Право собственности и другие вещные права на жилье помещения

Содержание:

Введение

Жилые помещения занимают особое место в жизни человека. Они являются средой обитания человека и необходимой предпосылкой создания семьи и воспитания детей.

Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. (ст. 40) провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище.

Право на жилище — одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает основы жизнедеятельности людей. Вместе с тем, с принятием Конституции РФ перед наукой гражданского права возникла весьма сложная проблема, связанная с понятием, содержанием и правовой природой права на жилище, механизмом его реализации и особенностей защиты.

Положения о сущности жилищных прав, разработанные, в частности, И.Б. Мартковичем, П.И. Седугиным и П.В. Крашенинниковым, а также некоторыми другими отечественными учеными, занимающимися проблематикой жилищных отношений, базируются на признании различий между гражданско-правовыми и жилищными отношениями. Отсюда и вывод о невозможности исследования отдельно права на приобретения жилья в собственность и права на его получения на условиях социального найма. По нашему же мнению, субъективное право собственности на жилое помещение не только может быть самостоятельным предметом научного анализа, но и является базовым, исходным для возникновения всех других субъективных прав на жилое помещения, в том числе и «жилищных прав».

Жилые помещения, отнесенные законодательством к объектам недвижимости, являются, прежде всего, объектами права собственности публично-правовых образований, юридических лиц и граждан. В настоящее время правовой режим жилого помещения как объекта недвижимости закреплен федеральными законами «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (ст. 1), «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ. Правовой статус жилых помещений определяется также специальным жилищным законодательством. Современная наука и практика нуждаются в выработке теоретических положений о пределах осуществления права собственности на жилое помещение как особо значимый объект недвижимости.

Вступивший в силу с 1 марта 2005 г. Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ) сохранил, в принципе, традиционные для советского права подходы в определении как предмета регулирования (ст. 4), так и так и понятия «права на жилище» (ст. 1). Вместе с тем, ЖК РФ не урегулировал многие вопросы, относящиеся к возникновению, содержанию и прекращению права собственности на жилые помещения. ЖК РФ не сформулировал также и систему правовых ограничений осуществления права собственность на жилье, что существенно затрудняет правоприменительную деятельность.

Целью исследования является проведение анализа гражданских правоотношений, возникающих при осуществлении права собственности, а именно владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, анализ нормативных актов, определяющих правовой режим жилых помещений, разработка практических рекомендаций, направленных на совершенствование правового регулирования оборота жилых помещений.

Указанная цель предопределила постановку задач исследования:

- определить гражданско-правовое понятие жилого помещения как объекта    вещных    прав,    раскрыть    содержание    права    собственности применительно к жилым помещениям;

- определить круг субъектов права собственности на жилые помещения и особенности осуществления права публичной и частной собственности на жилые помещения;

- выделить  систему  правовых  ограничений   осуществления  права собственности на жилые помещения, исследовать их правовую природу;

- выработать на основе проведенного исследования предложения и рекомендации   по   совершенствованию   действующего   гражданского   и жилищного законодательства.

Структурно курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованных источников и приложений.

1 глава работы посвящена исследованию различных аспектов права собственности на жилое помещение. Особое внимание уделено оценке субъектов и объектов права собственности на жилые помещения.

Во второй главе определены содержание, особенности осуществления и прекращения права собственности на жилые помещения.

В заключение приведены основные итоги и выводы.

1. Понятие, субъекты  и объекты права собственности на жилые помещения

1.1 Понятие права собственности на жилое помещение

Интенсивный характер развития жилищного законодательства, выразившийся в принятии нового Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ), во внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс РФ (далее ГПК РФ), Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также иные нормативные правовые акты, актуализировал жилищную проблематику.

Среди проблем, имеющих наиболее важное социально-экономическое значение на современном этапе, одной из наиболее острых является жилищная проблема, то есть проблема обеспечения надлежащего осуществления права на жилище, закрепленного в ст. 40 Конституции Российской Федерации.^[1]

Несмотря на усилия, прилагаемые государством к решению этой насущной проблемы, миллионы граждан по-прежнему не имеют жилищных условий, соответствующих современным понятиям о размере, комфорте и благоустроенности жилья. При таких сложных условиях проведения новой федеральной жилищной политики, основы которой были заложены в Законе Российской Федерации от «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. № 4218-1, все более устойчивый характер приобретает тенденция к становлению и развитию различных форм собственности на жилые помещения.

В литературе под правом собственности на жилое помещение понимается основанная на законе присвоенность конкретным лицом конкретного жилого помещения, влекущая его отчуждение от всех иных лиц и предоставляющая возможность господства над жилым помещением с корреспондирующей необходимостью несения бремени его содержания.^[2]

При этом право частной собственности граждан имеет большое значение относительно возможности по приобретению и осуществлению своих законных интересов связанных с жилыми помещениями, которые были весьма расширены благодаря приватизации жилых помещений, предусмотренной Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991г. №1541-1. ^[3]

Однако приватизация, безусловно, является не единственным основанием приобретения гражданами жилых помещений. Перечень этих оснований в последние годы был значительно расширен, что имеет большое значение как для отдельных граждан и членов их семьи, так и для общества в целом, так как является важным условием дальнейшего поступательного развития экономических реформ в жилищной сфере.

В настоящее время право граждан на жилое помещение урегулировано положениями ЖК РФ, в котором впервые на законодательном уровне сформулированы различные определения в рассматриваемой сфере, а также правомочия собственников по распоряжению отдельными объектами.

Кроме того, в последние годы был принят ряд не менее важных, нормативных правовых актов, также направленных на регламентацию правоотношений, возникающих по поводу приобретения гражданами права собственности на жилые помещения. Особо значимым среди них является Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 №214-ФЗ, закрепивший ряд новых конструкций, направленных на дальнейшее расширение возможностей граждан по приобретению жилых помещений в частную собственность, то есть на решение жилищной проблемы.

Указанным актом предусмотрены следующие основания возникновения права собственности на жилое помещение:

1) строительство жилого дома;

2) инвестирование в строительство квартиры в многоквартирном доме.^[4]

Также, приобретение жилого помещения возникает в результате совершения следующих гражданско-правовых сделок: купли-продажи, ренты, мены, дарения, получение жилья по наследству и т.п.

Под правомочием владения понимается основанная на законе и охраняемая им возможность иметь у себя в хозяйстве жилое помещение, фактически обладать им, возможность числить его на своем балансе и т.п.

Под правомочием пользования понимается основанная на законе возможность извлечения из жилого помещения его полезных свойств, в известном смысле - потребление его. Определяя объем действий, входящих в правомочие пользования, законодатель ограничивает действия по пользованию жилым помещением, использование жилого помещения для производственных или каких-либо иных нужд запрещается.

Под правомочием распоряжения понимается основанное на законе определение юридической судьбы жилого помещения путем изменения его принадлежности (отчуждение по договору купли-продажи, передачи по наследству и т.п.).^[5]

Путем распоряжения правомочия владения и пользования могут передаваться собственником жилого помещения другим лицам, как физическим, так и юридическим.

Все вышеназванные правомочия, составляя в своем единстве содержание вещного права собственности на жилое помещение, тесно взаимосвязаны между собой. Так, например, господство над жилым помещением представляет собой необходимую предпосылку осуществления правомочий пользования.

Следует отметить, что раскрытие содержания права собственности не исчерпывается лишь характеристикой указанных правомочий, так как одноименные правомочия могут принадлежать и не собственнику. Поэтому здесь необходимо обозначить и специфические признаки, присущие указанным правомочиям именно как правомочиям собственника жилых помещений.

Во-первых, собственник осуществляет принадлежащие ему правомочия по своему усмотрению. Так, собственник жилого помещения согласно п. 1 ст. 30 ЖК РФ вправе по своему усмотрению осуществлять в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и интересы других лиц. В тех случаях, когда собственник сам владеет, пользуется и распоряжается жилым помещением, ему для осуществления указанных правомочий необходимо и достаточно того, чтобы все иные лица воздерживались от какого-либо посягательства на это жилое помещение.

Во-вторых, мера возможного поведения собственника в отношении принадлежащего ему жилого помещения включает в свое содержание указанную традиционную триаду правомочий собственника - право владения, право пользования и право распоряжения, но реальные возможности по осуществлению указанных правомочий носителями других вещных прав зависят как от прямого указания закона, так и от воли собственника (например, возникновение и прекращение этих прав).

Характеризуя право собственности на жилые помещения, следует иметь в виду, что это наиболее обширное и наименее ограниченное вещное право. Если вещное право собственности на жилые помещения - это право господства над жилыми помещениями, непосредственной властью над ними, то, выделяя право собственности из других вещных прав, следует отметить наибольшую меру этой власти.

Можно отметить главное, что характеризует правомочия собственника в российском гражданском праве - это возможность осуществлять их по своему усмотрению, не выходя за рамки закона. В этом-то и состоит существо юридической власти собственника над вещью.^[6] В литературе высказываются также мнения о том, что применительно к праву собственности на жилые помещения правомочия владения и пользования граждан-собственников объединены в одно особое правомочие-право личного проживания.^[7]

Основанием для утверждения о большем количестве правомочий собственника в настоящее время является формулировка п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), в соответствии с которым собственник вправе совершать любые действия, не противоречащие закону в отношении принадлежащего ему имущества. Это означает, что собственник, кроме владения, пользования и распоряжения, обладает и иными правами.^[8]

Применительно к содержанию права собственности на такой важный объект, как жилые помещения, специфика которого накладывает свой отпечаток на объем и порядок осуществления права собственности, необходимо отметить, что владение жилым помещением означает возможность в любое время осуществлять фактическое господство над ним, что, однако, не предполагает обязательного непосредственного обладания данным объектом, тем более что количество жилых помещений, находящихся в собственности гражданина, в настоящее время не ограничивается.^[9] Например, уезжая в другой город, собственник продолжает оставаться владельцем принадлежащего ему жилого помещения.

Применительно к недвижимости (и, жилому помещению в том числе) в гражданском законодательстве существует правило, согласно которому недвижимое имущество, собственник которого известен, но проживает не в месте нахождения строения, не признается бесхозяйным. Таким образом, закон исключает возможность, для лиц, осуществляющих владение недвижимым; имуществом,- собственник которого известен, приобрести имущество на основании давностного владения.

При неясности вопроса о том, имеет ли место владение жилым помещением, определяющим фактором является фактическая возможность для владельца пользоваться данным помещением. Наоборот, пользование, как правило, возможно лишь при наличии владения, но не обязательно права собственности. Пользование «отделяется» от владения лишь в тех случаях, когда пользователю предоставляется вещь, находящаяся во владении наймодателя (ст. 606 ГК РФ). Владелец не обязательно должен пользоваться вещью, но он должен иметь такую фактическую возможность, иначе не будет владения. Это позволяет со всей уверенностью утверждать, что владение тесно связано с пользованием вещью.^[10]

Жилые помещения, находящиеся в собственности граждан, не могут, быть, у них изъяты, а собственник не может быть лишен права пользования жилым помещением, кроме случаев, установленных законодательством. Это положение, относится и к тем случаям, когда, в результате строительных работ, проводимых муниципальным органом, жилые дома приводятся в непригодное для проживания состояние. Поскольку такими действиями нарушаются законные права собственников жилых домов и членов их семей, последние вправе требовать от виновных лиц восстановления этих прав в полном объеме.

Применительно к другому правомочию собственника – праву пользования, наиболее совершенным, на наш взгляд, является определение М.М. Агаркова, в соответствии с которым пользованием является употребление вещи для достижения тех или иных целей, в частности, для удовлетворения каких-либо потребностей, а также для извлечения, доходов.^[11]

Созвучно такому подходу определение М.К. Васюнина: «Пользование означает фактическое применение объектов присвоения в соответствии с их назначением в качестве средств производства или предметов потребления, извлечение из них полезных свойств».^[12]

Однако применительно, к жилому помещению следует говорить не просто об использовании, вещи, но и об использовании вещи в соответствии с ее назначением, то есть для проживания, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом. Кроме того, любой пользователь обязан соблюдать строительные, противопожарные и санитарно-гигиенические требования, к содержанию жилого помещения под угрозой применения к нему санкций со стороны уполномоченных на то органов.

Третьим и, пожалуй, наиболее важным правомочием собственника является распоряжение, под которым понимается совершение действий, влекущих за собой существенное изменение самой вещи (вплоть до перехода ее в иное состояние) либо ее правовой принадлежности, а также предполагающих возможность такой перемены.

Такими действиями могут быть отчуждение вещи, отказ от нее, залог, переработка, уничтожение, изменение правового статуса (перевод жилого помещения в нежилое). Как справедливо отмечают некоторые авторы, «исходя из общего смысла гражданского и жилищного законодательства, гражданин-собственник жилого помещения не имеет права на его самовольное уничтожение. Законодатель, наоборот, предусматривает ответственность за бесхозяйственное содержание жилого помещения».^[13]

Распоряжение и пользование тесно связаны между собой. Когда собственник осуществляет пользование и распоряжение, то вопрос о том, какие действия относятся к пользованию, а какие к распоряжению, практического значения не имеет, но если пользование предоставляется другому лицу, то практически важно установить правовую природу рассматриваемых понятий.

Право распоряжения признается наиболее специфическим элементом права собственности, поэтому оно довольно редко осуществляется лицами, не являющимися собственниками вещи. Право распоряжения так же, как и другие элементы, служит для удовлетворения потребностей собственника имущества. Так, для нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма смена собственника не влечет расторжения или изменения названного договора. В этом случае новый собственник жилого помещения принимает на себя права и обязанности наймодателя на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ).

Таким образом, на сегодняшний день не имеется достаточных оснований констатировать создание стройной, целостной и внутренне непротиворечивой системы правовых норм, регулирующих правоотношения в сфере принадлежности и оборота недвижимого имущества в целом и жилых помещений, в частности. Напротив, в действующем российском законодательстве имеется немало пробелов, а иногда и прямых противоречий между отдельными положениями, закрепленными в ГК РФ, ЖК РФ и различных федеральных законах, действующих в этой сфере. Некоторые важные вопросы, относящиеся к возникновению, содержанию и осуществлению права граждан на жилые помещения, не нашли до настоящего времени правовой регламентации, соответствующей их социально-экономическому значению, а закрепленные в законодательстве определения различных видов жилых помещений нуждаются в уточнении и корректировке.^[14]

1.2 Объекты жилищных прав. Жилые помещения: виды, назначение и пределы использования

Объектами жилищных прав являются жилые помещения.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).^[15]

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами.

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната (см. Приложение 1).^[16]

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Кроме того, в качестве особой разновидности жилого дома ЖК РФ называет многоквартирный дом. Однако ЖК РФ не содержит нормативного определения понятия «многоквартирный дом». В то же время это вид жилого дома, к которому применимо общее определение жилого дома, установленное в ст. 16 ЖК РФ. Многоквартирный жилой дом как специфический комплексный объект состоит:

а) из жилых помещений;

б) из нежилых помещений;

в) из помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним (вспомогательные помещения), тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений. Жилые и нежилые помещения могут находиться в частной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательные помещения - только в общей долевой собственности указанных субъектов.
Часть жилого дома как объект жилищного права может состоять из квартир (в многоквартирном доме) и комнат. Следовательно, в составе жилых домов (части жилого дома) особо следует выделить квартиры и жилые комнаты, которые непосредственно служат жилищем для граждан.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.^[17]

По нашему мнению, жилые помещения целесообразно классифицировать на группы, а также по характеру пользования ими на жилые помещения постоянного пользования и жилые помещения непостоянного пользования.

Целевое предназначение жилого помещения - жилое помещение предоставляется для проживания в нем (ст. 17 ЖК РФ). В то же время допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. В данном случае к гражданам, осуществляющим указанную деятельность, например, относятся нотариусы (Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г., адвокаты (Федеральный закон «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» от 31 мая 2002 г., педагоги (Федеральный закон «Об образовании в Российской Федерации» от 29 декабря 2012 г. и др.).

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Иное использование может повлечь расторжение договора социального найма в силу ч. 4 ст. 83 ЖК РФ. Указанное положение ЖК РФ корреспондируется с ч. 1 п. 3 ст. 288 ГК РФ, запрещающей размещение промышленных производств в жилых домах в целом, т.е. как в жилых, так и в нежилых помещениях, которые могут находиться в таком доме.

Также возникает вопрос о возможности размещения промышленного производства в нежилой части жилого многоквартирного дома. С учетом абз. 2 п. 3 ст. 288 ГК РФ в указанных помещениях могут размещаться организации, не занимающиеся промышленным производством (например, организации, занимающиеся торговлей, оказанием бытовых услуг населению и т.п.), и только при соблюдении требований, установленных жилищным, градостроительным, экологическим законодательством, законодательством о пожарной безопасности и др.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.

Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

1) частный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

3) муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Субъекты права собственности на жилые помещения

Обращаясь к определению субъектов права собственности и иных вещных прав на жилые помещения, нельзя не учитывать постепенное вовлечение в гражданский оборот все большего количества жилых помещений и, следовательно, появление все большего числа собственников. Данное обстоятельство требует более конкретного научного осмысления правового положения как самих участников оборота жилых помещений, так и лиц, чьи интересы при этом непосредственно затрагиваются. При этом особенности правового положения лиц в данном случае детерминированы как спецификой использования жилых помещений, так и ответом на вопрос: носителем какого права по отношению к жилищу лицо является?

Исходя из целевого назначения жилья, можно сделать вывод о том, что граждане - собственники жилых помещений вправе использовать их как для личного проживания, так и для сдачи по договору найма жилого помещения гражданам или по договору аренды организациям, тогда как государственные и муниципальные образования, а также юридические лица - только для сдачи по договору найма либо аренды. Это объясняется тем, что как у юридического лица, так и у публичного образования нет жилищной потребности, они не могут сами использовать жилище по назначению.^[18]

Некоторые организационно-правовые формы юридических лиц в соответствии с законом, выступая в гражданском обороте, не являются носителями права собственности. Таким организациям имущество, в том числе и жилье, принадлежит на иных вещных правах.^[19]

Соотношение права собственности и права на жилище представляет особый интерес, поскольку оно не определено в Конституции РФ, но является актуальным в связи с необходимостью обеспечения права на жилище членов семьи собственника. Особый интерес представляет сравнение права собственности и права на жилище, когда речь идет о правах собственника и членов его семьи. Жилое помещение может выступать объектом права собственности и одновременно объектом права на жилище, проживающих в нем членов семьи собственника.

Для лица, проживающего в нем, оно является жилищем, не просто недвижимым имуществом, но и социальным благом (о чем говорят положения ст. 40 Конституции РФ), выступает как «объект удовлетворения определенного минимального жизненного уровня».^[20]

В то же время жилое помещение может являться объектом гражданского оборота, в частности, в случае его отчуждения другим лицам.

Противоречие между правом на жилище членов семьи и правом собственности можно обнаружить в моменты прекращения права пользования.

На это указывают нормы п. 2 ст. 292 ГК РФ, дающие собственнику возможность прекратить право пользования отчуждением жилого помещения. Об этом свидетельствуют и положения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, говорящие о несохранении права пользования бывших членов семьи.

Ранее в п. 2 ст. 292 ГК РФ было закреплено положение о сохранении права пользования членов семьи при переходе права собственности на жилое помещение.

Действующие нормы п. 2 ст. 292 ГК РФ, ч. 4 ст. 31 ЖК РФ обеспечивают право собственности, снимая ограничения на распоряжение жилым помещением. При распоряжении жилым помещением путем отчуждения, оно выступает для собственника объектом гражданского оборота.

Положения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ также обеспечивают оборотоспособность жилых помещений, поскольку не установлено ограничений на их отчуждение, влекущее прекращение прав бывших членов семьи.

Представляется, что законодатель, определяя правовое положение собственника и членов его семьи, не обеспечивает баланса их прав. Об этом говорит смысловое противоречие, заключенное в ч. 4 ст. 31 ЖК РФ. Право пользования бывших членов семьи по общему правилу не сохраняется.

Но бывшие члены семьи могут сохранить право на основе судебного решения. Основания такого сохранения, названные в ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, говорят о стремлении обеспечения их права на жилище при невозможности его самостоятельной реализации.

Одновременно законодатель не указывает срок такого сохранения, а п. 2 ст. 292 ГК РФ не устанавливает запрета отчуждения жилого помещения и прекращения их прав. Получается, законодатель ограничивает право собственности, при этом, не ограничивая его. Причину такого противоречия можно усмотреть в том, что законодатель жилое помещение рассматривает для членов семьи собственника в качестве жилища, но для собственника как объект гражданского оборота (в ч. 4 ст. 31 ЖК РФ закреплены гарантии прав собственника от ограничений по отчуждению жилого помещения). Тем самым законодатель фактически решает проблему соотношения права собственности и права на жилище, установив приоритет права собственности без учета права на жилище членов семьи.^[21]

В связи с этим возникает вопрос, следует ли рассматривать соотношение права собственности и права на жилище с точки зрения приоритетности только одного из них, или необходимо учитывать значимость обоих прав, предусматривая возможность ограничения одного из них. Первый способ решения проблемы противоречит ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, поскольку ни одно конституционное право не является приоритетным в том смысле, чтобы исключить значимость остальных.

Более того, наличие в Конституции РФ ч. 3 ст. 55 говорит о том, каким образом может быть установлен механизм соотношения различных конституционных прав, поскольку в данной норме в качестве одного из оснований ограничений называются права и свободы других лиц. При этом следует учитывать природу права пользования жилым помещением членов семьи, которое является вещным.

В современном гражданском законодательстве понятие ограничения (обременения) иногда рассматривается узко и противопоставляется вещным правам (ст. 1, 4 Федерального закона от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Но, например, в Земельном кодексе Российской Федерации в качестве ограничений права собственности рассматриваются и ограниченные вещные права (ст. 11.8). В качестве ограничений вещные права рассматриваются и в юридической литературе.^[22]

Следует различать пределы права и его ограничения.

Пределы права позволяют определить содержание права, а «ограничение субъективного права - это изъятие некоторых правомочий из содержания данного права».^[23]

В юридической литературе понятие ограничение связывается с уменьшением объема права.^[24]

Пределы осуществления субъективных гражданских прав - это «очерченные законом границы деятельности управомоченных лиц по реализации возможностей, составляющих содержание данных прав».^[25] Ограничить субъективное право собственности может только законодатель (в частности, при установлении вещного права). На возможность установления ограничений прав только законом обращается внимание и в юридической литературе.

Таким образом, следует признать право пользования членов семьи собственника ограничением права собственности, что находит свое подтверждение и в юридической литературе.

Если право пользования члена семьи рассматривать как ограничение права собственности, возникает вопрос о пределах такого ограничения. «Цель вообще всех ограничений права собственности есть стеснение собственников в интересах общежития, соседства и даже государства».^[26]

В ч. 3 ст. 55 Конституции РФ закреплены возможные основания ограничения прав и свобод, в качестве одного из них выступают права и законные интересов других лиц.

Ни право собственности, ни право на жилище не являются приоритетными в смысле возможности умаления одного из них. Однако приоритетность одного из прав может способствовать определению того, какое из них следует ограничить. Право обладающее более низким приоритетом, ограничивается более значимым. В социальном государстве более значимо право на жилище как социальное право. Представляется, что приоритетность права определяется значимостью охраняемого блага для личности, степенью взаимосвязи с ней (ст. 2 Конституции РФ). Наиболее значимы права, неотчуждаемые от личности. Экономические права наименее приоритетны в этом смысле, поскольку обеспечивают оборотоспособность материальных благ.

Представляется, что при определении соотношения прав важно учесть до какой степени, возможно, ограничить право собственности, какое ограничение будет обоснованным и справедливым.

Конституционный Суд РФ указывает на то, что «публичные интересы, перечисленные в ст. 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, могут оправдывать правовые ограничения прав и свобод, только если такие ограничения адекватны социально необходимому результату».^[27]

Применительно к соотношению права собственности права на жилище Конституционный Суд РФ делает вывод о том, что «возможные ограничения указанных прав должны отвечать требованиям справедливости, быть пропорциональными, соразмерными, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данных прав, т.е. не искажать основное содержание норм статей 35 (часть 2) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации».^[28]

Таким образом, следует отказаться от идеи определения соотношения различных конституционных прав на основе приоритета одного из них без учета значимости иных прав, поскольку это нарушает равноправие субъектов права, и определять их взаимодействие путем установления ограничений. Действующие нормы ч. 4 ст. 31 ЖК РФ и п. 2 ст. 292 ГК РФ не обеспечивают равноправия собственника и членов его семьи, признавая приоритет за правом собственности. Их соотношение, возможно определить, основываясь на необходимости обеспечения права пользования членов семьи, которое является ограничением права собственности. Это говорит о необходимости ограничения права собственности признаком следования права пользования членов его семьи, исключив противоречие, вызванное признаваемой приоритетностью права собственности, а также сохранением права пользования бывших членов семьи. Такое ограничение является разумным, поскольку обеспечивает право на жилище членов семьи собственника и их равноправие.^[29]

В ЖК РФ 2004 г. права членов семьи собственника получили достаточно полное регулирование, в то же время (при наличии в ГК РФ соответствующих норм) права указанных граждан обрели необходимую определенность и защищенность при одновременной защите прав и интересов собственников.

Права и обязанности бывших членов семьи собственника жилого помещения по общему правилу прекращаются. В соответствии с ч. ч. 4, 5 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и этим бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.

В Постановлении Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14 вышеназванным вопросам уделено большое внимание (п. п. 15 и 16). В частности, указывается, что при рассмотрении иска собственника жилого помещения к бывшему члену семьи о прекращении права пользования жилым помещением и выселении суду в случае возражения ответчика против удовлетворения иска в целях обеспечения баланса интересов сторон спорного правоотношения надлежит исходя из положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ решить вопрос о возможности сохранения за бывшим членом семьи права пользования жилым помещением на определенный срок независимо от предъявления им встречного иска об этом.

При решении вопроса о сохранении на определенный срок права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения суд, согласно ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, также вправе по требованию бывшего члена семьи собственника одновременно возложить на собственника жилого помещения обязанность по обеспечению другим жилым помещением бывшего супруга или иных бывших членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства.

Если суд придет к выводу о необходимости возложения на собственника жилого помещения обязанности по обеспечению бывшего члена его семьи другим жилым помещением, то в решении суда должны быть определены: срок исполнения собственником жилого помещения такой обязанности, основные характеристики предоставляемого другого жилого помещения и его местоположение (исходя из требований ч. 2 ст. 15 и ч. 1 ст. 89 ЖК РФ), а также на каком праве собственник обеспечивает бывшего члена своей семьи другим жилым помещением.

Принимая во внимание, что в ч. 4 ст. 31 ЖК РФ отсутствует указание на то, в каком порядке, на каких условиях и праве собственник жилого помещения должен обеспечить бывшего члена своей семьи, в отношении которого он исполняет алиментные обязательства, иным жилым помещением (на праве собственности, праве найма, праве безвозмездного пользования), суду надлежит решать данный вопрос, исходя из конкретных обстоятельств каждого дела, руководствуясь принципами разумности, справедливости, гуманизма, реальными возможностями собственника жилого помещения исполнить судебное решение. Поэтому суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить бывшего члена его семьи другим жилым помещением как по договору найма или безвозмездного пользования, так и на праве собственности (т.е. купить жилое помещение, подарить, построить и т.д.).

Относительно членов семьи бывшего собственника жилого помещения, равно как и бывших членов семьи бывшего собственника, следует указать на то, что в конце 2004 г. Государственная Дума приняла Федеральный закон, существенным образом изменивший правовое положение членов семьи собственника жилого помещения. На основании новой редакции п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. При этом отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

По смыслу положений ч. 5 ст. 31 ЖК РФ собственник жилого помещения не лишен возможности по собственному усмотрению распорядиться принадлежащим ему жилым помещением (например, продать, подарить) и в том случае, если не истек срок права пользования этим жилым помещением бывшего члена семьи собственника, установленный судом на основании ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.

Если в период действия установленного судом срока права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника право собственности этого собственника на жилое помещение прекращено по тем или иным основаниям (например, в связи со смертью собственника жилого помещения, в результате совершения собственником гражданско-правовых сделок), право пользования данным жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности до истечения указанного срока и он обязан освободить жилое помещение (ч. 5 ст. 31, ч. 1 ст. 35 ЖК РФ).

В том случае, если бывший член семьи собственника не освобождает жилое помещение, новый собственник этого жилого помещения вправе требовать его выселения из данного жилого помещения в судебном порядке (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ).

Исключение из общего правила установлено для бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения. На основании ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения сохраняют право пользования жилым помещением, если они в момент приватизации имели равные права пользования с лицом, его приватизировавшим.

Отдельно следует пояснить ситуацию, сложившуюся после принятия ЖК РФ и поправок к ст. 292 ГК РФ, - ситуацию, связанную с детьми собственника жилого помещения.

Зачастую непонимание нового закона (иногда пользуясь, иногда оправдываясь) приводит к непонятным даже для здравого смысла вещам. На практике раз за разом суды стали признавать детей бывшими членами семьи и, соответственно, выселять из жилых помещений, где один из родителей является собственником. Проблема была усугублена разъяснением Верховного Суда РФ, опубликованным в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за III квартал 2005 года.^[30]

7 ноября 2007 г. Верховный Суд РФ изменил редакцию ответа на вопрос, связанный с детьми и бывшими членами семьи собственника жилого помещения. В настоящее время он изложен следующим образом:

Согласно ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Вместе с тем в соответствии с СК РФ ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов, которая осуществляется родителями (п. 1 ст. 56 СК РФ). Родители несут ответственность за воспитание и развитие своих детей, они обязаны заботиться о здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии своих детей (п. 1 ст. 63 Кодекса).^[31]

Приведенные права ребенка и обязанности его родителей сохраняются и после расторжения брака родителей ребенка.

Исходя из этого лишение ребенка права пользования жилым помещением одного из родителей - собственника этого помещения может повлечь нарушение прав ребенка.

Поэтому в силу установлений СК РФ об обязанностях родителей в отношении своих детей право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, должно сохраняться за ребенком и после расторжения брака между его родителями.

В Постановлении Пленума от 2 июля 2009 г. № 14 Верховный Суд РФ подтвердил указанную позицию, пояснив, что в силу положений СК РФ об ответственности родителей за воспитание и развитие своих детей, их обязанности заботиться об их здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии расторжение брака родителей, признание его недействительным или раздельное проживание родителей не влияют на права ребенка (п. 1 ст. 55, п. 1 ст. 63 СК РФ), в том числе на жилищные права. Поэтому прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка, проживающего в жилом помещении, находящемся в собственности одного из родителей, не влечет за собой утрату ребенком права пользования жилым помещением в контексте правил ч. 4 ст. 31 ЖК РФ (п. 14).

Таким образом, в заключение первой главы курсовой работы можно сформулировать следующие выводы:

Под правом собственности на жилое помещение понимается основанная на законе присвоенность конкретным лицом конкретного жилого помещения, влекущая его отчуждение от всех иных лиц и предоставляющая возможность господства над жилым помещением с корреспондирующей необходимостью несения бремени его содержания. В настоящее время право граждан на жилое помещение урегулировано положениями ЖК РФ, в котором впервые на законодательном уровне сформулированы различные определения в рассматриваемой сфере, а также правомочия собственников по распоряжению отдельными объектами. Кроме того, в последние годы был принят ряд не менее важных, нормативных правовых актов, также направленных на регламентацию правоотношений, возникающих по поводу приобретения гражданами права собственности на жилые помещения.

2. Содержание, особенности осуществления и прекращение права собственности на жилые помещения

2.1. Владение, пользование и распоряжение жилыми помещениями

По своему содержанию право собственности на жилое помещение включает:

- право владения;

- право пользования;

- право распоряжения принадлежащим собственнику на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ (см. Приложение 2).^[32]

Определение порядка пользования жилым помещением – это возникший между собственниками жилого помещения спор на предмет пользования жилым объектом недвижимости общей собственности.

Судебная практика свидетельствует, что определение порядка пользования жилым помещением через суд чаще всего необходима участникам общедолевой собственности. Основанием для возникновения общей долевой собственности на жилое помещение может служить покупка жилого помещения (квартиры) двумя или более лицами, получение помещения по наследству несколькими наследниками, а также вследствии выделения долей в общей совместной собственности.

Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на данное имущество. По общему правилу, владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей собственности, осуществляется по соглашению всех собственников. В соответствии со ст. 247 ГК РФ, участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части имущества, соразмерной его доли в праве. При невозможности этого, он вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Определение порядка пользования жилым помещением с выплатой компенсации может стать причиной судебного иска, если не удалось достигнуть устного соглашения. Обычно порядок определения пользования жилым помещением решается путём устного соглашения между собственниками. Устное соглашение о порядке пользования помещением не требует какого-либо дополнительного оформления. Однако нередко между собственниками возникают разногласия относительно определения порядка пользования жилым помещением, находящимся в общей собственности. В этом случае, собственники могут заключить нотариально удостоверенное соглашение, которое согласует порядок пользования жилым помещением. Если участниками общей собственности порядок пользования так и не достигнут, то он определяется в судебном порядке (рассматривается соответствующий иск), где осуществляется определение права пользования жилым помещением в квартире. Решение и выводы суда о невозможности определения порядка пользования жилым помещением происходят только в исключительных случаях. Большинство судебных решений точно определяет права пользования жилым помещением.

  Также необходимо иметь в виду, что в случае, если собственниками порядок пользования жилым помещением определён в судебном порядке (или по соглашению сторон), то установленные условия пользования квартирой применительны только к ним. В случае отчуждения (продажи) своей доли третьим лицам, в силу п. 3 ст. 308 ГК РФ, новому собственнику не переходит тот же закреплённый порядок пользования жилым помещением от продавца, и может быть заново пересмотрен по требованию других участников общей долевой собственности.

При обращении в суд, исковое заявление об определении порядка пользования жилым помещением рассматривается в силу п.п.7 п. 1 ст. 23 ГПК РФ мировыми судьями по месту нахождения этого объекта недвижимости, согласно ст. 30 ГПК РФ.

При рассмотрении дел по определению порядка пользования жилым помещением учитываются:

- доля каждого из собственников в общей совместной собственности (жилом помещении);

- сложившийся до обращения в суд порядок пользования жилым помещением;

- планировка жилого помещения;

- наличие изолированной и проходной жилой площади квартиры;

- нуждаемость каждого из собственников в пользовании определённой частью жилого помещения;

- состав семьи собственников жилого помещения;

- наличие других жилых объектов недвижимости у собственника жилого помещения.^[33]

Особо следует выделить: порядок пользования жилым помещением, который сложился на протяжении некоторого времени. В судебном процессе сложившийся между сособственниками порядок пользования подлежит доказыванию сторонами. Доказательствами определенному порядку пользования спорным жилым помещением являются свидетельские показания, фотографии, соглашение о порядке проживания в жилом помещении и др.

Устанавливая сложившийся порядок пользования суды руководствуются пунктом 37 Совместного Постановления Пленума ВС РФ,  Пленума ВАС РФ от 01.07. 1996 г. № 6\8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» и могут определить порядок пользования жилым помещением, который может реально не соответствовать долям в праве собственности каждого из сособственников жилого помещения.

Пример судебной практики:

СИ. обратилась в суд с иском к СА. о вселении, определении порядка пользования жилым помещением, расположенным по адресу: г. Иркутск, ул. Ленина, д. ХХХ, взыскании судебных расходов.

В обоснование заявленных требований указывает, что с ответчиком СА. она состояла в браке с 30 сентября 2006 года по 09 декабря 2011 года. От брака имеется сын ХХХ., 03.03.2010 г.р. В период брака по договору купли-продажи от 17 июля 2010 года ими была приобретена квартира, расположенная по адресу: г. Иркутск, ул. Ленина, д. ХХХ. В период брака семья проживала в указанном жилом помещении. После расторжения брака СИ. вынуждена была переехать к родителям по адресу: г. Иркутск, ул. Байкальская, д. ХХХ. С ней по указанному адресу также проживает сын ХХХ. Согласно решению суда от 29.08.2012 года в спорном жилом помещении были определены доли в праве совместной собственности - по 1/2 за СИ. и СА. В настоящее время в спорной квартире проживает ответчик и его новая семья. На неоднократные просьбы о вселении в спорное жилое помещение, передать ключи от квартиры, ответчик отвечал категорическим отказом. Истица просит определить в спорном жилом помещении следующий порядок пользования: в пользование истицы выделить комнату размером 8,7 кв.м., а ответчику комнату размером 14,2 кв.м. Кроме того, истица просит суд взыскать с ответчика расходы на оплату юридической помощи в сумме 30000 рублей, а также расходы по оплате госпошлины в сумме 1100 рублей.

Представитель истицы по доверенности ХХХ в судебное заседание явилась, поддержала заявленные требования по основаниям указанным выше.

Представитель ответчика по доверенности  адвокат ХХХ в судебное заседание явилась, просила в удовлетворении иска отказать в полном объеме, по основаниям указанным в отзыве на исковое заявление.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, установленном судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доли, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей его компенсации.

Судом установлено, что спорное жилое помещение представляет собой двухкомнатную квартиру общей площадью 37,20 кв.м., жилой - 22,90 кв.м., расположенную по адресу: г.Иркутск, ул. Ленина, д. ХХХ.

Указанное жилое помещение на основании договора купли-продажи от 17.07.2010 года было приобретено СИ. и СА.

Согласно свидетельству о расторжении брака, брак между СА. и СИ. расторгнут 09.12.2011 года.

От брака имеется несовершеннолетний ребенок ХХХ, 03.03.2010 года рождения.

После расторжения брака истица постоянно проживала с родителями по адресу: г. Иркутск, ул. Байкальская, д. ХХХ, где она и несовершеннолетний ребенок ХХХ. были зарегистрированы до 23.02.2012 года.

На основании решения мирового судьи судебного участка № 1 Октябрьского района г. Иркутск за СИ. и СА. было закреплено по 1/2 доли спорного жилого помещения.

Истицей заявлено требование об определении порядка пользования жилым помещением по адресу: г. Иркутск, ул. Ленина, д. ХХХ в следующем порядке: в пользование истицы определить комнату размером 8,7 кв.м., в пользовании ответчика комнату размером 14,2 кв.м.

Разрешая указанные требования, суд отмечает следующее.

Согласно п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 06 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса РФ» разрешая требования об определении порядка пользования долевой собственностью, суду необходимо учитывать фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Кроме того, согласно п. 36 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных.

Суд считает, что в удовлетворении требований СИ. об определении порядка пользования спорным жилым помещением должно быть отказано, поскольку комната размером: 8,7 кв.м., которую истица просит определить ей в пользование, является запроходной и выделение указанной комнаты в пользование СИ. ущемит права и законные интересы второго собственника спорного жилого помещения - СА.

В судебном заседании представитель ответчика пояснила суду, что в настоящий момент в спорном жилом помещении проживает ответчик СА., а также несовершеннолетний ребенок от нового брака ХХХ., 27.03.2012 года рождения.

Представитель истца в свою очередь пояснила суду, что истица не имеет намерения на вселение в спорную жилу площадь несовершеннолетнего ребенка ХХХ., 03.03.2010 г.р., который останется проживать по адресу: г. Иркутск, ул. Байкальская, д. ХХХ. Сама же истица намерена использовать квартиру по своему усмотрению, иногда приходить в квартиру переночевать.

Суд полагает, что у истицы СИ. отсутствует нуждаемость в спорном жилом помещении, поскольку она, а также несовершеннолетний ребенок ХХХ постоянно проживают в квартире, расположенной по адресу: г. Иркутск, ул. Байкальская, д. ХХХ, что не отрицалось стороной истца при разбирательстве дела по существу.

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Суд отмечает, что регистрация ответчицы СИ, а также несовершеннолетнего ребенка ХХХ в спорное жилое помещение была осуществлена без намерения на фактическое проживание в данном жилом помещении.

Учитывая отсутствие нуждаемости в спорном жилом помещении, отсутствие изолированной комнаты в спорном жилом помещении, а также проживание в спорном жилом помещении несовершеннолетнего ребенка СА. от нового брака, суд считает, что в данном конкретном случае имеет место злоупотребление правом со стороны СИ.

Таким образом, суд считает, что требования СИ. о вселении, определении порядка пользования жилым помещением, расположенным по адресу: г. Иркутск, ул. Ленина, д. ХХХ взыскании судебных расходов удовлетворению не подлежат.

При рассмотрении дела по существу стороной ответчика было заявлено ходатайство о взыскании с СИ. расходов на оплату услуг представителя в сумме 25 000 рублей. В подтверждение указанных расходов СА. представил в распоряжение суда квитанции от 06.02.2013 года № 08 и от 16.02.2013 года № 14 на общую сумму 25 000 рублей.

Согласно п. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходов на оплату услуг представителя в разумных пределах.

С учетом требований разумности, а также количества судебных заседаний, суд считает возможным взыскать с СИ. в пользу СА. расходы на оплату услуг представителя - адвоката ХХХ в сумме 15 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд решил:

В удовлетворении исковых требований СИ к СА о вселении, определении порядка пользования жилым помещением, взыскании судебных расходов - отказать.

Взыскать с СИ в пользу СА расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей.

В заключение можно отметить, что наличие решения суда об определении порядка пользования квартирой/домом является действенной мерой для сособственников, которые проживая в своей собственности захватывают часть чужой собственности и пользуются ею как своей собственной. После вынесения судом такого решения, чаще всего сособственники идут на добровольное урегулирование возникшего конфликта. Изменение порядка пользования жилым помещением, установленного судом — возможно путем подписания соглашения об изменении порядка пользования жилым помещением.

2.2 Государственная регистрация права собственности на жилое  помещение

Жилые помещения как объекты права собственности имеют специфический правовой режим. Особая социальная значимость жилья обусловила строго целевое назначение данного объекта недвижимости. Этот принцип закреплён в норме ст. 288 ГК РФ, согласно которой жилые помещения предназначены для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению ими должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов недвижимости.

По вопросу регистрации недвижимости, в том числе жилья, следует иметь в виду следующее. Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности  и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе  на жилые помещения, их возникновение, переход, ограничение и прекращение подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Регистрации подлежат следующие права на жилые помещения: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, а также ограничения (обременения) прав, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Законом о государственной регистрации прав предусмотрено, что регистрация недвижимости должна осуществляться государственными учреждениями.

Следует отличать государственную регистрацию недвижимости от государственного учёта жилищного фонда. В соответствии со ст. 19 ЖК РФ государственный учёт жилищного фонда осуществляется по единой для Российской Федерации системе в порядке, установленном Правительством РФ.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.^[34]

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской федерации по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него. В том числе: граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, её субъекты и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой.

Государственная регистрация прав проводится в порядке, который определен в Приложение 3.

Государственная регистрация ограничений (обременений) прав собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о заинтересованном ограничении (обременении).

Регистрация ограничений (обременений) права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.

В случае если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подаётся лицом, в отношении которого приняты указанные акты.

В случае если прав возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделки), заявления о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки). При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

В случае если права возникли на основании договоров (сделок), не требующих обязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенных по желанию одной стороны, заявление о государственной регистрации прав подаёт одна из сторон договора или сделки.

В случае государственной регистрации прав на недвижимое имущество, принадлежащее Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, от их имени вправе выступать органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.^[35]

Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия – наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.

2.3 Прекращение права собственности на жилые помещения

Одной из новелл ЖК РФ стало признание прекращения (утраты) права пользования жилым помещением  в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения.

Так, п. 4 ст. 31 ЖК РФ предусматривает, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется. Ранее действовавший Жилищный кодекс РСФСР за бывшими членами семьи собственника сохранял право пользования жилым помещением.

Законодатель, однако, учитывает положение бывшего члена семьи, который может оказаться в ситуации, когда жить ему вообще негде. В случае если у бывшего супруга собственника нет никакого другого жилья, которое принадлежало бы ему на праве собственности или на другом вещном праве, а также если имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства (например, тяжелая болезнь) не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, то в этом случае право пользования жилым помещением за бывшим супругом собственника сохраняется на определенный срок на основании решения суда. По истечении определенного судом срока бывший член семьи собственника жилого помещения все же подлежит выселению, но у него хотя бы есть время, что бы подыскать себе другое жилье.

Чтобы не оказаться в такой тяжелой ситуации бывшим супругам можно посоветовать заключать брачный договор, в котором будет предусмотрено условие о возможности проживания в жилом помещении, принадлежащем на праве собственности другому супругу в случае расторжения брака. Но надо помнить, что брачный договор можно заключить только в период брака или до его заключения. После расторжения брака брачный договор заключить нельзя.

По соглашению между собственником жилого помещения и бывшим членом семьи право пользования жилым помещением может быть сохранено. Представляется, что в этом случае должен быть заключен договор коммерческого найма жилого помещения.

Еще одно основание для прекращения права пользования у бывшего члена семьи связывается с прекращением права собственности на жилое помещение у самого собственника. По ранее действовавшему законодательству в случае перехода права собственности на жилое помещение право пользования жилым помещение сохранялось за лицами, проживающими в данном жилом помещении. В связи с изменениями в ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Другими словами, в случае продажи собственником, принадлежащей ему квартиры все члены семьи этого собственника, проживающие в данной квартире лишаются права пользования этим жильем, и могут оказаться просто на улице.^[36]

Представляется что все изменения в жилищном и гражданском законодательстве, касающиеся права собственности на жилое помещение направлены на окончательное становление института частной собственности и освобождение права собственности от различных обременений.

Можно отметить, что нередко смешивают такие понятия, как: выселение; прекращение жилищных правоотношений; признание актов, порождающих права на жилье, недействительными; расторжение договора найма. Такое смешение вполне понятно и даже допустимо, когда речь не идет специально об этих терминах, об их соотношении, поскольку выселение — финал прекращения жилищных прав.
Прекращение жилищных правоотношений — самый широкий термин. Он включает в себя как прекращение права на жилье (например, вследствие расторжения договора найма), так и в связи со смертью субъекта, а также гибелью объекта и иные основания.

Выселение  - это фактическое действие, как правило. Это последствие наступления определенных юридических фактов. Хотя с позиций системы юридических фактов это может быть в некоторых случаях и неправомерным действием, в учебниках нередко выселение приводят также как пример самозащиты.^[37]

Законодательно установлен судебный порядок выселения (ст. 35, ст. 84 ЖК РФ), причем в таких делах участвует прокурор (ст. 45 ГПК РФ). Однако реально представляется возможным выселение и без обращения в юрисдикционные органы (как самозащита). Это допустимо, если выселяемый не является собственником данного жилого помещения и не зарегистрирован здесь по месту жительства.

Если же человек зарегистрирован по месту жительства в жилом помещении (прописан), то ситуация сложнее. Мало физически освободить помещение, необходимо снять человека с регистрационного учета, а это возможно лишь при наличии его личного заявления (и личного присутствия) либо на основании судебного решения

Далее обратим внимание на процедуру выселения с участием судебных приставов. Она описана в Федеральном законе «Об исполнительном производстве» от 21 июля 1997 г. (ст. 75). В случае неисполнения в установленный судебным приставом-исполнителем срок исполнительного документа о выселении должника выселение осуществляется судебным приставом-исполнителем принудительно.^[38]

Выселение производится в присутствии понятых, в необходимых случаях — при содействии органов внутренних дел с обязательной описью имущества, производимой судебным приставом-исполнителем.

Исполнение исполнительного документа о выселении должника оформляется судебным приставом-исполнителем актом о выселении.

Итак, само выселение является последствием отсутствия права на жилое помещение. В каких же случаях человек может лишиться этого права?
Прежде всего, надо отметить, что права на жилое помещение неоднородны по своему характеру Право на жилье — это собирательное понятие, оно включает существенно отличающиеся друг от друга полномочия.

Самый сильный титул обладания жильем — это собственность. Собственника выселить из квартиры невозможно, это ясно. Но основание, по которому приобретена собственность, может быть оспорено. Например, сделка купли-продажи, по которой гражданин приобрел квартиру, признается недействительной, суд применяет последствия — возвращает стороны в первоначальное состояние. В этом случае, несмотря на наличие документа, у собственника право на жилье не возникло — его выселяют. Никаких льгот, преимуществ выселяемый не имеет, он выселяется из чужого жилья, на которое прав не имеет.

Пример судебной практики Верховного суда РФ.

Б. обратился в суд с иском к О., Ш., Н. о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи квартиры, а также просил обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Адыгея внести изменения в запись - зарегистрировать прекращение права собственности О. на данную квартиру и зарегистрировать право собственности на эту квартиру за Н.

Впоследствии истец, уточнив требования, просил применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи и признать недействительным зарегистрированное за О. право собственности на спорную квартиру, как произведенное на основании ничтожных правоустанавливающих документов, и аннулировать записи в ЕГРП. Также просил взыскать судебные расходы в виде оплаты услуг представителя в размере 18 тыс. рублей.

В обоснование заявленного требования истец указал, что является наследником по завещанию от 29 сентября 2009 г. после смерти В., последовавшей 23 сентября 2010 г. (В., как указал истец, фактически приняла наследство в виде упомянутой квартиры, поскольку являлась единственной наследницей первой очереди после смерти своего супруга - А.). Истец обратился к нотариусу с заявлением о вступлении в наследство. Впоследствии выяснилось, что 22 сентября 2010 г. В. выдала Н. доверенность, которой уполномочила последнюю обменять или продать принадлежащую ей в порядке наследования после смерти мужа спорную квартиру (право собственности В. на квартиру при жизни зарегистрировано не было). Ввиду болезни В. В доверенности за нее расписалась Б. В этот же день был составлен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому доверенное лицо - Н. от имени доверителя - В. выразила намерение продать указанную квартиру О. (от имени которой выступала Ш.) за 1030 тыс. рублей. При этом Н. получила задаток в 317 200 руб. На следующий день, 23 сентября 2010 г., В. умерла, о чем, как указал истец, знала Н. (племянница мужа В.).

27 октября 2010 г., т. е. после смерти В., Н. зарегистрировала право собственности на спорную квартиру на имя В. и получила свидетельство о государственной регистрации права собственности. 28 октября 2010 г. Н. от имени умершей заключила с О. договор купли-продажи квартиры, право собственности последней на квартиру зарегистрировано в ЕГРП.

Поскольку, как указал истец, на день заключения договора купли-продажи квартиры действие выданной Н. доверенности прекратилось в связи со смертью В., сделка в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной. В связи с этим, а также учитывая то, что квартира находилась во владении Б., истец просил суд применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи от 28 октября 2010 г. и признать недействительным зарегистрированное за О. право собственности на спорную квартиру.

Решением Майкопского городского суда Республики Адыгея от 4 апреля 2011 г. иск удовлетворен, постановлено применить последствия недействительности ничтожной сделки – договора купли-продажи квартиры от 28 октября 2010 г. и признать недействительной регистрацию за О. права собственности на данную квартиру, аннулировать регистрационные записи в ЕГРП.

Этим же решением суда с Н., О. и Ш. взысканы солидарно в пользу Б. судебные расходы в виде оплаты услуг представителя. Арест, наложенный на квартиру определением Майкопского городского суда от 17 декабря 2010 г., отменен.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 10 мая 2011 г. указанное решение суда отменено и принято новое решение об отказе в иске.

В надзорной жалобе Б. просил об отмене кассационного определения от 10 мая 2011 г. и оставлении в силе решения суда первой инстанции от 4 апреля 2011 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 31 января 2012 г. жалобу удовлетворила, указав следующее.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения норм материального права были допущены судом кассационной инстанции.

Суд первой инстанции, разрешая дело и удовлетворяя иск, исходил из того, что В. умерла 23 сентября 2010 г., вследствие чего действие выданной ею 22 сентября 2010 г. Н. доверенности прекратилось с момента смерти в силу подп. 6 п. 1 ст. 188 ГК РФ; Н. не вправе была отчуждать спорную квартиру О.; совершенная по такой доверенности сделка ничтожна.

Суд кассационной инстанции, отменяя решение суда и принимая новое решение об отказе в иске, сослался на то, что воля В. На отчуждение квартиры подтверждена выданной ею Н. доверенностью, которая не оспорена; О. является добросовестным приобретателем, имущество приобретено ею возмездно, поскольку расчет произведен полностью, предварительный договор купли-продажи квартиры был заключен и задаток передан при жизни собственника.

Однако с выводами суда кассационной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

В силу подп. 6 п. 1 ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращается, в частности, вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность.

Согласно п. 1 ст. 166 указанного Кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 2 данной статьи требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Как указано в ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Судом первой инстанции установлено, что заключение Н. с О. договора купли-продажи указанной квартиры (28 октября 2010 г.) имело место после смерти доверителя В., последовавшей 23 сентября 2010 г., т. е. по прекращенной в силу закона доверенности. При этом подача Н. документов на регистрацию права собственности на квартиру самой В., а также регистрация права собственности последней на спорную квартиру (27 октября 2010 г.) имели место также после смерти В. Н., заключая договор купли-продажи с О., знала о смерти В.

Таким образом, в силу указанных правовых норм заключенный Н. по доверенности 28 октября 2010 г. с О. договор купли-продажи квартиры, как правильно указал суд первой инстанции, является недействительным в силу ничтожности.

Пунктом 1 ст. 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу п. 2 данной статьи при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

По смыслу ст. 167 ГК РФ, сделка считается недействительной с момента ее совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом, по общему правилу, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон.

В связи с этим несостоятелен вывод суда кассационной инстанции о том, что О. (покупатель по единственной сделке) является добросовестным приобретателем и к ней нельзя применить последствия ничтожной сделки.

Судом кассационной инстанции не было также учтено то, что О. не было представлено доказательств уплаты ею оставшейся денежной суммы за квартиру наследнику В. - Б.

При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 10 мая 2011 г. отменила, оставила в силе решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 4 апреля 2011 г.^[39]

Юридически чистого собственника лишить его права, просто выселить невозможно. Однако в ГК РФ есть ст. 293 — «Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение». Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.
Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Аналогичная норма содержится в ст. 29 ЖК РФ. Если жилое помещение, в котором самовольно произведено переустройство или перепланировка, не будет приведено в прежнее состояние в установленный в соответствии с ч. 3 указанной статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа принимает решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

Такой вариант возможен при условии непринятия судом решения о сохранении помещения в измененном виде (п. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Что касается ипотеки, то здесь обращение взыскания возможно даже на единственное жилье. Это вполне реальная ситуация. Она регламентируется ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX указанного Федерального закона (при наличии нотариального соглашения сторон). Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.^[40]

Еще один случай, когда собственник жилья может его лишиться. Это снос в связи с изъятием земельного участка. Эти отношения очень проблемные и фактически не урегулированы должным образом. В ЖК РФ есть ст. 32, регулирующая отношения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. А если участок предоставляется частной компании для строительства? Никаких специальных, реально действующих норм на этот счет сегодня нет. Как правило, все вопросы решаются по соглашению с собственниками. При этом (как аналогию) используют соответствующие нормы, посвященные сносу домов, в которых есть помещения, занимаемые по договору социального найма.

В заключение отметим, что выселение, даже без предоставления другого жилого помещения, не является мерой гражданско-правовой ответственности. Хотя в литературе часто говорят о выселении именно в таком русле.^[41]

В заключение второй главы курсовой работы можно сформулировать следующие выводы:

Правовой основой соглашения о порядке пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, является ст. 247 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ. В соответствии с вышеуказанными нормами, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, должно осуществляться по соглашению всех ее участников. Заключаемое владельцами долевой собственности соглашение не должно нарушать общих принципов гражданского и жилищного законодательства, противоречить основам нравственности и приводить к существенному ущемлению прав одной из сторон в пользу другой.

По вопросу регистрации недвижимости, в том числе жилья, следует иметь в виду следующее. Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности  и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе  на жилые помещения, их возникновение, переход, ограничение и прекращение подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Прекращение жилищных правоотношений — самый широкий термин. Можно отметить, что нередко смешивают такие понятия, как: выселение; прекращение жилищных правоотношений; признание актов, порождающих права на жилье, недействительными; расторжение договора найма. Такое смешение вполне понятно и даже допустимо, когда речь не идет специально об этих терминах, об их соотношении, поскольку выселение — финал прекращения жилищных прав.

Выселение — это, как правило, санкция за неправомерное поведение, выселение проводится принудительно. При выселении речь идет лишь о прекращении существовавшего права, не связанном с дополнительными затратами со стороны должника.

Заключение

Обобщая все изложенное, можно сделать следующие выводы.

Жилое помещение, без сомнения, относится к числу особых, специфических объектов гражданских правоотношений, поэтому все вопросы, связанные с приобретением, осуществлением и прекращением прав граждан на данные объекты, имеют весьма важное научное и практическое значение. В последние годы особую актуальность приобрели проблемы, касающиеся определения сущности, признаков и особенностей реализации права собственности на жилые помещения, а также вопросы, характеризующие основания и способы приобретения этого важнейшего субъективного права.

В работе проведен анализ развития правоотношений, складывающихся по поводу приобретения гражданами в собственность жилых помещений. Кроме того, был исследован ряд вопросов, связанных с правовой регламентацией осуществления права собственности на жилые помещения. В работе рассматривались также тенденции и перспективы развития законодательства, регулирующего правоотношения, возникающие по поводу приобретения и осуществления гражданами права собственности на жилые помещения.

Поступательное и динамичное развитие рынка недвижимости способствует вовлечению в гражданский оборот все новых объектов, относящихся к жилищной сфере. Это развитие обусловлено продолжающейся приватизацией жилья, приобретением членами ЖК, ЖСК, ЖНК и другими лицами, имеющими право на паенакопления, полностью внесшими свой паевой взнос за квартиру, право собственности на нее. Кроме того, продолжают развиваться и некоторые иные правоотношения, в рамках которых граждане также становятся собственниками жилых помещений (договор ренты, договор участия в долевом строительстве жилого дома и др.).

Одним из самых распространенных способов удовлетворения жилищных потребностей граждан является приобретение жилых помещений в собственность путем совершения сделок по отчуждению — купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания с иждивением, - включая приватизацию. Отчуждение имущества представляет собой форму передачи данного имущества от одного лица к другому, которое может осуществляться посредством различных гражданско-правовых договоров и по иным основаниям. Цель отчуждения заключается в передаче имущества приобретателю и перенесении на него в связи с этим права собственности от отчуждателя.

Необходимо было провести комплексный анализ соотношения норм жилищного и гражданского законодательства, которые регулируют сделки по отчуждению жилых помещений. Данные нормы должны быть согласованными, отвечать интересам участников договора, способствовать защите их прав в случае нарушения. Достичь этого можно только при условии дальнейшего совершенствования соответствующих норм, закрепленных в ГК РФ и ЖК РФ.

Анализируя ЖК  РФ, можно сделать вывод, что проблемы регулирования отношений собственности на жилые помещения не решены.

Проблемы, которые возникли в последние годы в сфере жилищных правоотношений, сводятся к отсутствию: баланса правового соотношения и реального осуществления норм на практике между жилищными правами, провозглашенными Конституцией РФ и другими нормами права, и правом собственности на жилые помещения, регулирования отношений собственности, связанных с проживанием в квартире, расположенной в многоквартирном доме (спокойствие, тишина, перепланировка, соблюдение прав соседей, возможность проникновения в квартиру при аварийной ситуации, порядок в подъезде и т.д.).

Список использованных источников

Нормативные правовые акты

1. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993; с учетом поправок, внесенных Законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // РГ. 1993. 25 декабря; 2009. 21 января; СЗ РФ. 2014. № 9. Ст. 851; 04.08.2014. № 31. Ст. 4398. 

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 05.05.2014 г. № 129-ФЗ) // Российская газета, 1994. № 238-239. 08 декабря 1994 г. 

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 21.07.2014 г.) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2014 г.) // Российская газета, 1996. № 23. 06 февраля 1996 г. 

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26 ноября 2001г. № 146-ФЗ (в ред. от 05.05.2014 г.) // Российская газета, 2001. № 233. 28 ноября 2001 г. 

5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть четвертая) от 18 декабря 2006 г. № 230-ФЗ (в ред. от 12.03.2014 г.) // Российская газета, 2006. № 289. 22 декабря 2006 г. 

6. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. №188-ФЗ (в ред. от 21.07.2014 г.) // СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 14.

8. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. №138-ФЗ (в ред. от 21.07.2014 г.) // Российская газета, 2002. № 3088. 20 ноября 2002 г.

10. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ОТ 16.07.1998 N 102-ФЗ (в ред. от 21.07.2014 г.) // СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400. 

11. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 №214-ФЗ (в ред. от 21.07.2014 № 224-ФЗ) // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

12. Федеральный закон «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ (в ред. от 28.12.2013 г.) // СЗ РФ. 2004. №34. Ст. 3532.

13. Федеральный закон «Об исполнительном производстве» от 21 июля 1997 г. №229-ФЗ (в ред. от 14.10.2014 г.) // СЗ РФ. 2007. № 41. Ст. 4849. 

14. Федеральный закон «Об образовании в Российской Федерации» от 29 декабря 2012 г.  №273-ФЗ (ред. от 21.07.2014 (с изм. и доп., вступ. в силу с 21.10.2014)) // СЗ. РФ. 2012. № 53 (ч. 1). Ст. 7598.

15. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991г. №1541-1 (ред. от 16.10.2012 № 170-ФЗ) // Бюллетень нормативных актов.1992. № 1.

Научная литература

1. Андреев В.К. Предложения по совершенствованию гражданского, предпринимательского и жилищного законодательства / В.К. Андреев // Гражданское право. – 2012. - № 1. – С. 5-12.
2. Богданов Е.В. Природа и сущность права граждан на жилище / Е.В. Богданов // Журн. российского права. — 2013. – № 4. – С. 22-28.
3. Вишневская И.С. Жилищное право: учебник / И.С. Вишневская, Е.С. Селиванова; под ред. В.Н. Литовкина. – 2-е изд., перераб. и доп. – М. : Эксмо, 2011. – 281 с.
4. Гражданское право: учебник: в 3 т. / под общ. ред. С.А. Степанова. – М. : КноРус, 2011. – 478 с.
5. Гришин Р.М. Проблемы правового статуса бывших членов семьи собственника жилого помещения / Р.М. Гришин // Журнал «Жилище и право». – 2009. - № 1. – С. 11-19.
6. Евдокимова Т. Право на жилье - это право на жизнь / Т. Евдокимова // Человек и труд. - 2012. - № 1. - С. 37-44.
7. Крашенинников П. В. Жилищное право: учебник / П. В. Крашенинников. – М. : Статут, 2012. – 413 с.
8. Мамедова М. Живем по Жилищному кодексу / М. Мамедова // Труд. – 2012. - №4. – С. 89-93.
9. Михеева Л.Ю. Права членов семьи собственника жилого помещения / Л.Ю. Михеева // Жилищное право. - 2005. - № 7. - С. 20-31.
10. Михеева Л.Ю. Система прав граждан на жилые помещения / Л.Ю. Михеева // Закон. - 2012. - № 6. - С. 17-23.
11. Протас Е.В. Теоретические вопросы содержания права собственности граждан на жилые помещения / Е.В. Протас // Право и образование. – 2012. - №2. – С.45-53.
12. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. П.В. Крашенинникова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2006. – 432 с.
13. Свердлык Г.А. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения / Г.А. Свердлык // Жилищное право. - 2011. - №4. – С.78-86.

Материалы судебной практики

1. Постановление Конституционного Суда РФ «По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова» от 28 мая 2010 г. № 12-П // Информац.-правов. портал «ГАРАНТ».
2. Определение Конституционного Суда РФ от 06 июня 2002 г. № 133-0 [Электронный ресурс] // СПС КонсультантПлюс (дата обращения: 10.10.2014).
3. Определение Конституционного Суда РФ от 03 ноября 2006 г. № 455-0 [Электронный ресурс] // СПС КонсультантПлюс (дата обращения: 10.10.2014).

Приложение 1

Классификация жилых помещений

Жилые помещения

жилой дом, часть жилого дома

квартира, часть квартиры

комната

Примечание – Составлено по материалам статьи Свердлык Г. А. Жилищное правоотношение / Г. А. Свердлык // Жилищное право. – 2008. – № 2. – С. 7.

Приложение 2

Право собственности на жилое помещение по своему содержанию

Право собственности на жилое помещение

право владения

право пользования

право распоряжения принадлежащим собственнику на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ

Примечание – Составлено по материалам статьи Протас Е.В. Теоретические вопросы содержания права собственности граждан на жилые помещения / Е.В. Протас // Право и образование. – 2012. - №2. – С.45.

Приложение 3

Порядок государственной регистрации права собственности на жилое  помещение

прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов

внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав

совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав

Примечание – Составлено по материалам учебника Крашенинникова П. В. Жилищное право: учебник / П. В. Крашенинников. – М. : Статут, 2012. – С. 324.

Правовое регулирование жилищной сферы и государственная жилищная политика должны быть направлены на создание условий для осуществления гражданами их конституционных прав на жилище на основе следующих принципов:

Принципы правового регулирования жилищной сферы и государственной жилищной политики		реализация права граждан на жилище, которое обеспечивается с учетом уровня их дохода, а также специальных обязательств государства в отношении отдельных категорий граждан
		для малоимущих граждан - через систему социальной защиты и обеспечения жилищных условий в соответствии с установленными социальными стандартами за счет средств местных бюджетов
		для отдельных категорий граждан, установленных федеральным законодательством - через обеспечение жильем за счет средств федерального бюджета
		для граждан с достаточным платежеспособным спросом - через содействие развитию рынка жилья и рыночных финансовых механизмов, обеспечивающих доступность приобретения жилья на рынке
		гарантия права частной собственности на недвижимость в жилищной сфере, свободное владение, пользование и распоряжение этой собственностью, ограниченные лишь запретом ущемления законных прав других граждан
		защита прав потребителей товаров и услуг в жилищной сфере
		обеспечение равных конкурентных условий для всех субъектов хозяйствования при предоставлении жилищных услуг и осуществлении жилищного строительства
		регулирование деятельности естественных монополий в жилищно-коммунальном секторе
		бюджетная поддержка потребителей в жилищной сфере
		обеспечение равных условий для развития первичного и вторичного рынков жилья, поддержания состояния существующего и создания нового жилищного фонда
		ограничение нецелевого использование жилищного фонда

Примечание – Составлено по материалам статьи Андреева В.К. Предложения по совершенствованию гражданского, предпринимательского и жилищного законодательства / В.К. Андреев // Гражданское право. – 2012. - № 1. – С.12.

1. СЗ РФ. 2009. № 4. Ст. 445. ↑

2. Свердлык Г.А. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения / Г.А. Свердлык // Жилищное право. - 2011. - №4. – С.78. ↑

3. Бюллетень нормативных актов. 1992. № 1. ↑

4. СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40. ↑

5. Протас Е.В. Теоретические вопросы содержания права собственности граждан на жилые помещения / Е.В. Протас //

   Право и образование. – 2012. - №2. – С.45. ↑

6. Вишневская И. С. Жилищное право: учебник / И. С. Вишневская, Е. С. Селиванова; под ред. В. Н. Литовкина. – 2-е изд., перераб. и доп. – М. : Эксмо, 2011. – С. 113. ↑

7. Вишневская И. С. Жилищное право: учебник / И. С. Вишневская, Е. С. Селиванова; под ред. В. Н. Литовкина. – 2-е изд., перераб. и доп. – М. : Эксмо, 2011. – С. 113. ↑

8. Крашенинников П. В. Жилищное право: учебник / П. В. Крашенинников. – М. : Статут, 2012. – С. 245. ↑

9. Богданов Е. В. Природа и сущность права граждан на жилище / Е. В. Богданов // Журн. российского права. — 2013. – № 4. – С. 22. ↑

10. Богданов Е. В. Природа и сущность права граждан на жилище / Е. В. Богданов // Журн. российского права. — 2013. – № 4. – С. 22. ↑

11. Агарков М.М. Обеспечительная функция жилищного законодательства / М.М. Агарков // Жилищное право. – 2008. – № 2. – С.12. ↑

12. Васюнин М.К. О жилищных правах и обязанностях: учеб. пособие / М.К. Васюнин. – М. : Юрайт, 2010. – С.45. ↑

13. Вишневская И. С. Жилищное право: учебник / И. С. Вишневская, Е. С. Селиванова; под ред. В. Н. Литовкина. – 2-е изд., перераб. и доп. – М. : Эксмо, 2011. – С. 114. ↑

14. Вишневская И. С. Жилищное право: учебник / И. С. Вишневская, Е. С. Селиванова; под ред. В. Н. Литовкина. – 2-е изд., перераб. и доп. – М. : Эксмо, 2011. – С. 114. ↑

15. Свердлык Г. А. Жилищное правоотношение / Г. А. Свердлык // Жилищное право. – 2008. – № 2. – С. 7. ↑

16. Свердлык Г. А. Жилищное правоотношение / Г. А. Свердлык // Жилищное право. – 2008. – № 2. – С. 7. ↑

17. Свердлык Г. А. Жилищное правоотношение / Г. А. Свердлык // Жилищное право. – 2008. – № 2. – С. 7. ↑

18. Макаров О.Н.. Регулирование найма жилого помещения нормами гражданского и жилищного законодательства / О.Н. Макаров // Российская юстиция. -2013.- №5. – С.9. ↑

19. Там же. ↑

20. Кичихин А.Н. Жилищные права. Пользование и собственность: комментарии и разъяснения / под ред. д-ра юрид. наук, проф. И.Б. Мартковича. - М.: Юристъ, 2010.- С. 178. ↑

21. Кичихин А.Н. Жилищные права. Пользование и собственность: комментарии и разъяснения / под ред. д-ра юрид. наук, проф. И.Б. Мартковича. - М.: Юристъ, 2010.- С. 178. ↑

22. Колесников О.П. Пределы субъективных гражданских прав // Журнал российского права. - 2007. - № 12. - С. 39. ↑

23. Там же. ↑

24. Колесников О.П. Пределы субъективных гражданских прав // Журнал российского права. - 2007. - № 12. - С. 40. ↑

25. Гражданское право. Общая часть: учебник. В 4 т. Т. 1.1 отв. ред. проф. ЕА. Суханов. 3-е изд. перераб. и доп. - М.: Волтерс Клувер, 2005. – С. 545. ↑

26. Кичихин А.Н. Жилищные права. Пользование и собственность: комментарии и разъяснения / под ред. д-ра юрид. наук, проф. И.Б. Мартковича. - М.: Юристъ, 2010.- С. 179. ↑

27. Определение Конституционного Суда РФ от 06.06.2002 № 133-0 [Электронный ресурс] // СПС КонсультантПлюс (дата обращения: 10.10.2014). ↑

28. Определение Конституционного Суда РФ от 03.11.2006 № 455-0 [Электронный ресурс] // СПС КонсультантПлюс (дата обращения: 10.10.2014). ↑

29. Кичихин А.Н. Жилищные права. Пользование и собственность: комментарии и разъяснения / под ред. д-ра юрид. наук, проф. И.Б. Мартковича. - М.: Юристъ, 2010.- С. 179. ↑

30. Бюллетень ВС РФ. 2006. № 3. ↑

31. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2007 года // Бюллетень ВС РФ. 2008. № 2. ↑

32. Протас Е.В. Теоретические вопросы содержания права собственности граждан на жилые помещения / Е.В. Протас //

    Право и образование. – 2012. - №2. – С.45. ↑

33. Вектор права [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.vectorprava.ru/ (дата обращения 15.10.2014). ↑

34. Крашенинников П. В. Жилищное право: учебник / П. В. Крашенинников. – М. : Статут, 2012. – С. 324. ↑

35. Крашенинников П. В. Жилищное право: учебник / П. В. Крашенинников. – М. : Статут, 2012. – С. 324. ↑

36. Шешко Г.Ф. Регулирование жилищных отношений в современных условиях. Проблемные вопросы / Г.Ф. Шешко // Жилищное право. - 2014. - № 1. – С.34. ↑

37. Шешко Г.Ф. Регулирование жилищных отношений в современных условиях. Проблемные вопросы / Г.Ф. Шешко // Жилищное право. - 2014. - № 1. – С.34. ↑

38. Фаршатов И. Дела об утрате права на жилое помещение / И. Фаршатов // Российская юстиция. – 2007. - №8. – С.13. ↑

39. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 31 января 2012 г. N 24-B11-6 // Бюллетень Верховного суда РФ. № 10. 2012. ↑

40. Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит: учеб. Пособие / Г.А. Цылина. - М.: Финансы и статистика, 2012. – С. 234. ↑

41. Титов А.А.: Жилищное право Российской Федерации: учебник / А.А. Титов. – М.: Юрайт-Издат, 2007. – С.167. ↑