразовательный иск о признании договора заключенным^[9].

В связи с принятием Федерального закона от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ « О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» внесено единообразие в определении организационных договоров.

1.2. Место предварительного договора в системе гражданско-правовых договоров

Предварительный договор – это договор, направленный на оформление будущих отношений сторон. Актуальность изучения связанных с ним проблем теории и практики связана с возрастанием регулятивных возможностей данной конструкции для современного гражданского оборота.

Важным теоретическим вопросом является определение места предварительного договора. Наиболее обоснованным является отнесение его к договорной модели организационной группы. Но, проект изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ) до сих пор не выделяет организационные договоры в отдельный тип. При этом все чаще звучат предложения выделить определение данного договора в ГК РФ.

По мнению С.Ю. Морозова, это невозможно в силу следующих причин. Во-первых, в предмете гражданско-правового регулирования не отражены организационные отношения. Во-вторых, не разрешена проблема противостояния организационных и имущественных договоров. В-третьих, наука гражданского права так и не сформулировала определение организационного договора^[10].

Определение места гражданского договора в системе гражданско-правовых договоров предполагает определение самой цели организационных договоров. Согласно позиции Е.Б. Подузовой, "цель организационного договора это организация договорных отношений, под которой понимаются действия, направленные на заключение договоров в будущем»^[11]. Данное определение имеет свои недостатки. Во-первых, договоры выражают направленность, соответственно целей у них быть не может. Во-вторых, нельзя исключать вероятность того, что организационный договор может быть направлен на организацию исполнения другого договора в будущем. В-третьих, М.М. Скуратовская в развитие данной мысли утверждает: «Существенными условиями организационных договоров являются условия о предмете, т.е. о будущих договорах, условия которых будут определяться на основе организационного договора; существенные, обычные и случайные условия договоров... общие правила предъявления требований, исполнения обязательств и порядка разрешения споров”^[12]. Положения ст.429.1 проекта изменений ГК позволяют с этим не согласиться. Определение условий рамочного договора имеют право уточняться договорами, заявками, иными документами, в том числе односторонними сделками.

Исследуя природу организационных договоров О.А. Красавчиков вывел классификацию организационных правоотношений. 1) организационно-предпосылочные 2) организационно-делегирующие 3) организационно-контрольные 4) информационные, относя предварительный договор к организационно-предпосылочной^[13].

Следовательно, стоит провести небольшой сравнительный анализ предварительного договора с иными моделями организационной группы договоров. Среди них можно отметить, как уже упоминалось, рамочный договор, соглашение о порядке переговоров, протокол о намерениях, договор долевого участия и тд..

1. Соотношение предварительного договора с рамочным.

По рамочному договору (договору с «открытыми условиями») стороны определяют общие условия своего взаимодействия и вопросы, по которым на дату его заключения они достигли соглашения. Условия конкретных сделок, совершаемых в соответствии с рамочным договором, уточняются и детализируются на основании отдельных соглашений сторон, которые могут оформляться как в виде самостоятельных договоров, так и в виде дополнительных соглашений к нему.

К отношениям сторон по рамочному договору и соглашениям, детализирующим его, применяются положения рамочного договора в качестве общих правил и условия отдельных соглашений^[14].

Организационный аспект присутствует в договоре авторского заказа, по которому автор обязуется по заказу заказчика создать обусловленное договором произведение науки, литературы или искусства на материальном носителе или в иной форме (п. 1 ст. 1288 ГК РФ).

Особенности договора авторского заказа определяются тем, что он заключается в отношении произведения, которое еще не существует и будет создано лишь в перспективе^[15].

2. Предварительный договор и соглашение о порядке ведения переговоров. Первый не является альтернативой второго, поскольку у них разный предмет. Предварительный договор предполагает введение юридической обязанности о заключении основного договора, в то время как второй регулирует сам процесс переговоров о заключении, в частности, такого договора. По существу, эти инструменты могут эффективно дополнять друг друга, закрывая разные аспекты преддоговорного процесса.

Это особенно актуально сейчас, когда Законом № 42-ФЗ для предварительного договора предусмотрен целый комплекс изменений^[16].

Во-первых, отныне в предварительном договоре отсутствует необходимость согласовывать все существенные условия: сторонам будет достаточно сформулировать предмет будущего договора, а также иные его условия, если одна из сторон сочтет это необходимым.

Во-вторых, в случае возникновения разногласий у сторон отсутствует необходимость подписывать основной договор. Как вариант, в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению основного договора заинтересованная сторона может обратиться в суд. В такой ситуации условия договора определяются в соответствии с решением суда, и основной договор считается заключенным с момента вступления этого решения в законную силу или с указанного в нем момента.

В-третьих, обязательство о заключении основного договора может быть обеспечено задатком, что теперь прямо предусмотрено в п. 4 ст. 380 ГК РФ^[17].

3. Соотношение предварительного договора и протокола о намерениях.

Иногда стороны, не имея намерений связывать себя какими-либо обязательствами, подписывают документ, озаглавленный «Протокол о намерениях». Как правило, в нем фиксируется решение/желание заключить договор в будущем. При этом такой документ зачастую рассматривается просто как «джентльменское соглашение», отказ от которого может повлечь лишь репутационные, но не юридические последствия.

Между тем общеизвестно, что сущность юридического документа определяется не тем, какой заголовок он носит, а тем, как в нем определены права и обязанности сторон. Если протокол о намерениях будет содержать все существенные условия договора, который предполагается заключить в будущем, суд вполне может признать его предварительным договором, то есть документом, при помощи которого заинтересованная стороны может принудить к заключению договора. И судебной практике такие случаи известны. Возможен также вариант, что суд не признает протокол о намерениях предварительным договором, но сделает вывод, что определенные права и обязанности у сторон он тем не менее порождает^[18].

Отсюда вывод: либо не включать в протокол о намерениях (впрочем, документ может носить и совершенно другой заголовок, например «Соглашение об условиях продажи» и т.п.) все существенные условия договора, либо писать: «Стороны не придают настоящему протоколу значения предварительного договора».

Пример сравнения предварительного договора и протокола о намерениях. Генеральный директор ООО «Сегмент» (потенциальный арендодатель) подписал договор о намерении заключить договор аренды. Но чуть позже ООО «Сегмент» нашло более выгодного потенциального арендатора. В результате перед этой организацией возникла проблема - насколько безнаказанно можно отказаться от условий договора о намерениях. Действительно, предварительный договор аренды по своей сути является синонимом договора (протокола) о намерениях. Но отличия все-таки есть. Так, классический договор (протокол, соглашение) о намерениях не имеет юридической силы. Он лишь фиксирует факт переговоров и не содержит существенных условий будущего договора. Поэтому предъявлять какие-либо требования и претензии, ссылаясь на такой документ, бесперспективно - он не является предварительным договором. Но если в договоре (протоколе) о намерениях закреплены все существенные условия будущей аренды помещений (расположение арендуемых в будущем помещений с указанием их поэтажного расположения, площади, обозначением границ, а также сроков подписания договора аренды), то налоговые органы и судьи могут расценить этот документ как предварительный договор. При таком стечении обстоятельств несостоявшийся арендатор сможет потребовать, чтобы ООО «Сегмент» заключило с ним договор аренды на указанных в договоре (протоколе) о намерениях условиях или компенсировало убытки от несостоявшейся сделки (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ). Правда, на практике дело принимает такой оборот крайне редко. В любом случае при толковании договора (например, для разрешения споров) и стороны, и суды руководствуются не названием документа, а его буквальным содержанием. Следовательно, название документа, закрепляющего партнерские отношения сторон, будь то предварительный договор аренды или договор о намерениях, не имеет принципиального значения. Стороны свободны в выборе оформления своих отношений, важно лишь действительное содержание норм, включаемых в договор. Применительно к рассматриваемой ситуации (при указании предмета основного договора, характеристик сдаваемых в будущем в аренду помещений и сроков подписания договора аренды), какое бы наименование стороны ни присвоили заключаемому соглашению такого рода, определяемые им правоотношения будут соответствовать одной юридической конструкции - предварительному договору (ст. 429 ГК РФ).

4. Также следует рассмотреть соотношение договора долевого участия (далее -ДДУ) и предварительного договора купли-продажи квартиры или нежилого помещения.

Долевое участие предполагает, что одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок построить какой-либо объект (многоквартирный дом или иной объект недвижимости), а другая сторона обязуется принять объект и оплатить оговоренную сумму.

Предварительный договор регулируется Гражданским кодексом (далее - ГК РФ) и законодательством о защите права потребителя.

ДДУ регулируется нормами Закона о долевом участии и законодательством о защите прав потребителя. А право заключить данный договор принадлежит только застройщику - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и осуществляющее строительство на нем.

Инвестор, реализуя средства, но при этом, не являясь застройщиком, не вправе заключать ДДУ. Он может обратиться лишь к предварительному договору.
С другой стороны, застройщик вправе заключать с гражданами лишь ДДУ и по нему реализовывать, рассчитанные на строительство финансы. Согласно, части 2 статьи 1 Закона о долевом участии привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

5. Теперь рассмотрим соотношение предварительного и опционного договоров. Главное их различие - предмет. Согласно ст. 429 ГК РФ предметом предварительного договора является обязательство о заключении в будущем основного договора. Опционный же договор другого договора не предполагает, а лишь вводит в действие достигнутое при договоре согласие, но требование об осуществлении данных может быть заявлено в пределах срока, который установили стороны, либо же при наступление заранее оговоренных обстоятельств. По опционному договору правом потребовать начала исполнения договора обладает лишь одна заранее определенная сторона, в то время как по предварительному договору обе стороны одновременно либо одна из них могут инициировать заключение основного договора.

Как принято полагать, в момент заключения предварительного договора отсутствует материальная выгода для сторон, если не учитывать возможности обеспечения предварительного договора посредством обеспечительного платежа.^[19] Опционный же договор наличествует презумпцией возмездности^[20].

6. Предварительный договор и букинговый договор. Букинговый договор - договор о подаче транспортных средств под погрузку и о предъявлении груза к перевозке (booking-note)^[21]. Букинг-нот применяется при необходимом бронировании мест для груза на судне. Этот договор содержит все морские условия договора морской перевозки груза на суднах. В нем имеют месте все существенные условия и конкретные характеристики сделки. Что приводит к выводу что данный договор лишь один из множества договор характерных для морской перевозки.

Но В.В. Витрянский отмечает обратное: «"букинговый договор, предметом которого является лишь бронирование места на судне с последующей перевозкой груза, не может признаваться договором морской перевозки груза по коносаменту, поскольку он при отсутствии оформленного коносамента еще не порождает непосредственную обязанность перевозчика доставить соответствующий груз в порт назначения и выдать его получателю, каковым должен быть держатель коносамента. Не возникает непосредственно из букингового договора и обязанность перевозчика по обеспечению сохранности груза и соблюдению установленных сроков его доставки. Из букингового договора следует лишь обязанность перевозчика заключить договор перевозки груза по коносаменту, в отношении которого забронировано место на судне. В этом смысле указанный договор выглядит скорее как предварительный договор морской перевозки груза» ^[22].

По мнению С.Ю. Морозова с данным мнением нельзя согласиться: «На наш взгляд, согласиться с тем, что букинговый договор следует квалифицировать как предварительный, нельзя, так же как нельзя его рассматривать как договор морской перевозки грузов. Предварение букинг­нотом заключения договора морской перевозки не превращает его автоматически в предварительный договор. Для этого необходимо еще по крайней мере, чтобы он содержал взаимообусловленные обязанности сторон заключить договор морской перевозки грузов. Представляется, что в данном случае содержанием букингового договора являются права и обязанности иного рода.»^[23].

7. Предварительный договор и Job offer. Job offer - предложение работы(перевод). На данный момент это понятие в российском трудовом законодательстве отсутствует. Следовательно, работодатель вправе не использовать в своей деятельности этот договор. Job offer распространен в крупных компаниях при подборе руководителей или топ-менеджеров. Тем не менее, он имеет некоторые сходства с предварительным договором.

Основное отличие - это сфера регулирования данных договоров. В случае предварительного - гражданское законодательство. Job offer - трудовое. Это позволяет сделать вывод о дифференциации регулируемых отношений. Гражданско-правовыми выступают имущественные и личные неимущественные ^[24], а трудовыми, которые складываются между работником и работодателем по поводу выполнения работником определенных трудовых обязанностей в конкретном режиме труда^[25].

То есть job offer хоть и служит организационным целям, но для трудовых отношений. Его нельзя квалифицировать как предварительный договор, на основании которого должен в будущем быть заключен основной трудовой.

Таким образом, предварительный договор имеет некоторые общие черты с такими договорными конструкциями как рамочный договор, соглашение о порядке переговоров, протокол о намерениях.

Между тем именно предварительный договор обладает особенностями, рассмотренными нами ранее, а именно – создает обязанности для сторон, обладает юридической силой, может быть обеспечен задатком.

1.3. Заключение, оформление и содержание предварительного договора

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, в том же случае если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Влечет ничтожность несоблюдение этого правила о его форме.

Надлежит учитывать, что к форме договора не относится требование о государственной регистрации, поэтому оно на него не распространяется^[26].

В силу п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (например, для договора купли-продажи автомобиля это предмет и иные условия, по усмотрению сторон - цена и порядок оплаты, срок передачи и др.). Если на момент заключения предварительного договора стороны не располагают сведениями о точных характеристиках имущества, подлежащего передаче по основному договору, то следует указать всю имеющуюся информацию, позволяющую его индивидуализировать, например включить в предварительный договор сведения из проектной документации строящегося здания^[27].

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (например, в течение 9 месяцев от даты заключения предварительного договора). Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Нередко стороны не знают точно на стадии заключения предварительного договора, в какой срок они смогут заключить основной договор. Владелец достраиваемого офисного центра, привлекая арендаторов на площади здания, располагает информацией о примерных сроках окончания строительства, которые могут быть увеличены по различным причинам (например, отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию).

Указание в связи с этим в предварительном договоре на то, что основной договор стороны заключат после ввода объекта в эксплуатацию и открытия центра, означает несогласованность срока, поэтому к отношению сторон в таком случае будет применяться правило об обязанности заключить основной договор в течение года после заключения предварительного договора.

Стороны могут для подобных случаев указать, что основной договор подлежит заключению после ввода объекта в эксплуатацию и открытия офисного центра, но не позднее какого-то определенного срока (не более двух лет, к примеру).

Нововведением, вступившим в силу с 1 июня 2015 г., является установление срока для понуждения к заключению основного договора - шесть месяцев с момента неисполнения стороной обязательства по заключению договора. Кроме того, в случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда^[28].

Перед заключением предварительного договора необходимо убедиться в том, что основной договор действительно может быть заключен и на стадии заключения предварительного договора для этого нет препятствий. Так, отсутствие у продавца или арендодателя имущества на момент заключения предварительного договора для передачи его в собственность или в аренду не влечет недействительности предварительного договора, поскольку предварительный договор только лишь связывает стороны обязательством заключить основной договор в будущем, и обязательное наличие имущества на момент заключения не требуется^[29].

Но препятствием для заключения основного договора может стать, к примеру, наличие долгосрочного договора аренды имущества, которое другой арендатор хочет получить в аренду по истечении срока. Перед заключением предварительного договора с арендодателем арендатору надо оценить условия договора аренды с первым арендатором по поводу условий о праве арендодателя на односторонний отказ от договора, об отсутствии у арендатора преимущественного права и др.^[30].

Таким образом, форма предварительного договора должна соответствовать требованиям, предъявляемым к форме основного договора. При отсутствии таких требований к форме основного договора предварительный договор должен быть заключен в письменной форме. Возможность заключения предварительного договора в устной форме исключается.

Следует отметить, что заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности или возникновения обязательства оказать услугу, передать имущество^[31].

При заключении предварительного договора следует установить не только предмет, но и также прямо указать на принятие сторонами на себя обязательство заключить договор в будущем. Выражение намерения ( «стороны могут, собираются, намереваются, подтверждают») при заключении предварительного договора недопустимо^[32].

Основная проблема, с которой сталкиваются при заключении предварительного договора - это сроки. Часто бывает, что стороны не знают, в какой срок они смогут заключить основной договор. К примеру, владелец строящегося торгового центра, когда предлагает арендаторам площади своего здания, может располагать лишь о примерных сроках окончания строительства.

В таком случае, в предварительном договоре указывают, что основной договор вступает в силу при наступлении юридического факта (ввода торгового центра в эксплуатацию). Срок не согласован, соответственно в отношении сторон будет применяться правило об обязанности заключить договор в течение года после предварительного договора. Либо стороны могут указать, что основной договор должен быть заключен при вводе здание в эксплуатацию, но не позднее определенного сторонами срока (например, полтора года).

Нередко при заключении предварительного договора стороны сталкиваются с проблемой отсутствия у продавца или арендодателя имущества для передачи его в аренду или собственность. Но данное обстоятельство не несет в себе недействительности предварительного договора. Постановлением Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 №402/09 указано, что наличие у сторон имущества для заключения предварительного договора не нужно, так как предварительный договор рассчитан на то, чтобы заключить договор в будущем.

Если до окончания срока, оговоренного сторонами, ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор, то обязательство заключить договор прекращаются.

В некоторых случаях заключение основного договора не требуется. Например, переквалификация предварительного в основной. А именно, предварительный договор, в котором стороны обязуются заключить в будущем на оговоренных ими условиях основной договор о покупке недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в будущем, но при этом предварительный договор установил обязанность покупателя имущества до заключения предварительного договора оплатить часть или полную стоимость недвижимого имущества, то суд должен квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с предварительной оплатой , согласно п. 8 Постановлению Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54.

Глава 2. Практика применения предварительного договора

Анализ судебной практики последних лет наглядно свидетельствует о том, что предварительный договор активно используется в практике, а также часто выступает предметом судебного разбирательства.

К примеру, можно сделать вывод, что порой стороны неправильно понимают важность соблюдения условий предварительного договора. Приведем наглядный пример из практики. «Из материалов дела следует, что 24 сентября 2013 года между М. с одной стороны и ООО «Мегастрой», с другой стороны заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка общей площадью 26146 кв. м с кадастровым номером .... и здания врачебной амбулатории. По условиям предварительного договора купли-продажи (пункт 2.1) продавец обязуется снять обременение и передать в собственность земельный участок и здание врачебной амбулатории, а покупатель обязуется принять объекты недвижимости и уплатить за них цену, предусмотренную в настоящем договоре. Согласно пункту 2.5 договора, общая стоимость объектов недвижимости, составляет 1 750000 рублей. Сумма подтвержденных документально понесенных затрат по реконструкции здания врачебной амбулатории будет возмещена продавцу, после привлечения продавцом инвесторов.

Пунктом 2.6 предварительного договора установлены условия расчета сторон по данному договору: общая стоимость объектов недвижимости, за вычетом суммы имущественного обеспечения, выплачивается покупателем на счет продавца в течение 3 банковских дней с момента подписания сторонами основного договора.

Согласно пункту 3.1 в целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств, покупатель в течение 3 календарных дней с момента подписания настоящего договора, предоставляет имущественное обеспечение в виде перечисления на счет кредиторов продавца денежных средств в сумме 1500000 рублей.

Решением Мамадышского районного суда Республики Татарстан на М. возложена обязанность заключить с Ш. договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ...., нежилого помещения с кадастровым номером. Указанным решением суда установлено, что по предварительному договору истцом перечислены денежные средства в размере 1500000 рублей.

Однако основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка стороны не заключили.

Удовлетворяя исковые требования Ш., суд исходил из того, что сделка купли-продажи здания врачебной амбулатории и земельного участка между сторонами состоялась.

С таким выводом апелляционная судебная коллегия не согласилась.

Доказательств полной оплаты спорного имущества при заключении предварительного договора суду не представлено, в связи с чем, суд необоснованно сделал вывод об исполнении со стороны истца обязательств по незаключенному сторонами основному договору купли-продажи.

Таким образом, не исполнив полностью свои обязательства по оплате, истец не мог приобрести право собственности на спорное имущество.

Также судом по данному делу установлено, что Ш. спорное недвижимое имущество не принял и его полную стоимость (цену) не уплатил»^[33]. В итоге только в суде апелляционной инстанции предварительный договор был признан незаключенным.

Кроме того, стороны неправильно понимают то обстоятельство, что по смыслу статьи 429 ГК РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Остальные обязанности, к примеру, как это показано в следующем примере, уплата арендных платежей не входит в обязанности покупателя.

«Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Главы муниципального района Красноярский Самарской области от 12.11.2007 № 697 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью муниципального района Красноярский и ОО «Федерация гольфа Самарской области» заключен 15.11.2007 договор аренды земельного участка № 91, по условиям которого арендатору передан сроком на 7 лет земельный участок.

Согласно дополнительному соглашению от 05.08.2013 года к указанному выше договору аренды земельного участка арендная плата за период с 27.01.2012 года по 18.07.2013 года в размере 1 014 249, 50 рублей (с учетом штрафных санкций) подлежит внесению арендатором до 15.12.2013 года.

Истцом в адрес ответчика направлено уведомление № 944 от 11.03.2014 с требованием о погашении имеющийся у ответчика задолженности. Кроме того, в указанном выше уведомлении указано на невозможность зачисления ранее уплаченной суммы в размере 1 000 000 рублей в счет погашения задолженности по арендной плате по причине ее уплаты как задатка.

Ответчик письмом вх.2486 от 22.04.2014 уведомил истца о том, что задаток в размере 1 000 000 рублей является авансовым платежом и подлежит зачету в счет неуплаченной арендной платы.

Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды за период с 27.01.2012 по 18.07.2013 послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с заявленным иском. Истец числит за ответчиком задолженность за спорный период в размере 1 014 249 руб. 50 коп.

Суд не усмотрен правовых оснований для удовлетворения заявленных требований»^[34].

Аналогичное положение о том, что единственная обязанность сторон по предварительному договору содержится и следующих решениях.

«Суд частично удовлетворил требования общества к иному обществу о взыскании задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами, указав при этом, что по смыслу статьи 429 ГК РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора»^[35].

«Признавая правомерным отказ в удовлетворении заявления гражданина о включении в реестр требований кредиторов организации - должника задолженности, суд согласился с тем, что значение предварительного договора заключается в добровольном установлении между контрагентами юридической связи по передаче вещи в будущем, в связи с чем они скрепляют свои обязательства договором организационного характера.

По смыслу статьи 429 ГК РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей, с точки зрения их самостоятельного значения, не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора»^[36].

«Суд отказал в удовлетворении требования ИП к другому ИП и гражданину РФ о взыскании солидарно неосновательного обогащения. Суд пояснил, что из смысла части 3 статьи 429 ГК РФ следует, что сам по себе предварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на имущество. Обязательство, которое предусматривает предварительный договор, - это заключение в будущем основного договора на тех существенных условиях, которые оговорены сторонами в предварительном договоре, а также из пункта 1 статьи 429 ГК РФ следует, что из предварительного договора не могут вытекать никакие обязательства, кроме обязательства по заключению основного договора»^[37].

Так как предметом предварительного договора является намерение заключить договор по поводу определенного предмета, например, имущества, то недобросовестный собственник ничем не ограничен в реализации права продавать оговоренное предварительным договором имущество третьему лицу. Оспорить состоявшуюся на практике сделку проблематично.

Во-первых, описываемое в договоре имущество - не предмет предварительного договора. Будущий покупатель не обладает право требования данного имущества. Так как нет норм в законодательстве, запрещающих распоряжаться имуществом, в отношении которого был заключен предварительный договор - собственники могут заключать договоры купли-продажи или иные беспрепятственно.

Несостоявшийся покупатель не вправе требовать перевода прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи с третьим лицом. Но вправе в порядке п.5 ст. 429 и п.4 ст. 445 ГК РФ обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора, а также возмещения причиненных убытков.

Суд может понудить к заключению договора только в случае наличия у продавца данного имущества^[38].

Собственно, при отчуждении имущества третьему лицу, несмотря на то, что предварительный договор обязует стороны заключить основной договор, восстановление в полном объеме нарушенных прав и интересов потерпевшей стороны невозможно.

В соответствии со ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора по соглашению сторон, может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа принимается в счет исполнения соответствующего обязательства.

На практике, чаще всего незаключение основного договора аренды в установленный срок служит причиной данных обстоятельств. Например, Постановление АС СЗО от 03.03.2015 по делу N А56­18123/2014.

Между ИП и ООО был заключен предварительный договор аренды на часть нежилого помещения. Арендатор для подтверждения своих намерений перечислил арендодателю обеспечительный платеж в размере 1 000 000 руб, что идет в зачет в счет оплаты последнего месяца аренды по заключенному сторонами основному договору. По согласованию сторон, если до 01.06.2013 арендодатель не зарегистрирует право собственности на объект недвижимости, арендатор оставляет за собой право не заключать основной договор аренды. В данной ситуации из-за незаключения основного договора по вине арендодателя последний возвращает арендатору обеспечительный платеж. Если основной договор не заключен по вине арендатора - обеспечительный платеж не возвращается. Суд прекратил предварительный договор с 28.12.2013, так как в течение года не был заключен основной договор аренды, в связи с чем арендодатель обязан возвратить арендатору по его требованию обеспечительный платеж.

Глава 3.Проблемные аспекты, связанные с заключением предварительного договора

3.1. Понуждение к заключению договора

Так было выяснено ранее, при заключении сторонами договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, в случае, если одна из сторон отказывается от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться за защитой своих интересов в суд согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ с тем, чтобы обязать нарушившую сторону заключить основной договор.

Как показывает судебная практика, подобный иск может быть удовлетворен судом.

Постановлением от 05.08.2014 № 17АП-9007/2014-ГК^[39] Семнадцатый арбитражный апелляционный суд оставил без изменения Определение арбитражного суда Свердловской области от 22.05.2014 по делу № А60-20838/2014.

Предметом иска по указанному делу являлось понуждение ответчика заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества в редакции и на условиях, которые согласованы в предварительном договоре от 10.01.2012, на основании пункта 5 статьи 429 и пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ суд обязал ответчика заключить основной договор купли-продажи спорного объекта недвижимости на условиях предварительного договора, а также в целях предотвращения отчуждения здания были назначены обеспечительные меры.

Однако, как следует из положения пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, для заключения основного договора существует срок, по истечении которого обязать к заключению договора станет невозможным.

Так, например, Апелляционное определение Владимирского областного суда от 06.11.2013 по делу № 33-3735/2013^[40] оставлено без изменения решением Ленинского районного суда города Владимира от 17.09.2013.

«Отказывая в удовлетворении исковых требований, с учетом обстоятельств дела и требований правовых норм, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для возложения на ответчика Ф. обязанности заключить основной договор и признания договора купли-продажи недействительным, поскольку обязательства сторон по предварительному договору были прекращены в силу закона после окончания срока, в который они должны были заключить основной договор, в связи с чем ответчик Ф. как собственник при отсутствии государственной регистрации запрета на распоряжение имуществом и сведений о принятых судом мерах по обеспечению иска вправе был распорядиться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению».

3.2. Применение обеспечительной функции предварительного договора

Рассмотренные выше ситуации затрагивают права и обязанности сторон, вытекающие из незаключенного в соответствии с условиями предварительного договора основного соглашения сторон. Однако нередко встречаются и более сложные ситуации, когда стороны по тем или иным причинам осуществляют оплату по предварительному договору, подразумевая основной.

Такой подход нельзя назвать правомерным, поскольку для многих видов договоров законом установлена письменная форма и совершение конклюдентных действий не может быть заменой надлежащему оформлению отношений сторон.

Наиболее ярким примером такой ситуации может служить заключение предварительного договора о приобретении в будущем принадлежащего другому лицу объекта недвижимости. Внесение покупателем оплаты по предварительному договору без заключения основного не порождает право на указанный объект, поскольку положениями статьи 218 Гражданского кодекса РФ установлено, что основанием приобретения права собственности является договор купли-продажи, а в случае приобретения недвижимости такое право возникает с момента соответствующей регистрации (статья 219 Гражданского кодекса РФ). В такой ситуации оплата объекта недвижимости может быть признана не авансом, а такой формой обеспечения обязательств, как задаток, и возвращена оплатившей ее стороне.

Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл Апелляционным определением от 29.10.2013^[41] по делу № 33-1849 оставлено без изменений решение о взыскании в пользу истца суммы задатка.

Между Ж. (продавец) и В. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи принадлежащей Ж. на праве собственности квартиры. Основной договор купли-продажи данной квартиры стороны не заключили.

Удовлетворяя иск В. о взыскании с Ж. двойной суммы задатка, суд пришел к выводу о том, что фактически между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, а уплаченная истцом сумма является задатком, а не авансом.

Задатком обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, т.е. продавца Ж. и покупателя В., заключить основной договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок.

Также являются необоснованными доводы жалобы о том, что указанную сумму нельзя считать задатком в связи с отсутствием государственной регистрации договора, поскольку законодательством не предусмотрено государственной регистрации предварительного договора купли-продажи квартиры и соглашения о задатке.

Как известно, ГК РФ не исключает возможности обеспечения предварительного договора задатком.^[42]

При заключении предварительного договора одна сторона передает определенную сумму денег. Стороны должны указать, что если от заключения договора будет уклоняться сторона, передавшая сумму, то они останутся у другой стороны. Если же будет уклоняться сторона, получившая деньги, то ей следует уплатить двойной размер задатка другой стороне^[43].

Особо следует указать на новые положения о создании новых возможностей применения задатка по основному договору в рамках предварительного договора. В юридической литературе высказывалось мнение о недопустимости использования задатка в качестве обеспечения исполнения обязательства, вытекающего из предварительного договора^[44]. Иной позиции придерживается А.Ю. Буркова, которая оценивает положительно правило ГК РФ о допущении использования задатка для основного договора в предварительном договоре^[45].

Нормами закона разграничено понимание юридического значения задатка и предварительного договора. Никакой платеж не может быть осуществим в доказательство заключения и обеспечения предварительного договора, так как сам предварительный договор не несет в себе имущественного характера (данная ситуация характерна только для основного договора). Предварительный договор устанавливает лишь обязательство сторон в будущем заключить договор. На практике же по данному вопросу происходит разночтение позиций. Например, дело, рассмотренное в Верховном суде РФ касательно предварительного договора, где высшая судебная инстанция не исключила применения положений ст. 329 ГК РФ, а именно задатка в качестве способа исполнения обязательства следующего из предварительного договора. К нему могут быть применены обеспечительные функции задатка по п2. ст. 381 ГК, выражающиеся в потере задатка или его уплате в двойной размере со стороны, которая договор не исполнила. Арбитраж же иногда занимает противоположную сторону, говоря о том, что задаток, как средство платежа по предварительному договору, признавать нельзя. К примеру, постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа 06.09.2004 №2004 № Ф09-2878/2004-ГК по делу №A60-970/2004.

Новелла п.4 ст. 380 ГК РФ положила конец данным спорам, установив диспозитивное правило, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях предварительного договора. С 1 июня 2015 года стороны предварительного договора активно используют данную новеллу и в тексте предварительного договора прописывают сумму задатка, который служит обеспечительным средством основного договора и рассматривается как договорное обязательство.

Оценивая изменения, внесенные в ГК РФ ФЗ № 42, можно отметить, что они значительно меняют нормы российского гражданского права, что требует переосмысления действий практикующих юриста, участвующего в сопровождении сделок. Многие рассмотренные в данной статье новеллы не привычны для российского гражданского права, поэтому необходимо время для того, чтобы они эффективно заработают в гражданском обороте.

3.3. Иные проблемные аспекты, связанные с заключением предварительного договора

Однако в случае с объектом недвижимости, имея на руках предварительный договор, фактически переданный объект права и отсутствие притязаний других правообладателей, сторона имеет возможность отстоять свои интересы в суде.

Так, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда от 18.04.2014 по делу № 33-9938^[46] своим Определением определила признать за истцами право собственности на квартиру в связи со следующими обстоятельствами.

Истцы М. и Л. обратились в суд с иском к ООО о признании права собственности на жилое помещение. Указали, что между истцами и ответчиком был заключен предварительный договор на приобретение жилого помещения. Строительство дома окончено, и выдано разрешение на его ввод в эксплуатацию, жилое помещение учтено в БТИ, квартира истцам фактически передана, однако их право собственности на жилое помещение не оформлено.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что документов о взаиморасчетах в материалах дела нет, отсутствует протокол распределения площадей, неизвестен правообладатель жилого помещения, отсутствует акт реализации инвестконтракта.

Оценив доводы и возражения сторон, представленные доказательства по правилам статей 56, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд исходил из того, что истцы свои обязательства, предусмотренные предварительным договором, исполнили надлежащим образом, оплатили стоимость квартиры, жилое помещение является объектом завершенного строительства, передано истцам в пользование, иные лица права на спорную квартиру не заявляют, срок оформления прав ответчика на спорное имущество носит неопределенный характер, отсутствие регистрации прав ответчика на жилое помещение лишает истцов возможности заключить основной договор купли-продажи и оформить свое право собственности во внесудебном порядке, и пришел к правильному выводу о том, что истцы приобрели право собственности на спорную квартиру.

Между тем, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества, этот договор должен квалифицироваться как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи.

Уплаченная истцами сумма полностью соответствует стоимости объекта недвижимого имущества, на который заключен сторонами предварительный договор.

Отсутствие юридически значимых условий относительно судьбы предварительного договора купли-продажи, исходя из установления условия относительно заключения основного договора купли-продажи в согласованные сроки, свидетельствует об отсутствии юридических последствий его заключения применительно к прекращению данного договора по основанию, установленному пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ.

Также бывают ситуации, когда из природы договора не всегда возможно четко определить, содержатся ли в одном договоре условия предварительного договора, то есть помимо основных обязательств стороны берут на себя обязательства по заключению еще одного договора в будущем. Отсутствие четкой регламентации способно привести к длительным судебным разбирательствам и возвращению дел на новое рассмотрение.

Подводя итог, следует отметить два момента. При заключении предварительного договора во избежание проблем необходимо четко отслеживать сроки заключения основного договора. И второй момент: не стоит заключать договоры уступки права требования, если предметом такой уступки является требование по предварительным договорам, в противном случае легко попасть в ситуацию, при которой вам продадут несуществующее право.

Но тем не менее, в случае предварительного договора аренды, судебная практика приходит к выводу о невозможности существования прав на объект, что является основанием для ничтожности предварительного договора аренды. То есть судебная практика, по мнению Халимовского Ю.А., вводит критерий «исполнимости предварительного договора»^[47].

Стоит отметить, что согласно определению Президиума ВАС РФ от 3 апреля 2009 г. N ВАС­402/09: «исполнимость предварительного договора не должна оцениваться». Так, в решение Арбитражного суда Московской области от 28 мая 2008 г. по делу N А41­К1­ 1227/08 суд посчитал необоснованными доводы ответчика, о предмете предварительного договора, касательно того, что его предметом не выступает имущество^[48].

По мнению Е.А. Суханова любой предварительный договор влечет организационное обязательство заключение в будущем определенного договора. Договор не порождает прав на имущество^[49].

Но и данная точка зрения тоже не может претендовать на истину. В случае, когда лицо знает о том, что прав на объект у него нет и не будет, то предварительный договор следует расценивать как мнимую сделку (п.1 ст 170 ГК РФ).

Следует отметить проблему определения объекта. Когда объект не построен либо не проведена его тех. инвентаризация, но предварительный договор аренды уже на стадии заключения. Соответственно, индивидуализация должна проходить путем описания и указания порядка определения соответствия окончательных характеристик объекта и данного описания.

Если объект существенно изменен, то договор аренды не будет укладываться в форме исполнения предварительного договора. А понуждением невозможно. Например, в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2010 по делу n А56-42657/2009 суд оставил без изменений решение суда первой инстанции о взыскании с ответчика 484.000 руб. обеспечительного платежа и расторжении предварительного договора аренды в связи с существенным изменения объекта договора^[50].

В проблемных аспектах следует отметить заключение предварительного договора при отчуждении долей в ООО. Форма данного договора подлежит нотариальному заверению^[51].

Суды, когда применяют конструкцию ст. 429 к корпоративным отношениям, то совершают ряд ошибок. Например, ошибка которая уже затрагивалась - неправильно определенный предмет. ООО обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к А. заключить договор купли-продажи 100% доли в уставном капитале ООО. Арбитражный суд отказал, ссылаясь на отсутствие на момент заключения предварительного договора у А. 100% доли^[52].

Другой частой ошибкой выступает неправильная оценка конструкции предварительного договора, что приводит стороны к обязательному заключению основного договора, а это влияет на имущественные интересы покупателя, который, возможно, желал заключить основной договор в отношении ООО с соответствующим имуществом на балансе. То есть конструкция предварительного договора, конечно, может применяться к сделках по отчуждению долей в ООО, но в силу особенностей корпоративных правоотношений, следует вывод об отсутствие механизма защиты права покупателя по основному договору. Это решается путем введен в статусе существенных условий определенных мер защиты прав сторон, к примеру, предусмотренное право покупателя на односторонний отказ от договора в случае заключения более крупной сделки с имуществом ООО.

Заключение

Предварительный договор не порождает иных обязательств, кроме обязательства заключить основной договор, поэтому какие-либо расчеты по нему недопустимы.

Основная обязанность сторон предварительного договора - заключить основной договор. Ее неисполнение предполагается виновным действием, если не доказано обратное. За нарушение обязательства виновная сторона несет ответственность.

Ответственность не наступит, если сторона докажет невиновность своих действий, из-за которых основной договор не был заключен. Также возможен случай, когда обе стороны, утратив интерес к основному договору, отказались от его заключения (например, путем несовершения действий, предусмотренных предварительным договором). В этой ситуации отсутствует вина обеих сторон.

Предварительный договор не является альтернативой соглашению о порядке ведения переговоров, рамочному договору, соглашению о порядке переговоров, протоколу о намерениях, поскольку у них у всех разный предмет и цель.

Критериями, на которые следует опираться контрагентам при заключении предварительных договоров в части согласования определенных условий основного договора, будут являться разумность и добросовестность - к примеру, согласовать дополнительно к предмету основного договора еще и его существенные условия (при наличии возможности такого согласования), но не более того. То есть сделать согласование существенных условий правом, а не обязанностью сторон, причем правом ограниченным - нельзя требовать согласования условий (пусть даже существенных для основного договора), если их невозможно установить на дату заключения предварительного договора.

Еще одним важным моментом при заключении предварительного договора является срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, если же срок не определен - основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного

По данному условию также возникали спорные ситуации, которые приходилось разрешать судебным инстанциям.

Форма предварительного договора должна соответствовать требованиям, предъявляемым к форме основного договора. При отсутствии таких требований к форме основного договора предварительный договор должен быть заключен в письменной форме. Возможность заключения предварительного договора в устной форме исключается.

Что касается порядка заключения предварительного договора в письменной форме, то он подчиняется правилам, предусмотренным п. 2 ст. 434 ГК РФ, согласно которым договор в письменной форме может быть заключен не только в форме единого документа, подписанного сторонами, но и путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, передаваемыми по каналам связи и позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Однако не следует забывать, что в порядке исключения из этого общего правила в отношении отдельных договоров предусмотрены требования "строгой" письменной формы. В соответствии с п. 4 ст. 434 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора. Указанные требования "строгой" письменной формы установлены, например, для договоров купли-продажи недвижимости и продажи предприятия. Нотариальное удостоверение договоров необходимо лишь в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. При этом если стороны предварительного договора условились облечь основной договор в нотариальную форму, то и предварительный договор должен быть нотариально удостоверен.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.01.2016) // Российская газета. - № 238-239. - 08.12.1994.
2. Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета. - № 52. -13.03.2015.
3. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Экономика и жизнь. - № 10. - 2001.
4. Определение Верховного Суда РФ от 16.12.2014 № 9-КГ14-8 [Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс».
5. Определение Верховного Суда РФ от 20.07.2010 № 5-В10-42[Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс».
6. Постановление Президиума ВАС РФ от 21.07.2009 № 2658/09 по делу № А40-4615/08-51-52// Вестник ВАС РФ. - 2009. - № 11.
7. Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2010 № 18АП-33/2010 по делу № А76-13124/2009 [Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс».
8. Постановление ФАС ВСО от 28.03.2012 № А58-5257/10[Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс».
9. Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 № 402/09[Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс».
10. Постановление ФАС ЦО от 22.12.2011 по делу № А54-1283/2011[Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс».
11. Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 23.07.2015 по делу № 33-10676/15[Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс».
12. Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2014 № 11АП-16684/2014 по делу № А55-12582/2014[Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс».
13. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2014 № 09АП-32108/2014 по делу № А40-187847/2013[Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс».
14. Постановление ФАС Уральского округа от 01.08.2014 № Ф09-8602/12 по делу № А71-6213/2012[Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс».
15. Постановление ФАС Центрального округа от 04.06.2014 по делу № А62-4742/2013[Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс».
16. Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2014 № 17АП-9007/2014-ГК по делу № А60-20838/2014[Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс».
17. Апелляционное определение Владимирского областного суда от 06.11.2013 по делу № 33-3735/2013[Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс».
18. Апелляционное определение Верховного суда Республики Марий Эл от 29.10.2013 по делу № 33-1849[Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс».
19. Апелляционное определение Московского городского суда от 18.04.2014 по делу № 33-9938[Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс».
20. Бычков А. Нюансы предварительного договора // ЭЖ-Юрист. 2015. № 7. С. 13.
21. Гражданский кодекс Российской Федерации. Общие положения о договоре. Постатейный комментарий к главам 27 - 29 / В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, А.В. Демкина и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М: Статут, 2016. 223 с.
22. Комарицкий В.С. Предварительный договор. Практика применения и вносимые в Гражданский кодекс изменения // Юрист. 2015. N 16. С. 13 - 16.
23. Мухамеджанова А. Рамки рамочного договора // ЭЖ-Юрист. 2014. N 41. С. 12.
24. Чумаков А.А. Ведение переговоров по новым правилам: новеллы Закона № 42-ФЗ // Закон. 2015. № 6. С. 77 - 82.
25. Бычков А. Нюансы предварительного договора // ЭЖ-Юрист. 2015. № 7

­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­

1. См.: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.01.2016) // Российская газета. - № 238-239. - 08.12.1994. ↑

2. Бычков А. Нюансы предварительного договора // ЭЖ-Юрист. 2015. № 7. С. 13. ↑

3. См.: Определение Верховного Суда РФ от 16.12.2014 № 9-КГ14-8 /[Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс». ↑

4. См.: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Экономика и жизнь. - № 10. - 2001. ↑

5. См.: Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета. - № 52. -13.03.2015. ↑

6. Кучер А.Н. Теория и практика преддоговорного этапа: юридический аспект. // Статут Москва, 2005 // С. 284 ↑

7. Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сента. СПб. 1911. С. 976 // См. в кн.: Кучер А.Н. Теория и практика преддоговорного этапа: юридический аспект. С. 285 ↑

8. Карапетов, А.Г. Анализ некоторых вопросов заключения, исполнения и расторжения договоров в контексте реформы обязательственного права России // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009 №12. - с. 32-33. ↑

9. ^? Карапетов, А.Г. Анализ некоторых вопросов заключения, исполнения и расторжения договоров в контексте реформы обязательственного права России // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009 №12. - с. 32-33. ↑

10. Морозов С.Ю. Некоторые проблемы, связанные с определением правовой природы гражданско-правовых организационных договоров// Российская юстиция,2015, №7 С. 14 ↑

11. Подузова Е.Б. Организационный договор в современном гражданском праве и законодательстве // Гражданское право. 2013. N 3. С. 13. ↑

12. Скуратовская М.М. Некоторые процессуальные вопросы рассмотрения арбитражными

    судами дел, связанных с организационными договорами // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. N 5. С. 67. ↑

13. Красавчиков О.А. Организационные гражданско-правовые отношения // Cоветское государство и право. – 1996 №10 С.163 ↑

14. Бычков А. Нюансы предварительного договора // ЭЖ-Юрист. 2015. № 7. С. 13. ↑

15. См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 21.07.2009 № 2658/09 по делу № А40-4615/08-51-52// Вестник ВАС РФ. - 2009. - № 11. ↑

16. См.: Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета. - № 52. - 13.03.2015. ↑

17. Чумаков А.А. Ведение переговоров по новым правилам: новеллы Закона № 42-ФЗ // Закон. 2015. № 6. С. 77 - 82. ↑

18. См.: Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2010 № 18АП-33/2010 по делу № А76-13124/2009 [Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс». ↑

19. Сафонова Е.Ю. Ответственность за нарушение условий организационных договоров// Юридическая наука.2013.№7. С.15. ↑

20. Лебедев В.Е. Квалифицирующие признаки опционного договора и его отличие от других производных финансовых инструментов // Новый юридический журнал. 2012. N 3. С. 90. ↑

21. С. Ю. Морозов Система транспортных организационных договоров // -М. : Норма, 2011. – с.25  ↑

22. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 4.// "Статут", 2003 г. С. 417. ↑

23. С. Ю. Морозов Система транспортных организационных договоров // -М. : Норма, 2011. – с.30 ↑

24. См.: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.01.2016) // Российская газета. - № 238-239. - 08.12.1994. ↑

25. Cм: Трудовой кодекс Российской Федерации от 30.12.2001 N 197-ФЗ (ред. от 30.12.2015) // СПС “Консультант плюc”

    ↑

26. См.: Определение Верховного Суда РФ от 20.07.2010 № 5-В10-42[Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс». ↑

27. См.: Постановление ФАС ВСО от 28.03.2012 № А58-5257/10[Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс». ↑

28. Комарицкий В.С. Предварительный договор. Практика применения и вносимые в Гражданский кодекс изменения // Юрист. 2015. N 16. С. 13 - 16. ↑

29. См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 № 402/09[Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс». ↑

30. См.: Постановление ФАС ЦО от 22.12.2011 по делу № А54-1283/2011[Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс». ↑

31. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 N 13[Электронный ресурс] //СПС «Консультант плюс». ↑

32. Постановление ФАС ДО от 18.02.2014 N Ф03­4/2014 [Электронный ресурс] //СПС «Консультант плюс». ↑

33. См.: Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 23.07.2015 по делу № 33-10676/15[Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс». ↑

34. См.: Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2014 № 11АП-16684/2014 по делу № А55-12582/2014[Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс». ↑

35. См.: Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2014 № 09АП-32108/2014 по делу № А40-187847/2013[Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс». ↑

36. См.: Постановление ФАС Уральского округа от 01.08.2014 № Ф09-8602/12 по делу № А71-6213/2012[Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс». ↑

37. См.: Постановление ФАС Центрального округа от 04.06.2014 по делу № А62-4742/2013[Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс». ↑

38. Гончарова М Предварительный договор ­ ступень к заключению основной сделки. // "ЭЖ­Юрист" // 2012, N 28 C. 12 ↑

39. См.: Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2014 № 17АП-9007/2014-ГК по делу № А60-20838/2014[Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс». ↑

40. См.: Апелляционное определение Владимирского областного суда от 06.11.2013 по делу № 33-3735/2013[Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс». ↑

41. См.: Апелляционное определение Верховного суда Республики Марий Эл от 29.10.2013 по делу № 33-1849[Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс». ↑

42. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 22 июля 2008 г. N 53­В08­5 //Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2009. N 1; Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 февраля 2012 г. по делу N А48­3573/2011 // СПС "КонсультантПлюс" ↑

43. Гражданское право: Учебник. Т. III / Отв. ред. Суханов Е.А. М., 2006. С. 86. ↑

44. Мелихов Е.И. Предварительный договор и задаток // Юрист. 2003. N 4. C. 25 ↑

45. Буркова А.Ю. Некоторые изменения Гражданского кодекса Российской Федерации с точки зрения российского банковского юриста // Банковское право. 2015. N 6. С. 7 - 14. ↑

46. См.: Апелляционное определение Московского городского суда от 18.04.2014 по делу № 33-9938[Электронный ресурс] // СПС «Консультант плюс». ↑

47. Халимовский Ю.А. Предварительный договор аренды: спорные вопросы практики. //"Цивилист"// 2011, N 1) ↑

48. См. Решение Арбитражного суда Московской области от 28 мая 2008 г. по делу N А41­К1­1227/08 // СПС "КонсультантПлюс". ↑

49. Суханов Е.А. О действительности предварительного договора аренды недвижимого

    имущества // Вестник ВАС РФ. 2009. N 1. С. 16. ↑

50. Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2010 по делу n А56-42657/2009 ↑

51. См.ФЗ от 8 февраля 1998 г. N 14­ ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" // СПС "КонсультантПлюс". ↑

52. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 февраля 2008 г N 09АП­344/2008­ГК по делу N А40­34357/07­83­312 // СПС "КонсультантПлюс". ↑